居住物業(yè)管理服務標準

1、居住物業(yè)管理服務標準 1、范圍 本標準規(guī)定了內(nèi)蒙古自治區(qū)居住物業(yè)管理服務活動中的術語和定義、 房屋和設施設備運行維護、 小區(qū)公共秩序維護、 環(huán)境清潔和綠化養(yǎng)護 管理等基本要求。 本標準適用于內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)的居住物業(yè)管理活動。 2、規(guī)范性引用文件 下列文件對于本文件的應用是必不可少的。 凡是注明日期的引用文件， 僅注日期的版本適用于本文件。 凡是不注明日期的引用文件， 其最新 版本（包括所有的修改單）適用于本文件。 GB 5749-2006 生活飲用水衛(wèi)生標準 GB/T 10001.1 標志用公共信息圖形符號第一部分：通用符號 GB 17051 二次供水設施衛(wèi)生規(guī)范 GB/T 17242 投訴處

2、理指南 GB 19210 空調(diào)通風系統(tǒng)清洗規(guī)范 GB 25201 建筑消防設施的維護管理 GB 2894-2008 安全標志及使用導則 GB50310 電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范及其使用導則 GB13495-92 消防安全標志 GB50601-2010 防雷接地施工驗收規(guī)范 CJJ/T 102 城市生活垃圾分類及其評價標準 TSG T5001 電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則 中華人民共和國主席令第 4 號（2013）中華人民共和國特種設備安全 法 中華人民共和國國務院令第 666 號（2016）物業(yè)管理條例 中華人民共和國建設部令第 125 號（2004）物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦 法 中華人民共和國國

3、家住房和城鄉(xiāng)建設部 建房 2010165 號物業(yè)承接 查驗辦法 中華人民共和國財政部 財基字 19987 號 物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī) 定 中華人民共和國建設部令第 110 號（ 2002） 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理 辦法 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 價檢 20141428 號 關于物 業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 價格 20142732 號 關于放 開部分服務價格的通知 內(nèi)蒙古自治區(qū)第十屆人民代表大會常務委員會公告第 4 號（ 2003）內(nèi) 蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例 內(nèi)蒙古自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務委員會公告第 28 號（2011） 內(nèi)蒙古自治區(qū)城鎮(zhèn)供熱管理

4、條例 內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府 內(nèi)政發(fā) 201591 號 關于加強物業(yè)管理促進 物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的意見 內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳 內(nèi)建房 2013685 號 內(nèi)蒙古自治區(qū) 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法 內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)展和改革委員會 內(nèi)發(fā)改費 20141029 號 關于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務收費管理工作的通知 3 術語和定義 下列術語和定義適用于本標準 3.1 物業(yè) property 已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設施、 設備和相關 場地。 3.2 居住物業(yè) residential property 勇于居住的房屋。 3.3 業(yè)主 owner 物業(yè)的所有權人 3.4 物業(yè)使用人 propert

5、y user 物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用人 3.5 物業(yè)服務 property services 物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主或者建設單位委托， 依據(jù)合同約定對物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地， 進行維修保養(yǎng)、 管理、維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。 3.6 物業(yè)服務企業(yè) property service enterprises 依法成立、 具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位， 依據(jù)物業(yè)服務合 同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。 3.7 共用部位 common parts 根據(jù)法律、 法規(guī)和房屋買賣合同， 由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi) 業(yè)主與之結構相連的非住宅業(yè)主共同使用的部位

6、， 一般包括： 業(yè)主共 同使用的樓梯間、 水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、 電梯幾番、 走廊通道、門廳、傳達室、內(nèi)天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊 墻等部位。房屋承重結構是指房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承 重墻體等。 3.8 公用設施設備 common facilities 根據(jù)法律、 法規(guī)和房屋買賣合同， 由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非 住宅業(yè)主共同使用的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消 防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公 益性問題設施和共用設施設備使用的房屋等。 3.9 委托服務（特約服務） the special property servi

