【精品】商住小區(qū)可行性研究報告

1、金佳嘉園商住小區(qū)可行性研究報告江西金佳房地產(chǎn)有限公司市場環(huán)境德安縣城市簡介德安縣地處江西省北部，南潯線中段，東接星子，南鄰永修，西毗武寧，北接瑞昌、九江。地理座標(biāo)界于東經(jīng)1152311550，北緯29162935之間，東西長42.6公里，南北寬40.8公里，全縣總面積863.0平方公里，占全省總面積的0.56%； 德安縣屬低山丘陵地區(qū)，南北高、東南低，三面環(huán)山，東南角臨近鄱陽湖濱；北有幕阜山東延余脈茶子山、潘獅山、金盆寺綿延構(gòu)北部低山地形；西南有小岷山呈北東及東西延伸，構(gòu)成南部低山地形；中部廣大丘陵地帶尚有彭山呈北東展布高聳。一般山嶺海拔高度200-600米左右，最高峰為西北部茶子山海拔為66

2、5.1米。最低處為東南角共青天南湖鄭泗一帶海拔15米，為全縣涇流分口處。全縣低山面積約169.1平方公里，占全縣總面積19.6%，丘陵地區(qū)面積約為558.4平方公里；占全縣總面積64.7%，濱湖波狀平原（包括臨近鄱陽湖的崗丘緩坡和博陽河兩岸的河谷階地）面積約135.5平方公里，占全縣總面積的15.7%。經(jīng)濟(jì)總量快速增加，經(jīng)濟(jì)綜合實力全面提升。2005年末，全縣生產(chǎn)總值完成13.7億元，為“十五”計劃的120%，年均遞增15.5%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值完成2.5億元，年均遞增7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成7.9億元，年均遞增20%；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成3.3億元，年均遞增14.2%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為

3、18：58：24，結(jié)構(gòu)比“九五”時期更為優(yōu)化。財政總收入完成14381萬元，為“十五”計劃的179%，年均遞增25.6%。其中地方財政收入完成9196萬元，年均遞增25%。 開放型經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)迅速崛起。堅持實施大開放戰(zhàn)略，五年累計引進(jìn)內(nèi)資33.18億元，外資6181萬美元。特色產(chǎn)業(yè)園初具規(guī)模，已開發(fā)面積3168畝，引進(jìn)企業(yè)93家，投產(chǎn)企業(yè)60家，入園企業(yè)累計總投資15.8億元。產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯增強(qiáng)。民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，到2005年，民營企業(yè)已發(fā)展到319家，注冊資本54969萬元，民營經(jīng)濟(jì)納稅7800萬元，占財政總收入的54.2%，成為財政增收的主要動力。 基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城鄉(xiāng)面貌顯

4、著改善。全縣實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油（水泥）路，村村通公路，行政村道路硬化率達(dá)90%。完成了新一輪城市總體規(guī)劃修編。完成了義峰路降坡、內(nèi)環(huán)路改造、雁家湖水廠一期、文化影視大樓、文化廣場、時代商城、時代廣場等市政工程和一大批商住樓及檢察院、公安局、財政局、供電公司等辦公大樓，城市框架進(jìn)一步擴(kuò)大，城市化步伐進(jìn)一步加快。“十五”期末，全縣城市化率達(dá)32.4%。交通、通訊、電力、供水等基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。德安房地產(chǎn)發(fā)展概況德安縣地理位置優(yōu)越，位于昌九線中心地帶，京九鐵路、昌九高速穿城而過，南與共青城相接，兩城相距10分鐘車程，根據(jù)省委、省政府提出的德安與共青城“相向發(fā)展”的決策，用35年的時間兩城相接建成一座305

5、0萬人口的“雙子城”。至2009年，德安約有16萬人口，其中城市人口6萬多，共青城人口只有12萬（常住人口7萬），兩城常住人口不到25萬，如今正緊緊抓住“雙子城”這一重大的發(fā)展機(jī)遇加快建設(shè)?！半p子城”的規(guī)劃是德安建設(shè)的推動力，更是推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)迅速發(fā)展的主要動力。德安房地產(chǎn)起步相對較晚，德安早期開發(fā)的商品房大部分都存在規(guī)劃不統(tǒng)一、規(guī)模小、無物業(yè)管理、環(huán)境差的情況。隨著人們的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，越來越多的人要到城里工作、生活，住房的需求量不斷增加，房地產(chǎn)市場也逐漸成熟。2005年開始，寶塔大道和環(huán)城路周邊開發(fā)的樓盤從設(shè)計規(guī)劃和管理開始走向正規(guī)化，2010年，雁家湖周邊開發(fā)的幾

