義烏高慧大酒店投資建設(shè)項目可行性研究報告

1、外商獨資義烏高慧酒店有限公司義烏凱悅大酒店(暫名)投資建設(shè)項目項目可行性研究報告浙江省工業(yè)設(shè)計研究院二七年六月目 錄第一章 總論11.1 項目概況11.2 項目承辦單位概況11.3 項目背景和建設(shè)的必要性21.4 項目申請報告編制的依據(jù)和研究范圍41.5 報告結(jié)論51.6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7第二章 投資環(huán)境分析及行業(yè)準(zhǔn)入92.1 項目與相關(guān)規(guī)劃關(guān)系92.2 產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入13第三章 酒店業(yè)市場分析173.1 總體概況173.2 義烏酒店市場分析183.3 我國酒店業(yè)發(fā)展趨勢193.3 未來3年酒店用品市場銷售額預(yù)測23第四章 項目選址及土地利用254.1 項目選址254.2 建設(shè)條件254

2、.3 土地利用284.4 項目選址方案評價28第五章 項目定位與建設(shè)方案305.1 項目定位305.2 項目建設(shè)方案31第六章 公用工程方案366.1 給排水366.2 供電386.3 供暖416.4 弱電系統(tǒng)416.5 消防設(shè)計426.6人防設(shè)計44第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析467.1 環(huán)境保護(hù)467.2 環(huán)境生態(tài)467.3 環(huán)境保護(hù)政策487.4 水土保持51第八章 節(jié)能及綜合利用538.1 節(jié)能538.2 可采取的節(jié)能措施54第九章 組織結(jié)構(gòu)與經(jīng)營管理559.1 組織機(jī)構(gòu)559.2 經(jīng)營管理模式559.3 項目定員569.4 人員培訓(xùn)56第十章 項目實施進(jìn)度初步安排57第十一章 投資估算

3、與資金籌措5811.1 投資估算5811.2 資金籌措6111.3 資金使用計劃61第十二章 財務(wù)評價與社會效益分析6312.1 財務(wù)分析6312.2 盈利能力分析6512.3 不確定性分析6612.4 社會效益預(yù)測6712.5 社會影響分析6812.6 結(jié)論69附件：1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照2、3、項目用地規(guī)劃平面圖第一章 總論1.1 項目概況項目名稱：義烏高慧酒店有限公司義烏凱悅大酒店(暫名)建設(shè)項目承辦單位：義烏高慧酒店有限公司承辦單位法人代表：葉倩項目負(fù)責(zé)人：葉倩項目建設(shè)地址：義烏高慧酒店有限公司位于義烏市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經(jīng)發(fā)大道，用地面積47

4、945平方米。項目建設(shè)內(nèi)容：項目規(guī)劃用地47945平方米，總建筑面積87500平方米（包括地下30000平方米）。建設(shè)客房和套房500間，共28200平方米；宴會及會議：3700平方米；餐飲及供應(yīng)：4200平方米；多功能別墅10000平方米；地下車位和設(shè)備用房：30000平方米；其余配套用房：11400平方米。經(jīng)營期限：酒店經(jīng)營期限為50年1.2 項目承辦單位概況本項目的承辦單位為義烏高慧酒店有限公司，該公司由（香港）高慧國際投資有限公司投資創(chuàng)辦的外資公司，該公司的法定地址為義烏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)。(香港)高慧國際投資有限公司注冊資本為3000萬美元，以美元現(xiàn)匯投入。經(jīng)營年限：伍拾年義烏高慧酒店有限

5、公司高級管理人員名單：法人代表：葉倩 國藉：中國 身份證號碼經(jīng)理：龔婷宇 國藉：中國 身份證號碼：11012196710252343監(jiān) 事：曾 馳 國藉：中國 身份證號碼：430105631109301投資者基本情況如下：注冊地址：香港中環(huán)皇后大道中99號中環(huán)中心4908室現(xiàn)任董事：劉錦瑩1.3 項目背景和建設(shè)的必要性“十五”時期，是義烏綜合實力顯著增強(qiáng)、社會事業(yè)全面發(fā)展、城市美譽(yù)度日益提升的重要時期。5年來，義烏堅持專業(yè)市場主體地位，以專業(yè)市場的發(fā)展提升，推進(jìn)工業(yè)化、城市化、國際化，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和諧發(fā)展?！笆濉逼谀?/p>

