783802347商丘市房地產(chǎn)市場研究報告

1、商丘市房地產(chǎn)市場研究報告、報告綜述 商丘總體房地產(chǎn)市場發(fā)展結(jié)構(gòu)失衡，市場供應量與消化量比例失調(diào)，整體市場開工面積遠大于銷售面積。整個房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資、開發(fā)激增，銷售增長緩慢的不良態(tài)勢。 商丘市經(jīng)濟近五年保持高速增長。 商丘市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎爻尸F(xiàn)逐年遞增的趨勢，城市人口數(shù)量逐年提高。商丘市城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高，人均可支配收入平穩(wěn)上升，平均消費支出也呈遞增趨勢。 商丘新區(qū)的開發(fā)建設為房地產(chǎn)發(fā)展提供了一個絕好的市場機會。 對立足于本土化發(fā)展的美基（商丘）置業(yè)而言，商丘是一個可以持續(xù)性戰(zhàn)略開發(fā)的戰(zhàn)場。2關于產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的判斷通過房地產(chǎn)業(yè)投資、供需關系、價格走勢、土地市場走勢等因素分析，基本可

2、以把商丘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期歸納預測為以下幾個階段 20022003年：房地產(chǎn)復蘇期 2004年：房地產(chǎn)繁榮期 2005年：房地產(chǎn)持續(xù)繁榮期 2006年2007年：房地產(chǎn)競爭激烈期（多項目，多開發(fā)商） 2008年后：房地產(chǎn)成熟期商丘目前處在房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟前的調(diào)整階段，各項目、開發(fā)商之間競爭慘烈！目 錄1. 商丘房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究1.1 商丘之城市定位 -06-071.2 商丘之經(jīng)濟環(huán)境 -08-101.3 商丘之發(fā)展?jié)摿?-10-111.4 商丘城市發(fā)展格局 -11-132. 商丘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期研究2.1 歷年商品房供需走勢分析 -14-162.2 歷年商品房價格走勢分析 -16-262.

3、3 消費者群體分 -16-172.5 商丘房地產(chǎn)市場周期判斷-17-173. 商丘住宅市場研究3.1 2006年住宅市場分析 -18-193.2 多層住宅產(chǎn)品研究 -18-363.3 產(chǎn)品建議 -37-384. 商丘市商業(yè)地產(chǎn)研究4.1 社區(qū)商業(yè)研究 -39-394.1 商丘市商業(yè)研判 -40-404.2 商丘市商業(yè)特征 -40-424.3 商丘市商業(yè)趨勢 -42-445. 結(jié) 論第一部分 商丘房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究1.1 商丘之城市定位1.1.1 商丘市概述商丘是河南省省轄市。位于河南省東部，豫魯皖三省交界處，京九鐵路與隴海鐵路交叉點上。素有“豫東門戶”、“中原鎖鑰”之稱，歷代為兵家、商家必

4、爭之地。西距省會鄭州市230公里。介于東經(jīng)1144911639，北緯33433452之間。西與開封市相接，南與安徽省亳州市為鄰，北隔黃河故道與山東省菏澤市接壤，東與安徽省淮北市交界。屬華北黃淮海平原的一部分，海拔高度3070米。境內(nèi)的河流屬淮河流域，分屬洪澤湖、渦河、南四湖水系。主要河流有渦河、惠濟河、沱河、黃河故道、澮河、大沙河、王引河等，皆呈西北東南流向，平行相間分布，流域面積都在1000平方公里以上。在永城市北33公里處有芒碭山群，面積約10平方公里，屬泰山山脈丘陵延伸地帶，主要由芒山主峰、保安山、鐵角山、南山、夫子山、黃土山等10多座山頭組成，其中最高的是芒山，海拔168.8米，其他山

5、頭皆高不足百米。屬暖溫帶季風氣候。春季溫暖多風，夏季炎熱雨量集中，秋季涼爽日照長，冬季寒冷少雨雪。1.1.2 城市概況商丘市區(qū)建成區(qū)面積達到89平方公里,市區(qū)人口89.5萬人。商丘市轄夏邑、虞城、柘城、寧陵、睢縣、民權、梁園區(qū)、睢陽區(qū)、開發(fā)區(qū)、永城市六縣三區(qū)一市，面積10704平方公里，人口807萬。1.1.3 城市職能商丘地理優(yōu)越，交通十分便利，東起連云港西至荷蘭鹿特丹的亞歐大陸橋隴海鐵路，與中國最長的南北大動脈京九鐵路,北京至珠海的105國道與連云港至霍爾果斯的310國道，連云港至霍爾果斯的高速公路與東營至香港的高速公路均在這里交會，形成鐵路、國道、高速公路密集相交的黃金交通樞紐。亞歐通訊

