【商業(yè)計劃書】框架完整的計劃書、創(chuàng)業(yè)計劃書、融資計劃書、合作計劃書、可行性研究報告 (1821)

1、桂林旅游：收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告桂林旅游股份有限公司收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告為進(jìn)一步完善公司旅游產(chǎn)品鏈，形成完整的旅游接待體系，同時配套公司擬收購的桂林“兩江四湖”環(huán)城水系項目，打造水上游桂林新一代旅游精品，桂林旅游股份有限公司（以下簡稱“本公司”）擬通過非公開發(fā)行股票募集資金向控股股東桂林旅游發(fā)展總公司（以下簡稱“旅游總公司”）收購其下屬全資企業(yè)桂林漓江大瀑布飯（以下簡稱“漓江大瀑布飯店”）100%權(quán)益。本次收購采取協(xié)議定價，以經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)的資產(chǎn)評估結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合交割審計結(jié)果確定。同時，本公司視本次非公開發(fā)

2、行募集資金情況，擬利用募集資金償還漓江大瀑布飯店向中國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的全部或部分長期貸款。一、桂林漓江大瀑布飯店基本情況企業(yè)名稱：桂林漓江大瀑布飯店注冊地址：杉湖北路1號法定代表人：李克強(qiáng)注冊資金：人民幣2617萬元經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：國有企業(yè)經(jīng)營范圍：主營住宿、飲食服務(wù)，兼營洗衣、理發(fā)、廣式月餅的生產(chǎn)銷售。桂林漓江大瀑布飯店原名漓江飯店，系于1976年8月10日設(shè)立的全民所有制企業(yè)，隸屬于桂林市旅游局。旅游總公司組建后，由政府劃撥給旅游總公司。為適應(yīng)旅游市場發(fā)展需要，漓江飯店于2001年2月歇業(yè)，由旅游總公司按五星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面改擴(kuò)建，共投入資金4.16億元。2002年11月，改擴(kuò)建工程完工

3、并投入試營業(yè)，桂林漓江飯店正式更名為“桂林漓江大瀑布飯店”。漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設(shè)施設(shè)備最豪華的五星級飯店，地處桂林市黃金地段的中心廣場一側(cè)，東臨秀麗的漓江，正對碧波蕩漾的杉湖，南鄰象山公園，北望獨(dú)秀峰、疊彩山，環(huán)境怡人，距機(jī)場25公里，火車站3公里（參見圖一）。飯店現(xiàn)有各類客房652間，并配有中、西餐廳、多功能廳、會議室、商場等。除商場、文物商店、康體水療、大玩家（經(jīng)營根雕、奇石、名家名畫等收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告2高檔次藝術(shù)品的場所）對外出租經(jīng)營外，其余經(jīng)營項目均由酒店自營。圖一：桂林漓江大瀑布飯店地理位置圖二、漓江大瀑布飯店的經(jīng)營情況漓江大瀑布飯店從2002

4、年開業(yè)以來至2008年底，共接待賓客94.32萬人次，出租客房86.75萬個夜間，累計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.01億元，2006年、2007年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤729.04萬元、1370.24萬元，2008年雖受南方部分地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川大地震及全球金融危機(jī)等一系列不可控因素影響，仍實(shí)現(xiàn)凈利潤27.91萬元?；窘?jīng)營情況如下：（一）接待情況漓江大瀑布飯店自2002年改擴(kuò)建對外營業(yè)以來，平均客房出租率和床位利用率呈穩(wěn)步上升趨勢，2006年分別為79.82%和74.19%；2007年分別為79.51%和73.22%，2008年平均客房出租率和床位利用率仍分別達(dá)到57.77、51.29。漓江大瀑布飯店平均房價逐

5、年上升，2008年平均房價為556.65元/間。漓江大瀑布飯店客源以入境游客為主，占客源總量的70%，其中，港、澳、臺和華僑游客約占客源總量的40%，歐美等境外游客約占客源總量的30%；境內(nèi)游客占客源總量的比例約為30%。從客源結(jié)構(gòu)分析，目前影響漓江大瀑布飯店經(jīng)營的主收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告3要因素為全球金融危機(jī)導(dǎo)致的入境游市場下滑。表一：漓江大瀑布飯店游客接待情況表年度2004年2005年2006年2007年2008年2009年16月平均客房出租率(%)62.0672.3879.8179.5157.9339.88平均床位利用率(%)54.7664.8974.1973.2251

