昆明上半年房地產市場調查報告

1、昆明市2010年房地產市調報告開篇前言一、 2010年中國經濟發(fā)展概況二、 2010年中國房地產政策梳理概況三、 2010年全國房地產市場概況四、 2010年昆明市場房地產概況(土地成交、供應情況、成交情況、價格趨勢、分區(qū)進行概述個案分析)、昆明市8-12月即將開盤樓盤預告五、 2010年5、6、7月份昆明房地產市場報廣分析總結開篇前言在風雨中砥礪前行以 1 月10 日國十一條的出臺為標志，政府啟動了新一輪的房地產調控，而隨后4 月15 日出臺了的新國十條加大了調控力度，房地產市場由此進入了調控的深入期。力度空前的樓市新政橫空出世，鋒芒直指高房價。此后的兩個月里，全國房地產市場的形勢急轉直下，

2、成交量急劇萎縮，樓市一片慘淡。縱觀調控前后，可謂是“一調之下，云泥之別”。在這個時候房地產進入了砥礪前行的風雨時期！從房地產調控的啟動到深入，政府始終堅持“抑制投資投機性購房需求”和“加大房屋供應力度”兩條主線，在抑制需求的同時并沒有忽略加大供給，著力改變房地產市場“越調越漲”的怪圈，促進房地產市場的長期健康發(fā)展。在上半年一系列政策的影響下，房地產市場已出現了顯著變化，本報告從政策本身及其影響出發(fā)，通過對上半年中國經濟發(fā)展狀況、房地產政策、全國及昆明市場的梳理和分析總結，來反映出整個2010年上半年的市場狀況，以期對未來房地產的發(fā)展和政策調整方向提供客觀的判斷依據。 在這個多事之秋，作為地產界

3、的同仁，我們一樣感受到了地產界吹來的絲絲涼意，在整理完報告以后，在來寫這個前言，突然讓我想起在某本書上說的一句話：“有事時如無事般鎮(zhèn)定，方可解局中之危；無事時如有事般堤防，方可彌驚天之禍” 送給地產界的朋友們，讓我們砥礪前行！一、 2010年上半年中國經濟發(fā)展概況【摘 要】：中國繼2009年經濟保8成功后，今年一季度更是創(chuàng)出了11.9的經濟增速。從經濟增長各要素的狀況而言，投資仍然是增長的主要力量。然而隨著政策的逐步收緊，一季度出口同比增長29%。受到歐盟債務危機進一步影響的環(huán)境下，全年經濟將保持前高后低的態(tài)勢,總體將增長9.8%。與此同時，資產泡沫仍在累積，通貨膨脹趨勢加劇。全球對中國出口的

4、貿易保護主義抬頭，為緩解貿易失衡的人民幣升值問題達到最高潮，年內可能有小幅升值。 從目前經濟運行中面臨的熱點，突出表現在如下幾個方面：(1) 房地產市場面臨調整：中國政府為抑制資產泡沫而出臺的最新調控對高房價形成沖擊。中國政府為了借助打壓房價來解決民生問題，恢復自己的公信力，出臺了嚴格控制二套房貸的政策。(2) 出口出現回暖：出口連續(xù)5個月實現正增長，有助于經濟恢復。這次出口回暖的特點是中國-東盟自由貿易區(qū)的正式啟動帶來了中國對東盟出口的大幅增長。(3) 銀行風險增大：房地產泡沫不斷膨大，房地產及與之相系的個人住房按揭貸款的信用風險不容忽視。(4) 通貨膨脹預期增強：居民消費價格指數(cpi)

