萬科管控模式

1、萬科以前的管控模式：萬科管控模式的演變1999年集團(tuán)總部（地產(chǎn)化）設(shè)計(jì)工程營銷人力資源財(cái)務(wù)集團(tuán)總部（權(quán)力逐漸下放）資金戰(zhàn)略品牌人力資源各一線公司各一線公司設(shè)計(jì)工程采購營銷2000年2004年以后2004年總部專業(yè)化萬科以往都是實(shí)行相對集權(quán)的管理模式，這讓萬科得以建立其專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，但同時也限制了企業(yè)靈活應(yīng)變的能力。建議萬科選擇相對放權(quán)的管理模式：為了應(yīng)對市場的變化和業(yè)務(wù)的發(fā)展，一線公司是最了解市場情況的單位，能夠?qū)κ袌鲞M(jìn)行快速響應(yīng)，因此必須賦予一線公司更大的操作空間，并通過有效的分權(quán)與標(biāo)準(zhǔn)化來支持新的管理模式。顧問們還提出了 “組織積木”這個新概念：即以中心城市為業(yè)務(wù)的管理重點(diǎn)和組織管理的最

2、小單元，通過中心城市的不斷擴(kuò)展，從而形成清晰的組織成長路徑?？偛康男露ㄎ唬喝f科的總部應(yīng)該朝著戰(zhàn)略型總部轉(zhuǎn)變，以實(shí)現(xiàn)其中長期發(fā)展目標(biāo)。異地項(xiàng)目管理除了需要解決管控模式的選擇，確定授權(quán)大小的原則外，還需要解決如何授權(quán)的問題。目前很多公司在授權(quán)時不考慮項(xiàng)目管理水平，項(xiàng)目大小，不考慮項(xiàng)目經(jīng)理的能力和素質(zhì)，也沒有相應(yīng)的考核激勵，對所有項(xiàng)目、所有決策內(nèi)容均按同一水平授權(quán)，如所有項(xiàng)目財(cái)務(wù)支配權(quán)都按照統(tǒng)一的支出限額授權(quán)。這種授權(quán)方式可能會使該授的權(quán)沒有賦予項(xiàng)目經(jīng)理，不該授的權(quán)反而賦予項(xiàng)目經(jīng)理了，如日常辦公費(fèi)用的審批金額權(quán)限與大宗采購的審批金額權(quán)限應(yīng)分開，前者遠(yuǎn)較后者少，這樣才不會出現(xiàn)授權(quán)不當(dāng)?shù)膯栴}。具有執(zhí)行力

3、的項(xiàng)目管理需要解決三個關(guān)鍵問題：決策權(quán)的授予、績效管理和薪酬激勵。不論什么樣的授權(quán)管理方式，也不論授權(quán)大小，要想實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理的積極性與公司的利益一致，都應(yīng)對這三個方面進(jìn)行協(xié)調(diào)一致的設(shè)計(jì)，同時對項(xiàng)目進(jìn)行過程監(jiān)控，實(shí)施必要的審計(jì)，確保項(xiàng)目的內(nèi)控體系運(yùn)行有效。其次應(yīng)對授權(quán)大小進(jìn)行分級分類動態(tài)管理。再次應(yīng)對項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行合理的考核與激勵。萬科現(xiàn)在執(zhí)行的管控模式：萬科從2003年開始推行區(qū)域管理中心模式，形成集團(tuán)總部、區(qū)域管理中心和城市公司組織結(jié)構(gòu),區(qū)域總部同時從事項(xiàng)目開發(fā)總部區(qū)域一線公司三級管理架構(gòu)：萬科總部組織結(jié)構(gòu)：按線管理萬科總部職能結(jié)構(gòu)：十大職能，兩大底線總部十大職能1、宏觀經(jīng)濟(jì)研究和判斷2、戰(zhàn)略

4、方向與目標(biāo)3、土地儲備4、戰(zhàn)略并購與合作5、資金規(guī)劃與分配6、人才儲備、傾斜與績效評估7、客戶研究與產(chǎn)品規(guī)劃(品類管理)8、品牌共享9、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，工廠化與創(chuàng)新10、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與審計(jì)監(jiān)察總部兩大底線 文化建設(shè)與維護(hù) 制度建設(shè)與維護(hù)萬科總部十大職能對戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)的貢獻(xiàn)（打分）總部十大職能三大戰(zhàn)略財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)細(xì)分客戶聚焦城市圈產(chǎn)品創(chuàng)新合計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)判斷453121品類管理53513戰(zhàn)略方向與目標(biāo)555151資金規(guī)劃與分配253105人才儲備傾斜與績效評估34310土地儲備34294品牌共享5349產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，工廠化與創(chuàng)新44513戰(zhàn)略并購與合作2518審計(jì)監(jiān)察3主要部門職能：創(chuàng)新研究部：產(chǎn)品研究和創(chuàng)新，

