杭州和睦儲(chǔ)運(yùn)有限公司09年調(diào)查報(bào)告

1、 杭州市余杭支行 杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)26000萬(wàn)元項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告杭州和睦儲(chǔ)運(yùn)有限公司“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告 中國(guó)銀行杭州市余杭支行2009年10月9日關(guān)于杭州和睦儲(chǔ)運(yùn)有限公司26000萬(wàn)元授信總量的調(diào)查報(bào)告引言： 隨著杭州市新一輪城市規(guī)劃調(diào)整、城市規(guī)模擴(kuò)展、城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，原先位于杭州市河段兩岸的散貨碼頭泊位與城市居民生活環(huán)境極不協(xié)調(diào)，已規(guī)劃逐漸外遷，為適應(yīng)杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，迫切需要在城市外圍興建新“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”作業(yè)區(qū)，在此背景下，專門成立建設(shè)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)的有限責(zé)任公司-杭州和睦儲(chǔ)運(yùn)有限公司。“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”

2、項(xiàng)目經(jīng)浙江省重點(diǎn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組、浙江省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)浙重建20034號(hào)文件列入省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)也是國(guó)家內(nèi)河水運(yùn)“十一五”建設(shè)規(guī)劃之一，項(xiàng)目總投資42713萬(wàn)元，占地605畝，開挖挖入式港池2個(gè),規(guī)劃1000噸泊位數(shù)24個(gè)，年吞吐量可達(dá)550萬(wàn)噸，市場(chǎng)服務(wù)范圍可輻射到整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)。融合港口裝卸、轉(zhuǎn)運(yùn)、貨物倉(cāng)儲(chǔ)加工、市場(chǎng)交易、信息物流等功能的新型生態(tài)港區(qū)，更是具備了內(nèi)河港口標(biāo)準(zhǔn)化的概念，暨時(shí)仁和港將建成集港口貨運(yùn)、室內(nèi)外倉(cāng)儲(chǔ)、現(xiàn)代化工廠、集中交易區(qū)、配套工程建設(shè)為一體現(xiàn)代物流基地。由于項(xiàng)目建設(shè)需要公司特向我行申請(qǐng)授信總量26000萬(wàn)元，全部用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。經(jīng)過(guò)對(duì)公司基本情況和項(xiàng)目有關(guān)情況的調(diào)

3、研、測(cè)算、分析，該項(xiàng)目對(duì)余杭及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用明顯，得到政府相關(guān)部門高度重視，建成后對(duì)經(jīng)濟(jì)效益明顯，發(fā)展前景較好，考慮到該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較高，抵押遠(yuǎn)遠(yuǎn)足值，為此，我行擬同意向公司提供授信總量26000萬(wàn)元，用于“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”作業(yè)區(qū)項(xiàng)目，期限6年，利率基準(zhǔn)，其中18000萬(wàn)元用于置換建設(shè)銀行前期項(xiàng)目貸款投入，8000萬(wàn)元用于支付項(xiàng)目工程建設(shè)尾款，全部授信由該項(xiàng)目交通運(yùn)輸用地403316.3平方米，折合605畝土地為抵押擔(dān)保，全部授信追加法人代表個(gè)人吳忠根連帶責(zé)任保證。現(xiàn)將項(xiàng)目調(diào)查情況報(bào)告如下：授信總量申報(bào)表 貨幣單位：萬(wàn)元人民幣所轄行企業(yè)名稱行業(yè)信用評(píng)級(jí)項(xiàng)目名稱貸款金

4、額期限利率擔(dān)保方式余杭支行杭州和睦儲(chǔ)運(yùn)有限公司交通運(yùn)輸業(yè)A杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)26000萬(wàn)元6年基準(zhǔn)抵押第一部分 借款人情況一、客戶概況表客戶名稱杭州和睦儲(chǔ)運(yùn)有限公司客戶性質(zhì)有限責(zé)任貸款卡號(hào)3301040000262305機(jī)構(gòu)代碼71544996-0成立時(shí)間1995-03-21注冊(cè)地址仁和鎮(zhèn)新橋村行業(yè)類型交通運(yùn)輸-港口倉(cāng)儲(chǔ)物流基本戶銀行中國(guó)建設(shè)銀行主要產(chǎn)品及生產(chǎn)能力建筑材料，鋼材，摩托車及其配件，機(jī)電配件，化工原料及產(chǎn)品，裝飾材料，五金工具，交電；倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等。客戶授信基本情況與我行建立授信關(guān)系時(shí)間：首次信用評(píng)級(jí)：A債務(wù)承受額 ：22518 上年度核定授信總量：（大寫）/批復(fù)時(shí)間/流動(dòng)

5、資金貸款0銀行承兌匯票敞口0貿(mào)易融資0保函額度0中長(zhǎng)期貸款0當(dāng)前我行授信余額0短期流動(dòng)資金貸款0銀行承兌匯票敞口0貿(mào)易融資0保函額度0中長(zhǎng)期貸款0本次擬申報(bào)授信總量：（大寫）貳億陸仟萬(wàn)元整短期授信總量中長(zhǎng)期授信總量流動(dòng)資金貸款0 銀行承兌敞口0貿(mào)易融資0保函額度026000萬(wàn)元授信風(fēng)險(xiǎn)分類情況合計(jì)正常關(guān)注次級(jí)可疑損失2600026000/注冊(cè)資本10168萬(wàn)元實(shí)收資本10168萬(wàn)元投資人情況投資人出資額出資額占實(shí)收資本比例吳忠根6812.56萬(wàn)元67%胡黎明1525.2萬(wàn)元15%倪軍1321.84萬(wàn)元13%傅順梅508.4萬(wàn)元5%二、企業(yè)總體情況分析1、公司基本概況杭州和睦儲(chǔ)運(yùn)有限公司是專門為

6、開發(fā)建設(shè)“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項(xiàng)目公司,成立于1995年3月21日，原注冊(cè)資本168萬(wàn)元，目前注冊(cè)資金為10168萬(wàn)元，已全部到位，其中吳忠根出資6812.56萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的67%；胡黎明出資1525.2萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的15%；倪軍出資1321.84萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的13%，傅順梅出資508.4萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的5%。法人代表為吳忠根，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任，地址位于杭州余杭區(qū)仁和鎮(zhèn)新橋村，目前公司主要承接杭州港余杭區(qū)仁和作業(yè)區(qū)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)期限20年。公司現(xiàn)有員工39人，其中大專學(xué)歷以上人員占公司員工總?cè)藬?shù)的60%以上，各類專業(yè)型技術(shù)人員占公司員工總數(shù)的80%。經(jīng)我行統(tǒng)一授信信用評(píng)