5、連續(xù)6個月增長，引起通脹憂慮。政府連續(xù)三次上調存款準備金率，發(fā)行國債回收流動性。(5) 歐元區(qū)危機：以希臘為中心的歐洲國家的債務危機影響全球經濟，現在來看，其債務危機的傳染性有限。借助歐洲央行和各國的援助，危機有所緩解，但市場信心將經過一段時間以后才能恢復。(6) 貧富分化惡化：中國的貧富差距早已超過國際平均水平，其差距還進一步擴大。城鄉(xiāng)間福利差距的擴大問題是中國為實現中長期發(fā)展而必須解決的課題。 2010年上半年中國經濟回顧u 經濟企穩(wěn)態(tài)勢確立，但經濟運行并不穩(wěn)固，積極的財政政策和適度寬松貨幣政策取得明顯效果，09年“保八”成功，在全球各經濟體中保持領先地位；u 2010年中國國民經濟呈現快

6、速增長，并有過熱風險，2010年一季度出口和進口各同比增長29%和65%；u 流動性過剩風險加劇，通脹預期不斷強化，經濟增長仍然過度依賴投資拉動；u 消費方面：消費增速平穩(wěn)，但中國消費持續(xù)增長動力明顯不足，城市消費增速再次高于縣及縣以，目前高房價已嚴重擠壓居民在其他方面的消費，抑制實體經濟的復蘇；u 投資方面：以刺激投資為主的宏觀政策加劇了經濟結構的失衡，目前中國經濟復蘇態(tài)勢已經確立，國內最終需求特別是投資需求替代了疲弱的外需成為拉動經濟復蘇的引擎，但同時由于過度投資，中國的產能缺口也在不斷擴大，長久依靠投資來拉動經濟不現實，當前中國投資仍以政府投資和基礎建設為主導，在拉動民間投資上收效甚微；

7、u 隨著全球經濟復蘇，外需有所回暖，近期出口數據大幅回升，但其持續(xù)性仍有待驗證，單純依靠外需回暖和政策刺激，已經無法保證出口的穩(wěn)定增長美歐日三大經濟體占中國全部出口的將近50%，但目前這些發(fā)達國家市場消費者的去杠桿化過程仍在進行時，過度借貸消費的方式行將改變，這就決定了拉動出口回升的外部需求在今后數年內都不可能回到危機之前快速膨脹時期曾達到的水平。合晟尚圓2010年下半年中國經濟展望：l 2009年經濟全面復蘇后，今年將增長勢頭仍將延續(xù)，2010年一二季度將達到本輪反彈的高點，三四季度增速略有放緩，但仍將維持在較高水平，總體來看，全年經濟增速可望達到9.8%；l 政府將推行“穩(wěn)財政，緊貨幣”的

8、政策，一方面要維持財政政策的連續(xù)性，另一方面會逐步收緊貨幣政策，為了抑制資產泡沫和緩解通脹壓力，央行已經開始收緊貨幣政策，抑制信貸過快增長，1-5月，央行已經三次上調存款準備金率，并通過窗口指導要求商業(yè)銀行控制信貸增速，預計下半年央行將加息1-2次，控制全年新增信貸規(guī)模在7萬億元左右；l 下半年消費將穩(wěn)定增長，但消費率仍然偏低，政府可能推出一些收入分配調整政策和更多的消費刺激政策，中國消費率2010年也僅僅將略高于50%，仍然遠低于世界平均水平77%，主要原因是收入分配失衡，社會保障體系滯后，兩極分化嚴重，基尼系數接近0.5，預計2010年下半年中國政府將會推出部分政策，通過財政、稅收制度調節(jié)

9、收入差距，并加快醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等社會安全網絡的建立；l 出口形勢好轉，但仍然存在諸多不確定性因素2010年1-4月，中國進出口分別增長60.1%和29.2%，下半年將延續(xù)這一趨勢，預計全年進口增長16%，出口增長18%，下半年貿易順差可望出現恢復性增長l 全年通脹壓力很大，流動性過剩依然嚴重第三季度cpi仍將繼續(xù)走高，個別月份可能突破4%，到第四季度，央行從緊政策的效果將逐步顯現，通脹率會出現相對下降，預計全年通脹率將達3.5%；l 2008年9月以后固定的人民幣匯率從2010年開始有升值趨勢，過去的1年5個月內人民幣/美元匯率一直在6.816.89之間變動，面對海外壓力2010年將升至2

