某地產(chǎn)公司項(xiàng)目立項(xiàng)管理規(guī)范(doc 22)

1、項(xiàng)目立項(xiàng)管理規(guī)范第一章 項(xiàng)目立項(xiàng)管理程序【目的】 為提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策管理水平，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確保開(kāi)發(fā)效益，特編制此管理程序。【范圍】 適用于所有項(xiàng)目的立項(xiàng)決策?！韭氊?zé)】 由企管公司發(fā)展部負(fù)責(zé)編制、修訂和執(zhí)行。1.原則1.1 所有項(xiàng)目的立項(xiàng)工作要求在集團(tuán)和企管公司統(tǒng)一、全面的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需在董事會(huì)正式簽發(fā)項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書(shū)后，方能進(jìn)行下一步工作。1.2 發(fā)展部為項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作的職能管理部門(mén)，其他部門(mén)及直屬地產(chǎn)公司協(xié)作。1.3 項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作以控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合效益的最大化為目標(biāo)。1.4 項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作分三個(gè)部分進(jìn)行管理：項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究和土地談判。2.項(xiàng)目立項(xiàng)管理操作

2、程序流程圖本程序用于所有項(xiàng)目立項(xiàng)的總體控制。見(jiàn)（圖1）第二章 項(xiàng)目立項(xiàng)管理細(xì)則1.1項(xiàng)目建議書(shū)階段實(shí)施細(xì)則1.1.1工作目標(biāo):以市場(chǎng)調(diào)查為依據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究,為項(xiàng)目投資提供方向性建議,提出項(xiàng)目運(yùn)作的必要性和可能性。1.1.2 工作重點(diǎn)：進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)研，整理項(xiàng)目客觀資料，形成項(xiàng)目建議書(shū)。1.1.3 細(xì)則：1.1.3.1完成項(xiàng)目建議書(shū)初稿后，由企管公司內(nèi)部組織研討形成決議，并就決議修改完成項(xiàng)目建議書(shū)終稿。（詳項(xiàng)目建議書(shū)制定導(dǎo)則）1.1.3.2 終稿定稿后，相關(guān)人員在項(xiàng)目建議書(shū)評(píng)定表上簽字確認(rèn)。1.1.3.3 項(xiàng)目建議書(shū)的評(píng)審決策由項(xiàng)目決策委員會(huì)完成。項(xiàng)目決策委員會(huì)由相關(guān)部門(mén)、地區(qū)及企管公司主管

3、副總、總經(jīng)理和董事會(huì)組成。（圖1）項(xiàng)目立項(xiàng)管理操作程序流程圖項(xiàng)目前期調(diào)研(發(fā)展部)項(xiàng)目建議書(shū)(發(fā)展部)否決放棄決策委員會(huì)評(píng)審修改通過(guò)土地談判項(xiàng)目可行性研究市場(chǎng)調(diào)查招標(biāo)委托成本分析報(bào)告（預(yù)算合同部）詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（發(fā)展部）規(guī)劃建議書(shū)（設(shè)計(jì)工程部）財(cái)務(wù)報(bào)告（財(cái)務(wù)部）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(發(fā)展部)決策委員會(huì)評(píng)審修改通過(guò)項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書(shū)接項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理程序1.1.3.4 就項(xiàng)目決策委員會(huì)提出的質(zhì)詢(xún)和修改建議，需在1周內(nèi)給予答復(fù)并對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)進(jìn)行修改后再報(bào)委員會(huì)評(píng)審直至通過(guò)。1.1.3.5 項(xiàng)目建議書(shū)若被項(xiàng)目決策委員會(huì)否決,則項(xiàng)目即行終止。1.1.3.6批準(zhǔn)后的項(xiàng)目建議書(shū)為擬定可行性研究報(bào)告和進(jìn)行土地合同談

