學區(qū)房的房價影響因素的分析

1、學區(qū)房的房價影響因素的分析 以北京市東城區(qū)為例第1章 緒論1.1 研究的背景和意義1.1.1研究的背景如今，在我國的各大城市，不論是發(fā)達的省會、直轄市、前線城市，如北京、上海、青島等地，還是較為落后的城市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城，例如信陽這樣的四線城市，學區(qū)房已成為廣大市和開發(fā)商競相追逐的對象，掀起來一股“學區(qū)房熱度”。我國的教育模式讓更多的家長十分重視孩子的學習成績和學習環(huán)境。由此，可以學校附近的房屋具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，同樣也吸引了眾多家長的眼球。家長們看重的只是學區(qū)房的地理優(yōu)勢，至于房子本身的大小、價格都處于次要位置。在孩子上學期間，多數(shù)家長愿意以高額的價格租用或者買下學區(qū)房。待其孩子完成學習，順

2、利被各大院校錄取之后，家長們再將學區(qū)房出售或者出租?；诖朔N社會現(xiàn)象，導致我國的學區(qū)房的房價居高不下，并且仍在持續(xù)上漲。樓市高壓政策下，我們仍能看到“學區(qū)房逆市飄紅”的報道，這是否說明學區(qū)房受市場波動影響比較小，投資回報更有保障？這點是當然。尤其是在中國，每個孩子都是父母最大的希望，父母都想讓孩子在起跑線上搶先一步。國家關于九年義務教育的政策在很長的時間段內不會有所變化，戶口的限制讓絕大多數(shù)的“片外生”望校興嘆。同時，擁有良好升學率和名校聲望的學校受到城市規(guī)劃影響而須遠遷他址的幾率也是微乎其微，這兩點都決定了名校學區(qū)內的房子不容易買到、名校附近的房子出租搶手。較其它房產而言，學區(qū)房受市場沖擊較

3、小，在今年房地產市場低迷不景氣的情況下，學區(qū)房同樣是在逆市飄紅，成為了市場中交易非?；钴S的另類。在2013年四個月中，我國首都北京，該地區(qū)學校附近的房屋價格上漲幅度大約為1400元/月。無獨有偶，這種高幅度上漲的學區(qū)房的城市在我國此起彼伏，例如在南京市，普通住宅的價格僅為學區(qū)房價格的三分之一。我國家長普遍都有“望子成龍，望女成鳳”的心愿。為此，家長通過各種方式為其孩子提供優(yōu)良的學習環(huán)境。不少家長考慮到學校附近學習氛圍較高，交通也便利，便競相追逐學區(qū)房為其所用。更有甚者，有些家長賣掉了其原來居住大的房子，來換區(qū)狹小的學區(qū)房。為了孩子上學方便，自己則繞很遠的路去上班，有的家長甚至辭掉了原來的工作，

4、一心只為陪孩子學習。這些家長們盡自己所能為孩子提供其實現(xiàn)的一切。然而，并不是所有的付出都一定會有好的結果，并不是所有的孩子都能如其父母所愿。例如在北京某區(qū)， 有兩座樓房同屬于四環(huán)以內。這兩座樓房距離約為二十米左右，落成時間相同，距今均為26年。其內外部構造、新舊、裝修級別也相差不大，二者由一排欄桿、若干數(shù)目、草坪相隔。然而，令人驚奇的是，二者同在二手市場上出售時，其價格卻大相徑庭，差價巨大。根據(jù)我國的教育模式，在小學入學時，考慮到交通安全，我國各大城市的政策大都為學校附近的學生入學可以免考試。但對于學校附近的住宅區(qū)域，各個城市都有明確的劃分方式。只有被劃分到該學校的住宅街道等才可以享受免考試入