6、.2936.41外賓440.59470.17498.63510.72573.12538.42四種人331.59345.50371.51425.77495.65444.66客源類型內(nèi)賓565.22599.78595.26692.84711.15691.53團(tuán)隊296.22298.31338.52400.10375.33散客619.56631.54717.79735.49723.01客源結(jié)構(gòu)會議469.93523.31621.02661.28628.96平均房價(元/間.夜)合計401.68406.60479.9556.65562.80外賓29,48633,40337,13546870319068

7、112四種人90,637120,39090,101676276493621680內(nèi)賓38,99943,15846,453472984944721194主要客源地(人次)合計159,122196,951173,68916179514628950986注:四種人是指來自港、澳、臺及華僑（二）收入情況從收入情況看，2003年到2007年飯店總收入和各項收入均保持較快增長，2007年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.40億元，創(chuàng)歷史新高。2008年及2009年16月受南方部分地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川大地震及全球金融危機(jī)一系列不可控因素影響，營業(yè)收入有所下降，分別為1.22億元、4178.49萬元。從收入結(jié)構(gòu)看，主要包括房費(fèi)收

8、入、餐費(fèi)收入和其他收入三塊。房費(fèi)收入為飯店的主要收入來源，約占收入總額的64%；其次為餐費(fèi)收入，約占收入總額的30%；其他收入主要為門面租賃、會議場租、健身服務(wù)收入，約占收入總額的6%。表二：漓江大瀑布飯店收入情況表單位：萬元年份房費(fèi)收入同比增長餐費(fèi)收入同比增長其他收入同比增長總收入同比增長2003年3,214.42-1,412.35-311.87-4,938.64-2004年5,706.1177.52%2,279.8261.42%543.1674.16%8,529.0972.70%2005年6,840.6419.88%2,986.8431.01%594.429.44%10,421.9022.

9、19%2006年7,635.0111.61%3,736.3125.09%730.5822.91%12,101.9016.12%2007年8,956.0917.30%4,249.1413.73%821.5512.45%14,026.7815.91%2008年7,608.13-15%3,711.26-12.66%836.01.76%12,155.39-13.34%收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告42009年1-6月2690.14-30.38%1156.58-33.56%331.77%-20.114178.49-30.59%（三）盈利狀況由表三可知，2005年飯店虧損122.86萬元，200

10、6年扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)凈利潤729.04萬元，凈資產(chǎn)收益率為15.90%；2007年實(shí)現(xiàn)凈利潤為1370.24萬元，凈資產(chǎn)收益率為23.0%，飯店呈現(xiàn)出了盈利能力持續(xù)增強(qiáng)的良好發(fā)展態(tài)勢。2008年實(shí)現(xiàn)凈利潤27.91萬元，盈利下降的主要原因是：2008年一系列的重大事件影響了客源市場。2008年受南方部分地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川大地震及全球金融危機(jī)等不可控因素影響，游客接待量特別是入境游客接待量下降幅度較大，但酒店仍實(shí)現(xiàn)了盈利27.91萬元。同時，還需注意的是，漓江大瀑布飯店主要采取負(fù)債經(jīng)營的方式。至2006年底、2007年底、2008年底，飯店負(fù)債總額分別為42,801萬元、38,839萬元、37,2

11、50萬元。由表四可知，最近三年飯店利息支出占飯店財務(wù)費(fèi)用的95%以上，利息支出占營業(yè)收入20%以上。如能償還部分債務(wù)，改善飯店資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改變當(dāng)前的負(fù)債經(jīng)營方式，飯店盈利能力將進(jìn)一步提高。表三：漓江大瀑布飯店盈利情況表項目2008年度2007年度2006年度2005年度營業(yè)收入（萬元）12,155.3914,026.7812,101.9110,421.90營業(yè)成本（萬元）5,207.575,630.415,371.074,827.54管理費(fèi)用（萬元）2,607.942,542.512,459.322,411.89財務(wù)費(fèi)用（萬元）3,112.843,218.782,537.942,411.03營業(yè)

12、利潤（萬元）96.341,372.33720.70-87.30利潤總額（萬元）65.721,370.24729.04-122.86凈利潤（萬元）27.911,370.24729.04-122.86凈資產(chǎn)收益率（攤?。?.48%23.0%15.90%-3.18%營業(yè)成本/營業(yè)收入43%40.14%44.38%49.12%管理費(fèi)用/營業(yè)收入21%18.13%21.57%24.54%財務(wù)費(fèi)用/營業(yè)收入26%22.95%22.32%24.53%表四：漓江大瀑布酒店的最近三年的利息支出情況項目2008年度2007年度2006年利息支出（萬元）3,006.613,113.102,452.02利息支出/財務(wù)

