長沙河西商業(yè)體分析報告(2016年)

1、長沙河西商業(yè)體分析報告 2016.07 2. Automobile steel market analysis 目目 錄錄 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 二、已建成商業(yè)體分析 三、總結(jié)與預(yù)測 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 （一）交通規(guī)劃 序號序號縱向主干道縱向主干道橫向主干道橫向主干道 1瀟湘大道梅西湖大道-金星路 2雷鋒大道岳麓大道 3東方紅路金洲大道 4雷高路楓林路 5黃橋大道學(xué)士路 6含浦大道洋湖大道 7望雷大道蓮坪大道 1. 公路交通規(guī)劃 河西公路規(guī)劃以七縱七橫為主干道，輔 以銀盆路、銀杉路、麓山路、麓景路、麓谷 大道、麓云路、麓松路、咸嘉湖路、茶子山 路、杜鵑路等構(gòu)成密集公路網(wǎng)絡(luò)。

2、注：數(shù)據(jù)主要來源于長沙市城市總體規(guī)劃(2003-2020)(2014年修訂)、 長沙市城市總體規(guī)劃(2010-2030) 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 （一）交通規(guī)劃 Data source: NBSC 序號序號類型類型線路線路河西主要途經(jīng)河西主要途經(jīng)狀態(tài)狀態(tài) 1 地鐵地鐵 2號線梅西湖大道、汽車西站、楓林一路 已通車至梅 溪湖西 24號線銀杉路、瀟湘北路、銀盆南路、望月湖、麓山路、阜埠河路2019年通車 33號線阜埠河路、靳江路、陽光100、洋湖公園2018年通車 46號線桐梓坡路全線規(guī)劃中 59號線金星路、西二環(huán)、洋湖公園規(guī)劃中 6 城際城際 長株潭城 際 金橋、尖山、市政府、濱江新城四站 西段20

3、17年 通車 7長潭城際金橋、雷鋒鎮(zhèn)、環(huán)湖東路、含浦、大王山規(guī)劃中 8 有軌有軌 電車電車 T1線及支 線 梅溪湖國際新城至濱江新城：梅溪湖國際新城至濱江新城：走向為楓林路望岳路杜鵑 路銀杉路；紅楓路松柏路梧桐路梅溪路金星大道 2019年通車 9T2線 雷鋒鎮(zhèn)至大王山：雷鋒鎮(zhèn)至大王山：西二環(huán)麓山南路清水路靳江路瀟 湘中路中央大道公交路洋湖大道瀟湘南路清風(fēng)南路 規(guī)劃中 10T6線 金橋樞紐至麓谷：金橋樞紐至麓谷：黃金西路馬橋河路青山路東方紅 路岳麓大道麓谷大道文化藝術(shù)中心站 規(guī)劃中 2. 軌道交通規(guī)劃 河西軌道交通以有軌電車快速連通河西區(qū)內(nèi)、地鐵連通長沙河?xùn)|與河西南北、城 際鐵路連通長沙周邊城市

4、。金橋樞紐為湘江新區(qū)遠期軌道交通新中心樞紐。 注：數(shù)據(jù)主要來源于長沙市交通運輸局 河西軌道交通主要沿桐梓坡路、楓林路、梅溪湖路、銀盆路、瀟湘大道，遠期拓展 金星大道、杜鵑路、青山路、雷高路、西二環(huán)、西三環(huán)（繞城高速），連接坪塘、含浦。 注：數(shù)據(jù)主要來源于長沙市交通運輸局 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 （二）商業(yè)規(guī)劃 Data source: NBSC 未來河西主要為十大商業(yè)中心（商圈），其中 1. 溁灣鎮(zhèn)和望城坡為老商圈， 2. 金星、濱江新城和梅溪湖為未來主力商圈， 3. 東方紅麓谷和信息產(chǎn)業(yè)園為近期擬建商圈， 4. 雷鋒鎮(zhèn)、洋湖垸和坪塘商圈均為遠期規(guī)劃。 序號序號名稱名稱位置位置規(guī)劃狀態(tài)規(guī)劃狀態(tài) 1