7、ces 物業(yè)服務企業(yè)或其他專業(yè)性服務企業(yè)接受業(yè)主 （或物業(yè)使用人） 的委 托，提供的物業(yè)服務合同以外的各類單項服務。 3.10 物業(yè)服務費 property service fee 物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定， 對房屋及配套的設施設備和 相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序， 向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。 3.11 包干制 fixed-fee system 由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用， 盈余或者虧損均由 物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。 3.12 酬金制 remuneration system 在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約

8、定數(shù)額提取酬金支付給 物業(yè)服務企業(yè)， 其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出， 結余或者不 足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務擊飛方式。 4 總體要求 4.1 提供物業(yè)服務的企業(yè)應該依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，符合建設 部物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法和內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務企業(yè)資 質(zhì)管理辦法 的要求，物業(yè)管理專業(yè)人員以及專業(yè)類的專職管理和技 術人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書或者相應的崗位證書、 專業(yè)技術職稱證書。 4.2 本標準將居住物業(yè)服務由高到低分為三個等級：一級、二級、三 級。一級為最高等級，三級為最低等級，高一級等級要求包含第一季 等級的相應要求。 4.3 簽訂物業(yè)服務合同時，應依據(jù)居住物業(yè)

9、實際情況選定相應的物業(yè) 服務等級，具體服務事項可依照合同中約定的執(zhí)行。 5 物業(yè)服務費用 5.1 物業(yè)服務收費應遵循合理、公開、收費標準與服務水平相適應的 原則，根據(jù)服務項目的性質(zhì)，分別執(zhí)行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。 5.2 物業(yè)服務費用的收取應按照關于開放部分服務價格意見的通知 （發(fā)改價格 20142755 號）、關于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務收費管理工作的 通知（內(nèi)發(fā)改費字 20141029 號）的規(guī)定和合同約定執(zhí)行。 5.3 物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供暖、通訊、有線電視等單位委 托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費。 5.4 物業(yè)掛你區(qū)域內(nèi)物業(yè)掛你收費車輛停放服務收費、特約服務費應 按照關于物業(yè)服

10、務收費明碼標價規(guī)定 （發(fā)改價檢 20041428 號） 實行明碼標價。 5.5 物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務，委托服務的業(yè)主 應另行支付特約服務費用， 該服務收費的標準由物業(yè)服務企業(yè)與委托 特約服務的業(yè)主雙方約定。 6 物業(yè)服務評價與監(jiān)督 6.1 物業(yè)服務評價 6.1.1 物業(yè)服務質(zhì)量應按照有關規(guī)定和合同約定進行評價 6.1.2 物業(yè)服務企業(yè)對所承擔的項目每年應至少進行一次物業(yè)服務質(zhì) 量評價。 6.1.3 物業(yè)服務企業(yè)可邀請第三方評估機構進行評價。 6.2 物業(yè)服務監(jiān)督 6.2.1 物業(yè)服務企業(yè)應主動接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的監(jiān)督，可采 用直接與業(yè)主或業(yè)主委員會溝通以及發(fā)放問卷的方

11、式收集監(jiān)督信息， 問卷調(diào)查表可參照附錄 B。 6.2.2 物業(yè)服務企業(yè)應主動接受物業(yè)主管部門和新聞媒體以及社會各 界的廣泛監(jiān)督。 7 住宅一級物業(yè)服務 7.1 基本要求 7.1.1 服務機構 7.1.1.1 應有固定的服務場所，客戶服務中心根據(jù)實際工作需要至少 應配備相應數(shù)量的智能化辦公設備以及接待臺、 飲水機等設備， 應有 專職人員負責為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費、報修、受理投訴 的服務。 7.1.1.2 應在客戶服務中心明顯位置公示企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、 資質(zhì)證書（或 復印件）、服務人員姓名、照片、崗位信息、服務事項及標準、收費 標準、 24小時服務電話等信息。 7.1.1.3 客戶服務中心應

