[土地估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析]土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬7

1、土地估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬7土地估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬7土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬7一、案例分析題請(qǐng)閱讀并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問(wèn)題。(一)某企業(yè)擬進(jìn)行貸款，委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的一宗工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估，從而可為委托方抵押貸款提供客觀、公正的價(jià)格依據(jù)。 請(qǐng)根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問(wèn)題： 1. 抵押價(jià)格評(píng)估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)估過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題?答案:注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力；考慮抵押期間的耗損；測(cè)算成本構(gòu)成。2. 若待估宗地為集體土地，進(jìn)行抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。答案:年期的設(shè)定：本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用

2、地法定出讓最高年限50年；地價(jià)內(nèi)涵對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán)；特殊說(shuō)明中應(yīng)注明：桌企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款，需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會(huì)同意并出具書面證明，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有。3. 對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可選擇哪兩種方法，簡(jiǎn)述所用方法的基本程序。答案:可選擇市場(chǎng)比較法和成本逼近法。 1)市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序。 搜集交易資料；選取比較交易實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年期、容積率等修正；求取比準(zhǔn)價(jià)格。 2)成本法估價(jià)程序。 搜集征地或拆遷取得土地的一般費(fèi)用資料，計(jì)算土地取得費(fèi)

3、A； 搜集土地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜田開發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)B； 搜集待估宗地所處區(qū)域土地開發(fā)費(fèi)用資料，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用C； 搜集利息率，計(jì)算投資利息D； 搜集投資利潤(rùn)率，計(jì)算投資利潤(rùn)E； 搜集當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛?，?jì)算土地增值收益F： 搜集當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率，按土地價(jià)格=(A+B+C+D-t-+F)1-1/(1+土地還原利率)土地使用年期計(jì)算土地價(jià)格。 4. 若待估宗地為劃撥土地，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估的技術(shù)路線。答案:可采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法，評(píng)估計(jì)算出市場(chǎng)價(jià)格后，從得出的估價(jià)額中減去出讓金。5. 抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對(duì)抵押的土地進(jìn)行拍賣，拍賣評(píng)估的特點(diǎn)有哪些，簡(jiǎn)

4、述其技術(shù)路線。答案:特點(diǎn)是：強(qiáng)制處分；快速變現(xiàn)；消費(fèi)者心理因素；購(gòu)買者的額外支出等造成的價(jià)格變化。 技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法等。對(duì)同類土地在正常市場(chǎng)價(jià)格水平和拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平作出比較，確定拍賣市場(chǎng)的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低的幅度，按正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再按照這個(gè)偏低的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。 問(wèn)題:6. 某國(guó)有企業(yè)，因產(chǎn)品市場(chǎng)環(huán)境變化及管理體制落后，現(xiàn)已面臨資不抵債，經(jīng)法院裁定宣告破產(chǎn)，該企業(yè)使用土地為國(guó)有劃撥土地，其國(guó)有土地使用證登記用途為工業(yè)用地，且存在抵押權(quán)，根據(jù)破產(chǎn)清算組提供的材料及估價(jià)人員實(shí)際勘察情況，該宗土地位于市中心繁華地段，破產(chǎn)清算組經(jīng)與有關(guān)部門

5、請(qǐng)示協(xié)商后，計(jì)劃對(duì)其土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣變現(xiàn)后對(duì)企業(yè)職工進(jìn)行安置及債權(quán)人債務(wù)處理，擬委托評(píng)估公司對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的工業(yè)用地的土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣底價(jià)評(píng)估，試問(wèn)評(píng)估公司需向破產(chǎn)清算組提供的基本材料有哪些?如采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估公司應(yīng)調(diào)查收集哪些資料，并簡(jiǎn)述其基本評(píng)估程序。其變現(xiàn)后土地資產(chǎn)如何處置并詳細(xì)說(shuō)明其處置順序?如房地產(chǎn)開發(fā)公司在拍賣過(guò)程中最終取得該宗土地的使用權(quán)，鑒于該宗土地位于市中心地段，屬于工業(yè)用地控制區(qū)，根據(jù)市最近城市土地利用規(guī)劃，該區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)用地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對(duì)其進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司需辦理哪些用地手續(xù)?答案:破產(chǎn)清算組提供的基本材料有：破產(chǎn)裁定書國(guó)有土地使用證及房屋

6、所有權(quán)證等資料。 (2)采用市場(chǎng)比較法時(shí)應(yīng)收集資料有：根據(jù)國(guó)有土地使用證確定的宗地具體用途及本次評(píng)估交易類型等情況，調(diào)查市場(chǎng)交易資料。在熟悉了解市場(chǎng)交易案例的區(qū)域因素及個(gè)別因素的基礎(chǔ)上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地價(jià)漲幅資料。 (3)其估價(jià)程序?yàn)椋哼x擇市場(chǎng)比較案例；確定比較因素(區(qū)域因素及個(gè)別因素)；因素描述及相應(yīng)的比較分析；確定比較因素的修正方法及幅度；進(jìn)行比較因素的最終賦分；求算各比準(zhǔn)價(jià)格；確定最終價(jià)格的求取方法并計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。 (4)土地資產(chǎn)變現(xiàn)后的處置為：支付破產(chǎn)費(fèi)用；進(jìn)行職工安置補(bǔ)償；進(jìn)行抵押權(quán)人債務(wù)清償，如土地資產(chǎn)仍有剩余，剩余部分應(yīng)向政府交納出讓金。 (5)房地產(chǎn)開

