商業(yè)項目策劃招商商場設(shè)施管理前期介入顧問工作框架性計劃書免費(fèi)下載

1、商業(yè)項目策劃招商商場設(shè)施管理前期介入顧問工作框架性計劃書免費(fèi)下載 商業(yè)項目策劃招商、商場設(shè)施管理前期介入顧問工作框架性計劃書 for 河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街 僑樂集團(tuán)上海地區(qū)辦事處 管理為核心業(yè)務(wù)的多元化大中華商業(yè)房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 以商業(yè)經(jīng)營策劃、資產(chǎn) 新創(chuàng)建集 團(tuán)成員香港新世界集團(tuán)服務(wù)旗艦 本計劃書為要約邀請（invitation to treat），一切以正式合約為 準(zhǔn) 針對貴司項目的實際情況，如果我們作為貴司“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”商業(yè)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷售招商、商場管理的顧問，在我們的具體工作中，我們將會把貴司的項目顧問工作分為以下三個階段進(jìn)行： 第一階段 市場分析與定位 一、 市調(diào)工作

2、市場調(diào)查時收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的過程?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的收集對于項目分析十分重要，是一切研究的基礎(chǔ)。市調(diào)信息收集的準(zhǔn)確、全面與否，將直接關(guān)系到我們后續(xù)對項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷售招商等工作的質(zhì)量。 我司在營運(yùn)方面是專業(yè)的地產(chǎn)咨詢顧問及管理專家，所以我們只要進(jìn)入某一城市地產(chǎn)市場，就一直保持著對該城市信息的嚴(yán)密追蹤。同時，我們也擁有強(qiáng)大的市場信息數(shù)據(jù)庫，并且在以往的市調(diào)過程中，摸索出了城市印象法、相對高度法、連續(xù)跟蹤法、案例分析法等一系列成熟的市調(diào)工作方法，依次作為我們市調(diào)工作的保證。 對于貴司項目具體情況而言，其市調(diào)工作主要包括以下幾個方面： 1、 調(diào)查目的 這是一個為什么要調(diào)查的問題，調(diào)查的目的是我們對于

3、這個地區(qū)有了一些定論之后確定的，也就是說，只有在項目有了一個或若干個假設(shè)后，調(diào)查才能有的放矢，商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃才能達(dá)到高度準(zhǔn)確性。特別是貴司項目所處的商業(yè)中心地段，更要有一個基本客戶群的實際情況，我們將調(diào)查目標(biāo)確定為濟(jì)源市及其周邊區(qū)域大型商業(yè)綜合項目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”項目未來客戶群體的分布情況及招商銷售計劃。 2、 調(diào)查方法 這是一個如何調(diào)查的問題，調(diào)查方法有多種。針對競爭項目的調(diào)查方法有“神秘顧問法”、同業(yè)討論法；針對客戶群的調(diào)查方法有問卷法、在售項目深訪法；綜合的項目調(diào)查方法有案例分析法等。我們將會把案例分析法作為一個重點(diǎn)調(diào)查方法來繼續(xù)，并根據(jù)現(xiàn)實

4、情況選擇適當(dāng)?shù)恼{(diào)查方法。 3、 預(yù)定客戶群選擇 這是一個調(diào)查范圍的問題。在此項目所在的競爭項目相對地區(qū)，對客戶群的調(diào)查是最關(guān)鍵的。在對客戶群調(diào)查之前，必須先確定我們的初步目標(biāo)客戶群，以及最有效的調(diào)查對象來源，以使調(diào)查的有效程度及準(zhǔn)確性達(dá)到最高。 二、 地段分析 1、 區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀 區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀分析，將包括區(qū)域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經(jīng)濟(jì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。對于此區(qū)域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。由于貴司項目所處地段為濟(jì)源市的商業(yè)中心，使得在此項目的運(yùn)作過程中，針對此地段分析尤為重要。 其中，主要內(nèi)容包括： （1） 宏觀地段分析 （2） 中觀地段分析

5、 （3） 微觀地段分析 （4） 城市印象分析 （5） 交通環(huán)境分析 2、 未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置 項目區(qū)域自身的發(fā)展和變革、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、人口的遷移、區(qū)域中的突發(fā)時間等，都會影響到“河南濟(jì)源凱旋商業(yè)步行街”的項目區(qū)域未來在城市中的位置，從而決定項目區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。就目前而言，尤其要對項目區(qū)域的交通狀況、環(huán)境狀況改造所帶來的此區(qū)域市場變化加以分析。 其中，主要內(nèi)容包括： （1） 項目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的變遷 （2） 項目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的地位 （3） 區(qū)域更新改造對項目區(qū)域長短期影響 三、 項目區(qū)域市場分析 1、 市場形勢分析 區(qū)域房地產(chǎn)形勢，是由區(qū)域的過去與

