2021年社區(qū)業(yè)主自治之不參與社區(qū)業(yè)主自治進程中的囚徒困境

1、制度2021年社區(qū)業(yè)主自治之不參與社區(qū)業(yè)主自治進程中的囚徒困境單位名稱：XXXX部門：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年社區(qū)業(yè)主自治之不參與社區(qū)業(yè)主自治進程中的囚徒困境社區(qū)業(yè)主自治系列文章之二不參與社區(qū)業(yè)主自治進程中的囚徒困境博弈論中有囚徒困境的問題。囚徒困境的故事講的是，兩個嫌疑犯作案后被警察抓住，分別關在不同的屋子里接受審訊。警察知道兩人有罪，但缺乏足夠的證據。警察告訴每個人：如果兩人都抵賴，各判刑一年;如果兩人都坦白，各判八年;如果兩人中一個坦白而另一個抵賴，坦白的放出去，抵賴的判十年。于是，每個囚徒都面臨兩種選擇：坦白或抵賴。然而，不管同伙選擇什么，每個囚徒的最優(yōu)選

2、擇是坦白：如果同伙抵賴、自己坦白的話放出去，不坦白的話判一年，坦白比不坦白好;如果同伙坦白、自己坦白的話判八年，不坦白的話判十年，坦白還是比不坦白好。結果，兩個嫌疑犯都選擇坦白，各判刑八年。如果兩人都抵賴，各判一年，顯然這個結果好。但這個結果辦不到，因為它不能滿足人類的理性要求。在社區(qū)業(yè)主自治，尤其是在向開發(fā)商和物業(yè)公司利益集團維權，獲取業(yè)主自治權利的過程中，同樣存在著囚徒困境問題。這個囚徒困境出現在業(yè)主參與和不參與公共權益維權上(比如更換前期物業(yè)公司，比如追討公共收益，簡單地簽字表示支持的業(yè)主在本文中列為不參與的業(yè)主一列)。當業(yè)主的公共權益遭受侵害的時候，業(yè)主面臨兩個選擇：參與維權或不參與維

3、權。在業(yè)主相互之間沒有溝通或溝通不暢的情況下(在業(yè)主沒有組織起來之前，情況大抵如此，相當于囚徒被隔離審問)，不管別的業(yè)主怎么選擇，單個業(yè)主的最優(yōu)選擇均是不參與維權：假設多數業(yè)主選擇參與維權而自己也參與維權的獲利為1，則多數業(yè)主選擇參與維權而自己不參與維權的獲利為大于1(公共權益屬于業(yè)主共有，一旦維權成功，人人有份，不可剝奪，不參與的業(yè)主沒有付出代價其獲利自然比參與的業(yè)主大一些)，因此不參與維權是最好的;多數業(yè)主選擇不參與維權而自己也不參與維權的獲利為0，自己參與維權則獲利為負數，我們假設為-1(負數的原因是因為當多數人不參與的時候，少數人參與了維權極難成功，即使成功，由于公共權益人人有份，不可

4、能單歸參與維權的業(yè)主所有，因此其個人所能分得的利益是遠遠少于其所付出的代價的)，因此不參與維權仍然是最好的。結果，絕大多數業(yè)主選擇了不參與維權，參與維權的業(yè)主要么抱有社會理想為了公平正義挺身而出，要么受開發(fā)商和物業(yè)公司的委屈太大為了“報仇”不惜代價，要么一時沖動騎虎難下，要么有其他目的。如果業(yè)主人人參與維權，大家都獲利為1，結果是最好的，但實現不了，因為其不能滿足人類理性的要求。業(yè)主自治陷入了囚徒困境之中。囚徒困境所反映出的深刻問題是，人類的個人理性有時能導致集體的非理性聰明的人類會因自己的聰明而作繭自縛。這就是我們世空見慣了的大多數小區(qū)的大多數業(yè)主對小區(qū)公共權益遭受侵害而不參與維權的重要原因

5、之一。企圖讓業(yè)主人人參與維護公共權益是徒勞的，能夠做的就是通過把業(yè)主組織起來，改變一盤散沙的狀態(tài)，形成一股力量，激發(fā)人們維護公平正義的意識，降低溝通和維權成本，制定規(guī)則，加大業(yè)主不參與維權的代價(比如道義譴責，從公共權益中提取維權資金等等)，增加業(yè)主參與維權的收益(比如表揚、物質獎勵等)，從而以組織化的狀態(tài)來維護公共權益。企圖讓多數業(yè)主參與維護公共權益也是徒勞的，根據二八原理，能夠做到讓20%的業(yè)主參與維護公共權益就相當不錯了，實際真正能做到時時關心公共權益的業(yè)主也就5%左右。那么，如何能夠有效地將業(yè)主組織起來呢?其中一種有效的方法就是按樓以業(yè)主共同決定的方式推選業(yè)主代表，成立樓業(yè)主委員會(簡