5、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作萬科住宅使用標(biāo)準(zhǔn)萬科住宅性能標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有4個版本的標(biāo)準(zhǔn)住宅超過12個部品實(shí)現(xiàn)工廠化生產(chǎn)裝配產(chǎn)品品類部：研究客戶需求按照客戶需求確定公司產(chǎn)品從按照物理性質(zhì)的劃分（如年齡職務(wù)收入）轉(zhuǎn)變?yōu)樯芷诳蛻舴诸惙?xiàng)目管理部n 收集各分公司計(jì)劃和項(xiàng)目產(chǎn)品線信息n 制定發(fā)布監(jiān)控產(chǎn)品線的項(xiàng)目管理制度n 負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)除上海深圳區(qū)域外各分公司產(chǎn)品線專業(yè)技術(shù)決策 工程采購部n 戰(zhàn)略采購n 戰(zhàn)略供應(yīng)商選擇n 工程質(zhì)量管理資金管理中心n 對外負(fù)責(zé)集團(tuán)間接融資n 對內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金管理與監(jiān)控n 提高資本運(yùn)營效率 風(fēng)險(xiǎn)管控部n 風(fēng)險(xiǎn)控制n 與產(chǎn)品法客戶相關(guān)的法務(wù)財(cái)務(wù)管理部(含成本審算中心)n -財(cái)務(wù)稅務(wù)管理n -目標(biāo)成本

6、管理調(diào)整后的安排:n 成熟的區(qū)域中心享有人員安排、投資、專業(yè)化施工等權(quán)力n 集團(tuán)作為戰(zhàn)略總部基于價(jià)值鏈管理 一線公司項(xiàng)目管理模式：一、 今天的萬科跨地域的集約化發(fā)展模式（一）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制1、 統(tǒng)一的項(xiàng)目決策2、 統(tǒng)一的資金管理3、 嚴(yán)格的經(jīng)營計(jì)劃管理4、 重視項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益：房地產(chǎn)資金的運(yùn)用，必須取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，以利于資金的良性運(yùn)行，這是必須遵守的市場法則，也是房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)競爭中立于不敗之地的必要條件。（二）產(chǎn)品品質(zhì)和開發(fā)節(jié)奏控制1、萬科的住宅標(biāo)準(zhǔn)體系2、萬科的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系3、戰(zhàn)略供應(yīng)商體系4、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和失誤率控制：通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，合理的加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)

7、奏，并減少失誤率。 人均設(shè)計(jì)面積：研發(fā)項(xiàng)目 2萬2 /人年，應(yīng)用項(xiàng)目12萬2 /人年 設(shè)計(jì)周期：研發(fā)項(xiàng)目8個月，應(yīng)用項(xiàng)目4個月 失誤率：研發(fā)項(xiàng)目1.5%以內(nèi)，應(yīng)用項(xiàng)目0.5%以內(nèi)（三）統(tǒng)一的品牌和客戶忠誠度管理四、萬科跨地域發(fā)展的資源保障1、良好的融資平臺：資本市場、銀行2、優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)：萬科的職業(yè)經(jīng)理人培養(yǎng)體系萬科對一線公司及項(xiàng)目的管控工具之一：計(jì)劃管理中項(xiàng)目總經(jīng)理的職能：n 組織公司各部門編制和更新項(xiàng)目開發(fā)控制計(jì)劃，并提交公司審批。n 組織分析項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)并制定應(yīng)對措施。n 配合分階段計(jì)劃負(fù)責(zé)人制定和細(xì)化該階段項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃。n 審議各階段項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)

8、劃、銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃、產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃，確定重點(diǎn)考核任務(wù)工作項(xiàng)，并負(fù)責(zé)提交公司審批。n 組織項(xiàng)目建造階段項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)計(jì)劃、 銷售開盤專項(xiàng)計(jì)劃的細(xì)化工作。n 項(xiàng)目開發(fā)各階段作業(yè)計(jì)劃執(zhí)行的日常監(jiān)控、評估及反饋。n 計(jì)劃反饋：n 比較基準(zhǔn)。n 填寫實(shí)際開始及完成時間。n 未完成請預(yù)計(jì)完成時間。n 項(xiàng)目工作群由項(xiàng)目總經(jīng)理集中反饋。n 計(jì)劃評價(jià)-按工期分部門評分；評分公式：（1+工期差/總計(jì)劃工期）*100 萬科 . 財(cái)權(quán)集中的內(nèi)容措施：1. 財(cái)務(wù)經(jīng)理的任免、考核由分管集團(tuán)財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)和下屬公司2. 第一負(fù)責(zé)人聯(lián)合簽署，更多適用財(cái)務(wù)經(jīng)理委派制；3. 總部財(cái)務(wù)部審查各地公司財(cái)務(wù)人員的招聘、轉(zhuǎn)正和晉級；作用：4