6、現(xiàn)狀，以及區(qū)域未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置所決定的，在供應(yīng)、銷售量、價位、產(chǎn)品品質(zhì)、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現(xiàn)。 其中，主要內(nèi)容包括： （1） 相關(guān)物業(yè)市場供應(yīng)分析 （2） 相關(guān)物業(yè)市場需求分析 （3） 現(xiàn)有競爭項目分析 （4） 潛在競爭項目分析 （5） 市場空間分析 四、 市場定位工作 1、 客戶群定位 根據(jù)上述市場調(diào)查結(jié)果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，如涉外客戶、外地客戶、地緣客戶等，并得到項目的目標(biāo)客戶群定位。 其中，主要內(nèi)容包括： （1） 區(qū)域客戶群分析 （2） 目標(biāo)客戶群分析 2、 亞客戶群定位 不同的商業(yè)需求動機(jī)可能是不同的，尤其對于客戶群構(gòu)成相對復(fù)雜的貴司項目更是如此。這就需

7、要我們進(jìn)行亞客戶群即目標(biāo)客戶群的細(xì)分，根據(jù)各類客戶在經(jīng)營目的、經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)、文化、生活模式等方面的不同將其分解，并進(jìn)行詳細(xì)論述。只有客戶群進(jìn)一步分成不同動機(jī)的亞客戶群，才能夠根據(jù)他們各自的經(jīng)營行為，制定出相應(yīng)的市場定位與廣告策略。 其中，主要內(nèi)容包括： （1） 亞客戶群定位 （2） 亞客戶群類群分析 （3） 亞客戶群經(jīng)營行為分析 3、 產(chǎn)品定位 由目標(biāo)客戶群的需求動機(jī)分析得出項目產(chǎn)品定位。上述客戶群的多種需求動機(jī)將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式、單體形式、配套設(shè)施、環(huán)境塑造、建筑外觀風(fēng)格等。產(chǎn)品定位就是客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計之間的推導(dǎo)過程。 其中，主要內(nèi)容包括： （1） 商業(yè)規(guī)劃概念 （2

8、） 產(chǎn)品概念 （3） 物業(yè)風(fēng)格建議 （4） 設(shè)施配套建議 （5） 環(huán)境特征建議 （6） 租售價格定位建議 五、 租售策略建議 結(jié)合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結(jié)合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業(yè)投資順序、規(guī)模、產(chǎn)品定位以及價格策略。 其中，主要內(nèi)容包括： （1） 租售模式建議 （2） 租售程序建議 第二階段 商業(yè)概念設(shè)計 一、商業(yè)概念設(shè)計（需外聘專業(yè)商場設(shè)計建筑師進(jìn)行，費(fèi)用另算）篇二：某商業(yè)地產(chǎn)項目招商計劃書(全案) 招商計劃書 第一章 商業(yè)市場分析 一、項目基本狀況 正中商業(yè)廣場位于深圳寶安中心區(qū)新湖路與新安一路交界

9、處，是寶安第一個大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓(xùn)多種功能，是深圳大型主題濱海購物中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。 二、開發(fā)目標(biāo)： 利用深圳特區(qū)對內(nèi)地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢，最大限度提升項目商業(yè)價值，成為總體價值最高的深圳特色購物中心，不僅能夠出售到較高價格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營，成為深圳白領(lǐng)社會生活的活動中心。 酒店式公寓全部銷售，力爭銷售均價達(dá)到6000元，通過酒店式公寓收回整個項目投資，保留商業(yè)物業(yè)，最適當(dāng)時機(jī)可以整體出售。 正中商業(yè)廣場項目要實現(xiàn)五出：出人才 出機(jī)制 出品牌 出網(wǎng)絡(luò) 出思想。 通過正中商業(yè)廣場樹立正中集團(tuán)品牌，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)

10、。 面對21世紀(jì)商業(yè)娛樂化的大趨勢，我們不僅要在購物方面進(jìn)行創(chuàng)新，而且要最大限度整合娛樂傳媒資源，為娛樂業(yè)提供公共平臺，不斷與娛樂傳媒機(jī)構(gòu)合作推出創(chuàng)新節(jié)目，為深圳居民和游客帶來可體驗、可參與的文化娛樂節(jié)目。 根據(jù)精細(xì)化管理思想，我們制定了招商方案和初步的運(yùn)營管理方案。 三 業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局 六層 大型餐飲酒樓4000平方米 美食廣場1000平方米 空中西洋婚禮殿堂（白領(lǐng)演藝中心）3000平方米與湖南衛(wèi)視等合作玫瑰之約深圳項目，同時在電視購物方面進(jìn)行合作。 五層 兒童商場及美式反斗城7000平方米或家電專業(yè)賣場 兒童餐廳1000平方米。同時引入室內(nèi)snoopy娛樂城，通過組合業(yè)態(tài)吸引兒童。 美

