百庫基地整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案

1、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)方案北京xxxxxxxxxxxxx有限公司 百庫基地項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)方案 前言 我公司非常看重本項(xiàng)目，也完全有足夠的信心和實(shí)力將本項(xiàng)目打造成為北京市最集中，最有商業(yè)魅力的全新的品牌化金典百貨庫房。我公司的項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)召開專業(yè)會(huì)議，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)研和充分論證，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)運(yùn)行狀況，周邊商業(yè)氛圍及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)進(jìn)行全面的分析研究總體考量并在聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，形成了百庫基地的運(yùn)營(yíng)基本思路。本報(bào)告書共分為九個(gè)部分：第一部分 北京xxxxxxxxxxx有限公司第二部分 項(xiàng)目概括及swot分析第三部分 項(xiàng)目定位所考量的因素第四部分 項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第五部分 項(xiàng)目的規(guī)劃布局第六部

2、分 項(xiàng)目的目標(biāo)品類計(jì)劃第七部分 項(xiàng)目存在問題與風(fēng)險(xiǎn)的提示第八部分 項(xiàng)目個(gè)階段主要工作計(jì)劃第九部分 我們的目標(biāo)和信心 第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司簡(jiǎn)介公司概況： 北京xxxxxxxxxxx有限公司是一家綜合性大型商業(yè)公司，集中了目前商業(yè)領(lǐng)域的各種經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)過有效的組合，成功的建立了以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，貿(mào)易為補(bǔ)充的新型經(jīng)營(yíng)模式。同時(shí)，預(yù)備打造一個(gè)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的服裝百貨，家居家飾，建材電子商務(wù)平臺(tái)機(jī)構(gòu)，公司致力于把傳統(tǒng)的服裝百貨產(chǎn)品的銷售與發(fā)展迅速的電子商務(wù)相結(jié)合，區(qū)別于傳統(tǒng)的發(fā)展模式，打破服裝百貨的傳統(tǒng)銷售模式，公司的發(fā)展模式是未來市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，擁有廣闊的市場(chǎng)空間，自成立以來，公司業(yè)務(wù)發(fā)展

3、迅速，經(jīng)過多年對(duì)多種商業(yè)業(yè)態(tài)的實(shí)踐、總結(jié)、提升、各項(xiàng)業(yè)務(wù)得以快速發(fā)展。 北京xxxxxxxxxx有限公司現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)組合形式，在幾年的運(yùn)營(yíng)過程中，我們精心搭建了品牌庫，品牌庫分為主力店資源檔案庫和商品品牌資源檔案庫兩部分。主力店資源檔案庫包括： 購(gòu)物中心、百貨店、大賣場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)型超市、食品加強(qiáng)型超市、便民店（社區(qū)店）、會(huì)員制倉(cāng)儲(chǔ)店、倉(cāng)儲(chǔ)店、折扣店、專業(yè)店、西式快餐、中式快餐、餐飲連鎖、娛樂、主題百貨、專業(yè)連鎖等多個(gè)業(yè)態(tài)、共計(jì)400余家國(guó)內(nèi)外知名主力店信心資源，并且有著良好的合作關(guān)系。商品品牌資源檔案庫囊括80多個(gè)類別，共計(jì)17000余個(gè)國(guó)內(nèi)外品牌廠商資源。 第二部分 項(xiàng)目概況及swo

4、t分析一、項(xiàng)目概況暫略二、項(xiàng)目swot分析1、strengths（優(yōu)勢(shì)分析）s1、項(xiàng)目基本接近于小型商業(yè)區(qū)有一定的規(guī)模。s2、與外貿(mào)出口庫房的相鄰可以形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，相互拉動(dòng)易于形成共贏。s3、建筑結(jié)構(gòu)及空?qǐng)龅匾子谡w規(guī)劃與使用。s4、整體面積運(yùn)作形式短、平、快。s5、周邊交通易于貨車出入。2、weaknbss（劣勢(shì)分析）w1、偏離商業(yè)中心地帶，項(xiàng)目周邊商圈氛圍較淡。w2、在經(jīng)營(yíng)中只能通過市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)行差異化定位，特色經(jīng)營(yíng)模式必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和想過策略，并決心創(chuàng)建當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)性商區(qū)。w3、投資比較大，應(yīng)有較大的經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。w4、項(xiàng)目局限性較強(qiáng)，需與各級(jí)外商等溝通聯(lián)系。w5、整體外立面不敞亮，缺