6、，義烏實現(xiàn)人均地方生產(chǎn)總值5500美元，完成財政總收入35億元；綜合實力居全國百強(qiáng)縣市第15位，城市綜合競爭力列浙江省縣級市首位。義烏與全國其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市（縣）相比，一個顯著區(qū)別是，義烏的快速發(fā)展除了自身不斷做強(qiáng)做大之外，還能夠十分有力地帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展，尤其在建設(shè)浙中城市群中的作用日益突出。一是義烏市場已經(jīng)成為周邊地區(qū)中小企業(yè)開拓國內(nèi)外市場的重要平臺。僅金華地區(qū)就有1萬多名經(jīng)營戶在義烏市場經(jīng)商，6萬多家企業(yè)與義烏市場建立緊密業(yè)務(wù)聯(lián)系，浦江水晶、磐安仿古相框、蘭溪毛巾、永康五金產(chǎn)品、武義文體用品等，通過義烏市場源源不斷地銷往國內(nèi)外市場。2005年義博會專門設(shè)立“山海協(xié)作專區(qū)”，搭建區(qū)域協(xié)作

7、發(fā)展平臺。二是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。近年來義烏與周邊地區(qū)開展的較大合作項目百余項，輸出資金20億元。周邊地區(qū)的工業(yè)開發(fā)區(qū)吸引義烏企業(yè)紛紛入駐，對義烏市場的產(chǎn)業(yè)支撐作用日益明顯。三是大力發(fā)展來料加工業(yè)，推進(jìn)充分就業(yè)。目前義烏市場為周邊地區(qū)提供的直接就業(yè)崗位6萬多個;通過發(fā)展來料加工，2005年義烏市場為周邊地區(qū)25萬名群眾提供來料加工業(yè)務(wù)，輸出來料加工費(fèi)10億元以上。四是舉辦“義烏論壇”，形成加強(qiáng)區(qū)域交流合作新機(jī)制?！笆晃濉睍r期，是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的攻堅階段，也是義烏建設(shè)國際性商貿(mào)城市的關(guān)鍵時期。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，義烏“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)

8、展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設(shè)、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破600億元，人均生產(chǎn)總值爭取突破1萬美元，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，國際性商貿(mào)城市初具規(guī)模。為更好地服務(wù)浙中城市群建設(shè)，今后一個時期，義烏要堅定國際性商貿(mào)城市目標(biāo)，做強(qiáng)商貿(mào)旅游特色，進(jìn)一步增強(qiáng)市場帶動作用。一要大力推進(jìn)專業(yè)市場的提升，增強(qiáng)國際競爭力。加快市場組織形態(tài)的創(chuàng)新，培育現(xiàn)代交易方式，推進(jìn)國際化經(jīng)營，促進(jìn)義烏專業(yè)市場國際化進(jìn)程，加快發(fā)展會展、物流、金融、購物旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把義烏市場建

9、設(shè)成為商品交易成本最低、信用最好、信息最靈、手段最新、服務(wù)最佳的國際性小商品流通中心、展示中心。二要大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升，為國際性商貿(mào)城市提供強(qiáng)大支撐。以產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)為載體，以培育特色產(chǎn)業(yè)和規(guī)模企業(yè)為重點，以信息化帶動工業(yè)化，用高新技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，走新型工業(yè)化道路，把義烏建設(shè)成為國際性小商品制造中心和研發(fā)中心。三要大力推進(jìn)城市提升，加快推進(jìn)城市現(xiàn)代化。圍繞建設(shè)國際性商貿(mào)城市目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)修編城市系統(tǒng)規(guī)劃，高質(zhì)量創(chuàng)建生態(tài)城市，嚴(yán)要求管理文明城市，努力建設(shè)新型移民城市，大力發(fā)展多元文化，培養(yǎng)造就國際化時代新義烏人，努力把義烏建設(shè)成為與國際化、信息化時代和汽車社會相適應(yīng)的現(xiàn)代化城市。四要大力推進(jìn)社會事

