廣州金海灣花園交收樓籌備方案

1、金海灣花園交收樓籌備方案廣州高力國際物業(yè)服務有限公司二00四年十月目 錄一、 金海灣花園交收樓指南 21、 物業(yè)交收程序 32、 發(fā)展商向物業(yè)管理公司移交工作流程 43、 管理公司交樓前的準備工作流程 54、 交樓當日現(xiàn)場安排 6 5、 交樓當日流程 11二、 工程接管驗收工作指導 121、 遺漏工程跟進工作流程圖 14附：樓宇驗收記錄表 15公建設移交情況表 16遺漏工程根據(jù)一覽表 172、 物業(yè)公司接管時需要的資料圖側 183、 機電設備（設施）接管驗收方案 20附：機電設備（設施）接管驗收整改工程進度表 23機電設備（設施）驗收整改通知書 24機電設備（設施）驗收交接記錄表 254、 房

2、屋接管驗收標準（建設部）附：1）金海灣花園業(yè)主收樓通知書（參考版）2）廣州市金海灣花園業(yè)主入伙一次性收費項目建議表金海灣花園交收樓指南樓宇交付使用，是物業(yè)管理公司接管樓宇的一項重要工作。如果疏忽大意，對工作存在的缺陷未能在接管物業(yè)前整改完畢，接管后交付業(yè)主時，必將引致投訴，這不但影響發(fā)展商和物業(yè)管理公司的形象，而且還影響到日后的銷售業(yè)績。因此，必須慎重對待。物業(yè)移交包括三個步驟：1 由施工單位元在工程竣工后交付發(fā)展商(房產公司)：2 由房產公司向管理公司移交；3 管理公司向業(yè)主移交使用。這個階段的工作通常逐個單元向業(yè)主進行交樓，工作量大，要求認真細致地進行。實際上，大多數(shù)物業(yè)的交接工作是在工程

3、基本完工，而且尚未辦理竣工驗收時進行的，必須注意處理好以下問題：1. 會同房產公司代表、施工單位代表認真對工程質量進行檢查，存在問題做好記錄，三方代表簽字確認，并由房產公司督促施工單位限期整改；2. 整改完畢，三方代表檢查確認合格，可以辦理移交手續(xù)，管理公司可以接收鎖匙。樓宇交收程序： 施工單位、建筑商 政府部門驗收合格及發(fā)出合格證 發(fā)展商1簽訂物業(yè)管理委托合同2物業(yè)驗收3收樓時間安排4制定收樓程序5接管業(yè)主資料 物業(yè)管理公司1發(fā)出收樓通知書2發(fā)出收樓須知 銷售部 業(yè)主收樓開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交工作流程： 成立收樓小組 審查竣工資料 制訂移交計劃 樓宇驗收 整改后檢查 辦理移交手續(xù)全面接管與

4、房產公司聯(lián)系，要求售樓部提交業(yè)主資料。內容包括：1 前期物業(yè)管理服務協(xié)議；2 業(yè)主相關資料（房號/業(yè)主名稱/面積/聯(lián)系電話）；3 發(fā)展商在售樓時向業(yè)主承諾的資料，如：管理費、二次裝修的優(yōu)惠條件等。管理公司交樓前的準備工作流程：催收資料 1通知書樣本及業(yè)主房款交付情況；2由房產公司銷售部通知業(yè)主收樓；3印刷交收工作的確定。 收樓通知書的準備包括管理公約、業(yè)戶手冊、裝修手冊、收樓證明、收樓確認書、業(yè)戶檔案表、遺漏工程維修單、裝修申請表、裝修人員出入證等有關文件、表格及證件的印刷。 交樓文件的印刷準備審查售樓合同、身份證等是否齊備。 核實業(yè)主資料代業(yè)主在銀行開設存折及取款卡。開設業(yè)主銀行帳戶 物業(yè)開