5、少足夠的形象展示面，廣告效應(yīng)較差。3、oppportunity（機(jī)會(huì)分析）o1、周邊居民的數(shù)量和質(zhì)量相對(duì)穩(wěn)定，消費(fèi)資源相對(duì)穩(wěn)定。o2、周邊商業(yè)項(xiàng)目尚在調(diào)研和規(guī)劃之中，本項(xiàng)目在重新規(guī)劃、定位、招商方面均具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。o3、城市區(qū)域性商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快，土地和商業(yè)物業(yè)價(jià)值不斷升值。o4、百庫基地的經(jīng)營(yíng)特色及管理理念在本商業(yè)區(qū)獨(dú)樹一帆。4、threat（威脅分析）t1、全球金融風(fēng)暴對(duì)商家影響較大。t2、周邊商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。t3、整體外部環(huán)境較差。t4、周邊區(qū)域內(nèi)的商家已習(xí)慣了固定的庫房，對(duì)新的庫房需要有個(gè)認(rèn)識(shí)過程和優(yōu)惠條件（即養(yǎng)商期較長(zhǎng)）。 第三部分 項(xiàng)目定位所考量的因素一、 大環(huán)境

6、政策導(dǎo)向所至北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持著健康、快速、高效的良好勢(shì)頭。政府把不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要作為最終目標(biāo)，致力于創(chuàng)造與經(jīng)濟(jì)社會(huì)相適應(yīng)的現(xiàn)代生活環(huán)境，為商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)開辟了巨大的發(fā)展空間，本項(xiàng)目在定位時(shí)可以充分利用這一有利條件。二、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的推動(dòng)各大城市商業(yè)正在加速完成從傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)在新興業(yè)態(tài)、現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理模式的沖擊下，其生存空間越來越小，紛紛進(jìn)行調(diào)整、改造或重新綜合資源，朝布局合理、分類明確、形象統(tǒng)一、品牌突出的方向發(fā)展，本項(xiàng)目定位應(yīng)遵照這種發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)符合市場(chǎng)規(guī)律的定位。三、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣變化的需要在經(jīng)濟(jì)迅猛下滑的前提下，

7、居民收入無法提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)下降，居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、服裝內(nèi)消費(fèi)比重并不平穩(wěn)，人們?cè)诟鞣矫娴南M(fèi)比重有所收斂，本項(xiàng)目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況，多渠道多方位充分滿足人們生活及消費(fèi)的需要。四、消費(fèi)模式及消費(fèi)行為變化的要求 現(xiàn)代購(gòu)物活動(dòng)已經(jīng)不是純粹的購(gòu)買行為，消費(fèi)者要求能實(shí)現(xiàn)欣賞、評(píng)估、游樂、購(gòu)物等一系列復(fù)雜的心理和行為，享受優(yōu)美、舒適的空間環(huán)境，以獲得物質(zhì)和精神上的雙重滿足。這些行為及心理特點(diǎn)必須在項(xiàng)目定位中給予重點(diǎn)關(guān)注。五、同一主題相關(guān)鏈業(yè)態(tài)巨大生存空間的吸引專業(yè)市場(chǎng)以其專業(yè)定位體現(xiàn)出同一主題下各相關(guān)鏈接品類的專業(yè)性、 規(guī)模性、功能性、 管理先進(jìn)，能充分滿足消費(fèi)者對(duì)某一

8、方面“一站式”消費(fèi)需求的特點(diǎn)，近幾年在國(guó)內(nèi)迅速興起，導(dǎo)致消費(fèi)者需求市場(chǎng)變化加速，這種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出巨大的生存和發(fā)展空間，這也是本項(xiàng)目在定位時(shí)必須考慮的重要因素。六、最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要 為了保證投資方回籠資金，提高投資回報(bào)率，需要最大限度地提升本項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。準(zhǔn)確的定位可以在本項(xiàng)目地產(chǎn)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升附加的商業(yè)價(jià)值，使整體價(jià)值隨著項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素。七、樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值回報(bào)的需要 本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除幫助投資業(yè)獲得可觀的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)尸體的社會(huì)價(jià)值。因此，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值不能簡(jiǎn)單計(jì)算經(jīng)營(yíng)

