聚德大廈接管驗收方案

1、 南粵物業(yè)聚德大廈接管驗收方案接管驗收是物業(yè)管理公司從廣州市住房保障辦將項目整體接管后再交付給物業(yè)買受人使用的過程，是將物業(yè)交付給買受人之前的最后質量把關，是完善物業(yè)的使用功能、減少遺漏問題的發(fā)生、避免不必要糾紛的關鍵工作。為了能將物業(yè)及其管理工作盡可能完善，為更好地服務好大廈全體業(yè)主，物業(yè)公司把好交樓前的最后一關，將工程遺漏問題盡可能地控制在最小范圍。管理處擬計劃嚴格按照房屋接管驗收標準（國標【】）認真做好房屋的接管驗收工作，對不符合交付要求的工程立即提出書面整改意見，確保在交樓前整改完畢，以最大限度地保障廣州市住房保障辦質量品牌。管理處擬以下幾方面進行開展工作：一、 接管驗收前的準備： 接

2、管驗收開始之前接管驗收小組做好以下準備工作： （1）、管理處將組織成立驗收負責人制的驗收工作小組，并以物業(yè)工程驗收小組為主、物業(yè)客服（前臺）驗收小組、保安隊、清潔保潔組配合驗收的方式進行樓宇接管驗收工作；（2）、驗收小組與廣州市住房保障辦聯(lián)系確定好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； （3）、由管理處工程技術人員到各公共部份及設備房進行現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； （4）、提前參與地產公司申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數(shù)； （5）、準備好接管驗收記錄表格： 見聚德大廈接管驗收表格二、樓宇接管時，地產需向物業(yè)公司移交以下的文件資料：接管驗收資料表（二）（三）在接管移交

3、資料過程中，廣州市住房保障辦與物業(yè)管理處要相互配合，按照以上目錄內容逐一逐一地查點清楚相互交接的每一項資料，物業(yè)工程部要對樓宇建筑、工程設施設備等技術資料、圖紙進行嚴格把關驗收，以防缺失。將驗收記錄及資料統(tǒng)一由物業(yè)管理處進行歸檔存檔，便于需要時再查驗，以及大廈日后創(chuàng)優(yōu)工作的需要，也是按照物業(yè)管理相關法規(guī)，在物業(yè)接管驗收時，需要相關進行資料移交。三、 房屋接管驗收項目標準及檢驗辦法參照建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標準及承諾交付的要求。驗收標準及檢驗辦法如下：（一）、樓宇本體驗收標準及辦法（ ）1、主體結構（1）、地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計

4、規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；（2）、鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋磚結構設計規(guī)范的規(guī)定值；（3）、磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；（4）、木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合結構工程施工及驗收規(guī)范的有關規(guī)定；（5）、凡應抗震設施的房屋必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有關規(guī)定。2、外墻不得滲水（1）、各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水、不滲漏；主要觀看室內有無滲漏的跡象；（2）、平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部分應設置屋面檢修孔；（3）、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、

5、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏；主要觀察樓上樓下的陽臺天花及排水管、檢修口等周圍有無滲漏跡象。 3、梁、柱、板主體：按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫，無鋼筋外露。 4、頂棚：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。 5、墻面： （1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。（2）塊料（如瓷磚）面層：A、粘貼牢固，無缺棱掉角； B、面層無裂紋、損傷、色澤一致； C、對縫砂漿飽滿，線條順直。 6、地（樓）面： （1）毛地面：平整，無裂痕。（2）塊料（如瓷磚）面層：A、粘貼牢固，無缺棱掉角

6、； B、面層無裂紋、損傷、色澤一致； C、對縫砂漿飽滿，線條順直。 （3）水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無氣泡等。 （4）衛(wèi)生間（沉箱）、廚房和前后陽臺地面： A、向地面、地漏、沉箱倒水試驗，觀察地漏是否暢通，不應有積水或倒泛水； B、第二天到樓下檢查樓面有無滲漏。7、門窗： （1）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)，目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形； （2）從室外內輕晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活； （3）門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形； （4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實、美觀，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花

