8：租金收入的確認

1、租金收入的確認租金收入的確認 租金收入的確認租金收入的確認 （一）跨期先收租金的稅務(wù)處理 （二）跨期后收租金的稅務(wù)處理 （三）租金所得稅的總結(jié) （四）租金預(yù)提所得稅的稅務(wù)處理 （五）租金營業(yè)稅的稅務(wù)處理 （六）租金支出的扣除 （七）利息、特許權(quán)使用費未改變 （八）租金轉(zhuǎn)租收入的稅務(wù)處理 租金收入的確認租金收入的確認 一、關(guān)于租金收入確認問題一、關(guān)于租金收入確認問題 根據(jù)實施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提 供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán) 取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承 租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如 果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租 金提前一次性支付的，

2、根據(jù)實施條例第九條 規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可可對上述已 確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年 度收入。 出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)場所、且采 取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本 條規(guī)定執(zhí)行。 租金收入的確認租金收入的確認 （一）（一）本條對實施條例的理解，實際上本條對實施條例的理解，實際上 是對是對19條的實質(zhì)性改變。條的實質(zhì)性改變。 例如：2009年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年， 每年租金100萬元，2009年一次收取了3年的租金300萬。 1、 會計處理： 借：銀行存款 300萬 貸：營業(yè)收入 100萬 預(yù)收賬款 200萬 2、 稅務(wù)處理（按照19條） 附表

3、3第5行：第1列：100萬 第2列：300萬 第3列：200萬（調(diào)增） 3、以后年度：每年在附表3第5行第4列調(diào)減100萬元。 租金收入的確認租金收入的確認 （一）（一）本條對實施條例的理解，實際上是對本條對實施條例的理解，實際上是對 19條的實質(zhì)性改變。條的實質(zhì)性改變。 而本文件下發(fā)后，根據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則，在 稅收上可以每年確認100萬元收入，堅持了權(quán)責 發(fā)生制原則和配比原則。即：在先收租金及按照即：在先收租金及按照 租賃期每年收取租金這兩種情況下，會計同稅收租賃期每年收取租金這兩種情況下，會計同稅收 無差異，無需進行納稅調(diào)整。無差異，無需進行納稅調(diào)整。 應(yīng)當說，總局的規(guī)范性文件是無權(quán)改變企

4、 業(yè)所得稅法實施條例的，行政法規(guī)的修訂，必 須由國務(wù)院進行。姑且不論對政策的修改是否合 理，即使原條例再不合理，也應(yīng)當遵從行政法規(guī) 修訂的程序進行。以暴易暴，未見豈可也！ 租金收入的確認租金收入的確認 （一）（一）本條對實施條例的理解，實際上是對本條對實施條例的理解，實際上是對 19條的實質(zhì)性改變。條的實質(zhì)性改變。 而本文件下發(fā)后，根據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則，在 稅收上可以每年確認100萬元收入，堅持了權(quán)責 發(fā)生制原則和配比原則。即：在先收租金及按照 租賃期每年收取租金這兩種情況下，會計同稅收 無差異，無需進行納稅調(diào)整。 應(yīng)當說，總局的規(guī)范性文件是無權(quán)改變企 業(yè)所得稅法實施條例的，行政法規(guī)的修訂，必

5、須由國務(wù)院進行。姑且不論對政策的修改是否合 理，即使原條例再不合理，也應(yīng)當遵從行政法規(guī) 修訂的程序進行。以暴易暴，未見豈可也！ 租金收入的確認租金收入的確認 （二（二 ）跨期跨期“后收取租金后收取租金”的規(guī)定未發(fā)生變的規(guī)定未發(fā)生變 化，因此在租金問題上仍有可能出現(xiàn)稅收同會計化，因此在租金問題上仍有可能出現(xiàn)稅收同會計 的差異。的差異。 1、會計處理：、會計處理： 借：應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款 100萬萬 貸：營業(yè)收入貸：營業(yè)收入 100萬萬 2、稅務(wù)處理：（調(diào)減）第、稅務(wù)處理：（調(diào)減）第1年和第年和第2年均如此。年均如此。 附表附表3第第5行行 第第1列：列：100 第第2列：列：0 第第4列：列：

6、100萬（調(diào)減）萬（調(diào)減） 3、3年后收到租金：年后收到租金： 附表附表3第第5行：行： 第第1列：列：100萬萬 第第2列：列：300萬萬 第第3列：列：200萬（調(diào)增）萬（調(diào)增） 租金收入的確認租金收入的確認 （三）租金收入確認時間總結(jié)：（三）租金收入確認時間總結(jié)： 1、先收到租金。、先收到租金。允許按照配比原則分期確認收入，允許按照配比原則分期確認收入， 同會計統(tǒng)一起來。堅持了同會計統(tǒng)一起來。堅持了“權(quán)責發(fā)生制原則權(quán)責發(fā)生制原則”和和“配比配比 原則原則”。 2、后收到租金。、后收到租金。根據(jù)根據(jù)“納稅必要資金的原則納稅必要資金的原則”，允，允 許在合同規(guī)定的承租方支付租金的提起確認收入

7、。許在合同規(guī)定的承租方支付租金的提起確認收入。 3、因此租金收入的所得稅確認原則：、因此租金收入的所得稅確認原則： “權(quán)責發(fā)生制原則權(quán)責發(fā)生制原則”+“納稅必要資金的原則納稅必要資金的原則” 換句話說：利好消息。納稅人兩邊占便宜。換句話說：利好消息。納稅人兩邊占便宜。 4、文件、文件 表述為表述為“可可”。意味著納稅人有選擇的權(quán)利，意味著納稅人有選擇的權(quán)利， 可以選擇一次性納稅（免稅、減半征收或者因虧損因可以選擇一次性納稅（免稅、減半征收或者因虧損因 素），也可以選擇配比計入收入。素），也可以選擇配比計入收入。 租金收入的確認租金收入的確認 （四）租金的預(yù)提所得稅處理。（四）租金的預(yù)提所得稅處