4、判的依據(jù)。1.1.4 時(shí)間要求： 1月左右。1.1.5 責(zé)任人：發(fā)展部1.1.6 相關(guān)附件： 項(xiàng)目建議書(shū)制定導(dǎo)則1.2 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告實(shí)施細(xì)則1.2.1工作目標(biāo)：進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策提供基本依據(jù)。1.2.2 工作重點(diǎn)：結(jié)合詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、規(guī)劃建議書(shū)、成本分析報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 1.2.3細(xì)則：1.2.3.1完成項(xiàng)目可行性報(bào)告初稿后，由企管公司內(nèi)部組織研討形成決議，并就決議修改完成項(xiàng)目可行性報(bào)告終稿。（詳項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則）1.2.3.1.1發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)完成詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。此部分工作可由發(fā)展部或直屬地產(chǎn)公司委托有關(guān)咨詢(xún)公司完成。1.2.3.1.2

5、 設(shè)計(jì)工程部根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)、當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃、基地現(xiàn)狀和市調(diào)報(bào)告等編制規(guī)劃建議書(shū)。1.2.3.1.3 預(yù)算合同部根據(jù)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和規(guī)劃建議書(shū)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)情況和政策，完成項(xiàng)目成本分析報(bào)告。1.2.3.1.4 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目要求，完成財(cái)務(wù)資金計(jì)劃報(bào)告。1.2.3.2終稿定稿后，相關(guān)人員在項(xiàng)目可行性報(bào)告評(píng)定表上簽字確認(rèn)。1.2.3.3項(xiàng)目可行性報(bào)告的評(píng)審決策由項(xiàng)目決策委員會(huì)完成。1.2.3.4就項(xiàng)目決策委員會(huì)提出的質(zhì)詢(xún)和修改建議，需在1周內(nèi)給予答復(fù)并對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)進(jìn)行修改后再報(bào)委員會(huì)評(píng)審直至通過(guò)，批準(zhǔn)后簽發(fā)項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書(shū)。1.2.3.5項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書(shū)和項(xiàng)目可行性報(bào)告是項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目策劃的基

6、本依據(jù)。1.2.4時(shí)間要求： 12月。1.2.5 責(zé)任人：發(fā)展部總體負(fù)責(zé)，預(yù)算合同部、財(cái)務(wù)部和設(shè)計(jì)工程部參與。1.2.6 相關(guān)附件： 項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則1.3 土地談判實(shí)施細(xì)則1.3.1 工作重點(diǎn)：確定土地成本，簽訂土地合同。1.3.2 細(xì)則： 1.3.2.1 項(xiàng)目建議書(shū)審定批準(zhǔn)后才能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性土地談判。1.3.2.2 項(xiàng)目建議書(shū)為土地談判和合同制定的依據(jù)。土地合同由發(fā)展部起草,經(jīng)律師、企管公司主管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理、董事會(huì)簽批后提交談判。1.3.2.3 談判小組由發(fā)展部相關(guān)人員、企管公司主管副總和律師組成。1.3.2.4 最終合同文件須經(jīng)律師、企管公司主管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理和董事

7、會(huì)會(huì)簽確認(rèn)后才能簽訂。土地情況調(diào)查摸底。1.3.2.4 最終土地成本需進(jìn)入項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。1.3.3責(zé)任人：發(fā)展部組織協(xié)調(diào)制定合同并談判。1.3.5相關(guān)附件：土地合同標(biāo)準(zhǔn)參考文本2. 附件目錄：附件1 項(xiàng)目建議書(shū)制定導(dǎo)則【目的】 制定項(xiàng)目建議書(shū)的技術(shù)指導(dǎo)性文件?！痉秶?適用于所有項(xiàng)目?！韭氊?zé)】 由企管公司發(fā)展部負(fù)責(zé)編制、修訂和執(zhí)行。1、制定方式由企管公司發(fā)展部項(xiàng)目調(diào)研后分析整理完成。2、客觀資料：（括號(hào)內(nèi)指商業(yè)項(xiàng)目）2.1 城市基本指標(biāo)概況人口、國(guó)民生產(chǎn)總值、商業(yè)發(fā)展等城市基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，資料來(lái)源于城市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)報(bào)告等。2.2 城市規(guī)劃及發(fā)展分析2.2.1 城市規(guī)劃發(fā)展的主要方向（城市商業(yè)發(fā)