11、國翻斗城，麥當(dāng)勞 四層 主題百貨 兩端餐飲 2,3,4三層美式金領(lǐng)主題百貨最佳 三層 百貨7000平方米主題商場jcpenny或國內(nèi)著名白領(lǐng)百貨商店 1000平方米特色餐飲,白領(lǐng)音樂巴，spa 美式主題百貨，填補(bǔ)深圳空白；臺灣咖啡語茶 二層 百貨7000平方米 國內(nèi)著名白領(lǐng)百貨商店 1000平方米特色餐飲 上海連鎖餐廳 一層 精品步行街，旗艦品牌店7000平方米 尖端電子產(chǎn)品：sony、三星專賣店 成都譚魚頭 1000平方米特色咖啡店星巴克 負(fù)一層 家樂?；蚣畭u等中高檔超市8000平方米 國際名店5500平方米 白領(lǐng)音樂吧及音像店1500平方米，引進(jìn)kfc及面點(diǎn)王 負(fù)二層 2000平方米左右

12、美食廣場，深圳書城寶安店1000平方米（圖書音像），利用等待地鐵的便利，休閑書店將成為深圳喜歡的去處。屈臣氏1000平方米設(shè)在負(fù)二層。 中華飲食文化廣場薈萃：廣東、成都、南京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色，湖南大酒樓 1.1萬平方米停車場 負(fù)三層 停車場 15000平方米停車場所 地下停車總面積26000 停車數(shù)量1000輛 四 招商團(tuán)隊建設(shè)及其約束激勵 招商組織架構(gòu)圖： 國外招商 以營銷部商業(yè)項目組為核心，吸納優(yōu)秀招商人才。 要求配備兩名招商人才，一名負(fù)責(zé)國內(nèi)外主力店招商，一名負(fù)責(zé)國際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。 委托專業(yè)招商：例如負(fù)

13、一層和一層大量國際品牌招商。 兵不在多而在精，和普通行政 管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績在于招商成果，招商人員需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵措施。 為了降低招商成本，鼓勵招商人員積極性。提出如下招商獎勵政策，建議招商獎勵政策： 略 由于招商人員使用長途較多，建議招商人員通訊費(fèi)用給予報銷。 通過考察多個購物中心招商做法，獎勵費(fèi)用從招商活動預(yù)算中出。約束措施：對于三個月沒有業(yè)績的招商人員給予辭退。對于具有國際名店招商經(jīng)驗的招商專家，可以采取顧問費(fèi)方式，獎勵幅度可以是上述獎勵幅度1.5-2倍。 我們委托中介公司做主力店招商要付出50-100萬元的招商代理費(fèi)

14、用，因此采用內(nèi)部激勵機(jī)制能夠成功完成任務(wù)，有兩個好處：1.降低招商成本。2,提高招商質(zhì)量。3.培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部人才。 五 招商時間安排 銷售周期 酒店式公寓銷售 收回整個投資 六 招商地點(diǎn)與招商活動 深圳：本地品牌招商 -舉辦國際招商新聞發(fā)布會議 -確定設(shè)計中標(biāo)單位簽約儀式 -商業(yè)廣場設(shè)計招標(biāo)新聞發(fā)布會，邀請主力百貨店和專業(yè)賣場拓展部人員參加。 -招商新聞發(fā)布會，招商大會，奠基儀式要形成連續(xù)的宣傳聲勢。 -參加或組織零售專業(yè)論壇，與中國購物中心資訊中心及中國連鎖經(jīng)營協(xié)會合作。 七 招商及租金策略 將招商作為一個大的項目來嚴(yán)密管理，建立整個項目的知識框架體系，合理進(jìn)行作業(yè)分解。 總的策略是：提前進(jìn)行

15、主力店招商，后進(jìn)行零散品牌招商。 購物主力店招商由我公司獨(dú)立完成， 餐飲娛樂主力店招商可以委托中介公司負(fù)責(zé)。 國際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。 1. 娛樂招商 主力娛樂演藝中心，要引進(jìn)知名娛樂公司，同時聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機(jī)構(gòu)共同打造娛樂前沿。 娛樂先行，滿足大商家聚集人氣的要求，爾后完成大商家招商。 聯(lián)盟策略： 與大型零售商建立策略聯(lián)盟，整合商業(yè)資源； 與電視臺建立電視購物聯(lián)盟。 與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián)，為未來整體出售奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對商業(yè)物業(yè)投資要求。 2. 日本八百伴、上海太平洋、香港sogo崇光百貨、上海第一百貨等企業(yè) 首先去上海

