地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告內(nèi)容指引

1、地產(chǎn)工程可行性報告內(nèi)容指引地產(chǎn)工程可行性報告內(nèi)容指引 目 錄 第 1 章 前言.5 第 2 章 工程決策背景及摘要.5 2.1 外部環(huán)境.5 2.2 內(nèi)部因素.5 2.3 工程概況.6 2.3.1宗地位置.6 2.3.2宗地現(xiàn)狀.6 2.3.3工程周邊的社區(qū)配套.6 2.3.4大市政配套都要說明距宗地間隔 、本錢、接入的可能性.7 2.4 土地價格.8 2.4.1土地價格計(jì)算的方法.8 2.4.2合作方式及條件.8 2.4.3土地法律性質(zhì)評估.9 2.4.4獲得土地使用權(quán)程序評估.9 2.4.5政策性風(fēng)險評估.9 第 3 章 市場分析.10 3.1 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場成長狀況.10 3.1.

2、1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場簡述.10 3.1.2區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況近 3-5 年.10 3.1.3區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及開展趨勢.10 3.1.4區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況.11 3.2 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的時機(jī)點(diǎn).11 3.2.1 區(qū)域市場在整體市場的地位及開展態(tài)勢.11 3.2.2 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式.11 3.2.3 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力.11 3.2.4 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題.11 3.2.5區(qū)域市場目的客層研究.11 3.2.6各檔次產(chǎn)品目的客層特征及輻射商圈范圍.11 3.3 結(jié)論.11 3.3.1本案目的人

3、群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和 主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。.11 3.3.2目的市場定位及產(chǎn)品定位.11 3.3.3市場定位.11 3.3.4目的人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn).11 3.3.5產(chǎn)品建議.11 第 4 章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析.11 4.1 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路.11 4.1.1設(shè)計(jì)概念.11 4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析.12 4.3 土地升值潛力初步評估。.13 4.3.1從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場開展?fàn)顩r、政府規(guī) 劃、城市將來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。.13 4.3.2立即開發(fā)與作為土地儲藏優(yōu)缺點(diǎn)分析.13 4.4 工程方案.13 4.4.

4、1工期方案.13 4.4.2各期開工面積.13 4.4.3開工方案.13 4.4.4開開工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。.13 4.5 銷售方案.13 4.5.1各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售方 案實(shí)現(xiàn)的可行性分析。.13 4.6 投資收益分析和本錢預(yù)測.13 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非 住宅面積，容積率，工程總投資直接建造本錢加期間費(fèi)用，不包括營業(yè) 稅和所得稅等.13 4.6.1稅務(wù)分析.14 4.7 經(jīng)濟(jì)效益分析.14 4.8 敏感性分析：.15 4.9 工程資金預(yù)測 ：.16 4.9.1資金投入方案：.16 4.9.2

5、資金回款方案：.16 4.9.3資金需求方案：.16 4.9.4啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入 時間、資金占用月平均額.16 4.10 管理資源配置.16 4.10.1機(jī)構(gòu)設(shè)置.16 4.10.2人力資源需求.16 4.10.3人力資源缺口及解決.16 4.11 綜合分析與建議 ：.17 4.11.1優(yōu)勢：.17 4.11.2優(yōu)勢：.17 4.11.3時機(jī)：.17 4.11.4威脅：.17 4.11.5結(jié)論和建議.17 第 5 章 竟拍和投標(biāo)方式獲得土地需要注意的問題.17 5.1 主要指標(biāo)測算.17 5.2 競爭對手分析.18 第 6 章 在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)

6、容.19 6.1 市場分析局部增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況.19 第 7 章 附件.20 7.1 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。.20 7.2 按照新恒基集團(tuán)本錢核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示本錢測算過程.20 7.2.1本錢測算可采用兩種方法：.20 7.2.2本錢估算表.20 7.3 說明.22 第第 1 1 章章前前言言 隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲藏力度逐漸加大，將來開展對新工 程的需求越來越強(qiáng)烈。為了標(biāo)準(zhǔn)工程前期操作，進(jìn)步工作效率，躲避簽約風(fēng)險， 提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。 第第 2 2 章章工工程程決決策策背背景景及及摘摘要要