8、展的主要方向）。2.2.2 傳統(tǒng)居住區(qū)位分析（傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)位分析）。2.3 基地狀況分析2.3.1 項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析。2.3.2 項(xiàng)目所處地段等級(jí)：資料來(lái)源于規(guī)劃國(guó)土部門(mén)的有關(guān)城市規(guī)劃發(fā)展圖則等。2.3.3 項(xiàng)目用地的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘。2.3.3.1 用地平整性。2.3.3.2 用地形狀。2.3.3.3 用地出行可達(dá)性：距機(jī)場(chǎng)、車(chē)站的距離，以及地塊達(dá)到的主要方式。2.3.3.4 用地可見(jiàn)性。2.3.3.5周邊土地、建筑與道路： 2.3.3.5.1周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來(lái)規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋

9、、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況。2.3.3.5.2周邊建筑調(diào)研確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。2.3.3.5.3周邊樓盤(pán)（商業(yè)）概況。2.3.3.5.4道路四至（及商業(yè)繁華）情況。2.3.4 基地內(nèi)用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況：2.3.4.1 地上現(xiàn)狀建筑或構(gòu)筑物情況：層數(shù)、密度、新舊情況、產(chǎn)權(quán)屬性等。2.3.4.2 有無(wú)空中高壓走廊、微波通道。資料來(lái)源于相關(guān)規(guī)劃文2.3.4.3 有無(wú)保護(hù)建筑。2.4 地塊權(quán)屬2.4.1 土地証情況。2.4.2 土地權(quán)屬有無(wú)遺留問(wèn)題或糾紛。2.4.3 地塊

10、的獲得方式：出讓、轉(zhuǎn)讓或委托。2.5 政策及市場(chǎng)地價(jià)情況2.5.1 土地拆遷安置補(bǔ)償政策、土地出讓金政策及有關(guān)土地的優(yōu)惠政策。2.5.2 城市有關(guān)規(guī)費(fèi)政策情況。2.5.3 城市類(lèi)似地塊的地價(jià)成本情況。2. 6 市場(chǎng)情況分析2.6.1 市民居住模式（商業(yè)消費(fèi)模式）分析。2.6.2 主要銷(xiāo)售對(duì)象與需求人群分析（市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)）。2.6.3 市場(chǎng)樓盤(pán)售價(jià)和銷(xiāo)售情況分析（市場(chǎng)商鋪?zhàn)馐酆弯N(xiāo)售情況分析）。2.7 可利用資源分析：（重點(diǎn)為交通、配套資源分析）（1、可以方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)；2、居民可以利用的資源：步行510分鐘，半徑400800米之間范圍內(nèi)。）2.8 交通資源（

11、在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間）（示例：上海新梅廣場(chǎng)，可利用交通資源地鐵1號(hào)線外環(huán)路站，15分鐘之內(nèi)可達(dá)徐家匯，站點(diǎn)與新美廣場(chǎng)之間為城市快速路阻隔，該道路為封閉快速路，雙向10車(chē)道，利用方式為開(kāi)發(fā)商出資架設(shè)過(guò)街行人天橋，天橋建成后，行人可以在5分鐘之內(nèi)從小區(qū)出入口到達(dá)地鐵外環(huán)路站）2.9 城市配套服務(wù)資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類(lèi)、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)）3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)3.1 規(guī)劃設(shè)想：每個(gè)方案均列明規(guī)劃指標(biāo)情況以供分析評(píng)價(jià)。3.2 經(jīng)濟(jì)分析3.2.1 成本分析：每個(gè)方案列明成本分析情況。3.2.2 銷(xiāo)售（租售

