房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理經(jīng)驗(yàn)淺談

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理淺談對(duì)于房地產(chǎn)工程管理不同于大型的政府投資項(xiàng)目和建設(shè)方自建 項(xiàng)目。房地產(chǎn)的工程管理是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)，如同制造行業(yè)的產(chǎn)品加工，涵蓋了產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，制造過(guò)程。在這些過(guò)程中， 設(shè)計(jì)是針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行的，建設(shè)產(chǎn)品的制造過(guò)程就是組織生產(chǎn)。由于房地產(chǎn)商品房的工程管理雖然不同于政府投資工程，其管 理還是有很多相通之處：1、工程發(fā)包遵循招投標(biāo)法，通過(guò)工程發(fā)包的方式進(jìn)行承包。2、施工階段選擇合適的建設(shè)監(jiān)理公司進(jìn)行管理。3、根據(jù)工程的特點(diǎn)，進(jìn)行專項(xiàng)分包，有不同的分包商進(jìn)行過(guò)程 的建設(shè)。其主要不同之處主要在于甲方，即建設(shè)方。對(duì)于大型的政府投 資項(xiàng)目，現(xiàn)在都需要專業(yè)項(xiàng)目管理 PMC公司進(jìn)行

2、管理，政府在其中 扮演著投資方的角色，管理有 PMC，采購(gòu)有專業(yè)的招標(biāo)代理公司， 所有的發(fā)包、管理都實(shí)行透明化的方式進(jìn)行。對(duì)于其他的自建工程， 大都有基建處進(jìn)行工程管理和物資采購(gòu)，現(xiàn)在很多的事業(yè)單位都開(kāi)始 走政府財(cái)政統(tǒng)一管理的路子，納入政府采購(gòu)的范疇之內(nèi)了。而對(duì)于房地產(chǎn)公司的工程，作為建設(shè)方，房地產(chǎn)公司自主權(quán)很大， 很多工程的發(fā)包環(huán)節(jié)大多采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行。 這樣的模式對(duì)于 房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)有利于公司經(jīng)濟(jì)利益的最大化。能夠根據(jù)公司的實(shí)際 情況邀請(qǐng)合適的合作方進(jìn)行合作建設(shè)。 管理中有著與其他工程不同的管理特點(diǎn)，其主要表現(xiàn)在1、嚴(yán)格發(fā)包：選擇一個(gè)適合的承包方是工程建設(shè)成功的一半， 有經(jīng)驗(yàn)、管理規(guī)

3、范的承包方，在工程建設(shè)中會(huì)使建設(shè)方很省心。他的 規(guī)范管理會(huì)使工程建設(shè)中規(guī)避很多的風(fēng)險(xiǎn)。 表面上成本上可能有所增 加，但是權(quán)衡一下風(fēng)險(xiǎn)的成本，實(shí)際上成本還是節(jié)省了。有些開(kāi)發(fā)商 在工程發(fā)包時(shí)，采用低價(jià)中標(biāo)的策略進(jìn)行招標(biāo)，結(jié)果承包商進(jìn)來(lái)以后， 管理一團(tuán)糟，進(jìn)度嚴(yán)重滯后，質(zhì)量更不用提，到頭來(lái)還是進(jìn)行隊(duì)伍的 撤換，一反一正白白浪費(fèi)了很多錢(qián)。2、規(guī)范管理：這話管理人員好像成天掛在嘴上，但是實(shí)際執(zhí)行起來(lái)是比較難的。在這里還是強(qiáng)調(diào)一定要嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理規(guī)范的要 求進(jìn)行規(guī)范的計(jì)劃管理、成本控制。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)就是要加強(qiáng) 計(jì)劃管理和預(yù)算管理。計(jì)劃管理在很多房地產(chǎn)公司比較缺失的，更多 是根據(jù)銷(xiāo)售合同把工程交付日

