資產(chǎn)評估考題及答案

1、一、多選題：1.資產(chǎn)評估應(yīng)遵循的經(jīng)濟(jì)原則有（abd ）a 替代原則b 未來收益原則c 獨(dú)立性原則d 重置原則2.收益法應(yīng)用的基本條件是（ bcd）a 被評估企業(yè)預(yù)期成本可以預(yù)測b 被評估資產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測并用貨幣計(jì)量c 資產(chǎn)擁有者未來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以識別并計(jì)量d 被評估資產(chǎn)獲利年限可以確定3.計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本時(shí)，應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用包括以下哪些項(xiàng)目（ acd）a 購買成本 b 維修費(fèi)用c 安裝費(fèi)用d 運(yùn)雜費(fèi)用4. 某宗地價(jià)格為 300 萬元，其宗地面積為 1000 平方米，建筑面積為 3000 平方 米，則（ad）a 地面地價(jià)為 3000 元/平方米 c 樓面地價(jià)為 3000 元/平方米b 地面

2、地價(jià)為 1000 元/平方米 d 樓面地價(jià)為 1000 元/平方米5.運(yùn)用成本法評估無形資產(chǎn)時(shí)，其中無形資產(chǎn)的貶值率包含了（ bc）因素a 實(shí)體性貶值 b 功能性貶值c 經(jīng)濟(jì)性貶值d 周期性貶值6.企業(yè)價(jià)值評估的對象一般是指（acd）a 企業(yè)整體價(jià)值b 企業(yè)債務(wù)價(jià)值c 企業(yè)全部股東權(quán)益價(jià)值d 企業(yè)部分股東權(quán)益價(jià)值7. 以下關(guān)于企業(yè)價(jià)值評估現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的表述中，錯誤的有（ad）。a 預(yù)測基數(shù)應(yīng)為上一年的實(shí)際數(shù)據(jù)，不能對其進(jìn)行調(diào)整b 預(yù)測期是指企業(yè)增長的不穩(wěn)定時(shí)期，通常在 5 至 7 年之間c 實(shí)體現(xiàn)金流量應(yīng)該等于融資現(xiàn)金流量d 后續(xù)期的現(xiàn)金流量增長率越高，企業(yè)價(jià)值越大二、簡答題1. 資產(chǎn)評估與

3、會計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別與聯(lián)系有哪些？1. 什么是清算價(jià)值？什么是公允價(jià)值？二者的主要區(qū)別是什么？2. 資產(chǎn)評估的基本方法有哪幾種？他們各自的評估思路是怎樣的？1. 簡述機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)。2. 不動產(chǎn)評估的方法有哪些？各種方法的適用范圍是什么？3. 企業(yè)價(jià)值評估與單項(xiàng)資產(chǎn)評估的差異體現(xiàn)在哪？三、計(jì)算題1. 某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓其擁有的某產(chǎn)品商標(biāo)使用權(quán)，該商標(biāo)產(chǎn)品單位市場售價(jià)為 1000 元臺，比普通商標(biāo)同類產(chǎn)品單位售價(jià)高 100 元臺，擬購買商標(biāo)企業(yè)年生產(chǎn)能 力 100000 臺，雙方商定商標(biāo)使用許可期為 3 年，被許可方按使用該商標(biāo)的產(chǎn)品 年銷售利潤的 30作為商標(biāo)特許權(quán)使用費(fèi)，每年末支付一次，3 年支付完

4、價(jià)款。 被許可方的正常銷售利潤率為 10，折現(xiàn)率按 10 計(jì)算。要求：根據(jù)上述條件計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格。答案：（1） 年超額利潤=100100000=10000000（元）（2） 年使用費(fèi)=1000000030%=3000000 （元）（3） 商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格=3000000（a，10%,3）=30000002.4869=7460700（元）2.某企業(yè)有一套自制生產(chǎn)設(shè)備，原值 100 萬元，其中材料費(fèi) 70 萬元，安裝費(fèi)用 22 萬元，其他費(fèi)用 8 萬元。這臺設(shè)備到 2014 年 12 月 31 日已使用了 6 年，預(yù)計(jì) 尚可使用 5 年，這臺設(shè)備的設(shè)計(jì)能力為年產(chǎn)量 1000 噸，從開始使用到