12、）分析。3.3 總結(jié)比較每個(gè)方案經(jīng)濟(jì)分析情況，提出結(jié)論。附件2 項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則【目的】 制定項(xiàng)目可行性報(bào)告的技術(shù)指導(dǎo)性文件?！痉秶?適用于所有項(xiàng)目。【職責(zé)】 本導(dǎo)則由企管公司發(fā)展部負(fù)責(zé)編制、修訂和執(zhí)行。1、制定方式在批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)基礎(chǔ)上，結(jié)合詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、規(guī)劃建議書(shū)、成本分析報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 2、詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查：（括號(hào)內(nèi)指商業(yè)項(xiàng)目）在項(xiàng)目建議書(shū)中有關(guān)客觀資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)初步的規(guī)劃設(shè)想，就市場(chǎng)確定需補(bǔ)充調(diào)查或進(jìn)一步調(diào)查的資料、問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查分析，可以委托有關(guān)咨詢(xún)公司來(lái)協(xié)助完成。2.1 城市背景分析：2.1.1詳細(xì)的市場(chǎng)現(xiàn)狀分析掌握準(zhǔn)確的市場(chǎng)現(xiàn)狀樓盤(pán)（商鋪）或?qū)?/p>

13、建設(shè)樓盤(pán)（商鋪）的銷(xiāo)售情況并進(jìn)行對(duì)比分析，以對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)和定位提供可靠的依據(jù)。2.1.2 詳細(xì)的主要銷(xiāo)售對(duì)象與需求人群分析（市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析）。2.1.4 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析：2.1.5 市民居住模式和出行方式分析：分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設(shè)計(jì)師想當(dāng)然。（附錄：表2 .1.5市民居住模式和出行方式分析）2.1.6 建筑文脈分析：2.2 項(xiàng)目用地狀況分析2.2.1 自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告： 2.2.1.1 當(dāng)?shù)貧夂蛱卣髻Y料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料（附錄：表2.2.1.1-1、表2.2.1.1-2）2.2.1.2

14、 空氣質(zhì)量資料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣污染情況。2.2.1.3 噪聲水平噪聲模擬測(cè)試分析報(bào)告，內(nèi)容不少于：測(cè)試分析報(bào)告、模擬樣本、測(cè)點(diǎn)定位圖。2.2.1.4 水文情況資料來(lái)源于地質(zhì)資料報(bào)告和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的水文、地質(zhì)資料地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)）地?zé)豳Y源（關(guān)系到會(huì)所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問(wèn)題）用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對(duì)水系資源的利用方式）2.2.1.5 地形地貌分析：資料來(lái)源于規(guī)劃國(guó)土部門(mén)提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘。等高（等深）線地形圖、

15、土壤土質(zhì)保護(hù)保留植被、樹(shù)木明細(xì)與定位圖保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖2.2.1.6 基地內(nèi)市政設(shè)施：資料來(lái)源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)空中高壓走廊、微波通道確認(rèn)地下光纖通訊、電信電纜確認(rèn)泄洪溝、涵洞等城市資料確認(rèn)2.2.1.7 其他2.2.2 項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析： （重點(diǎn)為居民出行可達(dá)性分析）2.2.2.1 項(xiàng)目所處地段等級(jí) 資料來(lái)源于規(guī)劃國(guó)土部門(mén)的城市規(guī)劃發(fā)展圖則2.2.2.2 出行可達(dá)性分析附錄：表2.2.2.2-1 基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性附錄：表2.2.2.2-2 經(jīng)過(guò)本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度附錄：表2.2.2.2-3 地塊周邊市政道路等級(jí)、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析

16、附錄：表2.2.2.2-4用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查2.2.2.3 周邊土地與建筑周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來(lái)規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況）周邊建筑調(diào)研（確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面）周邊樓盤(pán)概況2.2.3 可利用資源分析：（重點(diǎn)為交通、配套資源分析）（1、可以方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)；2、居民可以利用的資源：步行510分鐘，半徑400800米之

