榆陽區(qū)鴛鴦公園改造拆遷安置房項目可行性研究報告

1、誠 信榆陽區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項目可行性研究報告 目 錄第一部分 總論 1、項目建設(shè)背景42、項目建設(shè)的基本思路43、項目概況54、項目編制依據(jù)與研究范圍6 第二部分 房屋征收拆遷 1、拆遷的必要性研究7 2、拆遷的規(guī)模及還建內(nèi)容7 3、征收拆遷貨幣補償價值7 4、拆遷補償方式：7 5、還建房屋標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計8 6、還建的計劃9第三部分 還建安置房項目10一、開發(fā)項目的市場分析101、榆林市的經(jīng)濟人文環(huán)境與城市概況102、榆林市的國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析103、榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析104、本項目優(yōu)勢分析105、項目的自然條件116、項目環(huán)境影響分析11二、還建安置房項目 111、基本概

2、況112、建設(shè)的原則123、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)134、投資估算155、資金需求與籌措情況17 6、銷售收入估算18三、項目實施方案 18第四部分 鴛鴦湖公園改造項目18第五部分 項目實施盈虧平衡分析18 1、 銷售收入182、 銷售稅金183、利潤測算194、 敏感性分析195、盈虧平衡分析評價結(jié)論20 5.1測算公式： 5.2測算結(jié)果：第五部分 結(jié)論及建議201、結(jié)論202 、建議20榆陽區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項目可行性研究報告第一部分 總論1、項目建設(shè)背景為加快城市建設(shè)步伐，完善城市功能，提高城市品位，切實改善居民居住條件和環(huán)境，依據(jù)市區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃，對鴛鴦湖公園進行改造，根據(jù)房屋征收相關(guān)法規(guī)

3、及補償補助標(biāo)準(zhǔn)，擬定房屋征收與補償方案，以及實施還建房屋項目。2、鴛鴦湖公園改造建設(shè)的基本思路： 依據(jù)市區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃，在規(guī)定的范圍內(nèi)，對鴛鴦湖公園片區(qū)，進行征收改造。一部分土地原用于公園建設(shè)；一部分進行房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)劃主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。以房地產(chǎn)開發(fā)取得的收入彌補鴛鴦湖公園改造建設(shè)和征收還建的成本（高層住宅、低層商業(yè)、辦公用于征收安置，酒店和部分剩余房產(chǎn)出售收入用于公園建設(shè)）。 3、項目概況3.1項目名稱 榆林市榆陽區(qū)鴛鴦湖公園片區(qū)改造項目3.2項目地址 項目位于榆林市城北鴛鴦湖公園片區(qū)，規(guī)劃范圍是由鴛鴦湖北路、賓館北、長城路、紅山路所圍成的區(qū)域。規(guī)劃總用地面積

4、130652.08平方米，其中：安置項目區(qū)規(guī)劃總用地面積50199.08平方米（合計75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計61.07畝）；鴛鴦湖公園規(guī)劃總用地面積80453平方米。3.3項目規(guī)模及內(nèi)容 （1）征收拆遷； 征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個人和單位共272 戶，總征收土地面積約76486.23平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96 平方米；商業(yè)房屋征收面積為20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；征收貨幣補償價值總額約130364.62萬元 （2）房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層

5、住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。開發(fā)建設(shè)規(guī)模為170750.7平方米，容積率3.36，綠化率32.75%（方案二），開發(fā)用地的總成本46859.56萬元。（3）鴛鴦湖公園改造建設(shè)項目鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積80453平方米。總投資概算9644.20萬元。3.4項目計劃建設(shè)期本項目計劃2012年上半年完成整體征收任務(wù)，2012年下半年開始完成返還安置房建設(shè)任務(wù)，征收還建期2年；房地產(chǎn)開發(fā)從2012年下半年起至2015年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)期3.5年。3.5目前工程進展情況（1）已完成安置房項目區(qū)規(guī)劃平面設(shè)計 （2）鴛鴦公園-

6、改造規(guī)劃設(shè)計和概算（3）完成被征收人摸底的基本情況:（4）正在委托被征收房屋的評估。4、項目編制依據(jù)與研究范圍4.1本報告的編制依據(jù)依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：本報告的編制的依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）和國家現(xiàn)行的財稅制度。榆林市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2009.07榆林市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4.2本報告的研究范圍總論房屋征收拆遷項目 安置房建設(shè)項目 鴛鴦湖公園改造建設(shè)項目 實施項目盈虧平衡點分析結(jié)論和建議在此基礎(chǔ)上，考慮項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門