6、光纜和京九通訊光纜在此垂直交會，西安至連云港1800路中同軸光纜也從這里通過，使商丘成為重要的通訊調(diào)度中心。獨特的區(qū)位，便利的交通、通訊使商丘成為東西南北人流和物流的紐帶、重要的物資集散地和區(qū)域性商貿(mào)中心。1.2 商丘之經(jīng)濟環(huán)境2006年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值647億元，比上年增長13.1%，1-9月份，全市實現(xiàn)消費品零售額142.9億元,同比增長15.2%，3年招商引資超過去10年總和，城市化率達到28.9。經(jīng)濟總量居黃淮四市首位，增速居第2位。2007年上半年，商丘市經(jīng)濟總量達到353.56億元，增長13.2%從2005年三季度以來我市gdp增長連續(xù)8個季度在13%以上的較高平臺上運行。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)

7、進一步優(yōu)化。2004年，我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為35.138.226.6，實現(xiàn)了由一二三向二一三的歷史性轉(zhuǎn)變。經(jīng)過兩年多的發(fā)展，今年上半年我市三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為29.041.729.3，正常年份下首次出現(xiàn)二三一結(jié)構(gòu)形式，二三產(chǎn)業(yè)比重達到71%，比上年同期提高0.4個百分點。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展速度快，總量居全省第12位、黃淮四市第1位。上半年商丘市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)增加值85億元，增長速度22.3%，連續(xù)21個月增長速度在20%以上。6月份當月工業(yè)增加值17.8億元，為歷史上單月工業(yè)增加值最高水平。商丘市經(jīng)濟效益保持了較高水平。規(guī)模以上工業(yè)利潤總額達到29.45億元，在全省居第11位，增速81.3%，高于全省9

8、.7個百分點，居全省第6位；在黃淮四市中總量和增速均居首位。規(guī)模以上工業(yè)利稅總額41.59億元，在全省居第12位，增速為69.9%，高于全省11.4個百分點，增速居第5位；在黃淮四市中總量和增速均居首位。1.2.3 經(jīng)濟發(fā)展商丘歷年經(jīng)濟指標對比 1) gdp: 2）人均gdp:3固定資產(chǎn)投資1.3 商丘市發(fā)展?jié)摿?.3.1 商丘的工業(yè)化水平大幅提升。目前已形成了以煤炭、鋁業(yè)、制冷、輕紡、釀造、食品、醫(yī)藥、建材、機械制造等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)格局?，F(xiàn)全市年銷售收入超億元的企業(yè)有37家，超10億元的4家。永煤集團、神火集團銷售收入分別突破110億元和50億元。永煤集團進入全國500強企業(yè)和全國工業(yè)重點

9、行業(yè)十佳企業(yè)。神火煤電股份公司名列2005年中國上市公司競爭力100強第10名；商電鋁業(yè)集團是河南省工業(yè)綜合實力100強企業(yè)；科迪集團是全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)。1.3.2近幾年，商丘經(jīng)濟持續(xù)高速增長，全市國民生產(chǎn)總值達到647億元，比上年凈增90億元。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值接近5000元。城市居民可支配收入達到8320元，比上年增長13.4%。近兩年，商丘市經(jīng)濟迅猛發(fā)展，各項經(jīng)濟指標增長率均呈逐年增加之勢，居民生活水平迅速提高，購買力增強。1.4 商丘城市發(fā)展格局1.4.1 城市建設商丘市按照“前瞻性、全局性、時代性”的要求進行高起點規(guī)劃、高標準建設。建設中，對重點工程、標志性建筑、廣場等，都請

10、國家及省有關專家進行設計。投入1350多萬元，積極實施了中州南路、長江東路、香君東路新建工程。投入8100萬元，新開工建設了文化路、平原路、香君路、民主西路四條道路的集中供熱管網(wǎng)鋪設。投資760萬元，新鋪城市天然氣管網(wǎng)1萬米，發(fā)展用戶5330戶。投資415萬元，對市政道路進行養(yǎng)護。投資510萬元，用于路燈的亮化新建與維護。投資上億元改造了文化步行街，形成了集圖書印刷、電腦軟件、音像古玩、字畫裝裱為一體的具有商丘文化特色的繁華商業(yè)街。中心城區(qū)投資5000多萬元，建成了17個亮化區(qū)域和53個亮化點，形成了神火大道、南京路、民主路、八一路、凱旋路等亮化一條街和“商”字廣場、火車站廣場、白云綠地文化廣