17、間范圍內(nèi)。）2.2.3.1 交通資源 （在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間）（示例：上海新梅廣場(chǎng)，可利用交通資源地鐵1號(hào)線外環(huán)路站，15分鐘之內(nèi)可達(dá)徐家匯，站點(diǎn)與新美廣場(chǎng)之間為城市快速路阻隔，該道路為封閉快速路，雙向10車(chē)道，利用方式為開(kāi)發(fā)商出資架設(shè)過(guò)街行人天橋，天橋建成后，行人可以在5分鐘之內(nèi)從小區(qū)出入口到達(dá)地鐵外環(huán)路站）2.2.3.2 城市配套服務(wù)資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類(lèi)、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)）2.2.3.3景觀與生態(tài)資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺(jué)可達(dá)的自然景觀，以及利用

18、方式）3、規(guī)劃建議書(shū)規(guī)劃部根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)、當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃、基地現(xiàn)狀和市調(diào)報(bào)告等編制規(guī)劃建議書(shū)。3.1 規(guī)劃立意：3.1.1項(xiàng)目定位。3.1.1.1客戶主流及檔次定位3.1.1.2產(chǎn)品構(gòu)成：（高、中、低層比例）3.1.1.3戶型配置3.1.1.4分期開(kāi)發(fā)：分期一期二期三期四期用地面積xx平方米xx平方米xx平方米xx平方米建筑面積xx平方米xx平方米xx平方米xx平方米3.1.2整體規(guī)劃思想。3.1.3建筑風(fēng)格與特色。3.1.4 與周邊環(huán)境的關(guān)系處理。3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方向及要求：3.2.1規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。3.2.2公建配套的分類(lèi)、面積指標(biāo)、設(shè)置位置3.2.3 路網(wǎng)、交通與停車(chē);路網(wǎng)形式及

19、出入口規(guī)劃3.2.4 停車(chē)位、各種停車(chē)方式的分配比例3.3環(huán)境與景觀3.4對(duì)現(xiàn)有自然資源的保護(hù)與改造。3.5 不利因素的分析和解決4、成本分析報(bào)告預(yù)算合同部根據(jù)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和規(guī)劃建議書(shū)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)情況和政策，完成項(xiàng)目成本分析報(bào)告。4.1 根據(jù)土地談判及合同確定地價(jià)成本.4.2 工程前期費(fèi)用4.3 根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)情況,項(xiàng)目建安成本概算.4.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)財(cái)務(wù)分析報(bào)告確定4.4 其他成本費(fèi)用可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算5 財(cái)務(wù)分析報(bào)告財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目要求，完成財(cái)務(wù)資金計(jì)劃報(bào)告5.1 資金籌措方式及財(cái)務(wù)成本比較5.2 資金計(jì)劃安排6 經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià) 根據(jù)以上報(bào)告確定項(xiàng)目定位及指標(biāo)、預(yù)期售價(jià)、成本等，進(jìn)行全

20、面的經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)后確定項(xiàng)目利潤(rùn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素。附 錄：表2.1.5民居住模式和出行方式分析生活層次主要人口構(gòu)成比例生活習(xí)慣居住模式出行方式 通勤出行便利程度正面意義的生活習(xí)慣可被引導(dǎo)的生活習(xí)慣表2.2.1.1-1年平均溫度年平均濕度年均降水量85降水出現(xiàn)月份年太陽(yáng)輻射量表2.2.1.1-2天數(shù)溫度平均濕度日照風(fēng)向風(fēng)力最高(低)溫度30天數(shù)0天數(shù)晴日比%日照時(shí)數(shù)春季夏季秋季冬季表2.2.2.2-1 基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性路程距離（ km）車(chē)程時(shí)間（分鐘）出行便利程度主觀評(píng)價(jià)公交車(chē)駕車(chē)中心商務(wù)區(qū)（cbd）主要就業(yè)區(qū)域城市文化娛樂(lè)中心城市商業(yè)購(gòu)物中心鐵路車(chē)站空港碼頭其他表2.2.2.2-2 經(jīng)過(guò)

