鄰里中心定位

1、中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)鄰里中心定位前言：鄰里中心概述一、鄰里中心概念概念：“鄰里中心”是不同于百貨公司、超市、賣場、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)，即社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。廣義的鄰里中心是指鄰里單位中的公共中心，包括商業(yè)、醫(yī)療、圖書館、教堂等公共機構(gòu)?！班徖镏行摹边@個概念產(chǎn)生于上個世紀(jì)60年代的新加坡，主要表現(xiàn)為小型的shoppingmall或社區(qū)商業(yè)集中式布局與經(jīng)營；意即國內(nèi)所說的社區(qū)服務(wù)中心；規(guī)劃及布局：每個鄰里組團配置一個鄰里中心,每個居住區(qū)包含67個鄰里組團，每個鄰里組團擁有48幢住宅，約10002000戶。功能：以組團內(nèi)居民的日常服務(wù)活動為對象，和整個城市的中心商務(wù)區(qū)的功能相交叉。日常的生活服務(wù)可在

2、小區(qū)內(nèi)解決，而商務(wù)活動主要集中于城市中心。二、中國鄰里中心起源及發(fā)展趨勢發(fā)源：中國的鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進理念的基礎(chǔ)上，由蘇州工業(yè)園區(qū)率先引入國內(nèi)的。蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心是集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。蘇州工業(yè)園的鄰里中心也成為了中國第一個社區(qū)商業(yè)服務(wù)的品牌商標(biāo)，其品牌及管理已面向全國輸出?，F(xiàn)狀：國內(nèi)很多類似于鄰里中心（社區(qū)商業(yè)）的業(yè)態(tài)是不成規(guī)模、不成氣候的，服務(wù)也不完整，物業(yè)類型以商業(yè)街為主，缺乏完整的配置概念。由于蘇州工業(yè)園鄰里中心的成功運營，國內(nèi)部分特大城市已將鄰里中心納入城市規(guī)劃，如上海不做市區(qū)十字路口經(jīng)濟，將提升和創(chuàng)新郊區(qū)“鄰里中心”商業(yè)發(fā)展模

3、式，以此推動上海的國際化和城市化進程；南京河西新區(qū)的規(guī)劃中，已在每個街道規(guī)劃了一個鄰里中心。趨勢：鄰里中心將被我國納入城市規(guī)劃，扮演區(qū)域基礎(chǔ)商業(yè)角色。三、中海國際社區(qū)的鄰里中心概念界定本次研究的鄰里中心，即中海的國際社區(qū)的鄰里中心，是中等意義的概念，即不包括酒店、醫(yī)院、教堂、中小學(xué)、公交總站等大型公共設(shè)施，但是包括會所、中小型商業(yè)、幼兒園、街道辦事處、派出所、酒店式公寓以及其他一些小型公共設(shè)施，實際上是一個全新意義上的“社區(qū)服務(wù)中心”。四、研究思路項目鄰里中心定位本案鄰里中心定位鄰里中心案例項目基地條件分析成都案例分析國內(nèi)案例分析成功經(jīng)驗結(jié)合地塊特征新加坡案例分析第一部分 鄰里中心案例研究一、

4、 新加坡鄰里中心1、新加坡鄰里中心發(fā)展歷程概念：新加坡的鄰里中心是指分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，為居民提供生活配套服務(wù)的設(shè)施，主要功能為商用產(chǎn)業(yè)，其實質(zhì)是購物中心。規(guī)劃及布局：新加坡建屋發(fā)展局為10001200套住戶配套建設(shè)一個鄰區(qū)商店，為60008000套住戶配套建設(shè)一個鄰里中心，為4000060000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心。商店對組屋的比例為1.27平方米對1單位組屋。2、新加坡鄰里中心發(fā)展歷程初期鄰里中心的建設(shè)并無規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，店屋主要是分配給受遷置計劃影響的店主，許多商店都建在組屋樓下，類似于成都的街鋪。1960年后期，政府明確提出城市商業(yè)規(guī)劃，并根據(jù)城鎮(zhèn)中心、鄰里中心與鄰區(qū)商店不同層次的需求