11、場等晚間游覽點。投資三千多萬元的華商文化廣場又按期落成，為商丘城市文化品位的提升寫下濃墨重彩的一筆。投資3842萬元，在主要道路和綠地景點栽花植草。不僅給市民創(chuàng)造了一個優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境，而且提高了城市品位。2006年1月10號，商丘市被授予“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號，9月份，商丘市又順利通過省級園林城市的復查驗收。城市建設完成投資9472億元。其中，集中供熱工程完成投資19億元，城市天然氣工程完成投資8500萬元，城區(qū)供水管網(wǎng)改造總投資17095億元，地下信息管網(wǎng)建設工程完成投資860萬元，一期污水處理廠建設工程實際投資164億元，垃圾處理廠建設工程目前已經(jīng)完成投資4500萬元，運河治理工程

12、完成公共設施建設投資103億元，道路建設和養(yǎng)護工程共完成投資7360萬元，路燈亮化新建與維護完成投資3300萬元。鮮花和榮譽為商丘城市建設助添了更強勁的發(fā)展動力，而這座城市正以其古老而又現(xiàn)代的風韻呈現(xiàn)著獨有的魅力。1.4.2 總體規(guī)劃商丘市整體景觀風貌體系以三橫三縱六條軸線為基本框架，再由六條線性元素連接城市四個主要標志性景觀區(qū)域。具體規(guī)劃為“一核”、“四軸”、“四點”、“四段”。“一核”是指神火大道與南京路交會處的神火商貿(mào)金融核心?！八妮S”是指運河生態(tài)軸、神火人文景觀軸、中州路人文景觀軸、包河生態(tài)軸。四軸互有交叉，相互補充?！八狞c”是指南京路上的工業(yè)文化廣場、金世紀商業(yè)購物中心、睢陽路休閑購

13、物中心、火車南站。四個景觀串聯(lián)在三條軸線上?！八亩巍笔侵干虡I(yè)金融區(qū)段、工業(yè)科技區(qū)段、行政及公共活動區(qū)段、商業(yè)服務區(qū)段。按照規(guī)劃，南京路兩側(cè)將分布市級行政中心、商業(yè)金融中心、科技教育中心等主要公共建筑群。北海路規(guī)劃成生活主干道，又是商丘中心城區(qū)主要的公共活動場所和物流載體，自西向東形成古城特色商業(yè)區(qū)和居住區(qū)。中州路是連接兩區(qū)的主干道，也是城市的主要人文景觀軸線。 第二部分 商丘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期研究2.1 商品房供需走勢分析2.1.1 商丘市歷年房地產(chǎn)施工面積：年份施工面積/萬平方米200151200251.3200364.52004782005203.32006270歷年施工面積走勢圖：2.1.

14、2 商丘市歷年房地產(chǎn)竣工面積及銷售面積年份竣工面積/萬平方米銷售面積/萬平方米200120.318.2200232.128.5200329.627.120043734.75200560.242.4200621054歷年竣工面積及銷售面積走勢圖整體看來，商丘整體市場開工面積遠大于銷售面積、銷售增長緩慢！供需比率失衡。2.2 歷年商品房價格及供應情況分析2.2.1 0406年度商品房成交價對比n 2004年：1100元/平方米n 2005年：1200元/平方米n 2006年：1316元/平方米n 2007年上半年：1500元/平方米目前，多層住宅價格整體均價在1600元左右；形成三個梯隊，第一梯隊

15、：建業(yè)、奧林匹克在2500元以上，第二梯隊：嘉潤、富饒等均價在20002300元之間，第三梯隊：其它小項目：1600元以下。住宅主力面積區(qū)間在90平方至140平方，主力戶型三房兩廳，主力總價在20萬至30萬。2.2.2 整體市場投資開發(fā)旺盛，但市場消化能力稍弱，空置率逐年增大，競爭明顯。2.3 消費群體分析2.3.1 高端消費群體較少，主要為市區(qū)及周邊縣區(qū)（永城）私營企業(yè)主、礦主、國有大企老總等。消費能力強，但消費成熟度不高，偏愛大戶型。中高端消費群體多為部分私營企業(yè)主、個體商戶、小公司老板、國有大企中高層經(jīng)理人、政府機關中基層干部，以商丘市區(qū)為主，總價承受能力在25萬40萬之間，多為換房提高