10、%，達到6.7元。二、 2010年上半年中國房地產政策梳理概況為了房地產市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持自住需求，調控住房的消費結構，加大住房保障力度，通過這些政策手段，使得房地產市場實現“軟著陸”，注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；并著手解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮，促進房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，杜絕使房地產成為各路資金規(guī)避風險的投資投機工具。u 2009年2010年主要的房地產調控政策日期政策內容09年12月9日國務院常務會議決

11、定,自2010 年1 月1 日起個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復到五年。09年12月17日國務院頒布國四條,明確提出加強房地產市場調控,抑制投資投機性住房。10年1月10日國務院出臺國十一條,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產貸款窗口指導。10年3月10日國土資源部再次出臺了19 條土地調控新政,即關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1 月內付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結等19 條內容。10年3月23日國資委要求78 戶不以房地產為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房

12、地產業(yè)務,并在15 個工作日內制訂有序退出的方案。10年4月15日國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1 倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90 平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。10年4月18日國務院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。10年5月05日住建部嚴格執(zhí)行廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內的規(guī)定。10年6月04日三部委明確商業(yè)性住房

13、貸款“認房又認貸”的二套房認定標準。10年6月22日國土資源部：公布土地調查條例實施辦法，嚴查違反土地管理規(guī)定行為，保護耕地。10年6月26日銀監(jiān)會辦公廳：下發(fā)關于進一步加強信貸管理的通知，防止信貸資金違規(guī)流入房地產市場。10年6月30日國土資源部：全面清理批而未用的土地，納入“雙保行動”，進一步堅定整個國土資源系統(tǒng)主動參與房地產用地調控的決心。政府出臺房地產新政，旨在抑制資產泡沫進一步擴張，隨著09年的爆炸式發(fā)展，中國的房地產市場積累了過度的風險，房地產市場必須依靠新資金持續(xù)流入才能維持泡沫，隨著通脹壓力到來，央行必將通過緊縮性貨幣政策抑制通脹，可能造成業(yè)已脫離真實需求的房屋價格快速下跌，泡

14、沫急劇破滅。當前全球各央行普遍維持低利率，導致國際短期跨境資金流動日漸加劇，大量熱錢流入中國的房地產市場，而一旦房市的走向發(fā)生本質變化加之人民幣升值預期的實現，熱錢的流出將加劇泡沫的破裂以及擴大其帶來的影響。在經濟回暖的情況下，政府出臺房地產新政除去擠壓泡沫外，也存在解決民生、提高公信力等考慮，住房問題是關系國計民生的根本問題，目前的高房價隱含著社會不穩(wěn)定的因素，政府已經到了必須出手的地步，政府必須借助打壓房價來恢復自己的公信力。在之前出臺的房地產緊縮政策頻頻失靈后，更加嚴厲的調控對高房價形成沖擊。在繼4月15日，“新國四條”發(fā)布后，17日國務院再次發(fā)力，發(fā)出關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的

15、通知，即“新國十條”，被稱為“最嚴厲的樓市政策”，之后北京、深圳、上海等地的樓市就出現投資客集中拋盤的現象。以一筆100萬元20年期房貸為例，新政后購買二套房貸款還款對比利率還款總額 (元)支付利息款(元)月均還款(元)09 年7 折利率優(yōu)惠4.161474666.53474666.536144.4新政后利率上浮1.1 倍6.531793616.89793616.897473.4新政多還款額（元）318950.36318950.361329合晟尚圓觀點：房價回調還需依靠政府后續(xù)政策的不斷補充，看待房價走勢應理性。l 這次的調控不會是結束，如果效果欠佳，后續(xù)的補充政策如征收保有稅、上調利率等都在