10、業(yè)全面發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進(jìn)人與自然和諧相處。加快建設(shè)文化大市，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、衛(wèi)生、體育和科技強(qiáng)市，不斷增強(qiáng)城市軟實力。完善社會保障體系建設(shè)，打造平安義烏，全力維護(hù)社會穩(wěn)定。因此，從目前義烏社會經(jīng)濟(jì)狀況和城市品位的提升需要出發(fā)，義烏需要軟硬件到位、環(huán)境舒適的高星級賓館；從市場供需結(jié)構(gòu)的滿足看，義烏需要擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的賓館；從經(jīng)營可行性的角度，義烏擁有良好軟硬件服務(wù)品質(zhì)的賓館其良好的經(jīng)營效益可預(yù)期。本項目建設(shè)符合國家、浙江省、義烏市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃，項目建成后將促進(jìn)浙江省尤其是義烏市旅游業(yè)的發(fā)展。1.4 項目申請報告編制的依據(jù)和研究范圍1.4.1 項目

11、申請報告編制的依據(jù)(1) 義烏市人民政府義烏市城市總體規(guī)劃(2)義烏市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要(3)義烏市旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃(4) 企業(yè)提供的相關(guān)資料1.4.2 編制范圍本報告著重就項目的建設(shè)必要性、市場分析、項目目標(biāo)定位、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、社會影響分析、投資估算和經(jīng)濟(jì)評價等進(jìn)行研究。1.5 報告結(jié)論1.5.1 本項目實施是必要的義烏市民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商務(wù)活動頻繁，對賓館餐飲業(yè)具有強(qiáng)勁的市場需求，同時，義烏市每年接待國內(nèi)旅游者及探親人數(shù)穩(wěn)步增長；接待境外旅游者每年增長幅度超過18%。而義烏市目前缺乏高標(biāo)準(zhǔn)賓館，五星級賓館僅1家(尚在申報中)，從目前義烏社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市品位的

12、提升以及滿足市場需求出發(fā)，義烏市需要軟硬件到位、環(huán)境舒適、擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的舒適型五星級賓館，本項目用地已通過公開拍賣的形式取得，且用地性質(zhì)、用地位置均符合義烏市城市總體規(guī)劃和義烏市用地規(guī)劃，符合城市建設(shè)的需要。因此項目建設(shè)是必要的。1.5.2 本項目符合國家各項要求本項目屬鼓勵引進(jìn)國外服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代市場運(yùn)作項目；同時符合國家加快服務(wù)業(yè)的若干意見精神，也符合我國利用外資五年計劃內(nèi)容。本項目是建設(shè)浙江“經(jīng)濟(jì)旅游強(qiáng)省”的重要補(bǔ)充，項目的建設(shè)將加快義烏服務(wù)業(yè)的發(fā)展。本項目將充分利用寶貴的土地資源，根據(jù)國家現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行，在規(guī)定允許的范圍內(nèi)盡可能提高建筑高度，以提高土地的綜合利用率。本項目在能

13、源消耗方面力求做到：采用設(shè)備節(jié)能系統(tǒng)，在進(jìn)行充分比較選擇后盡可能節(jié)能設(shè)備，使其不僅滿足項目的使用功能同時力求盡量降低能耗。在日照的控制和利用方面，充分考慮利用自然采光和通風(fēng)，以降低本項目的單位建筑面積能耗。在建筑節(jié)能材料的使用方面，采用國內(nèi)成熟的節(jié)能技術(shù)，如新型墻體材料及隔熱、隔音、門窗體系等均考慮節(jié)能要求。并對各種照明燈具、過道、公用部位和辦公場所等處的照明均可采用節(jié)能燈具。使酒店的能耗指標(biāo)低于省內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。本項目在生態(tài)環(huán)境方面，盡可能保持原有環(huán)境的生態(tài)性，在建設(shè)期間和營運(yùn)期間盡可能減少對環(huán)境的影響，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的“三同時”制度，將項目對周圍的影響降到最低。本項目與全市總體規(guī)劃相符，且項目所

14、在地內(nèi)道路、水電、排污及配套工程齊全，不會對環(huán)境造成影響，也不會對當(dāng)?shù)鼐用竦恼Ｉ顜碛绊憽?.5.3 本項目選址是合理適宜的項目選擇在義烏市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經(jīng)發(fā)大道，符合城市總體規(guī)劃和城市土地利用總體規(guī)劃的要求，符合城市重點發(fā)展方向。項目建設(shè)地周邊環(huán)境條件較好，毗鄰展覽中心及休憩公園，外部環(huán)境優(yōu)越，有利于賓館形象的樹立。1.5.4 本項目的建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行在充分的市場調(diào)查研究基礎(chǔ)上，提出項目建設(shè)規(guī)模，建設(shè)方案可行?？偨ㄖ娣e：其中：地上57500平方米 地下30000平方米功能分布：地下設(shè)置車位400個 地上一層設(shè)置大堂3000平