9、的資金回報(bào)來衡量，還要預(yù)測(cè)可能產(chǎn)生的社會(huì)影響和社會(huì)價(jià)值，確立打造商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的戰(zhàn)略，為投資方的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端，這事項(xiàng)目定位時(shí)考慮的潛在因素。 第四部分 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路一、 業(yè)態(tài)定位：區(qū)域型專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)在中國(guó)的出現(xiàn)是在中國(guó)改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。這種商業(yè)業(yè)態(tài)主要特點(diǎn)是同一品牌類商品集中、各品牌商品鏈接緊密，并且各品集為同一主題，定位突出，統(tǒng)一主題下的諸多功能于一體，符合消費(fèi)者“一站式”購(gòu)物心理，是一個(gè)先進(jìn)業(yè)態(tài)的集合體，具有極大的發(fā)展生命力。二、 主題定位：京城百貨庫房基地 在明確業(yè)態(tài)定位后，商品將圍繞服裝，百貨、鞋帽、現(xiàn)代辦公、辦公家具、花卉、寵物用品、

10、工藝禮品及辦公區(qū)域的裝典裝飾用品等系列商品，意在打造現(xiàn)代流行空間環(huán)境，利用市場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境，營(yíng)銷及服務(wù)等各個(gè)方面，為顧客制造一個(gè)輕松、愉悅的氛圍，讓顧客身心放松、感覺隨意、體會(huì)休閑，購(gòu)物功能隱含在商品和服務(wù)之后，仍然是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心功能。三、市場(chǎng)定位：百庫基地裝點(diǎn)今日需求空間 考慮到市場(chǎng)所處的地理位置，周邊有一定的消費(fèi)群體，因此市場(chǎng)的定位以百貨為主，同時(shí)輔以少量的純色服務(wù)業(yè)、等相關(guān)鏈的品類，以滿足社區(qū)要求。四、經(jīng)營(yíng)定位：專業(yè)化、時(shí)尚化、特色化、健康化、休閑化 經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)的核心功能，滿足消費(fèi)市場(chǎng)需要是運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，成分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。

11、“專業(yè)化、時(shí)尚化、特色化、健康化、休閑化”體現(xiàn)出本項(xiàng)目區(qū)別于同區(qū)域其他商業(yè)物業(yè)的特色。突出專業(yè)品牌效應(yīng)，提升物業(yè)品質(zhì)，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)特征做到特色個(gè)性化。五、形象行為：百庫基地裝點(diǎn)出企業(yè)文化特色品牌空間 商業(yè)經(jīng)濟(jì)是高文化的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是商業(yè)文化競(jìng)爭(zhēng)。除了加強(qiáng)商業(yè)購(gòu)物銷售，好藥充實(shí)其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位還創(chuàng)造項(xiàng)目特色。專業(yè)市場(chǎng)作為目前零售業(yè)中一種商業(yè)細(xì)分的業(yè)態(tài)，通過提升商業(yè)文化品位，是消費(fèi)者在市場(chǎng)中購(gòu)物體會(huì)出一種獨(dú)特的文化氣息。這種獨(dú)特的購(gòu)物體驗(yàn)是單一的模仿不到的。六、功能定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的生活空間“一站式”新體驗(yàn) 購(gòu)物功能隱含在商業(yè)和服務(wù)之后，仍然是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心

12、功能，讓顧客充分體驗(yàn)購(gòu)物的便利與樂趣，與項(xiàng)目休閑功能有機(jī)會(huì)合作，合理配置，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格，是其成為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色之一。七、目標(biāo)客層定位：周邊城市的零售商及北京市區(qū)的批發(fā)商消費(fèi)群體 專業(yè)市場(chǎng)是將服務(wù)半徑的消費(fèi)者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層。整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色鮮明、各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。因此將目標(biāo)客層定位為周邊城市的零售商及北京市區(qū)的批發(fā)商消費(fèi)群體。八、戰(zhàn)略定位：以專業(yè)優(yōu)勢(shì)立足，打造商業(yè)品牌延伸品牌價(jià)值 我公司在本項(xiàng)目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營(yíng)理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。此項(xiàng)目

