酒店財務預算

1、酒店財務預算酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權式 酒店產(chǎn)權銷售所得，個別酒店在計算凈利潤時把土地轉(zhuǎn)讓金 和拆遷補償費的投入算在了酒店固定資產(chǎn)折舊中，這種測算 方法是錯誤的，因為世界上的土地屬稀缺資源，是永遠不會 貶值的，更談不上什么折舊。常常有業(yè)主來找我?guī)推錅y算即將開業(yè)酒店的盈虧情況，每當 我看完現(xiàn)場、拿到設計圖紙和工程概算時，我心里的感受多 半是遺憾，因為酒店即將落成，“生米已煮成熟飯”，財務 測算已經(jīng)流于形式、失去了真正意義。正確的流程是，在新 酒店籌劃之初，就該請一位具有綜合能力的酒店財務專家對 投資項目進行論證和測算，其依據(jù)主要是項目的地理位置、 交通情況、城市位置、地

2、區(qū)消費習慣和消費水平、城市酒店 概況、同檔次同規(guī)模酒店數(shù)量及其營收數(shù)據(jù)等，當然，被測 算項目的總體規(guī)劃圖紙是論證和測算的重要資料。經(jīng)過財務專家的反復論證和測算，如果新酒店能在開業(yè)首年 持平，接下來的幾年都能盈利，那么業(yè)主就能上酒店項目， 如果新酒店開業(yè)后的幾年都不大賺錢，甚至虧本，那么業(yè)主 還有投資的信心嗎？話又說回來，即使經(jīng)酒店財務專家測算 出的項目風險很大，也不意味著酒店項目不能繼續(xù)進行，因 為業(yè)主可以召集設計師和酒店管理專家一起認真研討財務 專家給出的論證測算，找出虧損的原因，再對設計的圖紙進 行調(diào)整，比如調(diào)整項目規(guī)模、酒店檔次、建筑結(jié)構(gòu)、功能布 局等，然后將調(diào)整后的圖紙和工程預算交給財

3、務專家進行二 次測算，其間的工作要耐心務實，直到把酒店項目的投資方 案修正到能夠保證賺錢為止。新酒店的財務測算一般以開業(yè)后五年時間為限，為了通俗易 懂地向讀者傳達測算技巧，筆者舉出一個測算案例。 這是一家擁有 300 間客房的四星級酒店， 建筑面積萬 M2，餐 飲服務設施有：零點餐廳、宴會包間、多功能廳、咖啡廳、 大堂吧；娛樂休閑服務項目有： KTV包間、足浴按摩、美容 美發(fā)；健身項目有：桌球、乒乓球；還有會議設施等?，F(xiàn)就 該酒店的首年經(jīng)營情況測算如下： 營業(yè)收入預測1、客房收入預測團隊入住率在 9%，平均房價 300 元/ 間天；會議入住率在 15%， 平均房價 400 元/ 間天；商務散客

4、入住率在 51%，平均房價 430 元/ 間天。預計全年客房收入為：（ 300 9%）+（40015%）+（43051%） 300 365= 萬元2、餐飲收入預測零點餐廳： 餐位數(shù)為 300 個，按二餐測算，人均消費水平為65 元，餐廳利用率為 45%，預計全年零點餐廳收入為： 300 26545%365=萬元。宴會包間：共計 30 間，餐位數(shù)約為 380 個，按二餐計算， 人均消費水平為 100 元，包間利用率為 60%，預計全年宴會 包間收入為： 380 2100 60% 365=萬元。多功能廳： 餐位數(shù)約為 300 個，人均消費水平為 80 元，餐 廳利用率為 35%，預計全年多功能廳收

5、入為： 300 8035% 365=萬元。咖啡廳： 餐位數(shù) 120 個，人均消費 88 元，按二餐計算（早 餐不計，對外開中晚自助餐），餐廳利用率為30%，預計全年咖啡廳收入為： 12028830% 365=萬元。大堂吧：餐位數(shù) 96個，人均消費 30 元，餐廳利用率為 170%， 預計全年大堂吧收入為 96 30170%365=萬元。會議室： 多功能廳 1 個，每周利用率按次計算，每次消費額 為 1 萬元，預計全年多功能廳會議收入為154=81 萬元；中會議室 2 個，利用率為 30%，平均每場次消費額為 2000 元， 預計全年中會議室收入為 2 2000 30%365=萬元；小會議 室