21、本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度（包括：巴士、地鐵、輕軌、高架路、快速路）線路名稱(chēng)服務(wù)時(shí)間運(yùn)營(yíng)頻率服務(wù)價(jià)格走行路線（主要站點(diǎn)）表2.2.2.2-3 地塊周邊市政道路等級(jí)、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析道路名稱(chēng)道路等級(jí)聯(lián)系區(qū)間高峰小時(shí)交通流量（輛/小時(shí)）交通擁擠阻塞情況主觀評(píng)價(jià) 注：道路等級(jí)分為：國(guó)道、省道、（準(zhǔn)）高速路、城市快速路、城市主干道、城市次干道。表2.2.2.2-4用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查道路名稱(chēng)道路等級(jí)道路紅線寬度人行道寬度聯(lián)系區(qū)間高峰小時(shí)交通流量（輛/小時(shí)）附錄3 土地合同標(biāo)準(zhǔn)參考文本一封面：合同編號(hào)： 土地轉(zhuǎn)讓合同書(shū)甲 方： 甲方地址： 乙 方：大連集團(tuán)股份有限公

22、司 乙方地址：大連市中山區(qū)解放街9號(hào)大廈 時(shí) 間：二 年 月 日二正文：土地轉(zhuǎn)讓合同書(shū)甲 方： 地 址：法定代表：電 話：乙 方：大連集團(tuán)股份有限公司地 址：大連市中山區(qū)解放街9號(hào)大廈法定代表：王健林電 話：根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法，經(jīng)過(guò)雙方友好協(xié)商，甲方同意將其擁有的 項(xiàng)目土地使用權(quán)（土地使用證號(hào)： ）轉(zhuǎn)讓給乙方，為明確雙方權(quán)利和責(zé)任，簽訂本合同。一、 轉(zhuǎn)讓土地的用地性質(zhì)、位置和規(guī)模本合同轉(zhuǎn)讓土地為 號(hào)土地使用證所載明的土地（附件一： 號(hào)土地使用證）：1、 用地性質(zhì)： 。2、用地四至范圍：東至 、南至 、西至 、北至 。3、用地規(guī)模： 。二、 甲方責(zé)任1、 甲方

23、負(fù)責(zé)將轉(zhuǎn)讓土地的有關(guān)政府立項(xiàng)、批復(fù)及用地規(guī)劃許可證辦理至乙方或乙方指定公司名下，該項(xiàng)工作應(yīng)于合同生效后30個(gè)工作日內(nèi)完成；2、甲方承擔(dān)和及時(shí)解決本合同土地的拆遷安置補(bǔ)償、原項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售等所涉及的一切問(wèn)題、糾紛和債務(wù)，并保證任何有關(guān)土地使用權(quán)糾紛、財(cái)務(wù)糾紛、抵押權(quán)以及甲方項(xiàng)目的遺留問(wèn)題和糾紛均與乙方無(wú)關(guān)。這些問(wèn)題、糾紛和債務(wù)的解決應(yīng)于合同生效后60個(gè)工作日內(nèi)完成。包括但不限于以下的問(wèn)題、糾紛和債務(wù)：1） 負(fù)責(zé)所有被拆遷居民、企事業(yè)單位等的異地安置及補(bǔ)償，解決由于拆遷安置補(bǔ)償而引起的有關(guān)問(wèn)題和糾紛；2） 負(fù)責(zé)解決原項(xiàng)目施工及停工所涉及的有關(guān)問(wèn)題和糾紛；3） 負(fù)責(zé)清退原項(xiàng)目已銷(xiāo)售房產(chǎn)，并解決所涉及

24、的有關(guān)問(wèn)題和糾紛；4） 負(fù)責(zé)臨建的拆除、清理，并解決所涉及的有關(guān)問(wèn)題和糾紛；5） 負(fù)責(zé)處理和清償項(xiàng)目所涉及的有關(guān)債務(wù)。3、負(fù)責(zé)在本合同生效后80個(gè)工作日內(nèi)，將清理完畢的用地交給乙方（土地交接以甲、乙雙方驗(yàn)收合格簽字的交接手續(xù)為準(zhǔn)），并協(xié)助乙方取得辦理至乙方或乙方指定公司名下的中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證。三、 乙方責(zé)任按照本協(xié)議的規(guī)定，向甲方按時(shí)分期支付轉(zhuǎn)讓地價(jià)款。四、其它責(zé)任：1、合同簽訂之日起7日內(nèi)，甲方向乙方提供項(xiàng)目用地帶坐標(biāo)點(diǎn)的1：500用地邊界圖、本地塊的管網(wǎng)現(xiàn)狀圖、有關(guān)技術(shù)資料和文件。2、在乙方每次付款的同時(shí)，甲方提供乙方可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的合法行政事業(yè)單位收費(fèi)收據(jù)及發(fā)票。五、合同價(jià)

