龍湖與萬科房地產(chǎn)發(fā)展對比分析

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/101 20092009龍湖與萬科房地產(chǎn)發(fā)展對比分析龍湖與萬科房地產(chǎn)發(fā)展對比分析 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX2 “全心全意全為您”的物業(yè)服務(wù) 精細化萬科 歡快明亮的展示區(qū) 井蓋上的LOGO，冰箱上的留言生活氛圍的營造 返回 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX3 花盛香醍 花盛香醍 滟瀾山 香醍漫步 精細化的綠化理念 龍湖：精致景觀 返回 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX4 物業(yè)物業(yè) 龍湖物業(yè)，秉承“善待你 一生”的服務(wù)理念，貫穿到每 一個細節(jié)，以細節(jié)感動客戶， 以專業(yè)打動客戶，進而形成美 譽度 萬科物業(yè)

2、，以“全心全意 全為您”的服務(wù)理念，使萬科 具有很高的客戶忠誠度，保持 在行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位 返回 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/105 他山之石 萬科、龍湖 策劃部 09年1月 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX6 關(guān)于北京萬科、北京龍湖 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX7 北京萬科 n公司歷史： q北京萬科企業(yè)有限公司成立于1987年，是萬科集團的全資子公司；2006 年1月，萬科集團受讓朝陽開發(fā)公司下屬企業(yè)朝萬中心60%的股權(quán)，雙方 組建北京市朝陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 n公司業(yè)績 q開發(fā)規(guī)模：截至2008年12月，北京萬科累計開發(fā)項目13個，累計開

3、發(fā) 面積超過280萬平 米 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX8 地塊位置取得時間取得方式土地價 格 （元） 地塊面積 （萬平方 米） 建面（萬 平方米） 樓面地價 （元/平 方米） 項目名稱 順義后沙峪鎮(zhèn)1993年協(xié)議出讓_27萬28萬_萬科城市花 園 亞運村1998年協(xié)議出讓_11.2336_萬科星園 朝陽豆各莊鄉(xiāng)2001年協(xié)議出讓_25萬28.6萬_萬科青青家 園 海淀區(qū)天秀路2003年協(xié)議出讓_9.8萬10.6萬_萬科西山庭 院 豐臺區(qū)小屯路2005.5.20摘牌3.36億4.3萬11.5萬3600萬科紫臺 順義望泉寺地塊2005.12.8招標2.75億18萬23萬12

4、00萬科四季花 城 六里屯17號樓2006.1.18該地塊原屬朝開_1.4萬6.5萬_萬科東第 石佛營三期2006.1.18該地塊原屬朝開_1.25萬2萬_萬科金陽國 際公寓 朝陽公園南側(cè)2006.1.18該地塊原屬朝開_3.8萬9.6萬_萬科公園5 號 萬恒家園二期2006.4.25招標16.6億21.47萬41.65萬3986萬科假日風(fēng) 景 豐臺區(qū)宋莊路2007.7.19招標5.9億7.78萬18.4萬3207萬科紅獅 昌平區(qū)科技園 區(qū) 2007.8與 金隅合作 07年2月金隅招 標 7.65億20萬53.5萬1443金隅萬科城 西大望路27號 地 2007.10.25招標17億8.15萬

5、14.9萬11409萬科金色誠品 萬科取地2 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX9 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX10 項目名稱項目名稱 萬科公萬科公 園五號園五號 萬科假萬科假 日風(fēng)景日風(fēng)景 萬科紫萬科紫 臺臺 萬科東萬科東 第第 金隅萬金隅萬 科城科城 萬科四萬科四 季花城季花城 萬科金陽萬科金陽 公寓公寓 萬科紅獅萬科紅獅 項目項目(限限 價房價房) 萬科萬科 金色金色 城品城品 地理位 置 朝陽公 園南 西長安 街玉泉 路口 豐臺區(qū) 岳各莊 朝陽公 園南 昌平區(qū) 南環(huán)路 順義區(qū) 順西路 朝陽區(qū)石 佛營東里 豐臺區(qū)東 鐵匠營 朝陽

6、區(qū)西 大望 路 建筑規(guī)模（萬 平米） 9.63011.56.561.4519220.714.93 容積率2.51.932.53.562.91.461.383 開盤時間2008-10-18 2007-3- 26 2007-5- 12 2006- 9-9 2008-6- 15 2008-3- 22 2007-6- 23 2008-3-12009 開盤價格(元/ 平米) 250009000100001600085005000170006200 在售價格(元/ 平米) 26000元 14000 （三期 紫苑） 75007100 收盤價格(元/ 平米) 2100023000200006200 房地產(chǎn)房地