9、. 保障集團(tuán)經(jīng)營信息的透明、真實(shí)；5. 保障了集團(tuán)經(jīng)營管理行動的有效執(zhí)行；6. 保障了集團(tuán)會計(jì)政策的統(tǒng)一和會計(jì)行動的一致；二、集團(tuán)高度集中的幾項(xiàng)財(cái)權(quán)1、投資決策權(quán)： 所有公司不得從事主業(yè)之外的投資； 所有地產(chǎn)項(xiàng)目必須經(jīng)過集團(tuán)審批才能上馬； 所有股權(quán)、資本方面的事項(xiàng)必須經(jīng)總部審批；2 、財(cái)務(wù)承諾 集團(tuán)提供的擔(dān)保需通過董事會； 所有子公司不得對外提供擔(dān)保、抵押、 非業(yè)務(wù)性借款；3、人事福利政策 集團(tuán)的工資福利政策由總部制定； 工資單由總部制定，由總部具體發(fā)放； 獎金按考核指標(biāo)計(jì)算憑總部通知發(fā)放； 購置車輛、住房、辦公裝修、車改政策需報(bào)總部審批；4 、對外融資 1997年成立集團(tuán)資金管理中心； 分公

10、司對外借款需報(bào)總部審批； 限制分公司資金存量與銀行帳號； 集團(tuán)指定合作銀行。2006年初，郁亮的講話：我們需要不斷完善組織架構(gòu)，提高決策效率，適應(yīng)新發(fā)展的需求。我們需要進(jìn)一步調(diào)整組織架構(gòu)，進(jìn)一步下放決策權(quán)。區(qū)域中心需要培養(yǎng)戰(zhàn)略規(guī)劃意識，成為具有決策能力和創(chuàng)新能力的管理單元。我們需要進(jìn)一步明確一線公司在項(xiàng)目發(fā)展方面的授權(quán)，建立快速決策機(jī)制，提高捕捉機(jī)會的能力。為了占領(lǐng)未來的制高點(diǎn)，我們存在擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的必要性，而資金后盾和合作方式，為規(guī)模的擴(kuò)大提供了可能。但是，片面的規(guī)模擴(kuò)張從來不是萬科的目標(biāo)，我們追求的是有質(zhì)量的增長。當(dāng)我們手握數(shù)倍于前幾年的可用資金，并充分利用合作經(jīng)營這個“放大器”的時候，我

11、們必須對未來即將面對的經(jīng)營局面有著清醒的認(rèn)識。我們即將承擔(dān)的是數(shù)倍于現(xiàn)在的開發(fā)量和項(xiàng)目數(shù)量。未來絕大多數(shù)一線公司都將進(jìn)入多項(xiàng)目操作狀態(tài)，未來區(qū)域中心的經(jīng)營規(guī)模將超過近年甚至現(xiàn)在集團(tuán)整體的規(guī)模。由此可見，現(xiàn)有的操作模式，顯然已經(jīng)不能適應(yīng)未來的需求。我們的操作方式必須進(jìn)行重大的變革，惟其如此，我們才能在未來的三到五年，在新的平臺上繼續(xù)獲得健康的發(fā)展。這一變革將包括以下一些內(nèi)容：1、 我們需要建立全新的、客戶導(dǎo)向的經(jīng)營管理體系。我們在十年中長期發(fā)展規(guī)劃中，已經(jīng)明確提出了面向客戶的經(jīng)營導(dǎo)向，在十年規(guī)劃的三大策略中，第一條就是客戶細(xì)分策略。我們的標(biāo)桿帕爾迪公司，也正是憑借始終圍繞客戶的經(jīng)營體系，成為基業(yè)

12、長青的世界優(yōu)秀地產(chǎn)公司。因此，我們需要進(jìn)一步貫徹十年規(guī)劃的思路，深化以客戶為中心的運(yùn)營模式，將其落實(shí)為行之有效的工作方法?？傮w戰(zhàn)略四大板塊整盤考慮宣傳推廣的重點(diǎn)在預(yù)認(rèn)購階段；2005年流杯華庭營銷推廣由預(yù)約流杯華庭（1-2月份）、解讀流杯華庭（3-6月份）、體驗(yàn)流杯華庭（7-8月份）、享受流杯華庭（9-12月份）四大板塊構(gòu)成文武雙作“文”作：公關(guān)活動、sp促銷活動“武”作：廣告宣傳（概念解讀、媒體宣傳，軟硬廣告）三線一體通過對川南流杯華庭 社區(qū)的解讀和體驗(yàn)，支撐整個產(chǎn)品形象，凸現(xiàn)裕川品牌美譽(yù)度及品牌忠誠度；通過三線一體（銷售人員、事件行銷、廣告宣傳）的傳播途徑，縮短消費(fèi)者的心理距離，鎖定有效預(yù)