12、有人員 24 小時提供值班 7.1.1.4 服務區(qū)域內(nèi)應配置樓宇專員，并公示樓宇專員的照片、姓名 和服務電話。 7.1.2 工作人員 7.1.2.1 物業(yè)從業(yè)人員應按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書或相應的崗位證 書。 7.1.2.2 物業(yè)從業(yè)人員應統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一工作標識，儀容儀表整 潔。 7.1.2.3 物業(yè)從業(yè)人員服務用語應簡潔、文明，用詞準確、恰當，語 氣親切、誠懇?？蓞⒄崭戒?A。應根據(jù)實際工作需要配備具有蒙語和 外語（如英語）會話能力的工作人員。 7.1.2.4 物業(yè)從業(yè)人員應具有良好的職業(yè)道德、責任心和服務意識， 服務主動熱情。 7.1.2.5 物業(yè)服務企業(yè)應在上崗前對工作人員進行專業(yè)培

13、訓，工作期 間還應進行技能和繼續(xù)教育培訓。 7.1.3 規(guī)章制度 7.1.3.1 物業(yè)服務企業(yè)應建立人事、 財務、行政等企業(yè)內(nèi)部管理制度。 7.1.3.2 物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)服務項目特點制定物業(yè)服務方案、崗位 職責、工作標準以及各類突發(fā)事件應急預案等企業(yè)外部管理制度。 7.1.3.3 物業(yè)服務項目應制定房屋使用、 車輛出入和停放、 裝飾裝修、 電梯使用、寵物管理等公眾管理制度。 7.1.4 財務管理 7.1.4.1 物業(yè)服務企業(yè)應建立健全財務管理制度，規(guī)范記賬，賬目清 晰，并應符合物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定 。 7.1.4.2 物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務收費的定價形式、收 費方式追繳執(zhí)行

14、關于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務收費管理工作的通知 （內(nèi) 發(fā)改費字 20141029 號）的規(guī)定。實行酬金制方式收取物業(yè)服務費的， 物業(yè)服務企業(yè)應依據(jù)合同約定每年公布物業(yè)服務項目資金年度預決 算和收支情況，可聘請專業(yè)機構對資金情況進行審計。 7.1.4.3 物業(yè)服務合同約定以外的服務費用、代收代繳的費用，應單 獨列賬，按實際支出費用和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收取， 并應 符合關于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務收費管理工作的通知 （內(nèi)發(fā)改費字 20141029 號）以及政府價格主管部門的相關規(guī)定。 7.1.5 檔案管理 7.1.5.1 物業(yè)服務企業(yè)應建立完善的檔案管理制度，做到檔案、記錄 等內(nèi)容完整、準確，并且定期對檔

15、案資料進行整理，保證其規(guī)范、齊 全、方便查閱，同時做好檔案資料的保密工作。 7.1.5.2 應根據(jù)檔案性質(zhì)的不同，分類進行管理，并建立相應電子檔 案，管理的檔案主要包括： A）業(yè)主及物業(yè)使用人資料； B）物業(yè)服務企業(yè)日常管理文件、 C）物業(yè)服務檔案； D）投訴處理資料； E）物業(yè)竣工驗收檔案； F）物業(yè)權屬資料； G）項目承接查驗資料； H）配套設施權屬清冊； I）房屋微球管理檔案； J）設施設備使用、養(yǎng)護、檢查、 K）秩序維護檔案； L）消防管理檔案； M）保潔服務檔案； N）綠化養(yǎng)護檔案； O）業(yè)主履約檔案； 記錄： 維修管理檔案； P）其他資料 7.1.6 標識管理 7.1.6.1 通用

16、要求 7.1.6.1.1 標識的圖符號使用應符合 GB/T 10001.1的要求。 7.1.6.1.2 消防與安全標識應符合 GB 2894、GB 13495的要求。 7.1.6.1.3 各類標識的文字使用應規(guī)范，格式應統(tǒng)一。 7.1.6.2 指引類標識 7.1.6.2.1 應提供建筑物內(nèi)各樓層主要出入口的平面示意圖以及各樓 層指示、引導標識。 7.1.6.2.2 應提供建筑物周邊主要道路、停車場、泊車導向等標識。 7.1.6.2.3 公共衛(wèi)生間、 電話、服務臺等公共服務設施應提供引導和位 置標識。 7.1.6.3 警示類標識 7.1.6.3.1 公共區(qū)域內(nèi)應提供緊急出口、 消防通道、 禁煙區(qū)