16、考察整個商場特點(diǎn)，分析其品牌結(jié)構(gòu)。jusco的中國總部與我們已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京王府井百貨等重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)。 我們將整個消費(fèi)群體特點(diǎn)，品牌結(jié)構(gòu)對比，項目簡介，項目優(yōu)勢等資料給對方。 國內(nèi)主力店招商策略 以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。 正中商業(yè)廣場租金策略 八 招商費(fèi)用估算 招商費(fèi)用使用原則: 把握招商節(jié)奏，初期費(fèi)用嚴(yán)格控制, 集中使用招商經(jīng)費(fèi),在招商見成效時候明顯加大費(fèi)用投放力度. 根據(jù)招商效果進(jìn)行及時調(diào)整. 招商宣傳費(fèi)用 招商手冊與導(dǎo)示系統(tǒng) 20萬元 招商廣告 90萬元 招商活動 80萬元 小計 170萬元 招商摸底與招商談判差旅費(fèi)用 各大

17、城市招商調(diào)研摸底及考察費(fèi)用 10萬元 專業(yè)招商人員費(fèi)用 （國際名店招商） 兩名優(yōu)秀招商人才 相關(guān)工資待遇 45萬元 主力店拓展部 招待費(fèi)用 5萬元 招商委托費(fèi)用 計算方法：一個月招商面積的租金 5萬40元=200萬元 50萬元 開業(yè)宣傳費(fèi)用 包括開業(yè)活動，廣告宣傳等 100200萬元 總體預(yù)算 400500萬元左右 九、盈利模式的思考 前期策劃和招商結(jié)果基本決定了購物中心的競爭能力，營銷工作直接決定了購物中心的經(jīng)營業(yè)績。通過香港、北京、上海、廣州、長沙等地的考察，借鑒美國何日韓購物中心經(jīng)營的一些經(jīng)驗，我們提出如下盈利模式： 1. 前期資源 整合的水平和能力決定了項目定位，建議重點(diǎn)第一階段整合娛

18、樂傳媒資源，為整個項目造勢。第二階段整合主力店資源，樹立高收益商業(yè)物業(yè)形象。第三階段將項目優(yōu)勢和信息通過公共傳媒有意識傳播到國內(nèi)外投資基金決策者頭腦中。 2. 酒店式公寓全部出售，通過公寓出售回籠全部資金，在第一階段保留商業(yè)物業(yè)，通過商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)低成本融資目標(biāo)。 3. 正中廣場購物中心要立足可持續(xù)經(jīng)營，通過長期現(xiàn)金流收益，奠定正中集團(tuán)20年穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。 4. 整體出售優(yōu)于部分出售，因此要預(yù)先與北京、上海設(shè)立辦事處的投資基金建立合作關(guān)系。 十、正中商業(yè)廣場管理方案 1.管理體系構(gòu)思 正中商業(yè)廣場管理體系 在各個商家支持下,由正中實業(yè)公司牽頭組建正中商業(yè)廣場經(jīng)營管理公司,積極與深圳服裝協(xié)會、珠

19、寶協(xié)會等機(jī)構(gòu)合作,建立廣泛的溝通管道,采用大型招商活動,以商招商，根據(jù)深圳消費(fèi)特點(diǎn),薈萃國內(nèi)外優(yōu)秀的知名品牌，匹配優(yōu)質(zhì)的專業(yè)商業(yè)營銷服務(wù)。 2.正中商業(yè)廣場商業(yè)管理的主要內(nèi)容 購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系項目開發(fā)的最終結(jié)果，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。 由于mall在我國是新生事物，由于mall管理的復(fù)雜性，因此，成立mall專業(yè)運(yùn)營管理公司成為必然。 選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營是一種省心的方式，缺點(diǎn)是管理成本較高，不利于人才本土化。 國外主要mall管理公司有美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，托曼公司、韓國vmd公司、英國旺德行、美國ggp等公司。 如果選擇國外專業(yè)管理公司作為顧問，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司，吸納更多優(yōu)秀專業(yè)人才相結(jié)合，優(yōu)點(diǎn)是有利于過渡，有利于逐步本土化，培養(yǎng)訓(xùn)練本地人才。 經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。 由于大型購物中心培訓(xùn)人數(shù)多，培訓(xùn)工作量大，因此，必須落實培訓(xùn)費(fèi)用。一般達(dá)到10億