珠海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案精編版

1、 目目 錄錄 第一章第一章 總總 論論 第二章第二章 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 第三章第三章 投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃 第四章第四章 市場(chǎng)需求和分析市場(chǎng)需求和分析 第五章第五章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案 第七章第七章 投資估算與效益分析投資估算與效益分析 第八章第八章 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排 第九章第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 第十章第十章 結(jié)論和建議結(jié)論和建議 附件附件1 1 附件附件2 2 第一節(jié)第一節(jié) 項(xiàng)目簡(jiǎn)述項(xiàng)目簡(jiǎn)述 1.1. 項(xiàng)目名稱：珠海創(chuàng)新科技大廈項(xiàng)目名稱：珠海創(chuàng)新科技大廈 2.2. 承辦單位：承辦單位：

2、名名 稱：廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司稱：廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司 法人代表：何國(guó)杰法人代表：何國(guó)杰 注冊(cè)資金：注冊(cè)資金：66596659萬(wàn)元萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)范圍：科學(xué)研究開發(fā)和綜合服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍：科學(xué)研究開發(fā)和綜合服務(wù) 珠海創(chuàng)新科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司負(fù)責(zé)承珠海創(chuàng)新科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司負(fù)責(zé)承 辦，采取招商共建的有限責(zé)任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示辦，采取招商共建的有限責(zé)任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示 范基地有限公司占范基地有限公司占51%51%的出資額。的出資額。 3.3.建設(shè)地址：廣東珠海高

3、科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端。建設(shè)地址：廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端。 4.4.總用地面積：總用地面積：98009800平方米。平方米。 5.5.大廈基底面積：大廈基底面積：32803280平方米。平方米。 6.6.大廈總建筑面積：大廈總建筑面積：1680016800平方米。平方米。 7.7.主要功能：珠海創(chuàng)新科技大廈作為省級(jí)科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科主要功能：珠海創(chuàng)新科技大廈作為省級(jí)科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科 技企業(yè)提供良好的技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施。技企業(yè)提供良好的技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施。 第一章第一章 總總 論論 第二節(jié)第二節(jié)

4、編制依據(jù)編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告及投資建議書 按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基 地有限公司與廣東清華科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中 心共同簽訂的協(xié)議書要求，在深入、 詳實(shí)的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析 和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)和招商引 資提供科學(xué)和全面的決策依據(jù)。 第一章第一章 總總 論論 第三節(jié)第三節(jié) 結(jié)論與建議結(jié)論與建議 唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件 都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來(lái)發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟(jì)、都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來(lái)發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟(jì)、 文化快速發(fā)展上升期，正在形

5、成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對(duì)企文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對(duì)企 業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個(gè)供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個(gè)供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交 流、成果展示和生活?yuàn)蕵返沫h(huán)境。流、成果展示和生活?yuàn)蕵返沫h(huán)境。 在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè) 企業(yè)提供一個(gè)良好的培育成長(zhǎng)環(huán)境，對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)企業(yè)提供一個(gè)良好的培育成長(zhǎng)環(huán)境，對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn) 而推動(dòng)珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。

6、而推動(dòng)珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。 擬建的創(chuàng)新科技大廈地理位置優(yōu)越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)擬建的創(chuàng)新科技大廈地理位置優(yōu)越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區(qū) 三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 化聚集地，對(duì)于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)化聚集地，對(duì)于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù) 中小企業(yè)高速成長(zhǎng)十分有利。中小企業(yè)高速成長(zhǎng)十分有利。 投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來(lái)地價(jià)升值所投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)

7、以及將來(lái)地價(jià)升值所 得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平，說(shuō)得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平，說(shuō) 明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的，項(xiàng)目可行。明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的，項(xiàng)目可行。 第一章第一章 總總 論論 近年來(lái)，在國(guó)家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國(guó)的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果近年來(lái)，在國(guó)家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國(guó)的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果 轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān)轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān) 資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已有各種類型的科技企業(yè)孵化器資料

8、統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸多家，轉(zhuǎn)化和消化吸 收科技成果近數(shù)萬(wàn)項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。收科技成果近數(shù)萬(wàn)項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。 實(shí)踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)實(shí)踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā) 展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技 企業(yè)的成長(zhǎng)創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變企業(yè)的成長(zhǎng)創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變 為現(xiàn)實(shí)生