7、發(fā)公司應(yīng)辦理的用地手續(xù)為：應(yīng)持拍賣處置有關(guān)文件，到規(guī)劃管理部門提交規(guī)劃變更申請(qǐng)，辦理有關(guān)規(guī)劃變更的批復(fù)手續(xù)，取得相應(yīng)的規(guī)劃變更手續(xù)后，到國(guó)土部門簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并補(bǔ)交由于土地規(guī)劃用途變更產(chǎn)生的出讓金差價(jià)，后辦理土地使用權(quán)有關(guān)變更登記手續(xù)，取得國(guó)有土地使用證。 二、報(bào)告判讀題下面為兩個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，閱讀后指出錯(cuò)誤并說(shuō)明原因。問(wèn)題:1. 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 為公司破產(chǎn)清算而進(jìn)行的土地使用權(quán)和房屋價(jià)格評(píng)估(市) 二、委托估價(jià)方 公司破產(chǎn)清算組 三、受托估價(jià)方 土地咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司 四、估價(jià)目的 該項(xiàng)評(píng)估是對(duì)公司的土地使用權(quán)和

8、房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，其目的是為其破產(chǎn)處置土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)提供價(jià)格依據(jù)。 五、估價(jià)依據(jù) (一)國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī) 1中華人民共和國(guó)土地管理法； 2中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 3中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法(試行)； 4中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例； 5原國(guó)家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知(1997國(guó)土籍字第 2號(hào))； 6國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的通知(國(guó)土資發(fā)2002195號(hào))。 (二)地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件 1省人民政府、市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件： 2省國(guó)土

9、資源廳、市國(guó)土資源局制定的有關(guān)規(guī)定、文件； 3市土地利用總體規(guī)劃； 4市2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)； 5市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果。 (三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程； 2中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程。 (四)其他資料 1委托方提供的有關(guān)資料； 2估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。 六、估價(jià)日期 二年七月二日至二三年七月二十一日。 七、估價(jià)基準(zhǔn)日 二三年七月二十日。 八、價(jià)格定義 本次評(píng)估待估宗地的評(píng)估價(jià)格是指評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年7月20日，土地用途設(shè)定為商業(yè)、土地使用年限設(shè)定為待估宗地剩余年限38年，宗地實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到紅線外

10、“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，紅線內(nèi)”六通一平”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場(chǎng)地平整)，評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。 建筑物價(jià)格設(shè)定為房屋的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格。 九、估價(jià)結(jié)果 公司破產(chǎn)清算組委托評(píng)估的9542.95平方米的土地，總地價(jià)為1487.75萬(wàn)元。即大寫：壹仟肆佰捌拾柒萬(wàn)柒仟伍佰元整。單位面積地價(jià)為1559元/平方米。建筑物現(xiàn)值為1112.09萬(wàn)元。貨幣種類為人民幣。宗地估價(jià)結(jié)果詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表(此處略)。 十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) (一)估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件

11、1待估宗地價(jià)格定義中的土地開發(fā)費(fèi)用不包含宗地內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)用，即待估宗地的土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路)及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。 2待估宗地作為評(píng)估設(shè)定用途的用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 3待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 4在評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 5任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。待估宗地的地上建筑物狀況應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求。 6本報(bào)告估價(jià)結(jié)果在報(bào)告中設(shè)定的價(jià)格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)

12、整或重新評(píng)估。 (二)本報(bào)告使用的限制條件 1本評(píng)估報(bào)告應(yīng)僅用于報(bào)告中所述的估價(jià)目的，不得作為他用，其內(nèi)容對(duì)第三方不負(fù)任何責(zé)任。 2本評(píng)估報(bào)告在委托方提供材料真實(shí)情況下有效，若提供材料與實(shí)際情況不符，造成評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)偏差，委托方承擔(dān)一切責(zé)任。 3未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本評(píng)估報(bào)告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。 4本次估價(jià)結(jié)果根據(jù)有關(guān)規(guī)定有效期自估價(jià)基準(zhǔn)日(2003年7月20日)起半年內(nèi)有效。 (三)需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) 1本次評(píng)估所依據(jù)的宗地內(nèi)外地上建筑物狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等由委托方負(fù)責(zé)提供。 2本次評(píng)估待估宗地的權(quán)利狀況、土地用途、面積以委