6、個樓盤相對德安原有的其他項目總體上有了一個質(zhì)的飛躍，如水岸皇庭、東佳名苑和山水人家，項目規(guī)模較大，品質(zhì)較高，地理位置好，在擁有雁家湖優(yōu)美的自然環(huán)境的同時享有老城區(qū)成熟的生活配套。京九鐵路、昌九城際鐵路、昌九高速公路和博陽河把德安城一分為二，德安城內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)主要分為兩大板塊，即傳統(tǒng)的老城區(qū)板塊和寶塔工業(yè)園板塊，由于老城區(qū)的土地資源有限，德安房地產(chǎn)的未來發(fā)展主要在工業(yè)園區(qū)，至2010年初，工業(yè)園區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施還很不完善，市場、超市、教育、醫(yī)療配套嚴(yán)重不足。但因該區(qū)將建設(shè)為工業(yè)與生活融為一體的城市新區(qū)，周邊新建住宅項目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好，2011年將新上市的項目有“山水人家”、 “加洲

7、陽光”、 “幸福里”、“帝景天城”、“新家園”、“金佳苑”、“綠島家園”等，它們主要分布在雁家湖附近及桂田大道北側(cè)，以小高層、多層住宅為主。 2010年德安縣城區(qū)商品房項目預(yù)計共新推出16121637平方米（以德安縣房地產(chǎn)管理局公布的商品房預(yù)售面積為統(tǒng)計依據(jù)），與2009年13913034平方米同比上漲1587%其中：工業(yè)園90232.33平方米，占55.97%；寶塔大道29175.72平方米，占18.1%；雁家湖區(qū)域14630.96平方米，占9.1%；其他27177.36平方米，占16.9%。2009年銷售形勢較優(yōu)好，多數(shù)項目銷售率高達(dá)95%。消費者市場研究市場調(diào)查目的了解消費者收入狀況，消

8、費承受能力，付款能力；了解消費者對購房地點選擇，面積，環(huán)境，配套等的態(tài)度；了解消費者居住習(xí)慣，居住現(xiàn)狀，家庭結(jié)構(gòu)等；了解消費者的消費心理，購房目的，購房決策過程等。市場調(diào)查方法市場調(diào)查方法：問卷調(diào)查、客戶訪談、專家座談等；樣本量500個，涉及的調(diào)查指標(biāo)19個；調(diào)查結(jié)果處理方法：市場行情運行分析法，市場行情波動分析，市場行情因素分析法，市場狀態(tài)分析及其他一些數(shù)學(xué)方法。市場調(diào)查統(tǒng)計（1）購房者年齡構(gòu)成統(tǒng)計，如圖1-1 圖1-1購房者與預(yù)計購房者年齡段統(tǒng)計圖上圖可見：30歲以下30-3940-4950歲以下已購房者%23.0932.5221.6622.73預(yù)計購房者%33272218（2）購房者職業(yè)

9、構(gòu)成情況，如圖1-2三資企業(yè)國有企業(yè)機(jī)關(guān)事業(yè)單位私營企業(yè)其他 圖1-2 購房者職業(yè)（3）居住現(xiàn)狀，如圖1-360平方米以下60-80平方米80-100平方米100-120平方米120平方米以上 圖1-3 居住現(xiàn)狀構(gòu)成 （4）入住家庭結(jié)構(gòu)如圖1-4所示 圖1-4 入住家庭結(jié)構(gòu)（5）消費者購房目的如表2-1目的解決基本居住改善居住環(huán)境住房更新?lián)Q代投資比例39.32%41.91%15.18%3.59%（6）房型要求，如表2-2房型二房一廳二房二廳三房二廳四房二廳比例4.55%30.02%58.62%6.81%（7）購房單價要求，如表2-3購房單價2500元以內(nèi)2500-3000元3000-3500元

10、3500元以上所占比例16.68%32.91%30.82%19.59%（8）購房面積要求，如表2-4面積段70-9090-110110-130130以上所占比例20.97%29.73%36.68%12.62%項目概況項目名稱：金佳嘉園物業(yè)地址：德安縣隆平大道以西、東佳路以南發(fā)展機(jī)構(gòu)： 江西金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃體量： 整體規(guī)劃占地20072.4，建筑面積40568.96，容積率2.02，綠化率35%產(chǎn)品類型： 多層、小高層住宅配套設(shè)施：商鋪、車庫項目簡析：金佳嘉園項目地處江西省九江市德安縣隆平大道以西、東佳路以南地塊，地處德安城區(qū)中心，東臨隆平大道與文化教育區(qū)（蒲塘小學(xué)）相對，南和行政區(qū)緊

