房地產(chǎn)開發(fā)成本科目介紹

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本科目介紹1 土地費用一、地價（一）土地出讓金 國有土地使用權(quán)出讓合同中列明的土地出讓金或招拍掛的成交價（二）開發(fā)費 國有土地使用權(quán)出讓合同中列明的開發(fā)費，或者將生地變成熟地的開發(fā)投資費用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施配套費1、向政府繳納的“大配套”費用2、接駁市政管線等設(shè)施至紅線邊的施工費用3、政府出讓土地時強行要求建設(shè)的紅線內(nèi)的市政路4、政府強行要求的紅線外的其他工程建設(shè)費用二、拆遷費（一）拆遷工程費紅線內(nèi)拆除和遷移障礙物所發(fā)生的費用，包括：地上建筑物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，排洪溝、市政管線的改道，古樹的移植，文物勘探及相應(yīng)費用等。（二）拆遷補償費 對紅線內(nèi)房屋或墾地所有人放棄所有

2、權(quán)的補償費用及對其使用人的安置費用三、土地辦證費（一）土地產(chǎn)權(quán)登記費（二）購地契稅（三）過戶手續(xù)費四、其它土地費（一）土地中介費 指以各種名義支付給土地中介方的酬勞（二）合作方補償 含為獲得土地支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓費（三）其它2 前期費用一、調(diào)研評估費（一）可行性研究費 項目可研階段發(fā)生的調(diào)研費用，例如雇用咨詢公司進行房地產(chǎn)市場分析的委托費等（二）營銷定位調(diào)研費 項目營銷定位階段發(fā)生的調(diào)研費用，例如雇用咨詢公司進行目標客戶群分析的委托費等（三）環(huán)境評估費 委托專業(yè)公司對地塊周邊環(huán)境質(zhì)量影響的評估費用，例如交通、空氣污染等（四）設(shè)計調(diào)研費 項目前期概念設(shè)計階段發(fā)生的調(diào)研費用，例如為本項目設(shè)計而出國考察

3、的費用等（五）其它調(diào)研費二、設(shè)計費（一）設(shè)計招標補償費 指向未中標單位支付的標底費 各項設(shè)計費中除設(shè)計實體費用外，應(yīng)包括其相應(yīng)的圖紙委托審查費用（二）規(guī)劃設(shè)計費（三）建筑工程設(shè)計費（四）立面工程設(shè)計費（五）環(huán)境工程設(shè)計費（六）專項設(shè)計費 環(huán)保、燃氣、橋梁等需要專項設(shè)計的項目發(fā)生的設(shè)計費用（七）裝修設(shè)計費 指精裝修、大堂、電梯廳的設(shè)計費用等，不包含獨立賣場裝修設(shè)計等售樓工程設(shè)計費（八）其他設(shè)計費 包括復(fù)印曬圖費等小額費用三、勘探測繪費包括地質(zhì)勘查、放點測繪、超前鉆、氡氣檢測等施工前期需要的勘探測繪發(fā)生的費用，不包含施工建造過程中對相應(yīng)工程的檢測費用。四、報建費（一）規(guī)劃報建費 為取得規(guī)劃許可證而

4、向政府繳納的一切費用，以及為完成規(guī)劃報建工作而發(fā)生的其他費用。（二）施工報建費為取得施工許可證而繳納的費用和政府強制要求的工作發(fā)生的費用（例如白蟻防治），以及為完成施工報建工作而發(fā)生的其他費用。（三）各項基金 不可回收基金,可回收基金五、其它前期費3 建安費用一、臨時工程（一）臨時供水 臨時供水管線的接駁、鋪設(shè)，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。為項目整體服務(wù)的臨時性工程，不包含為單項工程而專門服務(wù)的具有以下性質(zhì)的工程。（二）臨時排水 臨時排水管線的接駁、鋪設(shè)，臨時排水溝的修建，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。（三）臨時供電 臨時變配電設(shè)備的購置、租賃、安裝，臨時線路的架設(shè)，以及完成該工