5、學的優(yōu)惠政策。因此，被劃分到教育質量高的小學附近房子都成為家長們競相追逐的對象，同時也造就了這些房子在二手市場上的活躍。例如北京市，在今年五月份，該市有多個區(qū)域顯現(xiàn)了學區(qū)房的追逐熱度。第一個區(qū)域是中關村周邊，該區(qū)聚集了北京市多個重點小學、初中、高中等校，因此該地區(qū)的學區(qū)房較多，追逐熱度也較高。其余幾個區(qū)域的追逐熱度相比中關村來講，稍微次之，但也有多個重點學校。例如北京市的西城地區(qū)，有該市著名的第四中學和第八中學。1.1.2研究的意義從學區(qū)房的追逐熱度凸顯了一個社會弊端，我國的教育方針存在很多缺點，首先便是教育資源的不平等劃分。我國對學校的劃分高低程度十分嚴重，重點學校的師資力量雄厚，教學質量較

6、高。而普通院校則與之相差較遠。這也說明，雖然我國普及了義務教育，但并不是所有的學生受到的教育水平都是一樣的。第2章 文獻綜述關于學區(qū)房的研究，國內多數(shù)集中在學區(qū)房房價持續(xù)走高的原因，并且通過這些原因可以看到當今社會的問題。大多數(shù)的文獻研究主要是進行定性分析與評價。對學區(qū)房價走高的原因以及影響因素的分析上，國內學者多數(shù)是從教育學、教育社會學等角度進行闡釋。而關于學區(qū)房價格不斷升高的定量分析與研究則主要集中在國外學者的研究，他們主要是通過配套的教育設施對學校周邊價格的影響程度進行分析的。陳友華（2007）和查爾斯.赫爾梅（1983）主要從教育公平、社會分層、制度變革、代際資本以及家庭背景等視角進行

7、考慮。潘奇（2008）則從其成因歸納為教育資源配置不均衡、重點學校、示范性學校制度、擇校、家庭期望等。洪巖璧（2003）和（李艷蘋，2010）則將學區(qū)房價上漲歸納為沉重的就業(yè)壓力、勞動就業(yè)制度的改革，凸顯教育在收入分配中的作用、房產商和投資者推波助瀾。針對學區(qū)房過熱的原因分析上，國內學者專家主要有以下兩種不用的觀點。一部分學者認為：購買學區(qū)房以及房價高是市場相互作用下的自然行為。是一種理性的結果體現(xiàn)。尚且不能起到擾亂市場的作用，是國內優(yōu)質教育的普遍缺乏與人們隨著社會的發(fā)展對于優(yōu)質教育不斷追求的矛盾結果。原因我們可以這樣分析：第一，它遵循了就近這一基本原則；第二，它是專門針對有錢人的，如果你沒有

8、錢，可以選擇不買，這是市場發(fā)展的結果和規(guī)律。另外一部分學者認為：學區(qū)房本應該是教育資本化下的產物。然而，不同于以前的擇校行為，是金錢破壞了這一規(guī)則。當金錢參與到教育的分配問題上，就會造就許多的不公平。朱敏認為：學區(qū)房成為有錢人享受名校優(yōu)質教育資源的合法路徑，這明顯是不夠公平的。方長春通過一系列的研究發(fā)現(xiàn)制度性的教育安排以及資源的分配加上家庭對子女教育分流的直接干預致使平等享受教育的公平性大大降低。綜上說述，關于學區(qū)房價高升的原因，已經涉及到多個學科領域，包括：房地產、教育學以及教育社會學等。然而，對于針對具體的學區(qū)房對房價的影響以及學區(qū)房的實際現(xiàn)狀尚且沒有相關文獻進行論述。學區(qū)房作為一個綜合的

9、概念，他的房價影響因素應該是多方面的，并且對于它的解釋是區(qū)別于普通的教育地產而言的，需要更加深入地進行分析學區(qū)房是否會造就教育的公平分配。因此，通過不斷挖掘產生教育不供應的深層次原因，會讓我們更加客觀理性地對學區(qū)房公平進行。第3章 研究的主要內容和方法3.1學區(qū)房的概述3.1.1學區(qū)房的概念學區(qū)房，對我們來講是一個既熟悉又陌生的詞語。學區(qū)房，一方面她是房地產市場的新寵兒，另一方面也是從我國特殊教育體制下所衍生出來的怪象。隨著我國社會壓力與競爭的日趨白熱化，家長們不顧花費資金來獲得有著良好教育的小學學區(qū)房，只是為了使自己的孩子不能輸在教育的開始。不僅僅小學學區(qū)房受到家長們的青睞，一些中學附近的房