13、托方提供的國(guó)有土地使用證號(hào)所載內(nèi)容為準(zhǔn)；建筑物情況以房屋所有權(quán)證(號(hào))為準(zhǔn)。 3技術(shù)報(bào)告由土地咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。 4未經(jīng)對(duì)方許可，委托方及受托方均不得單獨(dú)對(duì)評(píng)估結(jié)果審核部門以外的部門或個(gè)人提供評(píng)估報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及附件。 5報(bào)告復(fù)印件無(wú)效，報(bào)告缺頁(yè)無(wú)效。 十一、土地估價(jià)師簽字 姓名 估價(jià)師資格證書號(hào) 估價(jià)師簽字 李明 張紅 2002130052 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)(機(jī)構(gòu)公章) 二三年七月二十一日 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1土地登記狀況 委估宗地為國(guó)有出讓土地，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)屬于公司。委估宗地位于路，根據(jù)委托方提供的有關(guān)材料，2001年公司取得了

14、證號(hào)為號(hào)的國(guó)有土地使用證，土地面積為9542.95平方米，其四至狀況為：東：；南：；西：路；北：路。宗地號(hào)為，圖號(hào)為。根據(jù)市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，估價(jià)對(duì)象處于三級(jí)地。 2土地權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓土地，其土地使用權(quán)屬于公司。2003年2月，公司將土地抵押給銀行。根據(jù)市中級(jí)人民法院于2003年6月23日(號(hào))省市中級(jí)人民法院民事裁定書宣告公司破產(chǎn)。至評(píng)估基準(zhǔn)日，委估宗地土地設(shè)定有抵押權(quán)，未有租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在。 3建筑物和地上附著物狀況 勘估基準(zhǔn)日，待估宗地內(nèi)建有商業(yè)樓一棟，共4層，建筑結(jié)構(gòu)為框架，竣工時(shí)間為1985年7月，建筑面積為14320平方米，容積率為1.5。

15、二、地價(jià)影響因素分析 (一)一般因素(略) (二)區(qū)域因素 影響估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：區(qū)域概況、交通條件、環(huán)境條件、規(guī)劃限制等。描述如下(略)。 (三)個(gè)別因素 估價(jià)對(duì)象位于市路，用地面積為9542.65平方米。土地用途為商業(yè)用地，宗地地形平坦、形狀不規(guī)則。宗地西側(cè)緊臨路，該宗地距市商服中心為4240米，距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約為1680米，距火車站約5320米，距長(zhǎng)途汽車站約5360米?？惫阑鶞?zhǔn)日，宗地紅線內(nèi)具備通上水、下水、通電、通訊、通熱、通路和場(chǎng)地平整，即“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施條件，自來(lái)水公司統(tǒng)一供水；排水雨污合流，排入市政統(tǒng)一排水管網(wǎng)；供電由站供電；直撥電話19部，傳真機(jī)一部，內(nèi)

16、外聯(lián)系方便，自備鍋爐供熱。宗地內(nèi)有商業(yè)樓一棟，總建筑面積14320平方米，容積率1.5。該宗地未來(lái)規(guī)劃用途為商業(yè)用地，周圍為商業(yè)用地，對(duì)建筑物高度及容積率略有限制。 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 土地使用權(quán)價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)中，本次估價(jià)我們?cè)谧裱?、公正、客觀、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則(內(nèi)容略)。 1替代原則。 2預(yù)期收益原則。 3需求與供給原則。 4變動(dòng)原則。 5綜合分析原則。 6多種方法相結(jié)合的原則。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 (一)估價(jià)方法選擇 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(以下簡(jiǎn)稱規(guī)程)，宗地地價(jià)的估價(jià)方法

17、有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)估價(jià)法等多種方法?估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照規(guī)程執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取適宜的方法。 待估宗地位于路以南，在市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍內(nèi)；屬于商業(yè)三級(jí)地，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法切實(shí)可行；且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場(chǎng)交易資料較豐富，可采用市場(chǎng)比較法作為第二種估價(jià)方法。故依據(jù)規(guī)程，并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)，并將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價(jià)。建筑物現(xiàn)值采用重置價(jià)格折舊法計(jì)算。 (二)估價(jià)過(guò)程

18、 1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。 (1)基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是依估價(jià)對(duì)象所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。 (2)市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新測(cè)算區(qū)范圍是，面積公里。共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為級(jí)，住宅為級(jí)，工業(yè)為級(jí)。該市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新于年月通過(guò)省國(guó)土資源廳組織的鑒定驗(yàn)收并經(jīng)市人民政府公布實(shí)行。 (3)市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)

19、場(chǎng)地平整條件下的級(jí)別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。 采用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算商業(yè)用地宗地地價(jià)的公式為： Pi=P(1+k)ytkijf 式中 Pi待估宗地地價(jià)； P待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)； K、y、t、kij、f宗地地價(jià)修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。 估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于市商業(yè)用地三級(jí)地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價(jià)水平12001600元/平方米。 (4)編制估價(jià)對(duì)象各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。 在評(píng)估中，根據(jù)市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新及估價(jià)對(duì)象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進(jìn)行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項(xiàng)修正。 根據(jù)市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新，商業(yè)用