5、作所必須的其他輔助工作。（四）場地平整 主要是施工前期場地上的垃圾、雜草、樹木等障礙物的移除，應(yīng)區(qū)別于“巖土工程”中的“場地土方”。（五）臨時設(shè)施 初次性建造、購置的為甲方地盤管理服務(wù)的各種臨時建筑物和臨時設(shè)施產(chǎn)生的費用。（六）臨時圍墻 按施工現(xiàn)場形象規(guī)范建造臨時性圍墻的費用，包括附屬的大門等設(shè)施。（七）臨時道路為項目建設(shè)服務(wù)的臨時性道路的建造費用，包括道路施工中必要的土方開挖、邊坡支護、道路地基處理，而道路兩側(cè)的排水溝應(yīng)歸入“臨時排水”。（八）其它前期工程費 包括項目開工前的場地看護費及形象規(guī)范費用等。二、巖土工程（一）地基處理 包括換填、深層密實、排水固結(jié)、化學(xué)加固等地基處理方式。（二）土

6、方工程 基坑土方 為進行地下結(jié)構(gòu)施工而進行的土方開挖、搬運、回填場地土方為調(diào)整標高或園林造型而進行的大面積的土方開挖、搬運、回填、整平、夯實等，應(yīng)區(qū)別于“前期工程”中的“場地平整”。（三）支護工程 基坑支護 邊坡支護（四）其它巖土工程三、基礎(chǔ)工程（一）預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)包含截樁費、驗樁費如基礎(chǔ)形式采用獨立基礎(chǔ)或者條形基礎(chǔ)，且該基礎(chǔ)不用于地下室工程，那么此項造價歸入相應(yīng)的可售物業(yè)的“地上結(jié)構(gòu)”；如采用筏形基礎(chǔ)或箱形基礎(chǔ)，此項造價歸入相應(yīng)的可售物業(yè)的“地下室結(jié)構(gòu)”（二）人工挖孔樁基礎(chǔ) 包含樁基檢測費（三）鉆孔灌注樁基礎(chǔ) 包含樁基檢測費（四）其它基礎(chǔ)工程四、可售物業(yè) 防水工程 地下室防水 防水工程應(yīng)按照

7、gb50500清單中的工程內(nèi)容進行相應(yīng)成本拆分歸類。1、分別按可售物業(yè)類型設(shè)置：多層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、寫字樓、獨立商業(yè)等。雙拼、四拼別墅歸入聯(lián)排別墅中。2、如果單棟建筑內(nèi)有不同物業(yè)類型且建安費用難以拆分，先將其費用歸入占整體成本較大份額的物業(yè)類型。衛(wèi)生間防水屋外防水 包括屋面、外墻防水，其它 包括入戶花園防水、露臺防水、陽臺管根防水等。外墻裝修 外墻磚 包括石材 外墻涂料幕墻 1、包括外墻裝飾鋁扣板等2、住宅底層商鋪如果無法劃分為單獨商業(yè)，其外部的自立玻璃歸入該住宅的“玻璃幕墻”；如為獨立商業(yè)，將其歸入獨立商業(yè)的“幕墻”裝飾百葉 包括裝飾用鋁格柵、空調(diào)百

8、葉窗、以及其他外墻裝飾用百葉窗其它外墻裝修裝修工程 大堂裝修 包括單元大門建造費用室內(nèi)裝修 可售物業(yè)內(nèi)裝修，按物業(yè)類型劃分電梯廳裝修電梯轎廂裝修其它公共裝修 包括樓梯間裝修，如屬臨時看樓通道性質(zhì)，則費用歸集到銷售費用的“臨時裝修費”措施費 腳手架費用模板費用規(guī)費保險費用配合費其他措施費其它土建工程（二）機電工程 強電 包括單體內(nèi)的預(yù)埋管線和開關(guān)、插座、燈具等基本強電設(shè)施，應(yīng)區(qū)別于“供配電工程：弱電 電視 指單體內(nèi)的預(yù)埋管及其附屬設(shè)施電信自動化其它弱電工程給排水 給水 排水 直飲水 中水 其它給排水空調(diào) 單體內(nèi)的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，如中央空調(diào)、樓梯間通風(fēng)、衛(wèi)生間集中抽風(fēng)系統(tǒng)等電梯其它機電工程（三）消防

9、工程 排煙送風(fēng) 包括單體內(nèi)消防工程消防控制消防水其他消防工程3 建安費用可售物業(yè)（四）欄桿工程 樓梯欄桿陽臺欄桿 包括入戶花園欄桿其它欄桿 1、包括防盜欄、兒童防護欄等；2、不包括樓外私家花園欄桿，其歸入“室外圍欄工程”（五）門窗工程外立面門窗指建筑物與室外直接接觸部位設(shè)立的門窗，如陽臺門等。包括鋁門窗、塑鋼門窗、木門窗、鋼門窗等類型門窗。防火門 指公共部位防火門（如地下室防火卷簾門、商鋪入戶卷簾門等），不包括具有防火功能的入戶門和商鋪外自立玻璃門入戶門 不包括單元大門其它門窗工程 車庫門等其他門類，不包括人防門五、配套設(shè)施（一）配套項目 會所 配套設(shè)施應(yīng)涵蓋配套的土建、裝修、措施費等所有費用

