違法建筑買賣合同之效力問題

1、違法建筑買賣合同之效力問題轉(zhuǎn)自：小甘讀判例 作者：甘國明 閱讀提示：違法建筑，俗稱“違章建筑” ，是指違反建筑、規(guī)劃方而的法律法規(guī) 而建造的建筑物、 構筑物和其他附著物。 凡是沒有依法取得建設工程規(guī)劃許可證 或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證， 或者沒有按照建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許 可證的規(guī)定進行建設的房屋等建筑物都是違法建筑。 實踐中，對于買賣違法建筑 合同的效力存有較大爭議。本期推送的一則涉及違法建筑買賣合同的公報案例，人民司法案例以及交大法學兩篇文章對該案例從不同角度進行了解讀（批評），值得閱讀思考。限于篇幅，對文章原文進行了大幅刪減，僅保留主要 觀點，對原作者深表歉意， 也希望對該兩篇文

2、章感興趣的同學， 按照下文中所列 索引，查找參閱。案例名稱：丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案 案例來源：最高人民法院公報 2012 年第 11 期 裁判摘要： 房屋行政主管部門對未經(jīng)審批而改建、 重建的房屋， 可因現(xiàn)實狀況與不動產(chǎn)登記 簿記載的權利狀況不一致， 將其認定為附有違法建筑并結(jié)構相連的房屋并限制交 易。如何認定這類房屋買賣合同的效力， 實踐中存在分歧。 善意買受人根據(jù)不動 產(chǎn)登記的公示公信原則， 確信登記的權利狀態(tài)與現(xiàn)實狀態(tài)相一致， 此信賴利益應 予保護；根據(jù)區(qū)分原則， 房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇， 不應 影響合同效力。因此，這類合同如不具備合同法第 52 條的無效情形

3、，應當 認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態(tài)并消除行政限制的義務。 在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下， 出賣人應按誠實信 用原則將房屋交付買受人， 并于買受人將房屋恢復原狀、 消除行政限制后協(xié)助完 成過戶手續(xù)。當事人：原告（反訴被告 ）：丁福如 被告 （反訴原告 ） ：石磊。簡要事實：被告石磊系涉訟房屋的產(chǎn)權人，該房屋登記的建筑面積 661 96 平方米，類型 為花園住宅，土地總面積 2052 9 平方米。 2008 年 10 月 7 日，原、被告簽訂 房屋買賣合同，約定原告丁福如受讓被告石磊的涉訟房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的 土地使用權，轉(zhuǎn)讓價款共計 5600 萬

4、元；被告應于 2008 年 12 月 18 日前騰出該 房屋并通知原告進行驗收交接； 2008 年 11 月 8 日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易 中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；被告如未按約定的期限將上述房屋交付 （包括房地 產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移 ）給原告，應當向原告支付違約金，違約金按原告已付 款日萬分之五計算，自合同約定的交付日至實際交付日止。被告石磊按約支付房款。 2008 年 10 月 18 日，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局向 上海市長寧區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結(jié)構相連的房屋的認定通知單， 根據(jù) 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 第四十二條第三款的規(guī)定， 不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移以 及抵押登記手續(xù)。涉訟房屋

5、所屬的上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處于 2008 年 11 月 10 日證 明涉訟房屋于 2006 年度被王慧敏 （被告石磊前妻 ） 的妹妹王慧莉和她丈夫何建新 拆除并重建，被告未參與這次違章拆建的全過程。原、被告確認自雙方協(xié)商、 達成協(xié)議至訴訟期間， 涉訟房屋的狀況未發(fā)生過變化。 訴訟期間， 原告丁福如表示被告石磊可按目前現(xiàn)狀交付房屋， 由原告自行恢復至 房地產(chǎn)權證登記狀態(tài)， 并承擔恢復費用， 被告在房屋恢復后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權變 更手續(xù)，并表示清楚目前行政機關對涉訟房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的限制， 也愿承擔相應的 風險，仍要求繼續(xù)履行買賣合同。原告請求判令：1被告拆除涉訟房屋上的違法建筑，恢復原狀，