20、地二級(jí)地地價(jià)修正幅度說(shuō)明表和宗地地價(jià)影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的因素條件分析，確定待估宗地各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略) (5)確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)K。 式中 K某一宗地所有地價(jià)影響因素總修正幅度(%)； Ki宗地第i個(gè)因素條件下修正幅度(%)； n修正因素個(gè)數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44%。 (6)確定土地使用年期修正系y。 y=1-(1+r)m/1-(1+r)n 式中y宗地使用年期修正系數(shù)； m待估宗地設(shè)定使用年期； n基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵確定的土地使用年期； r土地還原利率，9%。 經(jīng)計(jì)算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622。 (7)確定期日修正系數(shù)t。 根

21、據(jù)調(diào)查分析和測(cè)算，二00二年一月至二00三年六月二十日，市地價(jià)指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108。 (8)確定容積率修正系數(shù)。 根據(jù)市城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，當(dāng)宗地容積率為1.41.6時(shí)，其修正系數(shù)為0.98。 (9)確定基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)f。 根據(jù)市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新，基準(zhǔn)地價(jià)所規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施條件為紅線外五通(通路、通電、通上水、下水、通訊)，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。以紅線外五通(通路、通電、通上水、下水、通訊)為基礎(chǔ)，“四通”“三通”分別依次減去供水、排水，“六通”“七通”分別依次增加供熱、煤氣，從而得到基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表(見表1)。 表1 基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表 項(xiàng)目/條

22、件 三通一平 四通一平 五通一平 六通一平 七通一平 修正系數(shù) 0.85 0.93 1.00 1.13 1.21 待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)定為紅線外五通(通路、通電、供水、排水、通訊)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)所規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施條件一致，可得委估宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正系數(shù)為：f=1.00。 (10)計(jì)算估價(jià)對(duì)象宗地地價(jià)。 P=P0(1+k)ytkijf =1380/ (1+8.44%)0.96221.1080.951.0 =1515.6(元/平方米) 2市場(chǎng)比較法。 市場(chǎng)比較法是在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)

23、格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。 其計(jì)算公式為(略)。 (1)比較實(shí)例選擇。 選擇比較交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)待估宗地情況，應(yīng)符合以下要求： 用途相同； 交易類型相同； 屬于正常交易； 區(qū)域及個(gè)別條件相近； 統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)。 本次評(píng)估，選擇了3個(gè)已發(fā)生交易，用途與待估宗地相同或相近的實(shí)例，以它們的價(jià)格作比較，結(jié)合影響商業(yè)用地地價(jià)的因素，進(jìn)行因素修正，求得待估宗地的價(jià)格(具體條件略)。 (2)比較因素的選擇。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素如下。 交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)。 交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。

24、區(qū)域因素：主要有商服繁華度、交通條件道路類型、距公交車站距離、對(duì)外交通便利度(距火車站距離、距汽車站距離)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境優(yōu)劣度等。 個(gè)別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、臨街狀況、目前規(guī)劃限制。 (3)比較因素條件說(shuō)明。 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳見表2。 表2 基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表 待估宗地 實(shí)例1 實(shí)例2 實(shí)例3 土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商住 土地級(jí)別 商業(yè)三級(jí) 商業(yè)三級(jí) 商業(yè)三級(jí) 商業(yè)三紈 交易價(jià)格/(元/平方米) 待估 1654 1725 1638 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 38 10 40 40 價(jià)格類型 破產(chǎn)清算 出讓

25、出讓 出讓 區(qū)域因素 商服繁華程度 距商服中心約 4240米，距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1680米，繁華程度一般 距商服中心約 3420米，距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1320米，繁華程度較高 距商服中心約 3462米，距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1000米，繁華程度較高 距商服中心約 3462米。距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1000米，繁華程度較高 交通條件 道路類型 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 距公交車站距離 210米 300米 400米 200米 對(duì)外交通便利度 距客運(yùn)火車站 5320米，距汽車站5360米 距客運(yùn)火車站 4600米，距汽車站800米 距客運(yùn)火車站 3900米，距汽車站4000米 距客運(yùn)火車站 3900米，距汽車

26、站4000米 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 宗地紅線外五通紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地紅線外五通紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地紅線外六通紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地紅線外六通紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 環(huán)境優(yōu)劣度 無(wú)明顯大氣、噪聲、水污染 無(wú)明顯大氣、噪聲、水污染 無(wú)明顯大氣、噪聲、水污染 無(wú)明顯大氣、噪聲、水污染 個(gè)別因素 宗地面積/平方米 宗地形狀 9542.95 不規(guī)則 8548.8 矩形 2964.2 較規(guī)則 72305002 矩形 容積率 1.5 1.03 2.05 1.94 臨街狀況 十字交叉 一面臨街 十字交叉 十字交叉 地形 平坦 平坦 平坦 平坦 目前規(guī)劃限制 略有限制 略有限制 略有限制 略有限制 (4)編制比較因素條件指數(shù)表

