天津市社會(huì)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)發(fā)展研究

1、09年天津市社會(huì)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)發(fā)展研究目 錄第一部分.天津市經(jīng)濟(jì)及社會(huì)狀況41.地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值（gdp）42.人均gdp53.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)74.固定資產(chǎn)投資95.人均可支配收入106.恩格爾系數(shù)117.天津人口規(guī)模128.天津人居住房面積13第二部分.天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況151.房屋施工、竣工面積152.房地產(chǎn)開發(fā)投資163.天津市商品房成交狀況184.對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷25第一部分.天津市經(jīng)濟(jì)及社會(huì)狀況1.地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值（gdp） 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京、天津、上海統(tǒng)計(jì)局2009年前三季度天津市的gdp總額約為4997.02億元，按可比計(jì)算，大致增長(zhǎng)16.3%，再次實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng)。近些年天津市g(shù)dp總

2、量均實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，即使在08年金融危機(jī)的背景下，前三季度同比的增長(zhǎng)幅度依然達(dá)到了16.4%，但從gdp的絕對(duì)值上看天津與北京、上海等一線城市相比天津市的gdp總量仍有一定的差距。 2.人均gdp數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局2006年天津人均gdp達(dá)到40961元，環(huán)比增長(zhǎng)14.5%，按當(dāng)年平均匯率計(jì)算，達(dá)到5177美元，是繼上海、北京之后第三個(gè)人均gdp達(dá)到5000美元以上的地區(qū)。06年后天津市人均gdp依然保持著高速增長(zhǎng)，至08年末天津市人均gdp達(dá)到7994美元。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，當(dāng)人均gdp突破5000美金后，將達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，這一階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)相當(dāng)充足，并進(jìn)入一個(gè)更加活躍、加速發(fā)展的重

3、要階段。同時(shí)，原先的資源消耗型、勞動(dòng)密集型和投資推動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已不能適應(yīng)城市未來(lái)的持續(xù)發(fā)展，將會(huì)向依托高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，將步入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局從天津市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況來(lái)看，主要依賴第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年來(lái)，天津市第二產(chǎn)業(yè)所占比重逐年增加，這與天津產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃有密切的關(guān)系。天津第二產(chǎn)業(yè)的增加既滿足了經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化裝備的需要，也滿足了生活水平的提高擴(kuò)大對(duì)工業(yè)品的需要。在未來(lái)天津市第二產(chǎn)業(yè)的比重仍會(huì)又有所增加，天津?qū)⒉饺胍粋€(gè)新的城市發(fā)展時(shí)期，將會(huì)形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期，未來(lái)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將得到充分發(fā)展，從而提高人均收入，促進(jìn)消費(fèi)，提升消費(fèi)結(jié)構(gòu)。同時(shí)天津市產(chǎn)業(yè)

4、結(jié)構(gòu)維持以第二產(chǎn)業(yè)為主，以工業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體思路。第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)帶動(dòng)了寫字樓、商業(yè)物業(yè)相應(yīng)地發(fā)展。4.固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局2009年1-10月天津市累計(jì)完成固定資產(chǎn)約3987.55億元，同比增長(zhǎng)約46.1%，在gdp增長(zhǎng)中做出了突出貢獻(xiàn)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。大?guī)模城市改造、濱海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)、奧運(yùn)的后期效應(yīng)是拉動(dòng)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)的主要原因。同時(shí)09年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖在一定程度上促進(jìn)了固定地產(chǎn)投資，反之固定資產(chǎn)投資的增加有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在很大程度上也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。天津市城市建設(shè)以及房地產(chǎn)還將有較大的發(fā)展空間。5.人均可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)

5、局截止至09年10月底天津市城市居民人均可支配收入已達(dá)16931.47元，同比增長(zhǎng)11.7%，居民收入的增長(zhǎng)有助于人民生活水平的提高，從而促進(jìn)購(gòu)買力需求的釋放，導(dǎo)致住房需求發(fā)生相應(yīng)變化，有利于剛性需求向改善型需求轉(zhuǎn)變。6.恩格爾系數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕，目前天津市正處于生活相對(duì)富裕的水平上。生活水平的提高從根本上提升了對(duì)于物質(zhì)和精神的需求，從而說(shuō)明改善性需求在地產(chǎn)市場(chǎng)中仍占有較大比重。7.天津人口規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局截止到2008年底天津市常住人口約