7、級(jí)，和睦公司信用等級(jí)為A級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)限額為22518萬(wàn)元。 2、公司股權(quán)變更情況 2005年8月公司增資至5168萬(wàn)元，后經(jīng)多次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，2006年1月26日公司實(shí)收資本5168萬(wàn)元，股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下：胡黎明1653.76萬(wàn)占比32%，成衛(wèi)強(qiáng)1550.4萬(wàn)占比30%，胡國(guó)慶930.24萬(wàn)占比18%，倪軍775.2萬(wàn)占比15%，傅順梅258.4萬(wàn)占比5%；2006年9月14日再一次進(jìn)行股權(quán)變更，股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：吳忠根2067.2萬(wàn)占比40%，胡黎明1240.32萬(wàn)占比24%，胡國(guó)慶930.24萬(wàn)占比18%，倪軍775.2萬(wàn)占比15%，傅順梅258.4萬(wàn)占比5%；2006年11月公司將注冊(cè)資本增資至1

8、0168萬(wàn)元，同時(shí)將股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：金成建設(shè)集團(tuán)有限公司出資5000萬(wàn)占比49.17%，吳龍權(quán)2067.2萬(wàn)占比20.33%，胡黎明1240.32萬(wàn)占比12.2%，倪軍671.84萬(wàn)占比6.61%，傅順梅258.4萬(wàn)占比2.54%；2006年12月30日金成建設(shè)集團(tuán)有限公司法人股份將全部轉(zhuǎn)讓個(gè)人，股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：吳忠根4067.2萬(wàn)占比40%，胡黎明2440.32萬(wàn)占比24%，胡國(guó)慶1830.24萬(wàn)占比18%，倪軍1321.84萬(wàn)占比13%，傅順梅508.4萬(wàn)占比5%；2008年5月，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)再次變更為吳忠根出資6812.56萬(wàn)占比67%，胡黎明1525.2萬(wàn)占比15%，倪軍1321.84

9、萬(wàn)占比13%，傅順梅508.4萬(wàn)占比5%。三、公司財(cái)務(wù)狀況分析資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo) 單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目2007年2008年2009年7月項(xiàng) 目2007年2008年2009年7月貨幣資金16562742063短期借款000應(yīng)收票據(jù)000應(yīng)付票據(jù)000應(yīng)收帳款0014應(yīng)付帳款413333預(yù)付帳款498232755082預(yù)收帳款000其他應(yīng)收款713919791992其他應(yīng)付款21552851805存貨000應(yīng)付工資000待攤費(fèi)用100未交稅金000流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1379355419151預(yù)提費(fèi)用000長(zhǎng)期投資000流動(dòng)負(fù)債合計(jì)22003201838固定資產(chǎn)原值247247247長(zhǎng)期借款180001800018

10、000固定資產(chǎn)凈值5889140總負(fù)債202001832019838在建工程159662224424423實(shí)收資本101681016810168固定資產(chǎn)合計(jì)161552240224563資本公積004325無(wú)形遞延資產(chǎn)000盈余公積111總資產(chǎn)299482794333713未分配利潤(rùn)-422-546-618所有者權(quán)益合計(jì)9748962313876 損益表 單位 :萬(wàn)元項(xiàng) 目2007年末余額2008年末余額2009年7月末余額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入000主營(yíng)業(yè)務(wù)成本000利潤(rùn)總額-315-123-72凈利潤(rùn)-315-123-72資產(chǎn)負(fù)債率67%66%59%流動(dòng)比率627%1732%498%速動(dòng)比率627%

11、1732%498%根據(jù)公司2009年7月份報(bào)表，明細(xì)說(shuō)明如下：資產(chǎn)類：貨幣資金2063萬(wàn)元，主要是銀行存款；預(yù)付賬款5082萬(wàn)，均為工程公司預(yù)付帳款，其中浙江金成建設(shè)4136萬(wàn)，杭州港航公司718萬(wàn)，靖江市遠(yuǎn)望港口機(jī)械廠155.8萬(wàn)，虎牌控股集團(tuán)50萬(wàn)。其他應(yīng)收款1992萬(wàn)元，主要包括杭州余杭第一建筑公司150萬(wàn)，浙江隧道工程公司35萬(wàn)，基本款項(xiàng)已支付,發(fā)票未開的工程款，其余為個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)戶暫借款以及保證金備用金等約1800萬(wàn)元。在建工程24423萬(wàn)，均為該項(xiàng)目投入款.負(fù)債類：其他應(yīng)付款1805萬(wàn)，主要向企業(yè)與股東借款，其中上海浦順?lè)慨a(chǎn)200萬(wàn)，杭州金龍勞務(wù)有限公司810萬(wàn)，吳忠根等自然人股東

12、795萬(wàn)。長(zhǎng)期借款18000萬(wàn)，為建設(shè)銀行秋濤支行長(zhǎng)期借款。所有者權(quán)益類：實(shí)收資本10168萬(wàn)元，均為股東投入款。資本公積4325萬(wàn)，根據(jù)中華人民共和國(guó)交通國(guó)部交函200622號(hào)文件，由余杭交通局下屬單位余杭區(qū)港口發(fā)展投資有限公司專項(xiàng)補(bǔ)貼款4650萬(wàn)元，目前已位4325萬(wàn)元，剩余325萬(wàn)元將在項(xiàng)目竣工后拔付。從和睦公司的財(cái)務(wù)狀況分析，由于目前公司項(xiàng)目處于建設(shè)期，未有收入來(lái)源。公司目前主要負(fù)債為項(xiàng)目開發(fā)貸款需要向建設(shè)銀行申請(qǐng)融資18000萬(wàn)元，通過(guò)自有資金以及向銀行融資公司目前累計(jì)在項(xiàng)目上投入近30000萬(wàn)元，約占總投資70%，目前項(xiàng)目進(jìn)展順利已處于后續(xù)工程，預(yù)計(jì)09年年底可正式投入運(yùn)營(yíng)，預(yù)期效