13、費(fèi)用97%96.72%96.61%利息支出/營業(yè)收入25%22.19%20.26%收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告5三、漓江大瀑布飯店的市場競爭力分析（一）競爭優(yōu)勢1、品牌優(yōu)勢漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設(shè)施設(shè)備最豪華的五星級飯店,其擁有的大型人造瀑布九天銀河瀑布，列入大世界基尼斯紀(jì)錄,是迄今為止最大的人造瀑布。漓江大瀑布飯店已成為桂林標(biāo)志性建筑和高檔酒店的代表，九天銀河瀑布成為桂林市新的標(biāo)志性景觀，在國內(nèi)外享有較高知名度。2、位置優(yōu)勢漓江大瀑布飯店位于桂林城中區(qū)，又處于杉湖與漓江的交匯處，從商業(yè)區(qū)位而言，飯店地處桂林市黃金地段中心廣場，東西兩側(cè)是桂林最繁華的旅游購物休閑街正陽步

14、行街和中山步行街，南面是桂林“兩江四湖”環(huán)城水系旅游路線的駁船點(diǎn)之一和桂林水上公園的入口，匯集了桂林市最密集的人流、客流和商流；從自然景觀而言，飯店東臨秀麗的漓江，正對碧波蕩漾的杉湖，南鄰象山公園，北望獨(dú)秀峰、疊彩山，堪稱“江山會景處”，景色宜人。3、規(guī)模優(yōu)勢漓江大瀑布飯店是廣西客房數(shù)量最多的五星級酒店，規(guī)模優(yōu)勢決定了漓江大瀑布飯店在高檔酒店市場的領(lǐng)先地位。目前飯店已成為桂林市接待入境游客數(shù)量最多的星級酒店；曾多次成功舉辦過包括博鰲亞洲旅游論壇、世界旅游組織目的地開發(fā)與管理地區(qū)合作研討會、中國東盟自由貿(mào)易區(qū)高層論壇在內(nèi)的國際性、高規(guī)格會議；2005年飯店成為廣西首家收入過億元的高星級飯店。（二

15、）市場機(jī)遇1、中國和桂林旅游業(yè)正處于黃金發(fā)展期中國旅游業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)世界旅游組織2020年發(fā)展規(guī)劃的預(yù)測，中國將躍居為世界第一大旅游目的地和第四大客源市場。雖受南方部分地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川大地震及全球金融危機(jī)等不可控因素影響，2008年中國旅游業(yè)陷于暫時低收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告6迷，但2009年上半年國內(nèi)旅游出現(xiàn)了恢復(fù)性增長，中國旅游業(yè)仍將在相當(dāng)一個時期內(nèi)處于發(fā)展的黃金期。桂林是廣西旅游業(yè)的龍頭，旅游業(yè)是桂林市最具城市優(yōu)勢、最具品牌效應(yīng)、最具綜合競爭力、最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。桂林已提出了建設(shè)現(xiàn)代化國際旅游城市的總目標(biāo)，建成中國旅游強(qiáng)市的近期目標(biāo)。桂林大規(guī)模城市改造完成后，旅游城

16、市配套功能進(jìn)一步完善，環(huán)境有了根本改觀，桂林旅游業(yè)迎來了難得的發(fā)展機(jī)遇。2、桂林旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級將改變酒店業(yè)的競爭格局為改善桂林旅游環(huán)境，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)升級，桂林市政府自1998年起投入巨資進(jìn)行城市改造，完成中山中路、中心廣場、解放橋、國際會展中心等一大批重點(diǎn)工程，特別是“兩江四湖”工程竣工后，城市面貌煥然一新，旅游城市功能日趨完善，桂林旅游產(chǎn)業(yè)具備了由傳統(tǒng)的觀光旅游產(chǎn)品向休閑度假、歷史文化、會展商務(wù)、民族風(fēng)情等多元化復(fù)合型旅游產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)設(shè)施條件。政策上，桂林市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確將“加快推進(jìn)山水觀光、休閑度假、歷史文化、會展商務(wù)、體育健身、民俗風(fēng)情、城市旅游、紅色旅游八大類系列旅游產(chǎn)品建設(shè)