13、地處朝陽商業(yè)物業(yè)商圈中，再加上外貿(mào)集中的地理優(yōu)勢(shì)，與我百庫基地有機(jī)合作和諧搭配具有較好的項(xiàng)目形象推廣條件和良好的品牌價(jià)值延伸發(fā)展空間，也必將為開發(fā)商的發(fā)展創(chuàng)造更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 第五部分 項(xiàng)目的規(guī)劃布局 我公司建議本項(xiàng)目整體定位為地區(qū)型專業(yè)庫房，經(jīng)營(yíng)主體包含3個(gè)主要業(yè)態(tài)，具體布局為：服裝、百貨、箱包、鞋帽、五金建材等。其他功能配套服務(wù)項(xiàng)目；適當(dāng)引進(jìn)一些服務(wù)業(yè)等功能配套服務(wù)項(xiàng)目，自主經(jīng)營(yíng)、自主管理。 第六部分 目標(biāo)品類計(jì)劃一、服裝類目品牌以二線外貿(mào)品牌為主帶動(dòng)中高檔品牌共存的大眾化需求類庫房。二、現(xiàn)代辦公目標(biāo)商品以二線辦公家具、辦公設(shè)備、辦公耗材、文體辦公用品等。 第七部分 項(xiàng)目存在問題與風(fēng)險(xiǎn)的提

14、示 項(xiàng)目的未來定位的方向是明確的，但同時(shí)還存在許多不明確的因素，未來的商業(yè)運(yùn)營(yíng)還存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。在接下來的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，需要整合各方面資源，切實(shí)遵循社會(huì)專業(yè)分工，尊重專業(yè)知識(shí)，尊重可觀規(guī)律。我們從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目在整體運(yùn)作方面存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)作如下分析提示：i、 與出口外貿(mào)商相搭配的商業(yè)組合模式在經(jīng)營(yíng)品類與動(dòng)線廣告等空間以及協(xié)調(diào)管理等諸多方面都會(huì)嚴(yán)格受限，運(yùn)營(yíng)過程中如何確保項(xiàng)目成為統(tǒng)一主題的專業(yè)市場(chǎng)，走上管理統(tǒng)一、營(yíng)銷統(tǒng)一、規(guī)劃統(tǒng)一、宣傳統(tǒng)一、服務(wù)統(tǒng)一的現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，這將會(huì)極大挑戰(zhàn)今后我們的運(yùn)營(yíng)管理的管理體制、管理模式、管理水平和管理人員的素質(zhì)。因此，必將未雨綢

15、繆，從今后運(yùn)營(yíng)上予充分考慮、同時(shí)在管理要求上和目標(biāo)期望上，慎重考慮。ii、 就目前此區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)容量而言，已大大飽和，商業(yè)場(chǎng)所整合速度很快，在未來的兩年內(nèi)很難決策出來自其他行業(yè)的轉(zhuǎn)行和同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，所以說能否保證這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功，不僅僅取決于管理及管理的保障，還取決于市場(chǎng)的容量及市場(chǎng)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。iii、 如何保證今后在物業(yè)運(yùn)行方面，即做到和物業(yè)檔次、環(huán)境要求相一致，又保證物業(yè)運(yùn)行成本最小化，以減輕各經(jīng)營(yíng)戶、各功能區(qū)、各業(yè)態(tài)區(qū)的經(jīng)營(yíng)成本，增強(qiáng)他們的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，也將是我們管理者面臨的又一個(gè)嚴(yán)重的問題。iv、 全球金融危機(jī)形式尚未穩(wěn)定，商戶投資及消費(fèi)水平低靡，經(jīng)營(yíng)預(yù)期壓力較大。 第八部分 項(xiàng)目各階段

16、主要工作計(jì)劃因項(xiàng)目情況復(fù)雜，我們將高效利用時(shí)間推進(jìn)各項(xiàng)必要的、重要的工作、以定位和規(guī)劃布局為基礎(chǔ)，以業(yè)務(wù)招商和品類進(jìn)場(chǎng)為首要任務(wù)，以營(yíng)銷配合作為重要工作內(nèi)容，以商業(yè)銷售策劃大力推進(jìn)，同時(shí)做好機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、員工等輔導(dǎo)工作，全部工作按照“制度在先”原則，堅(jiān)決保證基本制度艱澀工作的跟進(jìn)。通過成功的開業(yè)慶典檢驗(yàn)前期的各項(xiàng)工作，并順利進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期。一、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及咨詢階段（一） 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期1、 項(xiàng)目的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析并撰寫百庫基地整體運(yùn)營(yíng)方案。2、 項(xiàng)目的商業(yè)功能設(shè)計(jì)、配合服務(wù)功能設(shè)計(jì)。3、 繪制項(xiàng)目平面功能分布圖。4、 繪制輔位分割圖。5、 確定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)、功能的經(jīng)營(yíng)面積和比例。6、 從商