11、緊相連，北依環(huán)境優(yōu)美的雁家湖，離城區(qū)商業(yè)中心舉步之遙，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。目前該地塊周邊區(qū)域均規(guī)劃為高檔居住區(qū)，隨著德安的發(fā)展，雁家湖區(qū)域的建設(shè)，本項目的發(fā)展優(yōu)勢格外突出?？沙浞掷帽镜貕K的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明、又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境。客群分析目標(biāo)客群定位（1）德安主城區(qū)內(nèi)；（2）德安主城區(qū)以外的其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)及車程在1小時之內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。主要目標(biāo)客戶共同特性（1）年齡：2550歲的中青年為主；（2）家庭年收入：普遍在8萬元以上；（3）對德安的居住環(huán)境比較認(rèn)可，與德安有著深厚的關(guān)系（生意、工作、朋友等）的客戶?？驮绰殬I(yè)（1）私營業(yè)主、個體

12、經(jīng)營者；（2）德安在外務(wù)工者；（3）德安本地政府公務(wù)員；（4）企業(yè)高級管理人員；（5）學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)員工；（6）德安本地效益較好的企業(yè)員工；（7）富裕進(jìn)城的農(nóng)民?？驮促彿磕康模?）新增型：新婚或分家的購房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房；（2）改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；（3）工作型：因為工作原因來德安，為了工作方便的人群。項目產(chǎn)品建議書市場定位定位：休閑健康、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)社區(qū)項目周邊在售樓盤市場價格：片區(qū)樓盤業(yè)態(tài)銷售均價優(yōu)惠政策雁家湖區(qū)域加洲陽光小高層均價3300元/平米一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%幸福里小高層均價3600元/平米一次性付款優(yōu)惠1%山水人家小高層均價3400元/平

13、米一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%本項目價格定位：定位：居住質(zhì)素遠(yuǎn)小于其身份價值的老板階層與政府領(lǐng)導(dǎo)社會（德安城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）中堅一族目標(biāo)客群描述年齡主力客群為3045歲，輔以4560歲老人職業(yè)1、 1/2老板階層（準(zhǔn)老板）、政府及事業(yè)部門高級領(lǐng)導(dǎo)2、 1/4中堅一族（企業(yè)事業(yè)單位的中高級管理人員、高級職員等）3、1/4退休的政府及事業(yè)單位干部（養(yǎng)老、為兒女購房）家庭收入820萬元/年產(chǎn)品定位 定位：以小高層空中花園洋房為主、輔以部分多層洋房的生態(tài)社區(qū)總體規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計理念以“金牌品質(zhì)，時尚生活”為理念，在德安創(chuàng)造一種“休閑、健康”的全新生活方式，全力打造“德安“城市坐標(biāo)”的最新形象。結(jié)合德安

14、發(fā)展雁家湖的戰(zhàn)略方向，項目要建設(shè)成為德安地區(qū)的標(biāo)志性都市化氣息濃厚的居住區(qū)，實現(xiàn)“國際時尚 生態(tài)健康”的新生活理想，整合一切可以整合的資源。總體規(guī)劃要體現(xiàn)的特別元素總體規(guī)劃要體現(xiàn)出小區(qū)的休閑、健康的概念，特別是注重全民的參與性；總體規(guī)劃要充分發(fā)揮交通的優(yōu)勢，為業(yè)主提供良好的交通環(huán)境；總體規(guī)劃要考慮開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性；從項目內(nèi)外部空間環(huán)境的整體考慮，注重處理規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)與體現(xiàn)雁家湖自然環(huán)境及本項目訴求的休閑、健康文化特征關(guān)系，達(dá)到人與人的和諧、人與自然的和諧；總體規(guī)劃要巧妙結(jié)合現(xiàn)有的城市規(guī)劃及項目地塊的現(xiàn)狀，達(dá)到適度超前的規(guī)劃效果。總體平面規(guī)劃設(shè)計提示社區(qū)的規(guī)劃要充分考慮業(yè)主生活便利性，在注重實用性的

15、前提下，考慮樓棟的配套配置，實現(xiàn)德安市場的新亮點來沖擊市場。合理布局服務(wù)設(shè)施，使居民能方便地獲取內(nèi)心安寧和精神愉快，又能擁有物質(zhì)生活的滿足。充分考慮綠化景觀，將本項目營造成獨特的休閑、生態(tài)居住區(qū)。單體及主力戶型設(shè)計建議物業(yè)形態(tài)定位多層/小高層洋房空中花園洋房在城市中的位置定位處于德安城區(qū)中心隨著雁家湖生態(tài)區(qū)的打造，這一區(qū)域?qū)⑿纬蔀榈掳渤菂^(qū)中心的名片，本項目剛好處于這一中心地段，同時也是富人居住區(qū)，對本項目的發(fā)展具有良好的促進(jìn)作用，同時也使本項目成為頂級樓盤提供了有力的保證。德安城的建設(shè)需要城市化的建筑德安目前的城市化進(jìn)度水平較慢，都市氣息不夠濃厚，作為城市化的主要標(biāo)志，小高層建筑必將成為德安建