27、。 根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素的具體情況，可編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)的確定過(guò)程如下： 待估宗地與三個(gè)實(shí)例的土地用途、土地級(jí)別、交易情況、價(jià)格類型，以及區(qū)域因素中的道路類型；距公交車站距離、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度，個(gè)別因素中的臨街狀況、地形、目前規(guī)劃限制等條件均一致，故對(duì)于上述這些影響地價(jià)的因素均不作修正。 編制地價(jià)指數(shù)表。 根據(jù)調(diào)查市一段時(shí)期內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，以2002年1月1日為基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上漲幅度為0.6%。將2002年1月1日的地價(jià)指數(shù)定為100，則商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)詳見表3。 表3 市商業(yè)用地價(jià)指數(shù)表 年度 2002.1.1 200

28、2.11.23 2003.3.8 2003.5.17 2003.7.20 地價(jià)指數(shù) 100 106 108.4 109.6 110.日 確定基礎(chǔ)設(shè)施修正指數(shù)。 根據(jù)前面基礎(chǔ)設(shè)施表，得出待估宗地與實(shí)例一、實(shí)例二、實(shí)例三的基礎(chǔ)設(shè)施修正指數(shù)分別為100、100、113、100。 區(qū)域因素。 (a)商服繁華程度，分為距商服中心小于2820米、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離小于375米，商服繁華度高；距商服中心大于2820米小于3740米、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離大于375米小于750米，商服繁華度較高；距商服中心大于3740米小于4660米、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離大于750米小于1125米，商服繁華度一般；距商服中心大于4660米小于

29、5580米、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離大于1125米小于1500米，商服繁華度較低；距商服中心大于5580米、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離大于1500米，商服繁華度低五個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1%。在確定比較因素條件指數(shù)時(shí)，一般綜合考慮上述情況，如發(fā)生沖突，以距商服中心距離為準(zhǔn)。 (b)道路類型，分為緊臨混合型主干道，生活型主干道，交通型主干道，混合型次干道、支路五個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1%。 (c)距公交站點(diǎn)距離，分為小于50米，大于50米小于100米，大于100米小于150米，大于150米小于200米，大于200米小于500米五個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為10

30、0，每相差一個(gè)等級(jí)修正0.5%。 (d)對(duì)外交通便利度，分為臨近宗地有鐵路專用線或距火車站大于2300米小于3440米、距汽車站大于1700米小于2920米，距火車站大于3440米小于4580米、距汽車站大于2920米小于4140米，距火車站大于4580米小于5720米、距汽車站大于4140米小于5360米，距火車站大于5720米小于6860米、距汽車站大于5360米小于6480米，距火車站大于6860米、距汽車站大于6480米五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1%。 個(gè)別因素。 (a)宗地形狀，分為矩形、規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則、極不規(guī)則五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)

31、，修正0.5%；宗地面積依土地實(shí)際利用情況分為無(wú)影響、略有影響、有一定影響、影響較重、嚴(yán)重影響五種情況確定修正幅度，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)，修正 1%，在確定比較因素條件指數(shù)時(shí)，一般對(duì)宗地面積、形狀綜合考慮。 (b)容積率修正，以待估宗地為100，每上升或下降0.1，地價(jià)往上或往下修正0.5%。 (c)臨街狀況，分為十字交叉、丁字交叉(兩面臨街)、臨主街、臨支路、不臨路五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1%。 根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說(shuō)明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表4。 表4 比較因素條件指數(shù)表 待估宗地 實(shí)例1 實(shí)例2 實(shí)例3 土地用途 100 100 100 L

32、OO 土地級(jí)別 100 100 100 LOO 交易日期 110.8 106 108.4 109.6 交易價(jià)格(元/平方米) 待估 1654 1725 1638 交易情況 100 100 100 Loo 土地使用年限/年 100 100 100 100 價(jià)格類型 100 100 100 100 商服繁華程度 100 101 101 區(qū)域交通 交通條件 道路類型 100 100 100 距公交車站距離 100 100 100 100 對(duì)外交通便利度 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 100 113 99 101 個(gè)別因素 環(huán)境劣度 100 100 100 100 宗地面積地形

33、狀 100 102 100.5 100 容積率 100 97.65 102.75 99.5 臨街狀況 100 100 100 102.2 地形 100 100 100 100 目前規(guī)劃限制 100 100 100 100 (5)編制因素比較修正系數(shù)表。 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表。如表5所示。 表5 因素比較修正系數(shù) 實(shí)例1 實(shí)例2 實(shí)例3 土地價(jià)格(元/平方米) 1654 1725 1638 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 110.8/106 110.8/108.4 110.8/109.6 交易情況 100/100 100/100 10

34、0/100 土地使用年限 100/100 100/100 100/4100 價(jià)格類型 100/100 100/100 100/100 土地級(jí)別 100/100 100/100 100/100 區(qū)域交通 商服繁華程度 100/101 100/101 100/101 交通 道路類型 100/100 100/100 100/100 距公交車站距離 100/100 100/100 100/100 對(duì)外交通便利度 100/100 100/99 100/101 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/100 100/113 100/100 環(huán)境優(yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 個(gè)別因素 宗地面積、宗地

