基于關(guān)鍵因素的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

1、基于關(guān)鍵因素的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析內(nèi)容簡介： 摘要： 房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素非常之多，相互之間的關(guān)系極其復(fù)雜。利用 二八法則 ，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的關(guān)鍵因素 時機(jī)風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的操作實務(wù)應(yīng)用水平。 關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵因素；房地產(chǎn)投資 論文格式論文范文畢業(yè)論文摘要： 房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素非常之多，相互之間的關(guān)系極其復(fù)雜。利用“二八法則”，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的關(guān)鍵因素時機(jī)風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的操作實務(wù)應(yīng)用水平。 關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵因素；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析 0 引言 編輯。 我國房地產(chǎn)是一個新興產(chǎn)業(yè)，自20世紀(jì)80年中后期才逐漸恢復(fù)和 發(fā)展 起來。

2、在這個新興產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)投資是一項高收益與高風(fēng)險并存的投資活動，具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中存在著大量的風(fēng)險因素，如房地產(chǎn)市場的供求變化、相關(guān)政策的調(diào)整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現(xiàn)風(fēng)險等系統(tǒng)風(fēng)險和消費者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價值、機(jī)會成本等個別風(fēng)險，這些風(fēng)險因素都直接影響到房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 投資的績效。從事房地產(chǎn)投資活動，如不能充分考慮這些風(fēng)險因素對整個投資項目的影響，貿(mào)然進(jìn)行決策，往往會出現(xiàn)失誤，甚至?xí)蛊髽I(yè)因此陷人絕境。但是，把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮，則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實的

3、也是不恰當(dāng)?shù)摹?為此，針對房地產(chǎn)投資，將風(fēng)險因素分析的具體內(nèi)容和流程可以分為以下三部分： 識別并細(xì)分各風(fēng)險因素包含的具體內(nèi)容，由此才能對風(fēng)險有具體全面的認(rèn)識和了解； 對風(fēng)險因素進(jìn)行分類，找出對房地產(chǎn)開發(fā)項目具有決定意義的要素，忽略次要因素，只有這樣才有利于分析的可行性和結(jié)果的可信性； 對各風(fēng)險因素之間的關(guān)系進(jìn)行分析，找出其聯(lián)系與制約關(guān)系，由此對房地產(chǎn)投資風(fēng)險要素形成有機(jī)整合的分析結(jié)果，將對投資決策具有很好的輔助 參考 意義。 1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別及細(xì)分 為了保證風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險因素進(jìn)行 科學(xué) 的辨識與細(xì)分，使投資決策者能更好的把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化 規(guī)

4、律 ，從而采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。如圖1給出了整個房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。 1.1 自然 風(fēng)險，指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及直接對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成 經(jīng)濟(jì) 上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括： 火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現(xiàn)場地質(zhì)條件等等。這些因素引起的風(fēng)險發(fā)生的機(jī)會較小，但是一旦發(fā)生，將造成相當(dāng)嚴(yán)重的危害。對于這些風(fēng)險的防范，開發(fā)商一般是利用投保來減少或避免損失。但是，在投保之前，若能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等作一定的了解與分析，就可減少投保成本，增加投資收

5、益。 1.3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。這類風(fēng)險因素可以分為以下幾類： 市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。 1.4 技術(shù)風(fēng)險，是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。例如，科技進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設(shè)計變動或 計算 失誤、設(shè)備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故、信用等風(fēng)險因素。 1.5 社會風(fēng)險，主要是

6、指由于人文社會環(huán)境因素的變化對地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會治安、公眾干預(yù)和文物保護(hù)等。 1.6 國際風(fēng)險，是對一個社會的所有經(jīng)濟(jì)都有很大影響，主要是指因國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)活動受影響。對房地產(chǎn)業(yè)來說，國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險可分為： 國家風(fēng)險、國際投資環(huán)境風(fēng)險、貨幣匯率變化風(fēng)險、國際貨幣利率變化風(fēng)險和國際經(jīng)營風(fēng)險。 1.7 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險，指由于開發(fā)商決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、投資地點、類型選擇風(fēng)險和人、財、物組織管理風(fēng)險等。 2 房地產(chǎn)投資關(guān)鍵風(fēng)險因素