10、子也同樣受到家長們的重視，在重點中學附近購置房產，這樣不僅僅能使家長關注孩子的學習，照顧孩子的生活起居，同樣也會使孩子提高學習的自覺性。 3.1.2學區(qū)房的特征（1）房價較高目前，我市的“學區(qū)房”主要集中在澗西區(qū)的聯(lián)盟路、天津路、景華路，西工區(qū)的九都路、澗東路、玻璃廠路等地段。這些地段的“學區(qū)房”，由于靠近市二十三中、三中、市外國語學校、市實驗中學等眾多學校，因而每平方米價格都要高于周邊其他樓盤。以聯(lián)盟路附近的“學區(qū)房”為例，如今的房價已經漲到每平方米5000元至6000元甚至更高。而在相關教育政策的影響下，很多家長為了孩子能夠到理想的學校接受教育，都開始提前購買學區(qū)房，而一些處于學區(qū)外圍的學

11、區(qū)房也因為學區(qū)中心的“一房難求”而成為不少家長的備選方案，而這些地區(qū)的房價同樣有所上漲。（2）學區(qū)房需求旺盛“學區(qū)房”中兩房一廳這樣的戶型普遍頗受家長的青睞。都是為了在名校所處的學區(qū)內落戶口，所以小戶型賣得特別火。每年入學前的5月至7月，是“學區(qū)房”市場的銷售旺季?！皩W區(qū)房”需求旺盛有兩個原因。一是“學區(qū)房”多集中在市中心，而目前可售的新建商品房不多。為了給孩子提供一個更好的成長環(huán)境，購買“學區(qū)房”的人數(shù)在逐年增加，但房源有限，這就造成了“學區(qū)房”供不應求的現(xiàn)狀。二是購買“學區(qū)房”也是一種投資行為。對于那些購買學區(qū)房的家長來講，等孩子上了高等學校之后，不在需要學區(qū)房了，就可以把升值的學區(qū)房賣了

12、，從中間賺取差值，獲得相應的利潤。最后，購買“學區(qū)房”成了教育與房產的雙重投資。（3）落戶是關鍵，小戶型絕大多數(shù)家長購買學區(qū)房的主要目的是為了讓孩子的戶口落在相應學校的學區(qū)內，因此盡快落戶是關鍵。目前每個學校都有各自的入學要求，因此在購買學區(qū)房前，一定要先到該區(qū)域學校了解落戶的年限、入學的年限等問題，確定自己的購房行為和學校入學要求是否吻合，然后再行購買。另外，還要注意學校學區(qū)的地理位置劃分，有些房屋雖然與學校僅一墻之隔，但并非意味著就能進入該學校就讀。（4）交通便捷 安全 配套設施完善名校周邊向來是交通密集的場所，也是政府會加大力度保證安全的區(qū)域，并且必然能夠感受到學校帶來的成熟配套設施所帶

13、來的方便，生活便利，孩子成長環(huán)境安全。（5）教育房產雙投資 升值空間大購買學區(qū)房也不失為一種投資行為，只要政府的政策不發(fā)生大的變動，名牌學校位置不變，那么學區(qū)房的概念就會一直存在，從而升值就會成為必然。等到多年之后，家長們就可以把升值好多好多倍的房子賣出去，可以獲得好多倍的利潤。這就使得學區(qū)房成為家長們的新寵，為了讓孩子能夠獲得更好的教育，購買學區(qū)房也成為家長們的一種潮流。學區(qū)房的作用純粹是是孩子獲得好的生活條件，為將來能夠進入好的大學做準備，所以家長們不在乎房子大小，環(huán)境的好壞。等到孩子畢業(yè)之后，家長們就會把房子賣給需要的另一代的家長們，大部分的家長都是這種想法。 3.2北京市學區(qū)房的現(xiàn)狀分