35、形狀 100/102 100/100.5 100/9905 容積率 100/97.5 100/102.5 100/102.5 臨街情況 100/100 100/100 100/100 地形 100/100 100/100 100/100 目前規(guī)劃限 100/00 100/100 100/100 修正后地價(jià)/(元/平方米) 1718.6 1511.2 1596.3 市場(chǎng)比較法最終價(jià)格 (1644.20.3+1478.40.35+1579.10.35)=16.3.2(元/平方米) 三、地價(jià)的確定 根據(jù)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體情況，采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法測(cè)算，根據(jù)市同類用地的地

36、價(jià)水平，經(jīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局商榷以及評(píng)估人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合，認(rèn)為：兩種方法測(cè)算的結(jié)果比較接近，采用兩種方法的算術(shù)平均值能夠較客觀的反映當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平，作為待估宗地的土地價(jià)格較為合理，則公司破產(chǎn)清算組委托評(píng)估的兩宗工業(yè)用地的土地價(jià)格以兩種方法的算術(shù)平均值作為最終價(jià)格(見表6)。 表6 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法/(元/平方米) 市場(chǎng)比較法/(元/平方米) 估價(jià)結(jié)果/(元/平方米) 估價(jià)結(jié)果取值說(shuō)明 1515.6 1603.2 1559 取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)

37、程度的條件下，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年7月20日的土地使用權(quán)價(jià)格為： 單位面積地價(jià)：1559元/平方米。 評(píng)估土地總地價(jià)：1487.75萬(wàn)元。 注：貨幣種類為人民幣。 第四部分 建筑物估價(jià) 一、估價(jià)原則 1合法原則。 合法原則是指房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象必須是由國(guó)家法律、法規(guī)確認(rèn)和保障的合法使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)估價(jià)必須依法進(jìn)行，即遵守國(guó)家和所在地區(qū)政府的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和城市土地利用規(guī)劃。 2公正原則。 公正原則是指房地產(chǎn)估價(jià)人員必須站在公正的立場(chǎng)上，遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成理論及其運(yùn)作規(guī)律，并運(yùn)用科學(xué)方法，實(shí)事求是地對(duì)委估標(biāo)的物評(píng)估出一個(gè)客觀的、科學(xué)的、合理的價(jià)格。 3最高最佳使用原則。 委估房地產(chǎn)

38、，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級(jí)等客觀條件所決定的，使用效益最大的使用方式或用途為前提進(jìn)行估價(jià)的原則。由于房屋是建筑在土地上，與土地結(jié)為一體構(gòu)成房地產(chǎn)這一有機(jī)整體，所以，也就成了房地產(chǎn)估價(jià)的原則。 4替代原則。 委估房地產(chǎn)的價(jià)格可以通過(guò)市場(chǎng)上地域相近，類型相似，用途相同的交易實(shí)例，進(jìn)行比較和相異修正后替代委估標(biāo)的物的價(jià)格。 5估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 必須把委估房地產(chǎn)置于市場(chǎng)某一時(shí)點(diǎn)(通常以年、月、日表示)進(jìn)行估價(jià)，或者說(shuō)是對(duì)“靜止”于某一時(shí)點(diǎn)的委估房地產(chǎn)估價(jià)。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 1估價(jià)方法。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，選擇重置價(jià)格折舊法進(jìn)行評(píng)估，折舊方法采用平均年限折舊法。重置價(jià)格折舊法是按現(xiàn)在的建

39、筑經(jīng)營(yíng)管理水平及建筑材料價(jià)格，重新建筑與評(píng)估對(duì)象一樣的建筑所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價(jià)值，得到建筑物在評(píng)估時(shí)日的價(jià)格。計(jì)算公式為：(略) 2估價(jià)過(guò)程。 (1)計(jì)算房屋重置價(jià)。 所評(píng)估房屋為一棟四層商業(yè)樓，框架結(jié)構(gòu)，1985年竣工。根據(jù)市房產(chǎn)管理局提供的資料，各類房屋的重置價(jià)格和耐用年限及殘值率見表7。 表7 市各類房屋重置價(jià)格表 結(jié)構(gòu)種類 房屋重置價(jià) 耐用年限/年 殘值率 框架結(jié)構(gòu) 7001400元/m2 6080 0 則房屋重置價(jià)為：143201100=15752000(元) (2)計(jì)算房屋折舊。 年折舊額：15752000(1-2%)

40、/60=257283(元) 折舊總額：25728318=4631094(元) (3)計(jì)算房屋現(xiàn)值。 房屋現(xiàn)值=重置價(jià)-折舊總額=15752000-4631094=1112.09(萬(wàn)元)。 評(píng)估對(duì)象總價(jià)格=土地總價(jià)+房屋總價(jià)=2599.84萬(wàn)元 第五部分 附錄 附件一：省市中級(jí)人民法院民事裁定書(號(hào))復(fù)印件。 附件二：國(guó)有土地使用證(號(hào))復(fù)印件。 附件三：土地評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書復(fù)印件。 附件四：土地估價(jià)師身份證復(fù)印件。 答案: 第一部分 總述 1估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期順序錯(cuò)。 2地價(jià)定義中缺少容積率設(shè)定。 3建筑物價(jià)格設(shè)定應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2003年7月20日)時(shí)價(jià)格。 4缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。 第二