9、產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過(guò)程提供了必要的信息為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過(guò)程提供了必要的信息 服務(wù)。服務(wù)。 珠海市唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，近年來(lái)發(fā)展迅速，各類高科技企珠海市唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，近年來(lái)發(fā)展迅速，各類高科技企 業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對(duì)應(yīng)，唐家灣業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對(duì)應(yīng)，唐家灣 地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長(zhǎng)的環(huán)境。在珠?；貎?nèi)建地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長(zhǎng)的環(huán)境。在珠?；貎?nèi)建 立創(chuàng)新科技大廈，將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步立創(chuàng)新科技大廈，將有

10、效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步 推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn) 資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn)珠海資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn)珠海 市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)廣東省市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)廣東省 風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展。 第二章第二章 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 第一節(jié)第一節(jié) 珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1. 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，是國(guó)家級(jí)的自然環(huán)境優(yōu)越，是

11、國(guó)家級(jí)的“衛(wèi)生城市衛(wèi)生城市”、“園林城市園林城市”、“環(huán)保模范環(huán)保模范 城城”和和“旅游城旅游城”。 2. 2. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)， 交通運(yùn)輸十分方便交通運(yùn)輸十分方便 。 3. 3. 珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基 地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序

12、優(yōu)良、文地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文 明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。 4. 4. 珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方 立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。 5. 5. 珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng) 目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

13、的龍頭。 如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬 松的政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局，成松的政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局，成 為中國(guó)為中國(guó)投資環(huán)境四十優(yōu)投資環(huán)境四十優(yōu)城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 第二節(jié)第二節(jié) 唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃 1. 1. 自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市唐家的地理位置和交通環(huán)境十

14、分優(yōu)越，是珠海市 最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。 2. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市 政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來(lái)，通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來(lái)，通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力 發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增20%的的 良好勢(shì)頭。良好勢(shì)頭。 3. 房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無(wú)星級(jí)賓館，全鎮(zhèn)對(duì)外接待客房總數(shù)在房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無(wú)星級(jí)賓館，全鎮(zhèn)對(duì)外接待客房總數(shù)在1

15、70 間左右，基本屬于廉價(jià)低檔水平。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技園間左右，基本屬于廉價(jià)低檔水平。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技園 （珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批 高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn) 地區(qū)。地區(qū)。 4. 發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地區(qū)發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地區(qū) 及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，其重點(diǎn)又是唐及珠海市

16、區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，其重點(diǎn)又是唐 家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技創(chuàng)新海岸珠海市科技創(chuàng)新海岸。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 第三節(jié)第三節(jié) 珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃珠海基地及周邊區(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃 1. 1. 中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地3.4283.428平方公里。在平方公里。在20022002年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定 在在1200012000人左右，包括教職工將達(dá)到人左右，包括教職工將達(dá)到1500015000人左右的規(guī)模。人左右的規(guī)模。 2. 清華科技園（珠海）

17、。清華科技園（珠海）。清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的一部清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的一部 分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng)分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng) 新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務(wù)等。綜合配套服務(wù)等。規(guī)劃用規(guī)劃用 地地14.45814.458萬(wàn)平方米，總建筑面積萬(wàn)平方米，總建筑面積1515萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。 3. 3. 廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠海基地位于中山大學(xué)與清華科廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W(xué)與清華科 技園

18、之間，地理位置優(yōu)越。占地技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平方米?；貎?nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠平方米?；貎?nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠 海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓13001300平方米（包平方米（包 括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到100%100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求 的勢(shì)頭。整個(gè)珠?；匾呀?jīng)吸引的勢(shì)頭。整個(gè)珠?；匾呀?jīng)吸引15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計(jì)約家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計(jì)約 2000人。人。 1999年國(guó)家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn)年國(guó)家

19、科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，政策， 落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費(fèi)還可以享受落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費(fèi)還可以享受20%的優(yōu)惠。的優(yōu)惠。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 1. 1. 科技企業(yè)孵化器科技企業(yè)孵化器 。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空 間，尚無(wú)省級(jí)的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵間，尚無(wú)省級(jí)的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵 化器，不能

20、完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新的要求，工行軟件中心局限于工行化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新的要求，工行軟件中心局限于工行 系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海） 園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施 展才華的天地。展才華的天地。 2. 2. 商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過(guò)商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過(guò) 40004000人，人，3 3年內(nèi)將達(dá)到年內(nèi)將達(dá)到1500015

