北京南銀大廈管理公約書

1、北京南銀大廈管理公約書第一條 總則1.1 立約雙方為：甲方：北京南銀大廈物業(yè)發(fā)展有限公司乙方：1.2 為使北京南銀大廈（下稱“大廈”）實行健全有效的管理，保障大廈各單位業(yè)主、商業(yè)用戶的合法權(quán)益，甲、乙雙方特訂立本公約書。1.3 本公約書的一切條款和條件，對甲、乙雙方的受讓人、繼承人、受贈人、借用人、抵押權(quán)人、受托人等均具有同等法律約束力。第二條 物業(yè)管理2.1 甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司（二者以下統(tǒng)稱“大廈管理者”）將全權(quán)負責(zé)大廈的管理。2.2 大廈管理者代為管理的事項包括但不限于下述各項：2.2.1 定期維護；2.2.2 機電維修；2.2.3 安全保衛(wèi)服務(wù)；2.2.4 公共部分清潔衛(wèi)生服務(wù)

2、；2.2.5 生活服務(wù)（水、電、郵政、電話服務(wù)）；2.2.6 環(huán)境綠化及公共設(shè)施管理。2.3 大廈管理者有權(quán)制定及修改涉及大廈的維修、使用、管理、服務(wù)等的公約、規(guī)則、規(guī)定等有關(guān)文件（包括本公約書），乙方同意應(yīng)大廈管理者的要求隨時簽署并嚴格遵守該等文件。2.4 乙方同意按大廈管理者的要求按時足額交納管理費，用以支付下列開支：2.4.1 管理及維修大廈所需的員工的薪金、獎金、福利金及其它同類開支；2.4.2 管理及維修大廈所需的物料及設(shè)備費用；2.4.3 公用地區(qū)及公共設(shè)施之水、電及其它同類費用；2.4.4 公用地區(qū)及公共設(shè)施之保險費用；2.4.5 大廈所設(shè)之后備發(fā)電機的運作及維修費用；2.4.6

3、 環(huán)境綠化、安全保衛(wèi)服務(wù)、公共部分清潔衛(wèi)生服務(wù)費用；2.4.7 郵電服務(wù)費用；2.4.8 其他合理費用（包括大廈管理者的合理報酬）。管理費的收取標(biāo)準將按收取時北京市同等檔次寫字樓的管理費標(biāo)準結(jié)合大廈具體情況計算確定。2.5 乙方同意按大廈管理者的要求按時足額繳納水費、電費、電話費、停車場管理費（在乙方租用停車場的情況下），以及其他各種特約或?qū)ｍ椃?wù)費用。 該等費用的收取標(biāo)準將按北京市有關(guān)主管部門的規(guī)定或市場行情計算確定。2.6 大廈管理者將委派足夠的稱職的管理人員以保證大廈之管理質(zhì)量，為乙方提供優(yōu)良的服務(wù)。2.7 大廈管理者將定期或不定期地征求乙方意見，并歡迎具名投訴以期改善管理和服務(wù)。2.8

4、 乙方須按大廈管理者要求之時限繳付其應(yīng)付之管理費及其他費用。若乙方未能于該時限到期之日起十五天內(nèi)付清該等費用，則大廈管理者有權(quán)采取以下方式追索乙方欠交的費用及利息，并收取為采取該追索方式而額外支出之費用。2.8.1 將乙方所擁有或使用之單元的水、電、煤氣等供應(yīng)或服務(wù)中斷；2.8.2 向北京市房地產(chǎn)管理部門申請，在乙方欠交的費用、利息、額外費用未全部繳清前，禁止乙方轉(zhuǎn)讓其所擁有或使用的單元的產(chǎn)權(quán)或（和）使用權(quán)；2.8.3 向北京市人民法院起訴，要求乙方償付全部款項；2.8.4 向北京市人民法院申請將乙方之單元出售，以償還乙方所欠交之款項；2.8.5 依中國和北京市有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，大廈管理者

5、可采取之其他追索方式。2.9 乙方需在大廈交付使用或于大廈管理者要求時向大廈管理者繳付管理基金和管理費按金。2.9.1 管理基金的數(shù)額將由大廈管理者依據(jù)公平、合理、有效的原則并參照市場行情計算確定，乙方需依據(jù)大廈管理者的要求將該基金一次性付請。該基金將用于大廈公共設(shè)施的安裝、修繕和更換，以及用于與大廈之管理、維修有關(guān)之任何開支。該基金將不予退還并不可轉(zhuǎn)名。2.9.2 管理費按金的數(shù)額將由大廈管理者依據(jù)公平、合理、有效的原則并參照市場行情計算確定，乙方需依據(jù)大廈管理者的要求將該基金一次性付清。大廈管理者有權(quán)用該按金預(yù)先抵付乙方欠交的管理費用，惟該種抵付并不免除乙方應(yīng)繳付全部管理費用的義務(wù)。該按金