41、部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 5土地登記狀況中未說(shuō)明土地用途。 6未說(shuō)明出讓起止期限，剩余土地使用年限，出讓金額，地價(jià)定義中設(shè)定年限為38年，無(wú)依據(jù)。 7委估宗地存在抵押權(quán)，特殊說(shuō)明事項(xiàng)中未說(shuō)明是否考慮抵押權(quán)他項(xiàng)權(quán)利的存在對(duì)地價(jià)的影響。 8不應(yīng)為“建筑物和地上附著物狀況”，應(yīng)為土地利用狀況。 第三部分 土地估價(jià) 9土地估價(jià)原則中無(wú)估價(jià)期日原則，錯(cuò)誤。 10基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵介紹中缺少對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)日，2002年1月1日。 11基準(zhǔn)地價(jià)取值為1382元/平方米，無(wú)具體說(shuō)明。 12報(bào)告中列出商業(yè)用地二級(jí)地地價(jià)修正幅度說(shuō)明表和修正幅度表，應(yīng)為商業(yè)三級(jí)地。 13基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，計(jì)算年期修正系數(shù)時(shí)未說(shuō)

42、明土地還原利率取值原因。 14基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)取值缺乏依據(jù)(報(bào)告中僅有至2003年6月20日地價(jià)指數(shù)，無(wú)2003年7月20日地價(jià)指數(shù))。 15容積率修正系數(shù)取值錯(cuò)誤。 16比較實(shí)例3用途為商住，與待估宗地及實(shí)例1、2不同，未修正也未說(shuō)明原因。 17商業(yè)用地市場(chǎng)比較法中無(wú)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模一項(xiàng)。 18市場(chǎng)比較法中，待估宗地的價(jià)格類型為破產(chǎn)清算，與三個(gè)比較實(shí)例不同，應(yīng)予修正。 19市場(chǎng)比較法中土地使用年限未修正。 20實(shí)例3面積形狀修正，修正方向錯(cuò)誤。 21根據(jù)規(guī)程，容積率修正不應(yīng)以待估宗地為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。 22市場(chǎng)比較法中比較實(shí)例3基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)錯(cuò)誤。 23比較實(shí)例臨街狀況與待

43、估宗地不同，未予修正。 24市場(chǎng)比較法中比準(zhǔn)價(jià)格確定采用加權(quán)平均值，缺少相應(yīng)說(shuō)明。 25地價(jià)結(jié)果的總地價(jià)未大寫。 26房屋重置價(jià)取1100元/平方米應(yīng)說(shuō)明依據(jù)。 27房屋價(jià)值計(jì)算時(shí)，耐用年限應(yīng)考慮委估宗地的地上建筑物實(shí)際使用情況及剩余土地使用年限，本報(bào)告房屋已使用年限18年，還可使用38年，則折舊年限為56年，而不是60年。 28因折舊年限即房屋可使用年限小于房屋耐用年限，應(yīng)加速折舊，故殘值率應(yīng)為零。 29第五部分 應(yīng)為“附件”，而非附錄。 30附件缺房屋所有權(quán)證書復(fù)印件。 31缺少土地估價(jià)師資格證書復(fù)印件。 32缺少估價(jià)對(duì)象照片。 33缺少他項(xiàng)權(quán)利證書復(fù)印件。 問(wèn)題:2. 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

44、第一部分 總述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 公司土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估(市) 二、委托估價(jià)方(略) 三、受托估價(jià)方(略) 四、估價(jià)目的 該項(xiàng)評(píng)估是對(duì)公司的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，目的是為其以土地使用權(quán)抵押貸款提供價(jià)格依據(jù)。 五、估價(jià)依據(jù)(略)六、估價(jià)基準(zhǔn)日 二四年三月十五日 七、地價(jià)定義 根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估價(jià)格定義如下：待估宗地實(shí)際土地用途為商業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地，設(shè)定土地使用年限為待估宗地剩余年限37.25年，設(shè)定容積率為現(xiàn)狀容積率，宗地實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”(即通路、通電、供水、排水、通訊)、紅線內(nèi)“六通一平”(即通路、通電、供水、排水、通訊、供熱及場(chǎng)

45、地平整)，評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通路、通電、供水、排水、通訊)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的土地價(jià)格。 八、估價(jià)結(jié)果 公司委托評(píng)估的一宗商業(yè)用地，土地面積(地上一層分?jǐn)偼恋孛娣e)821.9平方米，在2004年3月15日，土地使用年限設(shè)定為37.25年，土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通” (即通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下的土地價(jià)格為： 單位地價(jià)：6737.67元/平方米； 總地價(jià)：553.77萬(wàn)元。 注：貨幣種類為人民幣 九、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) (一)估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 1待估宗地的土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(通路、通電、供水、排