7、審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二部分 房屋征收拆遷1、房屋征收的必要性（略）2、征收規(guī)模及內(nèi)容 征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個人和單位共272戶，總征收土地面積約76486.23平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96 平方米；商業(yè)房屋征收面積為20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；涉及征收個人261戶，總征收面積為43129.813平方米。其中：住宅房屋征收面積為39514.203平方米；商業(yè)房屋征收面積為3615.61平方米。涉及征收單位 11戶，總征收面積為336

8、24.03平方米。其中：住宅房屋征收面積為10181.76平方米；商業(yè)房屋征收面積為 17306.56平方米；辦公房屋征收面積為6135.71平方米； 鴛鴦湖公園娛樂設(shè)施基本情況，有大型設(shè)施項目14個，小型娛樂設(shè)施項目21個（處）。 3、征收貨幣補償價值： 在征收范圍內(nèi)，根據(jù)征收有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本次征收對象實際情況，制定征收評估的基本思路、原則及技術(shù)方法，經(jīng)過粗略測算征收貨幣補償價值人民幣約130364.62 萬元，其中：土地使用權(quán)貨幣補償約115000萬元；建筑物貨幣補償約9440萬元；內(nèi)裝修貨幣補償約2302.62萬元；附屬物貨幣補償約408萬元；其它貨幣補償（搬遷、臨時安置費、非住宅用房停

9、產(chǎn)停業(yè)損失費）2914萬元；鴛鴦湖公園娛樂設(shè)施貨幣補償 300 萬元；征收個人貨幣補償價值人民幣約 萬元，其中：住宅房屋征收貨幣補償價值人民幣約 萬元；商業(yè)房屋征收貨幣補償價值人民幣約 萬元征收單位貨幣補償價值人民幣約 萬元，其中：住宅房屋征收貨幣補償價值人民幣約 萬元；商業(yè)房屋征收貨幣補償價值人民幣約 萬元；辦公房屋征收面積為 平方米；鴛鴦湖公園娛樂設(shè)施貨幣補償價值人民幣約300萬元。 4、征收補償方式： 被征收房屋補償方式為還建房和貨幣補償相結(jié)合， 被征收房屋補償金額按被征收房屋所處區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場價格補償，由有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。貨幣補償房地產(chǎn)價格均價為 元/。 被征收

10、房屋還建房按等價值調(diào)換的原則：即按分戶評估報告確定的舊房補償價格除以已選定的調(diào)換房屋樓層規(guī)定的投資優(yōu)惠價格進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，按單層建筑面積計算購房款。 具體制定還建房相關(guān)規(guī)定： 被征收人在選擇安置戶型時，應(yīng)選擇與等價值調(diào)換單層建筑面積加相差一定投資優(yōu)惠面積（15 m）后相近的戶型房屋。 被征收人所選定戶型的樓層面積小于原房證建筑面積，按原房地產(chǎn)房屋評估價格補償。 被征收人所選定戶型的樓層面積大于原房證建筑面積，超出等價值調(diào)換面積15m以內(nèi)部分按所選調(diào)換房屋樓層投資優(yōu)惠價格自行投資，再超出面積部分按市場優(yōu)惠價格進行投資。 5、安置房屋標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計確定 就地安置房應(yīng)分毛坯房

11、、初裝房。毛坯房標(biāo)準(zhǔn)為：水、電、暖（含暖氣片）、燃氣、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)管線到位，拉毛地面、墻面、頂面刮大白、室外防盜門。初裝房標(biāo)準(zhǔn)為：在毛坯房基礎(chǔ)上增加室內(nèi)房間間隔，配設(shè)普通門；衛(wèi)生間地面、墻面貼瓷磚，安裝坐便器、洗面盆、淋浴噴頭；廚房墻面貼瓷磚，安裝洗菜盆、水龍頭；除衛(wèi)生間外，地面為壓光水泥地面。 選擇毛坯房的，按調(diào)換房屋建筑面積給予被征收人100元/m2的室內(nèi)設(shè)施配套補助款，由被征收人自行配套。選擇初裝房的住戶，不再支付室內(nèi)設(shè)施配套補助款。 戶型單層建筑面積要設(shè)計多檔次不同面積約為：如95 m、115 m、125 m、135 m、140 m，被征收人可根據(jù)應(yīng)調(diào)換面積選擇。 6、還建計劃

12、 還建內(nèi)容：根據(jù)改造規(guī)劃，對征收人采取就地返還的方式安置。返還面積為76753.84平方米，返還戶數(shù)272 戶。 還建的成本 根據(jù)改造項目成本測算及開發(fā)規(guī)模估算。其中：返還總投資為130364.62 萬元。還建方案實施：具體還建方案可以分期實施。第三部分 改造拆遷安置房項目1、開發(fā)項目的市場分析 1.1、榆林市的經(jīng)濟人文環(huán)境與城市概況（略） 1.2、榆林市的國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析（略） 1.3、榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，近年來榆林市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序等方面入手，進一步加強了調(diào)控措施的執(zhí)行

13、力度，使榆林市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定作出了積極貢獻。從長遠發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，榆林市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。隨著國家經(jīng)濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，榆林市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長趨勢。投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 （略） （2）房屋開發(fā)建設(shè)情況 （略）（3）商品房空置情況（略）（4）房屋銷售情況 （略）1.4、項目優(yōu)勢分析1.4.1地塊價值（略）1.4.2交通價值（略）1.4.