16、居住品質(zhì)。2.3.2 中端消費群體多為工薪階層、個體工商戶、政府公務員、年輕群體?？們r承受能力在15萬30萬之間，對價格比較敏感。此部分群體總量大，市場潛力明顯，但目前的消費能力有限。2.4 商丘房地產(chǎn)市場周期判斷通過房地產(chǎn)業(yè)投資、供需關系、價格走勢、土地市場走勢等因素分析，基本可以把商丘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期歸納預測為以下幾個階段 2003年：房地產(chǎn)復蘇期 2004年：房地產(chǎn)繁榮期 2005年：房地產(chǎn)持續(xù)繁榮期 2006年2007年：房地產(chǎn)競爭激烈期（多項目，多開發(fā)商） 2008年后：房地產(chǎn)成熟期商丘目前處在房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟前的調(diào)整階段，各項目、開發(fā)商之間競爭慘烈！市場空間較大！第三部分 商丘住宅

17、市場研究3.1 2007年住宅市場綜述3.1.1 自2004年開始，商丘樓市進入快速發(fā)展階段，其主要表現(xiàn)是開發(fā)量激增，外地公司大量涌入，商丘新區(qū)建設日新月異。至目前，商丘新區(qū)神火大道以南的可開發(fā)土地基本被出售一空，開工面積遠遠大于市場銷售面積；目前已有河南建業(yè)集團、北京富饒、浙江協(xié)和、上海宏城、奧林匹克花園等外地開發(fā)商進駐，已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，開發(fā)規(guī)模急遽增大，涵蓋各種產(chǎn)品類型。3.1.2 開發(fā)量與市場消化量差距仍在拉大。從2006年開始，商丘市場的竣工面積與銷售面積之差已經(jīng)超過百萬平方米，07年仍有擴大之勢。這于商丘市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和整體經(jīng)濟發(fā)展水平、人口流動性小等宏觀因素不可分。3.1.3

18、 70的中高檔房產(chǎn)集中在商丘新區(qū)，造成區(qū)域影響力增大的同時，區(qū)域內(nèi)的競爭也異常激烈。3.1.4 高層住宅開發(fā)成為市場絕對主流，也帶來了激烈的市場同質(zhì)化競爭。住宅市場暢銷戶型在100150平方三房；主力單價在15002500元/平方，單套主流總價在20萬30萬區(qū)間。3.1.5 整體市場房價上升緩慢，購房置業(yè)行為保守，價格成為市場競爭利器。中高端市場價格提升尤其緩慢。因此，以價格為主體的競爭策略在07年的市場上愈來愈明顯。3.1.6 物業(yè)配套要求不斷提升，就商丘本土而言，雙氣、景觀、會所、運動場、教育配套等成為客戶選擇的首要條件，對居住的舒適度和服務也有了更高的要求。3.2 住宅類產(chǎn)品3.4.1

19、水木清華項目名稱水木清華投資商浙江協(xié)和集團、河南九合置業(yè)公司開發(fā)商商丘市嘉潤建設置業(yè)有限公司聯(lián)系電話3227666 /3210777地理位置神火大道“商”字雕塑南600米路西項目結(jié)構(gòu)共分二期開發(fā)，共推出37棟 698套 5f 部分小高層。一期占地150畝建筑面積12萬平方米， 14棟5層 1棟11層 1棟13層占地面積650畝總建筑面積總建筑面積60萬平米容積率/綠化率容積率1.4，綠化率45項目產(chǎn)品定位60萬平米品質(zhì)生活樣板區(qū)建筑立面外墻涂料戶型 兩房二廳42套，占總比值29 % 三房二廳85套，占總比值60% 四房二廳15套，占總比值11%主力戶型三房二廳戶型特點南北通透，大開間，小進深，

20、陽臺外挑1.8-2.1米住宅價格均價每平方2300元價格策略低開高走推盤節(jié)奏2006年10月18認購2007年2月28日出價格，開始銷售銷售進度銷售率80銷售政策一次性付款 按揭貸款主力客群事業(yè)單位管理層、剛剛起步的生意人，及周邊縣城的生意人景觀規(guī)劃加拿大嘉柯國際建筑規(guī)劃浙江大學建筑設計研究院物業(yè)服務杭州綠城物業(yè)管理公司車位及車庫車庫基礎配套市政供暖，智能化系統(tǒng)、天然氣周邊配套秘密二分校，商丘實驗幼兒園分園項目優(yōu)勢外立面效果好，綠化率高，小區(qū)規(guī)劃為低密度小區(qū)，規(guī)劃合理項目劣勢價位高，戶型設計太大3.4.2 新城國際 項目名稱富饒 新城國際投資商北京富饒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商丘富饒置業(yè)有限公司開

