如何確定房屋是否達(dá)到交付條件1

1、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗(yàn)收備案表房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案?？⒐を?yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤(pán)就是“黑樓”，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，

2、必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6. 實(shí)測(cè)面積登記表要點(diǎn)提示：1. 只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房

3、時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案。它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。4. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu)房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由

4、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文件。“先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1. 檢測(cè)房屋面積：要求開(kāi)發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷(xiāo)售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購(gòu)房者進(jìn)行房屋

5、驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一) 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。2. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開(kāi)發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商簽定書(shū)面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件交房，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違

6、約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)。四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)驗(yàn)房交接表等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無(wú)法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，則如實(shí)記錄下來(lái)，并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在驗(yàn)房交接表中，作為書(shū)面依據(jù)，若開(kāi)發(fā)商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買(mǎi)家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交開(kāi)發(fā)商。3. 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方可協(xié)商解

7、決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過(guò)30天）。4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)，而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語(yǔ)；如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商（除非有明確書(shū)面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問(wèn)題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題，一定

8、要取得證據(jù)，證明不是買(mǎi)房人不按時(shí)收房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。注意事項(xiàng)以下問(wèn)題，購(gòu)房者在買(mǎi)房、收房過(guò)程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類(lèi)的咨詢問(wèn)題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買(mǎi)房相關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)費(fèi)3、買(mǎi)賣(mài)合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問(wèn)題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。繳納時(shí)間：契稅只能在過(guò)戶時(shí)交納特別提示：

9、除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無(wú)權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。2. 公共維修基金此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià) 的2%。特別提示：任何開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開(kāi)發(fā)商，您很可能無(wú)法要回。3、面積測(cè)繪費(fèi)面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi)一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)管

10、理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。二、面積問(wèn)題面積問(wèn)題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)尤其是買(mǎi)期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問(wèn)題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。（一） 存在的問(wèn)題：1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。消費(fèi)者常常因面積問(wèn)題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購(gòu)房人在購(gòu)房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開(kāi)發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測(cè)算

11、房屋面積，是專(zhuān)業(yè)人員的工作，一般購(gòu)房者根本無(wú)法完成。其次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開(kāi)發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購(gòu)房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得購(gòu)房過(guò)程中信息不對(duì)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3，購(gòu)房人可要求退房。

12、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買(mǎi)房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。特別提示：1. 想測(cè)出您買(mǎi)的商品房的真實(shí)面積，首先購(gòu)房者索要出建筑的竣工圖紙，請(qǐng)專(zhuān)家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約

13、定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯

14、間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。特別提示：1

15、. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。售房單位在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷(xiāo)（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3. 其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷(xiāo)售廣告（一）出現(xiàn)問(wèn)題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所”購(gòu)房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)

16、規(guī)劃也是一些開(kāi)發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開(kāi)發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開(kāi)發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決辦法1. 要注意平時(shí)的證據(jù)收集。如買(mǎi)房時(shí)的樓書(shū)、廣告一定保存好，有條件購(gòu)房時(shí)拍下售樓處沙盤(pán)，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋?zhuān)祟?lèi)的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購(gòu)房者一定要盡快跟相關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行”的局面。四、法定退房條件：在房屋驗(yàn)收過(guò)程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件

17、，綜合起來(lái)包括以下幾種：1. 購(gòu)房合同無(wú)效：實(shí)踐中，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。2. 套型誤差導(dǎo)致退房：按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購(gòu)房人可以退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過(guò)3（不含3）的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買(mǎi)家認(rèn)可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買(mǎi)受人有

18、權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收，未取得“三書(shū)一證一表”的樓房，買(mǎi)家可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，購(gòu)房人在以上情況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開(kāi)發(fā)商不同意退房，購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開(kāi)發(fā)商賠償。五、特別建議：可以考慮集體收房。買(mǎi)房過(guò)程中，常常會(huì)涉及到很多專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問(wèn)題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專(zhuān)家的力量解決遇到的所有難題!-收房需要帶的工具：1)1只塑料洗臉盆-

19、用于驗(yàn)收下水管道2)1只小榔頭-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓3)1只塞尺-用于測(cè)裂縫的寬度4)1只5米卷尺-用于測(cè)量房子的凈高5)1只萬(wàn)用表-用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類(lèi)是否暢通6)1只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù)7)1只水筆-用于簽字8)1把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩-用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。最佳收房流程:核驗(yàn)業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書(shū)業(yè)主做綜合驗(yàn)收