46、水、通訊)及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整、土地使用年限設(shè)定為商業(yè)用地出讓后剩余使用年限即37.25年。 2待估宗地作為評(píng)估設(shè)定用途的用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 3待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 4在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 5任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。待估宗地的地上建筑物狀況應(yīng)符合城市規(guī)劃設(shè)計(jì)。 6本報(bào)告估價(jià)結(jié)果在報(bào)告中設(shè)定的價(jià)格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。 (二)需要說(shuō)明的其他事項(xiàng) 1本次評(píng)估所依據(jù)的宗地內(nèi)外基礎(chǔ)沒(méi)施狀況、建筑

47、物狀況、環(huán)境狀況等由委托方負(fù)責(zé)提供。 估價(jià)對(duì)象土地權(quán)利狀況、土地坐落、用途等以國(guó)有土地使用證中登記內(nèi)容為準(zhǔn)；估價(jià)對(duì)象土地面積以公司地上一層抵押勘測(cè)定界圖所載面積即821.9平方米為準(zhǔn)。 2關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：出讓土地按剩余使用年限設(shè)定土地使用年期，設(shè)定土地使用年期為該用途法定最高出讓年限即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限為 37.25年。 3估價(jià)結(jié)果在委托方提供資料可靠、情況真實(shí)的條件下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價(jià)結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。 4技術(shù)報(bào)告由評(píng)估公司負(fù)責(zé)解釋。 5未經(jīng)對(duì)方許可，委托方及受托方均不得單獨(dú)對(duì)評(píng)估結(jié)果審核部門以外的部門或個(gè)人提供評(píng)估報(bào)告、技術(shù)報(bào)告

48、及附件。 6本評(píng)估報(bào)告復(fù)印件及報(bào)告缺頁(yè)均無(wú)效。 7本評(píng)估報(bào)告由兩個(gè)及以上土地估價(jià)師簽字、估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字并加蓋公章后有效。 十、土地估價(jià)師簽字(略) 十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 二三年八月七日 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1土地登記狀況。待估宗地位于市路，其四至狀況如下。東公司；南路；西胡同；北超市。待估宗地為公司2000年12月以出讓方式取得的國(guó)有土地，該公司于2002年3月領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證(證號(hào)：略)，土地用途為商業(yè)用地，土地登記面積為5600平方米。本次評(píng)估為其中部分用地，即宗地內(nèi)開發(fā)的商業(yè)大廈(地下一層，地上六層)的地上一層的分?jǐn)偼恋孛娣e，擬抵押土地面積為

49、821.9平方米。 2土地權(quán)利狀況。待估宗地為國(guó)有土地，土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，土地使用權(quán)為公司于2000年12月以出讓方式取得。出讓年限40年，出讓終止日期為2040年12月，至評(píng)估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限37.25年。 3土地利用狀況。 待估宗地原為市市中心用地，因舊城改造，2000年12月由公司以出讓方式取得其土地使用權(quán)，對(duì)地上原有建筑物進(jìn)行了拆遷，并于2001年12月建成商業(yè)大廈一座?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，地下一層，地上六層。地下一層為停車場(chǎng)，地上一層為該公司經(jīng)營(yíng)的大型超市，地上26層建成后即全部售出。總建筑面積為20440平方米，宗地現(xiàn)狀容積率為3.65，其中地下一層建筑面積2900平方米，地上

50、一層建筑面積為3000平方米，地上26層建筑面積均為2908平方米。 二、地價(jià)影響因素分析 (一)區(qū)域因素(略) (二)個(gè)別因素(略) 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 土地使用權(quán)價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)中，本次估價(jià)我們?cè)谧裱健⒐?、客觀、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則： 1需求與供給原則(略)； 2變動(dòng)原則(略)； 3協(xié)調(diào)原則(略)； 4綜合分析原則(略)； 5多種方法相結(jié)合的原則(略)。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 (一)估價(jià)方法選擇 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地的特點(diǎn)及開發(fā)項(xiàng)目

51、本身的實(shí)際情況，選取市場(chǎng)比較法和收益還原法為本次估價(jià)的基本方法。另外，由于本次評(píng)估為商辦綜合樓地上一層分?jǐn)偼恋孛娣e，在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)考慮其整體性，評(píng)估單價(jià)以宗地整體測(cè)算后應(yīng)進(jìn)行地價(jià)樓層分配系數(shù)修正，然后將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，得到待估宗地的地價(jià)。 1市場(chǎng)比較法。 市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。 (1)比較實(shí)例選擇。 估價(jià)人員對(duì)搜集的多宗交易實(shí)例進(jìn)行比較分析，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的三個(gè)交易實(shí)例作為比較實(shí)例，介紹基本情況(略)。 (2)因素選擇。 根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，影響待估宗地價(jià)格的因素見表8。 (3)待估宗地與比較實(shí)例各因素條件詳見表8。 表8 待估宗地與比較實(shí)例各因素條件表 待估宗地及比較實(shí)例 比較因素內(nèi)容 侍估宗地 實(shí)例1 實(shí)例2 實(shí)例3 土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 交易期日 2003.9.15 200.1.20 2002.9.30 2003.2.