14、析及市場特點（1）、北京市東城區(qū)域特征分析東城區(qū)位于北京市城區(qū)東部，2010年，東城區(qū)合并崇文區(qū)，成立新東城區(qū)。經首都功能核心區(qū)區(qū)劃調整后，新東城區(qū)轄區(qū)面積擴大到41.84平方公里。北部、東部與朝陽區(qū)相連，南部同豐臺區(qū)接壤，西部與西城區(qū)相接，東西最寬處5.2公里，南北最長處13.0公里。2010年全區(qū)人口91.9萬，管轄17個街道辦事處，205個社區(qū)。東城區(qū)與日本、韓國、澳大利亞等十二個國家和地區(qū)的重要城市建立了國際友好交往與合作關系，在國內經濟交往中與上海、昆明、哈爾濱等45個市區(qū)建立了友好關系。（2）北京市學區(qū)房概況 在北京，學區(qū)房最近被家長們炒的異?；馃幔總€月都能夠漲一千五百元上下。這

15、不僅僅是北京自己的特征，在我國南方的南京，今天的學區(qū)房的價格是大概十年之前的三倍還要超很多，家長們?yōu)榱俗约旱暮⒆幽軌蛏弦粋€好一點的小學，做出了很大的犧牲。家長們放下了心儀的寬大的房子而選了狹窄的小房子，放下了剛剛建成的新房子，卻選了破舊的老房子，寧愿自己上班多繞路，也要把孩子送到最好的學校上學，但是，結果無人知曉，可能到最后孩子也不能上到最好的大學。 （3）北京市學區(qū)房市場的需求與供給根據(jù)21世紀不動產最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京市的四個最大的學區(qū)房的版塊中，東城區(qū)東四地區(qū)學區(qū)的學區(qū)房的房子價格要比普通住宅的價格高出每平米五千塊錢左右，西城區(qū)平安里版塊，學區(qū)房的房子價格要比普通住宅的價格高出每平米五千

16、塊錢左右 ，東大橋日壇地區(qū)學區(qū)房的房子價格要比普通住宅的價格高出每平米兩千塊錢左右，而最大的差異在于中關村地區(qū)學區(qū)房和普通住宅 ，竟然達到了驚人的八千塊錢每平米。這種現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在北京地區(qū)，全國各地普遍出現(xiàn)，特別是在東部發(fā)達地區(qū)，這種差異尤為突出。（4）北京市學區(qū)房市場不平衡的原因自然條件、經濟條件和社會條件，這三個條件相互作用產生特殊的地區(qū)特性，從而形成對地區(qū)內的地產價格水平產生決定性的影響。內容主要包括經濟繁華程度，地區(qū)的交通，基礎與公用設施條件等。影響地價的基礎設施也有很多，主要有電力線路，煤氣管道，暖氣管道以及學校、醫(yī)院等設施的結構等。然而，在學區(qū)房周圍 而學區(qū)房由于其范圍內有重點小

17、學或者中學這種較高登記的教育資源，成為購房者的主要參考因素。很多城市規(guī)定初中招生采取“對口、就近、免試”的辦法，規(guī)定公辦初中、小學不得跨行政區(qū)招收“擇校生”，學生只能在自己學籍所在行政區(qū)范圍內擇校。絕大多數(shù)家長都希望自己的孩子能進入名校就讀。因而在購買房屋時，都比較看重樓盤的學區(qū)資源，很多購買“學區(qū)房”的消費者主要目的就是為了獲得“學區(qū)房”所在學區(qū)的房產證和戶口，從而讓孩子在不借讀、不擇校的情況下順利進入名校學習。不少家長表示，買“學區(qū)房”就是為了給孩子買一張進入名校的“通行證”。在家長看來，能上重點小學的話，以后上重點中學、大學的機會和保證率就自然高了。在這種心理作用的影響下，學區(qū)房就成為了

18、這些人的追求目標。更具供需決定價格理論，學區(qū)房的價高就成為了一種必然，而且是合理的。3.3北京市學區(qū)房房價的構成因素（1）房地產的價格房地產價格（目前主要以房產價格來表現(xiàn)，土地價格則隱含在房價之中，據(jù)此，以下簡稱房產價格）是由房屋生產經營過程中的社會必要勞動時間形成的價值的貨幣表現(xiàn)形式。房產價格的制定，應以正常生產、合理經營情況下的社會平均生產成本，流通費用，加上合理利潤和應納稅金為依據(jù)。 （2）開發(fā)成本房地產開發(fā)成本是指房地產企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發(fā)企業(yè)產品的完全成本，還