5、溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心溁灣鎮(zhèn)已建 2望城坡商業(yè)中心望城坡商業(yè)中心汽車西站已建 3金星商業(yè)中心金星商業(yè)中心金星大道已建 4濱江新城商業(yè)中心濱江新城商業(yè)中心濱江新城在建 5梅溪湖商業(yè)中心梅溪湖商業(yè)中心梅溪湖在建 6東方紅路麓谷商業(yè)中心東方紅路麓谷商業(yè)中心 東方紅路中段 兩廂 擬建 7信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心信息產(chǎn)業(yè)園擬建 8雷鋒鎮(zhèn)商業(yè)中心雷鋒鎮(zhèn)商業(yè)中心雷鋒鎮(zhèn)遠期 9洋湖垸商業(yè)中心洋湖垸商業(yè)中心洋湖垸遠期 10坪塘商業(yè)中心坪塘商業(yè)中心坪塘遠期 注：數(shù)據(jù)主要來源于長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(2005-2020)(2011年修訂），大學(xué)城商圈不在規(guī)劃之列 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 （二）商業(yè)

6、規(guī)劃 1. 溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心 序序 號號 商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱 商業(yè)面商業(yè)面 積積 狀態(tài)狀態(tài) 1通程商業(yè)廣場 6.6萬平 米 已建 2 指南針商業(yè)廣 場 3.4萬平 米 已建 3 新外灘商業(yè)中 心 1.1萬平 米 已建 4綠地湖湘中心 36萬平米 在建， 2016年開 業(yè) 5新民路商業(yè)街500米已建 溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心為河西最老商圈，建設(shè)中的綠地湖湘中心將是該商圈的強力增長點。 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 （二）商業(yè)規(guī)劃 2. 望城坡商業(yè)中心 序序 號號 商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱商業(yè)面積商業(yè)面積狀態(tài)狀態(tài) 1時代廣場2.8萬平米已建 2西站-西中心11萬平米已建 3達美D6區(qū)10萬平米已建 4 楓林路都市風(fēng)尚 街

7、 2000米已建 望城坡商業(yè)中心早期以家具、裝飾、建材 為主，交通便利。時代廣場和人人樂開業(yè)后， 購物人流增強。西中心開業(yè)后，暫無新項目。 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 （二）商業(yè)規(guī)劃 3. 金星商業(yè)中心 序序 號號 商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱商業(yè)面積商業(yè)面積狀態(tài)狀態(tài) 1步步高廣場10萬平米已建 2王府井8.3萬平米已建 3湘騰商業(yè)廣場3.4萬平米已建 4宇陽西海廣場4.5萬平米停工 金星商業(yè)中心近年逐步成長為河西人氣最 旺的商圈。除停工中的宇陽西海廣場外，暫無 規(guī)劃建設(shè)中的項目。 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 （二）商業(yè)規(guī)劃 4. 濱江新城商業(yè)中心 序序 號號 商業(yè)體名商業(yè)體名 稱稱 商業(yè)面商業(yè)面 積積 狀態(tài)狀態(tài) 1

8、奧克斯廣場 15萬平米已建 2 綠地中央廣 場 2.59萬平 米 已建 3漁人碼頭5萬平米已建 4紅星美凱龍 11萬平方已建 5世貿(mào)柏翠灣2萬平米在建 6保利西海岸 48萬平米在建 濱江新城商業(yè)中心作為河西 規(guī)劃中高檔綜合商務(wù)區(qū)，人氣僅 次于金星商圈，建設(shè)中的世貿(mào)柏 翠灣和保利西海岸潛力巨大。 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 （二）商業(yè)規(guī)劃 5. 梅溪湖商業(yè)中心 序號序號1234567 商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱 東方國際商 業(yè)街區(qū) 梅溪湖金茂 匯 騎龍大街 晟通牡丹 舸國際總部 中心 華潤萬家購 物中心 羅馬商業(yè)廣 場 步步高梅溪 湖新天地 狀態(tài)狀態(tài)在建 在建，15萬 平米，計劃 2016年開業(yè) 停工中，12

9、 萬平米 在建，8萬 平米 在建，15萬 平米 已建，6萬 平米 已建,30萬 平米 梅溪湖商業(yè)中心作為未來長沙的商業(yè)副中心，建設(shè)規(guī)模最大。目前已確定的商 業(yè)體東方國際、騎龍大街、晟通牡丹舸、金茂匯正在緊張建設(shè)中。 一、商業(yè)與交通規(guī)劃 6. 東方紅麓谷、信息產(chǎn)業(yè)園、雷鋒鎮(zhèn)、洋湖垸、坪塘商業(yè)中心 序號序號商圈商圈商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱商業(yè)面積或長度商業(yè)面積或長度狀態(tài)狀態(tài) 1 東方紅麓谷 天元七彩mall8.6萬平米已建 2保利商業(yè)綜合體16.5萬平米在建 3信息產(chǎn)業(yè)園瀟湘奧林匹克3萬平米在建 3雷鋒鎮(zhèn)雷鋒路購物中心15萬平米規(guī)劃 4洋湖垸洋湖垸百貨店3萬平米規(guī)劃 5坪塘坪塘百貨店3萬平米規(guī)劃 （二