13、定客戶。點(diǎn)線結(jié)合以“川南流杯華庭社區(qū)生活”為主題以“點(diǎn)”和“線”組合成“面”進(jìn)行整體傳播推廣公關(guān)活動及sp活動結(jié)合“時點(diǎn)”開展宣傳按“推廣線”軟硬兩方面系列展開三者聯(lián)動推廣主線：社區(qū)、企業(yè)、產(chǎn)品三者聯(lián)動 企業(yè)形象及品牌提升（裕川地產(chǎn)） 社區(qū)形象及品牌提升（裕川社區(qū)） 產(chǎn)品功能及產(chǎn)品銷售 產(chǎn)品形象及品牌提升（裕川花園）傳播策略整體傳播按照品牌線和產(chǎn)品銷售線同時展開品牌線重在對社區(qū)（裕川社區(qū)）、企業(yè)（裕川地產(chǎn)）、產(chǎn)品（裕川花園）的品牌塑造（美譽(yù)度、忠誠度）和形象提升產(chǎn)品銷售線中在對產(chǎn)品進(jìn)行挖掘和分析，通過產(chǎn)品功能的宣傳、產(chǎn)品差異的分析促進(jìn)產(chǎn)品的銷售，實(shí)現(xiàn)最后的銷任務(wù)和銷售目標(biāo)。一、 傳播推廣品牌線

14、 裕川社區(qū) 裕川地產(chǎn) 形象 品牌 裕川花園 裕川花園1、社區(qū)形象裕川社區(qū)一個社區(qū)：裕川新社區(qū)，川南杯華庭新生活時代二個中心：行政辦公中心、文化交流中心三大主題公園：“金色年華”兒童公園、“品位生活”渡假公園、“天倫之樂”銀發(fā)公園四個要素：未來標(biāo)準(zhǔn)的生活中心、21世紀(jì)生態(tài)中心、川南標(biāo)準(zhǔn)的市政中心、國內(nèi)一流的文化中心五大觀點(diǎn)：aalive 活力、活躍、激情bbalanced 和諧、安定cclear 純凈ddevelop 發(fā)展、潛力eelegant 優(yōu)雅、高尚六大景觀小品：江北文化廣場、 “思考者”雕塑、太陽山花園、泛會所、藝苑壁畫、心情走廊！ 建議2、 企業(yè)形象裕川地產(chǎn)：川南流杯華庭社區(qū)的思考者與

15、實(shí)踐者秉承“為城市思考、為生活思考”的經(jīng)營理念和前瞻性的品牌意識參與川南新都市中心的建設(shè)肩負(fù)打造流杯華庭社區(qū)和與川南接軌的重任3、 產(chǎn)品形象裕川花園：裕川新時代-新宜賓觀引領(lǐng)大宜賓中央生活區(qū)（）時代時代性19世紀(jì)看舊城2世紀(jì)看江北；21世紀(jì)看裕川前瞻性：現(xiàn)在的綠中心，未來的城副市中心、居住中心；居住在最有潛力的高尚居住區(qū)二、傳播推廣產(chǎn)品銷售線：三線一體在流杯華庭的推廣傳播中，可將推廣活動分成三條線：一線人際線：現(xiàn)場銷售人員的營銷和推廣及內(nèi)部口碑傳播；以人為載體，進(jìn)行全員推廣二線活動線：活動、公關(guān)活動；以事件為手段，使消費(fèi)者產(chǎn)生放松心理，進(jìn)行隱蔽、有效的傳播。三線廣告線：以報(bào)紙、電視、廣播為載體

16、，進(jìn)行軟硬配合的宣傳攻勢 充分利用大眾媒體的廣泛傳播范圍的特性進(jìn)行告之性廣告宣傳板塊策略：一、 2005年流杯華庭營銷推廣四大板塊： 第一板塊預(yù)約流杯華庭時間進(jìn)程為2005年1月-2月本階段處于準(zhǔn)備階段，目前的工作是對該板塊的工作進(jìn)行合理的安排！ 第二板塊解讀流杯華庭時間進(jìn)程為2005年3-6月份本階段的任務(wù)是解讀川南流杯華庭社區(qū)及其生活的深刻內(nèi)涵并通過公關(guān)活動（如論壇、討論、征文等）、廣告宣傳讓消費(fèi)者了解進(jìn)而熟知流杯華庭的概念及其理念從而達(dá)到提升社區(qū)、企業(yè)、樓盤形象，穩(wěn)定客戶，促進(jìn)銷售的作用第三板塊體驗(yàn)流杯華庭時間進(jìn)程為2005年7-8月份本階段的任務(wù)是使流杯華庭軟著陸到裕川社區(qū)和裕川花園使