15、方米 地上24層布置娛樂、會議、餐飲等配套用房 地上520層布置客房500間（套房90間）1.5.5 本項目建設(shè)條件良好本項目由義烏高慧酒店有限公司實施建設(shè)，該公司實力雄厚，且項目所在地水、電等公用基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，交通便利，項目具有良好的建設(shè)條件。1.5.6 本項目財務(wù)上可行項目建設(shè)總投資為79460萬元(約合10400萬美元)。經(jīng)財務(wù)效益分析，項目正常年營業(yè)收入為18150萬元，年總成本為8042萬元，年營業(yè)稅及附加為1106萬元，年凈利潤為6752萬元，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為7.16%，稅后投資回收期為11.87年(含建設(shè)期)，項目在財務(wù)上可行。1.5.7 本項目社會效益明顯本項目通過

16、高標(biāo)準(zhǔn)的酒店建設(shè)、高質(zhì)量的經(jīng)營服務(wù)，為滿足高端客戶需求提供更好的選擇，促進(jìn)義烏經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過引進(jìn)國際知名酒店管理公司，提升義烏城市形象和知名度。通過項目開發(fā)，拉動區(qū)域價值的提升，促進(jìn)周邊環(huán)境的改善和區(qū)域品質(zhì)的提升。本項目的建設(shè)和投資使用，還可創(chuàng)造200個就業(yè)崗位，促進(jìn)社會就業(yè)。項目建設(shè)，還將為當(dāng)?shù)靥峁┓€(wěn)定的稅源。1.6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總詳見表1-1。表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號項目名稱單位數(shù)量備 注1建設(shè)規(guī)模1.1總用地面積m2479451.2總建筑面積m287500其中；地上面積m257500 地下面積m2300002項目內(nèi)容2.1地下車位個4002.2

17、 酒店大堂m227002.3娛樂餐飲m242002.4酒店客房間28200含套房90間3新增建設(shè)總投資萬元794604酒店經(jīng)營期限年505經(jīng)營效益5.1 年營業(yè)收入萬元18150正常年5.2 年總成本費(fèi)用萬元8042正常年5.3 營業(yè)稅金及附加萬元11065.4 年凈利潤萬元67526財務(wù)評價指標(biāo)6.1 投資利潤率14.606.2 營業(yè)利潤率41.836.3 投資內(nèi)部收益率7.16稅后6.4 投資回收期(含建設(shè)期)年11.87稅后6.5 財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)萬元8710稅后7盈虧平衡點(bep)%49.8第二章 投資環(huán)境分析及行業(yè)準(zhǔn)入2.1 項目與相關(guān)規(guī)劃關(guān)系2.1.1 我國的旅游規(guī)劃“十

18、一五”時期我國旅游業(yè)工作圍繞“兩個目標(biāo)”。一是要把旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)；二是要抓好旅游業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，為建設(shè)世界旅游強(qiáng)國夯實基礎(chǔ)。“十一五”時期規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)為：實現(xiàn)入境旅游人數(shù)和入境過夜旅游者人數(shù)年均增長8%，國際旅游收入年均增長12%；國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長8%，國內(nèi)旅游收入年均增長10%；旅游總收入實現(xiàn)年均增長10%。到2010年，國際旅游收入達(dá)到530億美元，國內(nèi)旅游收入達(dá)到8500億元，旅游總收入達(dá)到12700億元。每年旅游新吸納就業(yè)50萬人，到2010年旅游直接就業(yè)人數(shù)達(dá)到1000萬人?！笆晃濉睍r期要抓好“三項基本任務(wù)”。即加快完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，全面提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，