17、等警示類標 識。 7.1.6.3.2 公共區(qū)域內(nèi)應提供公用設施設備的安全警示標識。 7.1.6.3.3 對危險隱患部位應設置安全防范警示標志。 7.1.6.4 設施設備類標識 7.1.6.4.1 按照公用設施設備類型，設置設施設備是引用說明銘牌。 7.1.6.4.2 按照公用設施設備使用功能， 應標明管理狀態(tài)、 提示、 警示 指示等標識。 7.1.6.5 其他標識 根據(jù)實際需要，應提供臨時性服務標識（如“維修進行中” 、“小心地 滑”等）及其他標識。 7.1.7 客戶服務 7.1.7.1 實行包干制方式收取物業(yè)服務費的物業(yè)服務項目，每月應公 示物業(yè)服務合同履行情況及下月主要工作計劃。 實行薪金

18、制方式收取 物業(yè)服務費的物業(yè)服務項目， 物業(yè)服務企業(yè)每年第一季度應公示上一 年度物業(yè)服務合同履行情況、收支狀況、各項資金的使用情況等；每 年第三季度應公示上半年物業(yè)服務合同履行情況、 收支情況、 各項資 金的使用情況等。 7.1.7.2 運用互聯(lián)網(wǎng)技術搭建物業(yè)服務企業(yè)智能化管理服務平臺，實 現(xiàn)物業(yè)服務項目信息化、智能化管理。 7.1.7.3 涉及業(yè)主或物業(yè)使用人的重要物業(yè)服務事項，物業(yè)服務企業(yè) 應在小區(qū)主要出入口、 各樓單元門內(nèi)以書面形式張貼通知， 并通過企 業(yè)信息平臺以短信形式告知業(yè)主。 7.1.7.4 對違反治安、 房屋管理、 城市管理、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、 法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應進

19、行勸阻并報告相關行政主管部門。 7.1.7.5 水、電急修應在 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，其他報修應在半個小時 內(nèi)到達現(xiàn)場，維修回訪率 100%，保留回訪記錄并入檔 7.1.7.6 業(yè)主或物業(yè)使用人提出的意見、建議、投訴應及時響應，并 將處理結果在 24小時內(nèi)回復， 投訴回訪率 100%，保留回訪記錄并入 檔。 7.1.7.7 每年應至少進行 2 次客戶滿意度調(diào)查，調(diào)查覆蓋率不低于 50%， 匯總分析調(diào)查結果，對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進，保留調(diào)查記錄并入檔。 7.1.7.8 每月應組織一次項目服務質(zhì)量檢查，重大節(jié)假日之前組織專 項檢查。 7.1.7.9 應設置公共新西蘭，至少每月更新一次，同時配合相關部門

20、 進行公益性宣傳。 7.1.7.10 簡歷智能化信息管理系統(tǒng)，使用智能“一卡通” ，為業(yè)主提 供便捷服務。 7.1.7.11 每年至少組織 6次社區(qū)文化活動， 活動充分兼顧老、中、青、 幼多層次業(yè)主需求。重要節(jié)假日之前應組織裝飾美化活動。 7.1.7.12 按合同約定投保物業(yè)共用部位、 共用設施設備及公眾責任保 險。 7.1.7.13 項目經(jīng)理接待日每周一次， 設施設備開放日每季度不少于一 次。 7.1.8 委托服務 7.1.8.1 委托物業(yè)服務企業(yè)提供特約服務的，應簽訂專項服務委托合 同，明確委托服務事項和各方權利義務。 7.1.8.2 物業(yè)服務企業(yè)委托服務機構提供專業(yè)服務的應符合相關行政

21、主管部門的資質(zhì)要求，操作人員應持有相應的崗位證書。 7.2 共用部位及共用設施設備的維修養(yǎng)護 7.2.1 總體要求 7.2.1.1 物業(yè)服務企業(yè)應依據(jù)物業(yè)承接查驗辦法 ，對新接管物業(yè)進 行承接查驗工作。 7.2.1.2 物業(yè)服務企業(yè)應安物業(yè)服務項目監(jiān)理完善的共用部位及共用 設施設備的維修養(yǎng)護檔案，做好維修、養(yǎng)護的記錄并及時整理歸檔。 7.2.1.3 物業(yè)服務企業(yè)應按合同約定對共用部位及共用設施設施進行 檢查，按照特種設備安全法的有關規(guī)定對特種設備運行、維修養(yǎng) 護和檢測、發(fā)現(xiàn)問題及時維修。在大風、雷電、強降雨、雪等惡劣天 氣前后應有防范檢查維修措施。 7.2.1.4 設備間應每日清潔維護 1 次