21、000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清 華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌笕A科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌?業(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)業(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù) 年內(nèi)將達(dá)到年內(nèi)將達(dá)到2 2萬(wàn)多人的規(guī)模，由此帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、萬(wàn)多人的規(guī)模，由此帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、 休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社 區(qū)建設(shè)

22、設(shè)施則明顯滯后。區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。 第四章第四章 市場(chǎng)需求和分析市場(chǎng)需求和分析 廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負(fù)為高新區(qū)孵化項(xiàng)目、吸納人才、廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負(fù)為高新區(qū)孵化項(xiàng)目、吸納人才、 培育高新技術(shù)企業(yè)的重任，享有相關(guān)優(yōu)惠政策，已吸引一批來(lái)自國(guó)內(nèi)外培育高新技術(shù)企業(yè)的重任，享有相關(guān)優(yōu)惠政策，已吸引一批來(lái)自國(guó)內(nèi)外 的技術(shù)含量高、市場(chǎng)前景好、各自獨(dú)立運(yùn)作的高科技或高成長(zhǎng)性中小企的技術(shù)含量高、市場(chǎng)前景好、各自獨(dú)立運(yùn)作的高科技或高成長(zhǎng)性中小企 業(yè)進(jìn)駐。珠?；赝ㄟ^(guò)三年的運(yùn)作，建立了一支較高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，業(yè)進(jìn)駐。珠海基地通過(guò)三年的運(yùn)作，建立了一支較高素質(zhì)的管理隊(duì)伍， 總結(jié)和摸

23、索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗(yàn)，擁有較好的軟硬件條件，初步營(yíng)總結(jié)和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗(yàn)，擁有較好的軟硬件條件，初步營(yíng) 造出一個(gè)吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)的造出一個(gè)吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)的 基礎(chǔ)環(huán)境。目前，眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進(jìn)入珠?；?，而珠?；鼗A(chǔ)環(huán)境。目前，眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進(jìn)入珠?；兀楹；?已經(jīng)開發(fā)建好的已經(jīng)開發(fā)建好的4 4萬(wàn)平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租萬(wàn)平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租 賃出去，無(wú)法滿足他們的要求。在這種情況下，有必要在珠?；貎?nèi)創(chuàng)賃出去，無(wú)法滿足他們的要求。在這種情

24、況下，有必要在珠?；貎?nèi)創(chuàng) 立創(chuàng)新科技大廈。一方面作為珠海基地本身配套建設(shè)，完善創(chuàng)新培育體立創(chuàng)新科技大廈。一方面作為珠?；乇旧砼涮捉ㄔO(shè)，完善創(chuàng)新培育體 系，這是珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一個(gè)重要組成部系，這是珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一個(gè)重要組成部 分所應(yīng)起的作用，也符合珠海市科技創(chuàng)新海岸發(fā)展的需要；另一方面，分所應(yīng)起的作用，也符合珠海市科技創(chuàng)新海岸發(fā)展的需要；另一方面， 多功能創(chuàng)新科技大廈的建設(shè)，也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行科技多功能創(chuàng)新科技大廈的建設(shè)，也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行科技 交流和展示、生活?yuàn)蕵返确矫娴男枨?。交流和展示、生活?yuàn)蕵返确矫娴男枨蟆?/p>

25、 珠?；亍⑶迦A科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、珠海基地、清華科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、 學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補(bǔ)充， 相得益彰，具有很強(qiáng)的吸引力、號(hào)召力和很好的發(fā)展前景。相得益彰，具有很強(qiáng)的吸引力、號(hào)召力和很好的發(fā)展前景。 第五章第五章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 第一節(jié)第一節(jié) 組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu) 珠海創(chuàng)新科技大廈將以有限責(zé)任公司的形式創(chuàng)立，廣東省珠海高科珠海創(chuàng)新科技大廈將以有限責(zé)任公司的形式創(chuàng)立，廣東省珠海高科 技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司以土地