7、痕跡； （5）電子對講門：開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚； （6）窗臺泛水正常，無向室內倒流，可選擇以下檢查方法： A、窗外防水膠均勻，關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶自上而下的均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入； B、查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗戶關緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水情況。 8、樓梯、扶手： （1）鋼筋混凝土結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；扶手光滑無崩裂。 （2）鋼木結構的樓梯： A、用力輕搖無晃動，安裝牢固； B、鋼筋無銹蝕，無彎曲； C、木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。 9、電視

8、、電信等線端口： （1）數(shù)字電視線端口：在用戶家里有預留的市數(shù)字電視臺合格驗收安裝的線路端口（收視效果由住戶入住開戶后檢查）； （2）電信線端口：在用戶家里有預留的電信線端接入口。10、供水系統(tǒng)： 在用戶室內有預留的給水主管接入口，并安裝牢固無滲漏水。11、排污管道（含塑料管）： （1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全； （2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無堵塞； （3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。 12、地漏： 過濾鐵篦安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通。13、室內配電箱： （1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開

9、關等控制是否正常； （2）開關符合型號規(guī)定； （3）導線與設計相符，布線規(guī)范； （4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活。 14、門鈴： （1）接地電阻符合要求；安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，室內有預留線盒 15、表器：水表、電表和煤氣表：安裝牢固，無搖晃，打開室內水閥，看表內讀數(shù)運轉是否正常，目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；安裝整潔，有條理、美觀，布線、布管規(guī)范。（二）、公共配套設施接管驗收標準（設備設施）公共配套設施的驗收，是大廈接管驗收環(huán)節(jié)中的一個重要接管內容，大廈的公共配套設施是否合格，關系到大廈的整體運轉、業(yè)主的正常入住，故此，大廈的公共配套設施驗收尤為重要，驗收時必須嚴格逐一把關，

10、做到萬無一失，我們擬按以下標準進行驗收：1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好；2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整；3、屋面避雷設施連接牢固，油漆完好；4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好；5、綠化驗收：（1）、綠化符合圖紙設計要求，是否按設計要求施工，檢查植株數(shù)有無出入；（2）、支柱是否牢靠，外觀是否美觀；（3）、有無枯死的植株，如有補種后再驗收；（4）、栽植地周圍的整地狀況是否良好；（5）、草坪的栽植是否符合規(guī)定，有無大面積枯死或雜草；（6）、草和其他植物或設施的接合是否美觀；（7）、綠化地里的燈光、音控系統(tǒng)等應試驗檢查，是否正常

11、使用；（8）、園林小品構筑物是否外觀完好、安全；（9）、綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固；（10）、園林綠化水景系統(tǒng)能夠正常使用，開啟閉關能夠正常操作。6、道路：（1）、路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；（2）、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）、塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；（4）、交通標識線、路牌設置規(guī)范，清楚完好；7、室外消防栓：（1）、消防箱標識清楚，玻璃完好，箱內清潔干凈；（2）、消防設施配件齊全，擺放整齊；（3）、消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足；8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚；9、垃圾中轉站

12、密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口；10、保安崗亭安裝完好無損，配件齊全，標識清晰；11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。12、停車場地面平整，照明充足，交通標識清楚，安全設施齊全，排水設施良好；13、交通標識清楚，安全防護和排水設施良好；14、暗溝、散水、落水溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)；15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物；16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固；17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫；18、水池、水箱內壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕；19、室外排水系統(tǒng)的標高、窖井（檢查井）

13、設備、管道坡度，管徑均必須符合室外排水設計規(guī)范的要求。管道應順直且排水暢通，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈；22、化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm，立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎；21、煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物；22、信報箱安裝牢固，完好完損，標識清楚，表面平整光潔；23、群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達至應有的質量和使用功能要求。（三）、設備機房接管驗收1、電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，符合專業(yè)及運行管理要求，配件齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮，