6、將不予退還，但在乙方轉(zhuǎn)讓其業(yè)權(quán)并通知大廈管理者的情況下，該按金可以轉(zhuǎn)移到新業(yè)主名下。2.10 如大廈管理者征收的管理費用未足支付管理及維修大廈之開支，則大廈管理者可向乙方及其他單位之業(yè)主收取補充費用；如大廈管理者將收取之管理費用在支付管理及維修大廈之開支后尚有余額，則大廈管理者需將余額轉(zhuǎn)入下一年度的管理費用。2.11 乙方同意遵守本公約之各項條款，如有違反并致甲方或其他用戶權(quán)益受損時，乙方需負責(zé)賠償損失。2.12 乙方轉(zhuǎn)讓其業(yè)權(quán)時，其必須保證新受讓人應(yīng)于進入前與大廈管理者簽妥管理公約書，并由新受讓人繳納管理基金及其他有關(guān)之費用。2.13 乙方同意大廈管理者可依據(jù)國家有關(guān)部門公布的價格調(diào)整指數(shù)或

7、市場行情等有關(guān)具體情況調(diào)整管理費用、管理基金、管理費按金及其他費用的數(shù)額。2.14 乙方同意忠實履行和嚴格遵守大廈管理者制定的各項規(guī)章制度。2.15 因管理及維修大廈之需要，大廈管理者有權(quán)要求乙方允許有關(guān)人員進入有關(guān)單元進行有關(guān)工作。2.16 乙方保證所購單元內(nèi)部無任何蟲害，如果發(fā)生蟲害，乙方須及時通知大廈管理者，由大廈管理者安排滅蟲工作。第三條 管理條例3.1 大廈及其所占土地（包括但不限于大廈的主建筑物、附屬建筑物及有關(guān)公共設(shè)施）將由大廈管理者全權(quán)負責(zé)管理，并由大廈管理者獨家決定其管理方式。3.2 大廈管理者將負責(zé)對大廈風(fēng)、水（包括冷水和熱水）、電等的管理，并另行制定詳細管理規(guī)定。3.3

8、乙方需保證其所購單元保持良好狀態(tài)，而不能令其單元失修。如遇問題時，乙方應(yīng)及時與大廈管理者聯(lián)系處理。3.4 大廈管理者將保持大廈處于良好狀態(tài)，及時檢查和修繕各項缺陷。但由于大廈管理者力所不能及的原因，而使大廈內(nèi)任何設(shè)施的正常運行受阻或有關(guān)供應(yīng)、服務(wù)中斷，則大廈管理者不負賠償乙方損失的責(zé)任。3.5 甲方對大廈有命名權(quán)和名稱修改權(quán)。3.6 大廈管理者有權(quán)對大廈的天花板、地板、以及外墻的設(shè)計安裝等進行必要的整修更新。3.7 倘若乙方的業(yè)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則乙方需及時書面通知大廈管理者。乙方有義務(wù)支付在此項轉(zhuǎn)移生效之前的所有管理、服務(wù)等費用，但不再承擔(dān)在該項轉(zhuǎn)移生效后支付管理費用等的義務(wù)。3.8 大廈管理者享

9、有大廈外墻、頂層及其他地方安裝或改裝廣告的權(quán)利。乙方及其他人員不得私自在所購房產(chǎn)及大廈外部或頂部展示或樹立任何文字、標(biāo)記或廣告，不得安裝遮棚或其他突出物，乙方不得自行安裝和使用烹飪、空調(diào)和采暖等設(shè)備。3.9 乙方不得在所購房產(chǎn)的地面上，放置超過規(guī)定荷載的物品，在將重物搬進所購房產(chǎn)之前，乙方應(yīng)通知大廈管理者。大廈管理者保留規(guī)定所有保險柜及其它重物之重量和合理放置的權(quán)力，以便使荷載適當(dāng)且分布均衡。乙方搬進的專業(yè)機具和機械設(shè)備須放置在適當(dāng)?shù)闹挝锷?，其安置?yīng)按大廈管理者的要求足以防止震動、噪音以不干擾其他用戶。3.10 甲、乙雙方都有義務(wù)為其所有房產(chǎn)保險、險別由甲、乙雙方各自決定。保險金額由甲、乙雙