19、要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產品而發(fā)生的銷售費用。（3）開發(fā)商對未來的期望望子成龍導致客戶的剛性需求，受旺盛的剛性需求的帶動，學區(qū)房的價格一直飆升，即使整體樓市低迷之時，也能“逆風飛揚”。面對著巨大的市場需求，開發(fā)商自然會對學區(qū)房未來的期望很高。現(xiàn)在的開發(fā)商在廣告中越來越多地打出“學區(qū)房”這一促銷牌，將樓盤的周邊學校視為自己的獨特資源，如“本樓盤引入某名校入駐”、“本樓盤距離某名校車程僅幾分鐘”等廣告語屢見不鮮。由于自己戶口所在的區(qū)域內沒有好學校，不得已只有通過置業(yè)轉移，來完成讓孩子進入重點學校的心愿。于是

20、，學區(qū)置業(yè)，已經成為很多家長望子成龍的剛性需求，這也使得名校學區(qū)房供不應求。因此，房地產商對學區(qū)房的期望一直不減，這無疑會導致學區(qū)房價格的不斷上漲。3.4影響北京市學區(qū)房房價的因素（1）、教育質量教育質量有宏觀與微觀之分。從宏觀層面看，教育質量即整個教育體系的質量，也可稱之為“體系質量”。所謂體系質量實質上是指其與系統(tǒng)規(guī)模、結構和效益等之間協(xié)調問題。也就是說，它以系統(tǒng)內部各要素之間是否協(xié)調一致為標準。什么時候系統(tǒng)各要素之間協(xié)調一致，什么時候就表現(xiàn)出較高的體系質量。微觀教育質量“最終體現(xiàn)在培養(yǎng)對象的質量上”，是指“教育水平高低和效果優(yōu)劣的程度”，其“衡量標準是教育目的和各級各類學校的培養(yǎng)目標。前

21、者規(guī)定受教育者一般的質量要求，亦教育的根本要求；后者規(guī)定受培養(yǎng)者的具體質量要求，是衡量人才是否合格的質量規(guī)格?！保?）、住房屬性房屋樓層與房齡是影響房價的兩大最基本的因素。通常在同一幢房屋內，多層房屋由于樓層的差異，每一平方米建筑面積價格可相差50300元不等。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率以2%遞減。另外，房屋按居室數(shù)量分為一室、兩室、三室等等，這些均被稱之為房型。房型設計的合理性直接影響到人們對房價的評判。在同一地段，且建筑面積相同的情況下，房屋廳面積的大小對價格也有影響。如房屋客廳開間在3.9米以上，面積在20-30平米，較適宜人體

22、居住及室內活動，房價會相應高些。明廚、明廁的房型較一般暗廚、暗廁的房型更有利于室內氣體流通，其價格也占有一定的優(yōu)勢。房屋朝向等，對房屋的價格也有影響。大多數(shù)人買房都喜好“坐北朝南”，在同一幢房屋內，同一層次的房屋，由于朝向的不同，其每平方米建筑面積價格可相差50-200元左右。建筑質量、房屋完好程度、內部設施布置的合理性對于價格的影響雖然不會太明顯，但也能促使房屋出售速度的提升。裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次的房屋快。（3）、基礎設施住宅配套設施包括基礎設施和公共設施。基礎設施是指小區(qū)建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統(tǒng)、綠化等設施?；A配套設施是開發(fā)商必備

23、的功能設施，如果說房屋是商品的話，這些是商品必備的基本功能，滿足商品房購買者的日常起居的基本需要，由于這些相關配套基本設施的建設掌握在壟斷企業(yè)的手中，基礎設施對于房價的影響主要體現(xiàn)在城市基礎建設配套費用上，而根據(jù)配套建設費的多少，決定開發(fā)商分攤到房價的多少。由于地域政策標準統(tǒng)一和實施時間的穩(wěn)定性。因此對于房價的影響理論上來說，在同一區(qū)域影響幅度并不大。目前國內很多城市政府直接向開發(fā)商收取基礎設施配套費或建設費，作為城市基礎設施建設融資的重要渠道。3.5基于特征價格模型的北京市學區(qū)房房價影響因素分析3.5.1價格特征模型特征價格模型，我們翻譯過來就是“享樂的”，從經濟學的角度，我們可以譯為“帶來