22、，整潔有序，室內(nèi)無雜物堆放。 7.2.2 共用部位的維修養(yǎng)護 7.2.2.1 每季度至少應檢查 1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變 形、開裂等現(xiàn)象時，應建議相關業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時將有關 情況向相關部門報告。 7.2.2.2 每日至少應檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、空調(diào) 室外機支撐構件等；每日至少應檢查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等； 每月至少應檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面等；每季度應檢查 1 次屋面防水，如發(fā)現(xiàn)問題， 保修期內(nèi)的應告知相關責任單位進行維修 處理，保修期外的由物業(yè)服務企業(yè)維修， 需使用維修資金的應告知相 關業(yè)主，并履行申請審核手續(xù)。 7.2.2.

23、3 每周至少應檢查 1 次道路、場地、階梯及扶手、 管井、溝渠、 大門、圍墻、雨水及污水管井、休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 7.2.2.4 每年應檢測 1 次防雷裝置。 7.2.3 共用設施設備的維修養(yǎng)護 7.2.3.1 供水系統(tǒng) 7.2.3.1.1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備， 每半年至少應對二 次供水設施進行 1次清洗消毒，二次供水設施符合 GB 17051的要求， 水質(zhì)符合 GB 5749的要求，并取得政府衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的水質(zhì)檢測 合格報告。 7.2.3.1.2 每日至少應檢查 1 次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。 每日至少應檢查 1 次供水設施， 發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及

24、時解決。 每日至 少應檢查 2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 7.2.3.1.3 水箱、 蓄水池蓋板應保持完好并加鎖， 鑰匙由專人保管； 溢 流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 7.2.3.1.4 每月應啟動 1 次備用水泵 7.2.3.1.5 每月至少維修養(yǎng)護 1 次水泵。 7.2.3.1.6 每年應對供水管道、 閥門等進行除銹、 刷漆。 每年入冬前應 對暴露管道進行防凍處理。 7.2.3.2 供暖設施 7.2.3.2.1 采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)， 其供熱設備、 設施及供熱管線可 委托物業(yè)服務企業(yè)負責維護、 管理，或由物業(yè)服務企業(yè)委托專業(yè)供暖 公司維護、管理； 采用集中供熱的

25、住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)集 中供熱部門的委托， 承擔小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護 和管理。均應符合內(nèi)蒙古自治區(qū)城鎮(zhèn)供熱管理條例的規(guī)定。 7.2.3.2.2 受托的物業(yè)服務企業(yè)， 每年供暖前對暖氣管道、 閥門等進行 集中檢查，對管道進行必要的防凍處理。供暖期內(nèi)，每月檢查 1 次， 發(fā)現(xiàn)問題及時修繕處理。 7.2.3.3 排水系統(tǒng) 7.2.3.3.1 每月應對雨、 污水井、 屋面雨水口等設施進行檢查， 組織清 理疏通，確保其暢通。每次降雨前后應對主要排水口、 管井進行檢查。 7.2.3.3.2 每日至少應對污水池巡邏 1次，檢查設備運行狀態(tài)； 每周至 少應進行 1 次設備手動啟動測試

26、；每季度應養(yǎng)護 1 次。 7.2.3.3.3 化糞池每半年應清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時組織清掏 7.2.3.4 供電及照明系統(tǒng) 物業(yè)服務企業(yè)接受供電部門委托對小區(qū)內(nèi)供電及照明系統(tǒng)進行管理 服務的，執(zhí)行下列要求： A）對樓內(nèi)照明系統(tǒng)至少應每日巡視 其他復雜故障 1 日內(nèi)修復； B）對樓外照明系統(tǒng)每日至少應巡視 其他復雜故障 1 日內(nèi)修復； C）對應急照明系統(tǒng)至少應每日巡視 D）對低壓柜運行狀況應每兩小時巡視 容包括緊固、檢測、清掃等；每年檢查 次接地電阻；每年校驗 1 次儀表； 1 次，一般故障 3 小時內(nèi)修復； 1 次，一般故障 6 小時內(nèi)修復； 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，及時組織維修； 1 次，每半