5、荒清潔綠化布置 檢查翻修一、 交樓安排： 交樓日期： 交樓數(shù)目： 二、 交樓現(xiàn)場布置1 交樓處布置1) 懸掛升氣球；2) 拉橫幅；3) 綠化布置、保潔；4) 保安崗設置；5) 垃圾桶設置；6) 金海灣花園簡介、交樓工作流程表；7) 張貼有關文件：a) 政府有關收費文件；b) 項目竣工綜合驗收合格證(如有)；c) 樓宇通郵地址、郵編等。2 物品1) 各類標示牌 (包括：收款處、接待處、交樓處、咨詢處、洗手間、平面圖、管理公司名稱、商場名稱、公共設施導示、警示語、電梯標識、樓層牌、樓宇門牌等) 及通告欄、意見箱等；2) 鑰匙柜 個；3) 鑰匙圈個。三、 交樓各環(huán)節(jié)的說明1. 樓宇交付時應該具備以下

6、條件：1) 建筑商、施工單位、發(fā)展商、設計單位、初驗合格；2) 政府各相關部門驗收合格證，并發(fā)出竣工驗收合格證；3) 市政水、電、電話管線已接駁到各樓宇；4) 市政規(guī)劃路、主要園林綠化已完成；5) 廣州外圍及樓宇內的施工材料、廢料已清理完畢；2. 財務部按銷售部發(fā)出的收樓通知書收取應收款項，辦理手續(xù)時應該先驗收以下文件：1) 購房貸款合同原件、認購書或原件；2) 貸款抵押合同及辦理該合同之有關單據(jù)(按揭客戶)；3) 購房付款收據(jù)(包括房款及費用收據(jù))；4) 購房契約或認購書上注明到期需繳付而尚未繳付的房款；5) 本人身份證(如業(yè)主未成年請帶戶口簿)；6) 辦理入伙需交的其它費用a. 管理費預收

7、 ：3個月 元/單元b. 水電費周轉金： 元/單元c. 專項維修資金： 元/單元3. 財務部在驗明業(yè)主文件及收齊有關款項，開具發(fā)票并發(fā)出收樓證明。4. 交樓處驗收以下文件后交鎖匙予小業(yè)主：1) 收取收樓證明正本并存于管理公司業(yè)戶檔案中；2) 核對購樓者的收款發(fā)票正本并把影印本存于檔案中；3) 校對所有購樓者的身份證正本并把影印本存于檔案中；4) 聯(lián)名業(yè)主中如只有其中一人到場收樓，則到場業(yè)主需持未能到場業(yè)主的親筆委托書及身份證原本收樓，委托書原件及身份證影印件須存于業(yè)戶檔案中；5) 單位購樓者，驗樓人應持單位開具的委托公函及本人身份證原件，委托公函及身份證影印本存于業(yè)戶檔案中。5. 手續(xù)齊全后協(xié)

8、助業(yè)主簽署有關收樓文件并發(fā)放有關物品：1) 簽署有關收樓文件：a. 樓宇移交確認書(一式兩份)；b. 管理公約 (最后一頁為簽署頁，一式三份)；c. 遺漏工程維修單(一式三份)；d. 業(yè)戶檔案表；e. 借用鎖匙記錄表(如有遺漏工程)。2) 管理公約；3) 業(yè)戶手冊；4) 裝修手冊及申請裝修有關材料(如需要)；5) 門匙；6. 業(yè)主離開前交樓處需收回填妥的以下資料：1) 收樓確認書；2) 管理公約簽署；3) 遺漏工程維修單(一式兩份)；4) 業(yè)戶檔案表；5) 電話安裝申請表(如有)；6) 借用鎖匙記錄表(如有遺漏工程)。四、 交樓場地及人員安排：1 交樓地點：2 交樓時間：上午 至 下午 至 3