14、機房自然通風良好；2、變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷，消防設施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施；3、所有機房必須通風、采光（或有人工照明）、防潮良好，符合專業(yè)及運行管理要求，設備表面油漆完好，無損傷；4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，符合專業(yè)及運行管理要求，防護設置完好，通風，、采光良好，消防設施齊全；5、消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機房干燥、通風

15、、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求；6、給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象；機房配置完整，符合專業(yè)及運行管理要求，通風、采光、防潮良好；7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應雷）措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。四、接管驗收遺留問題的處理 對驗收不符合要求的項目內容做好登記、標識，用書面的形式形成整改意見提交地產相關部門：（1）、遺留問題的登記確認：1）、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組將存在的問題逐項填寫于接管驗收遺

16、留問題整改表，并與移交建設單位確定整改期限，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查；2）、對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備問題登記表中并請廣州市住房保障辦相關人員簽字確認，并跟蹤處理解決；（2）、對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同廣州市住房保障辦聯(lián)系補齊，必要時請公司領導協(xié)助進行； （3）、對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求廣州市住房保障辦在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求廣州市住房保障辦在一個月內解決； （4）、對于長期解決不了、勢

17、必會影響物業(yè)管理的問題，管理處應當以備忘錄的形式將問題登記后交給廣州市住房保障辦進行備錄；（5）、驗收責任人對自己簽發(fā)的接管驗收遺留問題整改表的執(zhí)行情況及時監(jiān)督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收合格后，在備注欄內注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改；（6）、驗收責任人在自己簽發(fā)的接管驗收遺留問題整改表全部完成后，將其提交接管小組組長審核并歸檔；（7）、接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的接管驗收遺留問題整改表對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項目時，即時要求驗收責任人進行驗收；（8）、管理處對遺留問題將會組織再一次的復檢工作，確保返修做到全面合格；（9）、

18、接管驗收遺留問題整改表和備忘錄交公司歸檔長期保存。對以上項目的驗收檢查，驗收要求做到符合驗收條件、共用設施完善、符合大廈的規(guī)劃記載等要求，我們將安排驗收隊伍，分批分項目地逐一驗收，將驗收的內容詳細記錄并存檔，即做好驗收責任人填寫房屋本體接管驗收表、房屋及公共配套設施接管驗收表和房屋及共用設施清單，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字，將房屋本體接管驗收表、房屋及公共配套設施接管驗收表和房屋及共用設施清單由驗收責任人交接管小組組長審閱，并填寫好物業(yè)整體移交驗收表應一式三份，由施工單位、建設單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份后歸檔，明確保修期限和保修內容，做到整個接管驗收工作嚴密無疏漏，以確保樓

19、宇順利交付給業(yè)主使用做下良好的鋪墊工作。聚德大廈接管驗收表格目 錄1接管驗收資料表（一）012接管驗收資料表（二）023接管驗收資料表（三）-竣工圖紙034房屋本體共用部位及配套設施接管驗收表045公共配套設施接管驗收表056配套設施設備接管驗收表067物業(yè)設施交接書078設備設施接管驗收記錄089物業(yè)工程移交項目表（一）0910物業(yè)工程移交項目表（二）1011物業(yè)工程移交項目表（三）1112住房鑰匙移交清單1213.配套設施設備用房鑰匙移交清單1314.接管驗收現(xiàn)場遺留問題清單1415.接管驗收資料遺留問題清單1516.接管驗收整改書16接管驗收資料表（一）工程名稱評定等級開工日期竣工驗收日

20、期移交日期接管驗收日期設計單位建設單位監(jiān)理單位施工單位物業(yè)管理單位結構類型建筑面積房屋(棟/層/戶)鑰匙發(fā)放戶數(shù)鑰匙每戶多少套住宅區(qū)公用設施清單（附后）住宅區(qū)公共場地清單（附后）住宅區(qū)公用設備清單（附后）填表人： 接收人： 移交人：接管驗收資料表（二）接管資料名稱份數(shù)移交人接收人移交時間備注綜合竣工驗收資料竣工總平面圖單體建筑竣工圖單體結構圖水、電、氣、設備圖地下管線布置竣工圖附屬工程專業(yè)竣工圖建設工程竣工驗收證書隱蔽工程驗收簽證建設消防驗收合格證公共配套設施綜合驗收合格書供水合同(用水批文)供電協(xié)議書、許可證供氣協(xié)議書、許可證光纖合格證通信設施合格證電梯準用證有線電視合格證綠化工程竣工圖機電