16、醞釀之中；l 在樓市“最嚴厲的政策”如此密集的布局下，2010年必將成為中國房價的調整年，但由于阻力重重，房價的調整必將是一個長期過程；l 政策調整的目的是擠出過度膨脹的泡沫，幫助房地產軟著陸，促進該行業(yè)的健康發(fā)展，房價穩(wěn)步回調是當前調控的最優(yōu)狀態(tài)。三、 2010年全國房地產市場概況u 土地市場：2010年上半年中國103個城市土地市場交易情報（本篇幅數據及圖表來源：creis中指數據、） 新政調控措施之下土地市場特點:在本輪房地產市場調控中，土地市場成為調控的重點。國務院、國土資源部、稅務總局等中央部委通過加大住宅用地特別是保障性住宅用地供應、提高開發(fā)企業(yè)拿地首付比例、完善土地出讓方式、嚴格

17、清算土地增值稅等措施，加強土地市場監(jiān)管，規(guī)范土地市場交易，有效抑制了土地價格的快速上漲，實現了土地市場健康穩(wěn)定發(fā)展。2010年上半年全國部分城市土地市場交易情報總數住宅城市宗數（宗）用地面積（萬平方米）樓面價格（元/平方米）宗數（宗）用地面積（萬平方米）樓面價格（元/平方米）推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京13210995878231845262322932026547499416上海226206100598132364571353735240147909153廣州604836031199198385321031925202深圳40311791628079461120201

18、5081508杭州31223169554021573180584823820335785902天津43736338943029142613741431042186159416851887南京1188342935013112281312318514321293694武漢269184160111641876954614956149520841288重慶2521091231634107714341214967838612961673成都163130917767812107678714374049641292沈陽24114815079067577458955657450784775青島18110995

19、555913082119574047430317432817濟南10969704386831152740232491808361505蘇州19821778080817852233545237635428324033寧波20215957543312052113494923120119132996無錫675747344615812368272736436418752702廈門747242036815892123192013814027593257福州3327303942689352813122445828574125東莞10184348257760113433261278811262165長春15

20、96371033566890540263362097551018大連2161371244754200527851087794463519132899吉林14575917347558077741073458580長沙593921118714851619231813011615991743南昌656136831971610791514878211511970太原23211571685816141514137137622674鄭州1271035824735805046857248193636543洛陽241810211552174912105543951860哈爾濱19312784556855750

21、67744525332701623西安71683323147549603939197190754856昆明3832309286529705129775878411901.1 住宅用地供應持續(xù)增長，103個城市住宅用地上半年累計供應量同比增加100%國土資源部公布的住宅用地供應計劃顯示，2010年全國住宅用地供應18.5萬公頃，同比增加約140%。在此背景下，住宅用地供應持續(xù)增長，遠超去年同期水平。中國指數研究院數據信息中心監(jiān)測顯示，2010年上半年，全國103個城市累計供應住宅用地20335.8萬平方米，同比增加100%。從月度分布來看，除了2月受春節(jié)和4月受計劃出臺之前暫停土地出讓因素影響，

22、供應量有所回落外，其他月份供應量持續(xù)增長。6月，全國103個城市共推出住宅用地3152.4萬平方米，與上月基本持平，同比增加35%。1.2 全國住宅用地累計成交同比增長85%2010年上半年，全國100個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米，同比增長85%。從月度分布來看，成交量逐月下降，6月成交量為1385.2萬平方米，環(huán)比下降28%，同比下降37%，是今年以來首次同比下降。2010年上半年住宅用地月度成交量圖：2010年上半年住宅用地月度供應量 1.3 土地成交量與同期推出量比值持續(xù)下降，5-6月流拍率有所上升自4月國土資源部公布今年各省（區(qū)、市）住房供地計劃之后，住宅用地供應量持續(xù)增

23、長，但成交量并未持續(xù)上升。住宅用地成交面積和推出面積的比值由3月的0.9下降至6月的0.4，總體來看，由于6月土地市場熱度明顯下降，成交推出比低至0.4，部分城市出現流拍流標現象。1.4 上半年100個城市樓面地價走勢較為平穩(wěn)，過快上漲勢頭得到遏制2009年1月-2010年6月全國100個城市住宅用地樓面均價2010年上半年100城市住宅用地成交面積與推出面積比值2010年上半年，全國100個城市住宅用地樓面地價為1863元/平方米，較2009年下半年下降9%。從月度數據看，4-5月住宅用地樓面地價低位運行，6月隨著上海、廣州、杭州等城市優(yōu)質地塊的成交，樓面地價小幅回升，但仍然維持在1600-