6、稱樓委會)，下設各樓層代表聯(lián)系業(yè)主，在此基礎上，由全小區(qū)各樓委會派出的樓代表組成聯(lián)合的臨時業(yè)主委員會或業(yè)主代表委員會，領導全小區(qū)業(yè)主的維權工作，由樓委會聯(lián)席會議來對維權過程中的重要問題作出決策，從而加快成立小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的進程，同時避免成立過程受開發(fā)商和物業(yè)公司操控。成立小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會替代臨時業(yè)主委員會后，樓委會及其聯(lián)席會議依然應當予以保留，并且寫進管理規(guī)約中，成為小區(qū)業(yè)主自治制度的一部分，否則小區(qū)業(yè)主委員會就有可能會成為孤家寡人，得不到業(yè)主有力的支持，成為業(yè)主不參與維權的犧牲品，或者腐敗變質，成為新的侵權勢力。 篇2：社區(qū)業(yè)主自治之業(yè)主委員會定位社區(qū)業(yè)主自治系列文章之一業(yè)

7、主委員會定位的變化及分權制衡的制度設計從2003年的物業(yè)管理條例到目前的物權法，法律法規(guī)對業(yè)主委員會的定位有了一個變化，原物業(yè)管理條例定位業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，現在物權法和新物業(yè)管理條例定位業(yè)主委員會為業(yè)主的常設決策機構，物權法第七十八條、新物業(yè)管理條例第十二條明確規(guī)定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，同時，新物業(yè)管理條例第十五條明確規(guī)定業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。也就是說，現在業(yè)主委員會和業(yè)主大會同時是決策機構，不過業(yè)主大會決定的效力要比業(yè)主委員會決定的效力要高，至于二者的具體職權和關系，則沒有規(guī)定得很細，需要業(yè)主通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則來具體規(guī)定。原來定

8、位業(yè)主委員會為執(zhí)行機構，從實踐來看，確實存在問題。因為一般執(zhí)行工作需要講究效率，權責分明，否則相互之間就會扯皮和推卸責任，集體負責的結果是誰都不負責。所以，我們可以看到多數執(zhí)行系統(tǒng)都是實行首長負責制，權責十分清楚。業(yè)委會采用的是委員合議制，委員之間意見不同，本來是一件十分正常的事情，是民主的一種體現，意見完全一致反倒可能有問題，但由于其本身需要負責執(zhí)行，所以就麻煩了。委員之間意見不同的情況下使得執(zhí)行工作無法開展或者意見一致時以集體決策的名義逃避自己應承擔的決策和執(zhí)行責任，但又無法追究具體哪一個人的責任。這在很多小區(qū)選聘物業(yè)公司和維權問題上表現得非常明顯。委員會合議制比較適合用來做決策，以民主方

9、式發(fā)揮集體智慧，所以法律法規(guī)將業(yè)主委員會重新定位為決策機構是非常合適的。根據業(yè)委會定位這一變化，以及眾多小區(qū)近4年來的實踐，今后的制度架構恐怕也需要調整。既然物權法已經將業(yè)委會定位為決策機構了，那么根據黨的十七大報告所確定的“建立健全決策權、執(zhí)行權、監(jiān)督權既相互制約又相互協(xié)調的權力結構和運行機制”的分權制衡原則，需要另設執(zhí)行機構和監(jiān)督機構，保證決策機構對執(zhí)行機構人員的任免權，以及監(jiān)督機構的獨立監(jiān)督權。業(yè)主委員會的組成應結合目前一些小區(qū)的業(yè)主代表大會和業(yè)委會的特點，將二者結合起來，全體業(yè)主一起或分區(qū)普選產生一個13-25名委員(另加60%的候補委員)的業(yè)主委員會，業(yè)主委員會再選舉產生一個3-5人

10、左右的常務委員會(含主任一名)，常務委員會人數不能超過全體委員人數的三分之一，以免常委會架空業(yè)委會，形成業(yè)主委員會加常務委員會這樣一個大的業(yè)主委員會來作為業(yè)主大會的日常決策機構，然后明確業(yè)委會及其常委會可以決策的具體范圍。業(yè)主委員會委員任期三年，可以連選連任，但每年須對其中的三分之一進行重新選舉(也就是將首次選舉產生的全體委員分為三組，第一組在一年后重新選舉，第二組在二年后進行重新選舉，第三組在三年后進行重新選舉，以后每組都是三年任期后進行重新選舉)。業(yè)主委員會主任及常務委員會每年在新委員選舉完成后一周內進行重新選舉。這樣每年重新選舉三分之一委員的制度設計，既可以保證委員的定期更換，又能保證任

11、何時候業(yè)委會均有三分之二的委員在位，以保證工作的連續(xù)性和社區(qū)的穩(wěn)定性，避免各種力量取代和顛覆業(yè)主委員會。這對目前一股企圖用居委會來取代業(yè)委會的思潮也是一個有力的抵抗力。執(zhí)行機構的負責人則由業(yè)主委員會選舉產生，實行首長負責制，任期三年，如果業(yè)委會成員擔任執(zhí)行機構成員，須放棄業(yè)委會正式委員資格，以保證執(zhí)行機構處于中立狀態(tài)，忠實執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的集體決定、決議，加強對物業(yè)服務機構的領導和監(jiān)管力度。監(jiān)督機構由全體業(yè)主普選產生，任期三年，其候選人可以來自居民委員會成員中的業(yè)主或社區(qū)內業(yè)主中的律師、人大代表、法官、檢察官等懂法律法規(guī)的人士。監(jiān)督機構成員不得兼任業(yè)委會成員和執(zhí)行機構成員，在任期內除非