13、益明顯，總體上分析公司資產(chǎn)負(fù)債率較低，流動(dòng)比率、反映公司償債能力較強(qiáng)，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 第二部分 項(xiàng)目基本情況及評(píng)估分析一、 項(xiàng)目基本情況：（一）、項(xiàng)目建設(shè)背景1、政策背景隨著杭州市新一輪城市規(guī)劃調(diào)整、城市規(guī)模擴(kuò)展、城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，原先位于杭州市河段兩岸的散貨碼頭泊位與城市居民生活環(huán)境極不協(xié)調(diào)，已規(guī)劃逐漸外遷，迫切需要在城市外圍興建新的作業(yè)區(qū)?！昂贾莞塾嗪几蹍^(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”作業(yè)區(qū)的建設(shè)是杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合杭州市城市總體布局規(guī)劃和杭州港余杭港區(qū)總體布局規(guī)劃的要求，是杭州港及余杭港區(qū)實(shí)現(xiàn)港口現(xiàn)代化、專業(yè)化、集約化的重要舉措之一，適應(yīng)了市場(chǎng)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化及社會(huì)分工需求。根據(jù)杭

14、州市港航管理局的統(tǒng)一部署，為進(jìn)一步加強(qiáng)港政管理，規(guī)范港口經(jīng)營(yíng)秩序，杭州市余杭港航管理處特下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)港政管理的通知，大致內(nèi)容為1、加大臨時(shí)碼頭整治力度，建立港口經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)劃運(yùn)作機(jī)制。計(jì)劃在09年底前分三批完成轄區(qū)內(nèi)規(guī)模偏小，沒(méi)有達(dá)到規(guī)模化要求的臨時(shí)碼頭進(jìn)行整改淘汰。2、規(guī)范港口經(jīng)營(yíng)管理，建立公開、公正、公平的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)環(huán)境。目前我區(qū)港口業(yè)主要幾大作業(yè)區(qū)有：杭州市區(qū)北側(cè)的謝村碼頭雜件貨作業(yè)區(qū)，年吞吐量50萬(wàn)噸；管家漾鋼材作業(yè)區(qū)，年吞吐量230萬(wàn)噸；杭州崇賢作業(yè)區(qū)設(shè)計(jì)吞吐量550萬(wàn)噸；其余各類碼頭規(guī)模均較小?，F(xiàn)有杭州港余杭港區(qū)大部分碼頭存在以下問(wèn)題：作業(yè)區(qū)缺少統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理，碼頭規(guī)模小，較

15、為分散，占用大量土地資源，岸線資源浪費(fèi)嚴(yán)重，各碼頭綜合效益差。主要碼頭大多設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單陳舊，泊船噸位偏低，裝卸工藝落后、不科學(xué)?，F(xiàn)有碼頭已經(jīng)制約了區(qū)內(nèi)水路運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展?！昂贾莞塾嗪几蹍^(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”仁和港區(qū)擁有天然的地理優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及市場(chǎng)基礎(chǔ)，該港區(qū)的建設(shè)順應(yīng)了我區(qū)碼頭建設(shè)集約化、規(guī)模化、現(xiàn)代化的要求。2、市場(chǎng)背景余杭區(qū)位于浙江北部，三面環(huán)抱省會(huì)杭州市，位于長(zhǎng)江三角洲圓心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。余杭全區(qū)08年完成工業(yè)總產(chǎn)值1310.80億元，同比增長(zhǎng)12.5%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值1025.54億元，全區(qū)生產(chǎn)總值501.92億元，同比增長(zhǎng)11.1%。同時(shí)，余杭地處杭嘉湖平原，區(qū)

16、內(nèi)水網(wǎng)交錯(cuò)，有運(yùn)河和苕溪兩大水系，轄區(qū)內(nèi)貫穿京杭運(yùn)河、杭申甲線、杭湖錫線、武獐線、東苕溪等五大干支流航道；礦山林立、碼頭眾多，是重要的區(qū)域貨源基地，水運(yùn)行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。余杭港區(qū)是杭州港的北大門，依托運(yùn)河水系，余杭水運(yùn)能力發(fā)達(dá)，自古以來(lái)一直是京杭運(yùn)河的繁忙地段，現(xiàn)其轄區(qū)內(nèi)擁有航道通航里程380公里；擁有各類碼頭100余座，總運(yùn)力在25萬(wàn)噸。目前余杭港口企業(yè)120余家，但隨著運(yùn)河綜合保護(hù)工程的開展，部分規(guī)模小、布局不合理的碼頭將被逐步清理，該部分市場(chǎng)將大部分由目前正建設(shè)中的崇賢、仁和、臨平三大港區(qū)消化。同時(shí)隨著余杭工業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，杭州錢江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等工業(yè)新區(qū)招商引資的進(jìn)行，

17、余杭水運(yùn)需求將有進(jìn)一步提高。（二）、項(xiàng)目地理位置：“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項(xiàng)目位于余杭區(qū)仁和鎮(zhèn)東側(cè)，作業(yè)區(qū)的北側(cè)是余杭區(qū)東西大道，連接余杭區(qū)東西大道與作業(yè)區(qū)的疏港道路，全線規(guī)劃為二級(jí)路，與杭寧高速、104國(guó)道、320國(guó)道、09省道、02省道、杭州繞城高速、滬杭高速等重點(diǎn)交通線相通，可適應(yīng)作業(yè)區(qū)車輛進(jìn)出要求。其市場(chǎng)服務(wù)范圍主要為杭州市區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)、臨安、富陽(yáng)、桐鄉(xiāng)、德清、海寧等臨近縣市，其輻射范圍可達(dá)京杭運(yùn)河的嘉興、湖州、紹興、寧波、江蘇南部及皖南部分地區(qū)。（三）、項(xiàng)目基本情況：“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項(xiàng)目利用京杭運(yùn)河700米岸線建設(shè)，主航道水深穩(wěn)定，河面寬度約200米