24、2000元/平方米之間，低于2009年下半年水平。1.5 住宅用地平均溢價水平在5-6月普遍走低，但熱點地塊溢價水平仍然較高隨著住宅用地供應加大，開發(fā)企業(yè)根據戰(zhàn)略布局選擇符合企業(yè)發(fā)展的地塊，減少了拿地的盲目性。新政出臺后的5月和6月，土地市場熱度明顯下降，住宅用地平均溢價水平逐漸走低，但是熱點地塊仍然受到開發(fā)企業(yè)的青睞。上海6月成交了2宗住宅用地，其中工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側地塊被旭輝集團以5507元/平方米的樓面地價拿下，溢價率達135%；廣州6月成交的荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場a、b地塊均被中國鐵建地產以123%、134%的溢價率拿下。2010年上半年重點城市住宅用地溢價率2月3月4月5月6月北京1

25、41%126%123%無成交13%35%上海137%55%1%25%94%136%廣州無成交無成交1%無成交4%129%深圳無成交無成交0%無成交無成交無成交杭州65%56%90%55%25%37%天津25%31%8%17%7%1%重慶28%9%18%91%6%6%南京112%82%82%62%35%15%武漢0%0%3%20%無成交0%成都32%21%0%81%18%0%大連64%58%29%122%34%26%u 商品房交易市場：2.1 供應：新房批準上市量漲跌互現，上海、深圳等同比降幅接近30%重點城市住宅新批準上市面積及累計增幅從批準上市量來看，2010年上半年，8個可比城市中有4個城

26、市上市量高于去年同期，其中武漢較去年增長超過1倍，北京、重慶、成都較去年增長幅度在10%以內；上海、深圳、杭州低于去年，降幅接近30%。2.2 成交：新政對購房需求影響顯著，上半年重點城市住宅成交量同比下降顯著2010年上半年，13個城市中，除武漢和青島分別增長10.3%和9.6%外，其余主要城市住宅成交面積同比皆出現下降：其中深圳、杭州、蘇州降幅超過50%，北京、上海降幅接近50%，天津、成都和廣州的降幅在20-30%之間，重慶降幅低于20%。從不同城市表現來看，一線城市或房價較高的城市受新政影響更大，成交量下降幅度更多。一線城市（北上廣深）5-6月的成交量同比降幅超過70%，二線城市（南京

27、、成都等）降幅基本低于50%，表明一線城市受新政的影響更大。2010年上半年主要城市交易情況一覽 城市2010年上半年2009年上半年套數面積同比均價同比09年套數面積均價(萬)09年(元/)(萬)(元/)北京40312483.29-43.73%2103067.81%73980858.8112532上海59840620.28-49.75%1313217.50%1151541234.2811176天津42283434.22-22.74%904632.31%535425626837重慶103857984.41-12.50%537932.61%12316611254056深圳14452126.53-

28、67.10%2090371.17%40965384.6312212杭州11234132.11-63.23%2045660.08%33185359.1512779南京19709216.53-50.94%-40730441.36-武漢68437704.1210.27%626121.75%60919638.595143成都435.26-27.67%-69663601.84-蘇州18686191.33-52.64%927337.49%33330403.966744青島37991367.99.60%-33772335.66-廈門10295119.53-51.55%1110044.63%20631246.