7、產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX11 北京龍湖 n北京龍湖地產(chǎn)成立于2002年12月，隸屬于龍湖集團，2007 年，龍湖入京后首輪推出的龍湖滟瀾山別墅、龍湖香醍漫 步別墅、龍湖香醍別苑相繼得到市場認可 n龍湖業(yè)績 08年有7個項目在開發(fā)，總規(guī)模在200萬平米左右 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX12 時間時間地塊位置地塊位置規(guī)劃用途規(guī)劃用途 土地面積土地面積 (萬平方米萬平方米) 建筑面積建筑面積 (萬萬 平方米平方米) 交易交易 方式方式 成交價（萬成交價（萬 元）元） 樓面地樓面地 價（元價（元/ 平方平方 米）米） 開發(fā)項目開發(fā)項目 2005

8、.3.24 順義東風(fēng) 商場 住宅、商 業(yè)、辦公 約14萬約38 一級 開發(fā) 暫定“名城天街購物中 心” 2005 .12 .22 順義區(qū)后 沙峪鎮(zhèn) 住宅及配 套 24.2911掛牌 704006400 滟瀾山 2006 .4 .24 海淀區(qū)西 苑 居住及商 業(yè) 15.3813.22掛牌90022.946810 頤和原著 2006 .12 .26 順義區(qū)牛 欄山鎮(zhèn) 居住31.6415.15招標289001908 香醍漫步、 香醍別苑 2007 .10 .15 通州區(qū)半 壁店 住宅兼容 商業(yè)服務(wù) 業(yè) 27.3668.4招標1480002164 大方居（兩 限）、花盛 香醍 2007 .12 .19

9、 海淀區(qū)中 關(guān)村甲3號 F1多功能 （包括 2500平方 米公交場 站用 地）、消 防站 5.6617.81招標20600011573 唐寧ONE 2008 .1.14 通州區(qū)梨 園鎮(zhèn) 住宅、商 業(yè)服務(wù)業(yè) 7.3112.19招標700005740 蔚藍香醍 龍湖取地2 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX13 7 7 8 8 9 9 名城天街名城天街 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX14 項目名稱項目名稱 龍湖滟龍湖滟 瀾山瀾山 龍湖龍湖 香香 醍漫醍漫 步步 龍湖香龍湖香 醍別苑醍別苑 龍湖龍湖 花花 盛香盛香 醍醍 龍湖大龍湖大 方居（兩方居（兩 限房）限房

10、） 龍湖龍湖 蔚瀾蔚瀾 香醍香醍 龍湖唐龍湖唐 寧寧ONE 龍湖頤龍湖頤 和原著和原著 名城天名城天 街購物街購物 中心中心 地理位置地理位置 順義區(qū)后 沙峪 順義新城2008水 上運動場館西側(cè) 通州區(qū)梨園鎮(zhèn) 通州區(qū) 九棵樹 西路 海淀區(qū) 中關(guān)村 甲3號 海淀區(qū)西 苑 順義區(qū) 仁和 建筑規(guī)模建筑規(guī)模 (萬平米萬平米) 1115.1568.412.217.813.2238 容積率容積率0.670.92.52.23.81.35 開盤時間開盤時間2007.92007.9 2007.1 11 2008.52008未定 2008.1 2.6 2008.8未定 預(yù)期價格預(yù)期價格4800 開盤價格開盤價格2

11、600017000980014000-未定3000045000 現(xiàn)狀價格現(xiàn)狀價格32000100008000-3300050000 收盤價格收盤價格17000 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX15 他山之石，可以攻玉 n土地 n產(chǎn)品 n溢價 n融資 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX16 一、土地 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX17 萬科萬科 地塊位置時間取得方式建面（萬 平方米） 樓面地價 （元/平米） 項目名稱 豐臺區(qū)小屯路2005.5.20摘牌11.5萬3600萬科紫臺 順義望泉寺地塊2005.12.8招標23萬1

12、200萬科四季花 城 六里屯2006.1.18該地塊原屬 朝開 6.5萬_萬科東第 石佛營三期2006.1.18該地塊原屬 朝開 2萬_萬科金陽國 際公寓 朝陽公園2006.1.18該地塊原屬 朝開 9.6萬_萬科公園5 號 萬恒家園二期2006.4.25招標41.65萬3986萬科假日風(fēng) 景 豐臺區(qū)宋莊路2007.7.19招標18.4萬3207萬科紅獅 昌平區(qū)科技 園區(qū) 2007.8與 金隅合作 07年2月金隅 招標 53.5萬1443金隅萬科城 西大望路27 號地 2007.10.25招標14.9萬11409萬科金色誠品 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX18 n長期合作關(guān)