9、 交樓間數(shù)：平均每天 間。4 交樓當天安排： 月 日 上午： 交樓儀式 月 日 下午： 交樓 5 交樓當天場地、人員及物品配置： 總場地： m2 1) 接待處：a. 接待人員： 名(負責核對業(yè)主身份證及收樓證明，并通知管理員領取該業(yè)主單元鎖匙帶業(yè)主看樓)。管理員 ： 名(負責帶業(yè)主驗樓、確認電表讀數(shù)及協(xié)助業(yè)主填寫遺漏工程維修單)。b. 物品： 木臺 ： 張 椅子 ： 張 報紙、雜志 ：若干 飲水機 ： 臺 紙杯 ： 只 蒸餾水 ： 瓶 垃圾桶 ： 個對講機 ： 臺筆 ： 支雨傘 ： 把 文件袋 ： 個2) 交樓處：a. 接待人員： 人(發(fā)放第三項第5項所列物品)。 人(協(xié)助業(yè)主簽署有關收樓文件

10、，并將填妥資料收回放入該單元的業(yè)主檔案袋)。b. 物品：統(tǒng)一樣式木臺：張(或長木臺 張) 椅子：張白紙：若干簽字筆：支復印紙：若干復印機：臺文具(訂書機等)：若干文件柜：個對講機：臺3) 收款處：a. 財務人員： 人c. 物品：統(tǒng)一樣式書臺： 張(或長木臺 張)椅子： 張計算器： 個收據(jù)及復寫紙： 若干入住交款單：若干財務進帳單：若干收樓證明：若干收費一覽表： 張4) 咨詢處：a. 物業(yè)主任： 人(協(xié)助處理有關業(yè)主收樓事宜，并適時解答業(yè)主的問題)。咨詢人員： 人(接受業(yè)主的咨詢，并負責解答物業(yè)主任未能解決的業(yè)主問題)。b. 物品：統(tǒng)一樣式木臺： 張椅子：若干白紙：若干簽字筆： 支政府相關文件：

11、若干份對講機： 臺5) 其它人員：物業(yè)經理： 人(負責交樓之全面協(xié)調工作)。工程人員： 人(協(xié)助交樓工作，配置對講機于驗樓區(qū))。清潔工人： 人(負責交樓現(xiàn)場清潔及更換飲用水)。保安員： 人(負責交樓現(xiàn)場保安工作)。五、 交樓當日流程： 交樓當日流程需張貼于交樓現(xiàn)場當眼處，以便業(yè)主明了整個收樓程序。(因 應個別業(yè)主的特殊要求及發(fā)展商的實際情況稍有變動。)業(yè)主收樓程序指引一、 開發(fā)公司 (銷售中心)1) 交驗貸款抵押借款合同原件或認購書原件；2) 交驗貸款抵押借款合同及辦理該合同有關單據(jù)(按揭客戶)；3) 核對購樓應付款的收據(jù)(包括樓款及費用收據(jù))；4) 核對業(yè)主身份證及復印件(委托收樓同時出具收

12、樓委托證明、業(yè)主身份證、被委托人身份證及復印件)；5) 發(fā)出收樓證明書。二、接待處 (物業(yè)管理公司)1) 核實收樓證明書、業(yè)主身份證或被委托人身份證及收樓委托證明；2) 簽定管理公約；3) 填寫業(yè)主檔案表、防火協(xié)議書等；4) 發(fā)放業(yè)戶手冊、裝修手冊等有關文件。三、收款處 (物業(yè)管理公司)1) 核對存折持有人的身份證原件；2) 簽署自動轉帳授權書，領取管理公司代開設的存折、取款卡；3) 交納預收管理費、裝修保證金(如裝修)等入伙一次性繳交費用。四、交樓處 (物業(yè)管理公司)1) 由工作人員帶領看樓，業(yè)主記錄遺漏工程；2) 業(yè)主簽署收樓確認書等資料；3) 核對入伙費用收款發(fā)票，業(yè)主簽字領鎖匙及其它物