27、年養(yǎng)護 1 次養(yǎng)護內(nèi) 2 次電氣安全。每半年檢測 1 E）對低壓配電箱和線路運行狀況應每周檢查 1次，每半年養(yǎng)護 1 次， 養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃扥；每季度切換 1 次雙路互投開關； F）每周應檢查 2 次控制柜設備運行狀況；每年養(yǎng)護 2 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃等；每季度應校正 1 次各種電器元件或 控制設備的設定值；每年應檢查 2 次遠控裝置； G）發(fā)電機應每月試運行 2 次，保證運行正常；每年 2次帶負荷運行； 每季度活化 1 次蓄電池；每日巡視 1 次充電機和蓄電池； 每年要對發(fā) 電機做 1 次保養(yǎng)； H）配電室、樓層配電間門、 孔、洞、窗等處的防小動物措施應完備

28、； 穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標識準確； I）應保證變電站低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對低壓母 線、配電盤變壓器、 電纜進行 1 次例行試驗，根據(jù)試驗記錄對相關設 備進行維護。 7.2.3.5 中央空調(diào)系統(tǒng) 7.2.3.5.1 運行前應對冷水機組、 循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、 水處理等設施設備進行系統(tǒng)檢查。 7.2.3.5.2 運行期間每日應巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關 規(guī)定。 7.2.3.5.3 應有相應的節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。 7.2.3.5.4 每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、 表冷器、箱體 等；每年清洗消

29、毒 2次風機盤管濾網(wǎng)， 每 2 年清洗消毒 1次風管，空 調(diào)清洗應符合 GB 19210的規(guī)定。 7.2.3.5.5 每半年檢查 1 次管道、閥門并除銹。 7.2.3.5.6 每年檢查 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音。 7.2.3.5.7 每年對空調(diào)系統(tǒng)進行 1 次整體性維修養(yǎng)護。 7.2.3.6 安全防范系統(tǒng) 7.2.3.6.1 每日應檢查 1次視頻監(jiān)控設備， 保證其畫面效果、 錄像、圖 像保存等功能運行正常。每半月應檢查 1 次攝像頭聚焦、清晰度、紅 外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，并及時進行相應調(diào)校，每季度維 護 1 次，監(jiān)控數(shù)據(jù)保存時間應不低于 30 天。 7.2.3.6.2 機動車

30、和非機動車集中停放點要落實專人管理， 確保其有序 停放。停車場配套設施每日檢查 1報警控制管理設備， 保障其運行正 常。 7.2.3.6.3每日應檢查 1 次報警控制管理設備，保障其運行正常。 7.2.3.6.4 每周應對紅外對射探測器做運行狀態(tài)測試 2 次，保障設備運 行正常。 7.2.3.6.5 每日應檢查 1次、每月檢查維護保養(yǎng) 1次樓宇對講系統(tǒng)， 保 證其按鍵、顯示屏、通話等功能運行正常。 7.2.3.7 電梯 7.2.3.7.1 電梯驗收應符合 GB 50310 的規(guī)定。安裝電梯的住宅每個單 元應保證 1部電梯 24 小時正常運行。 7.2.3.7.2 應在電梯明顯位置張貼有效的電梯

31、檢驗標志； 在電梯轎廂內(nèi) 顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、 使用管理單位名 稱和維修單位名稱及其急修、救援、投訴電話。電梯緊急報警裝置能 隨時與中控室值班人員取得有效聯(lián)系。 7.2.3.7.3 按照特種設備安全法、TSG T5001的規(guī)定， 接受并配合行 政主管部門指定的檢測機構對電梯進行安全檢測。 電梯檢驗有效期屆 滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出檢驗申請。 7.2.3.7.4 確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置， 語音提示廣播， 應急通訊裝 置等設施正常使用。 7.2.3.7.5 與相應有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同， 約定維 護保養(yǎng)內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權