5、建設(shè)不同組合的商店。1989年開始，在組屋區(qū)劃出地段讓發(fā)展商投標(biāo)興建購物與娛樂中心，這些地段主要分布在鎮(zhèn)中心與地鐵站旁，較好地迎合了民眾的需要。1991年開始，建屋發(fā)展局集多年實踐經(jīng)驗推行了新模式的鄰里中心，新鄰里中心與組屋分開，均為獨立式建筑，從而提高了組屋住戶的生活質(zhì)量，提高了城市的環(huán)境質(zhì)量。建屋發(fā)展局還對鄰里中心選址、與住宅的配置比例、業(yè)態(tài)組合、商品檔次、必備功能等作出了規(guī)劃。 3、新加坡公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)分級新鎮(zhèn)中心鄰里中心鄰區(qū)商店配置標(biāo)準(zhǔn)4000060000套住戶，1.27m2對1單位組屋配置60008000套住戶,按1.27m2對1單位組屋配置10001200套住戶，按1.27m

6、2對1單位組屋配置商品檔次高檔消費中檔消費 生活必須 必備功能娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店 診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。典型的鄰里中心包含35個商店、2個食閣、1個超級市場、1個菜市場、12臺自動提款機。普通日用商店和餐廳 二、 蘇州工業(yè)園鄰里中心鄰里中心是蘇州工業(yè)園區(qū)在第三產(chǎn)業(yè)和公益事業(yè)及其經(jīng)營管理方面借鑒新加坡經(jīng)驗而創(chuàng)造的一種新穎的社區(qū)服務(wù)形態(tài)，也是國內(nèi)最早最成功的鄰里中心。蘇州工業(yè)園的鄰里中心以全方位、多功能、各層次的綜合性社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)為發(fā)展主線，并按照鄰里中心規(guī)劃先行

7、原則，在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了17個鄰里中心，目前已成功運營了四個綜合性商業(yè)服務(wù)中心：湖東大廈、新城大廈、鄰里貴都大廈和師惠大廈。n圖1：蘇州工業(yè)園鄰里中心外觀示意1、 蘇州工業(yè)園鄰里中心發(fā)展模式服務(wù)理念：以12項必備功能為基礎(chǔ)，讓顧客滿意、經(jīng)營者滿意、政府滿意“三滿意”，服務(wù)內(nèi)涵是綜合性、全方位、多功能、各層次。物業(yè)形態(tài)：綜合型大廈，層數(shù)大多為四層（新城大廈及貴都大廈）。配置標(biāo)準(zhǔn)：按萬人組團配置一個鄰里中心標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，2萬人組團一般有5、6個住宅小區(qū)，輻射直徑為0.5-1.5公里，面積按1000-1500m2/千人配置。業(yè)態(tài)定位：80%以服務(wù)業(yè)為主，其中40%-50%為餐飲業(yè)。12項必備功能為銀行、超市

8、、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所。運營管理：功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場管理加物業(yè)管理”。銷售模式：三權(quán)分離，承諾投資回報的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式。招商政策：主要針對品牌連鎖商家。開發(fā)成本加物業(yè)費的低租金吸引經(jīng)營者。容量補足：主要以寫字樓、酒店等商務(wù)型物業(yè)補足容量。 2、蘇州工業(yè)園四大鄰里中心比較樓盤名新城大廈貴都大廈師惠大廈湖東大廈總建筑面積21600m211000 m212300 m230000 m2服務(wù)人口2萬人層 數(shù)4層4層特色業(yè)種健身俱樂部、小吃街3-4f為寫字樓鄰里假日酒店、新型菜場、特色餐飲家電零

9、售、家裝配套、汽車展銷、7000 m2美食大樓、2500 m2菜場；商業(yè)、金融和中介服務(wù)三條街停車場6000m23500m2三、上海聯(lián)洋社區(qū)鄰里中心上海聯(lián)洋社區(qū)總建筑面積250萬m2，社區(qū)配套服務(wù)面積為30萬m2，其中商業(yè)面積占10萬m2。聯(lián)洋鄰里中心設(shè)有大型綜合商業(yè)中心（shopping mall），占地50920m2，總建筑面積71300m2。圖2：上海聯(lián)洋社區(qū)鄰里中心示意物業(yè)形態(tài)：街區(qū)商業(yè)及綜合型大廈，層數(shù)三層。配置標(biāo)準(zhǔn)：面積按1400m2/千人配置。業(yè)態(tài)定位：以核心shoppingmall為中心，主力店有聯(lián)華生鮮超市、4000m2意大利商品展示中心、1.7萬m2laya俱樂部及1300

