上海市浦東新區(qū)湯臣豪園（四期）前期物業(yè)管理合同

1、 湯臣豪園（四期）前期物業(yè)管理合同第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）上海大道置業(yè)有限公司法人代表： 徐 楓 注冊(cè)地址：上海市浦東新區(qū)居里路108號(hào)202室聯(lián)系電話(huà)： 50803288 受委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：上海東湖物業(yè)管理公司 法人代表： 李 風(fēng) 注冊(cè)地址：上?；春Ｖ新?87號(hào)永新大廈6001室 聯(lián)系電話(huà)：64667880 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將湯臣豪園（四期）委托乙方實(shí)行前期物業(yè)管理，訂立本合同。 第二條 物業(yè)基本情況 物業(yè)類(lèi)型：商品房住宅座落位置：上海市浦東新區(qū)晨暉路825弄1-70號(hào)占地面積：132007.5平方米 建筑面積：

2、233044.4平方米 （包括地下室面積38806.4平方米為暫測(cè)值） 第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本合同雙方均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章 委托管理事項(xiàng) 第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、金屬構(gòu)架及入口雨蓬等。 第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、電梯、水泵、小區(qū)電視接收系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備和小區(qū)智能化設(shè)施設(shè)備等。 第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、水箱、化糞池、垃圾房、泵

3、房、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)。 第七條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集。公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 第九條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。 第十條 維持公共秩序，包括巡視、門(mén)崗執(zhí)勤。對(duì)物業(yè)周邊地區(qū)的突發(fā)事件負(fù)責(zé)的報(bào)警。 第十一條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。 第十二條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理費(fèi)。 第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委任時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。 第十四條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反湯臣豪園（四期）管理公約的行為，針對(duì)具體行為并

4、根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止等措施。第三章 委托管理期限第十五條 委托管理期限自2007年 1 月1日0時(shí)起至小區(qū)全部竣工投入使用后二年止。管理期限可以根據(jù)湯臣豪園（四期）建設(shè)工期和投入使用時(shí)間的實(shí)際情況作相應(yīng)的調(diào)整，屆時(shí)雙方再簽定協(xié)議予以明確。第四章 雙方權(quán)利義務(wù) 第十六條 甲方權(quán)利義務(wù) 1、負(fù)責(zé)制定湯臣豪園（四期）管理公約并與本合同一起作為售房合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人作出書(shū)面承諾并予以遵守； 2、審定乙方制定的物業(yè)管理方案； 3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況； 4、審議乙方年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；5、負(fù)責(zé)向乙方提供管理用房并配備必要的工作設(shè)施和生活設(shè)施。

5、6、 負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并適時(shí)向乙方提供。 7、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)協(xié)助催討。 9、對(duì)乙方提出前期工程方面的合理整改意見(jiàn)，應(yīng)負(fù)責(zé)落實(shí)整改。 10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題。 11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。 第十七條 乙方權(quán)利義務(wù) 1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。 2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。 3、按本合同第十四條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。4、選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。5、

6、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，辦理有關(guān)裝修人員出入小區(qū)證件并負(fù)責(zé)監(jiān)督。 7、每六個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況。8、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施。9、本合同終止時(shí)，乙方在接到甲方移交通知后十個(gè)工作日內(nèi)向甲方移交全部管理用房（包括房?jī)?nèi)設(shè)施、辦公桌椅、文件柜、電話(huà)線等）及物業(yè)管理的全部檔案資料。10、受甲方委托為小區(qū)業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)

7、。第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求第十八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)； 1、在小區(qū)各項(xiàng)硬件及入住率均達(dá)到政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)并且在政府評(píng)選時(shí)間上吻合的前提下，合同期內(nèi)，小區(qū)的管理達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。2、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方房屋外觀、設(shè)備運(yùn)行、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修，養(yǎng)護(hù)、公共環(huán)境、綠化、交通秩序、保安、急修、小修方面的管理滿(mǎn)意率平均達(dá)到90以上。 第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 第十九條 物業(yè)管理費(fèi)1、一層（不使用電梯）公寓的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為每月人民幣1.15元/平方米，有地下室的一、二層（使用電梯）及三層以上公寓的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為每月人民幣 1.70元/平方米（含電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)），待房產(chǎn)