18、，是內(nèi)河大型碼頭非常理想的建設(shè)岸線。項(xiàng)目占地605畝，開挖挖入式港池2個(gè)，南港池與北港池，5個(gè)港口功能配套區(qū)，室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、堆場(chǎng)區(qū)、加工區(qū)、陸域物流服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)、生活服務(wù)區(qū)；新建1000噸級(jí)泊位24個(gè)，總投資42713萬(wàn)元，建成后年通過(guò)能力將達(dá)550萬(wàn)噸。港區(qū)周轉(zhuǎn)的貨物以鋼材、煤炭、水泥、石膏、黃沙等為主。融合了港口裝卸、轉(zhuǎn)運(yùn)、貨物倉(cāng)儲(chǔ)加工、市場(chǎng)交易、信息物流等功能的新型生態(tài)港區(qū)。具體情況如下：南港池：南港池為散雜件作業(yè)碼頭，具有散雜件多功能用途的作業(yè)碼頭，港池長(zhǎng)381米，寬90米，擁有12個(gè)泊位，裝備固定吊8T的6臺(tái)，16T的6臺(tái)（高架式全程帶載），年吞吐量可達(dá)250萬(wàn)噸，能容納12艘100

19、0噸級(jí)的貨船同時(shí)作業(yè)，與之配套的堆場(chǎng)面積達(dá)5萬(wàn)平方米，能儲(chǔ)備500萬(wàn)噸的各類散雜件貨物。北港池：北港池為雜件作業(yè)碼頭，是為各種鋼材裝卸作業(yè)的專業(yè)碼頭，擁有12個(gè)泊位，其中配備一個(gè)遮蓋式泊位，裝備有12臺(tái)先進(jìn)的龍門起重設(shè)備，（左右懸臂均為12M，工作級(jí)別為A6級(jí)、16/3.2T的4臺(tái)，20/5T的4臺(tái)，50/10T的2臺(tái)），年吞吐量可達(dá)300萬(wàn)噸，能容納12艘1000噸級(jí)的貨船同時(shí)作業(yè)，與之配套的室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)可達(dá)40000平方米，能儲(chǔ)備600萬(wàn)噸各種鋼材。交易區(qū)：交易區(qū)分為散雜件交易區(qū)和鋼材交易區(qū)，A、B區(qū)為散雜件交易區(qū)，C、D區(qū)為鋼材交易區(qū)，市場(chǎng)交易區(qū)總建筑面積28000平方米，設(shè)有交易攤位722

20、間，為直列式二層建筑，配套設(shè)施完善，有利于商家集中經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)的快速形成。加工區(qū)：加工區(qū)占地面積約1萬(wàn)平方米，為標(biāo)準(zhǔn)鋼結(jié)構(gòu)廠房，建成后承接各種規(guī)格的冷、熱軋板的開平、深加工和配送。實(shí)現(xiàn)以配送為中心逐步從原材料產(chǎn)品向社會(huì)消費(fèi)品轉(zhuǎn)換。室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：具體分為1、配送中心（流通中心）型倉(cāng)庫(kù)，具有發(fā)貨，配送和流通加工的功能；存儲(chǔ)中心型倉(cāng)庫(kù)；2、物流中心性倉(cāng)庫(kù)：具有存儲(chǔ)，發(fā)貨，配送，流通加工功能的倉(cāng)庫(kù)。建筑面積約3萬(wàn)平方米，倉(cāng)儲(chǔ)功能包括了對(duì)客戶進(jìn)入物流系統(tǒng)的貨物進(jìn)行堆存、管理、保管、保養(yǎng)、維護(hù)等一系列活動(dòng)。堆場(chǎng)區(qū)：占地約5萬(wàn)平方米，主要分為：煤炭堆場(chǎng)、石膏堆場(chǎng)、散雜堆場(chǎng)等。能同時(shí)儲(chǔ)備500萬(wàn)噸的各類散雜貨物。

21、陸域物流服務(wù)區(qū)：占地約2.4萬(wàn)平方米，服務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)有：大型停車場(chǎng)、加油站、調(diào)度顯示牌等設(shè)施。辦公區(qū)：建筑面積約5300平方米，集管理、辦公、金融服務(wù)、信息、簽證、調(diào)度等功能為一體，為完成進(jìn)出貨物水路聯(lián)運(yùn)提供一站式服務(wù)。生活服務(wù)區(qū)：分為服務(wù)區(qū)和宿舍區(qū)，服務(wù)區(qū)建筑面積約3000平方米，宿舍建筑面積約4000平方米，擁有100套4050平方米兩室一廳的宿舍。二、項(xiàng)目合法性1、2003年11月6日，經(jīng)浙江省交通廳浙交函2003302號(hào)批復(fù)同意關(guān)于報(bào)送余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)一期工程可行性研究報(bào)告的函。明確項(xiàng)目法人為杭州和睦儲(chǔ)運(yùn)有限公司，項(xiàng)目總投資23360萬(wàn)元。2、2003年11月10日，經(jīng)浙江省發(fā)展計(jì)

22、劃委員會(huì)浙計(jì)函2003260號(hào)批復(fù)同意關(guān)于余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)一期工程可行性研究報(bào)告的復(fù)函。明確項(xiàng)目法人為杭州和睦儲(chǔ)運(yùn)有限公司，項(xiàng)目總投資23360萬(wàn)元。3、2003年11月26日，經(jīng)浙江省重點(diǎn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組、浙江省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)浙重建20034號(hào)關(guān)于浙能大廈等項(xiàng)目增列為2003年省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的通知,明確將”余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”列入省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。4、2004年10月2日，經(jīng)浙江省發(fā)展和改革委員會(huì)浙發(fā)改設(shè)計(jì)2004317號(hào)同意關(guān)于報(bào)送杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)初步設(shè)計(jì)文件的函。5、2004年10月12日，浙江省環(huán)境保護(hù)局浙環(huán)建函2004359號(hào)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)委托審批通知書。

23、6、2004年10月15日，經(jīng)杭州市余杭區(qū)環(huán)境保護(hù)局環(huán)評(píng)批復(fù)2004225號(hào)杭州余杭區(qū)環(huán)境保護(hù)局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告審查意見(jiàn)。7、2004年11月29日，經(jīng)浙江省發(fā)展和改革委員會(huì)浙發(fā)改設(shè)計(jì)2004335號(hào)批復(fù)同意關(guān)于報(bào)送杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)初步設(shè)計(jì)文件的復(fù)函。8、2005年6月7日，中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部國(guó)土資函2005371號(hào)批復(fù)同意關(guān)于杭州港余杭港區(qū)建設(shè)用地的批復(fù)。9、2006年1月23日，中華人民共和國(guó)交通部交函規(guī)劃200622號(hào)關(guān)于安排杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)散雜區(qū)一期工程建設(shè)資金的函。批復(fù)同意由浙江省交通廳落實(shí)地方建設(shè)資金安排4650萬(wàn)元用于該項(xiàng)目。10、2009年7月20