13、系： q萬科與中糧地產(chǎn)在深圳、廣州、北京合作開發(fā)多個項目 q萬科與凱德置地簽署長期合作協(xié)議，由凱德置地負責(zé)萬科 所開發(fā)項目的商業(yè)部分 n合作拿地： q與金隅合作開發(fā)昌平項目 q收購朝陽開發(fā)下屬公司朝萬中心股份成立朝陽萬科取得土 地 n高價地計提存貨減值準備 q西大望路地塊在08年三季報中已計提減值準備1.2億元 萬科萬科 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX19 n龍湖 n在公開的土地交易市場以招拍掛的形式獲取高價土地 地塊位置地塊位置 建筑面積建筑面積 (萬平方米萬平方米) 交易交易 方式方式 樓面地價樓面地價 （元（元/平米）平米） 開發(fā)項目開發(fā)項目 順義區(qū)后沙峪 鎮(zhèn) 11掛

14、牌 6400滟瀾山 海淀區(qū)西苑13.22掛牌6810頤和原著 海淀區(qū)中關(guān)村 甲3號 17.81招標11573唐寧ONE 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)12.19招標5740蔚藍香醍 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX20 n公開市場競爭拿地代價高昂 n合作方式拿地相對能夠規(guī)避公開的土地市場的激烈競爭 n采取多種合作方式 q與政府合作 q與有政府北京的公司合作 q與有土地儲備的公司合作 借鑒 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX21 二、產(chǎn)品 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX22 n萬科 n以美國帕爾迪公司為標桿，追求工廠化的住宅生產(chǎn) n核心理念： q用20%的精力

15、做80%的產(chǎn)品，用80%的精力做20%的 產(chǎn)品 n用20%的精力做80%的產(chǎn)品：用少量的精力將已經(jīng)成熟的 經(jīng)過市場檢驗的原創(chuàng)的經(jīng)典產(chǎn)品大量地克隆, 快速開發(fā)項目, 盡可能多的占有市場份額,贏得商業(yè)化效益 n用80%的精力做20%的產(chǎn)品：用大量的精力進行新產(chǎn)品研 發(fā),引領(lǐng)市場潮流,確保萬科行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX23 n萬科 n產(chǎn)品標準化提出背景 q通過標準化的運作使項目從拿地到銷售,由通常需要2年左右的 時間，縮短至一年半的時間 q“像造汽車一樣造房子”，即用標準化手段來解決規(guī)?；a(chǎn) 和跨地域開發(fā)的問題 n建立原創(chuàng)經(jīng)典品牌 q根據(jù)各地區(qū)不同的氣候特

16、征、市場情況開發(fā)適應(yīng)性產(chǎn)品, 積累 大量的經(jīng)過市場檢驗的萬科原創(chuàng)的經(jīng)典產(chǎn)品 n逐漸形成產(chǎn)品系列 q城市非中心項目：萬科假日風(fēng)景、萬科紫臺 q城郊項目：萬科四季花城、萬科城市花園 q城市中心項目：萬科金陽國際公寓 q自然人文系列項目：萬科西山庭院 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX24 n萬科 q項目圖紙標準化 n包括4個部分:總圖裝置標準化、戶型標準化、構(gòu)配件標準 化、住宅性能標準化 n以戶型標準化為例：萬科針對集團項目中占總數(shù)79.1%,面 積在80150平米，低、多層戶型進行定性，形成標準 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX25 n萬科 q特征 n單體戶型樓

17、型由萬科提供,設(shè)計公司充當(dāng)描圖的作用 ，創(chuàng)新 體現(xiàn)在針對不同地區(qū)的市場產(chǎn)品理念,不同地段的規(guī)劃、環(huán) 境景觀的設(shè)計 n對細節(jié)充分重視 q規(guī)劃、建筑單體、環(huán)境景觀設(shè)計方面, 標準圖紙的細節(jié)表達 十分到位 q墻面鋪裝、欄桿、等的大樣設(shè)計,室內(nèi)插座的布置、道路的 路牙設(shè)計、人行道設(shè)計、泊車、停車位設(shè)計等都有十分充分 的人性化的細節(jié)考慮 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX26 n萬科 q萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地，逐步推進住宅產(chǎn)業(yè)化 n2007年10月建立了萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地榆構(gòu)萬科住 宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心 n工業(yè)生產(chǎn)方式建造住宅，提高住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，提 高住宅的整體質(zhì)量、降低成本、降