10、m2室內(nèi)溜冰招商優(yōu)惠政策：由于租賃情況不佳，推出了局部兩年免租等極大的優(yōu)惠條件經(jīng)營情況：較為冷清，還有近2/3的商業(yè)面積未租賃。該社區(qū)鄰里中心為一失敗項目，在各個方面的不合理值得本項目發(fā)展借鑒：n 規(guī)劃失敗：商業(yè)的通道及進出口設(shè)計不合理，通道寬度太窄（僅5米），自行車庫規(guī)劃位置不合理，阻礙行人通行。n 開發(fā)進度失?。郝?lián)洋社區(qū)鄰里中心開發(fā)時間超前于住宅開發(fā)進度，造成了大面積空置現(xiàn)象。商業(yè)的開發(fā)進度應(yīng)隨整體住宅項目的開發(fā)進度及入住人口的實際情況適時控制。 四、成都鄰里中心成都目前還沒有真正意義上的社區(qū)鄰里中心，類似于鄰里中心的社區(qū)基礎(chǔ)商業(yè)主要分布于以下幾種物業(yè)：街區(qū)商業(yè)：規(guī)劃條件限制了開發(fā)商在開發(fā)

11、住宅用地時必須有商業(yè)配套，以此來保證居民的基本生活。街區(qū)商業(yè)有著易分割、獨立性強、自主性強、易管理、易銷售等優(yōu)勢，已成為了開發(fā)商追求盈利及資金迅速回籠的最常用的商業(yè)開發(fā)模式，也是成都最主要的基礎(chǔ)商業(yè)的物業(yè)形態(tài)。由于商業(yè)街大多缺乏統(tǒng)一管理及規(guī)劃，業(yè)主自主性強，導(dǎo)致了成都的基礎(chǔ)商業(yè)配置不齊全，且十分零散局面。會所：是小區(qū)居民交流、活動、休閑的社區(qū)公共場所，以方便業(yè)主為出發(fā)點，是社區(qū)基礎(chǔ)配套之一，由于規(guī)模及服務(wù)人口的限制，無法為小區(qū)居民提供完整的社區(qū)服務(wù)，有60%以上會所目前處于虧損狀態(tài)。成都鄰里中心案例羅馬假日廣場： 羅馬假日廣場位于成都市一環(huán)路南段與高升橋東路交匯處。該商業(yè)物業(yè)是成都市最早推出的

12、鄰里購物中心，一經(jīng)推出，便火爆發(fā)售。 但是，由于街區(qū)劃分的短視，雖然好又多有旺盛的人流，但臨街的商鋪卻不能很好地利用這一資源，使得現(xiàn)有的商鋪經(jīng)營狀況慘淡。成都鄰里中心案例玉林生活廣場： 在開發(fā)之時，玉林生活廣場定位是玉林社區(qū)唯一的一個高檔次鄰里型購物中心概念，改變傳統(tǒng)的小門面經(jīng)營模式，服務(wù)社區(qū)鄰里生活。 但實際的情況，玉林生活廣場成為集餐飲、娛樂、休閑、購物與辦公為一體的歐式風(fēng)情的超大街區(qū)式鄰里型購物中心。五、案例分析借鑒鄰里中心作用：鄰里中心是一個區(qū)域或組團的基礎(chǔ)商業(yè)，解決了新興住區(qū)基礎(chǔ)配套難題，優(yōu)化了住區(qū)與商業(yè)矛盾，還能帶動物業(yè)的攀升。配置標(biāo)準(zhǔn)：鄰里中心大多按人口配置，通常按6000-80