13、品；4) 若有遺漏工程跟進，業(yè)主填寫鎖匙托管記錄表后留下一條鑰匙。工程接管驗收工作指引一、 接管驗收的準備1. 物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工驗收的通知后，物業(yè)經理委派物業(yè)部、工程部主任組織成立接管驗收小組，根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙，按設計及施工的要求編制驗收計劃 (見附件表格)。2. 接管驗收的計劃應包含以下的內容：1) 接管驗收的方式和具體日程安排；2) 驗收小組按專業(yè)進行分工：包括有物業(yè)管理小組、土建工程級和機電設施小組。各專業(yè)小組按照委托單位提供的有關資料確定驗收的項目，負責接收圖紙(包括設計及竣工圖紙)資料的人員要進行簽收手續(xù)。3. 接管驗收標準執(zhí)行建設部房屋接管驗收標準。二、 驗收的實施1

14、. 驗收小組根據(jù)接管驗收標準和驗收計劃發(fā)工進行預驗收。2. 在預驗收過程中未達到驗收標準及與設計要求不相符的設備、設施要提出書面整改報告通知發(fā)展商進行整改，待整改后重新驗收，合格后方可正式驗收和接管。3. 設備、設施的實物驗收應符合如下幾點：1) 設計圖紙與設備的型號、規(guī)格相符；2) 主要設備、設施的安裝質量要與設計標準相符；3) 配套設施必須符合設計規(guī)定的要求，操作正常；4) 整個系統(tǒng)的技術性能應與設計要求相符。三、 物業(yè)驗收后的處理1. 各專業(yè)驗收小組按分工一式兩份填寫“標準單元驗收記錄表”、“公建設施驗收記錄表”和“遺漏工程跟進一覽表”，呈交物業(yè)經理審核后，送一份予發(fā)展商。2. 在驗收結

15、果符合接管要求時，物業(yè)經理代表管理公司與物業(yè)的移交單位辦理有關手續(xù)，須由發(fā)展商、施工單位及物業(yè)管理公司三方簽字生效。3. 對單元內對象無明顯不符合檢驗標準要求的房屋，由管理公司接收鑰匙，并做好標識及保護。4. 物業(yè)接管驗收過程中的所有有關資料、記錄應分類及分專業(yè)全部存盤。物業(yè)部組織編制“樓宇接管文件資料一覽表”作為樓宇驗收記錄附件。5. 從發(fā)展商處接管的新樓宇，物業(yè)還應樓宇保修事宜與發(fā)展商簽訂“樓宇交付保修協(xié)議書”，以明確維修責任和保修期限。相關文件及表格1. 開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交工作流程2. 遺漏工程跟進工作流程圖3. 樓宇驗收記錄表4. 公建設施移交情況表5. 遺漏工程跟進一覽表6.

16、物業(yè)公司接管時需要的資料圖則7. 機電設備(設施)接管驗收方案8. 物業(yè)管理收樓標準指引9. 房屋接管驗收標準(建設部)遺漏工程跟進工作流程圖交樓前與發(fā)展商協(xié)議遺漏工程完成時間業(yè)戶收樓時，如發(fā)現(xiàn)樓宇質量問題 物業(yè)部 填寫一式三聯(lián)遺漏工程單 其中：一聯(lián)管理處存 一聯(lián)送發(fā)展商 一聯(lián)租戶留底 物業(yè)部每天匯總遺漏工程單送發(fā)展商工程部通知管理處驗收物業(yè)部準備需要驗收單元的資料通知工程部參與驗收 驗收合格 不合格通知物業(yè)部，由物業(yè)部書面或電話通知業(yè)戶驗收 物業(yè)部業(yè)戶驗收后交回留底的一聯(lián)遺漏工程單并簽名確認 不確認 物業(yè)部每周進行遺漏工程統(tǒng)計送：物業(yè)公司物業(yè)經理物業(yè)公司工程部 發(fā)展商工程部 樓宇驗收記錄表