18、低物耗 n細分市場客戶需求，進行產(chǎn)品定型，進而實現(xiàn)工廠預(yù)制、 現(xiàn)場裝配的住宅生產(chǎn)方式，最終形成產(chǎn)業(yè)化全面家居解決 方案 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX27 n龍湖 n以萬科為榜樣，講求產(chǎn)品模塊標準化，產(chǎn)品組合靈活化的原 則 q基礎(chǔ)東西標準化，產(chǎn)品根據(jù)實際情況變化使用標準的模塊 組合出不同的產(chǎn)品 q建立在標準化基礎(chǔ)上相對靈活的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，提供統(tǒng)一 又具個性化的產(chǎn)品 n北京龍湖產(chǎn)品系列 q別墅系列：滟瀾山、香醍漫步、香醍別苑 q洋房系列：頤和原著、花盛香醍 q城市高層系列：唐寧ONE 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX28 n龍湖 n龍湖內(nèi)部有自己的一套成熟產(chǎn)

19、品庫，龍湖稱之為標 桿項目 q項目90%采用標準化產(chǎn)品，10%自行創(chuàng)新 q全集團售樓處只有5種標準，風(fēng)格、立面等方面不允許隨 意改變，實現(xiàn)快速復(fù)制 q標準間風(fēng)格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風(fēng)格的實現(xiàn)，可 實現(xiàn)快速復(fù)制 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX29 花盛香醍售樓處花盛香醍售樓處香醍漫步售樓處香醍漫步售樓處 香醍漫步連排別墅香醍漫步連排別墅滟瀾山連排別墅滟瀾山連排別墅 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX30 標準化產(chǎn)品縮短項目運作周期 n標準化產(chǎn)品及成熟的運作模式使項目能夠?qū)崿F(xiàn)快速 復(fù)制，迅速的投入開發(fā)建設(shè)、銷售，從而縮短整個 項目的運作周期，加快回款，實現(xiàn)循

20、環(huán)開發(fā)項目 n運作周期縮短，降低財務(wù)費用 萬科龍湖 項目中糧假日風(fēng)景花盛香醍唐寧ONE 拿地時間2006.42007.102007.12 開盤時間2007.52008.92008.12 n萬科、龍湖從 取得土地到開 盤銷售，其周 期在12個月左 右 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX31 借鑒 n部品的標準化有利于大規(guī)模采購，從而降低采購成本； n產(chǎn)品標準化有利于提高品質(zhì)，降低成本，加快進度 逐步建設(shè)產(chǎn)品標準化 全面整合公司已有的項目積累，挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵，提煉產(chǎn) 品 加大市場調(diào)研工作，準確找到市場切入點； 開展針對建筑材料、部品、構(gòu)造等方面的研發(fā)工作； 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 202

21、1/3/10授課：XXX32 三、溢價 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX33 n萬科在售項目與同區(qū)域項目價格差保持在10%左右 n萬科品牌在市場上極具影響力，成為區(qū)域市場風(fēng)向標，周邊 項目采取跟隨策略，以萬科項目為目標進行價格和銷售策略 調(diào)整 萬科項目萬科項目 萬科公園萬科公園 五號五號 25000 金隅萬科城金隅萬科城 7500 萬科四季花城萬科四季花城 7100 周邊在售 項目 價格（元 /平 米） 陽光上東 21000 書香名邸 7000 順義新城第一區(qū) 6300 尚城6000 金漢綠港二期 6800 n萬科 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX34 萬科

22、項目投資估算 n萬科紫臺 q樓面地價為3600元/平方米，按經(jīng)驗估算單方面積土地成本取45%，初步估算， 萬科紫臺單位成本8000元/平米左右 q項目銷售價格14000元/平米，每平米銷售利潤6000元/平米左右，預(yù)計毛利潤 率75%左右 n萬科中糧假日風(fēng)景 q樓面地價3986元/平方米。按經(jīng)驗估算單方面積土地成本取45%，初步估算，萬 科中糧假日風(fēng)景估算單位成本8800元/平米左右 q項目銷售價格14000元/平米，每平米銷售利潤5200元/平米左右，預(yù)計毛利潤率 60%左右 n萬科通過溢價銷售，保持著較高的利潤率，實現(xiàn)較高的投資回報 n萬科 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XX