19、綜合發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)功能。據(jù)統(tǒng)計，2005年我國旅游業(yè)繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實現(xiàn)全面增長。全年入境旅游人數(shù)可達(dá)1.2億人次，入境過夜旅游人數(shù)可達(dá)4680萬人次，與上年同比分別增長約10%和12%；國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到12.12億人次，與上年同比增長10%；出境旅游者可達(dá)3100萬人次，與上年同比增長7.5%；全年國內(nèi)旅游收入達(dá)5286億元人民幣，國際旅游收入達(dá)到292億美元，與上年同比分別增長12%和13%；全年旅游總收入預(yù)計可達(dá)到7650億元人民幣，與上年同比增長12%。全面完成了“十五”計劃確定的目標(biāo)。2006年入境旅游人數(shù)達(dá)到1.3億人次；國際旅游收入達(dá)到336億美元；國內(nèi)旅游人

20、數(shù)達(dá)到13億人次；國內(nèi)旅游收入達(dá)到5830億元，增長10%。旅游業(yè)總收入達(dá)到8550億元。出境旅游人數(shù)達(dá)到3400萬人次，居民出游率達(dá)到98.6%；旅游業(yè)新增就業(yè)50萬人。2.1.2 我省的旅游規(guī)劃我省“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)完成，“十一五”期間，我省將致力于從旅游經(jīng)濟(jì)大省向旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的轉(zhuǎn)變。到2010年，我省將基本建成旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，全省旅游總收入將達(dá)到2500億元，占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重將達(dá)到13%。今后5年，我省將形成三大旅游經(jīng)濟(jì)帶：杭州灣文化休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶、浙東沿海海洋旅游經(jīng)濟(jì)帶和浙西南山水生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)帶；將形成文化、海洋、生態(tài)、商貿(mào)、休閑、紅色旅游六大產(chǎn)品系列。2006年，我省將

21、以推進(jìn)“三帶十區(qū)”建設(shè)為重點，加快旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時啟動“十百千”工程，創(chuàng)建10個旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、重點培育100個旅游強(qiáng)鎮(zhèn)和1000個特色旅游村。2.1.3 義烏經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況“十五”時期，是義烏綜合實力顯著增強(qiáng)、社會事業(yè)全面發(fā)展、城市美譽(yù)度日益提升的重要時期。5年來，義烏堅持專業(yè)市場主體地位，以專業(yè)市場的發(fā)展提升，推進(jìn)工業(yè)化、城市化、國際化，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和諧發(fā)展?！笆濉逼谀?，義烏實現(xiàn)人均地方生產(chǎn)總值5500美元，完成財政總收入35億元；綜合實力居全國百強(qiáng)縣市第15位，城市綜合競爭力列浙江省縣級市首位。義烏與全國其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市（縣）相比，一個顯著區(qū)別是，義烏

22、的快速發(fā)展除了自身不斷做強(qiáng)做大之外，還能夠十分有力地帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展，尤其在建設(shè)浙中城市群中的作用日益突出。一是義烏市場已經(jīng)成為周邊地區(qū)中小企業(yè)開拓國內(nèi)外市場的重要平臺。僅金華地區(qū)就有1萬多名經(jīng)營戶在義烏市場經(jīng)商，6萬多家企業(yè)與義烏市場建立緊密業(yè)務(wù)聯(lián)系，浦江水晶、磐安仿古相框、蘭溪毛巾、永康五金產(chǎn)品、武義文體用品等，通過義烏市場源源不斷地銷往國內(nèi)外市場。2005年義博會專門設(shè)立“山海協(xié)作專區(qū)”，搭建區(qū)域協(xié)作發(fā)展平臺。二是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。近年來義烏與周邊地區(qū)開展的較大合作項目百余項，輸出資金20億元。周邊地區(qū)的工業(yè)開發(fā)區(qū)吸引義烏企業(yè)紛紛入駐，對義烏市場的產(chǎn)業(yè)支撐作用日益明顯。三

23、是大力發(fā)展來料加工業(yè)，推進(jìn)充分就業(yè)。目前義烏市場為周邊地區(qū)提供的直接就業(yè)崗位6萬多個;通過發(fā)展來料加工，2005年義烏市場為周邊地區(qū)25萬名群眾提供來料加工業(yè)務(wù)，輸出來料加工費(fèi)10億元以上。四是舉辦“義烏論壇”，形成加強(qiáng)區(qū)域交流合作新機(jī)制。“十一五”時期，是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的攻堅階段，也是義烏建設(shè)國際性商貿(mào)城市的關(guān)鍵時期。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，義烏“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設(shè)、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破600億元，人均生產(chǎn)總值爭取突破1萬美元，第三產(chǎn)業(yè)增加