6、2 個，利用率為 30%，平均每場次消費額為 1200 元，預計 全年小會議室收入為 2120030% 365=萬元。預計全年會 議室收入為萬元。預計全年餐飲收入為萬元。3、健身收入預測乒乓球桌 1 張，每小時消費額為 40 元，每周按 6 小時計算， 預計全年乒乓球收入為： 40 6 54=萬元；臺球桌 1 個，每 小時消費額為 40 元，每周按 12 小時計算，預計全年臺球收 入為： 40 1254=萬元。健身收入共計萬元。4、娛樂休閑收入預測娛樂休閑項目設 KTV和足浴按摩美容美發(fā)全部對外承包。 KTV 有 28 個包間， 占裙樓一層， 共 1700M2，月租金 60 元 /M2（含 物

7、業(yè)管理費， 但水電空調(diào)費按表另計） ，即首年租金萬元 （以 十年為限，每年租金遞增 2%）；足浴按摩美容美發(fā)占裙樓一 層，共 1700M2，月租金 50 元 /M2（含物業(yè)管理費，但水電空 調(diào)費按表另計），即首年租金 102 萬元（以十年為限，每年 租金遞增 2%）。總計萬元。5、商場收入預測 共有兩個小賣部，全部對外承包，以五年為限，每年租金遞 增 5%，面積共 70m2，預計全年房租收入 26 萬元。6、其他收入預測 其他收入包括洗衣、電話、商務中心等，按客房、餐飲收入 總計的 %計算，全年預計其他收入為： %=萬元。預計全年酒店總營業(yè)收入為萬元，若加上對外承包項目收 入，預計全年酒店總收

8、入為萬元。營業(yè)成本預測營業(yè)成本主要指餐飲成本，因本酒店的娛樂休閑和商場兩個 項目全部外包。零點餐廳綜合飲食成本率按 47%計算，預計全年餐廳成本為 47%=萬元。會包間綜合飲食成本率按 45%計算，預計全年餐廳成本為 45%=萬元。多功能廳綜合飲食成本率按 50%計算，預計全年餐廳成本為 50%=萬元?？Х葟d綜合飲食成本率按 45%計算，預計全年餐廳成本為 45%=萬元。大堂吧綜合飲食成本率按 30%計算，預計全年大堂吧成本為 30%=萬元。預計全年餐飲成本為萬元。營業(yè)稅金預測營業(yè)稅金按酒店總營業(yè)收入的 %計算，預計全年交稅金為： %=萬元。本預算未按照現(xiàn)新政計算，請留意分辨。費用預測1、工資

9、： 人員定編按客房總數(shù)的 1: 配備，預計員工總?cè)藬?shù) 為 480 人。部門經(jīng)理以上管理人員約為 8 人（總經(jīng)理、駐店經(jīng)理、餐飲 部、客房部、前廳部、財務部、工程部、人力資源部經(jīng)理或 總監(jiān)各一人）和高級廚師 5人，預計以上 13 人的工資按人 均月工資 12000 元測算（已含養(yǎng)老保險、 醫(yī)療、 失業(yè)、工傷、 生育保險）， 按 13個月計算， 預計全年工資總額為： （8+5） 12000 13=萬元。普通員工 467 人，月人均工資按 2000 元測算，按 13 個月計 算， 預計全年工資總額為： 467 2000 13=萬元。預計酒店全年工資總額為 1417 萬元。2、福利費： 按員工工資總額

10、的 14%計提福利費， 全年預計 1417 14%=萬元。3、養(yǎng)老、醫(yī)療、事業(yè)、工傷、生育保險費用：按員工工資總額的 %（分別是 20%、8%、 2%、%和 %）計提費用， 全年預計 467200012 %=萬元。4、工作餐費用： 外聘部門經(jīng)理以上高級管理人員為 8 人，早中晚三餐，按每 人每天 50 元計算，預計全年為 8 50365=萬元。普通員工 472 人，按每人每天 16 元（早餐 4元、中晚餐各 6 元）每月按 26 天計算， 預計全年為 47216 2612=萬元。 預計全年工作餐總費用為萬元。5、工作服及勞保用品： 按每人每年 800 元計算，預計全年 費用為 800 480=

11、萬元。6、洗滌費： 按客房、餐飲營業(yè)總收入的 %測算，預計全年洗 滌費用為：（ +） %=萬元。7、消耗品費用：客房部按客房收入的 %測算，餐飲部按餐飲收入的 %測算，預計全年消耗品費用為 %+%=萬元。8、棉織品費用： 客房部按客房收入的 2%測算，餐飲部按餐 飲收入的 %測算，預計全年棉織品費用為：2%+ %=萬元。9、餐具費用： 餐具費用按餐飲收入的 2%測算，全年餐具費 用預計為： 2%=萬元。10、辦公郵電費：按酒店營業(yè)總收入的 %測算，預計全年辦公郵電費為 %=萬元。11、宣傳廣告費：按酒店營業(yè)總收入的 %測算，預計全年宣傳廣告費為 %=萬元。12、交際應酬費：按酒店營業(yè)總收入的