7、1 1. .1 1 外外部部環(huán)環(huán)境境 1、 城市開展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對工程開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng) 的規(guī)劃與建立、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將 公布等； 2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位。 例如，工程處在沈陽，要說明沈陽在東北的地位和情況。 3、 工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活 住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等； 1 1. .2 2 內(nèi)內(nèi)部部因因素素 1、 工程啟動對公司將來幾年開展戰(zhàn)略、開展規(guī)劃的意義一般 35 年 ， 在公司開展中的地位是否核心工程 ； 2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、工程合理布局，

8、對公司進(jìn)步市場覆蓋率、提 升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用； 3、 從公司將來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描繪立項(xiàng)的意義； 1 1. .3 3 工工程程概概況況 2.3.12.3.1 宗地位置宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的 地理位置。 附圖： 工程在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑 物如市中心商圈、機(jī)場等的相對位置和間隔 、地段的定性描繪與主要中 心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系 。 2.3.22.3.2 宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀 1、 四至范圍； 2、 地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 3、 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否

9、有水渠、較深的溝壑小峽谷 、池塘及高 壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括詳細(xì)居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn) 品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及工程開發(fā)進(jìn)度的影響； 5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下 建筑/構(gòu)造等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6、 土地的完好性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、 江河湖泊等因素分割土地； 7、 地質(zhì)情況，包括土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建

10、筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 2.3.32.3.3 工程周邊的社區(qū)配套工程周邊的社區(qū)配套 周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1、 交通狀況 1 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； 2 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開展商自己解決； 3 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況 有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和將來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn) 系統(tǒng)； 2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 3、 醫(yī)院等級和醫(yī)療程度 4、 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 5、 文化、體育、娛樂設(shè)施 6、 公園 7、 銀行

11、 8、 郵局 9、 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，詳細(xì)位置、間隔 。 宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 工程周邊環(huán)境根據(jù)個案特性描繪，沒有的可以不寫 1、 治安情況 2、 空氣狀況 3、 噪聲情況 4、 污染情況化工廠、河流湖泊污染等 5、 危險源情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品消費(fèi)或倉儲基地等 6、 周邊景觀 7、 風(fēng)水情況 8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大 型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建立等。 9、 其他 2.3.42.3.4 大市政配套大市政配套都要說明距宗地間隔都要說明距宗地間隔 、本錢、接入、本錢、接入 的可能性的可能性 1、

12、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃施行的時間，與宗地的關(guān)系影響 。 2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和施行時間。 3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和施行時間。 4、 通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地間隔 、涉及線路本錢等。 5、 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地間隔 、涉 及線路本錢等。 6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地間隔 、接口位置。 7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地間隔 、接口位 置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及將來規(guī)劃擴(kuò)容 和增加的情況。 規(guī)劃控制要點(diǎn)

13、 1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營 性公建的面積 3、 綜合容積率、住宅容積率 4、 建筑密度 5、 控高 6、 綠化率 7、 其他 1 1. .4 4 土土地地價價格格 2.4.1土地價格計(jì)算的方法土地價格計(jì)算的方法 假設(shè)有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購置價格計(jì)算總地價、樓面地價。 2.4.2 合作方式及條件合作方式及條件 1、 合作方根本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、 特殊背景等 2、 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房面積 、建后分銷售收 入、建后分利潤、共同設(shè)立公司

14、等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方 一定可以提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅 的義務(wù)。 3、 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 4、 其他合作的主要條件 5、 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 2.4.3 土地法律性質(zhì)評估土地法律性質(zhì)評估 一現(xiàn)狀 1、 土地所有權(quán)歸屬 2、 土地使用權(quán)歸屬 3、 土地的用途 二規(guī)劃 1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬 2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬 3、規(guī)劃的用途 2.4.4 獲得土地使用權(quán)程序評估獲得土地使用權(quán)程序評估 1、 獲得土地使用權(quán)的程序 2、 獲得土地使用權(quán)需要的工作日 3、 獲得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 4、 獲得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制獲得土地使

15、用權(quán)存在的不確定因素及 解決 土地性質(zhì)變更的評估已經(jīng)是商品房用地可以不寫 1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由 2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日 2.4.5 政策性風(fēng)險評估政策性風(fēng)險評估 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致工程中斷開發(fā)、報批報 建流程無法完成、工程開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或 局部損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建立停建所有區(qū) 內(nèi)住宅等。 總體評價 對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)展評價。如： 簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性 因素的控制；不利、