4、期敲定了， 然后，項(xiàng)目部就拼命的要求 承包方趕工，結(jié)果到頭來(lái)質(zhì)量不好，進(jìn)度也沒(méi)有，還要每天給客戶進(jìn) 行賠款，真是賠了夫人又折兵??！所以項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)參建各方坐下來(lái)， 仔細(xì)看看圖紙及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況制定一個(gè)合理的工期，然后把計(jì)劃細(xì)化到最起碼的三級(jí)執(zhí)行計(jì)劃上，然后再和客戶簽合同，進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)， 這樣對(duì)客戶負(fù)責(zé)，同時(shí)也對(duì)公司自己負(fù)責(zé)，這樣的房地產(chǎn)公司的信譽(yù) 才能上去。對(duì)于嚴(yán)格預(yù)算管理，在圖紙出來(lái)以后要盡快的把工程預(yù)算 做出來(lái)，便于以后的成本控制，在發(fā)包中中標(biāo)價(jià)要嚴(yán)格控制在預(yù)算范 圍內(nèi)，對(duì)于大型的變更要嚴(yán)格控制。3、靈活控制：這一點(diǎn)好像和上一點(diǎn)矛盾，但是在工程現(xiàn)場(chǎng)的管理中確實(shí)要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活的變通。

5、一是計(jì)劃要根據(jù)實(shí)際情況 進(jìn)行核對(duì)檢查、調(diào)整。二是在進(jìn)度、質(zhì)量、安全上要在不同時(shí)間有不 同的側(cè)重點(diǎn)；三是在承包商管理上要靈活，在嚴(yán)格按照合同執(zhí)行的基 礎(chǔ)上進(jìn)行合理變通。曾經(jīng)有個(gè)工地，因?yàn)檫^(guò)年時(shí)承包商不能給工人發(fā) 下工資，把個(gè)工地給鬧翻了天。在重大節(jié)日（春節(jié)、農(nóng)忙）時(shí)，建設(shè) 方要體諒承包商的苦衷，給予適當(dāng)?shù)撵`活運(yùn)用會(huì)收到意想不到的效 果。曾經(jīng)有個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理講過(guò)的一個(gè)事情， 一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在春節(jié) 時(shí)主動(dòng)支付了本應(yīng)年后支付的工程款，使得這個(gè)隊(duì)伍的工人都高高興 興的回家過(guò)年了，由于此工程工期緊，項(xiàng)目經(jīng)理年前說(shuō)希望他們過(guò)完 年后能趕一下進(jìn)度。結(jié)果，大年初六，工人就進(jìn)了工地，沒(méi)過(guò)十五， 工程就復(fù)工，整個(gè)工

6、程得以順利的交付。而這些對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō) 并沒(méi)有多大的損失。成本在控制范圍之內(nèi)。4、信息暢通：現(xiàn)在這個(gè)信息時(shí)代，信息不暢通，后果是什么樣， 這就不用說(shuō)了。對(duì)于項(xiàng)目部來(lái)說(shuō)，建立完善的會(huì)議制度、文檔管理制 度，是非常必要的。制定相應(yīng)的流程，設(shè)定合適的審批制度，公文分發(fā)制度是保證信息暢通的必要手段。 一個(gè)設(shè)計(jì)變更已經(jīng)批準(zhǔn)了，結(jié)果 施工隊(duì)伍的手中還是老圖紙，后果是什么樣 ？砸了重來(lái)，誰(shuí)買(mǎi)單？5、控制變更：變更是項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，更是變更多多。房地產(chǎn)工程的變更主要來(lái)于：1）、設(shè)計(jì)缺陷，這個(gè)必須變，預(yù)算也必須變，帶來(lái)的費(fèi)用由設(shè)計(jì)院買(mǎi)單。2）、市場(chǎng)的需求，客戶的需求，這要好好研究，是不是共性的需求，往往銷(xiāo)售 人員為了銷(xiāo)售，就會(huì)夸大需求面，所以這個(gè)最好是進(jìn)行評(píng)審后進(jìn)行確 定。3）、技術(shù)創(chuàng)新，也應(yīng)進(jìn)行評(píng)審后確定