17、”作為未來的重點(diǎn)工作。同時，桂林市提出了優(yōu)化中部，發(fā)展西部，再造一個新桂林的城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市中心區(qū)將主要作為休閑、購物的區(qū)域，通過優(yōu)化提升后，為旅游者提供一個良好的旅游空間。隨著桂林旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，休閑度假和會展商務(wù)等高端旅游市場迅速發(fā)展，酒店業(yè)的競爭格局也將發(fā)生巨大變化，高品質(zhì)的、多功能的酒店服務(wù)勢必取代傳統(tǒng)的價格競爭，成為贏得高端客戶的核心競爭力。漓江大瀑布飯店作為桂林市規(guī)模最大、功能設(shè)施最齊備、最具品牌的高星級酒店，具有接待大規(guī)模高端商務(wù)游客和休閑度假游客、舉辦各等規(guī)模商務(wù)會議和會展、提供全方位高品質(zhì)旅游服務(wù)的先天優(yōu)勢，將在桂林酒店業(yè)的競爭中處于優(yōu)勢地位。3、交通通達(dá)性的改善為漓江大

18、瀑布飯店帶來重要的發(fā)展機(jī)會桂林至賀州高速公路已于2009年2月全線貫通，廣州至賀州高速公路預(yù)計2009年底通車；通往湖南的桂林至黃沙河高速公路預(yù)計于2009年底建成通車；昆明至汕頭高速公路已開工建設(shè)，預(yù)計2010年底開通；湘桂鐵路復(fù)線已開工（設(shè)計時速200公里），預(yù)計2011年底建成；設(shè)計時速250公里/小時的貴陽至廣州高速鐵路桂林至廣州段將于2009年10月開工建設(shè)，預(yù)計將于2012年10月全線收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告7通車。桂林兩江國際機(jī)場以跑道延長為主的擴(kuò)建工程已于2006年8月完工并啟用，可起降波音747、A380等大型客機(jī)。目前，通航桂林機(jī)場的中外航空公司已達(dá)48家，

19、機(jī)場開通航線48條，覆蓋8個國際（地區(qū)）城市、30個國內(nèi)城市。隨著上述工程陸續(xù)建設(shè)完成，整個大桂林的交通條件進(jìn)一步改善，景區(qū)通達(dá)性的提高將推動國內(nèi)外游客特別是珠三角及東南亞游客的增長。桂林至賀州高速公路已通車，廣州至賀州高速公路的通車后，由珠三角地區(qū)駕車4小時即可抵達(dá)桂林；貴陽至廣州高速鐵路桂林至廣州段通車后，由廣州乘火車至桂林僅需3小時。上述兩線交通線路通車后，桂林作為珠三角后花園的旅游度假功能將進(jìn)一步加強(qiáng)，這將直接刺激珠三角地區(qū)自駕游和公路客運(yùn)游游客數(shù)量的增長，拉動桂林周末休閑度假旅游產(chǎn)品的市場需求。四、本次收購的目的和意義（一）是完善公司旅游產(chǎn)品鏈、形成一體化經(jīng)營的需要目前公司旅游業(yè)務(wù)架

20、構(gòu)已形成漓江游船、景區(qū)經(jīng)營、旅游汽車客運(yùn)、出租車服務(wù)等業(yè)務(wù)，但尚未有獨(dú)立于景區(qū)的酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)。漓江大瀑布飯店收購的完成將填補(bǔ)公司在高星級酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)中的空白，并可以與公司景區(qū)中的酒店，如龍勝溫泉中心酒店、豐魚巖貴賓樓等在客源和市場上形成聯(lián)動和互動，使公司的旅游產(chǎn)品鏈條更加完善和豐滿。公司可以對所屬的景區(qū)（景點(diǎn)）、酒店及旅游車、游船進(jìn)行有機(jī)組合，在市場上推出適合不同客源市場需求的完整的旅游產(chǎn)品，以一體化的運(yùn)營和銷售，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。（二）是配套和完善桂林“兩江四湖”環(huán)城水系旅游項目的需要作為本次公開發(fā)行股票募集資金的主要投資方向之一，公司擬收購桂林“兩江四湖”項目。收購?fù)瓿珊?，公司將整合“?/p>