6、并辦理過戶手；2被告支付原告從 2008 年 11 月 9 日起計至實際過戶交房之日止的違約金。被告反訴請求：確認房屋買賣合同無效 裁判結(jié)果： 一審判決：上海市長寧區(qū)人民法院依照中華人民共和國合同法第六條、第四 十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、 被告石磊將涉訟房屋交付原告丁福如； 二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房違 約金，以人民幣 100 萬元為本金，從 2008 年 11 月 9 日至實際交付房屋時止， 按每日萬分之五計算； 三、被告石磊應于原告丁福如將涉訟房屋恢復至產(chǎn)權登記 狀態(tài)且行政機關撤銷上述房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記限制后協(xié)助原告丁福如辦理上述 房屋的

7、房地產(chǎn)權變更登記手續(xù)； 四、原告丁福如支付被告石磊剩余購房款人民幣 3500 萬元；五、駁回被告石磊的反訴請求。二審：駁回上訴，維持原判 裁判理由：上海市長寧區(qū)人民法院一審認為： 本案的爭議焦點有三： 1買賣合同是否有效； 2買賣合同能否繼續(xù)履行； 3如何認定被告石磊的違約責任。涉訟買賣合同對標的物坐落位置、 建筑面積、 房屋類型等的約定， 與不動產(chǎn)登記 簿記載的內(nèi)容一致。 該不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、 公信效力， 一方面表 明被告為涉訟房屋的登記權利人， 依法享有該房屋的所有權和土地使用權； 另一 方面表明涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力， 可推定登記的權利狀 態(tài)、范圍與現(xiàn)實

8、的客觀狀態(tài)相符， 善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權 利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。原、 被告簽訂買賣合同時， 雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致， 但雙方在合同中記載 的仍是登記的房屋狀況， 且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時， 已將涉訟 房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁福如。 因此，原告對于本案糾紛 的發(fā)生無過錯， 應屬善意信賴不動產(chǎn)登記信息的合同當事人， 法律應當保護原告 的此種信賴利益，此亦系強化不動產(chǎn)公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機關限制交易， 買賣合同的履行可能存在障礙， 但根據(jù)我國 物權法區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合同，除

9、法律另有規(guī)定或合同另有約定外， 自合同成立時生效，未辦理無權登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋 過戶存在障礙就否認其買賣合同的有效性。 原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同， 不具備我國合同法第 52 條規(guī)定的無效情形，應屬有效。關于涉訟買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。 雖然行政機關對涉訟房屋的權利轉(zhuǎn)移作 出限制， 但物權未滅失， 不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。 行政 機關限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為， 履行法律手續(xù)； 被告即 使未出售房屋， 也應按照行政機關的要求進行整改， 使房屋恢復至合法狀態(tài)， 恢 復原狀系被告應盡的行政法上的義務。被告石磊明知涉訟房屋附有違

10、法建筑仍予出售， 應依誠實信用原則全面履行合同 義務；對于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)， 應自行采取相應措施予以消除后交付原告。 經(jīng)法院釋明， 原告丁福如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋， 并自愿替代被告承擔恢復原 狀的義務， 原告的意思表示不違反法律、 行政法規(guī)的禁止性規(guī)定， 亦符合行政機 關的執(zhí)法目的，法院予以準許。原告在恢復原狀時，房屋的四至、外觀形狀、層高等應與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應 符合國家規(guī)定的建筑標準。 被告應于原告恢復原狀、 通過行政機關審查認可并撤 銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權手續(xù)?，F(xiàn)被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應承擔相應的違約責 任。涉訟房屋被行政機關限制辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登