8、理。 出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)場所、且采取據(jù)實申 報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。（文 件第一條第二款 ） 第一百零五條第一百零五條企業(yè)所得稅法第三十七條所稱支付， 包括現(xiàn)金支付、匯撥支付、轉(zhuǎn)賬支付和權(quán)益兌價支付等貨 幣支付和非貨幣支付。 企業(yè)所得稅法第三十七條所稱到期應(yīng)支付的款項，企業(yè)所得稅法第三十七條所稱到期應(yīng)支付的款項， 是指支付人按照權(quán)責發(fā)生制原則應(yīng)當計入相關(guān)成本、費是指支付人按照權(quán)責發(fā)生制原則應(yīng)當計入相關(guān)成本、費 用的應(yīng)付款項。用的應(yīng)付款項。 結(jié)論：租金如涉及到預(yù)提所得稅的，按照結(jié)論：租金如涉及到預(yù)提所得稅的，按照企業(yè)所企業(yè)所 得稅法實施條例得稅法實施條例第一百零五

9、條處理。第一百零五條處理。 即：即：“權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制納稅義務(wù)發(fā)生時間權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制納稅義務(wù)發(fā)生時間 疏早的原則疏早的原則”。 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間分析 預(yù)租及租金收入的確認原則 預(yù)租收入 租金收入 稅種稅種時間界限時間界限是否繳稅是否繳稅稅法依據(jù)稅法依據(jù) 所得稅08年以前不繳國稅發(fā)【2006】31號 08年以后不繳不繳國稅發(fā)國稅發(fā)【2009】31號號 營業(yè)稅09年以前不繳財稅【2003】16號 09年以后繳稅實施細則25條 稅種時間界限適用原則法律依據(jù) 所得稅08年以前權(quán)責發(fā)生制國稅發(fā)【1997】191 08年以后收付實現(xiàn)制+ 權(quán)責發(fā)生制 條例第19條、國稅函 【2010】7

10、9號文件 營業(yè)稅09年以前權(quán)責發(fā)生制財稅【2003】16號 09年以后收付實現(xiàn)制實施細則24條、25條 增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間 第三十八條第三十八條 條例第十九條第一款第（一）項 規(guī)定的收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù) 的當天，按銷售結(jié)算方式的不同，具體為： （一）采取直接收款方式銷售貨物采取直接收款方式銷售貨物，不論貨 物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售 款憑據(jù)的當天； （二）采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨 物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當天； （三）采取（三）采取賒銷賒銷和和分期收款方式銷售貨物分期收款方式銷售貨物，為書，為書 面合同約定的收款日期的

11、當天，無書面合同的或面合同約定的收款日期的當天，無書面合同的或 者書面合同沒有約定收款日期的，者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的為貨物發(fā)出的 當天；當天； 增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間 第三十八條第三十八條 條例第十九條第一款第（一）項規(guī)定的 收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，按銷售 結(jié)算方式的不同，具體為： （四）采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的為貨物發(fā)出的 當天當天，但生產(chǎn)銷售工期超過12個月的大型機械設(shè)備、船 舶、飛機等貨物，為收到預(yù)收款收到預(yù)收款或者書面合同書面合同 約定的收款日期約定的收款日期的當天； （五）委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單

12、位的代銷 清單或者收到全部或者部分貨款的當天。未收到代銷清未收到代銷清 單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當天；天的當天； （六）銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時收訖銷售款或者取 得索取銷售款的憑據(jù)的當天； （七）納稅人發(fā)生本細則第四條第（三）項至第（八）項 所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當天。 增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間 第三十八條第三十八條 條例第十九條第一款第（一）項規(guī)定的 收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，按銷售 結(jié)算方式的不同，具體為： （四）采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的為貨物發(fā)出的 當天當天，但生產(chǎn)銷售工期超過1

13、2個月的大型機械設(shè)備、船 舶、飛機等貨物，為收到預(yù)收款收到預(yù)收款或者書面合同書面合同 約定的收款日期約定的收款日期的當天； （五）委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷 清單或者收到全部或者部分貨款的當天。未收到代銷清未收到代銷清 單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當天；天的當天； （六）銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時收訖銷售款或者取 得索取銷售款的憑據(jù)的當天； （七）納稅人發(fā)生本細則第四條第（三）項至第（八）項 所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當天。 營業(yè)稅與所得稅的沖突與協(xié)調(diào)營業(yè)稅與所得稅的沖突與協(xié)調(diào) （六）租金支出的扣除問題（六）租金支出的扣除問題

14、第四十七條第四十七條企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固 定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除： （一）以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支 出，按照租賃期限均勻扣除； 1、假設(shè)2009年一次性支付租金3年300萬元，取得了 300萬元的租金發(fā)票。 稅收：稅收：按照3年均勻扣除，不能扣除300萬元。 2、假設(shè)合同規(guī)定2011年全額付款2009-2011年的租 金，則2009年、2010年沒有取得發(fā)票。 稅收：稅收：雖然沒有取得發(fā)票，依然可以在稅前扣除100 萬元。 類似的，還有利息、特許權(quán)使用費、物業(yè)費等。 利息和特許權(quán)使用費利息和特許權(quán)使用費 （七）利息和特許權(quán)使用費（七）利息和特許權(quán)使用費 利息和特許權(quán)使用費，依然按照條例利息和特許權(quán)使用費，依然按照條例