26、和現(xiàn)金出資，占技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司以土地和現(xiàn)金出資，占51%51%出資額，其余出資額，其余49%49% 資金采取招商融資方式籌集。資金采取招商融資方式籌集。 珠海創(chuàng)新科技有限公司（暫定名）實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。珠海創(chuàng)新科技有限公司（暫定名）實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定，以下僅供參考。公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定，以下僅供參考。 辦公室：負(fù)責(zé)人力資源和財(cái)務(wù)管理等。辦公室：負(fù)責(zé)人力資源和財(cái)務(wù)管理等。 企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批、畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)等；提供企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批、畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)等；提供 政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理；負(fù)

27、責(zé)人員培訓(xùn)等。政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理；負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等。 投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專項(xiàng)資金、風(fēng)險(xiǎn)投資、產(chǎn)權(quán)交易以及其他金融投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專項(xiàng)資金、風(fēng)險(xiǎn)投資、產(chǎn)權(quán)交易以及其他金融 中介活動(dòng)。中介活動(dòng)。 綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作。綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作。 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案 第二節(jié)第二節(jié) 功能定位功能定位 1. 國(guó)內(nèi)同類機(jī)構(gòu)。目前多數(shù)國(guó)內(nèi)類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)中心、創(chuàng)新科技大廈等一般是國(guó)內(nèi)同類機(jī)構(gòu)。目前多數(shù)國(guó)內(nèi)類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)中心、創(chuàng)新科技大廈等一般是 作為一個(gè)自收自支的事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，強(qiáng)調(diào)公益性，講求社

28、會(huì)效益，作為一個(gè)自收自支的事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，強(qiáng)調(diào)公益性，講求社會(huì)效益， 主要以物業(yè)管理為主，輔以初級(jí)金融服務(wù)，提供最初級(jí)的創(chuàng)業(yè)孵化條件。這些機(jī)主要以物業(yè)管理為主，輔以初級(jí)金融服務(wù)，提供最初級(jí)的創(chuàng)業(yè)孵化條件。這些機(jī) 構(gòu)除了在租金上對(duì)入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外，還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)的服務(wù)，構(gòu)除了在租金上對(duì)入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外，還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)的服務(wù)， 如打通融資渠道，編制商業(yè)計(jì)劃書，組織項(xiàng)目評(píng)估，協(xié)助市場(chǎng)推廣，跟蹤行業(yè)動(dòng)如打通融資渠道，編制商業(yè)計(jì)劃書，組織項(xiàng)目評(píng)估，協(xié)助市場(chǎng)推廣，跟蹤行業(yè)動(dòng) 態(tài)，實(shí)施人才培訓(xùn)等等。態(tài)，實(shí)施人才培訓(xùn)等等。 2. 珠海創(chuàng)新科技大廈功能定位。結(jié)合珠海市政府的

29、產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，珠海創(chuàng)新珠海創(chuàng)新科技大廈功能定位。結(jié)合珠海市政府的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，珠海創(chuàng)新 科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機(jī)電一體化等輕型無(wú)污染的高科技科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機(jī)電一體化等輕型無(wú)污染的高科技 創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好的孵化培育條件。創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好的孵化培育條件。 創(chuàng)新科技大廈只提供通用的辦公、行政管理場(chǎng)所以及技術(shù)開發(fā)、無(wú)污染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng)創(chuàng)新科技大廈只提供通用的辦公、行政管理場(chǎng)所以及技術(shù)開發(fā)、無(wú)污染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng) 所，形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地，也是潛在的企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家所，形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地，也是潛在的企業(yè)家尤其

30、是科技型企業(yè)家 搏擊風(fēng)浪、鍛煉提高的練兵場(chǎng)。搏擊風(fēng)浪、鍛煉提高的練兵場(chǎng)。 珠海創(chuàng)新科技大廈的另外一個(gè)功能是為企業(yè)流動(dòng)性管理和技術(shù)人員、旅游觀光人珠海創(chuàng)新科技大廈的另外一個(gè)功能是為企業(yè)流動(dòng)性管理和技術(shù)人員、旅游觀光人 士、附近企業(yè)員工以及學(xué)生提供方便的活動(dòng)、商業(yè)接待和休閑娛樂等生活服務(wù)。士、附近企業(yè)員工以及學(xué)生提供方便的活動(dòng)、商業(yè)接待和休閑娛樂等生活服務(wù)。 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案 第三節(jié)第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式 珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢(shì)，憑借經(jīng)營(yíng)管理珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢(shì)，憑借經(jīng)營(yíng)管理 者豐富的企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮股