11、記， 原告明知此風險仍選擇繼續(xù)履 行合同并自愿承擔恢復原狀的義務， 因此被告能否實現(xiàn)權利交付取決于涉訟房屋 恢復狀況及行政機關行政審查的限制， 故被告逾期交房的違約責任應計算至實際 交付房屋時止。原告所支付款項中的 2000 萬，由中原公司代為保管至雙方進交易中心后再轉(zhuǎn)交 被告，現(xiàn)原告已按約履行該付款義務， 但因目前無法辦理過戶登記， 中原公司向 被告轉(zhuǎn)交的條件尚未成就，故違約金的計算基數(shù)應以被告實際收到的數(shù)額為標 準。據(jù)此，上海市長寧區(qū)人民法院作出上述判決 石磊不服一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴 上海市第一中級人民法院認為： 行政機關已認定涉訟房屋是附有違法建筑并結(jié)構 相連的房屋

12、，上訴人石磊認為涉訟房屋系重建的房屋， 但不能改變其違法的性質(zhì)。 上訴人與被上訴人丁福如買賣涉訟房屋的意思表示及交易價格系屬真實， 結(jié)合不 動產(chǎn)登記的公示、 公信效力， 雙方簽訂的買賣合同當屬有效。 因行政機關的權利 限制是為督促違法行為人予以改正，在上訴人未能積極履行相應義務的情況下， 被上訴人同意上訴人按現(xiàn)狀交付房屋， 并自愿替代上訴人承擔恢復義務， 故在被 上訴人完成恢復義務， 行政機關撤銷限制權利轉(zhuǎn)移后， 雙方完成權利交付是可行 的，買賣合同能夠繼續(xù)履行。上海市第二中級人民法院遂作出上文判決 評析意見： 上海市長寧區(qū)人民法院朱愛東認為： 違法建筑買賣合同應為有效。 具體理由是： 一、違

13、法建筑買賣合同并未違反效力 性規(guī)范。合同法第五十二條第四款規(guī)定： “違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定訂 立的合同無效。”違法建筑雖然違反的是國家法律的強制性規(guī)定，但從法條以及 實際操作來看， 違法建筑的買賣違反的并非效力性規(guī)定， 而只是取締性規(guī)定， 因 此違法建筑的違法性并不能導致其買賣合同的必然無效。二、違法建筑下的負擔行為效力不受處分行為效力的影響。 物權法第十五條中已 明確規(guī)定了物權設立、 變更、轉(zhuǎn)移、 消滅的負擔行為與處分行為的效力相區(qū)分的 原則。根據(jù)物權區(qū)分原則， 作為原因行為的負擔行為與作為結(jié)果行為的處分行為 分別依不同的法律規(guī)范來調(diào)整， 違法建筑買賣的合同效力與違法建筑物權的設立

14、或變動依據(jù)不同的法律規(guī)范來確定。 因此，違法建筑買賣合同的效力之取決于合 同本身的效力。 對于違法建筑買賣而言， 買賣合同的標的具有違法性， 但這并不 能否定買賣合同的效力。 只有那些違反法律法規(guī)強制性規(guī)范中的效力性規(guī)范， 構 成對他人或公共利益重大侵害的買賣合同， 才可否定其效力。 不論是違法建筑無 法進行初始登記還是簽訂買賣合同后無法完成過戶登記， 均不影響買賣合同的效 力。物權法上登記的作用在于公示， 并產(chǎn)生相應的公信力， 不登記僅影響公示， 不能 產(chǎn)生公信的效果而已。 在違法建筑被確定為違法后， 行政機關應采取相應的行政 行為，而不能斷然地否定當事人間的意思表示的合意，進而認定買賣合同

15、無效。三、將違法建筑買賣合同認定為有效合同更加符合現(xiàn)實需要。 違法建筑具有與合 法建筑相同的使用價值， 當事人訂立買賣合同轉(zhuǎn)移違法建筑權利， 在一定程度上 可以做到物盡其用，滿足特定群體的實際需要，也促進了市場交易。索引：文章詳情見：朱愛東： “ 附有違法建筑的房屋買賣合同的有效性” ，載人民司 法案例2013年第12期。清華大學程嘯教授對本案評析認為： 一、本案不能適用不動產(chǎn)登記簿的推定力。本案一審判決指出： “涉訟買賣合同 對標的物坐落位置、 建筑而積、 房屋類型等的約定， 與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容 一致。該不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、 公信效力， 一方而表明被告為涉訟 房屋的登記權利