32、利、義務與責任。 7.2.3.7.6 至少配備 1 名取得特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理人 員。每日至少檢查 2 次電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。每年對電 梯安全管理人員進行特種設備安全培訓， 保證其具備必要的安全知識。 7.2.3.7.7 有電梯突發(fā)事件或者事故的應急措施與救援預案， 并每季度 演練 1 次。 7.2.3.7.8 發(fā)生電梯困人時應及時采取措施。 物業(yè)服務人員應在 5 分鐘 內(nèi)到達現(xiàn)場，并立即通知專業(yè)維修人員。 7.2.3.8 消防設施 7.2.3.8.1 落實消防安全責任制， 明確消防安全責任人， 明確各崗位的 消防安全職責。 發(fā)現(xiàn)安全防火隱患應及時進行消除， 必要時立即

33、向公 安消防機構報告。 7.2.3.8.2 應保證消防設施設備完好， 可隨時啟用， 消防設施的維修維 護管理應符合 GB 25201的要求，同時應保持下放通道暢通。 7.2.3.8.3 在樓層出入口、 電梯口等醒目位置應有安全逃生路線、 安全 出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語一級安全疏散線 路指導圖。 7.2.3.8.4 有滅火和應急疏散預案， 設有義務消防隊， 配備必要的消防 器材，相關人員掌握消防基本知識和技能并季度進行培訓； 每年組織 2 次有員工、業(yè)主或物業(yè)使用人參加的消防演練。 7.2.3.8.5 在小區(qū)宣傳欄內(nèi)對消防安全知識進行宣傳報道。 7.2.3.8.6 應設置專

34、門的消防控制室，并且有工作人員 24 小時值班。 發(fā)現(xiàn)火情及時疏散人員，通知公安消防部門，并協(xié)助其工作。 7.2.3.8.7 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測 1次建筑消防設施，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時排除，保障其運行正常。 7.2.3.8.8 每日檢查火災報警器的功能是否正常、 指示燈有誤損壞； 消 防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常；疏散通道、 安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。 7.2.3.8.9 每日檢查消防水泵是否正常， 消防水泵接合器的接口及附件 是否完好，有無滲漏，悶蓋是否齊全；屋頂供水水箱的儲水水位情況； 消防泵房間的防火門

35、是否完好； 滅火器的壓力是否達到要求、 是否過 期失效、是否生銹、是否無法啟用；室內(nèi)消火栓內(nèi)的設備及報警按鈕、 指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水， 接口墊圈是否完整無缺。 消火栓箱門是否完好無缺， 是否能正常開啟。 7.2.3.8.10 每月檢查 1 次火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控 制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀 態(tài)。對主、備用電源進行自動轉換試驗；噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)不正常的噴 頭應及時更換，當噴頭上有異物時應及時清楚； 室外閥門井中進水閥、 屋頂水箱閥門和管道中的閥門， 核實其是否處于正常狀態(tài)； 與火災報 警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門

36、 （包括防火卷簾）能否聯(lián)動，設施、設 備間的防火門是否完好；防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。 7.2.3.8.11 物業(yè)服務企業(yè)應配置自救逃生器、逃生繩等急救工具。并 應每月檢查 1 次，保證其正常使用。 7.2.3.8.12 對安裝的火災探測器，應每月進行 1 次抽樣測試，每年做 2次消防系統(tǒng)聯(lián)動試驗；火災探測器投入運行 2年后，應每隔 3 年全 部清洗 1 次，不合格的應及時更換。 7.2.3.9 水景及其他游樂設施 7.2.3.9.1 水景及其他游樂設施啟用前應進行防滲漏和防漏電檢查， 保證用電安全。 7.2.3.9.2 使用期間每周巡查 2次噴水池、水泵及其附屬設施， 每周檢 查 1 次防

37、漏電設施。每日巡查 1 次游樂設施，確保無安全隱患。 7.2.3.9.3 應設置必要的安全警示標識和設施使用說明。 7.3 房屋裝飾裝修管理 7.3.1 按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 ，建立完善的裝飾裝修管理 服務制度和裝飾裝修管理檔案。 7.3.2 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或物業(yè)使 用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議， 告知業(yè)主 或物業(yè)使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。 7.3.3 裝飾裝修期間每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、 危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的， 及時勸阻 并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 7.