31、東的資源優(yōu)者豐富的企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮股東的資源優(yōu) 勢(shì)，整合各種社會(huì)資源，不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過(guò)提供靈活廉價(jià)的研究開發(fā)勢(shì)，整合各種社會(huì)資源，不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過(guò)提供靈活廉價(jià)的研究開發(fā) 場(chǎng)地和商務(wù)辦公場(chǎng)所、方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便的生活服務(wù)等等，場(chǎng)地和商務(wù)辦公場(chǎng)所、方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便的生活服務(wù)等等， 更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務(wù)，如企業(yè)創(chuàng)建服更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務(wù)，如企業(yè)創(chuàng)建服 務(wù)、企業(yè)管理咨詢、股權(quán)投資（采取現(xiàn)金投入、租金折股、租金加服務(wù)務(wù)、企業(yè)管理咨詢、股權(quán)投資（采取現(xiàn)金投入、租金折股、租金加服務(wù) 折股、或聯(lián)合其它機(jī)

32、構(gòu)投資等）、項(xiàng)目推介（向風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)推介）、折股、或聯(lián)合其它機(jī)構(gòu)投資等）、項(xiàng)目推介（向風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)推介）、 協(xié)助融資、借貸擔(dān)保、財(cái)務(wù)顧問、技術(shù)服務(wù)、法律咨詢、教育培訓(xùn)等。協(xié)助融資、借貸擔(dān)保、財(cái)務(wù)顧問、技術(shù)服務(wù)、法律咨詢、教育培訓(xùn)等。 創(chuàng)新科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業(yè)可以考慮利用社創(chuàng)新科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業(yè)可以考慮利用社 會(huì)資源，由物業(yè)開發(fā)和管理公司或其他機(jī)構(gòu)參與。會(huì)資源，由物業(yè)開發(fā)和管理公司或其他機(jī)構(gòu)參與。 創(chuàng)新科技大廈的經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式：創(chuàng)新科技大廈的經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式：1.1.物業(yè)租賃收入，這是物業(yè)租賃收入，這是 創(chuàng)新科技大廈最有保證

33、的基本收益。創(chuàng)新科技大廈最有保證的基本收益。2.2.咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及 對(duì)進(jìn)駐大廈的、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)。對(duì)進(jìn)駐大廈的、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)。 由于可以方便地對(duì)企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過(guò)程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解，由于可以方便地對(duì)企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過(guò)程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解， 這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大。如何做好這方面的工作，這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大。如何做好這方面的工作， 將是創(chuàng)新科技大廈經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能否取得突破的關(guān)鍵。將是創(chuàng)新科技大廈經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能否取得突破的關(guān)鍵。 第六章第六章 總體

34、規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案 第四節(jié)第四節(jié) 建設(shè)地址與條件建設(shè)地址與條件 珠海創(chuàng)新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端珠海創(chuàng)新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端 （見第（見第2121頁(yè)珠海基地規(guī)劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對(duì)珠頁(yè)珠?；匾?guī)劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對(duì)珠 ?；厝肟?，與珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海創(chuàng)海基地入口，與珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海創(chuàng) 新科技有限公司（暫定名）與珠?；毓景吹缆分虚g為界，見珠海基新科技有限公司（暫定名）與珠?；毓景吹缆分虚g為界，見珠?；?地規(guī)劃示意圖紅虛線所示。地規(guī)劃

35、示意圖紅虛線所示。 該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規(guī)劃路，北為基地已開發(fā)部分。該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規(guī)劃路，北為基地已開發(fā)部分。 l l 拆遷安置拆遷安置：無(wú)。：無(wú)。 l l 供電條件供電條件：630KVA630KVA，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。 l l 供水條件供水條件：200200毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來(lái)水廠僅毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來(lái)水廠僅 一千米左右距離，水壓充足，將來(lái)若需要擴(kuò)大用水量也容易。一千米左右距離，水壓充足，將來(lái)若需要擴(kuò)大用水量也容易。 l l 通訊條件通訊條件： 光纖電話基

36、站，光纖電話基站，100M100M高速寬帶網(wǎng)，已通。高速寬帶網(wǎng)，已通。 l l 雨、污水排放條件雨、污水排放條件：地埋式污水處理器，已接通可用。：地埋式污水處理器，已接通可用。 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案 第五節(jié)第五節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn) 1.1. 建筑風(fēng)格和主要功能。在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與珠?；卣w布局協(xié)調(diào)一致，通建筑風(fēng)格和主要功能。在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與珠?；卣w布局協(xié)調(diào)一致，通 過(guò)建筑物的造型語(yǔ)言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人過(guò)建筑物的造型語(yǔ)言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人 印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意