10、方按期支付，以保證該保險的持續(xù)有效性，因出現(xiàn)損失而收到的保險賠償金，將用于補償該項損失。乙方如購買甲方已經(jīng)保險的房產(chǎn)，應(yīng)辦理保險過戶手續(xù)。乙方應(yīng)支付甲方先期為其所購房產(chǎn)所支付的保險費用，并保持房產(chǎn)保險的連續(xù)有效性。3.11 室內(nèi)裝修及裝修守則：3.11.1 大廈的室內(nèi)裝修應(yīng)本著便于管理、統(tǒng)一裝修風(fēng)格及防火、安全、清潔的原則進行。3.11.2 乙方欲對其所購房產(chǎn)進行室內(nèi)裝修，應(yīng)事先書面告知大廈管理者，并由大廈管理者安排其指定的裝修公司（下稱裝修商）對乙方所購房產(chǎn)進行室內(nèi)裝修。乙方應(yīng)與裝修商就室內(nèi)裝修事宜簽署裝修承包合同。3.11.3 乙方可與裝修商協(xié)商確定裝修方案和裝修材料等。但該設(shè)計方案需在不

11、影響大廈建筑結(jié)構(gòu)的情況下方可實施，而裝修材料則應(yīng)根據(jù)市政規(guī)則和大廈統(tǒng)一設(shè)計標(biāo)準由乙方在大廈管理者推薦界定的裝修材料種類范圍內(nèi)選定。3.11.4 乙方進行室內(nèi)裝修所需的一切費用由乙方自行負擔(dān)。3.11.5 在裝修開始之前，乙方（或由其裝修商）需書面通知大廈管理者乙方現(xiàn)場監(jiān)工人員及裝修設(shè)計方案、裝修材料、施工圖樣等。大廈管理者將保留要求乙方進行必要更改的權(quán)利，惟該權(quán)利之行使需基于為了遵守法規(guī)、政策或為了合乎有關(guān)部門之統(tǒng)一要求或為了大廈之公共利益等合理目的。3.11.6 裝修廢料及垃圾必須移至大廈管理者指定地點，并由乙方或裝修商負責(zé)清理運走。裝修時之送貨車輛需遵照大廈管理者的指示?？?。3.11.7

12、裝修人員收工前應(yīng)確保沒留下任何火種方可離去。3.11.8 裝修時間按北京南銀大廈裝修守則執(zhí)行，如需超時須事先通知大廈管理者另做安排。3.11.9 裝修時應(yīng)盡量減少噪音與異味，如經(jīng)營項目需要，則須加裝隔音防臭裝置，并在經(jīng)大廈管理者勘查后予以啟用。3.11.10 裝修時不得將大廈的消防系統(tǒng)部分給予遮蔽或阻塞，公共場所及走道禁止堆放工具及材料，其工具及材料應(yīng)由乙方或裝修商自行保管，如有失竊，大廈管理者概不負責(zé)。3.11.11 裝修施工進行中若損及大廈原設(shè)計中的水、電、氣等管道，而致使漏水、漏氣等而損及甲方或其他業(yè)主權(quán)益時，應(yīng)根據(jù)責(zé)任所在由乙方或裝修商負責(zé)修理，其修理費用由乙方或裝修商支付。3.11.

13、12 所有裝修時的材料廢品須于裝修完成后三天內(nèi)清理完畢，逾期由大廈管理者派員清理，其費用由乙方負擔(dān)。3.11.13 電話接線盒、公共天線、原始設(shè)計的水電管道不得因室內(nèi)裝修而更改位置或封閉，以免影響日后正常檢修工作。3.12 除大廈管理者指定的垃圾收集處外，乙方不得在其所購房產(chǎn)外放置垃圾或?qū)⒗鴴伋龃巴狻?.13 乙方所購房產(chǎn)僅作辦公用途，不得改作住宅或其他用途。3.14 乙方不得在其所購房產(chǎn)內(nèi)飼養(yǎng)家禽或動物。3.15 乙方有權(quán)將其物業(yè)抵押、出租、轉(zhuǎn)讓、出售或贈與等，但乙方須事先通知大廈管理者，乙方該物業(yè)的所有受讓人、使用人均須遵守本公約之規(guī)定。3.16 若乙方違反本公約之規(guī)定，則大廈管理者有權(quán)

14、對其勸告、警告、并有權(quán)采取積極的法律行動或其他有效措施，以制止乙方的違規(guī)行為。第四條 公共區(qū)域與設(shè)施的管理規(guī)定4.1 大廈的公共區(qū)域與設(shè)施系指大廈內(nèi)之門廳、樓梯、電梯、通道、會所、馬路、公園、地臺、天臺、外墻等任何供大廈業(yè)主共同使用之地區(qū)及設(shè)施。除已在預(yù)售契約中出售予乙方及其他業(yè)主的共有共用部分外，甲方擁有該等區(qū)域與設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。4.2 乙方及其他業(yè)主均有權(quán)使用大廈公共區(qū)域與設(shè)施，但須愛護使用，并保持清潔與環(huán)境衛(wèi)生，而不得在公共區(qū)域與設(shè)施外堆放或留置箱物、家具、垃圾等，不得阻塞或妨礙該等地域的通行或使用。4.3 甲方有權(quán)根據(jù)實際情況更改公用地區(qū)及設(shè)施之土地使用方式及設(shè)置。4.4 大廈所有電梯由大