29、697675福州9536105.59-63.72%953840.74%26125291.076777重點城市2007年以來銷供比2.3 供需對比：銷供比普遍低于2009年，且多個城市銷供比已低于1從銷供比來看，8個城市上半年銷供比普遍低于去年，且有上海、武漢、杭州、成都、深圳5個城市低于1，僅北京、重慶略高于1，表明上半年市場消化速度大幅下降。2006年至今部分城市新房成交均價2.4 價格：5-6月各城市銷售均價漸趨平穩(wěn)，部分城市結構性下調1-3月，各城市成交均價繼續(xù)上行。但5-6月，各城市均價漸趨平穩(wěn)，且由于高端樓盤占比下降或遠郊區(qū)縣項目占比升高等原因，部分城市成交均價略有下降。如北京、上海

30、、廣州、天津、重慶5月的銷售均價環(huán)比下降10-15%不等，6月又有所回升，整體趨于平穩(wěn)。另據國家統(tǒng)計局數據顯示，2010年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%。2.5 5-6月中房指數滯漲，部分城市下跌主要城市住宅價格指數走勢4-5月，十大城市住宅價格指數漸趨平穩(wěn)，環(huán)比漲幅從之前的普遍超過2%下滑到0.5%左右。6月，十大各城市價格指數漲跌互現，更有北京、上海、深圳等5個城市小幅下跌，新開盤項目低價入市和部分老項目擴大促銷力度是主要原因。另據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，6月，全國100個城市住宅

31、平均價格為8419元/平方米，環(huán)比上漲0.35%，其中80個城市價格環(huán)比上漲，20個城市價格環(huán)比下跌，其中漲跌幅在1%以內的城市數量達64個。此外，從項目報價來看，100個城市的6743個樣本項目中，71%的項目在6月維持上月價格不變，表明100個城市房價在5月后已漸趨平穩(wěn)。u 二手房市場分析3.1上半年累計成交量低于去年同期，4-6月多數城市成交量持續(xù)環(huán)比下降2008年至今各城市二手房成交量走勢圖6月，主要城市二手房成交量總體依舊呈下降態(tài)勢。北京、廣州、深圳、南京環(huán)比下降皆超過30%，其中深圳降幅最大，達到44%。2010年上半年，除廣州同比增長38%、北京小幅增長1%外，其余重點城市二手房

32、成交套數皆下降。其中，上海下降57%；南京和杭州下降30%左右；天津下降接近20%；深圳小幅下降4%。從二手房和新房成交對比來看，除上海外，今年上半年其他重點城市二手房降幅皆小于新房。其中，深圳二手房4%的降幅明顯小于新房67.1%的降幅。3.2全國大部分城市價格高位盤整，但價格環(huán)比漲幅持續(xù)回落2010年6月，除深圳外，其他10個城市的二手房價格指數依然上漲，但漲幅進一步回落。深圳指數下跌40個點，環(huán)比下跌1.35%。在指數上漲的城市中，上海、杭州和武漢的漲幅較小，均在1%以內，北京、廣州、天津、重慶、成都和蘇州的指數漲幅在2-3%之間。2010年上半年，北京、天津、南京、重慶和蘇州的指數漲幅

33、累計超過20%，其中北京的指數較去年底上漲超過35%。上海、廣州、成都、杭州的累積漲幅相對略低，但也在15%以上。與價格上漲較快的09年下半年相比，大部分城市2010年上半年的漲幅有所回落。但與09年同期相比，僅深圳的漲幅出現小幅回落，其他城市漲幅繼續(xù)擴大。2010年6月全國11個城市二手房價格指數變化表城市指數值環(huán)比漲跌幅（與2010年5月相比）同比漲跌幅（與2009年6月相比）相比2009年12月累計漲幅2009年6-12月累計漲幅北京41882.10%74.86%35.05%30.68%上海42550.95%41.50%16.64%23.37%廣州20092.08%34.74%16.94

34、%18.24%深圳2917-1.35%28.05%11.38%18.45%杭州36790.91%54.84%18.37%34.31%天津23422.45%49.17%23.13%24.72%南京22692.95%59.90%24.94%31.79%武漢10960.74%26.71%11.38%16.59%重慶10192.93%36.78%20.17%15.53%成都14692.16%25.45%15.31%9.17%蘇州18382.17%38.40%19.66%17.79%3.3 新政后多數城市的價格指數環(huán)比漲幅持續(xù)收窄2010年4月、5月和6月各城市二手房價格指數環(huán)比增幅對比繼5月環(huán)比漲幅顯