17、位置設備樓層： 單元：檢查情況墻身天花地面墻腳線窗戶玻璃幕墻大門門鎖門鉸樓宇門牌燈盤照明開關電器插座電視插座電話插座電源盤盤管風機溫度控制器消防噴淋煙感器廣播喇叭排氣扇其它發(fā)展商簽名： 建筑單位簽名： 驗收人簽名： 日期：符號標記：合格不合格沒有不適用公建設施移交情況表樓層：日期：年月日項目移交情況遺留問題公共走道地面墻柱墻紙?zhí)旎娖?、照明門窗商場男女衛(wèi)生間地面墻身貼面門窗天花電器、照明給排水管道小便器坐廁洗手盆強弱電井土建門電器空調管井土建電器、照明門走火樓梯及消防前室地面墻身天花梯級地腳線樓梯扶手防火門發(fā)展商簽名： 建筑單位簽名： 驗收人簽名： 日期：符號標記：合格不合格沒有不適用遺漏工程

18、跟進一覽表序號內 容跟進部門預計完工完工日期加 簽12345678910111213141516物業(yè)公司接管時需要的資料圖則(一)、 測繪所測繪的圖則1. 建筑平面圖2. 戶型分隔平面圖(二)、 物業(yè)公司接管時需要的資料圖則1. 產權資料1) 項目批準文件2) 用地批準文件3) 建筑執(zhí)照4) 拆遷安置資料5) 小業(yè)主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單2. 市政府驗收合格資料1) 工程竣工驗收合格證書2) 消防工程驗收合格證3) 國土局發(fā)出的單元物業(yè)使用面積證書4) 大樓綜合驗收合格證書5) 用電許可證書6) 用水審批表及水費收繳合同書7) 電視共享天線合格證、有線電視許可證8) 電梯使用合格證

19、9) 燃氣驗收合格證10) 電話網絡驗收合格證3. 工程技術資料1) 大樓竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙)2) 地質勘察報告3) 工程合同及開、竣工報告4) 工程預決算分項清單5) 圖紙會審記錄6) 工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)7) 隱蔽工程驗收記錄8) 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖9) 竣工驗收證明書10) 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書11) 新材料、購配件的鑒定合格證書12) 水電、空調、衛(wèi)生潔具、電梯等設備檢驗合格證書13) 砂漿、混凝土試塊試壓報告14) 供水試壓報告15) 機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄

20、及系統(tǒng)調試記錄16) 工程設計施工圖紙17) 大廳設計說明18) 弱電、安防布線圖19) 停車場設施系統(tǒng)圖20) 中央空調設計、施工圖21) 給、排水設計、施工圖22) 供、變電設計、施工圖23) 設備表機電設備(設施)接管驗收方案一、 進行接管驗收應具備的條件1. 機電設備(設施)安裝施工完畢；2. 機電設備(設施)系統(tǒng)調整試驗合格；3. 機電設備(設施)系統(tǒng)滿足大樓使用功能。二、 進行接管驗收應提交檢索的技術資料1. 竣工圖(包括平面圖、設計說明、原理圖、接線圖)；2. 圖紙會審記錄；3. 竣工驗收證明文件；4. 機電設備(設施)安裝施工工程合同及開工竣工報告；5. 工程設計變更通知及技術

21、單位(包括質量事故處理記錄)；6. 機電設備產品說明書、合格證、調試大綱(方法)、備品備件及專用工具 清單；7. 安裝技術記錄；8. 調整試驗記錄。三、 接管驗收項目和標準1. 接管驗收項目：a. 高低壓配電設備系統(tǒng)；b. 應急發(fā)電機組設備系統(tǒng)；c. 消防設備(設施)系統(tǒng)；d. 電話、電視系統(tǒng)；e. 空調供冷系統(tǒng)；f. 給排水系統(tǒng)；g. 保安監(jiān)控系統(tǒng)；h. 電梯運輸系統(tǒng)；i. 樓宇自控、辦公設備、機械停車系統(tǒng)及其它。2. 接管驗收標準(略)四、 進行接管驗收的程序1. 協(xié)商約定：a. 發(fā)展商書面提請物業(yè)管理公司進行驗收接管，并按委托合同提供驗收接管應驗交的全部資料。b. 物業(yè)管理公司審驗提交的