12、%測算，預計交際應酬費為 %=萬元。13、材料維修費：按酒店營業(yè)總收入的 1%測算，預計全年材料維修費為 1%=萬元14、水費（含排污費）： 按酒店營業(yè)總收入的 %測算，預計 全年水費為 %=萬元。15、電費： 按酒店營業(yè)總收入的 7%測算，預計全年電費為7%=萬元。16、天燃氣費： 按餐飲收入的 %測算，預計全年天燃氣費為 %=萬元。17、柴油費： 按酒店營業(yè)總收入的 %測算，預計全年柴油費 為 %=萬元。18、其他費用 （又稱不可預測費用） ：按酒店營業(yè)總收入的 % 測算，預計全年其他費用為 %=萬元。預計全年經(jīng)營費用（ 1-18 項）總額為萬元。經(jīng)營毛利潤預測 酒店的經(jīng)營毛利潤計算方法很

13、簡單，就是酒店的總收入減去 總成本、總費用和稅金的總和就是酒店的毛利潤， 那么上述 酒店預計全年（開業(yè)首年）實現(xiàn)經(jīng)營利潤為：萬元。第二至第五年酒店財務測算參數(shù)標準 酒店首年可行性財務測算產(chǎn)生后，就可以輕松地測算出第二 至第五年酒店經(jīng)營情況的較為準確的數(shù)據(jù)，因為測算所依據(jù) 的參數(shù)變化的占少數(shù)，不變的占多數(shù)，現(xiàn)將變化的參數(shù)列表 如下予以說明：從表中所列數(shù)據(jù)可以看出，由于第二年至第五年的收入增長 幅度始終高于費用增長幅度，所以，只要酒店開業(yè)首年產(chǎn)生一定的經(jīng)營毛利，那么一般情況下接下來四年酒店的毛利只 會增加，不會減少。酒店經(jīng)營的最終目的是獲得凈利潤酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權式

14、酒店產(chǎn)權銷售所得，若是用自有資金作酒店投入，那就必須計算銀行利息，若是從銀行貸款的，就必須每年準時向銀行還貸，若是做產(chǎn)權式酒店，就必須逐月逐年地向業(yè)主返還高 額利息。若一大筆自有資金定期五年存放在銀行，其利息收入至少在 5%以上；若從銀行貸款，目前的貸款利息大概是1-3 年為 %，3-5 年是 %，六年以上是 %；若要付給產(chǎn)權式酒店的業(yè)主回報， 一般是稅前 9%外加每年一定數(shù)量的免費客房入住券。因此，酒店投資者花巨資將酒店建成后，如果經(jīng)營的毛利潤多于自有資金存入銀行的利息，或多于銀行貸款的利息，或多于業(yè)主返租費用，那么酒店就產(chǎn)生了凈利潤，這才真正達到了投資者的目的；如果經(jīng)營的毛利潤還不夠付那些

15、利息或返租費用，那么酒店就意味著虧本經(jīng)營；如果酒店的毛利潤為負數(shù)，連自己都養(yǎng)活不了自己，那么業(yè)主除了要拿出一筆可觀的資金還貸或返給產(chǎn)權業(yè)主租金外，還要繼續(xù)向酒店投入，這樣的酒店麻煩就大了。值得我們注意的是，中國乃至 世界上的酒店管理公司絕大多數(shù)采用的是委托管理方式，他 們只輸出管理，而不負責酒店的盈虧，賺了錢要分存。他們所謂賺錢的概念是什么呢？就是酒店產(chǎn)生了毛利，其實 這是很不公平的，因為有毛利的酒店許多還是在虧本經(jīng)營， 合理的游戲規(guī)則應該是，酒店有了凈利潤，酒店管理公司才 可按照一定比例得到獎勵。若是酒店虧了錢，即經(jīng)營沒有產(chǎn) 生毛利，那么酒店管理公司照樣按照營業(yè)總收入的比例拿走 管理費，而且派駐的高級管理人員的工資福利待遇分文不 少。道理其實很簡單，可遺憾的是，中國的許多酒店業(yè)主就愿意 吃這個虧、上這個當。如何計算酒店的凈利潤呢？拿上邊舉的酒店案例來說吧， 酒店建筑面積共有萬 m2，按現(xiàn) 在四星級酒店標準以及市場的建設造價測算， 酒店建筑投入 約為 1200元/M2，機電安裝工程投入約為 1000 元/M2，酒店 裝飾工程投入約為 2800 元 /M2，那么整個酒店投