8、竣工，業(yè)主入駐后可按當(dāng)時(shí)政府有關(guān)規(guī)定予以調(diào)整，管理費(fèi)用以如下項(xiàng)目的開(kāi)支：（1） 管理處人員工資福利；（2） 管理處通訊、差旅、辦公費(fèi)用；（3） 清潔綠化費(fèi)。（4） 市政費(fèi)用（包括垃圾、糞便清運(yùn)排污等）。（5） 消防費(fèi)用、保安物耗；（6） 公共能耗（含電梯水泵運(yùn)行費(fèi)）和日常維修費(fèi)用；（7） 稅金；（8） 開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)；（9） 物業(yè)管理公司利潤(rùn)（年30萬(wàn)元）； 2、甲方在售房時(shí)應(yīng)將管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)納入售房合同，取得業(yè)主認(rèn)可。3、出售率大于85%（含85%），甲方免交空房管理費(fèi)；出售率小于85%，甲方按標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)的50%支付空房管理費(fèi)。4、管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期

9、交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起每天按應(yīng)交費(fèi)千分之三收滯納金。 第二十條 地面車(chē)位使用管理費(fèi)按每月150元/車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收取，地下車(chē)位的租金歸車(chē)位的產(chǎn)權(quán)人，地下車(chē)位使用管理費(fèi)按每月人民幣80元/車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收取。非機(jī)動(dòng)車(chē)的停車(chē)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屆時(shí)根據(jù)實(shí)際情況由雙方協(xié)商確定。車(chē)位管理費(fèi)的收入除車(chē)位管理成本開(kāi)支外其余用于補(bǔ)充管理費(fèi)。 第二十一條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備及其他特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。 第二十二條 其他乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)屆時(shí)由乙方與甲方協(xié)商確定，張榜公布并報(bào)物價(jià)局備案。第二十三條 房屋共用部位、

10、共用設(shè)備、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用承擔(dān)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)，費(fèi)用在物業(yè)維修基金中列支。有關(guān)維修基金的管理辦法根據(jù)政府相關(guān)的規(guī)定執(zhí)行。第二十四條 開(kāi)辦費(fèi)30萬(wàn)元由甲方墊付，今后由乙方負(fù)責(zé)分三年從管理費(fèi)中攤銷(xiāo)返回給甲方（見(jiàn)附表一）。第七章 違約責(zé)任 第二十五條 甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。 第二十六條 乙方違反本合同第四章第十七條和第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合

11、同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。 第二十七條 乙方違反合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。 第二十八條 甲乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方100000元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。第八章 附 則第二十九條 自本合同生效后，乙方的管理人員將根據(jù)甲方指示并視湯臣豪園（四期）的建設(shè)情況適時(shí)介入前期物業(yè)管理工作。a標(biāo)段前期人員費(fèi)用按下列辦法處理：1、本合同簽定之日起至2005年11月，乙方派出工程技術(shù)人員介入，人員費(fèi)用由乙方承擔(dān)。2、2005年11月-業(yè)主入住前一個(gè)月，機(jī)電工程

12、人員及保安清潔人員按需要配置，人員費(fèi)用由甲乙雙方各承擔(dān)50%。3、業(yè)主入住當(dāng)月，乙方全部管理和服務(wù)人員到位，人員費(fèi)用全部由甲方承擔(dān)。4、b標(biāo)段和c標(biāo)段的前期人員費(fèi)用參照a標(biāo)段執(zhí)行。5、各標(biāo)段的前期費(fèi)用參見(jiàn)附件二。第三十條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力。第三十一條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。第三十二條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。 第三十三條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可以向人民法院起訴。 第三十四條 本合同正文八頁(yè)、附件二頁(yè)，一式四份，甲方執(zhí)正付本各二份，具有同等法律效力。第三十五條 本合同自簽訂之日起生效。甲方：上海大道置業(yè)有限公司代表人：乙方：上海東湖物業(yè)管理公司 代表人： 簽于 2005年 月 日 上海開(kāi) 辦 費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱(chēng)數(shù)量金額備注1辦公家具一批2.50辦公桌椅、文件柜、保險(xiǎn)箱等2電腦3臺(tái)1.70包括打印機(jī)、桌椅等