7、分析 房地產(chǎn)投資過程中引起風(fēng)險的因素眾多，其后果嚴(yán)重程度各異。完全不考慮這些風(fēng)險因素或忽略了主要因素，風(fēng)險分析就失去意義。但把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮，則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實的也是不恰當(dāng)?shù)?。風(fēng)險分析的目的就是要合理縮小風(fēng)險因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險的主要因素，為投資決策者提供最恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險對策。 由上面分析的房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素，我們可以知道，影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素比較多。如對每一個投資項目都進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險因素分析，效率不但不高，有可能還不能抓住重點。再者，我們對風(fēng)險因素的分析是無止境的，但真正對我們的投資分析有實際意義的風(fēng)險因素卻只有其中一部分，而由“二八法則”可知，20%的因

8、素對事件有80%的影響力。所以，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析時，我們需要重點關(guān)注的是那20%的重要因素。 2 關(guān)鍵風(fēng)險因素分析 在進(jìn)行風(fēng)險因素相關(guān)性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素問題的深入研究，從以下三個方面來重點考慮房地產(chǎn)投資風(fēng)險： 時機(jī)風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險。 1 時機(jī)風(fēng)險 由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。如從美國房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，就存在明顯的周期性： 美國以18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價格和收益水

9、平的相應(yīng)變化。此時選擇合適的投資時機(jī)，保證房地產(chǎn)項目開發(fā)完畢后有良好的市場需要，對開發(fā)商的意義非常大。因此，開發(fā)商需對未來幾年的政治形勢的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業(yè)需求等風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，以確定合理的開發(fā)時機(jī)。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，適時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場需求下降，供過于求，房地產(chǎn)價格下跌，物業(yè)租售所需時間加長，甚至根本都租售不出去，此時推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計的收益便成了實際的損失，因此房地產(chǎn)開發(fā)商也將必須承擔(dān)開發(fā)時機(jī)選擇不當(dāng)?shù)木薮髶p失。內(nèi)

10、容簡介： 論文 關(guān)鍵詞： 石油工程國際投標(biāo)標(biāo)書研讀與制作技巧 論文摘要： 參加國際投標(biāo)是石油工程服務(wù)公司拓展業(yè)務(wù)、接軌國際及實現(xiàn)自身可持續(xù) 發(fā)展 的重要保障，投標(biāo)的勝負(fù)，不僅取決于競爭者實的強(qiáng)弱，也與投標(biāo)技巧是否得當(dāng)，策略是否正確 論文格式論文范文畢業(yè)論文論文 關(guān)鍵詞： 石油工程國際投標(biāo)標(biāo)書研讀與制作技巧 論文摘要： 參加國際投標(biāo)是石油工程服務(wù)公司拓展業(yè)務(wù)、接軌國際及實現(xiàn)自身可持續(xù) 發(fā)展 的重要保障，投標(biāo)的勝負(fù)，不僅取決于競爭者實的強(qiáng)弱，也與投標(biāo)技巧是否得當(dāng)，策略是否正確有著密切的關(guān)系。其中，標(biāo)書研讀與制作就是很關(guān)鍵的一環(huán)。主要就投標(biāo)方如何研標(biāo)書并在標(biāo)書制作中充分體現(xiàn)自身的優(yōu)勢和能力進(jìn)行了論述

11、。 1前言 隨著我國 經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展，油氣需求也呈快速增長趨勢。而僅憑國內(nèi)油氣開發(fā)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這種消費需求，所以國內(nèi)石油工程公司紛紛將目光轉(zhuǎn)向發(fā)展國際業(yè)務(wù)以實現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展。積極參與國際石油工程招標(biāo)，是石油工程公司進(jìn)入國際石油市場較為公正、安全和有效的途徑之。國際投標(biāo)一般由五個步驟組成。主要就邀標(biāo)書研究及投標(biāo)書制作技巧進(jìn)行探討。 編輯。 2標(biāo)書的研讀 業(yè)主的招標(biāo)文件是編制投標(biāo)書的主要依據(jù)，在某些情況下甚至是惟一的依據(jù)。因此，一定要研究透業(yè)主的招標(biāo)書，弄清各種關(guān)系要素。國際邀標(biāo)書一般包括三個主要部分： 投標(biāo)須知，合同樣本和工程要求。收到招標(biāo)文件后，首先要快速的閱讀瀏覽相關(guān)工程要求，以了解