16、設(shè)的主流。從消費者的需求現(xiàn)狀分析購房者認(rèn)為評價戶型最重要的順序是：布局、朝向、樓層、使用率。在戶型布局中，多功能區(qū)的主要程度依次為：起居廳、主臥、餐廳、次臥。德安人對時尚房型接受能力較強(qiáng)，這為本項目的戶型創(chuàng)新提供了更大的發(fā)揮空間，小高層的樓盤已經(jīng)被市場接受。創(chuàng)新的戰(zhàn)略目標(biāo)小高層空中花園洋房戰(zhàn)略目標(biāo)一：通過空中花園概念，實現(xiàn)市場差異化競爭；戰(zhàn)略目標(biāo)二：引入多陽臺設(shè)計，提升景觀資源價值的同時，實現(xiàn)超高實用率；戰(zhàn)略目標(biāo)三：通過贈送面積體現(xiàn)高性價比，以“2房變3房、3房變4房”的手法實現(xiàn)超越競爭，引領(lǐng)市場；戰(zhàn)略目標(biāo)四：通過入戶大堂、部分首層架空，倡導(dǎo)項目高品質(zhì)生活。創(chuàng)新產(chǎn)品亮點挖掘從市場的角度看，創(chuàng)新

17、的產(chǎn)品既可填補(bǔ)市場的空白，又可讓市場更加活躍，更加精彩。從項目的角度看，創(chuàng)新產(chǎn)品將成為項目的亮點。從目標(biāo)客戶的角度看，創(chuàng)新產(chǎn)品滿足了他們的需要，體現(xiàn)了他們的身份和地位。因此，本項目應(yīng)該把握機(jī)會，填補(bǔ)市場的空白點，引入創(chuàng)新產(chǎn)品，打造項目自身的特色，豐富項目的亮點，創(chuàng)造項目的市場名片。引入多陽臺、落地凸窗設(shè)計理念采用多陽臺、落地窗、凸窗和角窗的戶型設(shè)計，戶戶有穿堂風(fēng)，窗窗都有自己的美景，不僅同時增大實用面積，同時突出項目的景觀資源，使買家任何方位都會享受到小區(qū)的自然美景。戶型設(shè)計建議本項目的戶型定位依據(jù)本項目的特殊性由于本項目定位為德安的中高檔樓盤，為符合本項目的定位，面積上應(yīng)以3房戶型為主，但由

18、于德安的消費能力有限，目前國家政策對市場中改善性需求的抑制等不利因素。建議本項目應(yīng)考慮擴(kuò)大項目的目標(biāo)消費群，爭取將目標(biāo)消費群一網(wǎng)打盡，考慮增加部分小戶型面積。本項目的戶型定位如下戶型定位小高層空中花園洋房建筑面積在90-130平方米（少量復(fù)式）多層花園洋房建筑面積在100-130平方米（少量復(fù)式）主力戶型定位主力戶型面積總價小高層100平方米34萬多層100平方米36萬各戶型配比小高層和多層所占比例物業(yè)形態(tài)面積比例復(fù)式130150平方米5%四房二廳二衛(wèi)110120平方米10%三房二廳二衛(wèi)100110平方米45%三房二廳一衛(wèi)80100平方米30%二房二廳一衛(wèi)7580平方米15%各戶型描述主力戶型設(shè)計要求1、提高實用率，擠干面積水分在設(shè)計中保證基本功能和舒適性的前提下：盡量避免戶型里的多余面積，在有限面積中進(jìn)行巧妙的功能設(shè)計，以保證總面積的最大利用率。2、小進(jìn)深，大開間的設(shè)計在保證單套戶型面積不增加的前提下，應(yīng)犧牲部分建筑面積盡可能減小住宅的進(jìn)深、增大起居室與主臥的開間。同時大大提高了客戶在家具擺放及布置時的可發(fā)揮性。首層設(shè)大面積庭院式花園，并采取入戶空中花園。頂層可設(shè)計躍層，設(shè)入戶空中花園和頂層景觀露臺。3、保證良好的采光與通風(fēng)應(yīng)該在設(shè)計上盡量避免出現(xiàn)暗衛(wèi)或客廳的采光不足的情形，保證主臥室與客廳良好的通風(fēng)和采光。4、在保證朝向的基礎(chǔ)上，兼顧景觀