10、）商業(yè)規(guī)劃 東方紅麓谷商業(yè)中心規(guī)劃為河西商業(yè)副中心，目前除保利商業(yè)綜合體在建外， 其余商業(yè)項目暫不明朗； 信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心依托科技創(chuàng)業(yè)園人氣，目前主要是瀟湘奧林匹克、榮盛花 語與寫字樓底層商業(yè)，暫無大型商家入駐規(guī)劃； 雷鋒鎮(zhèn)商業(yè)中心處于近期規(guī)劃中，洋湖垸和坪塘商業(yè)中心為遠期規(guī)劃，暫無具 體項目。 二、已建成商業(yè)體分析 二、已建成商業(yè)體分析 （一）現(xiàn)有商業(yè)體 Data source: NBSC 序號序號商圈商圈商業(yè)體商業(yè)體位置位置商業(yè)面積商業(yè)面積主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)百勝百勝 1 溁灣鎮(zhèn)溁灣鎮(zhèn) 商業(yè)中商業(yè)中 心心 通程商業(yè)廣場麓山路與楓林路東南角6.6萬平米百貨 肯德基1、 必勝客1、 2指南針商業(yè)

11、廣場 楓林一路溁灣鎮(zhèn)地鐵站對 面 3.4萬平米百貨 3新外灘溁灣路與銀盆南路東北角 1.1萬平米商業(yè)街 4 新民路旅游風(fēng)情 街 新民路500米餐飲 5 望城坡望城坡 商業(yè)中商業(yè)中 心心 時代廣場玉蘭路與桐梓坡路西北角 2.8萬平米購物/餐飲/娛樂肯德基1 6長沙西中心楓林路與西二環(huán)西南角11萬平米購物/寫字樓/酒店肯德基1 7 達美D6區(qū)萬秀街 區(qū) 迎春路與西二環(huán)西南角10萬平米 住宅/酒店/寫字樓/商 業(yè)街 8 楓林路都市風(fēng)尚 街 楓林路2000米購物/餐飲/住宅/娛樂 1. 老商圈溁灣鎮(zhèn)與望城坡 通程商業(yè)廣場、時代廣場人氣旺，經(jīng)營情況優(yōu)良，分布肯德基與必勝客各一家； 達美D6區(qū)與新外灘主要

12、吸納本小區(qū)住戶購買力，經(jīng)營情況一般； 指南針商業(yè)廣場運營能力較差，經(jīng)營情況較差； 西中心剛剛開業(yè)，營業(yè)能力與人氣有待觀察，經(jīng)營情況尚可。 二、已建成商業(yè)體分析 （一）現(xiàn)有商業(yè)體 序號序號 所屬商所屬商 圈圈 商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱位置位置商業(yè)面積商業(yè)面積主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)百勝百勝 9 金星商業(yè)金星商業(yè) 中心中心 金星步步高 廣場 金星路與桐梓 坡路東北角 10萬平米購物/餐飲/娛樂 10 王府井商業(yè) 廣場 金星路與桐梓 坡路西北角 8.3萬平米購物/餐飲/娛樂/寫字樓 11 湘騰商業(yè)廣 場 金星步步高北 側(cè) 3.4萬平米公寓/住宅/寫字樓/購物 肯德基1、 必勝客1 12 濱江新城濱江新城 商業(yè)中

13、心商業(yè)中心 河西奧克斯 廣場 岳麓大道與銀 盆南路東南角 15萬平米 住宅/公寓/寫字樓/購物 /餐飲/娛樂 肯德基1、 必勝客1 13 綠地中央廣 場 岳麓大道與銀 盆南路西北角 2.59萬平米 寫字樓/住宅/酒店式公 寓/購物 14漁人碼頭 瀟湘北路與岳 麓大道東北角 5萬平米 高端餐飲/娛樂/購物/休閑 旅游 15紅星美凱龍 岳麓大道與岳 華路東北角 11萬平米 家具/建材/飾品/軟裝/基 材等 16 梅溪湖商梅溪湖商 業(yè)中心業(yè)中心 羅馬商業(yè)廣 場 楓林三路與麓 云路西北角 6萬平米 購物/餐飲/住宅/公寓/ 酒店 17 步步高梅溪 湖新天地 楓林三路與東 方紅路西南角 30萬平米 購物