21、江四湖”環(huán)城水系旅游資源，實(shí)現(xiàn)桂林水上環(huán)城一日精華游，開創(chuàng)水上游桂林、水上游“三山兩洞”（象鼻山、伏波山、疊彩山、七星巖、蘆笛巖）新型游覽模式。漓江大瀑布飯店位于“兩江四湖”游覽線上，飯店前有供客人游覽“兩江四湖”的專用碼頭。漓江大瀑布飯店和“兩江四湖”環(huán)城水系聯(lián)動發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)住、游一體化住漓江大瀑布飯店、游“兩江四湖”，于閑暇之時在飯店欣賞“千峰環(huán)野立，一水抱城流”的“兩江四湖”夜景，還可以使漓江大瀑布飯店和“兩江四湖”的旅游品牌相得益彰，擴(kuò)大其市場影響收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告8力。（三）是公司實(shí)施高端客戶細(xì)分市場戰(zhàn)略的需要目前，公司已開發(fā)以水療文化為特色、融休閑度假、康體

22、保健為一體的龍勝溫泉產(chǎn)品；致力于將公司現(xiàn)有的銀子巖景區(qū)和賀州溫泉由原來的單一性產(chǎn)品改造升級為集景區(qū)觀光、休閑度假、汽車宿營于一體的休閑旅游度假中心；將漓江游船打造為新型、環(huán)保、舒適的，滿足高檔消費(fèi)群體、商務(wù)客人需要，適合漓江親水、休閑、度假游的新一代游船。漓江大瀑布飯店以境內(nèi)外高端游客和商務(wù)游客為主，收購漓江大瀑布飯店填補(bǔ)了公司在高端酒店市場的空缺，是公司實(shí)施高端客戶細(xì)分市場戰(zhàn)略的重要支撐點(diǎn)。五、漓江大瀑布飯店的財務(wù)狀況和評估結(jié)果（一）財務(wù)狀況經(jīng)大信會計師事務(wù)有限公司審計，漓江大瀑布飯店最近三年如下表所示。1、資產(chǎn)負(fù)債表表五：2006-2008年資產(chǎn)負(fù)債表主要信息單位：萬元項目2008年底20

23、07年底2006年底流動資產(chǎn)13,37.501,3013.321,007.71非流動資產(chǎn)41,694.2543,494.6346,379.84其中：固定資產(chǎn)37,635.1339,465.2741,369.88無形資產(chǎn)3,845.613,976.974,108.33資產(chǎn)總計43,031.7544,795.9447,387.55流動負(fù)債6,750.433,839.20-非流動負(fù)債30,500.035,000.00-其中：長期借款30,500.035,000.00-負(fù)債合計37,250.4338,839.2042,801.06股東權(quán)益合計5,781.315,956.744,586.502、利潤表表

24、七：最近三年利潤表主要信息單位：萬元項目2008年2007年2006年度營業(yè)收入12,155.3914,026.7812,101.91營業(yè)利潤96.3413,72.33720.7利潤總額65.7213,70.24729.04收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告9凈利潤27.911,370.24729.04（二）評估結(jié)果根據(jù)北京國友大正資產(chǎn)評估有限公司和北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司出具的資產(chǎn)評估報告，截止收購評估基準(zhǔn)日（2009年3月31日），漓江大瀑布飯店總資產(chǎn)的評估值為49,776.15萬元，總負(fù)債的評估值為37,366.19萬元，凈資產(chǎn)的評估值為12,409.96萬元，其中土地使用權(quán)的評

25、估值為9,577.81萬元。六、募集資金用途（一）收購方案1、收購標(biāo)的：漓江大瀑布飯店2、收購資金來源本公司擬通過本次非公開發(fā)行股票募集本次收購所需資金。3、定價原則本次收購的交易價格將以2009年3月31日為評估基準(zhǔn)日評估的資產(chǎn)凈值為基礎(chǔ)確定。考慮到本公司是通過發(fā)行股票募集資金作為收購資金來源，從評估基準(zhǔn)日到實(shí)際交割的期間較長，因此，到本次收購的資產(chǎn)實(shí)際交割時，再專門對漓江大瀑布飯店自評估基準(zhǔn)日到交割審計日的盈虧數(shù)額進(jìn)行交割審計。交易雙方同意：自評估基準(zhǔn)日到交割審計日，漓江大瀑布飯店所產(chǎn)生的盈利或虧損由旅游總公司享有或承擔(dān)；自評估基準(zhǔn)日到交割審計日，漓江大瀑布飯店若發(fā)生虧損，則本次評估凈值扣