24、效用”。因此，特征價格模型我們可以理解為：一種可以給人們帶來效用的價格模型”。其中，主要思想是商品價格；它是由可以滿足人們需要的特征的一系列價格的和組成的。在一開始，我么將價格特征模型應用與農場土地的價格分析上面。隨著社會的不斷發(fā)展，該模型大量應用與各類商品的價格上面。如：水果、家具、交通等等。在二十世紀六十年代后期，到了20世紀60 年代，國外的研究學者開始試圖將這一模型引入到城市經濟和房地產等建筑領域。其中，國外學者rosen提出相應的住宅特征價格模型后，才開始在國內被廣大量的引用。因此，關于住宅價格與居住環(huán)境的大量學術研究從那之后開始。在分析住宅特征價格時，通常認為：住宅價格是包含一系列

25、內在特征的回歸函數(shù)。并且為，這些內在特征是房屋固有的客觀特性，并非相應的主觀評價。我們將內在特征在原則上可以分為三個類別，分別如下：住宅鄰里環(huán)境特征、住宅區(qū)位特征以及住宅自身特征。具體模型表達式如下：其中，l：表示區(qū)位特征；具體就是就業(yè)以及生活的方便程度，主要包括離商業(yè)中心或者離地鐵站等最短距離；s：表示住宅自身特征；具體包括如下幾項內容：房屋面積、房屋壽命、房屋房間數(shù)、具體樓層以及空調、熱水器等室內設備；n：表示住宅鄰里環(huán)境；具體包括幾個方面的內容：周邊教育質量、周邊環(huán)境與景觀、周邊空氣污染程度等等。然而，該模型只是特征價格模型的一般形式。針對類似于住宅等的特征價格模型，在經濟學上尚未有準確

26、的答案。因此，大多數(shù)研究者都會選擇多種模型進行相互的分析與比較，并且根據(jù)多年的經驗結合大量的數(shù)據(jù)，找到一個最適合的自己的模型。在選擇模型的過程中，我們一般要通過box-cox對上述的變量進行大量的轉換，以期來尋找最適合的函數(shù)形式。經過轉換后的模型形式具體表示如下：其中，xi：代表經過轉換后的住宅價格的自變量；y：代表因變量；zj：代表尚未經過轉換的自變量（我們可以稱之為：虛變量）；： 代表誤差項；、 分別代表是模型估計參數(shù)。從上式我們可以得知：當和都為1 時，該式可以簡化為一個多元線性模型；當 為0 而為1 時，該式可以簡化為一個半對數(shù)模型；當和都為0 時，該式可以簡化為一個對數(shù)線性模型。這三

27、種模型是住宅特征價格模型中應用最為廣泛的模型形式。3.5.2 stata數(shù)據(jù)處理本次研究的數(shù)據(jù)來源為：北京鏈家房地產中介有限公司的市場報價；共取得有效的樣本數(shù)據(jù)為：635 個；數(shù)據(jù)的收集時間段為：2013 年12 月1日2013年12月30 日；數(shù)據(jù)收集的樣本點為：北京市東城區(qū)；樣本收集對象為：普通公寓式住宅（學區(qū)房）。對于住宅的自身特征以及區(qū)位特征指標的詳細描述如下：住宅自身特征的指標包括：面積、客廳數(shù)目、臥室數(shù)目、廁所數(shù)目、層數(shù)、壽命長短等。住宅區(qū)位特征的指標具體包括：到地鐵站的距離dt、到商業(yè)中心的距離dc 、到附近學校的距離ds。表1 模型變量解釋變量變量含義單位變量說明educati