24、日，經(jīng)浙江省發(fā)展和改革委員會(huì)文件浙發(fā)改交通2009581號(hào)關(guān)于杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)散雜區(qū)一期工程可行性研究調(diào)整報(bào)告的批復(fù)。批復(fù)同意建設(shè)規(guī)模調(diào)整為500噸級(jí)泊位24個(gè)，設(shè)計(jì)年通過(guò)能力550萬(wàn)噸，新增4個(gè)泊位，增加設(shè)計(jì)年通過(guò)能力60萬(wàn)噸。工程投資調(diào)整為42461萬(wàn)元，增加投資19101萬(wàn)元。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第一、項(xiàng)目得到政府高度重視，其重要性顯而易見(jiàn)：該項(xiàng)目是為適應(yīng)隨著杭州市新一輪城市規(guī)劃調(diào)整、城市規(guī)模擴(kuò)展、城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，原先位于杭州市河段兩岸的散貨碼頭泊位與城市居民生活環(huán)境極不協(xié)調(diào)，已規(guī)劃逐漸外遷，“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”作業(yè)區(qū)的建設(shè)是杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合杭州市城市總體布

25、局規(guī)劃和杭州港余杭港區(qū)總體布局規(guī)劃的要求，是杭州港及余杭港區(qū)實(shí)現(xiàn)港口現(xiàn)代化、專業(yè)化、集約化的重要舉措之一，適應(yīng)了市場(chǎng)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化及社會(huì)分工需求。項(xiàng)目經(jīng)浙江省重點(diǎn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組、浙江省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)浙重建20034號(hào)文件，列入省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)也是國(guó)家內(nèi)河水運(yùn)“十一五”建設(shè)規(guī)劃之一，該項(xiàng)目建設(shè)受到市、區(qū)政府高度重視，被列入杭州市余杭區(qū)“項(xiàng)目建設(shè)年”三年行動(dòng)計(jì)劃。第二、項(xiàng)目的實(shí)施比較順暢，風(fēng)險(xiǎn)較小項(xiàng)目得到了市、區(qū)二級(jí)政府有關(guān)部門的高度重視和關(guān)注，在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中得到了各方大力支持，土地、規(guī)劃、環(huán)保、水利、供電等部門給予了積極配合，目前該項(xiàng)目工程進(jìn)度已接近80%，2010年項(xiàng)目將投入試運(yùn)

26、營(yíng)，項(xiàng)目自身收益短期內(nèi)可預(yù)測(cè)度高，不確定性因素相對(duì)較少。項(xiàng)目預(yù)期收益穩(wěn)定，發(fā)展前景廣闊。第三、競(jìng)爭(zhēng)較少，政府扶持力度大，項(xiàng)目效益較高該項(xiàng)目建成后將成為余杭港區(qū)三大港區(qū)之一，出于運(yùn)河綜合保護(hù)工程考慮，短期內(nèi)區(qū)內(nèi)將不會(huì)開設(shè)其他碼頭，并且政府將逐步停運(yùn)、關(guān)閉部分小規(guī)模、設(shè)施落后的碼頭，故目前碼頭資源具有一定的稀缺性和排他性，項(xiàng)目未來(lái)收益具有一定保障。該項(xiàng)目作為綜合性碼頭，其功能齊全，配套建設(shè)的交易區(qū)建有722間交易攤位，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，將形成專業(yè)的碼頭交易市場(chǎng)，這將產(chǎn)生一定的規(guī)模效應(yīng)，帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益，并且作業(yè)區(qū)的設(shè)立給當(dāng)?shù)卦黾恿舜罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)可直接按排300多人就業(yè)，同時(shí)，該項(xiàng)目將享受與

27、崇賢港區(qū)同等優(yōu)惠待遇，包括所得稅“三免、三減半”政策、減征城鎮(zhèn)土地使用稅、免征水利建設(shè)基金等費(fèi)用。對(duì)于進(jìn)駐碼頭的經(jīng)營(yíng)商戶，政府同樣給予優(yōu)惠政策：注冊(cè)資金達(dá)到一定金額，并且營(yíng)業(yè)額超過(guò)一億元的企業(yè)將享受不同程度的所得稅返還。亦可有效推動(dòng)餐飲服務(wù)等三產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用十分明顯。四、“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估1、 總投資估算及構(gòu)成根據(jù)2009年7月20日浙江省發(fā)展和改革委員會(huì)文件浙發(fā)改交通2009581號(hào)關(guān)于杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)散雜區(qū)一期工程可行性研究調(diào)整報(bào)告的批復(fù)，“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項(xiàng)目總投資為42461萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用25093萬(wàn)，占總投資

28、59%；其他費(fèi)用13543萬(wàn)元，占總投資32%；基本預(yù)備費(fèi)1932萬(wàn)元，占總投資4.5%；建設(shè)期貸款利息費(fèi)用1893萬(wàn)元，占總投資4.5%。由于項(xiàng)目建設(shè)的外部條件發(fā)生了較大的變化，實(shí)際投資概算發(fā)生了較大變化，同時(shí)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在09年年底可完工，為此建設(shè)期利息按建行融資金額至09年年底前實(shí)際發(fā)生測(cè)算，總計(jì)4379萬(wàn)元，其中2006年655萬(wàn)元，2007年1188萬(wàn)元，2008年1347萬(wàn)元，2009年1189萬(wàn)元。我行根據(jù)實(shí)際情況，參考鄰近已建成投產(chǎn)的崇賢港區(qū)的建設(shè)成本和工程費(fèi)用情況，我行對(duì)該項(xiàng)目總投資情況進(jìn)行了評(píng)估和預(yù)測(cè)，測(cè)算結(jié)果為42713萬(wàn)元，明細(xì)說(shuō)明比較如下：編號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量原投資