14、3規(guī)模優(yōu)勢從項目開發(fā)預(yù)期上看，項目總用地50199.08平方米（合計75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計61.07畝），總建筑面積170750.7平方米。其中：地上建筑面積136875.5平方米；地下車庫面積33875.2平方米，停車總數(shù)776輛，戶數(shù) 545 戶。利用地塊規(guī)模效應(yīng)來提升產(chǎn)品綜合價值，規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢。 1.5、項目的自然條件（略）1.5.1、地形及地震情況本項目所用地塊地勢基本平坦，1.5.2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)條件 （1）工程地質(zhì)條件 （2）水文地質(zhì)條件 （3）項目地點氣候情況1.6、項目環(huán)境影響分析（略）2、改造拆

15、遷安置房項目2.1基本概括（1）、地理位置規(guī)劃區(qū)位于榆林市城北，鴛鴦湖公園北側(cè)，是濱湖公園改造安置居民的主要區(qū)域。（2）規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍是由濱湖北路、古城中路、長城路、紅山路所圍成的區(qū)域。規(guī)劃總用地面積50199.08平方米（合計75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計61.07畝）。（3）、自然條件及分析規(guī)劃區(qū)位于鴛鴦湖北側(cè)，呈不規(guī)則形，沿濱湖北路249.10（225.92）米，沿古城中路245.58（218.60）米，沿長城路182.4（166.63）米，沿紅山路227.55（201.79）米?，F(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)多數(shù)以磚結(jié)構(gòu)平房為主，東西最大高差約6米，整體地勢相對平坦。（4）、總

16、平面設(shè)計（規(guī)劃布局；建筑設(shè)計；戶型設(shè)計；環(huán)境設(shè)計；項目的配套）：規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。 2.2、項目建設(shè)的原則 （1）項目要貫徹“以人為本”的原則。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。 （2）項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。 （3）項目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。 （4）項目要

17、貫徹“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀”的原則。創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、宜人的生活環(huán)境。 （5）、充分結(jié)合規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀條件，以規(guī)劃道路紅線為主要控制界線，容積率最大化布置建筑。 2.3、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)公園改造安置居民區(qū)方案一指標(biāo)建筑面積1總用地面積50199.08 平方米 合75.30畝2凈用地面積40712.43 平方米 合61.07畝3總建筑面積151751.7平方米4地上建筑面積117876.5平方米其中住宅建筑面積48989.9平方米 392戶商業(yè)建筑面積25834.5平方米地下二層商業(yè)建筑面積5658.9平方米辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積21198平方米5地下車庫面積33875

18、.2平方米6建筑密度35.09%7容積率2.98綠化率32.75%9地上車位98輛待添加的隱藏文字內(nèi)容210地下車位678輛方案二指標(biāo)建筑面積1總用地面積50199.08 平方米 合75.30畝2凈用地面積40712.43 平方米 合61.07畝3總建筑面積170750.7平方米4地上建筑面積136875.5平方米其中住宅建筑面積67988.9平方米 545戶商業(yè)建筑面積25834.5平方米地下二層商業(yè)建筑面積5658.9平方米辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積21198平方米5地下車庫面積33875.2平方米6建筑密度35.09%7容積率3.368綠化率32.75%9地上車位98輛

19、10地下車位678輛2.4、投資估算 2.4.1投資估算的依據(jù)（1）陜西省建筑工程、安裝工程計價定額。（2）材料價格及設(shè)備價格采用市場價或市場咨詢價。 2.4.2建設(shè)投資估算本項目工程估算總價值:46859.56萬元（1）建筑工程費:34878.00 萬元（2）設(shè)備及工器具購置費:5432萬元（3）安裝工程費：4871萬元（4）工程建設(shè)其他費用：1538.40萬元（5）預(yù)備費：140.16萬元 2.4.3.投資估算表（1）建筑工程費本項建筑工程費總額估算為 34878.00萬元。如下表所示：建筑工程費估算表序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價（元）合計（萬元）1平場及土石方工程m3183204162