12、標(biāo)書中的規(guī)定是否與公司自身條件相符，如果符合公司業(yè)務(wù)范圍及施工能力，再對標(biāo)書進(jìn)行詳細(xì)的研讀： 同時通過一些業(yè)主所在國或周邊國家施工兄弟單位來了解相關(guān)情況。標(biāo)書三部分各有側(cè)重又相互關(guān)聯(lián)，閱讀時注意以下幾個方面的工作： 1)分清承包商的責(zé)任和報價范圍，不要發(fā)生任何遺漏； 2)了解各項技術(shù)要求，以便制定先進(jìn)合理的施工方案； 3)及時調(diào)查了解工程所在地工、料、機(jī)等的市場價格，以免因盲目估價而失誤； 4)弄清開、竣工日期及總工期的要求以及獎罰條件，以便制定合理的施工進(jìn)度計劃； 5)工程款支付條件，有無工程預(yù)付款；結(jié)算方式；拖延付款的責(zé)任和利息支付等，以便做好資金使用計劃； 6)弄清有無特殊材料、設(shè)備及施

13、工方法要求，以便采取相應(yīng)對策措施 7)弄清工程量清單中各個工程項目組成的內(nèi)在含義，防止漏項發(fā)生； 8)弄清總包與分包的規(guī)定，以便當(dāng)自身施工能力不足時便于分包及協(xié)作。 9)弄清施工期限內(nèi)的漲價補償規(guī)定，以便報價決策時充分考慮利益風(fēng)險等因素； 10)對含糊不清的問題，應(yīng)及時提請招標(biāo)單位予以澄清，包括合同條款、施工范圍、報價等。 3國際投標(biāo)書的 制作國際投標(biāo)書不僅是傳遞信息的載體，更是投標(biāo)人能力、實力與技巧等綜合實力的證明，標(biāo)書制作的優(yōu)劣直接決定投標(biāo)人中標(biāo)的幾率。 31投標(biāo)書的組成 國際石油工程投標(biāo)文件雖然不同的招標(biāo)公司會有所不同，但一股有三部分構(gòu)成： 1)技術(shù)標(biāo)書。包括投標(biāo)證明文件： 投標(biāo)授權(quán)書、

14、營業(yè)證書、QHSE認(rèn)證證書、最高管理者情況等；設(shè)備情況： 設(shè)備的名稱、技術(shù)規(guī)格、以前的一些施 工業(yè) 績、施工圖片以及設(shè)備的出廠證件、設(shè)備的檢驗情況等。如果設(shè)備參數(shù)與邀標(biāo)書要求的有所不同，則要特別說明，說明替代設(shè)備的參數(shù)、施工情況等；人員情況： 人員 簡歷 ，技術(shù)特長，工作經(jīng)驗等： QHSE體系運行情況： 各類認(rèn)證證書以及能夠說明系統(tǒng)運行狀況的一些記錄、文件等；技術(shù)優(yōu)勢以及與標(biāo)書要求相關(guān)的補充資料。 2)商務(wù)標(biāo)書。包括標(biāo)書報價及相關(guān)說明，一股包括設(shè)備施工報價、人員報價、待命費、材料費、動遷費等。報價的具體形式要根據(jù)標(biāo)書的要求選擇。3)合同標(biāo)書。包括合同條款異議說明、保險購買情況說明以及投標(biāo)保函、

15、互相免責(zé)協(xié)議。 32投標(biāo)書的編制 在通讀標(biāo)書的基礎(chǔ)上，投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)要求仔細(xì)認(rèn)真的編制標(biāo)書，編制投標(biāo)文件要注意以下幾點： 根據(jù)投標(biāo)須知要求的格式、順序和內(nèi)容編制標(biāo)書。投標(biāo)文件格式不要隨意更改。如果投標(biāo)人填寫后，仍未能準(zhǔn)確清楚的表達(dá)出投標(biāo)人意思，可以加入補充說明。 技術(shù)標(biāo)書的制作要重點突出投標(biāo)人員的海外工作經(jīng)歷和相關(guān)施工能力，施工設(shè)備和工具的實時監(jiān)控參數(shù)、范圍及傳輸能力，優(yōu)勢的或獨一無二的施工技術(shù)，0HSE的業(yè)績和發(fā)展完善的證據(jù)，投標(biāo)人在地域、人文環(huán)境以及該區(qū)域合作經(jīng)驗上的優(yōu)勢；有能夠縮短工期、更安全環(huán)保、節(jié)約成本、提高收益的替代設(shè)備或方案都應(yīng)該列舉在標(biāo)書中； 合同標(biāo)書的編制要特別說明人員和設(shè)備保