14、/餐飲/娛樂/酒店/ 寫字樓/住宅/公寓 2. 新興商圈金星、濱江新城與梅溪湖 除羅馬商業(yè)廣場經(jīng)營一般外，其余商業(yè)體均表現(xiàn)優(yōu)秀。金星與濱江均有百勝。 二、已建成商業(yè)體分析 序號序號 所屬商所屬商 圈圈 商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱位置位置 商業(yè)面商業(yè)面 積積 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)百勝百勝 18 東方紅路東方紅路 麓谷麓谷 天元七彩mall文軒路與麓松路東南角8.6萬平米 購物/餐飲/ 數(shù)碼/娛樂 19保利麓谷林語 麓松路與桐梓坡路東北角 2.64萬平 米 住宅/購物/ 餐飲/休閑 肯德基 1 20 大學(xué)城商大學(xué)城商 圈圈 步步高生活廣 場 西二環(huán)與含浦大道西南角8萬平米 購物/餐飲/ 數(shù)碼/娛樂 21 漁

15、灣碼頭時尚 商業(yè)廣場 麓山南路與阜埠河路西南 角 1萬平米 購物/餐飲/ 娛樂 肯德基 1 22麓南商業(yè)廣場 麓山南路與清水路東南角1萬平米 購物/餐飲/娛 樂 肯德基 1 23 麓山南路文化 創(chuàng)意街 麓山南路2000米文化旅游 24 阜埠河路時尚 藝術(shù)街 阜埠河路1000米文化用品 （一）現(xiàn)有商業(yè)體 3. 社區(qū)商圈東方紅麓谷與大學(xué)城 東方紅麓谷各商業(yè)體均只吸納周邊小區(qū)居民或校園師生購物，經(jīng)營一般，有百勝； 大學(xué)城各商業(yè)體主要吸納周邊校園與宿舍師生購物休閑，客流多，經(jīng)營好，有百勝。 二、已建成商業(yè)體分析 （二）各商業(yè)體比較 天元七彩mall 指南針商業(yè)廣場 新外灘商業(yè)街 達美D6區(qū)萬秀街區(qū) 羅

16、馬商業(yè)廣場 梅溪湖步步高 麓南商業(yè)廣場 綠地中央廣場 時代廣場 漁人碼頭 紅星美凱龍 王家灣步步高 湘騰商業(yè)廣場 長沙西中心 漁灣碼頭時尚商業(yè)廣場 金星王府井 通程商業(yè)廣場 河西奧克斯廣場 金星步步高 未來性（發(fā)展?jié)摿Γ┻\營能力（現(xiàn)狀） 1. 運營能力（現(xiàn)狀） 前三強為：金星步步高、河 西奧克斯廣場、通程商業(yè)廣場 后三為：天元七彩mall、指 南針商業(yè)廣場、新外灘商業(yè)街 2. 未來性（潛力） 由于濱江新城與梅溪湖商圈 為未來河西兩個最大的商業(yè)中心， 因此該區(qū)域內(nèi)商業(yè)體潛力最大 前三強為：梅溪湖步步高、 漁人碼頭、河西奧克斯廣場 后三為：天元七彩mall、新 外灘商業(yè)街、指南針商業(yè)廣場、 二、已

17、建成商業(yè)體分析 （二）各商業(yè)體比較 序號序號商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢運營能力運營能力未來性未來性 1 溁灣鎮(zhèn)通程商溁灣鎮(zhèn)通程商 業(yè)廣場、指南業(yè)廣場、指南 針商業(yè)廣場、針商業(yè)廣場、 新外灘商業(yè)中新外灘商業(yè)中 心心 河西老牌商圈、河西曾 經(jīng)唯一商圈，緊鄰岳麓 山景區(qū)，能吸引部分游 客消費人群 大學(xué)城商業(yè)的 發(fā)展，分流了 部分師生客流 通程商業(yè)廣場 人流量較好、 新外灘和指南 針人氣較差 隨著綠地湖湘 中心的開業(yè)， 人氣會有所提 升 2漁人碼頭漁人碼頭 具有江景優(yōu)勢；濱江新 城橋頭堡，長沙未來發(fā) 展重要區(qū)域 僅瀟湘大道可 到達，過銀盆 嶺大橋無法直 達，不利于人 氣聚集 避開了購物競 爭