21、發(fā)商商丘富饒置業(yè)有限公司聯(lián)系電話2566666/2567999地理位置神火大道與淮河路交匯處/市委市政府以南100米，神火大道路西項目結(jié)構(gòu)共分二期開發(fā)，共推出54棟 10棟6層 2棟11層 1棟18層 2棟11層樓中樓占地面積380畝總建筑面積總建筑面積36萬平米容積率/綠化率容積率1.46，綠化率33項目產(chǎn)品定位住宅公寓+商務辦公+休閑商業(yè)+酒店學校的高檔社區(qū)建筑立面外墻涂料、面磚戶型 兩房兩廳占總比值 20% 三房兩廳占總比值 50% 四房兩廳占總比值 10% 45-95平方米樓中樓占總比值20%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點南北雙陽臺，全明設計，動靜分區(qū)，有儲藏室住宅價格均價每平方2400

22、元 開盤起價1458元/m2價格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年9月12開工 2005年12月31日開盤銷售進度銷售率35銷售政策一次性付款優(yōu)惠4% 按揭貸款優(yōu)惠2% 主力客群高收入人群景觀規(guī)劃上海易亞源境園林景觀設計有限公司建筑規(guī)劃上海博地建筑設計咨詢有限公司物業(yè)服務深圳中海物業(yè)管理顧問有限公司車位及車庫地上車位基礎配套市政供暖、天然氣周邊配套酒店、網(wǎng)通項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢，景觀配套有綠地、水系、珍惜樹種項目劣勢價位高3.4.3 盛大世紀名城 項目名稱盛大世紀名城投資商茂名市名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海宏城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商商丘置業(yè)有限公司聯(lián)系電話3279888/3279999地理位置神火大

23、道與北海路交叉口西北角項目結(jié)構(gòu)共分二期開發(fā)，一期推出1棟13f 2棟18f 占地面積30000平方米總建筑面積總建筑面積11.7萬平米容積率/綠化率容積率3.9，綠化率35項目產(chǎn)品定位收納神火大道尊容領地的600個機會建筑立面外墻面磚戶型 兩房兩廳80平方米24套，占總比值 13.04% 兩房兩廳115平方米24套，占總比值 13.04% 三房兩廳113平方米68套，占總比值 36.96% 三房兩廳141平方米68套，占總比值 36.96%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點外飄窗，觀景陽臺，部分戶型設置不合理住宅價格均價每平方1900元價格策略低開高走推盤節(jié)奏2006年8月份開盤 9月份交房銷售進度

24、銷售率85銷售政策一次性付款優(yōu)惠3 按揭貸款優(yōu)惠1主力客群投資者，周邊單位職工景觀規(guī)劃上海卜筑景觀設計有限公司建筑規(guī)劃上海同濟大學建筑設計研究院物業(yè)服務上海物業(yè)管理公司車位及車庫地上車位基礎配套市政供暖、天然氣周邊配套城北二中、市一高、市二高、外國語學校、市第一人民醫(yī)院項目優(yōu)勢現(xiàn)房，外立面較好項目劣勢戶型設計差，樓間距小3.4.4商丘奧林匹克花園項目名稱商丘奧林匹克花園投資商商丘商丘奧林匹克花園置業(yè)投資有限公司開發(fā)商商丘商丘奧林匹克花園置業(yè)投資有限公司聯(lián)系電話3288888地理位置北海路與歸德南路交叉口東200米路北項目結(jié)構(gòu)共推出19棟 1127f 占地面積600畝總建筑面積總建筑面積28萬平

25、米容積率/綠化率容積率1.7，綠化率48項目產(chǎn)品定位運動就在家門口建筑立面外墻面磚戶型 兩房兩廳120.31平方48套，占總比值 23.53% 三房兩廳138.39平方48套，占總比值 23.53% 三房兩廳152.05平方72套，占總比值 35.29% 四房兩廳158.00平方36套，占總比值 17.65%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點南北通透，面積利用合理，南北雙陽臺住宅價格均價每平方2500元價格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年元月18日內(nèi)部認購銷售進度銷售率25銷售政策一次性付款 按揭貸款主力客群企業(yè)經(jīng)理人、公務員高收入人群景觀規(guī)劃北京溯源景觀設計事務所建筑規(guī)劃清華大學建筑設計研究院物業(yè)服