35、著縮小后，6月多數城市指數漲幅繼續(xù)下降，其中，深圳和杭州的環(huán)比增幅縮小1個百分點以上。同比方面，多數城市出現回落，其中深圳同比增幅縮小5.69個點，縮小幅度所有城市中最大，其余各個城市的增幅縮小1-2個點。3.4 多數城市二手房占當地住宅市場的比重繼續(xù)提高，對當地住宅市場的影響繼續(xù)擴大2007年至今各城市二手房與新房成交套數比值2010年上半年，深圳、北京、廣州、杭州、南京等多個重點城市二手房與新房成交套數的比值較2009年繼續(xù)上升。其中，深圳的比值高達4.1，較上年上升1.8；北京和上海分別為2.4和1.7，較上年分別提高0.7和0.5；杭州為2.2，較上年提高0.5。天津和武漢二手房與新房

36、成交量之比分別為0.8和0.4，與上年基本持平。四、 昆明市1-7月房地產市場狀況分析u 2010昆明市年上半年土地供給與成交分析2010 年上半年昆明市土地供給與成交狀況一覽表序號月份土地編號區(qū)域名稱地塊位置面積（畝）土地性質容積率建筑密度綠地率總價起價（萬元）單價起價（萬/畝）樓面地價（元/）保證金（萬元）11月份j2009-07晉寧上蒜鄉(xiāng)19.4工業(yè)1.520% 50%28214.54145.362j2009-071呈貢產業(yè)園301.17工業(yè)2.6246.49%20%7830.4226148.78520003j2009-037東區(qū)牛街莊34.42工業(yè)1.81.8 30%且64%20%39

37、05.86113.48945.164kc2009-2南區(qū)矣六鄉(xiāng)3.61科教文衛(wèi)135%30%649.81802698.651505ytg2009-25宜良工業(yè)園區(qū)30工業(yè)330116j2009-050-1東區(qū)經開區(qū)羊甫片區(qū)315.74工業(yè)0.5且230%且50%20%10733.3133.31249.6920007j2009-050-2東區(qū)3.55工業(yè)0.5且230%且50%20%8j2009-050-3東區(qū)2.94工業(yè)0.5且230%且50%20%9ytg2009-22宜良昆石公路9.93商業(yè)997100.410kc2008-08-1中區(qū)吹簫巷13.56商住825%40%11307.8583

38、3.911562.8500011kc2008-08-2中區(qū)15.2212692.14833.911562.812j2009-18、19呈貢果林水庫475.489居住13j2009-074中區(qū)盤龍區(qū)聯盟街道辦事處轄區(qū)37.76居住4.7729.20%38.6%19212508.79159961居住1.2914.84%50.5%21685508.915914.69159.95居住7.8530.45%35.58506275088.149717.71625.22居住4.2925.45%46.9%12832508.81778.141726.7居住4.6628.22%47.6%1

39、3585508.81636.951830.35居住5.5033.8%33.8%15426508.271385.491953.24居住5.0525.68%25.6%27089508.81510.552021.19居住8.4634.18%34.1%10781508.77901.6321j2009-055呈貢 產業(yè)園區(qū)22.13工業(yè)1.440% 20%663.930321.2615022j2009-070呈貢 產業(yè)園區(qū)117.55工業(yè)2.6220.69% 45%6112.652297.561500232月份j2009-038東川 銅都鎮(zhèn)3.7402商業(yè) 2.032%35%80.0121.396160

40、.362424j2009-065西區(qū) 高新區(qū) 25工業(yè)0.7 30% 20%37515321.2610025j2009-038西區(qū) 高新區(qū)65.11工業(yè)1 30%20%976.6515224.8820026j2009-064 西區(qū) 高新區(qū)168.29工業(yè)0.730% 20% 2524.3314.991321.2650027kc2009-91-1南區(qū) 宏仁片區(qū)306.61工業(yè)3.9 70%20%55189.46179.99691.95200028kc2009-91-273.576.5 45%30%13241.81179.98415.1529kc2009-91-370.366.4 45%45%12