18、，特色餐飲 娛樂吸引力較 大，人氣逐漸 增大 濱江新城逐步 開發(fā)中，人氣 將更加旺盛 3奧克斯廣場奧克斯廣場 濱江新城唯一成熟成熟的大 型綜合購物商場和橋頭 堡，交通方便 與成熟的金星 商圈較近，競 爭較大 運營較好，人 流量大 濱江新城逐步 開發(fā)中，未來 4號線與6號線 在此交匯，潛潛 力巨大力巨大 1. 溁灣鎮(zhèn)、濱江新區(qū)商圈 運營能力較好的商業(yè)體為：通程商業(yè)廣場廣場、漁人碼頭與奧克斯廣場； 未來較有前途的商業(yè)體為：漁人碼頭與奧克斯廣場。 二、已建成商業(yè)體分析 （二）各商業(yè)體比較 序號序號商業(yè)體名稱商業(yè)體名稱優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢運營能力運營能力未來性未來性 4 金星步步高、金星步步高、 王府井、

19、湘王府井、湘 騰商業(yè)廣場騰商業(yè)廣場 已基本成熟基本成熟的河 西新商業(yè)中心， 吸引岳麓山以北 大部分區(qū)域客流 臨近的濱江新城 奧克斯、梅溪湖 逐步崛起，未來 將分流眾多客流 人流量最大， 目前河西最旺 盛商圈 商圈已成熟，排 名已到達最頂峰， 缺乏上升空間， 領(lǐng)導(dǎo)地位未來將 逐步被梅溪湖和 濱江新城取代 5 步步高梅溪步步高梅溪 湖新天地湖新天地 河西最大商業(yè)體， 梅溪湖最具吸引 力購物中心，承 載梅溪湖、麓谷 及雷鋒鎮(zhèn)客流 周邊配套商業(yè)及 住宅區(qū)不成熟、 目前輻射人口較 少 目前河西商業(yè) 面積最大商城， 剛剛開業(yè)，運 營能力有待觀 察 處于梅溪湖一期、 二期、東方紅商 圈、雷鋒鎮(zhèn)商圈 交匯處，

20、未來潛 力最大 6 西中心、達西中心、達 美美D6D6區(qū)、時區(qū)、時 代廣場代廣場 依靠西站樞紐帶 來的流動客戶群 及周邊住戶，有 較穩(wěn)定的客流 缺乏發(fā)展?jié)摿Γ?周邊的金星商圈 分流大部分附近 居民客流，梅溪 湖崛起后將進一 步分流 時代廣場運營 能力尚可，人 氣比較旺盛， 達美運營一般， 西中心剛開業(yè) 待觀察 達美臨梅溪湖， 未來有望受梅溪 湖發(fā)展帶動，時 代廣場已飽和， 西中心有一定潛 力 1. 金星、梅溪湖、望城坡商圈 運營能力較好的商業(yè)體為：金星步步高、王府井、步步高梅溪湖新天地、時代廣場； 未來較有前途的商業(yè)體為：步步高梅溪湖新天地、西中心。 三、總結(jié)與預(yù)測 三、總結(jié)與預(yù)測 河西商圈的

21、現(xiàn)狀可總結(jié)為 2個老商圈（溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心與望城坡商業(yè)中心），綠地湖湘中心和西站西中心將是 兩個商圈的主要商業(yè)體； 1個主力核心商圈（金星商業(yè)中心），步步高與王府井雙引擎； 2個未來大型商圈（濱江新城商業(yè)中心與梅溪湖商業(yè)中心），均有多個引擎商業(yè)體。 目前濱江商業(yè)中心主要為奧克斯廣場為代表的購物龍頭和以漁人碼頭為代表的餐飲娛樂 龍頭，梅溪湖商業(yè)中心目前多個大型項目在建，目前營業(yè)的商業(yè)體以步步高為代表； 1個文化商圈（大學(xué)城商圈），以麓山南路、漁灣碼頭時尚商業(yè)廣場、麓南商場和萬 家灣步步高生活廣場為代表； 2個近期規(guī)劃商圈（東方紅麓谷商業(yè)中心與信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心），目前尚無成熟 商業(yè)項目，依賴保利麓谷林語、瀟湘奧林匹克花園、榮盛花語馨苑為主要樓盤； 3個遠期規(guī)劃商圈（雷鋒鎮(zhèn)商業(yè)中心、洋湖垸商業(yè)中心與坪塘商業(yè)中心），暫無規(guī) 劃項目。 （一）總結(jié) 三、總結(jié)與預(yù)測 1. 未來幾年各商圈發(fā)展趨勢 商業(yè)中心定位主力商業(yè)體未來變化發(fā)展 銀灣鎮(zhèn)商 業(yè)中心 綜合性、 老商圈 綠地湖湘中心、 通程商業(yè)廣場 發(fā)展空間有限，未來可能向北拓展望月