28、on教育質量0，1根據(jù)小區(qū)周圍是否有重點小學來判斷其教育質量，如小區(qū)1公里之內有學校，則認為該小區(qū)教育質量高；否則，特征變量為0.housing住房屬性（包括樓層，朝向，樓型，房型，樓齡，樓高，房子面積等）1，2，3本文采用賦值的方法對此變量進行評價：若具備以上所有優(yōu)點，則為3分；具備大部分優(yōu)勢，為2分；只具備較少上述配套設施的，為1分。community基礎設施（包括醫(yī)院，警察局，購物中心，中心商務區(qū)，地鐵，公交站等）1，2，3采用賦值的方法對此變量進行評價：若具備以上所有基礎配套設施，則為3分；具備大部分配套設施的，為2分；只具備較少上述配套設施或沒有配套設施的，為1分。本文使用線性模型，

29、采用eviews5.1軟件進行計量分析，結果如表2所示:表2 線性模型分析結果變量系數(shù)標準差t-檢驗顯著度education5018.341986.5022.4586660.0154community3459.282548.4931.2856940.1512housing2786.152650.8141.0312580.25893.5.3北京市學區(qū)房房價影響因素分析其中，r2為0.525812，調整的r2為0.438594，f值為5.8235482。通過表2的線性模型分析，其結果表明教育質量（education）這一變量對房價影響十分顯著，說明房價貴的小區(qū)，其教育質量也較好。住房屬性（hous

30、ing property）和基礎設施（community）對房價影響較為顯著，說明房屋質量高和完善的基礎設施會導致房價越來越貴。3.6調控學區(qū)房房價的建議和措施（1）、提高學區(qū)房的有效供給社會對教育的訴求是需求旺盛的主要原因。隨著社會與經濟的不斷發(fā)展，人們追求知識提升的態(tài)度越來越高漲，而教育作為人們獲得技能知識最重要的手段。同樣，人們自然會對子女的教育非常重視。并且，普通民眾對于子女的消費意識逐漸加深。這必將導致學區(qū)房銷售火熱的泛濫。其中，難免會出現(xiàn)虛假學區(qū)房的概念。因此，政府部門要加大監(jiān)管力度，保證學區(qū)房的有效供給。（2）、調整學區(qū)房需求結構自2010年以來，國內政府出臺了一系列的購房退稅、

31、取消二套房貸款以及外資限購等政策在很大的程度上刺激了房地產市場。而政府的這些消費政策往往會引起消費者的旺盛求購。尤其是對外地的購房者的吸引力更大，主要體現(xiàn)在兩個方面：第一，刺激了樓市，抬高了房價；第二，引發(fā)較重的教育、社保的負擔等問題，更加加劇了學區(qū)房有效供應不足的態(tài)。我們可以看出政策對于房地產市場的影響很大。因此，政府部門要通過實施一系列的政策來調整需求結構，包括教育資源的調整以及學區(qū)房的調整。（3）、完善學區(qū)房的存量市場對于學區(qū)房的存量交易主要是以二手房為主的。影響二手房交易市場的主要因素不再是房價等生產性變量，反而是人口統(tǒng)計、經濟等一些非生產性的要素。學區(qū)房房價的不斷增高，會加劇了業(yè)主出

32、售房屋的可能性。但是，對于整個市場而言，有效供應仍是短缺的，有限的。大部分學區(qū)房都是業(yè)主占據(jù)了主要地位，這是一種不穩(wěn)定的狀態(tài)。另外，由于獲取信息的不對稱性，會使這種現(xiàn)象更加明顯。學區(qū)房的房價一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，同時加劇了有效供給不足的局面。所以，各地政府要不斷地完善學區(qū)房的存量市場。首先，要解決總體供給短缺問題，并且要遏制不合理的價格競爭現(xiàn)象，提供完善的信息。3.7研究方法對于學學區(qū)房、房價、房價不斷飆升的原因的分析是一個復雜的過程，需要用到不同領域的知識與問題。因此，筆者采用了綜合的研究方法與研究手段進行分析，具體包括以下幾個研究方法：第一， 采用文獻研究與實地調查相結合的方法通過大量的收

33、集、閱讀、研究、分析，發(fā)現(xiàn)前人在研究該問題時的研究角度與研究思路，對于本論文的完成具有很重要的作用；同時，實地考察也是很重要的一個步驟，對于取得一手資料使論文更加具有實用價值。第二，采用實證研究與規(guī)范研究相結合的方法規(guī)范研究是要回答是“應該是什么”的問題，主要涉及到論文的“影響因素”部分。實證研究是要說明“是什么”的問題，主要涉及到論文的客觀描述，也及時本文的關于案例的部分。 第三，采用定性與定量方法相結合的方法定性研究側重于用語言文字描述、闡述以及探索事件、現(xiàn)象和問題。要準確、深入的揭示事物的運動規(guī)律，必須借助定量分析。主要側重于用數(shù)字來描述、闡述以及揭示事件、現(xiàn)象和問題。論文在以定性研究為