20、業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書(shū)面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章?！咎崾尽浚洪_(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)必須為原件而不是復(fù)印件。驗(yàn)房、填寫(xiě)驗(yàn)收記錄和做房屋交接：驗(yàn)完樓后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)住戶驗(yàn)房交接表，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在驗(yàn)房交接表中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過(guò)驗(yàn)收；如有不滿意的地方，可提

21、出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在樓宇驗(yàn)收記錄表中，作為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交開(kāi)發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過(guò)天)。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問(wèn)題嚴(yán)重，對(duì)房屋使用功能影響重大的，可依法追究開(kāi)發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。交費(fèi)筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢(qián)去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢(qián)銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗(yàn)完樓后，開(kāi)發(fā)商一般要求業(yè)主填寫(xiě)住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書(shū)等協(xié)議書(shū)，同時(shí)領(lǐng)取住戶手冊(cè)、服務(wù)指南等各種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送

22、物品。具體過(guò)程如下：1. 去物業(yè)部門(mén)查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：1) 房屋的住宅質(zhì)量保證書(shū)-可帶走2) 住宅使用說(shuō)明書(shū)-可帶走3) 竣工驗(yàn)收備案表4) 面積實(shí)測(cè)表5) 管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))-可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。2. 核實(shí)面積、合同及價(jià)錢(qián)多退少補(bǔ)問(wèn)題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過(guò)5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個(gè)時(shí)間因

23、人而變，時(shí)間為30-40分鐘驗(yàn)收房子看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，小魯提示您:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來(lái)交付，可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)1) 詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；(陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大)【提示】：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門(mén)窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門(mén)窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2) 檢查墻體平整度、是否

24、滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3) 仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況?！咎崾尽浚喝缬锌展?，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。4) 水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二、來(lái)試試排水速度。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通?！咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。5) 驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，

25、分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。6) 驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花?！咎崾尽浚涸谌坑猛晁?，應(yīng)再打開(kāi)水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。7) 核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通

26、常在這方面，應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。8) 測(cè)量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢(qián)去吧；若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了作為業(yè)主，還需要對(duì)房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān)，及時(shí)讓有關(guān)部門(mén)修理和完善。以下是細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門(mén)（包括精裝修的房屋驗(yàn)收）：核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否

27、相符。門(mén)窗1試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活，目測(cè)門(mén)與門(mén)框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門(mén)窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。2門(mén)插是否插入得太少，門(mén)間隙是否太大？（特別是門(mén)鎖的一邊）3門(mén)四邊是否緊貼門(mén)框，門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音？4大門(mén)、房門(mén)的插銷(xiāo)、門(mén)銷(xiāo)是否太長(zhǎng)太緊？5窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。6窗戶玻璃是否完好？7窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶漏水。地板1地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？2地板間隙是否太大？3柚木地板有無(wú)大片黑色水漬？4地腳線接口是否妥當(dāng)，有無(wú)松動(dòng)？5地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？頂棚

28、1頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。2看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專(zhuān)業(yè)稱(chēng)“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。3頂棚有無(wú)水漬、裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。5墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲。6墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾

29、斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕？8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？廚廁1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？2放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？3衛(wèi)生間門(mén)的上下冒頭是否刷油漆？4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水彎。5距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7廚廁潔具有無(wú)裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常

30、，沖廁水箱有無(wú)漏水聲？9浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？10廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。11磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象？12廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗？13大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門(mén)口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。管道，指的是排水/污管道。尤其是陽(yáng)臺(tái)之類(lèi)的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排

31、水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？14自來(lái)水的上水管在過(guò)門(mén)口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。15出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？16自來(lái)水水質(zhì)怎么樣？其他1廚柜柜身有無(wú)變形，壁柜門(mén)是否牢固周正，門(mén)能否順利開(kāi)合？2電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。照明、動(dòng)力閘具應(yīng)分開(kāi)，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷(xiāo)的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開(kāi)；應(yīng)檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視的

32、線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。3供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。4試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)？檢查水、電、煤氣天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用，并查看各種表的實(shí)際度數(shù)。5居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過(guò)，因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺(jué)上的障礙，影響整體感。6陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大。7房間內(nèi)有無(wú)結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類(lèi)似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴

33、)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。8在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管有無(wú)倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，地面的套管應(yīng)高出地面2至3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于14的現(xiàn)象。9供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管。在驗(yàn)收過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問(wèn)題，各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問(wèn)題以書(shū)面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說(shuō)來(lái)，房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影響實(shí)際居住的，除非合同有特別的約定，不然業(yè)主不得拒絕接受開(kāi)發(fā)商的交付，但開(kāi)發(fā)商的維修義務(wù)并不因此而消除。商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)