16、人，依法享有該房屋的所有權和土地使用權 ;另一方而表明涉訟 房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力， 可推定登記的權利狀態(tài)、 范圍與現(xiàn) 實的客觀狀態(tài)相符o ”該段中所謂“登記信息具有權利的正確性推定效力” 指的就是不動產(chǎn)登記簿的推定力。不動產(chǎn)登記簿的推定力，也稱“不動產(chǎn)登記簿的公示力”或“不動產(chǎn)登記簿正確 性的推定” 它是指，不動產(chǎn)物權記載于不動產(chǎn)登記簿后， 推定該登記簿上所記載 的該物權的歸屬和內(nèi)容與真實的物權的歸屬和內(nèi)容是一致的。不動產(chǎn)登記簿的推定力是一種權利推定而非事實推定。從本案案情來看，原告即買方丁某在不動產(chǎn)登記機構查閱了登記簿， 其與賣方石 某訂立的房屋買賣合同中“對標的物坐落位置

17、、建筑而積、房屋類型等的約定， 與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致”。然而，這種合同上對房屋自然狀況的約定與 登記簿上對房屋自然狀況記載的一致性，并不能得出本案一審法院所得出的結(jié)論 “涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力， 可推定登記的權利狀態(tài)、 范圍與現(xiàn)實的客觀狀態(tài)相符”。這是因為，法律上認可不動產(chǎn)登記簿的推定力并不意味著：凡是查閱不動產(chǎn)登記簿的人在不動產(chǎn)登記簿中所看到的， 都應該相信是真實的。因為不動產(chǎn)登記簿的 推定力并不適用于登記簿上記載的全部內(nèi)容， 只適用于登記簿上對權利事項的記 載，不適用于登記簿上單純的對不動產(chǎn)自然狀況的記載。所謂單純的對不動產(chǎn)自然狀況的記載主要就是指那些用來確定或

18、描述被登記的不動產(chǎn)的狀況的信息，如坐落位置、建筑而積、房屋結(jié)構、經(jīng)濟用途等。之所以登記簿上對不動產(chǎn)自然狀況的記載不具有正確性推定的效力，理由在于： 首先，不動產(chǎn)登記簿推定力只是一種為了更有效率地實現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿所具有的 使不動產(chǎn)交易明確化、清晰化的制度功能，而由法律規(guī)定的權利推定。既然是權 利推定，則登記簿的推定力僅與不動產(chǎn)權利相關， 確切地說，是與那些具有登記 能力的物權相關，如所有權、用益物權、擔保物權。其次，不動產(chǎn)登記簿的推定力在很大程度上為不動產(chǎn)登記簿的公信力奠定了堅實 的信賴基礎。正是由于登記簿推定力的存在，所以在不動產(chǎn)善意取得中對于取得 人善意的判斷標準才不同于動產(chǎn)善意取得。 登記

19、簿的推定力顯然沒有任何必要適 用于登記簿上對不動產(chǎn)自然狀況的記載。既然不動產(chǎn)登記簿對自然狀況的記載不能適用推定力， 也就是說，任何查閱登記 簿的人，不能相當?shù)卣J為在登記簿中記載的不動產(chǎn)的而積、坐落、結(jié)構、層數(shù)、 用途等信息就是正確的，也就意味著：一方面，如果有人對不動產(chǎn)登記簿上記載 的不動產(chǎn)的自然狀況提出異議，認為其確有錯誤的，則登記簿記載的權利人或者 登記機關不得援引登記簿的推定力加以對抗。 另一方而，任何人也不可能因為對 登記簿上對不動產(chǎn)自然狀況的記載產(chǎn)生信賴，進而適用不動產(chǎn)登記簿的公信力。綜上可知，本案一審判決基于當事人的合同“對標的物坐落位置、建筑而積、房 屋類型等的約定，與不動產(chǎn)登記