15、廈管理者負責(zé)定期保養(yǎng)，乙方搬運家具或運送其他貨物時應(yīng)走貨梯，并不得超載及擦壞內(nèi)壁，否則所有損壞由乙方賠償。4.5 電報、信件、包裹等由大廈管理者安排工作人員負責(zé)統(tǒng)一收發(fā)。4.6 停車場采用24小時車輛管制，各車輛進出停車場時，應(yīng)遵守指示標(biāo)志及減速慢行，并按分配位置停放。4.7 公共用水、電管理將本著厲行節(jié)約，減少浪費的原則，實行嚴格管理。4.8 大廈內(nèi)各項公共設(shè)施、設(shè)備如因超過使用年限或遭受重大損壞或公共設(shè)備須更新裝置與修繕時，其費用應(yīng)依樓層總面積由乙方或其他所有者按其所占大廈所有權(quán)的百分比率分擔(dān)。第五條 公共守則5.1 環(huán)境衛(wèi)生5.1.1 不得在公共場所隨地吐痰或丟棄果皮紙屑、煙蒂與廢物或任

16、意放置空箱等雜物。5.1.2 應(yīng)將垃圾放入塑料垃圾袋內(nèi)密封，放置于大廈管理者指定地點，由大廈管理工作人員按時清理。5.1.3 清洗茶具時，不得將茶葉等雜物傾倒于排水管道口以免雜物堵塞排水管。5.2 防災(zāi)及公共安全5.2.1 各業(yè)主均不得堵塞防火通道及門窗，不得任意破壞一切消防設(shè)備和控制設(shè)施。5.2.2 使用電梯時，要小心輕放，嚴禁人數(shù)超載及載用粗重物品，大廈電梯采用自動控制，業(yè)主使用電梯應(yīng)共同愛護，保持清潔，禁止在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、張貼任何標(biāo)語告示牌等。5.2.3 各業(yè)主均不得在樓頂電機房和其它重要公共設(shè)施場所堆積雜物，以確保整個大廈的安全。5.3 防盜與安全：5.3.1 大廈內(nèi)各項公共設(shè)備除

17、大廈管理者有義務(wù)派警衛(wèi)人員隨時巡查外，乙方及其他各業(yè)主應(yīng)共同維護看管。乙方外出前，應(yīng)檢查自已的門窗是否關(guān)妥，以防被盜。如遇意外情況發(fā)生，應(yīng)采取必要措施并立即通知大廈管理者之工作人員。5.3.2 乙方如遇歹徒潛入時，應(yīng)盡量注意歹徒相貌與特征、身高、身材、服裝、口音、膚色等，并及時向大廈安全保衛(wèi)人員報警。5.3.3 乙方應(yīng)隨時注意檢查門鎖，如發(fā)現(xiàn)被盜應(yīng)立即報案，并通知大廈管理者，切勿移動現(xiàn)場任何物件，以保護好現(xiàn)場等候警方到場處理。5.3.4 如遇火警時，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，不可慌亂，立即向大廈管理者之工作人員報警，并立即敲碎裝設(shè)在樓梯通道里的火警警鐘玻璃。5.3.5 乙方如遇斷電等情況，需盡快通知大廈管理

18、人員前來查明原因。5.3.6 乙方應(yīng)在暴風(fēng)雨來臨之前采取一切適當(dāng)措施防止玻璃吹破，以免引起危險。5.4 槍支彈藥、易燃易爆物品管理： 乙方不得在所購房產(chǎn)內(nèi)存放（也不允許他人私自存放）武器、彈藥、硝石、火藥、火油或其它易爆易燃危險品。5.5 乙方不得在所購房產(chǎn)內(nèi)時行違反中華人民共和國法律及不道德的活動。第六條 意外事故發(fā)生 乙方所購房產(chǎn)由于地震、雷電、戰(zhàn)爭、爆炸等不可抗力而遭到嚴重損壞時，甲方不負責(zé)賠償。如所購房產(chǎn)毀壞到乙方無法使用時，自毀壞之日起免收管理費和公用面積的保險費；如乙方重新修復(fù)所購房產(chǎn)，自修竣之日起，恢復(fù)收取管理費等費用。第七條 本公約的爭議及其它：7.1 遲延費: 乙方應(yīng)按照本公約之規(guī)定向大廈管理者支付管理基金、管理費按金、管理費用及其他款項。如逾期交納則加收遲延費，逾期七天以上，每