營改增稅制改革下房產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略

1、營改增稅制改革下房產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略納稅論文-財政稅收論文文章均為WORD文檔，下載后可直接編輯使用亦可打印一一摘要：自2011年實行營業(yè)稅改增值稅政策以來，我國經(jīng) 歷了近四年的稅制改革，己形成了涵蓋交通運輸業(yè)、郵電通信業(yè)、以及部分 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等“營改增稅制改革大局?！盃I改增稅制改革背景下，隨后 將對房地產(chǎn)企業(yè)實施稅制改革，對該行業(yè)應(yīng)繳納的各種稅金都產(chǎn)生了較為深 遠的影響。木文從納稅籌劃的角度，在分析了 “營改增稅制改革前后房地 產(chǎn)企業(yè)的稅收狀況后，提出相關(guān)納稅籌劃策略。關(guān)鍵詞：“營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略一、“營改增稅制改革簡介稅收是我國財政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉(zhuǎn)稅和所得

2、稅并行 的雙主體稅制，而增值稅和營業(yè)稅又構(gòu)成了我國稅制體系中最重要的兩大 流轉(zhuǎn)稅。2011年，國家稅務(wù)總局與財政部經(jīng)批準，聯(lián)合下 發(fā)了關(guān)于我國營 業(yè)稅改增值稅試點方案，此后幾年，從我國部分交通運輸業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)為試點，逐漸擴大到涵蓋我國整個交通運輸業(yè)、郵電通信業(yè)、以及部分 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅改革，2016年，我國房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生 活服務(wù)業(yè)也將被納入“營改增的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是 前所未有。二、“營改增稅制改革前我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況分析營業(yè)稅改增值稅之前，我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建 稅、 教育費附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、卬花稅、

3、企 業(yè)所得稅等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅構(gòu)成了稅制改革前房 地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種?！盃I改增稅制改革實施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷 售時按照售價的5%繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅 主要是由增值額即售房收入與扣除項目之間的差額決定的，其中扣除項目 包括因取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財政部確定的其他扣除項目。根據(jù)增值額占扣除項目的比 例確定增值率，并以此計算應(yīng) 繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)土地增值稅的關(guān)鍵。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負之一。除小微型房地產(chǎn)企業(yè)適用20%的企業(yè)所得稅外，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率一般為

4、25%o房地產(chǎn) 企業(yè)所得稅的稅負輕重取決于開發(fā)利潤的大小，因此和土地 增值稅在 稅負上具有一定的趨同性。三、“營改增稅制改革對我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響1 對營業(yè)稅及增值稅的影響。我國對房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增稅制改革后，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入繳納增值 稅時期。目前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率的基本傾向性意見己形成，針 對一般納稅人，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計為11%,并可按照增值稅相關(guān)條 例進行進項稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業(yè)稅時期工程材料 成木中負擔增值稅后又重復(fù)征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據(jù)相關(guān)數(shù) 據(jù)統(tǒng)計，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目成木一半左右是由地價款構(gòu)成的，且很 難取得可抵

5、扣的增值稅進項稅專用；二是其他房地產(chǎn)開發(fā)成木如拆遷補償費、 市政大配套費及其他行政事業(yè)性收費也無法取得可抵扣的增值稅專用，使得 增值稅稅負過重。2. 對土地增值稅的影響。營改增稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的主要影響體現(xiàn)在 己繳納 的增值稅上。由于繳納營業(yè)稅時期銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅為5%,且為價內(nèi)稅, 對價格影響相對較小，并且在計算增值額時可以抵扣；而改征增值稅后，稅率 預(yù)計變?yōu)?2%,且增值稅為價外稅，在計算增值額時，己繳納的增值稅不可作 為抵扣項目，則會很大程度的增加了 土地增值稅的增值率，增大土地增值稅 稅負。另外，“營改增后土地 增值稅是否屬于重復(fù)征稅的稅種值得探討。3. 對企業(yè)所得

6、稅的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增后，由于增值稅屬于價外稅，不能在企業(yè)所 得稅前扣除，使企業(yè)實際稅負變重，因此，“營改增稅制改革對房地產(chǎn) 企業(yè)的稅后所得影響較大。四、“營改增稅制改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略分析1. 積極反映，爭取稅收政策支持。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)成本中相當大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用, 導(dǎo)致成木中己負擔且木不應(yīng)該影響損益的進項稅不能抵扌口，增大了企業(yè)稅負， 因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)“營改增具體事項的相關(guān)稅務(wù)建議、訴求應(yīng)盡快通 過各種渠道向政策制定部門及時反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產(chǎn)企 業(yè)中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費、拆遷補償費及其他行政性收 費，一般只

7、能取得相關(guān)政府部門的行政專用收據(jù)或其他收據(jù)，從而無法形成 完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規(guī)定一個合理的進 項稅抵扣率，即政府可以允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財政部門開具的土地岀讓金專用 收據(jù)等作為抵扣憑證，類似企業(yè)購進農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進項稅額，如果 這部分進項稅無法抵扣，企業(yè)稅收負擔將會大幅上升；還應(yīng)考慮房 地產(chǎn)業(yè)的 上下游稅率，規(guī)定一致或相近，以減輕企業(yè)納稅負擔，實 現(xiàn)稅制改革的初衷 即結(jié)構(gòu)性減稅的目標。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長的特性，增值稅進 項稅的認證期是否在現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上適當延長。2. 政策籌劃，爭取財政資金支持。 由于“營改增政策實施后將對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來

8、較大的影響，由于 房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)狀況及增值稅的征納方式，在實施初期會對相當一部分企 業(yè)帶來較沉重的稅收負擔。為了實現(xiàn)改革的平穩(wěn)過渡，據(jù) 統(tǒng)計，相當一部分 省市財稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實際困難的企業(yè) 予以政府資金扶持。因此，處于“營改增大背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極 利用相關(guān)資金扶持政策，并根據(jù)自身情況進行政策籌劃，以享受相關(guān)的政策 資金支持，減輕企業(yè)的稅收壓力。3. 找準企業(yè)稅收風險點，合理規(guī)避稅務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長 且開發(fā)至一定節(jié)點才能進行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政 策因素，營改增后會使該行業(yè)稅務(wù)風

9、險加大。主要風險一是：如不能按期 預(yù)售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅不能抵扣；二是：如果商 品房脫銷，導(dǎo)致進項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負增加；三是：如果房地產(chǎn)行業(yè) 不景氣，嚴重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會岀現(xiàn)進項稅與 銷項稅倒掛；如何避免此類事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企 業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風險的重點。4. 合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負擔。由于增值稅抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強 增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相 應(yīng)的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能 把籌劃的重點放在 進項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內(nèi)得到全額抵扣是 降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應(yīng)商、 施工方等上游企業(yè)的開票時間、 增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的 重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義 務(wù)發(fā)生的時點科學、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效 籌劃方案，有效降低