10、學(xué)校幼兒園物業(yè)管理用房公共部位裝修其它配套建安 指不能銷售的專項設(shè)施六、配套工程（一）供配電工程配電室土建工程小區(qū)變電站、獨立配電室的土建成本，對于非獨立配電室的土建成本可并入相應(yīng)附屬結(jié)構(gòu)建安成本應(yīng)區(qū)別于“可售物業(yè)”中的“強電”變配電設(shè)備 包括小區(qū)變電站設(shè)備、高壓電纜敷設(shè)、高壓電纜溝工程、變配電柜等低壓傳輸 包括低壓電纜及母線槽的敷設(shè)、低壓電纜溝工程、電表安裝等發(fā)電機組其它供配電（二）燃氣工程（三）采暖工程 熱力站熱力內(nèi)線取暖器 包括燃氣壁掛爐或電熱膜取暖器其它采暖（四）有線電視 包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程（五）電信工程 包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程（

11、六）網(wǎng)絡(luò)工程 包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程（七）人防工程（八）市政管線 自來水干管供水二次加壓1、包括水泵、變頻泵、穩(wěn)壓器、穩(wěn)壓罐等設(shè)備2、對于獨立的水泵房，其土建費用應(yīng)歸入本項費用中雨、污、糞水排水 包括單體外的雨、污、糞水管，以及化糞池、生化池等處理設(shè)施。其它市政管線（九）環(huán)保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影響的輔助工程環(huán)保檢測 建筑裝修氣體排放檢測等水池防霉垃圾處理 如垃圾站等其它環(huán)保工程（十）智能化工程 室外影音 背景音樂、信息發(fā)布顯示屏等 包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程安防系統(tǒng) 紅外線、攝像頭、可視對講、門禁、巡更等安全監(jiān)控系統(tǒng)停車場控

12、制 停車場出入電子閘門、讀卡系統(tǒng)等其它智能化（十一）其他配套工程 包括信報箱、小區(qū)電子滅蚊系統(tǒng)等七、室外工程（一）園林景觀工程園建工程指小區(qū)硬景工程，以及小品、雕塑、張拉膜、室外家私（如休閑椅、遮陽傘）等景觀水體工程 包括游泳池的土建、機電及裝飾工程，及游泳池的輔助設(shè)施，如獨立更衣室等綠化工程 包括小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施內(nèi)的綠化工程，以及小區(qū)噴淋澆灌系統(tǒng)室外圍欄工程 小區(qū)圍欄 例如小區(qū)外圍的圍墻、護欄、永久性擋板以及小區(qū)大門等私家花園圍欄其它室外圍欄 包括小區(qū)保安廳等室外康樂設(shè)施小區(qū)標識工程其它園林工程（二）道路及燈光工程道路指車行道路，包括消防通道，以及道路劃線、交通指示牌、紅綠燈、減速帶、

13、轉(zhuǎn)彎鏡、地下室車位劃線等工程小區(qū)照明及泛光工程4 其他直接費一、工程管理費（一）工程監(jiān)理費（二）工程保險費（三）工程水電費項目入伙之前發(fā)生的應(yīng)由開發(fā)商承擔的水電費用。如果售樓水電費可以拆分出來，應(yīng)將其計入銷售費用中的“賣場物管費”。（四）檢驗試驗費 包括材料檢驗、沉降觀測等（五）預(yù)決算編審費（六）工程合同印花稅（七）工程驗線查丈費 工程驗收時的驗線查丈（八）其他工程管理費二、地盤管理費（一）地盤工資（二）辦公費用（三）福利費用（四）郵電通訊費（五）房租水電費（六）差旅交通費（七）用具購置及維修費（八）勞動保護費（九）現(xiàn)場看護費（十）折舊費用（十一）地盤公關(guān)費（十二）地盤獎罰（十三）其他地盤費三

