滑縣北環(huán)路地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)委托書

1、 河南合峰創(chuàng)展房地產(chǎn)顧問有限公司滑縣北環(huán)路地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書合峰創(chuàng)展地產(chǎn)顧問2010年6月27日目錄：1、項(xiàng)目名稱32、用地概況32.1 用地位置32.2 土地面積42.3 土地性質(zhì)42.4 土地現(xiàn)狀42.5 周邊環(huán)境43、用地要求43.1 建筑容積率43.2 退紅線要求、限高、建筑間距53.3 其他要求54、設(shè)計(jì)依據(jù)55、設(shè)計(jì)要點(diǎn)55.1 項(xiàng)目定位55.2 總體規(guī)劃65.3 住宅設(shè)計(jì)要求95.4 小區(qū)配套設(shè)施105.5 商業(yè)115.6 停車的數(shù)量及配置形式115.7 人防、消防等請(qǐng)按照國(guó)家和滑縣的有關(guān)法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)116、設(shè)計(jì)成果117、補(bǔ)充事項(xiàng)12經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由安陽(yáng)市鑫瑞房地

2、產(chǎn)開發(fā)有限公司作為開發(fā)商，對(duì)滑縣北環(huán)路地塊項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。為保證項(xiàng)目規(guī)劃方案的最優(yōu)化設(shè)計(jì)，茲將本項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)具體建議提供如下：1、項(xiàng)目名稱安陽(yáng)市鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北環(huán)路地塊項(xiàng)目鑫瑞林蔭大道（暫定名）2、用地概況2.1 用地位置該項(xiàng)目地塊位于滑縣北環(huán)路南側(cè)，文明大道東側(cè)，屬滑縣北部片區(qū)，地塊現(xiàn)階段看起來(lái)比較荒涼。地理位置圖：2.2 土地面積凈占地面積約236畝 。2.3 土地性質(zhì)本項(xiàng)目地塊土地規(guī)劃使用性質(zhì)為住宅用地。2.4 土地現(xiàn)狀 地塊目前場(chǎng)地基本平整，基地內(nèi)基本無(wú)建筑物。2.5 周邊環(huán)境目前地塊周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，缺乏必要的生活配套設(shè)施，離醫(yī)院、超市、銀行、小學(xué)、中學(xué)較遠(yuǎn)

3、，開發(fā)普通住宅的有利條件較少；項(xiàng)目東側(cè)緊鄰一個(gè)廢棄的殯儀館和滑縣職業(yè)學(xué)校；南側(cè)是建設(shè)中的政協(xié)別墅，北側(cè)是正在建設(shè)中的人大別墅；項(xiàng)目東北側(cè)方向是滑縣垃圾處理廠和人民公墓；項(xiàng)目西側(cè)是規(guī)劃中的質(zhì)監(jiān)局交通局辦公樓用地。3、用地要求3.1 建筑容積率容積率不作硬性規(guī)定，規(guī)劃設(shè)計(jì)可采取相應(yīng)的技術(shù)措施在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提條件下適度提高容積率。3.2 退紅線要求、限高、建筑間距退紅線要求：參照滑縣規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)執(zhí)行；建筑間距：參照滑縣規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)執(zhí)行；限 高：參照滑縣規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)執(zhí)行。3.3 其他要求根據(jù)當(dāng)?shù)氐馁Y源情況和政府要求，冬季采暖擬使用地源熱泵技術(shù)。熱水系統(tǒng)，多