17、消費(fèi)者認(rèn)同“裕川社區(qū)=川南流杯華庭社區(qū)”、“裕川花園生活=川南流杯華庭社區(qū)生活”鎖定有效客戶，為開盤蓄勢第四板塊享受流杯華庭時間進(jìn)程為2005年9-12月份本階段的任務(wù)是通過火爆開盤、秋季房展會等重要時點(diǎn)結(jié)合裕川社區(qū)鄰里中心的建成，利用多空媒體進(jìn)行立體廣告推廣強(qiáng)勢銷售，最終實(shí)現(xiàn)讓消費(fèi)者入主裕川之目的注：近階段，我們將以“解讀流杯華庭、體驗(yàn)流杯華庭”為營銷推廣的重點(diǎn)二、板塊總策略： 以“點(diǎn)”和“線”組合成“面”，從整體上把握概念。 公關(guān)活動及sp活動結(jié)合“時點(diǎn)”開展，宣傳按“推廣線”軟硬兩方面系列展開 3月份-6月底“解讀流杯華庭”；7-8月份“體驗(yàn)流杯華庭”三、板塊兵力分布策略：解讀流杯華庭板

18、塊推廣時期：2005年3月1日6月30日推廣目的：解讀川南流杯華庭的概念、理念及其深刻的內(nèi)涵；通過對流杯華庭的闡釋塑造裕川社區(qū)“川南流杯華庭社區(qū)”大品牌、裕川物業(yè)、流杯華庭社區(qū)及其生活的倡導(dǎo)者”形象品牌、裕川花園“川南流杯華庭社區(qū)生活”小品牌；提升形象、促進(jìn)銷售。推廣形式：公關(guān)活動+硬廣告+軟廣告 以理性解讀說明性的廣告加以樓盤形象宣傳廣告相結(jié)合，以理性訴求與感性訴求相結(jié)合，宣傳裕川社區(qū)、企業(yè)及樓盤，吸引消費(fèi)者關(guān)注裕川、入住裕川。媒體選擇晚報(bào)日報(bào)華西都市報(bào)房地產(chǎn)周刊及電視廣告，其間組織流杯華庭社區(qū)“流杯華庭社區(qū)對話”的新聞活動。中心主題：川南流杯華庭社區(qū)生活整體思路：一、 從思想高度解讀（一）

19、 理念篇思想者有思想的流杯華庭定位、有思想的房產(chǎn)開發(fā)商、有思想的社會菁英構(gòu)成了川南流杯華庭社區(qū)的“思想者”理念川南流杯華庭社區(qū)的理念是廣大開發(fā)商吸收國外建筑理念精華的思想成果。宜賓作為川南性的大都市需要有一批敢做、肯做思想者的房產(chǎn)開發(fā)商去引領(lǐng)這種潮流。流杯華庭概念的先進(jìn)性使川南流杯華庭社區(qū)的居住群也必然是一群勤于思考的社會菁英。未來觀社區(qū)的未來、產(chǎn)品的未來、生活的未來、孩子的未來構(gòu)成了川南流杯華庭社區(qū)的“未來觀”理念川南流杯華庭社區(qū)代表的是一種未來趨勢的居住社區(qū)這里的產(chǎn)品具有很強(qiáng)的超前性，代表的是未來居住空間的發(fā)展趨勢川南流杯華庭社區(qū)提煉的生活模式是超前的，符合業(yè)主追求時尚和前衛(wèi)的心理需求孩子

20、是未來的主人，川南流杯華庭社區(qū)將提供一流的教育設(shè)施、學(xué)習(xí)環(huán)境和文化氛圍川南觀川南先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)建筑、生活模式構(gòu)成了川南流杯華庭社區(qū)“川南觀”理念川南流杯華庭社區(qū)的地段選擇、建筑規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計(jì)代表川南流行建筑材料、裝飾材料、智能化、居住空間的通透性等川南標(biāo)準(zhǔn)元素社區(qū)的生活設(shè)施、配套以及所凝練的生活方式都代表川南流行自然觀自然與人的完美結(jié)合、自然生態(tài)環(huán)保、高綠化率代表川南流杯華庭社區(qū)“自然觀”理念自然生態(tài)環(huán)保型綠化、50%以上高綠化率通透性居室設(shè)計(jì)、進(jìn)入式綠化等人性化環(huán)境設(shè)計(jì)生活觀尊貴地段、適意空間、完善配套、一流服務(wù)構(gòu)成了川南流杯華庭社區(qū)的“生活觀”理念尊貴的地理環(huán)境、榮耀生活中心、地段升