34、事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！蓖瑫r(shí)國(guó)家對(duì)最低保修期還有詳細(xì)的規(guī)定，所以業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出，要求開(kāi)發(fā)商在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以維修到位。收房時(shí)，留心這些陷井！辛辛苦苦挑選了一套房子，經(jīng)過(guò)了半年多之后，房子終于做好了，可業(yè)主這時(shí)才發(fā)現(xiàn)，收房時(shí)“貓膩”還不少?zèng)]有驗(yàn)收合格證書(shū)房子交得不明不白提醒一：各種收房資料要看齊一些市民反映，由于對(duì)收方程序不太了解，收房時(shí)常碰到這樣的情況：開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)，必須要看開(kāi)發(fā)商是否具備以下文件：一是建筑工程竣工備案表，二是

35、房屋的質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)，三是國(guó)家認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位出具的關(guān)于住房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和公攤面積的報(bào)告。同時(shí)，業(yè)主要查看房屋條件是否與購(gòu)房合同中約定的在出入。如果開(kāi)發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問(wèn)題再也不管提醒二：和開(kāi)發(fā)商共同驗(yàn)收新房不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開(kāi)發(fā)商利用這一條款催促粘主收房，然后對(duì)房屋存在的問(wèn)題就不管不問(wèn)了。這個(gè)時(shí)候，粘主出現(xiàn)問(wèn)題就很難找到開(kāi)發(fā)商。提醒：一定和開(kāi)發(fā)商共同驗(yàn)收新房，有問(wèn)題當(dāng)面注明，并書(shū)面約定開(kāi)發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé)任。收房時(shí)最好和開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購(gòu)買(mǎi)的房屋房屋結(jié)

36、構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門(mén)窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購(gòu)房合同中約定的項(xiàng)目是否符合要求。專(zhuān)家提醒，在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開(kāi)發(fā)商索取單獨(dú)的“二書(shū)”（質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費(fèi)用否則不讓進(jìn)房查看提醒三：簽收房文件時(shí)“留一手”一些小區(qū)交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看，業(yè)主必須把一些配套費(fèi)用交齊后才開(kāi)門(mén)。業(yè)主擔(dān)心，如果先交了錢(qián)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就沒(méi)有什么可以制約開(kāi)發(fā)商的了。提醒：專(zhuān)家建議，在簽合同時(shí)應(yīng)約定，“交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后輸收房手續(xù)?！比绠?dāng)初合同未有約

37、定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“未驗(yàn)房”等字樣，萬(wàn)一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。一表應(yīng)付所有項(xiàng)目所購(gòu)房屋半未備案提醒四：仔細(xì)查看備案表不少業(yè)主收房時(shí)看到了開(kāi)發(fā)商的竣工驗(yàn)收備案表，但卻不知道，自己買(mǎi)的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案，而一些開(kāi)發(fā)商卻用一張備案表來(lái)應(yīng)付所有的項(xiàng)目。提醒：業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡(jiǎn)單地看有沒(méi)有竣工驗(yàn)收備案表，而是要仔細(xì)查看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi)提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費(fèi)一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時(shí)，會(huì)要求粘主先

38、交一年的物業(yè)管理費(fèi)，才能收房。提醒：業(yè)主可拒絕這項(xiàng)要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費(fèi)，業(yè)主還未驗(yàn)房，這個(gè)時(shí)候還沒(méi)享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費(fèi)。發(fā)生面積誤差怎么辦在商品房買(mǎi)賣(mài)中，應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并注上房屋交付時(shí)的實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與合同約定面積發(fā)生誤差時(shí)的處理辦法，以保證一旦發(fā)生面積誤差時(shí)，可以按照合同來(lái)解決。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受

39、人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。延遲交付問(wèn)題如何解決律師提醒：對(duì)于普通業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功夫，隨后，清楚地了解在整個(gè)的交付環(huán)節(jié)中如何正確應(yīng)對(duì)，如何做好相關(guān)證據(jù)的固定或保全，這樣即便與開(kāi)發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。第一，要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否延期交房。

40、由于消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往都會(huì)約定逾期交房違約金的賠償問(wèn)題，所以，開(kāi)發(fā)商通知交房時(shí)業(yè)主要留心開(kāi)發(fā)商交付的時(shí)間，以確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否違約。建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn)明確了開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示工程竣工時(shí)間，業(yè)主在簽訂合約時(shí)可以對(duì)照前述竣工時(shí)間計(jì)算出開(kāi)發(fā)商在合同中應(yīng)當(dāng)交付房屋的時(shí)間，如兩個(gè)時(shí)間相差懸殊，則必有一時(shí)間為虛假承諾，業(yè)主可以在簽約前就此向開(kāi)發(fā)商要求加大違約責(zé)任的力度。第二，要留心相應(yīng)的配套設(shè)施是否到位。很多涉房案件起因于配套設(shè)施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所約定的配套設(shè)施的數(shù)量、種類(lèi)、質(zhì)量、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要以國(guó)家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準(zhǔn)；另外，配套設(shè)施是否按期