26、務商丘商丘奧林匹克花園物業(yè)管理有限公司車位及車庫地上車位基礎配套地暖，天然氣周邊配套奧林匹克體育中心項目優(yōu)勢與奧林匹克體育中心僅一墻之隔項目劣勢價位高、離市中心較遠，生活配套差、純高層3.4.5帝和水上公園項目項目名稱帝和水上公園投資商商丘帝和置業(yè)有限公司開發(fā)商商丘帝和置業(yè)有限公司聯(lián)系電話2588888地理位置神火大道西運河畔項目結(jié)構(gòu)共推出33棟 1216f 占地面積1137畝總建筑面積總建筑面積30萬平米容積率/綠化率容積率1.8，綠化率45項目產(chǎn)品定位神火大道西70萬平方米運河上的城邦建筑立面外墻面磚戶型 一房一廳 48.62-48.73平方米48套，占總比值11.43% 三房兩廳96.0

27、5-96.34平方米48套，占總比值 11.43% 三房兩廳132.21-142.45平方米36套，占總比值 8.57% 三房兩廳130.42-139.54平方米60套，占總比值 14.29% 三房兩廳130.74-149.37平方米72套，占總比值 17.14% 三房兩廳141.49-141.88平方米96套，占總比值 22.85% 四房兩廳142.83-143.98平方米60套，占總比值 14.29%主力戶型三房兩廳戶型特點240度景觀陽臺，布局緊湊，南北通透住宅價格一期均價每平方2000元，二期認購期5千抵1萬 價格策略低開高走推盤節(jié)奏一期2007年4月28日開盤,已售完.二期 6月20

28、日開始認購，2007年9月份開盤銷售進度認購期 總計420套,排號300套銷售政策一次性付款優(yōu)惠3 按揭貸款優(yōu)惠2主力客群以公務員、機關單位團購景觀規(guī)劃香港派斐建筑規(guī)劃pa置利國際（上海）物業(yè)服務深圳銀典物業(yè)管理有限公司車位及車庫車位基礎配套市政供暖周邊配套酒店、幼兒園、養(yǎng)老院項目優(yōu)勢戶型、運河、中心景觀、地段項目劣勢政府形象差，對運河治理質(zhì)疑3.4.6裕城家園項目項目名稱裕城家園投資商商丘裕城置業(yè)有限公司開發(fā)商商丘裕城置業(yè)有限公司聯(lián)系電話3368555/3368666地理位置北海路歸德路交叉口西北角項目結(jié)構(gòu)共推出5棟 6f 占地面積30畝總建筑面積總建筑面積4萬平米容積率/綠化率容積率2.0

29、，綠化率41項目產(chǎn)品定位北海路毗鄰體育中心精巧社區(qū)建筑立面外墻面磚戶型 兩房兩廳91.8平方12套，占總比值 6.25% 兩房兩廳99.1平方12套，占總比值 6.25% 兩房兩廳109.5平方12套，占總比值6.25 % 三房兩廳130平方12套，占總比值 6.25% 三房兩廳136.25平方108套，占總比值 56.25% 三房兩廳143.38平方36套，占總比值 18.75%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點南北通透，雙陽臺，面積使用效率低住宅價格均價每平方1600元（ 帶電梯每平方1800元）價格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年底開盤銷售進度銷售率60銷售政策一次性付款 按揭貸款主力客群以周邊

30、居民、睢陽區(qū)電業(yè)局景觀規(guī)劃商丘設計研究院建筑規(guī)劃商丘設計研究院物業(yè)服務未定車位及車庫車位基礎配套太陽能供暖周邊配套奧林匹克體育中心項目優(yōu)勢樓間距40米，太陽能熱水項目劣勢項目規(guī)模小3.4.7帝景北苑項目名稱帝景北苑投資商河北帝華置業(yè)有限公司開發(fā)商商丘締華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系電話3271888/3271777地理位置神火大道商字往南路東睢陽賓館對面項目結(jié)構(gòu)共推出5棟6f 4棟12f 1棟8f占地面積52畝總建筑面積總建筑面積5萬平米容積率/綠化率容積率1.44 ，綠化率50項目產(chǎn)品定位價格才是硬道理建筑立面外墻面磚戶型 兩房兩廳97.82平方米48套，占總比值10.53% 兩房兩廳95.82平