13、00戶或2萬人組團配置一個鄰里中心，沿海城市的鄰里中心面積配置標(biāo)準(zhǔn)為1000-1500m2/千人，由于成都經(jīng)濟、人均收入及消費均不及沿海城市，成都的面積配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在此基礎(chǔ)上略微降低，建議按850m2/千人配置,輻射直徑為0.5-1.5公里。物業(yè)形態(tài)：綜合型大廈（內(nèi)街外廊建筑）或街區(qū)型建筑，層數(shù)不超過四層，應(yīng)注重人流導(dǎo)入及交通動線規(guī)劃。功能定位：應(yīng)結(jié)合商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體，并以80%服務(wù)業(yè)為主（其中40-50%為餐飲業(yè)）。開發(fā)時序：應(yīng)隨整體住宅項目的開發(fā)進度及入住人口的實際情況適時控制，避免出現(xiàn)上海聯(lián)洋社區(qū)鄰里中心大面積空置現(xiàn)象。n圖3：鄰里中心功能設(shè)置示意運營模式：已突破原有初始

14、階段的社區(qū)服務(wù)模式，上升到了一種以房屋租售為經(jīng)營基礎(chǔ)、以市場需求作功能定位、由房東身份進行行業(yè)管理的區(qū)域性、綜合型商業(yè)服務(wù)新業(yè)態(tài)。以三權(quán)分離為核心，導(dǎo)入功能定位及城市規(guī)劃理念，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場管理加物業(yè)管理”。招商模式：主要針對品牌連鎖商家。以低租金及優(yōu)惠招商政策吸引商家。銷售模式：結(jié)合成都地緣特征，建議本案鄰里中心可以采用包租（承諾投資回報）+旗艦帶動型的銷售模式。容量補足：在商業(yè)容量無法做到控規(guī)最大指標(biāo)時，可以采用寫字樓、酒店、商務(wù)公寓等商務(wù)型物業(yè)補足容量。第二部分 項目鄰里中心定位一、項目鄰里中心開發(fā)概述 成為住區(qū)基本配套，以滿足社區(qū)居民日常生活為主 提升住區(qū)

15、品質(zhì)，解決居住環(huán)境與商業(yè)的矛盾 將本案的商業(yè)做強，讓商業(yè)價值最大化二、項目鄰里中心定位1、公共設(shè)施分級考慮可考慮將項目的公共設(shè)施分為三級 第一級是城鎮(zhèn)中心，面向4萬戶家庭左右，對應(yīng)物業(yè)為項目沿沿西線的公建配套，檔次高檔，是高新區(qū)的城市客廳，發(fā)展目標(biāo)是提升住宅價值 第二級是鄰里中心，面向6千戶家庭左右，對應(yīng)物業(yè)是住區(qū)內(nèi)的兩個公建配套集中地，檔次較為中檔，發(fā)展目標(biāo)既考慮提升住宅價值，又考慮提供生活方便 第三級是鄰里商店，面向人口1000-1200戶，對應(yīng)物業(yè)為鄰里中心的商店和餐飲，以及街區(qū)其他商業(yè)2、鄰里中心整體定位在以上分級定位基礎(chǔ)上，則項目鄰里中心可定位為：以社區(qū)居民為主要目標(biāo)客戶群的、以中檔

16、經(jīng)營內(nèi)容為主的，兼顧提升社區(qū)價值和提供生活方便兩種屬性的綜合性物業(yè)在這樣一種定位下，則項目的商圈輻射范圍可界定為： 核心商圈：以服務(wù)本案住區(qū)為主，輻射直徑0.5公里以內(nèi)，服務(wù)人口約2.5萬人。 次級商圈：以服務(wù)區(qū)域住區(qū)居民為主，特別以高新西區(qū)居民為主，輻射范圍為1公里以內(nèi)，服務(wù)人口約3萬人。3、鄰里中心需求總量估算 地塊可實現(xiàn)的最大規(guī)模：27761.6m2（控規(guī)最大指標(biāo)計算） 市場需求規(guī)模研究w 沿海城市的鄰里中心面積配置標(biāo)準(zhǔn)為1000-1500m2/千人，由于成都經(jīng)濟、人均收入及消費均不及沿海城市，成都的面積配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在此基礎(chǔ)上略微降低，建議按800-900m2/千人配置，本區(qū)域內(nèi)居住人口按