4、層、小高層建筑擬使用外掛式太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)分戶控制。要求設(shè)計(jì)單位協(xié)助建設(shè)單位提出可再生資源、新能源、新技術(shù)的使用建議，在可能的條件下考慮雨水回收和中水利用系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)統(tǒng)一考慮相應(yīng)的空間關(guān)系。4、設(shè)計(jì)依據(jù)4.1. 滑縣規(guī)劃局及有關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)地塊的用地性質(zhì)和規(guī)劃要求。4.2. 地方房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則。4.3. 滑縣規(guī)劃局建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。4.4. 國(guó)家及地方其他有關(guān)的規(guī)范、法規(guī)和文件及城市規(guī)劃準(zhǔn)則。5、設(shè)計(jì)要點(diǎn)5.1 項(xiàng)目定位5.1.1 客戶定位以滑縣富裕階層的客戶為核心，客戶年齡主要集中在30-45歲之間，家庭年收入至少在8-10萬(wàn)以上。5.1.2 物業(yè)功能主導(dǎo)功能以滿足社區(qū)高檔居

5、住需求的創(chuàng)新產(chǎn)品為主，兼少量社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套功能。產(chǎn)品類型包含：4層退臺(tái)洋房、6層（電梯）情景花園洋房、小高層、少量社區(qū)商業(yè)。5.1.3 物業(yè)檔次中高檔次，強(qiáng)調(diào)【中高檔高品質(zhì)】的低密社區(qū)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)節(jié)能環(huán)保的低碳綠色理念，使整個(gè)小區(qū)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到申報(bào)綠色星級(jí)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。形象定位：打造【國(guó)際風(fēng)尚的庭院洋房】的完美住區(qū)。5.1.4 風(fēng)格建議建筑風(fēng)格按照簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格，建筑外觀簡(jiǎn)潔、大氣，打造最原汁原味的歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)；造型及顏色的處理上突出與周邊環(huán)境的對(duì)比關(guān)系，以視覺形象差異化提升項(xiàng)目風(fēng)格品質(zhì)。環(huán)境設(shè)施重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)觀賞性、藝術(shù)審美、閑情雅致、交往趣味。以上定位體系應(yīng)貫穿于總體規(guī)劃布局、商業(yè)配套設(shè)施、建筑

6、空間、環(huán)境設(shè)施、外部資源利用等方面。 5.2 總體規(guī)劃5.2.1 規(guī)劃原則規(guī)劃空間強(qiáng)調(diào)整體結(jié)構(gòu)的層次性：由公共空間（小區(qū)中心主景觀帶）半公共空間（組團(tuán)內(nèi)部人行空間、休閑空間）半私密空間（各單元）私密空間（各戶）。建筑規(guī)劃整體布局上充分考慮對(duì)內(nèi)部主景觀體系和庭院景觀體系的最大化照顧。整體布局形態(tài)需通透，合理照顧到小區(qū)內(nèi)各建筑單元對(duì)景觀的共享。物業(yè)類型：退臺(tái)洋房、花園洋房、小高層、社區(qū)半開放商業(yè)街（考慮與會(huì)所結(jié)合）、會(huì)所。方案一：方案一考慮小高層或者高層擺放在地塊的東側(cè)和北側(cè)，開發(fā)時(shí)序從北向南，從西向東。方案二：方案二考慮小高層或者高層擺放在地塊的西側(cè)和北側(cè)，開發(fā)時(shí)序從南向北，從東向西。建筑設(shè)計(jì)：

7、外圍及內(nèi)部的建筑高度要相互錯(cuò)落，以照顧景觀的均好性。l 小高層首層可考慮局部架空處理，考慮中心景觀、庭院景觀形成相互交融的景觀效果。l 合理組織人車分流。l 考慮銷售賣場(chǎng)與整體規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)性、人流組織等。l 創(chuàng)新點(diǎn)：建筑外立面風(fēng)格需獨(dú)具特色，考慮花園洋房與庭院景觀的映襯關(guān)系，外觀造型輕盈、飄逸，成為與景觀融為一體的建筑。其景觀沿線的建筑排布也應(yīng)考慮在遠(yuǎn)景上具有欣賞性、藝術(shù)性。5.2.2 樓宇高度要求l 小高層以板式住宅為主，沿北環(huán)路建議層數(shù)在11-12層，沿項(xiàng)目東側(cè)的滑興路可以更高，但不要超過(guò)18層；l 退臺(tái)洋房建議4-5層（可以考慮加電梯），1-2層贈(zèng)送地下室，3層平面（此層可以考慮不做）