16、險情況，當(dāng)投標(biāo)人購買的保險與業(yè)主的要求有差距時要重點說明彌補和改進(jìn)的辦法，還有銀行保函、免責(zé)協(xié)議等都要按要求填寫辦理； 商務(wù)標(biāo)書在按要求報價后，如果同時有幾個標(biāo)書則要突出同時中標(biāo)或不同數(shù)量標(biāo)書中標(biāo)的價格折扣；如果有替代或補充設(shè)備、方案，則要突出這樣施工節(jié)約的成本和創(chuàng)造的效益；如果是聯(lián)合投標(biāo)則要突出聯(lián)合投標(biāo)的價格優(yōu)勢。價格變化大的材料費、油料費等則要特別說明，以減少風(fēng)險和不必要的損失。 編輯。 最后反復(fù)審核，消除誤差要對 計算 數(shù)量，如工程量、單價、總值認(rèn)真核對。文字表達(dá)要準(zhǔn)確無誤。 標(biāo)書制作要干凈整潔，頁眉頁腳設(shè)置標(biāo)書名稱及編號以及投標(biāo)人標(biāo)志，用統(tǒng)一規(guī)格的紙張和精致的文件夾裝訂成冊。投標(biāo)書的裝

17、訂要便于招標(biāo)機(jī)構(gòu)的審閱，并在每冊封面上打印投標(biāo)公司的標(biāo)記。 33遞送投標(biāo)文件全部投標(biāo)文件編好、校核并簽署后，投標(biāo)人需按招標(biāo)須知的規(guī)定分裝，密封，并按要求粘貼或?qū)懨魇占畔?，在截?biāo)日期之前，送到或寄到招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定地點，并取得收據(jù)。 4、結(jié)論 石油工程項目建設(shè)中的招投標(biāo)是國內(nèi)外通用的、 科學(xué) 合理的工程承包方式 企業(yè) 在市場競爭中除了靠自身的素質(zhì)和實力外，投標(biāo)技能、技巧對于能否中標(biāo)、能否取得更多利潤有著舉足輕重的作用，是企業(yè)在競爭中立于不敗之地的重要手段之一。標(biāo)書研讀和制作過程中，參與人員的專業(yè)技能和團(tuán)隊建設(shè)更是確保上述策略及技巧實現(xiàn)的關(guān)鍵因素。國際石油工程投標(biāo)的復(fù)雜性和系統(tǒng)性，決定了需要有精通國

18、際商務(wù)、工程技術(shù)、 金融 法律 的專業(yè)人才和能夠為這些專業(yè)人才提供舞臺的投標(biāo)團(tuán)隊。另外，承包商還應(yīng)該密切關(guān)注和研究招投標(biāo)市場的變化和 發(fā)展 ，以便采用適當(dāng)?shù)耐稑?biāo)策略和技巧，從而提高企業(yè)的中標(biāo)率，保證合理的高利潤和在承包市場的競爭地位。服裝與人們的日常生活相關(guān)度極高,特別是隨著物質(zhì)生活的不斷充實,服裝商品的定價可謂 蒸蒸日上 ,這種定價決策的制定受到多種因素共同制約。眼下的 金融 危機(jī)使幾乎所有的行業(yè)都受到了不同程度的影響,服裝業(yè)也不能幸免。本 論文格式論文范文畢業(yè)論文【摘要】 服裝與人們的日常生活相關(guān)度極高,特別是隨著物質(zhì)生活的不斷充實,服裝商品的定價可謂“蒸蒸日上”,這種定價決策的制定受到多