34、主的基礎上，總結影響房地價格的因素，采用定量研究方法深入分析關鍵因素如教育質量、住房屬性、基礎設施等對學區(qū)房價格的影響。第4章 文章的不足和改進之處4.1研究不足和改進之處4.1.1研究不足 本論文的不足和遺憾主要在以下幾個方面：（1）對于房地產系統(tǒng)的描述，需要一個完整的體系進行描述。由于作者研究有限，只能是針對某一個側面進行分析，只是稍稍地能夠研究出一些有限制的規(guī)律。 （2）對于學區(qū)房價格影響因素模型的使用，必須是多種模型的綜合使用得出的一個較為具有說服力的結論。而本文只是單純地采用了一種模型。 4.1.2改進之處首先，對論文中研究的不足之處需要進行更加深入的研究。其中，對于指標體系的構建；

35、對于評價體系的構建；對于數(shù)據(jù)更加準確的分析；對于模型的構建等等。其次，對文章涉及內容的進一步的深化研究。其中，主要包括：住宅價格的影響因素以及相關關系等。最后，對學區(qū)房趨勢進行進一步的研究。隨著城市化進程的日趨緩慢，未來的房地產市場將發(fā)生的轉變，需要進行深入地分析與研究。 第5章 結語對于學區(qū)房的研究，我們班要抓住根本原因，也就是：學區(qū)房的市場需求旺盛與房源有效供給不足的主要矛盾。另外一個方面體現(xiàn)了人們對于優(yōu)質的稀缺教育資源的追求。為了能夠抑制學區(qū)房熱的負面效應，本文試圖提出相關的建議，具體如下：第一，提高教育服務質量和水平，并且要不斷地加大對教育的投入，同時，要不斷地增加優(yōu)質教育資源的有效供

36、給是根本解決“學區(qū)房熱”并且實現(xiàn)教育公平和教育資源均衡配置的關鍵所在。第二，完善學區(qū)房市場，宏觀調控學區(qū)房儲量，是解決學區(qū)房房價高升的另一手段。第6章 主要參考文獻1.梁若冰，唐韻.地方公共品供給中的tiebout模型:基于中 城市房價的經驗研究j.世界經濟，2008. (10): 71-83.2.林俊.地方公共品對房價的影響蒂布特模型的經驗研究d.浙江大學，20083.陸超云.我國地方公共品資本化效應研究d，中山大學，2010.4.邵挺，袁志剛.土地供應量、地方公共品供給與住宅價格水平基于tiebout效應的一項擴展研究j.南開經濟研究，2010 (3): 3-19.5.沈體 ，馮等田，孫鐵

37、山.空間計量經濟學m.北京大學出版社，20106.孫斌藝.住宅市場的微觀結構:關于教育因素對上海住宅價格影響的計量經濟分析j.財貿經濟，2008， (9): 114-1187.孫開等.公共產品供給與公共支出研究，大連，東北財經大學出版社，2006，2， p3-418.孫雯雯，夏青.基礎教育設施對住房剛性需求影響的回歸分析j，山東建筑大學學報，2011， 26 (3 ): 241-2469.王德，黃萬樞.外部環(huán)境對住宅價格影響的hedonic法研究以上海市為例j.城市規(guī)劃，2007 31 (9) p34-41， 4610.溫海珍，城市住宅的特征價格:理論與實證研究m經濟科學出版社2005:11.溫海珍，賈生華.市場細分與城市住宅特征價格分析j.浙江大學學報(人文社會科學版)，2006， 36(2): 155 - 161.12.溫海珍，賈生華.住宅的特征與特征的價格特征價格模型的分析j.浙江大學學報(工學版)，2004. 38(10): 38-42.13.徐瑩.大學對周邊住宅價格影響范