14、、增容費（一）燃氣增容費 指單獨繳納的增容費，如“市政大配套費用”中已涵蓋了此項費用，注意此處不要重復(fù)錄入。（二）供電增容費（三）供水增容費四、物業(yè)基金5 利息一、外部利息二、內(nèi)部利息 指華強集團系統(tǒng)內(nèi)調(diào)用資金的資金成本6 公司管理費7 銷售費用一、營銷費用一）廣告費 廣告發(fā)布費報紙廣告 包括軟性文章廣告和硬性廣告電視廣告戶外廣告 包括路牌廣告、公交站牌廣告、墻面廣告、車體廣告等網(wǎng)絡(luò)廣告 包括本廣告代理費 廣告公司的策劃、設(shè)計、發(fā)布代理及其他服務(wù)費用（二）活動推廣費展銷會費 參加房展會、舉辦推介會及租賃商業(yè)場所設(shè)立展位所發(fā)生的全部費用促銷活動費 為舉行促銷活動所發(fā)生的演藝費、場地費、資料費、禮

15、品費、贈送的管理費和樓款等 開盤活動費 包括開盤時組織準備的一切相關(guān)活動費用入伙活動費 包括入伙時組織準備的一切相關(guān)活動費用其它活動推廣費（三）賣場包裝費 售樓處包裝費 售樓處設(shè)計費 如會所或商業(yè)在銷售期作為售樓處使用，屬于永久性裝修的費用不計入營銷費用售樓處裝修費售樓處建安費 指搭建臨時售樓處的建安費售樓處布置費 包括辦公家俱、電腦、電視、dvd、音響、飾品等費用其它售樓處包裝費樣板房包裝費 樣板房設(shè)計費 實體樣板房帶裝修出售后，裝修部分的凈值應(yīng)扣減營銷費用樣板房裝修費樣板房建安費 指搭建臨時樣板房的建安費樣板房布置費 包括家私、家電、飾品等費用其它樣板房包裝費場景包裝費制作類包裝費包括導(dǎo)示

16、性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍板、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指標牌等的制作及安裝費用。園藝類包裝費 包括室內(nèi)外的臨時盆栽、花卉、草坪等費用。臨時裝修費 門廳、樓梯間等的臨時裝修費用其它場景包裝費 為實現(xiàn)銷售目的而在其他方面（如幫政府修市政道路等）發(fā)生的建造、裝修、包裝等費用道具購置費 模型制作費宣傳片制作費 包括售樓短片、效果圖等的制作費用物料制作費 包括售樓現(xiàn)場所有發(fā)放的宣傳資料的制作費用禮品制作費 指t恤、雨傘等銷售禮品或紀念品的制作費用電瓶車購買費其它道具購置費其它賣場包裝費（四）銷售管理費 工資及福利費 包括銷售人員及臨時雇傭人員的工資及福利、服裝、培訓(xùn)、工作餐

17、飲等費用賣場物管費 服務(wù)賣場的保潔、保安等物管人員的工資、福利及賣場的水電費等差旅費銷售辦公費 指售樓處網(wǎng)絡(luò)費、電話費、日常文具費及其他辦公費用銷售公關(guān)費其它銷售管理費（五）配套設(shè)施費 車輛費 車輛購置費 為銷售而購置車輛，不再用于銷售時須以凈值扣除營銷費用車輛租用費車輛使用費其它配套設(shè)施費 公交專線、學(xué)校等其他配套引入費（六）咨詢代理費 策劃咨詢費 就營銷策劃、產(chǎn)品銷售等咨詢其他公司的費用，以及向相關(guān)機構(gòu)購買營銷數(shù)據(jù)或資料發(fā)生的費用銷售代理費 中介公司代理銷售發(fā)生的費用其它咨詢代理費（七）其它營銷費二、售后服務(wù)費用（一）售后維修費（二）業(yè)主索賠損失 包含退樓損失（三）其它售后服務(wù)費三、物業(yè)補

18、償費用（一）空置物業(yè)管理費（二）物業(yè)管理開支補貼（三）物業(yè)專項補貼 精品共建、會所經(jīng)營、村巴運營等補貼（四）其它物業(yè)補償費四、其他銷售費用（一）售樓查丈費（二）銷售合同印花稅（三）產(chǎn)權(quán)初始登記費（四）銷售其它費用明細分類1 土地費用1.1 土地征用費1.2 土地出讓金1.3 土地購置（拍賣、招標）費1.4 拆遷補償費1.5 拍賣傭金1.6 土地交易費1.7 土地契稅1.8 其他土地費用2 前期費用2.1 七通一平費2.1.1 臨時施工道路費2.1.2 臨時施工用水接入費2.1.3 臨時施工污水管接入費2.1.4 臨時施工用電接入費2.1.5 臨時施工用氣接入費2.1.6 臨時施工辦公電話接入費