19、種因素共同制約。眼下的 金融 危機(jī)使幾乎所有的行業(yè)都受到了不同程度的影響,服裝業(yè)也不能幸免。以服裝業(yè)為例分析了金融危機(jī)對 企業(yè) 定價決策的影響,相信對其他類似相關(guān)行業(yè)的定價決策者也有一定的啟示。 【關(guān)鍵詞】 定價策略;營銷目標(biāo);顧客需求;供求關(guān)系 編輯。 由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界金融風(fēng)暴以其迅猛之勢席卷全球 經(jīng)濟(jì) ,所有的行業(yè)都受到了不同程度的影響,為了在逆境中存活,各行各業(yè)都迅速調(diào)整了定價策略,以期用最小的代價換取存活的機(jī)會以待黎明的到來。服裝業(yè) 自然 也受到了不小的沖擊。處于尚在進(jìn)行中的金融危機(jī)下,服裝業(yè)的定價該如何做調(diào)整,這是服裝業(yè)界面臨的重要問題,同時也值得其他性質(zhì)相類似的行業(yè)市場思索

20、。 一、定價策略及分類 企業(yè)定價策略是指企業(yè)在充分考慮影響企業(yè)定價的內(nèi)外部因素的基礎(chǔ)上,為達(dá)到企業(yè)預(yù)定的定價目標(biāo)而采取的價格策略。企業(yè)生產(chǎn)通常不止一種產(chǎn)品,企業(yè)的產(chǎn)品通常面臨不止一個市場,企業(yè)的近期目標(biāo)可能不止是追求利潤最大化,還可能是追求最大的市場份額、最高的滿意度等等,以上這些因素都決定了企業(yè)在競爭中會有多樣化的定價方法。幾種常見的定價策略包括: 成本導(dǎo)向定價法 也稱全部成本定價法。首先估計單位產(chǎn)品的變動成本,接著估計固定費用并將固定費用分?jǐn)偟絾挝划a(chǎn)品,求出單位產(chǎn)品的總成本,最后在總成本的基礎(chǔ)上加上按目標(biāo)利潤率 計算 的利潤額,這樣就得到了價格。經(jīng)此種方法計算出的價格還應(yīng)該依照市場情況做相

21、應(yīng)調(diào)整后才能應(yīng)用于實踐。 顧客導(dǎo)向定價法 以顧客對產(chǎn)品的感受價值作為定價標(biāo)準(zhǔn)。定價時,更多考慮的是消費者對產(chǎn)品價值的感受,而不是產(chǎn)品的成本,不同的服務(wù)方式會給消費者帶來不同的價值感受,因此同樣的產(chǎn)品定價會有很大的差異。 競爭導(dǎo)向定價法 競爭對手的價格直接決定自己的定價。定價時,競爭對手的價格成為主導(dǎo)指標(biāo),而忽略上述兩種方法中所重視的產(chǎn)品成本和顧客需求。至于所定價格究竟該高于、等于還是低于競爭對手,也要視行業(yè)特征、企業(yè)目標(biāo)和企業(yè)自身特點等因素而定。 二、影響定價的因素 企業(yè)定價時需要考慮多種因素,無論是內(nèi)部因素還是外部因素,都會對最終的定價策略產(chǎn)生重要影響。 內(nèi)部因素 企業(yè)定價應(yīng)考慮的內(nèi)部因素主

22、要有: 1. 營銷目標(biāo)。目標(biāo)越清晰,定價越輕松,營銷目標(biāo)直接決定了定價的方向,如果定價策略與營銷目標(biāo)相左,就好比船航行時偏離了航向,無法到達(dá)彼岸。 營銷組合策略。定價策略要與產(chǎn)品設(shè)計、銷售渠道、促銷策略相配合,因此定價時要從整體方面考慮營銷組合策略。 3. 產(chǎn)品成本?？刂瞥杀臼瞧髽I(yè)的第一要務(wù),若企業(yè)的成本高于競爭對手,就必須制定具有競爭性的價格甚至接受賺取較少利潤的結(jié)果,但價格高于成本是做任何定價決策的絕對前提。 4. 定價組織的影響。負(fù)責(zé)人在制定價格策略時,必然無法忽視整個定價組織的影響因子,小型企業(yè)由高層管理者直接定價的情況暫且不提,在大型企業(yè)中,諸如市場經(jīng)理、銷售經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理