6、為1176萬(wàn)人，天津城市化進(jìn)程正在步伐加快，同時(shí)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，未來(lái)必定吸引更多人口，根據(jù)規(guī)劃到2020年天津市常住人口將達(dá)到1350萬(wàn)人。而與北京、上海等城市相比天津的人口道路更顯穩(wěn)定，人口規(guī)模的增加，將會(huì)從很大程度上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。8.天津人居住房面積數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局2008年底天津市住房人均面積為28.53平方米，住房面積實(shí)現(xiàn)了再次增加，根據(jù)規(guī)劃至2012年天津市人均住房面積將達(dá)到30平方米，未來(lái)仍有一定的發(fā)展空間，改善性需求將得到進(jìn)一步發(fā)展。綜上所述，天津經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期：近幾年gdp增長(zhǎng)速度在全國(guó)位居前列，同時(shí)人均gdp在06年突破5000美元后在之后幾年仍節(jié)節(jié)攀升；產(chǎn)

7、業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)明顯改變，第二、三產(chǎn)業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間；良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市改造及城市地位的提升，為固定資產(chǎn)投資奠定了良好的基礎(chǔ)；居民收入不斷增加，生活水平顯著提高，促使消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，尤其是在改善居住條件的意愿逐步加強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人口規(guī)模出現(xiàn)較大幅度攀升，為地產(chǎn)需求奠定了基礎(chǔ)。第二部分.天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況1.房屋施工、竣工面積數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局天津市房屋施工、竣工面積總體呈現(xiàn)不斷增加的趨勢(shì)，2009年截止到10月份天津市房屋施工面積共計(jì)7700.61萬(wàn)平方米，與09年同期相比上漲約10.81%。支撐09年天津房屋施、竣工持續(xù)增長(zhǎng)的因素主要有以下幾點(diǎn)：第一，城市改造速度力度加大

8、，城市化速度提升；第二，固定資產(chǎn)投資力度逐漸加大；第三，從房地產(chǎn)供應(yīng)一方看，近些年開發(fā)企業(yè)在天津市獲得土地量持續(xù)增加，在一定程度上加快了房屋的建設(shè)速度，而從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求一方看，對(duì)于房屋的需求也在不斷上升。2.房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)局在地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度上，以07、08年增長(zhǎng)幅度較為明顯，而09年增速出現(xiàn)下滑，主要是由于08年市場(chǎng)趨于暗淡，在09年初市場(chǎng)不明朗的情況下，開發(fā)企業(yè)對(duì)地產(chǎn)的投資采取了謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)開發(fā)企業(yè)在08年的土地需求熱度上有所減緩。但從房地產(chǎn)的投資開發(fā)投資額的絕對(duì)值上看，同樣呈現(xiàn)了高速增長(zhǎng)的局面，09年前10月天津市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約564.75億元，較

9、08年同期上漲了15.81%，再次達(dá)到歷史高位。3.天津市商品房成交狀況3.1年度成交狀況l 年度成交量分析數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房管局每日房?jī)r(jià)09年1-11月天津市共計(jì)成交商品房1336.48萬(wàn)平方米，與08年全年相比大幅上升109.36%，呈現(xiàn)了倍數(shù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)09年1-11的成交規(guī)模也達(dá)到了近些年的成交峰值。而商品住宅的年度成交量走勢(shì)與商品房基本相同，在成交結(jié)構(gòu)中，06-07年商品住宅在商品房所占比重呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，商業(yè)、辦公物業(yè)在天津市房地產(chǎn)中獲得了較大的發(fā)展，而至09年商品住宅所占比重有所上升，其主要原因是在經(jīng)歷08年的觀望期后剛性需求與改善型需求的集中“爆發(fā)”。l 年度成交均價(jià)走

10、勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房管局每日房?jī)r(jià)在商品房?jī)r(jià)格方面，總體保持了上漲的局面，價(jià)格增速以07年最為明顯，但在09年與08年相比價(jià)格的增長(zhǎng)幅度并不明顯，08年后半程價(jià)格向下的幅度過快，而09年價(jià)格恢復(fù)緩慢所致。而商品住宅1-11月的整體價(jià)格約為7332元/平方米，較08年全年的6922元/平方米，大致上漲了5.92%，價(jià)格增長(zhǎng)較為明顯，天津商品住宅市場(chǎng)仍具備較大的需求支撐。3.2商品房成交走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房管局每日房?jī)r(jià)總體上看，在經(jīng)歷了08年的低迷后，09年天津市總體商品房市場(chǎng)表現(xiàn)良好，呈現(xiàn)了較為明顯的回暖跡象，尤其是8月之前，這種趨勢(shì)更呈現(xiàn)出單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)：成交量,月度成交量自春節(jié)后開始出現(xiàn)增