23、X35 n龍湖項目銷售價格普遍高于區(qū)域同檔次樓盤20以上，甚至高 達50 n預(yù)期利潤大幅增長，把一個項目賣成2個，甚至達到3個同樣項 目所能創(chuàng)造的利潤 龍湖 n龍湖：高溢價，高利潤 龍湖項目龍湖項目 龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山 32000 龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步 17000 龍湖香醍別苑龍湖香醍別苑 10000 龍湖唐寧龍湖唐寧ONE 30000 周邊在售項目 價格（元/平 米） 龍灣25000 納帕爾灣 16000，富力 灣13000 東香庭6300 大通成府公館 24500 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX36 n土地單位成本：11573元/ 平米 n項目單位成本：20974

24、元/ 平米 n預(yù)估售價：35000元/平米 n預(yù)計稅前利潤率： 66.88% 龍湖唐寧ONE投資收益 龍湖 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX37 n土地單位成本：6400 元/平米 n項目單位成本： 14716元/平米 n銷售均價30000元/平 米左右 n稅前利潤率： 101.26% 龍湖滟瀾山投資收益 龍湖 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX38 知己 了解并挖掘項目的 一切可以溢價和有可能 溢價的有利與不利點 鈍角法則 溢價銷售 執(zhí)行溢價 知彼 了解目標客戶群的一切屬 性，尤其是客戶的消費心 理與價值體系，并試圖影 響和改變他們 布道洗腦 n強調(diào)知己知彼

25、的溢 價執(zhí)行策略 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX39 n集中把握客戶的關(guān)注重點，滿足其需求：集中把握客戶的關(guān)注重點，滿足其需求： q精細化園林景觀精細化園林景觀 q物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX40 n通過不斷的價格試 探，做出正確的漲 價決策，實現(xiàn)項目 的溢價收入，實現(xiàn) 高利潤率 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX41 龍湖滟瀾山項目投資收益評估 預(yù)期銷售均價實現(xiàn)溢價后的實際銷售均價 預(yù)期一期均價：16000元/ 平米 實際實現(xiàn)的一期銷售均價： 25000元/平米 預(yù)期一期套均價：420 萬元 實際實現(xiàn)的一期銷售套均價

26、： 611萬 n滟瀾山16000元/平米的預(yù)計銷售均價實際賣到 25000元/平米，單套銷售總價實現(xiàn)200萬元的抬高 龍湖 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX42 借鑒 n培養(yǎng)企業(yè)核心技能，樹立品牌，增強開發(fā)項目的溢 價能力 q研究客戶需求，以客戶為導(dǎo)向滿足客戶關(guān)注點 q在限價房與普通商品房價格日近的市場中，開發(fā)中高 端項目，實現(xiàn)差異化競爭 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX43 四、融資 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX44 n上市融資：提高資金效率 q龍湖：為上市，拓展土地 q萬科：資本市場融資與購買土地良性循環(huán) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 202

27、1/3/10授課：XXX45 n2006年開始大舉擴張，大量增加土 地儲備 q在重慶擁有超過6500畝土地； 在成都，擁有約2000畝土地， 在北京，則擁有約2700畝地 q一二級開發(fā)土地總面積達11000 畝，可建筑面積約1300萬平方 米 q高價圈地：以土地單價11567元/ 平米的價格取得了中關(guān)村地塊 龍湖：IPO暫緩，資金困局 大舉圈地，提 高上市估值 龍湖取地 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 2021/3/10授課：XXX46 n降價因素 q市場壓力 q龍湖短期內(nèi)無法上市 q龍湖集團11000畝土地存 貨負擔(dān) q05年至今，北京龍湖獲 取6塊土地，拿地成本61 億左右，從05年至08年 10月，北京龍湖的銷售 額只有51.6億 龍湖現(xiàn)狀：資金緊張，大幅降價 資金緊張 n大幅降價 q花盛香醍：5月1300018000 元/平米，9月跌至6800元至 8000元/平米，跌幅超過6000 元/平米 q艷瀾山：最高銷售均價達到 35454元/平米，目前對外報價 32000元/平米，原來毛坯房變 為精裝房，裝修標準3000元/平 米，艷瀾山實際降價幅度6000 元/平米 n放棄部分溢價，快速回款，加快資金的周轉(zhuǎn) n降幅雖大，在可接受范圍 q花盛香醍，由13000元/平米降到8000元/平米后，估算成本6500元