23、,甚至是銷售人員均是定價決策的影響因子,他們的作用不容小覷。 外部因素 影響定價的外部因素主要包括: 1. 市場形態(tài)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家將市場形態(tài)劃分為自由競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭競爭市場和完全壟斷市場四種,不同的市場形態(tài)相應(yīng)的定價策略各不相同。 顧客需求。定價時應(yīng)該以顧客需求為導(dǎo)向,充分考慮到消費者對價格的態(tài)度及其購買產(chǎn)品的動機(jī),據(jù)此來制定價格策略。 3. 供求關(guān)系。這個因素的影響是直接并且顯而易見的:再好的商品如果供大于求,價格勢必放低,再普通的商品如果市場緊缺、供不應(yīng)求,價格都可以一漲再漲。 4. 競爭對手的價格。這是定價決策需要 參考 的一個重要外部因素,在產(chǎn)品質(zhì)量相差無幾的情況下,如果占有

24、價格優(yōu)勢,勢必會贏得更多的市場份額,在競爭中搶得先機(jī)。 5. 其他外部因素。例如經(jīng)濟(jì)狀況,包括通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)繁榮蕭條、銀行利率等因素會影響到定價決策,此外,政府、供應(yīng)鏈等其他利益相關(guān)方也都是需要考慮的外部因素。 三、金融危機(jī)給服裝業(yè)整體帶來的沖擊 金融危機(jī)的不期而至,使整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大變化,這種變化會給企業(yè)定價決策帶來什么影響?下面以與日常生活息息相關(guān)的服裝行業(yè)為例進(jìn)行分析,可以從這些數(shù)據(jù)中找到一些答案。 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,201X年我國限額以上零售企業(yè)服裝類商品零售額為2 65 5.6億元,增速相比201X年下降 8個百分點;根據(jù)中華全國商業(yè)信息中心統(tǒng)計,201X年服裝類商品零售額同

25、比增速是近五年最低值,相比201X年下降 4.96個百分點。中華全國商業(yè)信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,201X年第四季度開始,全國重點大型零售企業(yè)服裝類商品銷售增速出現(xiàn)明顯下滑,第四季度各月銷售增速均跌至20%以下。由此可見,201X年由于金融危機(jī)的沖擊,服裝市場銷售量的絕對值銷售總額雖然仍在增長,但其相對值增長速度是明顯下滑的。我們在評判整個市場行情的變化時,顯然相對值更具說服力、更能反映真實現(xiàn)狀。 四、金融危機(jī)下服裝業(yè)選擇降價的影響因素 影響到行業(yè)降價決策的因素源自于何?總的來說就是因為文中第二部分里提到的一些影響因子發(fā)生了變化,促成了降價決策的產(chǎn)生。下面圍繞具體是哪些因素產(chǎn)生的變化來進(jìn)行分析:

26、內(nèi)部因素 從內(nèi)部因素的變化上來看,最主要、最明顯的在于營銷目標(biāo)的改變。在整個經(jīng)濟(jì)態(tài)勢岌岌可危的情況下,此時的服裝行業(yè)首要的營銷目標(biāo)是維持企業(yè)的生存,保證其盈利狀況能夠覆蓋維持企業(yè)基本運營所需消耗的最低成本。雖然有個別企業(yè)懷揣的想法是在亂世中伺機(jī)稱雄,期待在危機(jī)中擠占市場,但大環(huán)境背景的威脅還是決定了自保才是整個行業(yè)共同的聲音。 外部因素 在外部環(huán)境的影響因子中,最主要的變化發(fā)生在以下幾方面: 1. 顧客需求。金融風(fēng)暴帶來的經(jīng)濟(jì)不景氣,必然導(dǎo)致節(jié)儉主義的重新盛行,服裝消費在人們的日常支出中占有較大比重,而且變化快、流行周期短,因而是體現(xiàn)節(jié)儉主義的最好載體,未來顧客需求普遍趨向節(jié)儉應(yīng)該是情理之中。與此同時,仍有一部分特殊需求無法忽略,那就是富裕階層的奢華主義。經(jīng)濟(jì)危機(jī)無法給這部分人的消費需求蒙上陰影,他們對奢華消費、滿足自我實現(xiàn)的需求不會降低,所以體現(xiàn)在服裝上,一定范圍的奢華仍將存在。將目標(biāo)市場定位于這部分消費