16、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。 第第 3 章章 市市場場分分析析 1.1 區(qū)區(qū)域域住住宅宅或或商商業(yè)業(yè)樓樓市市場場成成長長狀狀況況 3.1.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場簡述區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)或商業(yè)樓群分布狀況 購置人群變化 3.1.2區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況近近 3-5 年年 開工量/開工量 銷售量/供需比 平均售價 3.1.3區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及開展趨勢區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及開展趨勢 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似

17、檔次物業(yè)的特征 平均售價 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均消化率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 3.1.4區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 工程周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的將來主要競爭樓盤還要配 置現(xiàn)場圖片。 將來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 1.2 分分析析：本本案案在在區(qū)區(qū)域域市市場場內(nèi)內(nèi)的的時時機(jī)機(jī)點(diǎn)點(diǎn) 3.2.1 區(qū)域市場在整體市場的地位及開展態(tài)勢區(qū)域市場在整體市場的地位及開展態(tài)勢 3.2.2 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間 及產(chǎn)品形式及產(chǎn)品形式 3.2.3 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛

18、力本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 3.2.4 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 3.2.5 區(qū)域市場目的客層研究區(qū)域市場目的客層研究 3.2.6各檔次產(chǎn)品目的客層特征及輻射商圈范圍各檔次產(chǎn)品目的客層特征及輻射商圈范圍 建立在本區(qū)域參照工程的經(jīng)歷研究及全市的趨勢特征上 1.3 結(jié)結(jié)論論 3.3.1本案目的人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、本案目的人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、 購置方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。購置方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 3.3.2 目的市場定位及產(chǎn)品定位目的市場定位及產(chǎn)品定位 3.3.3市場定位市場定位 3.3.4 目的人群特征目的人群特征/來

19、源區(qū)域來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)行業(yè)特點(diǎn) 3.3.5產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 第第 4 章章 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)分分析析 1.1 初初步步規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)思思路路 4.1.1設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)概念 產(chǎn)品表達(dá)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 主要產(chǎn)品類型 多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類 型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，消費(fèi)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 假設(shè)是大型、超大型工程，對營造大社區(qū)概念的考慮。 1.2 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的可可行行性性分分析析 1、 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑 密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型

20、和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì) 概念和新恒基所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷 將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 2、 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 3、 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢上下、地形起伏、 地塊的完好性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑小峽谷 、河流、水塘、地上附著物、 地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 4、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、 噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “風(fēng)水因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán) 境保護(hù)的影響及解決方法。 5、 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影

21、響和考慮。如：道路狀況可 能與小區(qū)主要出入口有關(guān) 、供水、排水、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò) 、永久 性用電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解 決方法。 6、 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況與是否 開通業(yè)主班車有關(guān) 、商業(yè)設(shè)施大型購物中心 、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等 休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建立規(guī)模和面積作出判斷。 7、 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控 制原那么與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影 響，及如何解決。 工程開發(fā) 1.3 土土地地升升值值潛潛力力初初步步評評估估。 4.3

22、.1從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場開展?fàn)顝牡乩砦恢?、土地供?yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場開展?fàn)?況、政府規(guī)劃、城市將來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出況、政府規(guī)劃、城市將來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出 初步評估。初步評估。 4.3.2 立即開發(fā)與作為土地儲藏優(yōu)缺點(diǎn)分析立即開發(fā)與作為土地儲藏優(yōu)缺點(diǎn)分析 1.4 工工程程方方案案 4.4.1工期方案工期方案 4.4.2各期開工面積各期開工面積 4.4.3開工方案開工方案 4.4.4開開工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。開開工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 1.5 銷銷售售方方案案 4.5.1各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期

23、的市場占有各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有 率，銷售方案實(shí)現(xiàn)的可行性分析。率，銷售方案實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 1.6 投投資資收收益益分分析析 和和本本錢錢預(yù)預(yù)測測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積， 容積率，工程總投資直接建造本錢加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅等。 并參照下面表格列示： 項(xiàng) 目 投資總額萬元 單位本錢元/平方米 土地本錢 前期工程費(fèi) 根底設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi) 直接建造本錢小計(jì) 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 總 計(jì) 4.6.1 稅務(wù)分析稅務(wù)分析 1、 營業(yè)稅及附加 2、 所得稅 3、 土地增值稅 上述稅種的根本稅率