17、業(yè)角度對(duì)停車場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。7、 項(xiàng)目的商業(yè)空間設(shè)計(jì)。8、 項(xiàng)目的設(shè)施配套布局。9、 項(xiàng)目的商用面積測(cè)算（圖紙測(cè)算）。（二） 項(xiàng)目一次裝修設(shè)計(jì)施工期1、 項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格，形象、色彩等方案的確定。2、 一次裝修電氣設(shè)備的配備、設(shè)置優(yōu)化設(shè)計(jì)的確定。3、 項(xiàng)目?jī)?nèi)部照明、外部照明設(shè)計(jì)的確定。4、 提供消防設(shè)備、設(shè)施設(shè)置優(yōu)化設(shè)計(jì)的確定。5、 提供給排水系統(tǒng)設(shè)置優(yōu)化設(shè)計(jì)的確定。6、 項(xiàng)目強(qiáng)電及弱電布局規(guī)劃優(yōu)化設(shè)計(jì)的確定。7、 項(xiàng)目暖通系統(tǒng)的優(yōu)化的確定。8、 項(xiàng)目一次裝修選材、設(shè)備設(shè)施招標(biāo)方案的確定。9、 項(xiàng)目安防等設(shè)置的確定。10、 一次裝修中涉及的天、地、柱、墻、內(nèi)部交通、燈光、公共設(shè)施、商業(yè)服務(wù)配套等

18、方面的確定。11、 配合市場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的確定。12、 從商業(yè)角度對(duì)外廣告、停車場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行確定。13、 從商業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目外立面和形象廣告位等設(shè)計(jì)、施工進(jìn)行確定。二、 招商階段（一） 主力店招商1、 進(jìn)行主力店的市場(chǎng)調(diào)研，確定招商目標(biāo)商戶。2、 確定招商的組織體系和招商業(yè)務(wù)流程。3、 制定主力店招商策略和招商工作計(jì)劃。4、 確定主力店招商、招租租金、物業(yè)管理費(fèi)、等招商政策標(biāo)準(zhǔn)。5、 編印項(xiàng)目招商推廣手冊(cè)。6、 分期分批與確定的目標(biāo)商戶進(jìn)行洽談。7、 簽訂主力店、次主力店聯(lián)合投資協(xié)議。（二） 非主力店招商1、 發(fā)布招商熱點(diǎn)，制定廣告、營(yíng)銷宣傳方案。2、 撰寫經(jīng)營(yíng)管理文本。3、 撰寫項(xiàng)目商業(yè)

19、投資100問文本。4、 撰寫項(xiàng)目商業(yè)管理協(xié)議文本。5、 撰寫項(xiàng)目商業(yè)管理公約文本。6、 對(duì)招商人員進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、投資理念等方面的培訓(xùn)。7、 制定招商過程中有關(guān)商品品類、品類鏈接等方面銷控措施方案。8、 測(cè)算庫區(qū)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)成本。9、 確定庫區(qū)各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法。10、 及時(shí)統(tǒng)計(jì)并建立經(jīng)營(yíng)戶的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的資訊檔案。11、 分階段對(duì)招商人員進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)投資技巧等方面的培訓(xùn)，提高招商人員的商業(yè)知識(shí)。12、 公司組織商戶開展各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)宣傳、sp等商鋪招商推廣活動(dòng)。13、 撰寫有關(guān)商業(yè)軟性新聞宣傳方面的文案。14、 及時(shí)解決招商過程中存在的其他有關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的問題。三、 招商

