配套設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施

1、房地產(chǎn)配套設(shè)施問題探討房地產(chǎn)配套設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施即與購房人所買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統(tǒng)、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑，包括與購房人購買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的停車設(shè)施、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑。 按法律規(guī)定，房屋配套設(shè)施通常應(yīng)在房屋交付時同時具備使用條件。購房者在簽訂合同時必須按上述要求明確交付的配套設(shè)施的條件，以便在交付時有相關(guān)的依據(jù)。但是若未能達到要求，現(xiàn)行法律中并未明確如何承擔違約責任，目前主要依據(jù)合同約定來追究違約責任。 公共配套設(shè)施目前，有些地區(qū)已經(jīng)下發(fā)規(guī)定，居住區(qū)項目開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照用地規(guī)劃、城市居住區(qū)

2、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及有關(guān)法律法規(guī)要求，相應(yīng)配建以下公共配套設(shè)施：1.教育設(shè)施：包括中學、小學、幼兒園等；2.醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：包括綜合醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院，下同）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、護理院等；3.文化體育設(shè)施：包括文化活動中心、社區(qū)文化活動站、體育運動場（館）、社區(qū)體育活動場地；4.社會服務(wù)設(shè)施：包括養(yǎng)老院、托老所、社會服務(wù)中心、社會服務(wù)站、物業(yè)管理用房等；5.商業(yè)服務(wù)設(shè)施：包括商業(yè)超市等；6.市政公用設(shè)施：包括變電室、開閉所、高壓水泵房、垃圾收集間、垃圾轉(zhuǎn)運站、社會停車場、公共廁所等；7.金融郵電設(shè)施：包括銀行、儲蓄所、電信支局、郵政支局、郵政所等；8.行政管理設(shè)施：包括街道辦事處、社區(qū)

3、居委會、派出所、社區(qū)警務(wù)室、其他管理用房。會計上如何處理配套設(shè)施一般將“配套設(shè)施”分為“不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施”和“可有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施”兩類。“不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施”包括水塔、鍋爐房、游泳池、公廁、自行車棚等；還包括為居民服務(wù)的供水、供電、供暖、供氣的增容增壓、交通道路等?！翱捎袃斵D(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施”有開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行等；也包括非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學、文化站、醫(yī)院等。對于能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，其實際成本應(yīng)轉(zhuǎn)作為開發(fā)產(chǎn)品處理；對不能有償轉(zhuǎn)讓的，竣工后，應(yīng)將其實際成本，按照一定標準分配計入房屋等開發(fā)項目成本及能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施產(chǎn)品成本之中?？?/p>

4、是因房開企業(yè)的特殊性，開發(fā)的時間較長或開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度不同步，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，就會出現(xiàn)房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而配套設(shè)施等尚未完工的情況。這種情況下，如果是可轉(zhuǎn)讓的，其本身就可作為成本核算，如實核算就可以了。可是對不可轉(zhuǎn)讓的，而又有要計入那些已具備使用條件或已出售的房屋應(yīng)負擔的配套設(shè)施費，會計規(guī)定是可以以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，預(yù)提配套設(shè)施費用（不能有償轉(zhuǎn)讓的）記入可售的房屋等開發(fā)項目及能有償轉(zhuǎn)讓的公共配企業(yè)所得稅處理國稅發(fā)200931號第十七條 ： 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館

5、、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。第三十二條：除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。2.公共配套設(shè)施尚

6、未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。3.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。第三十三條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。法律碰撞人民防空法第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！蓖瑫r，根據(jù)關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知（人防委字1

7、9849號）：“三、結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建設(shè)單位負責修建?！痹谶@個前提下，開發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納異地建設(shè)費。中華人民共和國人民防空法第五條規(guī)定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。國家人防委、財政部（85）9號文件規(guī)定：人防工程（包括結(jié)合民用建筑修建的防空地下室）屬于國家財產(chǎn)。人防工程建成后，由投資者使用、維護、管理和開發(fā)利用，開發(fā)利用的收益歸投資者所有。戰(zhàn)時，根據(jù)國家規(guī)定由人民防空主管部門統(tǒng)一調(diào)配使用。 人防工程（包括結(jié)合民用建筑修建的防空地下室）屬于國家財產(chǎn)。平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。人防工程是國家強制配套，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者，開發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。新31號33條的規(guī)定更符合實際。 但是，誰見過把車位出售后錢交給全體業(yè)主的？ “收益權(quán)屬于投資者”，不給你，你又能怎么辦？這就是中國的法律。對于地下人防形成的車位問題，意見不統(tǒng)一，房地產(chǎn)如何實際操作？ 本人意見如下：1、 不出售的作為公共配套處理。2、出售的，因為你實際無權(quán)利出售，無法辦理產(chǎn)權(quán)證明。所以，建議，放在租賃收入里，文件依據(jù)：國稅發(fā)200931號第三十三條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為