26、減虧損的數(shù)額和有關(guān)資產(chǎn)的折舊，為本公司應(yīng)付的最終轉(zhuǎn)讓價款；若漓江大瀑布飯店產(chǎn)生盈利，則本次評估凈值加盈利的數(shù)額再減有關(guān)資產(chǎn)的折舊，為本公司應(yīng)付的最終轉(zhuǎn)讓價款。即最終應(yīng)付轉(zhuǎn)讓價款評估價值評估基準(zhǔn)日到交割審計基準(zhǔn)日期間的盈虧值評估價值增減值在評估基準(zhǔn)日到交割審計基準(zhǔn)日期間的變化。4、債權(quán)債務(wù)的處理本次收購?fù)瓿珊?，漓江大瀑布飯店的全部資產(chǎn)、負(fù)債以及業(yè)務(wù)均由本公司承繼。收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告105、相關(guān)人員安排本次收購?fù)瓿珊?，漓江大瀑布飯店成為本公司的全資下屬公司，為保證業(yè)務(wù)經(jīng)營的連續(xù)性，所涉及的人員全部進(jìn)入本公司。（二）償還漓江大瀑布飯店向中國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的長期貸款20

27、07年4月30日，漓江大瀑布飯店以房產(chǎn)、土地作抵押與中國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行簽訂了為期10年的借款合同，借款金額為35,000萬元，至2009年3月31日借款余額31,000萬元，其中2009年10月漓江大瀑布飯店還將歸還銀行借款500萬元。為此，漓江大瀑布飯店每年需支付銀行貸款利息2000多萬元，高額的財務(wù)費(fèi)用嚴(yán)重制約了漓江大瀑布飯店的效益水平。為減輕漓江大瀑布飯店的債務(wù)負(fù)擔(dān)、改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，充分挖掘漓江大瀑布飯店的盈利能力，本公司擬通過本次發(fā)行募集資金償還漓江大瀑布飯店向中國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的貸款余額30,500萬元或部分貸款余額，具體實(shí)施情況需待募集資金到位后確定。七、收購后的經(jīng)營

28、方針與戰(zhàn)略本次收購?fù)瓿珊螅旖笃俨硷埖陮⒊蔀楣镜娜Y下屬公司，共同整合到公司的一體化經(jīng)營體系中。（1）整合公司的景區(qū)、旅游車、船、飯店等資源，實(shí)施一體化經(jīng)營，提高公司市場競爭力和經(jīng)濟(jì)效益。（2）以漓江大瀑布飯店的品牌、管理經(jīng)驗(yàn)、人力資源為基礎(chǔ)，培育公司的酒店管理模式，逐步打造公司酒店管理品牌。（3）通過產(chǎn)品打包，提供一條龍接待、服務(wù)體系，加強(qiáng)與相關(guān)部門聯(lián)系，進(jìn)一步拓展高端會議、會展、商務(wù)、公務(wù)市場；加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂及其他自主銷售活動，擴(kuò)大散客接待量，進(jìn)一步優(yōu)化飯店客源結(jié)構(gòu)，提高飯店平均房價和附加收入，進(jìn)一步提升飯店經(jīng)濟(jì)效益。（4）本次收購?fù)瓿珊螅緦⒂媱濌懤m(xù)償還漓江大瀑布飯店的銀行貸款，改善

29、飯店資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，逐步降低財務(wù)費(fèi)用；同時進(jìn)一步加強(qiáng)成本費(fèi)用控制，提高經(jīng)營運(yùn)作效率，提升飯店整體盈利水平。收購桂林漓江大瀑布飯店項目可行性分析報告11八、投資效益分析（一）主要依據(jù)和假設(shè)1、2007年漓江大瀑布飯店的平均客房出租率79.51%；受一系列非正常因素影響，2008年平均客房出租率下降為57.93%，預(yù)計2009年平均客房出租率為48%；2010年及之后各年，預(yù)計國際金融危機(jī)影響逐步消除，同時在上海世博會的促動下，境內(nèi)外市場恢復(fù)正常并穩(wěn)步增長，預(yù)計2010年至2013年，平均客房出租率分別為63%、66.74、69.35、71.5。2、2008年飯店平均房價約為556.65元，由于受國際金融危機(jī)影響，商務(wù)、會議及散客等高端市場減少，預(yù)計2009年平均房價為548.1