22、全部資料，如具備條件，在15日內簽發(fā)驗收通知并約定時間。2. 現(xiàn)場檢查驗收：a. 組織驗收小組，按專業(yè)分工制定驗收交接記錄表。b. 會同發(fā)展商對機電設備(設施)質量和使用功能進行驗收。a. 預驗收 驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對機電設備(設施)進行質量和使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設備規(guī)格、型號、容量、制造廠并清點數(shù)量，安裝位置等。 在驗收中檢查出不符合標準的，提出書面的機電設備(設施)驗收整改通知書返回發(fā)展商，并在約定時間內由發(fā)展商或工程施工單位進行整改。 對驗收中的單獨設備進行試運轉驗收。主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指針，對不符合指針的，

23、及時提出書面意見，要求發(fā)展商組織設備制造廠或施工單位重新調試，要達到規(guī)定的要求。 預驗收后形成一份預驗收報告，交公司物業(yè)經理審查。b. 正式驗收 預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、難驗證。如整改合格，則進行正式的接管驗收。 一是圖紙與設備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是機電設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設施連接的整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計的功能符合。驗收結果記錄在驗收交接記錄表中。 對機電設備(設施)進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問題方面，其結果也記錄在驗收交接記錄表中。 各專業(yè)人員根據(jù)驗收后的，寫出機電設備工程驗收報告，驗收小組根據(jù)驗收報告，作出綜合性驗收評定

24、及意見書，并將驗收報告送公司物業(yè)經理審批。 公司物業(yè)經理代表物業(yè)管理公司同發(fā)展商進行正式移交，簽署接管文件，接收機電設備(設施)管理權和相關資料。 有關驗收結果文件，質量問題的處理約定文件均作為接管文件的一部分作為物業(yè)委托管理合同的有效文件。機電設備(設施)接管驗收整改工程跟進表序號整改項目整改內容跟進人整改開工日期整改完工日期專業(yè)驗收人備注機電設備(設施)驗收整改通知書年 月 日序號整改項目整改內容約整改時間專業(yè)工程師簽名備注發(fā)展商簽章： 建筑單位簽章： 驗收單位簽章： 日期： 機電設備(設施)驗收交接記錄表序號驗收交接項目驗收交接情況登記專業(yè)工程師簽名備注1高低壓配電系統(tǒng)2后備發(fā)電機系統(tǒng)3

25、消防自動報警系統(tǒng)4有線電視、電話系統(tǒng)5空調供冷系統(tǒng)6變頻給水、消防給水系統(tǒng)7排水系統(tǒng)8保安監(jiān)控系統(tǒng)9電梯運輸系統(tǒng)10樓宇自控、辦公設備11其它發(fā)展商簽章： 建筑單位簽章： 驗收單位簽章： 日期： 驗收接管設備清單序號接管設備名稱牌子/規(guī)格/型號數(shù)量接管設備位置接管時狀況備注發(fā)展商簽章： 建筑單位簽章： 驗收單位簽章： 日期： 驗收接管資料清單序號接管資料名稱數(shù)量備注發(fā)展商簽章： 建筑單位簽章： 驗收單位簽章： 日期： 房屋接管驗收標準(1991年7月1日起施行)主題內容與適用范圍 為確保房屋住用的安全和正常的使用功能。明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特制定本標準。 凡按規(guī)定交房管部門

26、接管的房屋，應按本標準執(zhí)行；依法代管。依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標準執(zhí)行。 本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。 引用標準 建筑地基基礎設計規(guī)范 鋼筋混凝土結構設計規(guī)范 建筑抗震設計規(guī)范 室外排水設計規(guī)范 建筑設計防火規(guī)范 高層民用建筑設計防火規(guī)范 木結構工程施工及驗收規(guī)范 屋面工程施工及驗收規(guī)范 電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范 危險房屋鑒定標準 術語和定義 接管驗收 地方政府設置的房屋管理部門（以下簡稱“房管部門”）接管建設單位移交的新建房屋和實行產權轉移的