38、3.4 物業(yè)服務企業(yè)應對業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修進行查驗，對 嚴格執(zhí)行住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的， 退還相應費用， 辦理相 關手續(xù)。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的， 按照協(xié)議約定進 行處理。 7.3.5 裝修垃圾應袋裝后堆放至指定地點，委托物業(yè)服務企業(yè)清運或 自行清運的均須日產(chǎn)日清，并采用密閉運輸方式清運。 7.4 公共秩序維護 7.4.1 住宅小區(qū)的出入口應有專人 24 小時值班，上下班高峰期提供不 少于 2 小時的立崗服務。 采取封閉式管理的住宅小區(qū)， 應建立完善的 外來人員管理制度，對外來人來訪進行登記，對進出小區(qū)的裝修、家 政等勞務人員實行臨時出入證管理。 7.4.2 應對

39、業(yè)主車輛基本情況進行登記并建立檔案，對外來進出車輛 進行登記，同時劃分非機動車停放區(qū)域，并派專人管理，保證車輛有 序停放。 7.4.3 應建立完善的大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出 登記管理。 7.4.4 應制定巡查路線，按路線巡視檢查并做好記錄。對重點區(qū)域、 重點部位應每天不少于巡查 12 次。夜間巡查兩人以上同行。對擾亂 公共秩序的行為及時加以制止，必要時應立即向公安部等部門報告， 并協(xié)助公安等部門進行處理。 7.4.5 安防控制室應設專人 24 小時值守，并配備必要的應急工具。 收 到報警信號后， 秩序維護人員贏在 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理， 必要 時應立即向公安機關報告，并

40、協(xié)助公安機關進行處理。 7.4.6 每年開展 2 次專項治安應急預案演練。 7.4.7 對秩序維護人員應進行相關法律法規(guī)及崗位流程培訓后方能上 崗，每半年組織管理人員和秩序維護人員開展 2 次安全防范教育培訓。 7.4.8 應建立完善的租戶管理制度。 7.5 寵物管理 7.5.1 應對業(yè)主飼養(yǎng)的寵物進行登記，并提醒業(yè)主為所養(yǎng)寵物定期注 射疫苗，預防傳染病。 7.5.2 督促飼養(yǎng)寵物的業(yè)主，對寵物采取安全措施避免傷害他人，告 知其按規(guī)定到公安機關辦理登記手續(xù)，進行登記備案。 7.5.3 在寵物主人對寵物采取安全措施保證業(yè)主安全前提下，寵物活 動應在小區(qū)內(nèi)設置的制定區(qū)域內(nèi)活動， 寵物活動區(qū)域顯著位

41、置應設立 警示標識。 7.5.4 對小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及無許可證寵物的業(yè)主應及時制止， 制止無效的，應及時上報相關部門。 7.6 保潔服務 7.6.1 物業(yè)共用部位清潔 7.6.1.1 樓內(nèi) 7.6.1.1.1 每日清掃、清拖 1 次大堂（包括地面、墻面等） ，每日擦拭 大堂內(nèi)信報箱等設施，配有家具或其他配飾的， 每月護理保養(yǎng) 1次（如 石材等的打蠟保養(yǎng)），每日對大堂及一層侯梯廳等進行 3 次保潔巡視， 宜實行流動式保潔服務。 7.6.1.1.2 每日清掃并清拖 1次樓道、樓梯地面，每日擦拭 1 次樓梯扶 手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等共用設施；每季度除塵 1次樓內(nèi)燈具；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、 養(yǎng)護；每日對樓道、 樓梯做 2 次保潔巡視。 7.6.1.1.3 設有公共衛(wèi)生間的， 每日清潔 3 次；每周對公共衛(wèi)生間進行 2 次消毒。 7.6.1.2 電梯 每日擦拭 2次電梯轎廂門、面板，每日清拖 2 次轎廂地面。不銹鋼或