房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》全真模擬試題及答案（十四）

1、2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理全真模擬試題及答案（十四）一心試題庫版權所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。a選址規(guī)劃意見通知書b規(guī)劃設計條件通知書c建設用地規(guī)劃許可證d建設衛(wèi)程規(guī)劃許可證2、對于開發(fā)投資來說，房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括()a銷售收入b開發(fā)利潤c成本利潤率d投資回報率3、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極值。a利潤為零b允許的最低經濟效益指標c最大費用建設工程教育網d最大利潤4、某投資者花

2、費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則()個月可收回投資.a50.5b60c65d755、收益法中所指的收益是（）。a估價時點前一年的收益b估價時點前若干年的平均收益c估價時點以后的未來預期正常收益d估價時點前最高盈利年份的收益6、實行施工總承包的房地主開發(fā)項目，施工現場的安全應由()負責。a開發(fā)商b監(jiān)理單位c分包單位d總承包單位7、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是（）。a.待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期b.待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期c.取得待開發(fā)房地產的日期d.房地產開發(fā)完

3、成并投入使用的日期8、動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關系是（）。a動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期b動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期c動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期d動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期9、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。a零售商的財務能力b零售商需要的服務c零售商組合與位營分配d零售商的聲譽建設工程教育網10、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于（）元/m2。a4800b5124c5800d712411、房地產投資的

4、缺點是（）。a相對較高的收益水平b易于獲得金融機構的支持c抵消通貨膨脹的影響d投資回收期較長12、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經營費用的是（）。a抵押貸款還本付息b管理人員工資建設工程教育網c公共設施維修費建設工程教育網提供d保險費13、供人們生活起居的建筑是()a.公共建筑b.居住建筑c.工業(yè)建筑d.商業(yè)建筑14、在房地產市場的分類中,二級市場是指()a土地使用權轉讓市場b新建商品房租售市場c土地使用權出讓市場d土地使用權出讓和新建商品房租售市場15、房屋的商品租金構成因素是()a.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費b.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租c.折舊費、維修費、管理

5、費、利息、稅金、保險費、地租、利潤d.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤16、下列不屬于房地產區(qū)位因素的是（）。a.交通b.用途c.環(huán)境d.樓層17、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的（）。a合法原則b最高最佳使用原則c替代原則d公平原則18、某商業(yè)房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業(yè)房地產的折舊年限是（）年。a37b40c60d6319、房地產投資決策分析主要包括（）和項目財務評價兩個部分。a價格分析b市場分析c產品分析d成本分析20

6、、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。a租金調整條款b代收代繳費用條款c裝修費用條款d折讓優(yōu)惠條款21、剩余法估價中調查土地位置時，要掌握土地所在城市的()a.性質b.工業(yè)狀況c.生活狀況d.設施狀況22、對房地產投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其（）的風險因素。a、變動可能性b影響重要性c發(fā)生經常性d類型歸屬性23、下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當的一項是()a找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標如財務內部收益率等作為其分析對象。b從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的

7、不確定因素。c分析時要設定不確定因素的變化范圍d對項目的經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。24、下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是（）。a企業(yè)信用等級越高，信用等級系數值越高b貸款期限越長，期限系數值越大c項目風險越大，風險等級系數值越大建設工程教育網d用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低25、下列關于房地產投資信托基金（reits）特征的表述中，不正確的是（）。a由專業(yè)投資管理者負責經營管理b收入現金流的重要部分分配給了股東c分為權益型和抵押型兩種形式提供d投資流動性好26、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是()。a市場參與者的投機需求是房

8、地產泡沫產生的直接誘因b可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫c房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性d金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成27、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10，那么這4個可比實例實際

9、單價的高低排序為（）。a甲乙丙丁b乙丁甲丙c乙丙甲丁d丙乙丁甲28、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元。年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33，則該項投資的稅前現金回報率為（）。a7.5b8.3c12.5d16.729、已知某投資項目折現率為11時，凈現值為1700萬元，折現率為12時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。a1112b1136c11661d129530、不計利息的費用是()。a、土地取得成本b、開發(fā)成本c、管理費用和銷售費用d、銷售稅費31、假設銀行一年期存款利率為2.28，貸款

10、利率為5.85，投資市場的平均收益率為12，房地產投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期收益率為（）。a4.42b8.11c8.13d9.5432、房地產開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。a合同協(xié)議書、投標書及其附件；圖紙、工程報價單或預算書b圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預算書c合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙d圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書33、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年