41、、按時(shí)交付的違約責(zé)任的承擔(dān)也是由雙方的合同約定，因此，業(yè)主在接收房屋前要實(shí)地考察配套設(shè)施的到位情況，如果交付情況與合同約定不符且足以影響業(yè)主的正常生活，業(yè)主可以按照合同約定或根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)為房屋尚不具備交付的條件，有權(quán)拒絕接受開(kāi)發(fā)商的交付。 螅芄膈袃螅肄莄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆螁肀蒁螆袀膂芃螞衿芅葿薈衿羄節(jié)蒄袈膇蕆蒀袇艿莀蝿袆罿薅蚅裊肁莈薁襖膃薄蕆羄芆莇螅羃羅腿蟻羂肈蒞薇羈芀膈薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芆芄薀肇羆蒀蒆肆肈節(jié)螄肅膁蒈蝕肄螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁

42、羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅

43、芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆

44、肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆

45、罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀

46、膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆羆罿莆螈衿羋蒞蒈螞膄莄薀袇肀莃螞蝕羆蒃莂袆袂蒂蒄蚈膀蒁薇襖肆蒀蝿蚇肂葿葿羂羈蒈薁螅芇蕆蚃羀膃蕆螆?bào)菜B蒅罿羅膂薈螂袁膁蝕羇艿膁葿螀膅膀薂肅肁腿蚄袈羇膈螆蟻芆膇蒆袆膂膆薈蠆肈芅蟻裊羄芅莀蚈袀芄薃袃艿芃蚅螆膅節(jié)螇羈肁芁蕆螄羆芀蕿羀袂荿螞螂膁荿莁羈肇莈蒄螁羃莇蚆葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇

47、莇蚇螃肀莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇莇蚇螃肀莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇莇蚇螃肀莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)

48、蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇莇蚇螃肀莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇莇蚇螃肀莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆

49、蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇莇蚇螃肀莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇莇蚇螃肀莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇莇蚇螃肀

50、莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇莇蚇螃肀莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆螀肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁薃襖罿芇蕿袃膂聿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆袀肆莃薅衿膈膆蒁羈袈莁莇薅羀膄芃薄膂莀螞薃袂芃薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅芇莇蚇螃肀莃蚆羅莆蟻蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃蒆膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆

51、罿膀蒞蚃裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅薄薂袈芅芄螇螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄螀羈莃薇蚆羇薅螂肅羆芅蚅羈羅莇袁袇羄葿蚃螃羃薂蒆肁羂芁螞羇肂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀芆蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肆節(jié)蕿螂膆蒞螅蚈膅蕆薈羆膄膇螃袂膃荿薆袈膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿膀蒞蚃裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅薄薂袈芅芄螇螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄螀羈莃薇蚆羇薅螂肅羆芅蚅羈羅莇袁袇羄葿蚃螃羃薂蒆肁羂芁螞羇肂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀芆蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肆節(jié)蕿螂膆蒞螅蚈膅蕆薈羆膄膇螃袂膃荿薆袈膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿膀蒞蚃裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅薄薂袈芅芄螇螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄

52、螀羈莃薇蚆羇薅螂肅羆芅蚅羈羅莇袁袇羄葿蚃螃羃薂蒆肁羂芁螞羇肂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀芆蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肆節(jié)蕿螂膆蒞螅蚈膅蕆薈羆膄膇螃袂膃荿薆袈膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿膀蒞蚃裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅薄薂袈芅芄螇螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄螀羈莃薇蚆羇薅螂肅羆芅蚅羈羅莇袁袇羄葿蚃螃羃薂蒆肁羂芁螞羇肂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀芆蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肆節(jié)蕿螂膆蒞螅蚈膅蕆薈羆膄膇螃袂膃荿薆袈膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿膀蒞蚃裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅薄薂袈芅芄螇螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄螀羈莃薇蚆羇薅螂肅羆芅蚅羈羅莇袁袇羄葿蚃螃羃薂蒆肁羂芁螞羇肂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀芆蒃螅聿莈螈