21、值潛力舒適的居住空間、室內(nèi)高智能化配備適應(yīng)it時代業(yè)主所需完善配套及一流的服務(wù)讓居住其中的人輕松生活先進(jìn)的全方面安保系統(tǒng)讓業(yè)主生活無憂（二） 廣告篇1、 超越時空2、 還我自然3、 這里是中心（三） 討論篇1、 如果沒有中心，未來將會怎樣？2、 如果沒有未來，孩子將會怎樣？3、 如果沒有思想，人類將會怎樣？4、 房地產(chǎn)開發(fā)如何應(yīng)對wto？5、 車房是未來嗎？6、 什么是真正的“流杯華庭社區(qū)”7、 川南流杯華庭社區(qū)的生活是怎樣的呢？8、 川南流杯華庭社區(qū)生活的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)二、 從整盤概念解讀1、 實(shí)力品牌發(fā)展商實(shí)力開發(fā)大社區(qū)，有思想的裕川總公司和裕川地產(chǎn)2、 地段一生三世（岷江大橋、江北文化廣場、流

22、杯池公園）寵愛有加3、 環(huán)境鮮氧綠肺（公園+小區(qū)70%的綠化）4、 藝術(shù)思考者雕塑-諸葛亮（羽扇綸巾天下士）5、 文化文化墻（詞賦文化、內(nèi)設(shè)石桌棋譜等）6、 格調(diào)高尚品質(zhì)、尊貴生活7、 配套社區(qū)鄰里中心（日常配套）板塊分解：第一階段：認(rèn)知篇推廣時間：2005年3月1日-4月30日推廣主題：川南流杯華庭理念解讀推廣形式：（一） 公關(guān)活動川南流杯華庭社區(qū)生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)宣言時間進(jìn)程：2005年3月15日在消費(fèi)者權(quán)益日由裕川總公司和裕川地產(chǎn)聯(lián)合推出川南流杯華庭社區(qū)生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)宣言通過宣傳單片、海報(bào)及戶外看板、橫幅作系列宣傳，同時電視、報(bào)紙廣告配合提倡川南流杯華庭社區(qū)生活八大質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)宣言：綠色生態(tài)、空氣純

23、凈、寧靜安全、文化濃郁、健康運(yùn)動、便捷交通、完善配套、一流服務(wù)裕川花園二期開工慶典時間進(jìn)程：2005年3月底活動形式：開工慶典儀式邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家、名人、新聞記者及部分裕川花園二期的預(yù)認(rèn)購客戶見證特別提示：如時間合適，可結(jié)合“川南流杯華庭社區(qū)生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)宣言”舉行：“裕川花園二期暨川南流杯華庭社區(qū)生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)宣言”新聞發(fā)布會川南流杯華庭理念對話時間進(jìn)程：2005年3月份南北對話：邀請宜賓和北京的流杯華庭理念的倡導(dǎo)者（專家學(xué)者、發(fā)展商）撰文、接受新聞訪談東西對話：邀請浦東和浦西的實(shí)力發(fā)展商面對面對話；形式：“有話大家說”電視節(jié)目川南流杯華庭理念論壇、研討時間進(jìn)程：2005年4月份形式：舉辦“迎

24、接wto”中國-宜賓-裕川房地產(chǎn)開發(fā)研討會由裕川總公司、裕川地產(chǎn)聯(lián)合政府相關(guān)部門共同舉辦邀請成都乃至全國相關(guān)房產(chǎn)發(fā)展商到裕川社區(qū)就中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和趨勢，川南流杯華庭理念在中國的推廣、應(yīng)用等相關(guān)主題開展研討（二） 廣告硬廣告1、 川南流杯華庭理念思想者2、 川南流杯華庭理念未來觀3、 川南流杯華庭理念川南觀4、 川南流杯華庭理念自然觀5、 川南流杯華庭理念生活觀6、 形象廣告：川南流杯華庭社區(qū)生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)宣言7、 二期開工慶典軟廣告1、 新聞報(bào)道性宣傳文章：銷售動態(tài)、工程進(jìn)度2、 軟廣告：川南流杯華庭理念對話3、 川南流杯華庭理念研討“迎接wto”中國-宜賓-裕川房地產(chǎn)開發(fā)研討會（三）

25、媒體計(jì)劃日期發(fā)布媒體版面規(guī)格發(fā)布主題刊例價(jià)（元）1次/周晚報(bào)500字左右新聞報(bào)道性宣傳文章：銷售動態(tài)、工程進(jìn)度免費(fèi)3/6宜賓日報(bào)彩色整版川南流杯華庭理念解度大全35，0003/9晚報(bào)彩色半版川南流杯華庭理念思想者*3/15日報(bào)彩色半版形象廣告：川南流杯華庭社區(qū)生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)宣言100，0003/22晚報(bào)彩色半版川南流杯華庭理念未來觀*3/29晚報(bào)彩色半版二期開工慶典100，0003/30日報(bào)黑白半版 軟廣告：川南流杯華庭理念對話*4/6晚報(bào)彩色半版川南流杯華庭理念川南觀*4/13晚報(bào)彩色半版川南流杯華庭理念自然觀*4/20日報(bào)彩色半版軟廣告：川南流杯華庭理念研討“迎接wto”宜賓-浦東-裕川房地