25、款（付款幣種：人民幣）項(xiàng)目總轉(zhuǎn)讓地價(jià)為： 萬(wàn)元。項(xiàng)目總轉(zhuǎn)讓地價(jià)包括項(xiàng)目全部用地的：1、土地轉(zhuǎn)讓到乙方或乙方指定公司名下的土地使用權(quán)證上載明的開(kāi)發(fā)用地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、契稅和市政公用設(shè)施配套費(fèi)。2、用地達(dá)到交地條件的全部費(fèi)用。六、項(xiàng)目建設(shè)用地交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間和交付方式1、交地標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到場(chǎng)地三通一平和市政七通一平（見(jiàn)附件一：三通一平標(biāo)準(zhǔn)及說(shuō)明；附件二：七通一平標(biāo)準(zhǔn)及說(shuō)明）。2、項(xiàng)目用地交付時(shí)間：于合同生效后80工作日內(nèi)，甲方將用地交付乙方使用。3、項(xiàng)目用地交付方式：3.1甲方應(yīng)根據(jù)交地時(shí)間，提前7天書(shū)面通知乙方。3.2 乙方應(yīng)按照甲方書(shū)面通知，按時(shí)派代表參加擬交付地塊的驗(yàn)收工作，并接收符合本合同規(guī)

26、定條件的地塊。3.3 雙方一致驗(yàn)收合格后，應(yīng)在交接清單上簽字確認(rèn)。七、 合同價(jià)款即地價(jià)款的支付土地價(jià)款采取按進(jìn)度支付方式： 1、簽定合同后7個(gè)工作日內(nèi)，乙方向甲方支付 萬(wàn)元定金；2、甲方將轉(zhuǎn)讓土地的有關(guān)政府立項(xiàng)、意見(jiàn)批復(fù)及用地規(guī)劃許可證辦理至乙方或乙方指定公司名下（在本合同生效后30個(gè)工作日內(nèi)完成）后10個(gè)工作日內(nèi)，乙方向甲方支付 萬(wàn)元價(jià)款；3、甲方向乙方正式交付符合交地標(biāo)準(zhǔn)的土地和乙方取得中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證（在本合同生效后80工作日內(nèi)完成）后10個(gè)工作日內(nèi)，乙方向甲方支付剩余 萬(wàn)元的價(jià)款。八、違約責(zé)任1、本合同簽訂之日起，甲方不能將轉(zhuǎn)讓土地的有關(guān)政府立項(xiàng)、意見(jiàn)批復(fù)及用地規(guī)劃許可證辦

27、理至乙方或乙方指定公司名下（在本合同生效后30個(gè)工作日內(nèi)完成）的，若拖延時(shí)間超過(guò)60日，乙方有權(quán)終止本協(xié)議，甲方應(yīng)退還乙方定金（雙倍）；2、本合同簽訂之日起，甲方不能按照合同約定時(shí)間將達(dá)到合同交地標(biāo)準(zhǔn)的用地交付乙方使用的，超過(guò)20日以上，每拖延一日，承擔(dān)項(xiàng)目已付地價(jià)款日千分之二違約金；若拖延時(shí)間超過(guò)60日，乙方有權(quán)終止本協(xié)議，甲方應(yīng)退還乙方定金（雙倍）、已交土地價(jià)款并承擔(dān)項(xiàng)目總地價(jià)款日千分之二違約金，如果給乙方造成更大損失，甲方還應(yīng)予以賠償。3、本合同簽訂之日起，乙方若不能按照合同約定時(shí)間支付地價(jià)款，超過(guò)20日以上，每拖延一日，乙方承擔(dān)應(yīng)付地價(jià)款日千分之二違約金，同時(shí)交地時(shí)間也相應(yīng)順延；若拖延