41、664.98180421.6730kc2009-91-4147.293.9 66% 20%26512.93180691.9831j2009-026南區(qū) 阿拉鄉(xiāng) 195.02工業(yè)2.530 且50%20%8795.445.1270.46200032大板橋鎮(zhèn)021-1南區(qū) 大板橋 77.2工業(yè)1.0 40%20% 2193.4328.41425.9750033大板橋鎮(zhèn)021-2南區(qū) 大板橋 11.92工業(yè)1.5 40%20% 338.828.42284.09500343月份j2010-002-1南區(qū)西山區(qū)街道辦事處43.24商住3.48 14.6%52.9%17820.06412.111775.4

42、92000035j2010-002-274.83.31 14%53%30829.0330829.03412.1536j2010-002-314.81.99 18.7%45% 6098.87412.083104.6237j2010-002-426.146.42 33% 35%10775.09412.2962.6238j2010-002-525.494.52 33%35%；10506.43412.171367.1639j2010-002-60.2291.47415.7940j2010-002-71.34550.41410.7541j2010-002-80.99406.48410.5842kc200

43、9-91-1南區(qū)宏仁片區(qū)306.61科教文衛(wèi)3.9 702055189.48179.99691.955000043kc2009-91-273.576.5453013241.82179.98415.1544kc2009-91-370.366.4 45 45 12665.12180421.6745kc2009-91-4147.293.9 662026512.94180691.9846j2009-073-1中區(qū)永昌街道辦事處12.15商業(yè)1.88 41.5 35 14259.141173.591173.59 9359.081042047j2009-073-218.53居住5.67 29.749.22

44、2035.711189.193144.4348j2009-097東區(qū)東華街道 40.27居住5.993042 37928.94941.862357.418096.149lq-g2009t-001祿勸南北路 7.62452居住 3.0 29.3% 38% 2645.12346.921733.7452950lq-g2009t-00259.6066居住 3.0 29.3% 38% 2086.2435174.9141751kc2008-31中區(qū) 金馬鎮(zhèn)37.74居住 1.8 30 4515112400.423335.19300052kc2008-31東區(qū) 迎溪村 37.74居住 1.8 30 4515

45、112400.423335.193000534月份j2009-096南區(qū) 工業(yè) 產業(yè)園區(qū)22.61.44020 680.2630.1322.3315054j2009-10-1呈貢吳家營84.92商業(yè) 3.5 35 40 10190.56120.008514.03600055j2009-10-221.98居住625 40 4396.75200.03499.8356j2009-10-333.12居住625256624.27200499.7757ytg2009-24宜良 工業(yè)園區(qū)45工業(yè)49511582010005石林鹿阜鎮(zhèn)東 95.5393科教文衛(wèi)1.535% 301775.1218.58185.

46、78559lyq2009005風景區(qū) 37.0619商業(yè)1.0 40%30667.1118269.8610060ytg2009-26 宜良工業(yè)園區(qū)27.9工業(yè)1.5 30%20%71125.483254.71604615月份j2009-072呈貢 大沖工業(yè)片區(qū)64.07工業(yè) 1.34020 1858.03 29334.448334.4481638062j2009-082 呈貢 呈貢縣洛羊街道辦事處大、小新冊社區(qū)居委會130.71工業(yè) 2.3539.51 204705.56367895063j2009-083139.79工業(yè)2.9 34.63 205172.2337191.28367160064

47、j2009-084190.51工業(yè)1.87 29.19205524.7929232.50407180065j2009-08883.92科教文衛(wèi) 4.84 29.57302685.443299.12399254066j2009-089125.45工業(yè)2.56 43.49203387.1527158.12406170067j2009-090248.91工業(yè)2.6544.21 206969.227.998875158.405140068j2009-091114.03工業(yè)2.5243.94 20 3306.8729172.532100069j2009-085 呈貢呈貢縣洛羊街道辦211.07居住2.519.444510975.6852.00019311.845