24、值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，國際性商貿(mào)城市初具規(guī)模。為更好地服務(wù)浙中城市群建設(shè)，今后一個時期，義烏要堅定國際性商貿(mào)城市目標(biāo)，做強(qiáng)商貿(mào)旅游特色，進(jìn)一步增強(qiáng)市場帶動作用。一要大力推進(jìn)專業(yè)市場的提升，增強(qiáng)國際競爭力。加快市場組織形態(tài)的創(chuàng)新，培育現(xiàn)代交易方式，推進(jìn)國際化經(jīng)營，促進(jìn)義烏專業(yè)市場國際化進(jìn)程，加快發(fā)展會展、物流、金融、購物旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把義烏市場建設(shè)成為商品交易成本最低、信用最好、信息最靈、手段最新、服務(wù)最佳的國際性小商品流通中心、展示中心。二要大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升，為國際性商貿(mào)城市提供強(qiáng)大支撐。以產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)為載體，以培育特色產(chǎn)業(yè)和

25、規(guī)模企業(yè)為重點，以信息化帶動工業(yè)化，用高新技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，走新型工業(yè)化道路，把義烏建設(shè)成為國際性小商品制造中心和研發(fā)中心。三要大力推進(jìn)城市提升，加快推進(jìn)城市現(xiàn)代化。圍繞建設(shè)國際性商貿(mào)城市目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)修編城市系統(tǒng)規(guī)劃，高質(zhì)量創(chuàng)建生態(tài)城市，嚴(yán)要求管理文明城市，努力建設(shè)新型移民城市，大力發(fā)展多元文化，培養(yǎng)造就國際化時代新義烏人，努力把義烏建設(shè)成為與國際化、信息化時代和汽車社會相適應(yīng)的現(xiàn)代化城市。四要大力推進(jìn)社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進(jìn)人與自然和諧相處。加快建設(shè)文化大市，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、衛(wèi)生、體育和科技強(qiáng)市，不斷增強(qiáng)城市軟實力。完善社會保障體系建設(shè)，打

26、造平安義烏，全力維護(hù)社會穩(wěn)定。2.1.4 項目建設(shè)的有利條件(1)義烏地理位置優(yōu)越，位處浙江省中部腹地，南接廣東、福建，北連上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，東鄰東方大港寧波港，距中國最大城市上海300公里，距浙江省會城市杭州120公里。(2)義烏率先在1982年創(chuàng)辦小商品批發(fā)市場，20多年來，堅持“興商建市”發(fā)展戰(zhàn)略，更被評為2004年海內(nèi)外公眾最喜愛的中國城市，在全國各大城市排名第10位，列縣級城市第一位。(3)義烏對外開放，已經(jīng)融入世界經(jīng)濟(jì)舞臺，更入圍福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜，被聯(lián)合國、世界銀行、摩根士丹利等權(quán)威機(jī)構(gòu)譽(yù)為全球最大的專業(yè)市場。現(xiàn)常住義烏外商約8000人，因此，要進(jìn)一步為外商提供世界一流服

27、務(wù)，應(yīng)從速興建國際一流酒店。(4)根據(jù)省政府關(guān)于進(jìn)一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的文件精神，要求積極引導(dǎo)、多方籌措，加大旅游產(chǎn)業(yè)的對外開放力度，該項目的實施，在現(xiàn)實意義上，也是省府所提倡的加快旅游產(chǎn)業(yè)在率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，加快城市化進(jìn)程和建設(shè)文化大省中的重要作用，為把我省建設(shè)成為旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省而添磚加瓦。(5)根據(jù)義烏市委市府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指導(dǎo)思想，今后幾年，是本市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期，也是承前啟后，繼往開來的重要時期。經(jīng)濟(jì)發(fā)展重在建設(shè)，著力開創(chuàng)經(jīng)濟(jì)社會事業(yè)新局面，努力把義烏建設(shè)成為國際性商貿(mào)城市，做強(qiáng)商貿(mào)旅游特色，進(jìn)一步增強(qiáng)市場帶動作用。同時將進(jìn)一步完善軟硬件投資環(huán)境，與海內(nèi)外人士廣交朋友、加強(qiáng)聯(lián)系，為海內(nèi)外客