28、時(shí)間超過(guò)60日，甲方有權(quán)終止本合同。九、合同的變更和解除如發(fā)生下列情況之一，本合同可以變更或解除：1、 雙方協(xié)商一致同意變更或解除本合同；2、 甲方或乙方嚴(yán)重違約，致使本合同無(wú)法繼續(xù)履行。十、不可抗力1、 本合同有效期內(nèi)，因地震、洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)及因國(guó)家法律、法規(guī)變更等人力不可抗拒的因素，造成本合同內(nèi)容部分或全部不能履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，甲、乙雙方另行協(xié)商解決。2、 遇有本條第一款情況的一方，應(yīng)在四十八小時(shí)內(nèi)，將相關(guān)事件、可能引發(fā)后果等情況以書(shū)面形式通知另一方，并且在事件發(fā)生后的十五工作日內(nèi)，向另一方提交有關(guān)權(quán)威部門(mén)的證明，及本合同約定義務(wù)與責(zé)任不能履行或需要延期的報(bào)告。3、 在發(fā)生不可抗力或

29、意外事件時(shí)，雙方均應(yīng)在條件允許的情況下采取一切必要的補(bǔ)救措施，以減少由此可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)雙方應(yīng)就本合同終止或延期履行等有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并努力達(dá)成一致意見(jiàn)。十一、法律適用及爭(zhēng)議的解決本合同履行過(guò)程中，如發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛產(chǎn)生，雙方應(yīng)本著相互諒解的精神協(xié)商解決；協(xié)商不成，任何一方均可向北京仲裁委員會(huì)申請(qǐng)裁決。十二、文件的送達(dá)本合同簽訂生效后，有關(guān)本合同履行過(guò)程中相互送交的文件，雙方均采用書(shū)面形式送達(dá)雙方（包括但不限于直接送達(dá)、書(shū)信、電報(bào)、傳真等）為有效。收件方應(yīng)對(duì)送達(dá)方的送達(dá)的文件予以簽收。甲乙雙方明確：送達(dá)地址： 甲方地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 傳真號(hào)碼： 甲方開(kāi)戶行及帳號(hào)： 戶 名：

30、 乙方地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 傳真號(hào)碼： 任何一方如上述聯(lián)系地址內(nèi)容發(fā)生變更，變更方均應(yīng)在變更之日起五個(gè)工作日內(nèi)將變更內(nèi)容通知對(duì)方。十三、其他1、 本合同未盡事宜，甲乙雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議：在本合同履行過(guò)程中，所有經(jīng)甲乙雙方協(xié)商后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議均屬本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。2、 本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，履行完畢后失效。3、 本合同一式十份，具有同等法律效力；甲乙雙方各執(zhí)四份，其他呈送有關(guān)政府部門(mén)。 甲 方： 乙 方：大連集團(tuán)股份發(fā)展有限公司注冊(cè)地址： 注冊(cè)地址：大連市中山區(qū)解放街9號(hào)大廈法定代表人： 法定代表人：王健林經(jīng) 辦 人： 經(jīng) 辦 人：聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 附件一： 號(hào)土地使用證附件二：三通一平標(biāo)準(zhǔn)及說(shuō)明：1、 甲方負(fù)責(zé)將滿足乙方臨時(shí)施工用水和臨時(shí)生活用水容量的管線分別接至項(xiàng)目用地建筑紅線處。甲方負(fù)責(zé)落實(shí)水源并協(xié)助乙方辦理報(bào)裝手續(xù)；乙方只負(fù)責(zé)交納水增容費(fèi)及按實(shí)際用水量交納水費(fèi)。2、 甲方負(fù)責(zé)將滿足乙方臨時(shí)施工用電和臨時(shí)生活用電容量的管線分別接至項(xiàng)目用地紅線處，甲方負(fù)責(zé)落實(shí)電源并協(xié)助乙方辦理報(bào)裝