53、肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肆節(jié)蕿螂膆蒞螅蚈膅蕆薈羆膄膇螃袂膃荿薆袈膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿膀蒞蚃裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅薄薂袈芅芄螇螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄螀羈莃薇蚆羇薅螂肅羆芅蚅羈羅莇袁袇羄葿蚃螃羃薂蒆肁羂芁螞羇肂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀芆蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肆節(jié)蕿螂膆蒞螅蚈膅蕆薈羆膄膇螃袂膃荿薆袈膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿膀蒞蚃裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅薄薂袈芅芄螇螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄螀羈莃薇蚆羇薅螂肅羆芅蚅羈羅莇袁袇羄葿蚃螃羃薂蒆肁羂芁螞羇肂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀芆蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肆節(jié)蕿螂膆蒞螅蚈膅蕆薈羆膄膇螃袂膃荿薆袈膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿膀蒞蚃

54、裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅薄薂袈芅芄螇螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄螀羈莃薇蚆羇薅螂肅羆芅蚅羈羅莇袁袇羄葿蚃螃羃薂蒆肁羂芁螞羇肂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀芆蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肆節(jié)蕿螂膆蒞螅蚈膅蕆薈羆膄膇螃袂膃荿薆袈膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿膀蒞蚃裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅薄薂袈芅芄螇螄芄莆薀肂芃葿螆羈莂薁蕿襖莁芁螄螀羈莃薇蚆羇薅螂肅羆芅蚅羈羅莇袁袇羄葿蚃螃羃薂蒆肁羂芁螞羇肂莄蒅袃肁蒆蝕蝿肀芆蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肆節(jié)蕿螂膆蒞螅蚈膅蕆薈羆膄膇螃袂膃荿薆袈膂蒁袂螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿膀蒞蚃裊艿蒈蒅螁羋膇蟻蚇芇芀蒄肆芆蒂蠆羂芅羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羈芇螄蚃膇膃莀螅羀

55、腿荿羈芅蕆荿蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅莆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃罿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁蕆蒁袃羄莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿?zāi)h蒞薆螁聿芁薅襖芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆?shì)芟娧U膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羈芇螄蚃膇膃莀螅羀腿荿羈芅蕆荿蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅莆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃罿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁蕆蒁袃羄莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿?zāi)h蒞薆螁聿芁薅襖芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆?shì)芟娧U膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羈芇螄蚃膇膃莀螅羀腿荿羈芅蕆荿蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅莆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃罿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁蕆蒁袃羄

56、莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿?zāi)h蒞薆螁聿芁薅襖芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆?shì)芟娧U膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羈芇螄蚃膇膃莀螅羀腿荿羈芅蕆荿蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅莆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃罿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁蕆蒁袃羄莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿?zāi)h蒞薆螁聿芁薅襖芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆?shì)芟娧U膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羈芇螄蚃膇膃莀螅羀腿荿羈芅蕆荿蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅莆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃罿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁蕆蒁袃羄莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿?zāi)h蒞薆螁聿芁薅襖芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈

57、膄蟻薀肄肀蝕螞袆?shì)芟娧U膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羈芇螄蚃膇膃莀螅羀腿荿羈芅蕆荿蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅莆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃罿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁蕆蒁袃羄莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿?zāi)h蒞薆螁聿芁薅襖芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆?shì)芟娧U膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羈芇螄蚃膇膃莀螅羀腿荿羈芅蕆荿蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅莆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃罿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁蕆蒁袃羄莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿?zāi)h蒞薆螁聿芁薅襖芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆?shì)芟娧U膂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆蚆蝿羃蒅蚅袁膈莁螅羄羈芇螄蚃膇膃莀螅羀腿荿羈芅蕆荿蚇肈莃莈螀芃艿莇袂肆膅莆羄衿蒄蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃罿肅節(jié)蒃蚈袆膈蒂螁膁蕆蒁袃羄莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄薈螇膈肀薇袀羀荿薇蕿?zāi)h蒞薆螁聿芁薅襖芄膇薄羆肇蒆薃蚆袀莂薂螈肅羋蟻袀袈膄蟻薀肄肀蝕螞袆?shì)芟娖P薅螇肁莀莇蚃肀聿薃蕿聿膂莆袇膈芄薁螃膇莆莄蠆膆肆蕿薅螃羋莂薁螂莀蚈袀螁肀蒀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蠆袆莁蒅蚅裊肁莈薁襖膃薄衿袃芆莆螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蕿螈羈膄蒁蚄羈芆蚇薀羇荿蒀袈羆肈節(jié)螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肂膅艿袁肂芇薅螇肁莀莇蚃肀聿薃蕿聿膂莆袇膈芄薁螃膇莆莄蠆膆肆蕿薅螃羋莂薁螂莀蚈袀螁肀蒀