20、簿記載的內(nèi)容一致”，就認為需適用登記簿的推 定力，顯然是不妥當?shù)摹Ｒ驗檫@樣一來，就會錯誤地將不動產(chǎn)登記簿的推定力適 用于登記簿上對不動產(chǎn)自然狀況的記載。本案一審法院判決認為，“原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應屬善意信賴不動 產(chǎn)登記信息的合同當事人， 法律應當保護原告的此種信賴利益， 此亦系強化不動 產(chǎn)公示、公信效力的要求” 。然而，作為原告的買方雖然對登記簿產(chǎn)生了信賴， 是善意的買受人，但對此種善意的保護卻與不動產(chǎn)登記的公信效力無關。不動產(chǎn)登記簿的公信力， 是指即便不動產(chǎn)登記簿上記載的物權歸屬、 內(nèi)容與真實 的物權歸屬、 內(nèi)容不一致，信賴該登記簿記載之人仍可如同登記簿記載正確時那 樣，依法律行

21、為取得相應的不動產(chǎn)物權。 不動產(chǎn)登記簿的公信力僅僅適用于無處 分權人處分不動產(chǎn)的情形。 在本案中， 出賣人石某本來就是登記簿上記載的房屋 所有權人， 他處分自己的財產(chǎn)顯然不是什么無權處分。 即便石某是在原房屋被拆 除致所有權消滅后， 依然出售該己不復存在之房屋， 也不是無權處分。 至于違法 建筑的出售，亦非無權處分。綜上所述， 盡管買方丁某確實對登記簿記載的正確性產(chǎn)生了某種程度的信賴， 但 是，本案卻不存在適用不動產(chǎn)登記簿公信力的前提條件， 即處分人沒有處分不動 產(chǎn)的權利。故此，并非必須通過適用不動產(chǎn)登記簿的公信力來保護善意買受人丁 某。而本案的兩審法院都將登記簿的公信力與本案當事人之間房屋買

22、賣合同的效 力牽扯在一起， 以登記簿具有公信力來為房屋買賣合同的有效性進行辯護， 這顯 然是錯誤的。本案中，丁某無須基于對自己“信賴”的保護而實現(xiàn)其權利。因為其與石某訂立 的合同本身就是合法有效的， 作為合同標的物的房屋因被拆除而滅失并不影響合 同的效力。在我國，無論民法通則還是合同法 ，均未以標的之確定、可能作為合同 的成立或生效要件。 民法學界通說認為， 合同標的是否可能一般不影響國家利益 以及社會公共利益，國家沒有必要給付干預。況且，在給付不能的情況下，讓合 同有效，對于債權人的保護更有利。 因此，自始客觀給付不能并不會導致買賣合 同無效或不成立。 由此可知， 丁某與石某訂立的房屋買賣合

23、同雖然因標的物滅失 而陷入自始客觀給付不能， 卻并不因此而無效。 除非存在民法通則第 58條、 合同法第 52 條規(guī)定的無效情形，否則丁某與石某之間的房屋買賣合同是合 法有效的。 既然合同合法有效， 而現(xiàn)在出賣人石某無法按照合同的約定， 按期交 付房屋并辦理房屋所有權的轉(zhuǎn)移登記， 自然構成了違約行為， 應當承擔違約責任。二、違法建筑物買賣合同的效力問題。目前，我國并無法律、行政法規(guī)禁止違法 建筑轉(zhuǎn)讓或規(guī)定轉(zhuǎn)讓違法建筑物的合同無效。 學說上就雙方明知是違法建筑而仍 買賣時之合同效力， 存在爭議。一種觀點認為， 違法建筑物買賣合同原則上無效， 但是如果通過補辦建設工程規(guī)劃手續(xù)等而使違法建筑物轉(zhuǎn)為合法建筑物的， 則合 同有效。另一種觀點認為，買賣違法建筑物的合同是有效合同。筆者贊同前一種觀點。 因為違法建筑具有違法性， 如果允許轉(zhuǎn)讓則使當事人得以 規(guī)避法律。故此，原則上應當認為買賣違法建筑的合同是無效的。