20、、招租及開業(yè)籌備階段（一） 招商、招租1、 建立經(jīng)營(yíng)管理體系和組織架構(gòu)。2、 確定各部門主要工作職責(zé)。3、 確定主要崗位的崗位職責(zé)和崗位規(guī)范。4、 建立招商的組織體系和業(yè)務(wù)管理審批流程。5、 制定招商策略和招商工作計(jì)劃。6、 招聘并配備各級(jí)招商經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員。7、 培訓(xùn)各級(jí)招商人員。8、 擬定租賃經(jīng)營(yíng)形式的合同文本。9、 進(jìn)行各種商品的商場(chǎng)調(diào)研、建立資源檔案，確定目標(biāo)商戶。10、 確定招商、聯(lián)營(yíng)保底、扣率、商戶招租租金等標(biāo)準(zhǔn)。11、 派發(fā)招商手冊(cè)。12、 制定招商營(yíng)銷推廣計(jì)劃并有效地進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。13、 及時(shí)發(fā)布招商的軟性新聞，擴(kuò)大招商影響力。14、 分批分期對(duì)商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、商品陳列、商業(yè)經(jīng)營(yíng)

21、管理、員工行為規(guī)范等方面的培訓(xùn)。15、 與目標(biāo)商戶商洽，簽訂合作協(xié)議。16、 撰寫二次商裝管理手冊(cè)。17、 確定店鋪商品陳列的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。（二） 開業(yè)籌備1、 建立、健全經(jīng)營(yíng)管理的組織體系。2、 建立、健全各項(xiàng)管理規(guī)定和規(guī)章制度。3、 建立、健全各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程、審批程序。4、 設(shè)計(jì)、印刷各類業(yè)務(wù)表單、表據(jù)。5、 招聘市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理所需的全部人員。6、 編印員工管理手冊(cè)。7、 編印員工管理手冊(cè)和員工培訓(xùn)教材。8、 制定開業(yè)前營(yíng)銷工作計(jì)劃。9、 分期、分系列進(jìn)行開業(yè)前廣告宣傳。10、 設(shè)計(jì)、印刷各類pop、吊旗、dm等宣傳材料。11、 設(shè)計(jì)各區(qū)域、各業(yè)態(tài)的美陳和布展方案。12、 培訓(xùn)各級(jí)管理人員、保安員

22、等基礎(chǔ)人員。13、 對(duì)各類經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行開業(yè)前的培訓(xùn)、指導(dǎo)。14、 確定信息管理體系的配備標(biāo)準(zhǔn)和管理方案。15、 制定開業(yè)慶典方案、做好開業(yè)慶典的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。16、 做好開業(yè)初期各項(xiàng)促銷活動(dòng)方案。17、 配備市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理所需的辦公、管理、銷售、美陳、促銷、服務(wù)、物業(yè)等方面的材料、物品和用品。18、 舉行開業(yè)慶典儀式和酒會(huì)。19、 分批分期對(duì)商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、商品陳列、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、員工行為規(guī)范等方面的培訓(xùn)。20、 撰寫二次商裝管理手冊(cè)。四、 經(jīng)營(yíng)管理階段1、 制定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的完成。2、 確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理階段的工作目標(biāo)，制定工作計(jì)劃并嚴(yán)格考核。3、 規(guī)范完善經(jīng)營(yíng)管理體系，并嚴(yán)格執(zhí)行

23、。4、 不斷調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，建立優(yōu)勝劣汰的物業(yè)體系。5、 分階段對(duì)員工進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、管理制度、銷售技巧等方面的培訓(xùn)，培養(yǎng)出一批素質(zhì)好、業(yè)務(wù)較強(qiáng)的員工。6、 實(shí)行全面績(jī)效管理，建立業(yè)務(wù)激勵(lì)機(jī)制。7、 定期、不定期開展各種促銷活動(dòng)，建立獨(dú)具特色的銷售體系。8、 搞好售前、售中、售后服務(wù)，建立全程跟蹤的服務(wù)體系。9、 提供信心服務(wù)，為管理者、商戶和顧客都提供便利。10、 建立以人為本的文化體系，逐步提高企業(yè)的凝聚力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。上述工作項(xiàng)目個(gè)計(jì)劃，我公司是從商業(yè)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理的角度，依據(jù)我公司多年商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況提出的；本工作項(xiàng)目和計(jì)劃，只涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、招商招租、開業(yè)籌備期和開業(yè)后的主要工作，其具體工作內(nèi)容、工作目標(biāo)和工作標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)公司實(shí)踐進(jìn)展情況、市場(chǎng)變化因素做適時(shí)、適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以保證工作計(jì)劃更科學(xué)