項(xiàng)目SWOT及產(chǎn)品優(yōu)劣勢綜合分析

1、項(xiàng)目優(yōu)勢（ STRENGT）H分析? 素質(zhì)高? 開發(fā)商優(yōu)勢? 開發(fā)商的素質(zhì)高、品味高；具有比較長遠(yuǎn)的眼光，這對一個新城市綜合體來來講是 至關(guān)重要的。這也是為什么我們常說的開發(fā)商才是最大的策劃師。? 實(shí)力雄厚? 開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)大，就可以按我們的策劃做好很多事情，包括推廣、公關(guān)活動等等， 可以有效實(shí)施策劃計(jì)劃和目標(biāo)，這對項(xiàng)目的成功與否起到關(guān)鍵的作用。? 項(xiàng)目優(yōu)勢? 項(xiàng)目規(guī)模? 房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢是規(guī)模式開發(fā)效應(yīng)?！靶鲁侵行摹笔悄掀侥壳耙?guī)模非常大的新城 綜合體，住宅區(qū)只是綜合體的一部份，可以較為輕易地調(diào)動市場的注意力。? 自然地理環(huán)境? 項(xiàng)目所處區(qū)域的自然地理環(huán)境優(yōu)越，地處南平市新城規(guī)劃的龍頭位置，符合

2、城市的 發(fā)展方向，屬于南平市舊市中心與新規(guī)劃中心城區(qū)的銜接地段，地理位置相比較而 言有一定的優(yōu)勢，是南平“東出”“西進(jìn)“的必經(jīng)之路。? 城市規(guī)劃優(yōu)勢? 政府強(qiáng)有力的支持? 政府對新城區(qū)建設(shè)的大力支持。 各類公建配套已經(jīng)規(guī)劃完成， 特別是城市主干道 （新 城大道）的開工對于本項(xiàng)目極為有利。良好的政府關(guān)系將會為“新城中心”的建設(shè) 開發(fā)營造出一個和諧的外部環(huán)境。? 景觀優(yōu)勢? 擁有獨(dú)特的自然江景及城市景觀? “新城中心”所處的地理位置正好是南平市的母親河西溪進(jìn)入市區(qū)的第一關(guān)。 而且地勢高，將整個南平市區(qū)盡收眼底。周邊視野開闊，空氣質(zhì)量好，這不僅明顯區(qū)別于南平目前的居住條件，更區(qū)別于目前市區(qū)內(nèi)的其他所

3、謂大盤。因而也是項(xiàng)目 的唯一性與排他性。通過挖掘延伸這種唯一性與排他性的內(nèi)在價值，引導(dǎo)人們居住 理念的更改，將會形成本項(xiàng)目具有震撼力的市場競爭優(yōu)勢。? 理念優(yōu)勢? 優(yōu)越的居住環(huán)境? 南平市目前唯一一個真正融匯了園林風(fēng)格而構(gòu)建的純正的花園社區(qū)項(xiàng)目。 市場區(qū)隔、 產(chǎn)品差異化明顯，有效的劃分了與日趨平庸、雷同的毫無風(fēng)格的開發(fā)理念。如能將 此優(yōu)勢通過各種有效手段和客戶真正的溝通與銜接起來，拉近并獲取他們的認(rèn)同， 將是本案成敗的又一關(guān)鍵所在。? 創(chuàng)新的開發(fā)理念? 國內(nèi)國際一流的合作團(tuán)隊(duì)，營造環(huán)境與國內(nèi)一流社區(qū)相提并論的產(chǎn)品。以原生態(tài)的綠色資源為基礎(chǔ)，致力于營造生態(tài)的、健康的人居環(huán)境。項(xiàng)目劣勢（ WEAK

4、NER）S分析? 硬性的劣勢：? 地形地貌復(fù)雜：? 本案地勢高低起伏較大，需要大量的土方挖填，施工難度較大，建設(shè)的細(xì)部處理非常多，會對工程進(jìn)度造成一定的影響。? 組團(tuán)的格局：? 由于城市化進(jìn)程較為緩慢，本案地處目前城的外沿，在一定時間階段還只能作為組 團(tuán)式的開發(fā)，而不能完全融入整個城區(qū)，這為本案前期的入市造成了一定的影響。? 開發(fā)商的品牌號召力? 房地產(chǎn)是一宗最大的商品，品牌形象在購買決策中是一個很重要的因素。但開發(fā)商目前在南平市房地產(chǎn)市場中尚屬一家新公司（尤其是相對于“龍鑫 創(chuàng)世紀(jì)”）我 們的知名度也許很高，但品牌號召力有待加強(qiáng)，這就增加了項(xiàng)目推廣的難度。? 地段的心理障礙? 這里指的地段不

5、好和前面講的自然地理區(qū)域概念是不同的。這里是指在目前南平人 的眼光中，兩橋內(nèi)區(qū)域是城區(qū)，兩橋外并不是一個很好地段的心理。當(dāng)然，這是在現(xiàn)在的靜態(tài)態(tài)勢下的一種思維。但必須注意，這種觀念也會給項(xiàng)目的推廣帶來一定 程度上的壓力。? 開發(fā)商信譽(yù)的心理障礙? 由于各種客觀原因，造成本案的開發(fā)進(jìn)度不是非常順利，在一定程度上造成市場信 心的受損；南平之前出現(xiàn)的開發(fā)商承諾無法兌現(xiàn)的情況，也讓市場對本案的各類大 型配套等等是否能實(shí)現(xiàn)存在一定的疑慮及擔(dān)憂。? 周邊污染源(特別是水泥廠)的心理障礙? 對于水泥廠，南平人的心理障礙非常大，主要是擔(dān)心以后生活的粉塵污染，這也是 我們在推盤過程中要特別請注意的環(huán)節(jié)。?市場機(jī)