29、概算最近投資概算投資差距實(shí)際投資概算實(shí)際與原投資差值一建筑工程費(fèi)195142509355802285933451土方工程立方2500002954661714501552碼頭及護(hù)岸工程項(xiàng)1317144251254442512543裝卸設(shè)備購(gòu)置及安裝項(xiàng)155415309-2324702-8394港內(nèi)堆場(chǎng)道路工程米4103643422558242255825道路堆場(chǎng)軟基處理平米16836725015001250150012506進(jìn)港公路公里52250225000-22507生產(chǎn)、輔助生產(chǎn)建筑工程平米4000025523193641526627148供電、照明工程1048236513171000-48

30、9通信、計(jì)算機(jī)管理及控制045045045045010給排水、消防工程平米454736201475507711環(huán)境保護(hù)工程平米14002112110211012臨時(shí)工程80800800二其它費(fèi)用53881354381551354381551征地拆遷費(fèi)畝60540181178577671178577672工程建設(shè)管理費(fèi)1502561062561063工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)16621347213474工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)101331335定額編制管理費(fèi)111431436聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)27371037107生產(chǎn)人員培訓(xùn)費(fèi)52873587358辦公費(fèi)用21351435149工器具生產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)85118331183310

31、前期工作費(fèi)129150211502111勘察設(shè)計(jì)費(fèi)719836117836117三基本預(yù)備費(fèi)45%42461124519326871932687四建設(shè)期貸款利息979189391443793400合計(jì)27127424611533542713155872、項(xiàng)目總投資變化情況由于目前項(xiàng)目處于建設(shè)階段，項(xiàng)目從2004年初步設(shè)計(jì)到開工建設(shè)，總體實(shí)施歷時(shí)超過(guò)5年，該項(xiàng)目建設(shè)的外部條件發(fā)生了較大的變化，導(dǎo)致項(xiàng)目總投資有較大幅度的提高，項(xiàng)目總投資達(dá)到42713萬(wàn)元，較原立項(xiàng)提高15587萬(wàn)元。主要原因有以下幾點(diǎn)：、國(guó)家土地政策調(diào)整；由于國(guó)家對(duì)于土地的調(diào)控，在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中項(xiàng)目征地過(guò)程實(shí)際發(fā)生費(fèi)用額度有大幅提

32、高，土地征用的價(jià)格由原來(lái)每畝6.5萬(wàn)元上調(diào)至16.5萬(wàn)元，新增達(dá)7700多萬(wàn)元。、配套設(shè)施增加：為發(fā)揮效益最大化提高，完善港口功能區(qū)，港口新增市場(chǎng)交易區(qū)，主要市場(chǎng)交易區(qū)分為散雜件交易、鋼材交易區(qū)，市場(chǎng)交易區(qū)總建筑面積28000平方米，設(shè)有交易攤位700余間，增加近3000萬(wàn)元。 、財(cái)務(wù)成本的增加：由于項(xiàng)目整體時(shí)間的延長(zhǎng)，造成項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)成本增加。累計(jì)增加在3400萬(wàn)元。、道路調(diào)整。按照余杭區(qū)交通局要求，將進(jìn)港道路位置由北向南移；另外，為了便于港區(qū)南北兩側(cè)的當(dāng)?shù)鼐用駵贤?，利用該?xiàng)目征地、在碼頭西側(cè)增設(shè)一條長(zhǎng)684米、寬12米的道路。、景觀要求。2004年底運(yùn)河申遺及京杭運(yùn)河整治和保護(hù)開發(fā)工程開始

33、，杭州市政府提出沿河側(cè)設(shè)置20米綠化帶。、航道等級(jí)提高。為了適應(yīng)船舶大型化的發(fā)展，2005年杭州市提出將京杭運(yùn)河塘棲至北星橋疏港航道等級(jí)由四級(jí)提高到三級(jí)，2008年7月，浙江省發(fā)改委已經(jīng)批準(zhǔn)開展京杭運(yùn)河（浙江段）三級(jí)航道政治工程項(xiàng)目前期工作。、其他因素。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)350KV和500KV高壓鐵塔連接整個(gè)華東電網(wǎng)，改造涉及的部門較多，工程難度較大，致使移置的費(fèi)用有較大幅度的增加，也致使整個(gè)工程延遲。3、項(xiàng)目已投入情況： 價(jià)格單位：萬(wàn) 序號(hào)工程項(xiàng)目名稱實(shí)際投資概算已完成投入剩余工程造價(jià)一工程費(fèi)用2285912644.610214.41土方工程450 385652碼頭及護(hù)岸工程4425391850

34、73裝卸設(shè)備購(gòu)置及安裝4702116235404港內(nèi)堆場(chǎng)道路工程42251859.62365.45道路堆場(chǎng)軟基處理1500150006進(jìn)港道路0007生產(chǎn)輔助生產(chǎn)建筑5266293223348供電、照明工程10004006009通信、計(jì)算機(jī)管理4507038010給排水及消防工程55029225811環(huán)境保護(hù)工程2114616512臨時(shí)工程80800二其他費(fèi)用13543131214221征地拆遷費(fèi)117851178502工程建設(shè)管理費(fèi)2561201363工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)2131071064工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)130135定額編制管理費(fèi)140146聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)370377生產(chǎn)人員培訓(xùn)費(fèi)870878辦公費(fèi)

35、用352879工器具生產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)118952310前期工作費(fèi)150150011勘察設(shè)計(jì)費(fèi)8368360三基本預(yù)備費(fèi)19321932四 建設(shè)期貸款利息43793938.4440.6合計(jì)（一+二+三+四）427132970413009注：進(jìn)港公路已由區(qū)交通局負(fù)責(zé)建造，該條公路由和睦碼頭以及周邊共同使用，該部分資金無(wú)需公司再支付。4、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況表：序號(hào)工程項(xiàng)目名稱單位單價(jià)數(shù)量完成情況一土方工程立方18250000完成總工程量85%，其中南港池全部完成，北港池土方完成65%。二碼頭及護(hù)岸工程1散雜件作業(yè)區(qū)土建港池米186801667碼頭及護(hù)岸工程已經(jīng)完成總工程量的90，南北港池全部完成，護(hù)岸完成5