24、，可以享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，工程本身適用 的稅率，假設(shè)享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否 有沖突，以及如何解決，詳細(xì)的操作的過程是什么。 1.7 經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益分分析析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 工程利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值元/平方米 工程總金額萬元 銷售收入 直接本錢 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 工程開發(fā)各期的利潤表達(dá) ： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001 年 20年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積m2 單位利潤(元/m2) 利潤(萬

25、元) 1.8 敏敏感感性性分分析析 ： 參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。 1 本錢變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)本錢每上升下降一定金額 或上升下降一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測本錢90% 預(yù)測本錢 預(yù)測本錢110% 預(yù)測本錢120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 2 售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升下降一定金額 或上升下降一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價110% 預(yù)測售價120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 3 容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2

26、 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 1.9 工工程程資資金金預(yù)預(yù)測測 ： 4.9.1資金投入方案：資金投入方案： 各期地價、前期費(fèi)用、根底、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 4.9.2資金回款方案：資金回款方案： 各期銷售回款方案。 4.9.3資金需求方案：資金需求方案： 結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 4.9.4 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn) 現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 1.10 管管理

27、理資資源源配配置置 4.10.1機(jī)構(gòu)設(shè)置機(jī)構(gòu)設(shè)置 是否需要成立獨(dú)立法人公司工程公司 ；主要部門設(shè)置。 4.10.2人力資源需求人力資源需求 啟開工程對個專業(yè)部門人員的需求，詳細(xì)人數(shù)重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理 。 4.10.3人力資源缺口及解決人力資源缺口及解決 現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等 。 1.11 綜綜合合分分析析與與建建議議 ： 4.11.1優(yōu)勢：優(yōu)勢： 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、 大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一貫開展思路等方面闡述。 4.11.2優(yōu)勢：優(yōu)勢： 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作

28、方式、 大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一貫開展思路等方面闡述。 4.11.3時機(jī)：時機(jī)： 從市場時機(jī)、進(jìn)步市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市開 展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面闡述。 4.11.4威脅：威脅： 4.11.5結(jié)論和建議結(jié)論和建議 第第 5 章章 竟竟拍拍和和投投標(biāo)標(biāo)方方式式獲獲得得土土地地需需要要注注意意的的問問題題 主要指標(biāo)測算 預(yù)測直接建造本錢不包括地價 、售價 投資收益分析參考以下格式： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M A+nM 樓面地價 完全本錢 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 注：A 代表起拍價或投標(biāo)底價，假設(shè)沒有底

29、價 A 代表略低于可能最低中標(biāo) 價；M 代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性或重要性 變化值，例如 100 萬元，變化值不宜過大。 3、 根據(jù)需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全本錢 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 注：R 代表可承受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指 標(biāo)，如投資回報率等。 1.1 競競爭爭對對手手分分析析 1、 主要背景，控股股東情況 2、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤每股利潤 3、 資金狀況，可能資金來源，融資才能，資金本錢 4、 操作程度，主要開發(fā)的工程 5、 參與競爭的主要目的，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 制定策略 1、

30、 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時的地價。 2、 銷售凈利率在 10%時可承受的地價或在可承受的銷售凈利率時的地價。 也可以通過其他指標(biāo)分析可承受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。 3、 把握以微弱優(yōu)勢獲得土地使用權(quán)開發(fā)權(quán)的原那么。 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有 關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資效勞的協(xié)議。 第第 6 章章 在在新新城城市市開開發(fā)發(fā)需需要要補(bǔ)補(bǔ)充充的的內(nèi)內(nèi)容容 1.1 市市場場分分析析局局部部增增加加當(dāng)當(dāng)?shù)氐厣躺唐菲纷∽≌惺袌鰣隹偪傮w體狀狀況況 1、 近三到五年商品住宅市場開展?fàn)顩r：開工面積、開工面積、銷售面積、 銷售額。 2、 量值

31、描繪市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、開工 量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷 售額比例。 3、 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、開展趨勢、產(chǎn) 品特征、分布區(qū)域等。 4、 各行政區(qū)市場比較： 1 量值描繪：土地批租量、開工量、開工量、銷售量、各種檔次樓盤 的銷售比重、平均價格等。 2 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和開展趨勢等。 5、 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃開展方向描繪 城市開展規(guī)劃、功能布局、根底設(shè)施建立等與工程開發(fā)和居民住宅親密相 關(guān)方面。 6、 主要開展商情況：開展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)程度；前 20 名開展商 最近 3 年的開工量、開工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場