11、長(zhǎng)，雖然成交量在個(gè)別月份出現(xiàn)波動(dòng)，但總體保持向上的趨勢(shì)，并于8月達(dá)到了近些年的月度成交峰值；9月之后，隨著前期存量的消化和后期供給不足，市場(chǎng)的成交量略有回落。至11月由于購(gòu)房者擔(dān)心各項(xiàng)優(yōu)惠政策于年底結(jié)束，故成交量有所回升。成交均價(jià)，08年后半段成交價(jià)格快速回落,09年春節(jié)后隨著成交量的上漲，價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)，并于10月再次突破8000元/平方米，目前價(jià)格已經(jīng)基本接近最高時(shí)期的水平。3.3各區(qū)域商品住宅成交走勢(shì)l 成交量分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房管局每日房?jī)r(jià)08年各區(qū)域成交量較07年出現(xiàn)較大幅度的下滑，而09年各區(qū)域商品住宅成交量均呈現(xiàn)了大幅攀升的態(tài)勢(shì)，同時(shí)除市內(nèi)六區(qū)外各區(qū)域商品住宅1-11月需求總量

12、已經(jīng)明顯超越07年。比較各區(qū)域成交量，09年成交結(jié)構(gòu)應(yīng)經(jīng)發(fā)生較大變化，環(huán)城四區(qū)已經(jīng)位居絕對(duì)的成交核心，首先從外部因素看，土地供需外擴(kuò)，市中心單價(jià)逐步攀升是造成環(huán)城四區(qū)需求占據(jù)主力位置的核心因素，而從外部條件看，由于城市化進(jìn)程加速，部分近郊區(qū)域配套得到了改善，同時(shí)部分近郊地區(qū)具備較好的遠(yuǎn)期規(guī)劃，造成了一部分購(gòu)房者觀念的轉(zhuǎn)變。而濱海新區(qū)09年的成交規(guī)模的攀升各區(qū)域的第二位，最主要是由于濱海新區(qū)的投資環(huán)境與政策、遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃較其他區(qū)域更具優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)在塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)顯得更為明顯，而塘沽區(qū)中拆遷造成的巨大剛性需求也成為不可忽視的購(gòu)買力；隨著近郊和濱海新區(qū)成交規(guī)模地位的改變，市內(nèi)六區(qū)則退至第三位，市中

13、心土地資源越發(fā)稀缺，項(xiàng)目供應(yīng)也隨之減少，造成成交量地位的下滑，但目前市內(nèi)六區(qū)從絕對(duì)值上看，仍具有較大規(guī)模；遠(yuǎn)郊則在四個(gè)區(qū)域中發(fā)展較為緩慢，成交量與其他區(qū)域仍有一定差距，但生態(tài)及旅游大盤多位于此區(qū)域，同時(shí)藍(lán)印戶口政策帶來(lái)了較大需求。l 成交均價(jià)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房管局每日房?jī)r(jià)各區(qū)域成交價(jià)格方面，以濱海新區(qū)的增長(zhǎng)最為明顯；近郊區(qū)域價(jià)格則出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢(shì)，08年后期價(jià)格下調(diào)過快，09年價(jià)格上升較為平穩(wěn)是造成價(jià)格回落的主要原因；市內(nèi)六區(qū)均價(jià)仍在萬(wàn)元/平方米以上，且仍有小幅增長(zhǎng)；遠(yuǎn)郊則價(jià)格增長(zhǎng)較為緩慢，且與其他三個(gè)區(qū)域有一定的差距。 4.對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷結(jié)合目前市場(chǎng)情況，我們對(duì)天津未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市

14、場(chǎng)有如下判斷：總體市場(chǎng)形勢(shì)在政策沒有大幅度調(diào)整的情況下，會(huì)依然向好。成交量：1、成交量有可能在一段時(shí)間上保持平穩(wěn)，主要有以下支撐要素：1）宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策仍會(huì)繼續(xù)；2）天津市在環(huán)渤海中的經(jīng)濟(jì)核心地位繼續(xù)明確，城市規(guī)劃和拆遷的范圍、力度有可能進(jìn)一步加大，催生了一定的剛性需求，這種剛性需求還需要一定的釋放；3）成交量在前一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)走高，購(gòu)房者與部分投資者信心有所恢復(fù)，一部分投資客開始入市；4）07年所獲得兩年大限已到，及08年土地的需求量增加，將在未來(lái)增加補(bǔ)充項(xiàng)目的供應(yīng)；2、在成交量保持平穩(wěn)的同時(shí)，對(duì)未來(lái)成交量仍有幾點(diǎn)阻礙因素：1）目前政策對(duì)地產(chǎn)的支撐作用不明朗，仍需要一段時(shí)間進(jìn)行觀察；2）傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季仍會(huì)存在。3）由于08年市場(chǎng)較為平淡，導(dǎo)致目前以消化之前的產(chǎn)品供應(yīng)為主，存量產(chǎn)品已消化大部分，雖然項(xiàng)目在未來(lái)供應(yīng)極有可能增加，但產(chǎn)品供應(yīng)的時(shí)限存在不確定性，容易造成部分時(shí)間段上的空白，從而影響今后的成交規(guī)模。成交均價(jià)：隨著成交量的平穩(wěn)釋放，今后