36、0。2散雜件作業(yè)區(qū)土建附屬工程立方452760003停工補(bǔ)償項(xiàng)7000001三裝卸設(shè)備購(gòu)置及安裝項(xiàng)完成6臺(tái)固定吊的采購(gòu)及安裝，完成10臺(tái)龍門吊的采購(gòu)。四港內(nèi)堆場(chǎng)道路工程平米314134534港區(qū)堆場(chǎng)及道路完成總工程量55%，南港池道路及堆場(chǎng)完成75%，北港池完成25%.五道路堆場(chǎng)軟基處理米89168367全部完成六進(jìn)港道路公里45000005全部完成七生產(chǎn)、輔助生產(chǎn)建筑工程1散雜件作業(yè)區(qū)1號(hào)配電房平米1584194配電房、泵房完成總工程量的80%，交易區(qū)ABCDE及辦公樓，宿舍樓完成竣工驗(yàn)收，完成總工程量的95%。2散雜件作業(yè)區(qū)2號(hào)配電房平米15842323散雜件作業(yè)區(qū)泵房平米99646.44

37、散雜件作業(yè)區(qū)A區(qū)塊1-5號(hào)、B區(qū)塊1-4號(hào)辦公樓土建平米1286128005散雜件作業(yè)區(qū)C區(qū)塊1-3號(hào)、D區(qū)塊1-2號(hào)辦公樓土建平米128667816散雜件作業(yè)區(qū)E區(qū)塊1-2號(hào)辦公樓土建平米128678187散雜件作業(yè)區(qū)主辦公樓及1、2號(hào)宿舍土建平米128613036.2八供電、照明工程項(xiàng)10000001完成管線預(yù)埋，高桿燈基礎(chǔ)施工及配電房設(shè)備采購(gòu)。九通信、計(jì)算機(jī)管理及控制項(xiàng)45000001完成管線預(yù)埋十給排水及消防工程1散雜件作業(yè)區(qū)水電附屬工程平米28134543完成部分管道預(yù)埋，完成總工程量的80%。2散雜件作業(yè)區(qū)市場(chǎng)區(qū)塊平米4043000十一環(huán)境保護(hù)工程平米6351670完成交易區(qū)大樹栽

38、植十二臨時(shí)工程1散雜件作業(yè)區(qū)臨時(shí)水電安裝項(xiàng)200001全部完工2散雜件作業(yè)區(qū)臨時(shí)填塘渣立方13.6220593散雜件作業(yè)區(qū)發(fā)電機(jī)租賃項(xiàng)300001從上表可以看出,工程項(xiàng)目已處理設(shè)備安裝以及后續(xù)整理階段,總體工程已達(dá)80%以上,工程進(jìn)度遠(yuǎn)快于用款進(jìn)度。5、項(xiàng)目資金到位情況:“杭州港余杭港區(qū)仁和作業(yè)區(qū)散雜區(qū)”項(xiàng)目總投資為42713萬(wàn)元，向我行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款26000萬(wàn)元外，剩余由公司自籌資金解決。項(xiàng)目自籌比例為39%。據(jù)公司2009年7月報(bào)表報(bào)映，公司所有者權(quán)益13876萬(wàn)元（注冊(cè)資本金10168萬(wàn)元+政府補(bǔ)助資金4325萬(wàn)元-未分配利潤(rùn)-618萬(wàn)元），減除：固定資產(chǎn)原值247萬(wàn)元（公司通過(guò)向股東以

39、及企業(yè)之間借款1800萬(wàn)元，支付個(gè)人借款以及備用金等約1800萬(wàn)元，為此不踢除其他應(yīng)收款），可用于所有在建項(xiàng)目自有資金13629萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資31.9%，符合“中國(guó)銀行股份有限公司浙江省分行行業(yè)授信指引 港口行業(yè)（2008年版），港口項(xiàng)目所屬行業(yè)類型為倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的，自有資金比例須達(dá)到30%及以上”。 項(xiàng)目總投資42713萬(wàn)元，截止7月公司工程已投入29705萬(wàn)元（在建工程24423萬(wàn)元+預(yù)付帳款5082萬(wàn)元+其他應(yīng)收款約200萬(wàn)元），占項(xiàng)目投資70%，資幣資金可再投入2060萬(wàn)元，我行新增授信8000萬(wàn)元（由于該項(xiàng)目已于06年正式開工建設(shè)，預(yù)計(jì)09年年底完工，建設(shè)銀行已于06年投放項(xiàng)目貸款18

40、000萬(wàn)元，并已全部投入項(xiàng)目建設(shè)，為此我行提供26000萬(wàn)元授信總量，其中18000萬(wàn)元用于置換建設(shè)銀行貸款，新增8000萬(wàn)元用于支付工程尾款），尚余2948萬(wàn)元，占總投資7%,由于項(xiàng)目程款尾款的5%可在工程竣工結(jié)算一年后支付，按5%比例按22859萬(wàn)元的工程量統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)1143萬(wàn)元可在2011年以后支付，為此尚余部份可通過(guò)營(yíng)業(yè)收入回籠支付，即2010年支付1805萬(wàn)元，2011年支付1143萬(wàn)元。5、項(xiàng)目相關(guān)收益測(cè)算:1）、收入估算公司營(yíng)業(yè)收入包括船舶裝卸費(fèi)、室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)、散貨和雜件貨堆場(chǎng)費(fèi)、各種承包費(fèi)和管理費(fèi)等，目前已具有意向企業(yè)及吞吐量如下表:序號(hào)企業(yè)吞吐量序號(hào)企業(yè)吞吐量1盈都集團(tuán)50萬(wàn)噸

41、6上海欣橋建材有限公司15萬(wàn)噸2上海永翔投資(集團(tuán))有限公司20萬(wàn)噸7杭州金浩建材經(jīng)營(yíng)公司10萬(wàn)噸3江蘇寶應(yīng)縣人民政府100萬(wàn)噸8浙江繆氏企業(yè)集團(tuán)(上海鋼貿(mào)大戶,港區(qū)在設(shè)基地)商洽4上海來(lái)源鋼鐵有限公司15萬(wàn)噸9城北鋼材市場(chǎng)商洽5上海鑫鵬物資有限公司15萬(wàn)噸10其他散戶由于項(xiàng)目已接近完工，公司在09年8月開始正式招商階段，招商一個(gè)月以來(lái)，洽談商戶近百人，企業(yè)和經(jīng)銷商40余戶，目前已有意向企業(yè)年吞吐量近200萬(wàn)噸，如能與浙江繆氏企業(yè)集團(tuán)以及城北鋼材市場(chǎng)的成功合作，預(yù)計(jì)2010年保守可達(dá)到300萬(wàn)噸以上，考慮到項(xiàng)目投產(chǎn)后年實(shí)現(xiàn)550萬(wàn)元吞吐量還需一定時(shí)間，出于緊慎角度考慮，本次測(cè)算2010年預(yù)計(jì)可