19、2.1.7 臨時施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費2.1.8 場地平整 2.2 臨時設(shè)施2.2.1 臨時辦公室費2.2.2 臨時廁所費2.2.3 施工場地圍墻及門衛(wèi)室費2.2.4 臨時場地占用費2.2.5 臨時借用空地租費2.2.6 其他費2.3 可行性研究2.4 設(shè)計費2.4.1 規(guī)劃(方案)設(shè)計費2.4.2 管線設(shè)計費2.4.3 施工圖設(shè)計費2.4.4 幕墻專項設(shè)計費2.4.5 裝飾專項設(shè)計費2.4.6 智能化專項設(shè)計費2.4.7 景觀專項設(shè)計費2.4.8 其他專項設(shè)計費2.4.9 規(guī)劃設(shè)計模型制作費2.4.10 制圖、曬圖費2.4.11 方案評審費2.5 行政規(guī)費及規(guī)劃報建2.5.1 項目報建費2.5.

20、2 施工許可證費2.5.3 規(guī)劃管理費2.5.4 拆遷管理費2.5.5 審圖費2.5.6 價格評估費2.5.7 渣土費2.5.8 施工噪音管理費2.5.9 散裝水泥費2.5.10 工程質(zhì)量監(jiān)督費2.5.11 工程造價管理費2.5.12 安全監(jiān)督費2.5.13 勞動定額測定費2.5.14 招投標管理費2.5.15 房屋所有權(quán)登記費2.5.16 綜合開發(fā)管理費2.5.17 房屋所有權(quán)登記工本費2.6 大配套費2.6.1 基礎(chǔ)設(shè)施配套費2.6.2 白蟻預(yù)防費2.6.3 地方教育附加費2.6.4 新型墻體材料專項費2.6.5 人防易地建設(shè)費2.7 水文地質(zhì)勘察2.7.1 地質(zhì)勘察費2.7.2 地下障礙

21、物探測2.7.3 環(huán)境評測費2.7.4 水準測量工程測量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速測試2.7.7 建設(shè)項目日照分析工程測量2.7.8 交通分析費2.8 測繪2.8.1 面積測繪2.8.2 地形地貌測繪2.9 其他前期費用2.9.1 專家評審費2.9.2 工程擔保費2.9.3 咨詢費3 建安工程費3.1 建安工程費3.1.1 土建工程3.1.1.1 基礎(chǔ)工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固處理費3.1.1.1.3 樁基礎(chǔ)3.1.1.1.4 圍護及支撐費3.1.1.2 主體工程3.1.1.2.1 土建(結(jié)構(gòu))工程3.1.1.2.2 土建(建筑)工程3.1.

22、2 安裝工程3.1.2.1 照明電氣(強電)工程3.1.2.2 弱電智能化工程3.1.2.3 給排水工程3.1.2.4 消防安裝工程3.1.2.5 火災(zāi)報警工程3.1.2.6 煤氣安裝工程費3.1.2.7 綜合布線系統(tǒng)3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空調(diào)及通風(fēng)工程3.1.2.10 供暖供熱工程3.1.2.11 電梯及自動扶梯3.1.2.12 航空燈3.1.2.13 停車設(shè)備3.1.2.14 室內(nèi)停車交通設(shè)施3.1.2.15 其他安裝工程費3.1.3 裝飾工程3.1.3.1 室內(nèi)精裝飾施工3.1.3.2 室外精裝飾施工3.2 樣板房/售樓處裝修3.2.1 樣板房裝修3.2.1.1 樣板房建筑及裝修3.2.1.2 樣板房內(nèi)家具3.2.1.3 樣板房內(nèi)家電3.2.2 售樓處裝修3.2.2.1 售樓處建筑及裝修3.2.2.2 售樓處內(nèi)家具3.2.2.3 售樓處內(nèi)家電3.2.2.4 售樓處景觀3.3 建安監(jiān)理費3.3.1 建設(shè)監(jiān)理費3.3.2 安全監(jiān)理費3.4 檢驗檢測3.4.1 基坑監(jiān)測3.4.2 樁基檢測費(靜載)3.4.3 樁基檢測費(小應(yīng)變)3.4.4 樁基檢測費(高應(yīng)變)3.4.5 工程主體沉降觀測費3.4.6 其他3.5 景觀工程費3.6 工程造價咨詢費3.6.1 工程施工招標