17、三萬人計算，鄰里中心面積應(yīng)在2.55萬平米左右。w 由于桐梓林板塊與本案在地緣、檔次、目標(biāo)客戶群體等方面有著相似性，桐梓林板塊商業(yè)可以為鄰里中心研究提供支撐。（尺度2005年1月歷史數(shù)據(jù)）桐梓林業(yè)態(tài)種類：32類 桐梓林業(yè)態(tài)總數(shù)：319個 桐梓林業(yè)態(tài)總面積：54384m2 業(yè)態(tài)面積排名排名業(yè) 種面積比率業(yè)態(tài)個數(shù)排名業(yè) 種個數(shù)1餐 飲1892035%1服飾鞋帽1132服飾鞋帽790815%2餐 飲363茶 樓721013%3美容/美發(fā)254休閑娛樂45608%4家居/裝修/裝飾品215美容/美發(fā)26905%5茶 樓196保健/浴足23004%6房產(chǎn)中介137維 修19154%7維 修88綜合百貨1

18、7003%8休閑娛樂89家居/裝修/裝飾品12052%9綜合百貨710汽車銷售8402%10副 食 品7 桐梓林板塊是城南高檔住宅集中區(qū)域，板塊內(nèi)部的居民收入水平普遍較高，消費能力普遍很強，這對梓桐林商業(yè)形成了一個強有力的支撐，桐梓林板塊是城南社區(qū)型商業(yè)中心。片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)都是以服務(wù)周邊居民為目的，社區(qū)商業(yè)特點突出，中高檔餐飲、茶樓、休閑娛樂及精品服飾鞋帽是桐梓林商業(yè)的主要業(yè)種。中高檔餐飲業(yè)是桐梓林片區(qū)支柱性業(yè)種，其輻射的區(qū)域是大成都范圍，由于本案鄰里中心餐飲輻射范圍無法與桐梓林相比，只選取服務(wù)于區(qū)域社區(qū)商業(yè)的餐飲業(yè)，即桐梓林餐飲業(yè)30%計算，桐梓林服務(wù)于社區(qū)商業(yè)的總面積約為41140m2,按輻

19、射區(qū)域人口5萬人計算，其人均商業(yè)面積約為0.82m2。 本區(qū)域居住人口按三萬人計算，本案鄰里中心商業(yè)面積最多不超過2.46萬平米。桐梓林位于城市人口密集區(qū)，商業(yè)輻射范圍更大，且商業(yè)形態(tài)以沿街商業(yè)為主，新興區(qū)域商業(yè)應(yīng)略小于成熟區(qū)域，建議本案鄰里中心商業(yè)面積約為2萬平米。4、項目鄰里中心開發(fā)規(guī)模 容量建議：按地塊可實現(xiàn)最大容量建設(shè)，即27761.6平米 純商業(yè)容量建議：約2萬平米（含會所） 最大容量與純商業(yè)容量差異：約7761.6平米，建議用商務(wù)公寓等商務(wù)型物業(yè)補足容量差異。5、本案鄰里中心基本業(yè)態(tài)定位購 物服飾、家具店、家居飾品店、裝飾材料店、燈具店、五金店、水族用品店、花店等休閑娛樂ktv、網(wǎng)

20、吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等餐 飲特色餐飲店（如咖哩專賣），快餐店（面館，品牌快餐），連鎖早餐店、名小吃店（龍抄手、鐘水餃）等社區(qū)服務(wù)美容美發(fā)店，配鑰匙、裝瑣、刻印，汽車美容店，租車行，各種培訓(xùn)中心（如計算機培訓(xùn)中心），外語教學(xué)處，牙科診所，中醫(yī)診所，藥店，彩擴店，干洗店，音像租賃店，水電維修，打字、復(fù)印店等6、項目鄰里中心必備的12項功能示意7、項目鄰里中心經(jīng)營內(nèi)容定位主營業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容規(guī) 模品牌商家超市副食品、日雜用品1000-2000新一佳、紅旗、互惠等菜市場蔬菜、肉類、禽蛋、水產(chǎn)，糧油、干貨、水果、冷凍食品 1500-2000醫(yī)療衛(wèi)生診所、中西藥店、牙醫(yī)10