31、方米18套，占總比值 3.94% 兩房兩廳96.63平方米48套，占總比值 10.53% 兩房兩廳99.09平方米12套，占總比值 2.63% 兩房兩廳101.44平方米24套，占總比值5.26 % 兩房兩廳102.04平方米6套，占總比值 1.32% 三房兩廳106.36平方米6套，占總比值 1.32% 三房兩廳107.35平方米24套，占總比值 5.26% 三房兩廳130.93平方米48套，占總比值 10.53% 三房兩廳128.09平方米36套，占總比值 7.89% 三房兩廳137.13平方米24套，占總比值 5.26% 三房兩廳138.13平方米24套，占總比值 5.26% 三房兩廳1

32、13.33平方米36套，占總比值 7.89% 四房兩廳143.29平方米6套，占總比值 1.32% 四房兩廳151.77平方米48套，占總比值 10.53% 四房兩廳159.79平方米24套，占總比值 5.26% 四房兩廳150.21平方米24套，占總比值 5.26%主力戶型三房兩廳戶型特點戶型通透性差，住宅價格均價每平方1600元價格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年底開盤銷售進度一期銷售率95 二期銷售率80銷售政策一次性付款 按揭貸款主力客群周邊居民景觀規(guī)劃無建筑規(guī)劃河北東方計畫建筑設計有限公司物業(yè)服務未定車位及車庫車位基礎配套太陽能供熱周邊配套奧林匹克體育中心項目優(yōu)勢價位低項目劣勢項目規(guī)模

33、小3.4.8峰景仕界項目名稱峰景仕界投資商河北潤峰置業(yè)有限公司開發(fā)商河北潤峰置業(yè)有限公司+聯(lián)系電話3271888地理位置文化東路包河橋向東10米路北項目結(jié)構(gòu)共分一期12棟 占地面積52畝總建筑面積總建筑面積5萬平米容積率/綠化率容積率1.44 ，綠化率40項目產(chǎn)品定位一半是風景，一半是居住建筑立面外墻面磚戶型 兩房兩廳占總比值15% 三房兩廳占總比值55% 四房兩廳占總比值30%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點三大露臺、挑高客廳住宅價格均價每平方1550元價格策略低開高走推盤節(jié)奏2005年底開盤銷售進度一期銷售率90銷售政策一次性付款 按揭貸款主力客群公務員、企業(yè)管理人員、個體戶景觀規(guī)劃無建筑規(guī)劃

34、上海通利建筑設計事務所物業(yè)服務福建匯杰物業(yè)管理公司車位及車庫車位基礎配套地暖周邊配套公交公司項目優(yōu)勢價位低，綠化率高，樓間距大項目劣勢項目規(guī)模小，位置較偏3.5 產(chǎn)品定位建議3.5.1 抓住時機，沖占中高端、高端市場建議品質(zhì)引導市場產(chǎn)品配比以中、偏高端主流精品為主體，兼顧經(jīng)濟與舒適度；投資性產(chǎn)品做靈活有益補充。3.5.2 在市場同質(zhì)化競爭明顯的情況下，做到市場的差異化 注重企業(yè)品牌的鞏固深化，以企業(yè)品牌增值項目品牌 尋求產(chǎn)品類別的差異化，在保證項目整體品質(zhì)和利潤率的前提下，首期開發(fā)多層住宅類產(chǎn)品； 在產(chǎn)品設計上尋求創(chuàng)新突破； 以多層出品質(zhì)、提高速度，小高層產(chǎn)品以精品品質(zhì)引導市場，并根據(jù)市場變化

35、適度產(chǎn)品多元化，形成主力產(chǎn)品的有效補充。3.5.3 高品質(zhì)的產(chǎn)品，完善的配套 結(jié)合商丘市民居住習慣及市場環(huán)境，開發(fā)具備高品質(zhì)的外立面、完善的配套（雙氣、泛會所、專業(yè)物業(yè)管理、停車場）的住宅高標準，以企業(yè)品牌的魅力加上優(yōu)秀的產(chǎn)品特點打動消費者。 建議主力戶型在120130平方三房；主力單價在17002500元/平方，單套主流總價在20萬30萬區(qū)間。 根據(jù)上述樓盤對比，建議容積率控制在2。0以下，綠化率控制在35%以上。3.5.4 產(chǎn)品配比建議按650戶計戶型面積區(qū)間占總體比率兩房兩廳85 100平米30%三房兩廳120140平米50%四房兩廳150160平米10%頂層復式250300平米10%4