6、會( OPPORTANIR)Y分析? 整體的居住水平有待進(jìn)一步提高；居住的環(huán)境品質(zhì)急需改善? 目前南平市民的居住條件可以說是惡劣。 長不過 2.0 公里， 縱深最長不到 1.5 公里， 集中了 28萬人口。 擁擠嘈雜， 無論是建筑密度還是樓間等其他各種建筑指標(biāo)， 都屬 于低品質(zhì)、低擋次。這對一個新進(jìn)入的、與主城區(qū)緊鄰的大盤來說也是一個非常利 好的因素。? 政策層面影響心理認(rèn)同? 國家、省、市的十一五計(jì)劃的擬定推出，極大促進(jìn)南平城市發(fā)展的力度，這對于市 場心理的影響是很大的，隨著各項(xiàng)目的陸續(xù)進(jìn)程，市場將會改變城市建設(shè)緩慢的觀 念，更多的著眼于未來及認(rèn)同“大南平”城市區(qū)域。? 對于居住品質(zhì)的心理認(rèn)

7、同? 意識的提高? 隨著經(jīng)濟(jì)收入的不斷增加，居住意識的不斷增強(qiáng)，更多的南平人不滿足于現(xiàn)有的居 住狀況，對于現(xiàn)實(shí)居住條件的惡劣有了比較廣泛的認(rèn)同，渴望改善現(xiàn)狀、升級居住品質(zhì)的心理比較突出，增強(qiáng)了市場的購買力。? 城市發(fā)展機(jī)會? 城市東擴(kuò)西拓， 我們走在前列 , 作為城市東擴(kuò)西拓的真正第一站， 得到政府的強(qiáng)有力 的支持。相信“新城中心”的推出，必將引起全城的矚目。? 市場缺乏明星大盤? 明星大盤不是“大盤”；只有高標(biāo)準(zhǔn)、容入國際化理念、能改變一個城市的大盤， 才稱的上明星大盤。因此，“新城中心”完全可能成為南平市乃至閩北的第一品牌 樓盤。? 產(chǎn)品的多樣性與人性化? 作為規(guī)模化的大盤，產(chǎn)品的多樣性是

8、不可或缺的因素之一，本案在以產(chǎn)品多樣性滿 足不同市場消費(fèi)層面的同時，在產(chǎn)品的細(xì)部設(shè)計(jì)上，也充分體現(xiàn)“以人為本”的理 念，站在居住者的角度來設(shè)計(jì)產(chǎn)品。? 差異性的市場空白? 由于各種原因，造成之前及現(xiàn)有的在售項(xiàng)目產(chǎn)品類型較為單一，形成比較多的細(xì)部 市場空白，為本案提供了較好的市場進(jìn)入點(diǎn)。市場威脅（ TREAT）分析? 分流的威脅：? 在售項(xiàng)目的客源分流? 目前在售的幾個項(xiàng)目，部份產(chǎn)品與本案的目標(biāo)客戶的定位出現(xiàn)重疊，在一定程度上 會消耗掉本案的部份購買力。? 外部環(huán)境的客源分流? 由于目前南平的城市綜合素質(zhì)較低， 吸引力明顯不足， 而且由于地理及心理的原因， 福州、武夷山、廈門等地的部份樓盤會消耗

9、本案的部份購買力。? 量的威脅? 市場放量大于市場需求? 在市場購買力沒有被充分發(fā)掘的前提下，現(xiàn)有的市場需求可能不是最真實(shí)的，但在定程度上比較真實(shí)的反映出了南平急需解決居住問題的購買力數(shù)量，這對于一個開發(fā)周期較長的大盤來說，在推盤前期，是一個比較不利的因素。? 長期競爭的威脅? 開發(fā)周期較長，競爭對手增加? 需要明確一點(diǎn)，市場競爭任何時候都會以不同的形式存在，這里所說的威脅可以分不兩類：? 區(qū)域的競爭：? 南平“東擴(kuò)西拓”的城市發(fā)展政策，對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，必然會出現(xiàn)兩個不同區(qū)域的劃分競爭，而競爭的優(yōu)劣，在很大程度上要取決于區(qū)域基礎(chǔ)生活、工作配套的落實(shí)力度，區(qū)域成熟度的綜合形成，這對于本案在銷售期如何加強(qiáng)配套及基礎(chǔ)設(shè)施 的建設(shè)提出了同時建設(shè)及前期投入大的問題。? 個案的競爭：? 由于本案開發(fā)周期較長，在過程中，共同的市場空白會陸續(xù)被填補(bǔ)，形成新一輪的 產(chǎn)品同質(zhì)化，好產(chǎn)品的差異性優(yōu)勢減弱，在過程中會對銷售造成難度。? 自我意識的威脅