20、93.002地下室土建工程m23280022507380.003地上建筑土建工程m2131626200026352.004室外綠化m212650450569.005小區(qū)道路工程m29487300284.00總計34878.00（2）設(shè)備及工器具購置費本項目的設(shè)備價格均以中國建設(shè)工程造價管理協(xié)會頒發(fā)的“工程建設(shè)全國機電設(shè)備2012年價格匯編”為主，缺項部分采取市場詢價。設(shè)備及工器具購置費估算總額為 5432萬元。如下表所示：設(shè)備工器具購置費估算表序號工程或費用名稱單位單價（元）數(shù)量設(shè)備及工器具購置費（萬元）1電梯制安臺400000 6024002高壓變配電套2000000 24003消防系統(tǒng)m2

21、1316262002632小 計 5432（3）安裝工程費本項目安裝工程費估算總額為 4871萬元。如下表所示：安裝工程費估算表序號工程或費用名稱單位單價數(shù)量安裝工程費（萬元）1室內(nèi)水電安裝工程m218513162624352消防系統(tǒng)安裝工程m212013162615803外線安裝工程m265131626856小 計4871 （4）工程建設(shè)其他費用本項目工程建設(shè)其他費用估算總額為 1538.40 萬元。如下表所示：工程建設(shè)其他費用估算表序號工程或費用名稱其它費用（萬元）備注1征地費2房屋拆遷安置費3建設(shè)單位管理費14632.534工程建設(shè)監(jiān)理費4180.725工程勘察、設(shè)計、可研費9406.6

22、36建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費145.187施工圖設(shè)計文件審查費1.567.778招標(biāo)代理服務(wù)費0.2511.309工程保險費4180.7210建設(shè)項目前期工作咨詢費0.313.55費用小計1538.40（5）預(yù)備費本項目按照陜西省建設(shè)廳制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，計取了3%的預(yù)備費140.16萬元。 2.5、拆遷還建資金需求與籌措情況（略） 2.5.1開發(fā)商自有資金 xxx 萬元；2.5.2項目土地銀行抵押貸款xxx萬元；2.5.3銷售期銷售回款xxx 萬元； 2.6、銷售收入估算 銷售收入的估算分別對住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹慎性原則估算。2.6.1住宅樓

23、收入估算 在住宅樓收入估算時，我們對城區(qū)住宅樓行情進行了調(diào)查情況是：按銷售價位統(tǒng)計，該片區(qū)均價在8500元/平方米以上，按房價分布走勢看，該片區(qū)房價整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。根據(jù)謹慎性原則，本項目住宅樓單價按6500元/平方米估算。2.6.2商鋪銷售收入估算經(jīng)調(diào)查,2012年1月本項目周邊的長城路的商鋪銷售均價為35000元/平方米，新建路商鋪銷售均價為45000元/平方米。按照謹慎性原則，本項目商鋪均價按38000元/平方米估算。2.6.3地下二層商業(yè)銷售收入估算：6000元/平方米。 2.6.4辦公銷售收入估算7500元/平方米。2.6.5酒店銷售收入估算：8000元/平方米。2.6

24、.6地下車位按6500元/平方米估算。 2.6.7銷售收入估算總額 196882.91萬元。（1）住宅樓收入估算：按6500元/平方米，建筑面積67988.9平方米，銷售收入估算為 44192.79萬元 （2）商鋪銷售收入估算：按38000元/平方米，建筑面積25834.5平方米，銷售收入估算為 98171.10萬元 （3）地下二層商業(yè)銷售收入估算按6000元/平方米，建筑面積5658.9平方米，銷售收入估算為 3395.34萬元 （4）辦公銷售收入估算按7500元/平方米，建筑面積16195.2平方米，銷售收入估算為 12146.40萬元 （5）酒店銷售收入估算：按8000元/平方米，建筑面

25、積21198平方米，銷售收入估算為 16958.40萬元 （6）地下車位銷售收入估算：按6500元/平方米，建筑面積33875.2平方米，銷售收入估算為 22018.88萬元3、項目實施方案（略）具體擬定實施進度，原則上進行公開招標(biāo)，有開發(fā)商開發(fā)。第四部分 鴛鴦湖公園改造項目鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積80453平方米?？偼顿Y概算9644.20元。具體內(nèi)容詳見設(shè)計，下附部分相關(guān)表：第五部分 項目實施盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的

26、關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。1、銷售收入本項目銷售收入包括寫住宅、字樓及商業(yè)銷售收入。2、銷售稅金按稅法規(guī)定本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城維稅、教育費附加等，綜合稅率為5.5%。3、利潤測算本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。 4、敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價增加10，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20，則售價的敏感系數(shù)=20/10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中