21、0-200 同仁堂、德仁堂、唐牙科等銀行銀行1-3家或提款機2個200-300 建行、中國銀行、工行等文化用品書店、文具用品店、音像制品店（vcd租賃店）150-200 新華書店、文軒書店等郵政快遞、匯款、包裹、信件、鮮花等50-100 中國郵政、宅急送等維修店換鎖、配鑰匙、刻印、鞋子修理店、家居維修店等10-50 5-10維修店等洗衣房清潔、熨湯及服飾修改100-200 4-8家，美國布蘭奇等美容美發(fā)美發(fā)、美容美體spa店、減肥中心50-500 流行前線、佐登妮絲、籮婭蒂絲纖絲鳥減肥纖體中心等社區(qū)活動中心棋牌室、老年活動中心、培訓(xùn)班（兒童語數(shù)外培訓(xùn)、成人外語培訓(xùn)、網(wǎng)球培訓(xùn)、老年培訓(xùn)中心等）1

22、000 餐 飲早餐店、小吃店、快餐店、特色餐飲30-1000 必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、龍抄手、鐘水餃、葉抄手、巴西烤肉、日本料理等休閑娛樂ktv量販、網(wǎng)吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等100-1000 吸引力、浩沙健身俱樂部、良木緣咖啡、半打啤酒館、何日君、富僑保健等生活服務(wù)鮮花禮品、攝像彩擴店、西點店、日用雜品店10-50 特百惠、科達、瑪薩面包等家居配套家居飾品店、裝飾材料店、燈具店、五金店、水族用品店、30-100 10-20家。第三部分 項目鄰里開發(fā)建議一、兩個鄰里中心分別定位樓層啟動區(qū)鄰里中心8號地塊鄰里中心1f超市、凈菜市場、郵局、銀行、干洗店、藥

23、店、維修店、診所、時尚服飾店、品牌服飾店、運動服飾店、鞋店、書店、禮品店、小飾品店、文體用品店、花店、化妝品店、眼鏡店、連鎖早餐店、藥店、彩擴店、中介等 超市、農(nóng)貿(mào)市場、郵局、銀行、干洗店、藥店、維修店、診所、時尚服飾店、品牌服飾店、運動服飾店、鞋店、書店、禮品店、小飾品店、文體用品店、花店、化妝品店、眼鏡店、名小吃、洋快餐、品牌快餐店、連鎖早餐店、藥店、彩擴店、中介等 2f美食廣場（特色中餐、特色火鍋、名小吃、洋快餐、品牌快餐店）、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)美體中心、大型網(wǎng)吧等娛樂廣場（特色酒吧、水吧、咖啡吧、陶吧、書吧等）美容美發(fā)美體中心、大型網(wǎng)吧、特色餐飲、大中型餐飲等3f會所（乒乓球室、臺

24、球室、攀巖璧、棋牌室、保齡球、老年活動中心、兒童及成人教育為主培訓(xùn)班）、ktv量販歌城、洗浴中心、浴足保健 會所（恒溫游泳池，高級健身中心，高爾夫推桿練習(xí)室，沙弧球，高級俱樂部如高爾夫球、網(wǎng)球、汽車、旅游等）、ktv量販歌城、洗浴中心、浴足保健4-5f商務(wù)公寓，屋頂為景觀游泳池商務(wù)公寓，屋頂設(shè)網(wǎng)球場二、酒店式公寓開發(fā)可行性研究 案例研究：蘇州工業(yè)園鄰里中心的補充產(chǎn)品為寫字樓及酒店；成都藍色港灣在裙樓租售情況不佳時將其3-4f改為小戶型商務(wù)公寓，銷售情況良好。 鄰里中心或商業(yè)補充產(chǎn)品：主要以寫字樓、酒店、商務(wù)公寓等商務(wù)型物業(yè)為主。 本案補充產(chǎn)品形態(tài)選擇：由于本案已規(guī)劃有四星級酒店及寫字樓，若選擇酒店及寫字樓作為鄰里中心的補充產(chǎn)品則會與其重疊，商務(wù)公寓具有居住、商務(wù)、家庭旅社等多重屬性，產(chǎn)品綜合型功能更強，尺度建議鄰里中心補充產(chǎn)品為酒店式公寓。三、酒店式公寓定位 戶型面積：以30-60平米的小戶型為主，建議面積不超過60平米。 目標(biāo)客戶群體：w 投資者：以30-40歲年齡段為主 ，主要看重區(qū)域投資價值。w 居住型客戶：以22-30歲年齡段為主，以高新西區(qū)工作白領(lǐng)階層為主。w 商務(wù)型客