27、原有房屋進行的驗收。 按規(guī)定交房管部門接管的房屋 指中央或地方政府投資建造并決定由房管部門直接管理的房屋。市、縣政府用收取的住宅建設配套費建造的房屋、征（撥）地拆遷安置中按規(guī)定把產權劃歸政府的房屋，人民法院依法判決沒收并通知接管的房屋，以及其它應由政府接收并決定交房管部門接管的房屋。 新建房屋 建成后未經確認產權的房屋。 原有房屋 已取得房屋所有權證，并已投入使用的房屋。 新建房屋的接管驗收 新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。 接管驗收應具備的條件： 建設工程全部施工完畢，并業(yè)經竣工驗收合格； 供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和

28、設施能正常使用； 房屋幢、戶編號業(yè)經有關部門確認。 接管驗收應檢索提交的資料 產權資料： 項目批準文件； 用地批準文件； 建筑執(zhí)照； 拆遷安置資料。 技術資料： 竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 地質勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預決算； 圖紙會審記錄； 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）； 隱蔽工程驗收簽證； 沉降觀察記錄； 竣工驗收證明書； 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； 新材料、構配件的鑒定合格證書； 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖的試壓報告。 接管驗收程序 建

29、設單位書面提請接管單位接管驗收。 接管單位按“”和“”條進行審核，對具備條件的，應在日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 接管單位會同建設單位按“”條進行檢驗。 對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題，按“”和“”條處理。 經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽置驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 質量與使用功能的檢驗 主體結構 地基基礎的沉降不得超過的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。 鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過的規(guī)定值。 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合中條的有關規(guī)定。 凡應抗震設防的房屋，必須符合的有關規(guī)定。

30、 外墻不得滲水。 屋面 各類屋面必須符合中條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。 陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。 樓地面 面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。 木樓地面應平整牢固，接縫密合。 裝修 鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙

31、適度。 進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。 木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 油漆、刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象 電氣 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于。

32、 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合的要求。 電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。 除上述要求外，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。 水、衛(wèi)、消防 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏

33、。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合的要求。應按套安裝水表或預留表位。 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。 衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流場 衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。 水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。 消防設施必須符合、的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。 采暖 采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。 鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷害。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。 爐排必須進行以

34、上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。 各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須答合的規(guī)定。 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。 經過連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。 附屬工程

35、及其它 室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑必須符合第二章第節(jié)的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋 應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應起過兩個彎。 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 房屋入口處必須做室外道路。并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。 掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求

36、。 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。 質量問題的處理。 影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。 影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。 對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。 原有房屋的收管驗收 接管驗收應具備的條件 房屋所有權、使用權清楚； 土地使用范圍明確。 接管驗收應檢索提交的資料 產權資料： 房屋所有權證； 土地使用權證； 有關司法、公證文書和協(xié)議； 房屋分戶使用清冊； 房屋設備及定、附著物清冊。

37、 技術資料： 房地產平面圖； 房屋分間平面圖； 房屋及設備技術資料。 接管驗收程序 移交人書面提請接管單位接管驗收。 接管單位按和條進行審核。對具備條件的，應在日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 接管單位會同移交人按條進行檢驗。 對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按條處理。 交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況。 經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權轉移登記。 移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定與房屋使用人重新建立租賃關系。 質量與使用功能的檢驗 以和國家有關規(guī)定作檢驗依據(jù)。 從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。 檢查房屋結構、裝修和設備的完

38、好與損壞程度。 查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。 危險和損壞問題的處理 屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，始得接管。 屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其它補償形式。 屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 交接雙方的責任 為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按和條的要求提前做好房屋交驗準備， 房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在日內審核完畢、及進簽發(fā)驗收 通知并約定時間驗收。經檢驗符合要求，接管單位應在日內簽署驗收合格憑證，并應 及時簽發(fā)接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。 接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照本標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 新建房屋自驗收接管之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定由建設單位負責保修，并應向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要