8、，4層復(fù)式，層層退臺(tái)，考慮到立面的豐富性，可以考慮南北同時(shí)退，但南向露臺(tái)盡量大；l 花園情景洋房建議6-7層（建議加電梯），1層贈(zèng)送地下室，2-3層可以考慮贈(zèng)送挑空陽(yáng)臺(tái)或飄窗，4-5層同樣贈(zèng)送，6層復(fù)式，可以考慮南向露臺(tái)的贈(zèng)送。5.2.3 日照朝向要求l 參考滑縣城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定，滿足規(guī)范中對(duì)日照朝向的基本要求。l 考慮滑縣消費(fèi)習(xí)慣，2房確保主臥、客廳全部朝南為主，部分房型客臥室全朝南；3房確保主臥+1次臥、客廳朝南；4房及4房以上確保主臥+2個(gè)次臥、客廳朝南。l 不可出現(xiàn)暗室。5.2.4 景觀要求充分利用規(guī)劃手法，合理布置產(chǎn)品類型，規(guī)避外圍景觀的不利資源。l 考慮內(nèi)部各景觀體系的相融及視覺上

9、的連續(xù)性。l 小區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)要與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)。l 小區(qū)內(nèi)既要設(shè)置一定的中心景觀軸線，又要利用主題小品景觀在整體空間上進(jìn)行組織貫穿。l 景觀主題強(qiáng)調(diào)庭院、水岸、開放空間。l 小區(qū)東面與殯儀館相鄰，建議在規(guī)劃上采取措施，弱化其對(duì)東面產(chǎn)品的影響。5.2.5 封閉管理要求小區(qū)整體規(guī)劃實(shí)行封閉式物業(yè)管理，考慮管理智能化設(shè)計(jì)問題，有線網(wǎng)絡(luò)、安防、監(jiān)控、急救等設(shè)施納入管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)。要考慮分組團(tuán)開發(fā)，分組團(tuán)投入使用的連貫性。5.3 住宅設(shè)計(jì)要求5.3.1 住宅平面設(shè)計(jì)原則住宅平面要求組合科學(xué)、使用方便、舒適環(huán)保，明廳、明廚、明廁，生活及服務(wù)陽(yáng)臺(tái)齊備。5.3.2 住宅戶型配比及面積要求產(chǎn)品分類戶型面積區(qū)間

10、面積配比小高層2房70-80平米5%-10%2+1房85-95平米10%-15%3房100-110平米20%-25%情景洋房4-5層退臺(tái)洋房120-150平米50%-60%情景洋房6-7層情景洋房110-130平米錯(cuò)層復(fù)式樓王4房140-150平米5%-10%說(shuō)明：1、以上僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際進(jìn)程作適當(dāng)調(diào)整； 2、所有房型均注重面積的適當(dāng)控制，適當(dāng)降低每套房屋的建筑面積。5.3.3 住宅各房間開間要求l 120平方米以上戶型客廳開間不小于4.2米。l 主臥室開間：三房及以上房型不得低于3.3米，小三房及兩房房型最低不低于3米。l 所有戶型中最小臥室開間不得小于2.6米。5.

11、3.4 住宅戶型做到多樣、靈活l 規(guī)劃方案每種產(chǎn)品類型均提供多種以上住宅單體平面，以供選擇。l 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)平面，須有多種戶型組合方式。l 考慮入戶花園、露臺(tái)、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、雙層挑空陽(yáng)臺(tái)、半退臺(tái)設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間效果，引領(lǐng)產(chǎn)品創(chuàng)新。 5.3.5 住宅房間布置具體要求各房間設(shè)計(jì)應(yīng)方正實(shí)用，主要房間必須無(wú)梁無(wú)柱。l 客廳及臥室要有良好的景觀、采光和通風(fēng)。l 平面布局注重功能分區(qū)，廚房與服務(wù)陽(yáng)臺(tái)及其衛(wèi)生間要結(jié)合在一起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)。l 對(duì)儲(chǔ)藏室或壁柜等儲(chǔ)藏空間進(jìn)行一定設(shè)計(jì)，大三房以上單位考慮在主人套房中設(shè)計(jì)走入式衣帽間。l 根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)入戶玄關(guān)、陽(yáng)光房等。l 大露臺(tái)和凸窗（局部考慮轉(zhuǎn)角凸窗）的普遍