37、識(shí)，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識(shí)，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵， 使其成為珠?；氐臉?biāo)志性建筑。主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長(zhǎng)提供良好使其成為珠?；氐臉?biāo)志性建筑。主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長(zhǎng)提供良好 的辦公、行政管理、技術(shù)開發(fā)和無(wú)污染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所以及其他必備的設(shè)施條件，的辦公、行政管理、技術(shù)開發(fā)和無(wú)污染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所以及其他必備的設(shè)施條件， 同時(shí)兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活?yuàn)蕵翻h(huán)境，不專設(shè)工業(yè)廠房。同時(shí)兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活?yuàn)蕵翻h(huán)境，不專設(shè)工業(yè)廠房。 2.2. 建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) 總用地面積總用地面積 98009800平方米平方米

38、主樓基底面積主樓基底面積 32803280平方米平方米 總建筑面積總建筑面積 1680016800平方米平方米 建筑層數(shù)建筑層數(shù) 1111層。層。 中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng) 供應(yīng)整座大廈供應(yīng)整座大廈 中央熱水系統(tǒng)中央熱水系統(tǒng) 集中供應(yīng)公寓部分集中供應(yīng)公寓部分 電梯電梯 兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設(shè)站點(diǎn)，載重兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設(shè)站點(diǎn)，載重10001000公斤。公斤。 綠化率綠化率 40%40% 室外停車場(chǎng)室外停車場(chǎng) 5050個(gè)停車位個(gè)停車位 地下室地下室 兼設(shè)備用房、消防水池、小型停車場(chǎng)和人防工程，盡量從簡(jiǎn)。兼設(shè)備用房、消防水池、小型停車場(chǎng)和人防工程，盡量從簡(jiǎn)。 第六章第六章

39、 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案 第六節(jié)第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)和防風(fēng)抗震環(huán)境保護(hù)和防風(fēng)抗震 本大廈不考慮接納化工、機(jī)械類等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè)，不本大廈不考慮接納化工、機(jī)械類等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè)，不 存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問題。存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問題。 廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生 化有機(jī)無(wú)毒水，通過(guò)現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合化有機(jī)無(wú)毒水，通過(guò)現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合 乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。 污染噪音：主要來(lái)自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的

40、機(jī)械噪音，在設(shè)備選型污染噪音：主要來(lái)自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型 時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時(shí)采用隔音建筑材料。時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時(shí)采用隔音建筑材料。 防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊，容易遭受臺(tái)風(fēng)襲擊，因此建筑設(shè)防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊，容易遭受臺(tái)風(fēng)襲擊，因此建筑設(shè) 計(jì)必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求。計(jì)必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求。 其他：按國(guó)家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。其他：按國(guó)家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案 第七節(jié)第七節(jié) 節(jié)節(jié) 能能 本項(xiàng)目遵照國(guó)家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建本項(xiàng)目遵照國(guó)家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建 筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)

41、計(jì)。筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 第六章第六章 總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃方案 1.1. 項(xiàng)目建設(shè)期：項(xiàng)目建設(shè)期：1 1年年 2.2. 招商期：招商期：1 1年，指年，指1 1年后企業(yè)入駐率為年后企業(yè)入駐率為100%100%。 3.3. 項(xiàng)目總投資（詳見附件項(xiàng)目總投資（詳見附件1 1：投資估算表）：投資估算表） 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)總投資為人民幣本項(xiàng)目預(yù)測(cè)總投資為人民幣5639.785639.78萬(wàn)萬(wàn)元。元。 4.4. 營(yíng)業(yè)收入（詳見附件營(yíng)業(yè)收入（詳見附件1 1：預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入表）：預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入表） 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要為各類辦公場(chǎng)地、綜合服務(wù)設(shè)施和住房的租金與管理費(fèi)本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要為各類辦公場(chǎng)地、綜合服務(wù)設(shè)施和住房的