26、產(chǎn)開發(fā)研討會*4/27晚報(bào)彩色半版川南流杯華庭理念生活觀*合計(jì)235，000注：標(biāo)“*”為可利用總公司資源的廣告計(jì)劃第二階段：巡展篇推廣時間：2005年5月1日-6月30日推廣主題：流杯華庭理念解讀推廣目的：從川南流杯華庭理念解讀過渡到流杯華庭闡釋；通過房展會、社區(qū)巡展等活動宣傳流杯華庭、推進(jìn)裕川花園的預(yù)認(rèn)購，塑造社區(qū)、產(chǎn)品及企業(yè)的品牌和形象推廣形式：（一）公關(guān)活動定點(diǎn)展覽（現(xiàn)場、房地產(chǎn)展覽會會場定點(diǎn)展覽）銷售現(xiàn)場定點(diǎn)展覽（分時點(diǎn)按主題）房展會大型展覽（5月1日；主題“裕川時代-新生活標(biāo)志”“裕川川南流杯華庭社區(qū)大檢閱”）流動巡展（浦東各大商場流動巡展、全市各主要區(qū)域流動巡展）四月份系列巡回分

27、站展出第一系列：全市各主要區(qū)域流動巡展固定地方固定時間第二系列：浦東大商場流動巡展（選擇5-6個人流量大、知名商場大賣場或廣場；可結(jié)合總公司戶外宣傳資源）以宣傳流杯華庭為主，同時宣傳樓盤，現(xiàn)場可進(jìn)行預(yù)認(rèn)購現(xiàn)場可以舉辦現(xiàn)場show，有獎問答等形式活躍氣氛裕川川南流杯華庭社區(qū)征文征答活動報(bào)紙刊登征文征答通知發(fā)動全市群眾廣泛參與，設(shè)置一定獎項(xiàng)，報(bào)紙刊登發(fā)表獲獎作品利用報(bào)紙、電視、電臺等宣傳媒體廣泛宣傳由相關(guān)專家、學(xué)者組成評審委員會3、流杯華庭報(bào)正式試刊以“倡導(dǎo)川南流杯華庭社區(qū)理念、提升裕川品牌、介紹裕川花園”為宗旨內(nèi)容主要包括：1、裕川“川南流杯華庭社區(qū)”的建設(shè)、“新都市”的打造；2、裕川新社區(qū)幾大

28、樓盤信息、動態(tài)；3、裕川社區(qū)、裕川花園相關(guān)活動介紹、宣傳；4、社區(qū)俱樂部、消費(fèi)者心聲5、流杯華庭理論新觀點(diǎn)（理論界、開發(fā)商、專家學(xué)者）6、鄰里中心對流杯華庭的建設(shè)（教育文化設(shè)施、科技行政、餐飲娛樂、高尚生活配套、交通等等）（二）廣告1、 如果沒有中心，未來將會怎樣？2、 如果沒有未來，孩子將會怎樣？3、 如果沒有思想，人類將會怎樣？（三）媒體計(jì)劃日期發(fā)布媒體版面規(guī)格發(fā)布主題刊例價(jià)1次/周房地產(chǎn)時報(bào)500字左右新聞報(bào)道性宣傳文章4/30晚報(bào)彩色半版裕川時代-新生活標(biāo)志（大型房展會）100，0005/11晚報(bào)彩色半版如果沒有中心，未來將會怎樣？100，0005/25晚報(bào)彩色半版如果沒有未來，孩子將

29、會怎樣？100，0006/5房地產(chǎn)時報(bào) 彩色整版裕川川南流杯華庭社區(qū)大檢閱30，0006/8晚報(bào) 彩色半版如果沒有思想，人類將會怎樣？100，0006/22晚報(bào)彩色半版這里是中心100，0006/25房地產(chǎn)時報(bào)彩色整版裕川川南流杯華庭社區(qū)征文征答30，000合計(jì)560，000體驗(yàn)流杯華庭板塊推廣時期：2005年7月1日8月31日推廣目的：在強(qiáng)力銷售、聚集人氣之時，利用各種策略，加大推廣力度，引起消費(fèi)者對裕川社區(qū)榮譽(yù)生活的好感，引導(dǎo)消費(fèi)者從理性認(rèn)識（川南流杯華庭理念、流杯華庭理念）轉(zhuǎn)變到感性認(rèn)識（裕川社區(qū)、裕川花園生活）同時堅(jiān)定客戶對裕川的信賴，鎖定有效預(yù)認(rèn)購客戶。推廣形式：公關(guān)活動+硬廣告+軟