21、設備資料機電設備出廠合格證機電設備使用說明書機電設備安裝/調試報告設備保修卡/保修協(xié)議業(yè)主資料已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式業(yè)主身份證復印件其他資料鋼材、水泥等主要材料的質量保證書新材料、配件的鑒定合格證書砂漿、混凝土試壓報告供水、煤氣的試壓報告接管驗收資料表（三）竣工圖紙一、供配電系統(tǒng)圖紙名稱份數(shù)移交人接收人移交時間備注電氣設計說明圖例及主要設備材料表電力照明干線系統(tǒng)圖，高壓供電系統(tǒng)圖低壓配電系統(tǒng)圖（一）低壓配電系統(tǒng)圖（二）變配電室剖面圖，接地平面圖系統(tǒng)控制原理圖動力配電箱系統(tǒng)圖（一）動力配電箱系統(tǒng)圖（二）照明配電系統(tǒng)圖（一）照明配電系統(tǒng)圖（二）水泵房

22、動力控制柜系統(tǒng)圖水泵房照明平面圖地下一層電力平面圖地下一層照明平面圖棟層照明平面圖電梯機房，人防報警間電器平面圖 二、給排水系統(tǒng)圖紙名稱份數(shù)移交人接收人移交時間備注圖例主要材料、設備選用圖標給水系統(tǒng)圖消火栓系統(tǒng)圖棟污水、雨水、冷凝水系統(tǒng)圖地下室給排水系統(tǒng)圖地下室消防系統(tǒng)平面圖棟層消防平面圖棟給排水平面圖棟層給排水平面圖水泵房設備設施分布平面圖水泵房預留洞分布圖棟廚房、衛(wèi)生間施工圖室外給排水總平面圖三、房屋本體圖紙名稱份數(shù)移交人接收人移交時間備注設計說明、目錄、標準及圖集工程施工用料表地下一層平面圖棟層平面圖 棟頂層平面圖棟電梯機房平面圖，水箱平面圖、人防工作室平面圖棟軸立面圖棟層樓梯、電梯平面

23、圖水泵房蓄水池詳圖高低區(qū)配電室詳圖地下室車道詳圖大廈（大廈）總平面圖棟門、窗平面圖棟層承重柱、墻分布圖人防工程設計說明及人防圖紙目錄地下一層平面圖地下一層平面圖I-I剖面圖人防入口部位詳圖人防樓梯詳圖、電纜防爆破豎井詳圖房屋本體共用部位及配套設施接管驗收表棟號： 編號：開發(fā)商聯(lián)系人聯(lián)系電話投資商聯(lián)系人聯(lián)系電話施工單位聯(lián)系人聯(lián)系電話部位/名稱接管情況簡述保修期備注主體結構外墻屋面樓地面門、窗樓梯、扶手水、電、氣表地漏、排水管道門鈴、對講電話樓宇門牌、樓棟號牌燃氣管道信報箱化糞池開發(fā)商（簽章）： 物業(yè)公司（簽章）： 日期： 日期： 公共配套設施接管驗收表編號：開發(fā)商聯(lián)系人聯(lián)系電話投資商聯(lián)系人聯(lián)系電話施工單位聯(lián)系人聯(lián)系電話部位/名稱接管情況簡述保修期備注路燈、裝飾燈綠化道路室外消防栓垃圾桶、垃圾箱保安崗亭保安道閘停車場地面明溝、暗溝表井、檢查井、化糞池臺階、踏步水池、水箱招牌、廣告牌天臺、避雷設施散水坡信報箱樓宇標志其它市政、公建配套和服務