5、 2014 年底， 材料費(fèi)用上漲指數(shù)為 25%，20%，15%，12%，10%，11%；安裝費(fèi)和其他費(fèi)用平 均上漲指數(shù)分別為 9%，12%，10%，14%，18%，20%；同屬預(yù)計(jì) 2014 年 12 月 31 日自制同樣設(shè)備的生產(chǎn)能力會達(dá)到 1200 噸。由于受國民經(jīng)濟(jì)的影響，正常開 工率為 80%，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù) 0.6.求：試評估該設(shè)備 2014 年 12 月 31 日的價(jià)值。（注：(0.8)0.6=0.875 ）答案：（1）確定該設(shè)備 2014 年 12 月 31 日的重置成本：設(shè)備材料費(fèi)=70*（1+25%）*（1+20%）*（1+15%）*（1+12%）*（1+10%）*（1+1

6、1%） =165.128（萬元）安裝費(fèi)和其它費(fèi)用 2014 年 12 月 31 日的金額為：（22+8 ）* （1+9% ）*（1+12% ）* （1+10%）* （1+14%）* （1+18%）* （1+20% ） =65.03 （萬元）所以重置成本為 165.128+65.03=230.16 （萬元）（2）確定實(shí)體性貶值：實(shí)體成新率=5/ （5+6）=45.5%實(shí)體性貶值率=1- 實(shí)體成新率=1-45.5%=54.5%（3）確定功能性貶值：功能性貶值率=成產(chǎn)能力差異、新設(shè)備生產(chǎn)能力-（1200-1000）/1200=16.67% （4）確定經(jīng)濟(jì)性貶值：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1- （實(shí)際使用生產(chǎn)能力

7、/額定生產(chǎn)能力）x*100%=1-(0.8) 0.6*100%=12.5%（5）評估價(jià)值=230.16*（1-54.5%）*（1-16.67%）*（1-12.5% ）=76.36 （萬元）3. 為評估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 a、b、c、 d、e 共 5 個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：成交價(jià)格（元/m2） 成交日期實(shí)例 a51002012.11.30實(shí)例 b58002013.6.30實(shí)例 c52002013.1.31實(shí)例 d53002011.7.31實(shí)例 e50002013.5.31交易情況房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況權(quán)益狀況實(shí)物狀況+2%0-2%-4%+21%-

8、3%0-5%0+3%+2%-2%0+1%-1%+2%-3%0-1%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中， 房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從 2011 年 7 月 1 日至 2012 年 1 月 1 日該類住宅樓市場價(jià)格每月遞增 1.5%，其后至 2012 年 11 月 1 日則每月遞減 0.5%，而從 2012 年 11 月 1 日至 2013 年 4 月 30 日的市場 價(jià)格基本不變，以后每月遞增 1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合 適的 3 個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓 2013 年 8 月 31 日的

9、正常單價(jià) （如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。答案：(1) 選取可比實(shí)例。實(shí)例 b 誤差太大，實(shí)例 d 成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔 1 年以上， 故實(shí)例 b 和實(shí)例 d 不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例 a,c,e 作為可比實(shí)例。(2) 計(jì)算公式：估價(jià)對象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修 正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(3) 交易情況修正系數(shù)為：可比實(shí)例 a：100/ （100+2）=100/102可比實(shí)例 c：100/100可比實(shí)例 e：100/ （100-3 ）=100/97(4)交易日期修正系數(shù)為：可比實(shí)例 a=（1+1% ）4可比實(shí)例 c=（1+1%）4可比實(shí)例 e=（1+1%）3(5)

10、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同， 故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同，均為 1/3 ，則有：可比實(shí)例 a100/1001/3 （100 2）1/3（1004）1/3100 98 可比實(shí)例 c100/（100+3）1/3（100+2 ）1/3 （100-2）1/3100/101 可比實(shí)例 e100/ 1001/3 （100-1）1/3（100+1）1/3 ）100/100 (6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：比準(zhǔn)價(jià)格 a5100 （100/102 ）（11%）4（100/98 ）5309.20 （元/m 2）比準(zhǔn)價(jià)格 c5200（100/100）（11%）（100/101）5357.57 （元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格 e5000 （100/97 ）（1+1%）3（100/100）5310.83（元/m2）(7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有： 估價(jià)對象價(jià)格（單價(jià)）（5309.20 5357.575310.83 ）/3 5325.87 （元/m 2）4.某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年的收益額分別為 100 萬元，110 萬元，120 萬元，130 萬元，140 萬元，第六年開始每年保持 150 萬元不變，假定該企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，評 估基準(zhǔn)日無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 6%，行業(yè)平均收益