30、廣告 以裕川社區(qū)產(chǎn)品廣告加以公關(guān)活動宣傳廣告相結(jié)合，以感性訴求為主導(dǎo)，宣傳裕川社區(qū)、企業(yè)及樓盤，堅(jiān)定消費(fèi)者入住裕川之信念。媒體選擇晚報(bào)房地產(chǎn)時報(bào)，其間組織以鎖定有效預(yù)定客戶為目的的“體驗(yàn)流杯華庭”、 “十大名人看流杯華庭活動”等相關(guān)的公關(guān)活動。中心主題：流杯華庭社區(qū)榮譽(yù)生活整體思路：體驗(yàn)流杯華庭社區(qū)榮譽(yù)生活倡導(dǎo)流杯華庭社區(qū)榮譽(yù)生活18條宣言：1 綠色生態(tài)南鄰宜賓最優(yōu)的綠化和生態(tài)區(qū)域-1.4萬平方公里世紀(jì)公園，內(nèi)有著名的加拿大蒙特利爾主題花園、森林植被區(qū)、度假村三大板塊。自然天賦，得天獨(dú)厚。2 空氣純凈在新市政中心，卻遠(yuǎn)離城市車水馬龍的喧囂和塵土飛揚(yáng)。保持高含氧量無污染的空氣，彰顯流杯華庭優(yōu)質(zhì)生

31、活標(biāo)準(zhǔn)。3 寧靜浪漫8萬多平米社區(qū)英式園林，以中軸對稱的古典美感，透發(fā)城市貴族的優(yōu)雅氣息?，F(xiàn)代風(fēng)格建筑群落流暢、簡約，組團(tuán)錯落有致。生活的營造如一首哲理詩，寧靜、祥和、美麗。4 軌道交通這里是市政工程的最大受益者，世紀(jì)大道、地鐵2號線，便捷、通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，連接城市中心、主要商業(yè)、商務(wù)區(qū)，讓工作、生活近靜相宜。5 川南化教育進(jìn)才中學(xué)川南部、實(shí)驗(yàn)部2005年6月進(jìn)入裕川新社區(qū)鄰里中心。2005年9月招生，家門口就是孩子成才的基地。高師資幼兒園、九年一貫制學(xué)校專為流杯華庭城民開設(shè)，讓孩子從小獲得優(yōu)越的成長條件。6 文化濃蔭名校宜賓學(xué)院、宜賓影城、宜賓新川南博覽中心、社區(qū)圖書館、青少年活動中心等文化

32、機(jī)構(gòu)如眾星捧月般環(huán)繞。7 生活要素集中配套與國外大城市生活區(qū)接軌，突破街坊觀念資源整合建造14.68萬平方米鄰里中心，一流的醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、娛樂場所。2005年6月一期交付使用，新生活方式即現(xiàn)眼前。8健康運(yùn)動健康是事業(yè)和家庭的第一保障。充足、先進(jìn)的運(yùn)動設(shè)施，健身設(shè)施、兒童游戲場、籃球、網(wǎng)球場、400米跑道，讓運(yùn)動就在家門口。大社區(qū)物管裕川新社區(qū)整體新式安保管理，在主要出入口設(shè)置24小時崗?fù)?，?nèi)部各社區(qū)無圍欄，“分而不離，圍而不閉”，使社區(qū)的主人，享受大社區(qū)的包容和小社區(qū)的繽紛，家庭、鄰里生活自由融融，多一份色彩。9 智能家庭化高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)局域網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)家居、安保、物管智能化。在流杯華庭市民的家庭辦公、網(wǎng)羅世界信息，e時代、e生活的領(lǐng)導(dǎo)者。11 低建筑密度保證53%的綠化率，不多造一棟房子，讓市民的生活視線通暢、自由。12 親景性保證每戶南北景觀的均好、無論起居、還是廚房鍋碗瓢盆、生活作息的每一時刻都人景相融。13 親陽光性臥室、起居室、正南排布、凸窗臺、大陽臺、轉(zhuǎn)角窗，讓陽光資源在這里以人為本地最大體現(xiàn)。14 充足車位地下戶均車位，室外備有訪客停車坪，充分體現(xiàn)現(xiàn)代人生活潮流。15 現(xiàn)代景觀建筑博覽世紀(jì)廣場、源深體育場、行政中心，建筑的藝術(shù)性體現(xiàn)城市的先進(jìn)，時代節(jié)奏和藝術(shù)享受和諧統(tǒng)一，如賓海外的居家感受。16一梯兩戶高標(biāo)準(zhǔn)