12、運(yùn)用，結(jié)合外立面、采景設(shè)計(jì)需要。5.4 小區(qū)配套設(shè)施5.4.1 為提高小區(qū)檔次定位，設(shè)計(jì)1000以上的獨(dú)立會(huì)所，其位置與小區(qū)入口、景觀節(jié)點(diǎn)相結(jié)合盡可能布置在距城市道路較近的地方。5.4.2 會(huì)所按較高品位及檔次進(jìn)行設(shè)計(jì)，前期與售樓處相結(jié)合，同時(shí)考慮后期改造成會(huì)所使用的功能性。5.4.3 設(shè)計(jì)一個(gè)室外游泳池，面積不需要太大，并與住區(qū)景觀相融合；考慮到泳池與會(huì)所設(shè)施使用的便利性，泳池可考慮作為會(huì)所的室外延伸部分。5.4.4 小高層架空層部分，可以考慮改造成小高層區(qū)域的泛會(huì)所。5.5 商業(yè)該區(qū)域目前商業(yè)氛圍不濃，大體量商業(yè)不建議設(shè)置，若沿街建底商的話建議不超過(guò)二層，最好是建一層商業(yè)。商業(yè)以滿足小區(qū)自

13、我服務(wù)功能為主，也可以考慮在小區(qū)內(nèi)適當(dāng)?shù)牡囟尾贾冒腴_放式商業(yè)街，考慮與主景觀體系的協(xié)調(diào)，以及社區(qū)主要公共休閑空間的融合，盡量減少商業(yè)對(duì)小區(qū)環(huán)境、品質(zhì)、形象的破壞。5.6 停車的數(shù)量及配置形式小區(qū)排水系統(tǒng)實(shí)行雨污分流，車輛管理實(shí)行人車分流，擬采取地下與地上相結(jié)合的方式統(tǒng)一解決汽車、摩托車、電動(dòng)車、自行車等各類車輛的停放問題。汽車泊位不少于0.5輛/戶。5.7 人防、消防等請(qǐng)按照國(guó)家和滑縣的有關(guān)法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)6、設(shè)計(jì)成果此部分成果原則上按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行提供，并且嚴(yán)格遵照與本公司簽訂的設(shè)計(jì)合同進(jìn)行工作以及成果提供。6.1.彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例1：5006.2.圖紙請(qǐng)一律按a3規(guī)格印制、裝訂，提供設(shè)計(jì)文本15套6.3.規(guī)劃文本內(nèi)容至少包括：設(shè)計(jì)說(shuō)明、設(shè)計(jì)構(gòu)思及設(shè)計(jì)意向；總體規(guī)劃平面圖（彩色）；日照分析圖；人流車流和消防分析圖；規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖；豎向分析圖；配套設(shè)施及布置分析圖；景觀結(jié)構(gòu)及景觀視線示意圖；產(chǎn)品選型設(shè)計(jì)，要求提供各類產(chǎn)品類型平、立、剖及單體效果圖和建筑材料使用說(shuō)明；社區(qū)半開放商業(yè)街、會(huì)所等配套設(shè)施的產(chǎn)品設(shè)計(jì)圖；其他節(jié)點(diǎn)（如主景觀系統(tǒng)、居住區(qū)入口）的詳細(xì)設(shè)計(jì)；表現(xiàn)部分：總體鳥瞰圖、組團(tuán)效果圖、沿街立面、商業(yè)街、主景