12、嚴重違反管理規(guī)約、犯罪或主動辭職，否則不可以免職，以保證其可以獨立監(jiān)督業(yè)委會成員、執(zhí)行機構成員和物業(yè)服務機構。居委會成員中的業(yè)主可以經選舉有序進入監(jiān)督機構，既可避免一個自治機構干預另一個自治機構的尷尬局面，同時又使得居委會成員對業(yè)委會的監(jiān)督符合了自治原則，通過管理規(guī)約對監(jiān)督機構職權的明確規(guī)定，可以培養(yǎng)依法治理社區(qū)的精神。上述制度設計，由于業(yè)主委員會常務委員會和執(zhí)行機構成員均由具有一定法律地位的業(yè)主委員會任免，執(zhí)行機構實行首長負責制，監(jiān)督機構由全體業(yè)主選舉產生，保持獨立性，所以既能符合法律法規(guī)的規(guī)定，又實現了分權制衡的機制，防止業(yè)主委員會或執(zhí)行機構集權腐敗，同時又保證了執(zhí)行機構在負責人領導下有效

13、率地開展工作，避免了居委會無序干預業(yè)主自治的局面。篇3：建立分權制衡的業(yè)主自治體制建立分權制衡的業(yè)主自治體制是保障業(yè)主權利的根本物業(yè)管理條例規(guī)定的業(yè)主大會制度，確立了主權在業(yè)主的思想和制度，但是卻沒有建立起完整的業(yè)主自治體制，從而理論上屬于業(yè)主的主權被物業(yè)公司或業(yè)委會所竊取。業(yè)主大會在現實中就是一個全體業(yè)主公決，而不是一個實體的組織。由于業(yè)主人數眾多，每個人分攤的公共利益較少，而業(yè)主參與和團結在一起的成本又很高，個人也很不方便向業(yè)主大會陳述自己的意見，所以，不論事務大小，都需要業(yè)主大會來表決，是不現實的，也是做不到的。只有那些十分重大的事項，比如條例中規(guī)定的需要三分之二全體業(yè)主通過的事項以及其

14、他一些業(yè)主認為需要由業(yè)主大會保留表決權的事項，才會真正地調動業(yè)主參與的積極性，其他的一些關于公共事務的權力，事實上業(yè)主不得不讓渡給了公共機構來決定，業(yè)委會的執(zhí)行權就是業(yè)主讓渡出來的其中一個公共權力。在業(yè)主只有一個業(yè)委會機構的情形下，業(yè)主讓渡出來的公共權力，就只能全部讓渡給業(yè)委會，但由于業(yè)委會又是一個法定的執(zhí)行機構，所以這就導致了業(yè)委會集決策權和執(zhí)行權于一身。人們都知道，絕對的權力導致絕對的腐敗，現實中，這種例子很容易找，許多業(yè)委會就倒在了這個事實上的絕對權力之下。之所以用“事實上”這三個字，是因為有很多人不承認業(yè)委會有權力，他們總是根據條文來解讀，而不考慮人們的認識水平和文化環(huán)境，像鴕鳥一樣把

15、腦袋埋在沙子里，以為只要沒有書面規(guī)定的權力就不是權力。事實上，大家都知道，除了法定和民主授予的權力，權力還可以來自專業(yè)知識、個人威信、傳統(tǒng)習慣、團隊勢力、槍桿子等等。 所以，如何去制約業(yè)委會就成了業(yè)主自治中的一個非常重要的問題。根據現代的民主理論，分權制衡是一個行之有效的制度設計，讓權力制約權力，讓野心制約野心是最有效的制約。在分權制衡的體制下，業(yè)主讓渡出來的公共權力，被分別授予不同的業(yè)主機構，也就是把執(zhí)行權授予業(yè)委會，而把審議權、決策權、立制權、調查權、監(jiān)督權和彈劾權等等授予業(yè)主代表大會，讓業(yè)主代表大會來控制業(yè)委會的財務預決算。這個時候，業(yè)主代表大會成了業(yè)主的權利表達和決策機構，業(yè)委會成了業(yè)主權利的執(zhí)行機構，通過權力來制約權力，組成完整的業(yè)主自治體系，從而確保業(yè)主的權利不會被侵犯。 為了確保有效的制衡，業(yè)主委員和業(yè)主代表的產生方式是不一樣的，業(yè)主委員由全體業(yè)主直接選舉產生，而業(yè)主代表則由不同區(qū)域的業(yè)主直接選舉產生。這樣，不但業(yè)委會與業(yè)主代表大會之間是相互制衡