36、.2 集中式商業(yè)、商業(yè)廣場研究樓盤名稱開發(fā)商位置項目基礎數(shù)據(jù)招商政策優(yōu) 勢劣 勢總建面均 價交房時間建筑類型水木清華商丘嘉潤建設置業(yè)神火大道商字雕塑南600米12萬平方米一層二層均價5000元/m22007.9沿街底商無全部臨街，共攤?。粎^(qū)域內(nèi)未來入住人群層次較高，消費力強；總長150米，規(guī)模小文化綠城北京樂聚置業(yè)有限公司商丘分公司歸德路與珠江路交叉口東北角1.8萬平方米一層50002007年底沿街底商無全部臨街，珠江路即將貫通，周邊小區(qū)增多，底層面積分割小，商業(yè)無法形成規(guī)模文化嘉苑南昌興城房地產(chǎn)公司歸德路與珠江路交叉口東南角1萬平方米一層二層均價4400元/m22007.12沿街底商無全部臨

37、街，珠江路即將貫通，周邊小區(qū)增多，為框架結(jié)構(gòu)，可自由分割規(guī)模小，面積每戶劃分大，進深太大錦繡嘉園九江新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京路與歸德路交匯處向南100米5萬平方米一層二層均價4400元/m22007.7沿街底商無對面為商丘一高，緊鄰應天花園，人氣充足規(guī)模小，無統(tǒng)一規(guī)劃，小區(qū)檔次低，消費能力不強租金：應天花園 沿歸德路 20元/m2/月 一層二層香君路歸德路 15元/m2/月 一層項目對面 香君路15元/m2/月 一層南京路神火大道 40元/m2/月 一層二層。4.3 商丘市商業(yè)地產(chǎn)研判4.3.1 商丘商業(yè)面臨發(fā)展機遇，發(fā)展空間較大。首先是商丘南舊城更新改造速度加快；其次是商丘新區(qū)的建設，使城

38、市重心向南發(fā)展，進一步擴大了商業(yè)的發(fā)展空間；其三是政府高度重視商業(yè)發(fā)展，把其作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對商業(yè)發(fā)展給予了大力支持與積極引導。4.3.2 商丘商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅簭纳糖鹗?004年國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報來看，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重還相當小，第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。商丘新區(qū)目前已經(jīng)初具規(guī)模，新區(qū)商業(yè)項目尚屬空白。全國人均商業(yè)面積是0.70.8平方米，而目前商丘的人均商業(yè)面積僅為不足0.3平方米，這樣算來商丘商業(yè)還不足飽和容量的一半?？梢娚糖鹕虡I(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?.4 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢4.4.1 商丘商業(yè)地產(chǎn)趨向?qū)I(yè)化、特色化；專業(yè)市場發(fā)展無序。共同特點是行業(yè)專一、規(guī)避競爭風險、操作大投入、短平快

39、清盤。各類專業(yè)市場利益驅(qū)動一哄而上，建設在市區(qū)內(nèi)的項目眾多，缺乏統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃指引。開發(fā)商對項目的操作僅止于“賣商鋪”，既缺乏前期的可行性論證，又沒有后期的統(tǒng)一管理，以至于不少商業(yè)項目從誕生起就先天不足，很容易淪為半死不活的“空殼市場”。4.4.2 缺乏核心商圈和龍頭商業(yè)項目。雖然商丘市的購物環(huán)境正在逐步改善，但到目前為止，商丘還沒有一條真正稱得上檔次高、配套全的商業(yè)街，也沒有真正意思上的核心商圈。目前商丘市在這些方面還不夠完善，從而在一定程度上制約了商業(yè)檔次的提高。4.4.3 突出特色是根本追求。商業(yè)沒有特色就沒有生命力，特色化和主題化是商業(yè)發(fā)展的基本趨勢和根本追求，是提升商業(yè)項目競爭力的重要特征。特色化、主題化與綜合性并不矛盾，商業(yè)項目特色化不但反映在內(nèi)容上，也體現(xiàn)在形式上。即商業(yè)的發(fā)展方向、經(jīng)營服務、職能等級與商業(yè)項目環(huán)境設計、人文景觀風貌等都要向特色化方向發(fā)展。4