42、租金與管理費(fèi) 收入，收入， 預(yù)計(jì)正常年度的全年收入為預(yù)計(jì)正常年度的全年收入為843843萬(wàn)萬(wàn)元。元。 5.5. 營(yíng)業(yè)成本（詳見附件營(yíng)業(yè)成本（詳見附件1 1：預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)成本估算表）：預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)成本估算表） 預(yù)測(cè)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本為預(yù)測(cè)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本為465.52465.52萬(wàn)萬(wàn)元，元， 6.6. 凈利潤(rùn)（詳見附件凈利潤(rùn)（詳見附件1 1：利潤(rùn)估算表）：利潤(rùn)估算表） 招商期：年凈利潤(rùn)為招商期：年凈利潤(rùn)為96.5396.53萬(wàn)萬(wàn)元。元。 正常經(jīng)營(yíng)期的前四年：年凈利潤(rùn)為正常經(jīng)營(yíng)期的前四年：年凈利潤(rùn)為320.86320.86萬(wàn)萬(wàn)元。元。 正常經(jīng)營(yíng)期的后期：本階段的年凈利潤(rùn)為正常經(jīng)營(yíng)期的后期：本階段的年凈利潤(rùn)為

43、341.26341.26萬(wàn)萬(wàn)元。元。 7.7. 現(xiàn)金流量（詳見附件現(xiàn)金流量（詳見附件1 1：現(xiàn)金流量估算表）：現(xiàn)金流量估算表） 第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析 第一節(jié)第一節(jié) 基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 第二節(jié)第二節(jié) 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 1.1. 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為5.9%(5.9%(見利潤(rùn)估算表見利潤(rùn)估算表) ) 2.2. 本項(xiàng)目投資回收期為本項(xiàng)目投資回收期為13.513.5年年 投資回收期投資回收期=13+2348520=13+23485204676045=13.54676045=13.5年年 （數(shù)字詳見現(xiàn)金流量估算表）（數(shù)字詳見現(xiàn)金流量估算表） 3

44、.3. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。按財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。按7%7%的折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為的折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為402.26402.26萬(wàn)元（見萬(wàn)元（見 現(xiàn)金流量估算表），該值反應(yīng)項(xiàng)目的盈利水平高于現(xiàn)金流量估算表），該值反應(yīng)項(xiàng)目的盈利水平高于7%7%的折現(xiàn)率，是有一的折現(xiàn)率，是有一 定投資價(jià)值的。定投資價(jià)值的。 4.4. 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.7%7.7%，說(shuō)明本項(xiàng)目的盈利能力是不錯(cuò)的。，說(shuō)明本項(xiàng)目的盈利能力是不錯(cuò)的。 5.5. 以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費(fèi)用，實(shí)際運(yùn)作中以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費(fèi)用，實(shí)際運(yùn)作中 還存在為入孵企

45、業(yè)進(jìn)行管理、技術(shù)和金融中介服務(wù)（包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資還存在為入孵企業(yè)進(jìn)行管理、技術(shù)和金融中介服務(wù)（包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資 活動(dòng)）所得收益。另外，項(xiàng)目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?，地價(jià)的活動(dòng)）所得收益。另外，項(xiàng)目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?，地價(jià)的 升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上 述估算值，投資回收期將更短。述估算值，投資回收期將更短。 第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析 第三節(jié)第三節(jié) 不確定性分析不確定性分析 1.1. 盈虧平衡分析盈虧平衡分析 本項(xiàng)目正常年度盈虧平衡時(shí)營(yíng)業(yè)收入率達(dá)到本項(xiàng)目正常年

46、度盈虧平衡時(shí)營(yíng)業(yè)收入率達(dá)到35.6%35.6%，即當(dāng)營(yíng)業(yè)收入達(dá)，即當(dāng)營(yíng)業(yè)收入達(dá) 到設(shè)計(jì)能力的到設(shè)計(jì)能力的35.6%35.6%（300300萬(wàn)元）時(shí)，本項(xiàng)目即可保本，這說(shuō)明本萬(wàn)元）時(shí)，本項(xiàng)目即可保本，這說(shuō)明本 項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，效益較好。項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，效益較好。 2. 2. 敏感性分析敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng) 營(yíng)成本，營(yíng)業(yè)收入三個(gè)方面。從敏感性分析圖表的有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，營(yíng)成本，營(yíng)業(yè)收入三個(gè)方面。從敏感性分析圖表的有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看， 在所測(cè)定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于在所測(cè)定的