11、，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8。折現率為12，該項目開發(fā)完成后的房地產現值為（）萬元。（提供）a4023.04b4074.10c4768.50d5652.0934、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以（）進行估價。a、保持現狀前提b、裝修改造前提c、轉換用途前提d、重新利用前提35、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為（）元/m2。（提供）a849b865c882d915二、

12、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、下列關于內部收益率的表述中，正確的有()。a內部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力b內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率c當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的d如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率e內部收益率越高，投資風險就越小2、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。a、求得的路線價已是正常價格b、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例c、該路線價所對應的日期與待估宗地價格的日期一致d、該路線價與待估宗地價格都是現在的價格

13、e、路線價是標準宗地的平均水平價格3、房地產估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內：()a.城市規(guī)劃b.法律法規(guī)c.市場條件d.經濟條件e.生活條件4、直接影響土地級別界線位置的是()a.單元劃分b.定級單位c.面積單元d.指標取樣e.指標計算5、下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的是（）。a不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的b房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關c理論上，房地產價格與房地產價格利率因素成負相關d房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或者數學模型來量化e匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升會導致房

14、地產價格上漲；相反，則導致房地產價格下降6、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到()因素。a抵押物的流動性b貸款期限的長短c通貨膨脹的預期d貸款企業(yè)的信用等級e所處的市場條件7、從權益的角度來看。現實中的房地產估價對象包括（）等。a建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地b“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產c有租約限制的房地產d未來狀況下的房地產e共有的房地產8、房地產市場營銷因素調查包括的類型有（）。a產品調查b價格調查c市場需求質量調查d分銷渠道調查e促銷策略調查9、分析市場趨勢的方法主要有：()a購買者意圖調查法b銷售人員意見綜合法c專家意見法d時間序列分析法e相關分析法10、

15、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有（）。a文獻查閱b觀察c專題討論d分銷渠道調查e實驗11、新設項目法人融資形式的特點存（）。a項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成b新設項目法人承擔相應的融資責任和風險c從項目投資后的緊急效益來考察償債能力d從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力e擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產12、房地產開發(fā)項目策劃的主要工作內容有（）。a開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇b評價方案構造c區(qū)位分析與選擇d開發(fā)時機的分析與選擇e融資方式的分析與選擇13、投標價格如果出現單項報價之和不等于總報價時，符合規(guī)定的處理方法有（）。a以總報價為

16、準b以單項報價之和修正總報價c以單價為準，重新計算總報價d雙方可以重新商議價格e該投標報價無效14、房地產的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()a.百貨大樓b.普通住宅c.辦公樓d.旅館e.倉庫15、下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有（）。a基礎租金是根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的b基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經營費用c基礎資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經營費用d在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金e在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）

17、1、細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數幾個競爭者。（）2、在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（）3、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負相關關系。()4、資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。（）5、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權為1994年10月1日取得，土地使用權年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月

18、1日該建筑物按直線法計算的成新率為80。（）6、可修復的損耗是經過修理后可恢復其原有功能的損耗，反之，為不可修復的損耗。（）7、估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據估價目的確定的。（）8、零售商業(yè)物業(yè)的基礎租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經營業(yè)績無關的一個最低租金收入。()9、租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。（）10、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經濟（土地報酬率為6），（）11、均衡原理是以房地產內部構

19、成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（）12、在影響房地產價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產價格的影響可能出現相反的情況。（）13、高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。（）14、路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。15、在房地產抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25支付住房貸款的

20、月還款額。年貸款利率為6，最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30，若采用按月等額償還方式，問：1、該家庭能購買此房的最高總價是多少？2、若第5年末銀行貸款利率上調為9，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？提供3、如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分）2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據有關規(guī)定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3，資本化驗室率

21、為12%。試估算該寫字樓的價格。1、有一宗地塊，經可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?2、據房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產的總價是多少?2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理全真模擬試題及答案（十四）一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、a2、

22、a3、b4、c5、c6、d7、c8、a9、d10、c11、d12、a13、b14、b15、c16、b17、c18、a19、b20、d21、a22、a23、b24、a25、c26、d27、c28、a29、c30、d31、b32、c33、c34、d35、c二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、acd2、ac3、ab4、ad5、ae6、abce7、bce8、abde9、abcde10、bcde11、abd12、abcd13、ab14、ab15、abcd三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、1、月還款額=700025%=1750元，月利率=6%/12=0.5%購買住房最高額=（1750/0.5%）1-（1/