42、達(dá)到設(shè)計(jì)吞吐量的40%約220萬(wàn)噸，2011年預(yù)計(jì)可達(dá)到設(shè)計(jì)吞吐量60%約330萬(wàn)噸，2012年預(yù)計(jì)可達(dá)到設(shè)計(jì)吞吐量80%約440萬(wàn)噸，2013年及以后年份預(yù)計(jì)均按規(guī)劃吞吐量的100%測(cè)算，即550萬(wàn)噸。租賃費(fèi)用我行出于保守起見(jiàn)，按照2010年40%，2011年60%，2012年100%，2013年及以后按80%測(cè)算，具體測(cè)算如下： 裝卸費(fèi)用收入序號(hào)貨種單價(jià)（元/噸）設(shè)計(jì)吞吐量 金額（萬(wàn)元）第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份1散雜貨進(jìn)出1025025001000150020002500250025002鋼材203

43、0060002400360048006000600060003合計(jì)/5508500340051006800850085008500注：由于項(xiàng)目目前未運(yùn)營(yíng)，營(yíng)運(yùn)價(jià)格參考目前我區(qū)崇賢港實(shí)際營(yíng)運(yùn)單價(jià)，其中單價(jià)價(jià)格分裝卸費(fèi)和短泊倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)。 港區(qū)物業(yè)租賃收入序號(hào)物業(yè)種類單價(jià)(元/年/平米)數(shù)量（平米）第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份1市場(chǎng)區(qū)一樓1000140005608409801400140014002市場(chǎng)區(qū)二樓600140003365045888408408403綜合辦公樓80040001281922243203203

44、204室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)3604000057686410081440144014405各種承包費(fèi)和管理費(fèi)300萬(wàn)元/年120180210300300300合計(jì)172025803010344034403440注：市場(chǎng)區(qū)出租比率按照第一年40%，第二年60%，第三年70%，第四年以及以后年份均為100%。市場(chǎng)區(qū)總計(jì)面積28000平方米，分二層，每層各分布361間，每間面積約在38平方米其中一樓年租金約4萬(wàn)元/年，二樓年租金約2.4萬(wàn)元/年. 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入?yún)R總表序號(hào)收入項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后1裝卸收入340051006

45、8008500850085002租賃收入1720258030103440344034403收入合計(jì)5120768098101194011940119402）、費(fèi)用支出：工資及附加費(fèi)：本項(xiàng)目為二班制作業(yè)，吞吐量為550萬(wàn)噸時(shí)，職工人數(shù)300人左右，包括貨物裝卸、貨物檢驗(yàn)、跑單、評(píng)損、進(jìn)出庫(kù)、船舶侯泊調(diào)度等員工，每年支出1000萬(wàn)元左右。港區(qū)生產(chǎn)電費(fèi)，每月在50-60萬(wàn)元，年費(fèi)用在720萬(wàn)元左右。折舊及攤銷大型機(jī)械設(shè)備按20年計(jì)提，其它輔助設(shè)備按30年計(jì)算，年攤銷1502萬(wàn)元。年基本折舊費(fèi)=設(shè)備價(jià)值/20+其他固定資產(chǎn)投入/30=4702/20+38011/30=1502萬(wàn)元稅金：征收營(yíng)業(yè)稅5%、

46、附加稅率為營(yíng)業(yè)稅額的5%，所得稅可享受政府“三免三減半”政策，所得稅率按25%計(jì)。（注：公司參照關(guān)于對(duì)杭州崇賢港投資有限公司實(shí)行扶持政策的批復(fù)（余貿(mào)200863號(hào)）確定的崇賢港扶持政策，為此向余杭區(qū)交通局提出以下扶持政策建議，“給予減征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅；給予企業(yè)所得稅三免三減半的優(yōu)惠；按規(guī)定程序報(bào)批免征水利建設(shè)基金；對(duì)企業(yè)為以商引商，建設(shè)仁和港區(qū)散雜件物流交易配送中心涉及的行政審批提供支持?！北敬螠y(cè)算參照關(guān)于對(duì)杭州崇賢港投資有限公司實(shí)行扶持政策的批復(fù)（余貿(mào)200863號(hào)）號(hào)文件。）財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年貸款利息支出。修理費(fèi)：按每年按機(jī)器設(shè)備4%計(jì)提大修理費(fèi)（每年小修，三年大修）。年修理費(fèi)4702

47、4%188萬(wàn)元其他支出每年300萬(wàn)元. 利潤(rùn)分配、盈余公積金和公益金分別取稅后利潤(rùn)的10%和5% 3）成本、稅金、利潤(rùn)分配詳見(jiàn)項(xiàng)目評(píng)估表成本表、銷售稅金及附加、利潤(rùn)表估算表。表一、成本表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份工資及福利400 600 800 1000 1000 1000 電費(fèi)288 432 576 720 720 720 折舊費(fèi)1502 1502 1502 1502 1502 1502 修理費(fèi)188 188 188 188 188 188 財(cái)務(wù)費(fèi)用1544 1544 1426 1069

48、 653 238 其它費(fèi)用300 300 300 300 300 300 總成本4222 4566 4792 4779 4363 3948 固定成本1502 1502 1502 1502 1502 1502 變動(dòng)成本2720 3064 3290 3277 2861 2446 注：工資以及福利根據(jù)吞吐量的40%、60%、80%、100%測(cè)算表二、銷售稅金 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份營(yíng)業(yè)收入512076809810119401194011940營(yíng)業(yè)稅256 384 491 597 597 597 銷售稅金及附加13 19 25 30 30 30 表三、利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年及以后年份營(yíng)業(yè)收入5120 7680 9810 11940 11940 11940 補(bǔ)貼收入325 0 0 0 0 0 總成本4222 4566 4792 4779 4363 3948 銷售稅金269 403 515 627 627 627 稅前利潤(rùn)954 2710 4503 6534 6950 7366 所得稅0 0 0 817 869 921 凈利潤(rùn)954 2710 4503 57