47、不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于6.5%6.5%， 這說(shuō)明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。三種不確定因這說(shuō)明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。三種不確定因 素中，最為敏感的是營(yíng)業(yè)收入。因此，本項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻注意，提高素中，最為敏感的是營(yíng)業(yè)收入。因此，本項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻注意，提高 服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)宣傳，增加營(yíng)業(yè)收入。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)宣傳，增加營(yíng)業(yè)收入。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn) 投資額與經(jīng)營(yíng)成本。投資額與經(jīng)營(yíng)成本。 第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析 見時(shí)間安排表見時(shí)間安排表 第八章第八章 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排 第一節(jié)第一節(jié) 問題和風(fēng)險(xiǎn)問題和風(fēng)險(xiǎn)

48、 本項(xiàng)目的投資收益主要表現(xiàn)為物業(yè)租賃收入、中介服務(wù)和投資本項(xiàng)目的投資收益主要表現(xiàn)為物業(yè)租賃收入、中介服務(wù)和投資 項(xiàng)目的收益，因此，能否吸引企業(yè)入駐、能否充分發(fā)揮大廈各項(xiàng)項(xiàng)目的收益，因此，能否吸引企業(yè)入駐、能否充分發(fā)揮大廈各項(xiàng) 服務(wù)功能以及投資項(xiàng)目的收益將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。以現(xiàn)金或服務(wù)功能以及投資項(xiàng)目的收益將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。以現(xiàn)金或 租賃費(fèi)用折抵的入駐企業(yè)股權(quán)增值水平，以及入駐企業(yè)的成活率、租賃費(fèi)用折抵的入駐企業(yè)股權(quán)增值水平，以及入駐企業(yè)的成活率、 成長(zhǎng)速度將在一定程度上影響項(xiàng)目的收益。成長(zhǎng)速度將在一定程度上影響項(xiàng)目的收益。 宏觀方面，珠海市科技創(chuàng)新海岸宏觀方面，珠海市科技創(chuàng)新海岸唐家灣的

49、科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展形唐家灣的科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展形 勢(shì)尤其是廣東珠海高科技成果示范基地附近區(qū)域的發(fā)展好壞將對(duì)勢(shì)尤其是廣東珠海高科技成果示范基地附近區(qū)域的發(fā)展好壞將對(duì) 本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響。本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響。 珠海創(chuàng)新科技大廈緊鄰清華科技園（珠海），形成集聚效應(yīng)，珠海創(chuàng)新科技大廈緊鄰清華科技園（珠海），形成集聚效應(yīng)， 對(duì)于本項(xiàng)目是有利的，但是同時(shí)也會(huì)在一定程度上產(chǎn)生業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于本項(xiàng)目是有利的，但是同時(shí)也會(huì)在一定程度上產(chǎn)生業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。 中山大學(xué)珠海校區(qū)擬興建的星級(jí)會(huì)議中心尚在規(guī)劃中，何時(shí)中山大學(xué)珠海校區(qū)擬興建的星級(jí)會(huì)議中心尚在規(guī)劃中，何時(shí) 實(shí)施尚無(wú)具體時(shí)間表，一旦實(shí)施，將對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)接待功能方面實(shí)施尚無(wú)具體

50、時(shí)間表，一旦實(shí)施，將對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)接待功能方面 產(chǎn)生一定的影響產(chǎn)生一定的影響。 第九章第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 第二節(jié)第二節(jié) 對(duì)對(duì) 策策 1.1. 充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì) 必須充分發(fā)揮廣東珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地作為國(guó)家級(jí)高新區(qū)的條件，必須充分發(fā)揮廣東珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地作為國(guó)家級(jí)高新區(qū)的條件， 最大限度地利用相關(guān)優(yōu)惠政策，從而最大程度地降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運(yùn)作成最大限度地利用相關(guān)優(yōu)惠政策，從而最大程度地降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運(yùn)作成 本，吸引企業(yè)入駐，保證較高的企業(yè)入孵率是珠海創(chuàng)新科技大廈成功與本，吸引企業(yè)入駐，保證較高的企業(yè)入孵率是珠海創(chuàng)新科技大廈成功與 否的關(guān)鍵。否的關(guān)鍵。 入駐珠?；氐钠髽I(yè)在水電費(fèi)方面可以享受入駐