28、商提供理想的投資場所。2.2 產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入2.2.1 我國產(chǎn)業(yè)政策與外商投資政策1、本項目符合中國加入世貿(mào)組織的承諾根據(jù)相關(guān)政策，中國將根據(jù)自身發(fā)展的需要和加入世貿(mào)組織的承諾，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域的對外開放，完善服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的法律規(guī)范，健全統(tǒng)一規(guī)范的外商投資服務(wù)領(lǐng)域市場準(zhǔn)入制度，鼓勵引進(jìn)國外服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化理念、先進(jìn)的經(jīng)營管理經(jīng)驗、技術(shù)手段和現(xiàn)代市場運(yùn)作方式。2、本項目符合國家加快服務(wù)業(yè)的若干意見精神今年國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(國發(fā)20077號)，意見中制定了“十一五”時期服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)是：到2010年，服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重比2005年提高3個百分點，服務(wù)業(yè)從業(yè)

29、人員占全社會從業(yè)人員比重比2005年提高4個百分點，服務(wù)貿(mào)易總額達(dá)到4000億美元；有條件的大中城市形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，服務(wù)業(yè)增加值增長速度超過國內(nèi)生產(chǎn)總值和第二產(chǎn)業(yè)增長速度。意見同時提出了四項任務(wù)：一是優(yōu)化服務(wù)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)。為適應(yīng)新型工業(yè)化的新形勢，大力發(fā)展各類生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，促進(jìn)現(xiàn)代制造業(yè)與服務(wù)業(yè)加快融合、互動發(fā)展；大力發(fā)展各種生活性服務(wù)業(yè)，積極拓展新型服務(wù)領(lǐng)域，支持新興服務(wù)業(yè)發(fā)展；大力加強(qiáng)公共服務(wù)體系建設(shè)，逐步實現(xiàn)公共服務(wù)的均等化；圍繞小康社會建設(shè)目標(biāo)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的要求，優(yōu)化服務(wù)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，豐富廣大人民群眾精神文化生活。二是科學(xué)調(diào)整服務(wù)業(yè)發(fā)展布局。各地區(qū)要因地制宜地發(fā)展服務(wù)業(yè)，

30、有條件的大中城市要加快形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和交通樞紐城市要強(qiáng)化物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，形成區(qū)域性物流中心；選擇輻射功能強(qiáng)、服務(wù)范圍廣的特大城市和大城市建立國家或區(qū)域性金融中心；加快培育建設(shè)研發(fā)設(shè)計、信息咨詢等公共服務(wù)平臺和服務(wù)中心。意見還強(qiáng)調(diào)要立足于用好現(xiàn)有服務(wù)資源，打破行政分割和地區(qū)封鎖，促進(jìn)服務(wù)業(yè)資源整合，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。三是積極發(fā)展農(nóng)村服務(wù)業(yè)。四是提高服務(wù)業(yè)對外開放水平。著力提高利用外資的質(zhì)量和水平，完善服務(wù)業(yè)吸收外資法律法規(guī)。大力發(fā)展服務(wù)貿(mào)易，積極承接國際服務(wù)外包。具備條件的沿海地區(qū)和城市要根據(jù)自身優(yōu)勢，制訂相應(yīng)的政策措施，加快培育一批具備國際資質(zhì)的服務(wù)外包企業(yè)

31、，形成一批外包產(chǎn)業(yè)基地。建立支持國內(nèi)企業(yè)走出去的服務(wù)平臺，扶持出口導(dǎo)向型服務(wù)企業(yè)發(fā)展，積極參與國際競爭，擴(kuò)大互利合作和共同發(fā)展。3、本項目符合我國利用外資五年計劃內(nèi)容國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的“中國利用外資十一五規(guī)劃”，明確提出今后年利用外資的大任務(wù)，這是中國首次對外公布利用外資五年規(guī)劃。這大任務(wù)包括：引導(dǎo)外商投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級；促進(jìn)建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會；積極穩(wěn)妥推進(jìn)服務(wù)業(yè)對外開放；促進(jìn)建立更加開放的自主創(chuàng)新體系；促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；實現(xiàn)利用外資方式多樣化；提高利用國外貸款的質(zhì)量和效益；加強(qiáng)對外債的宏觀監(jiān)測和全口徑管理。中國將嚴(yán)格遵守加入世界貿(mào)易組織的有關(guān)承諾，制定并發(fā)布促進(jìn)服

32、務(wù)業(yè)利用外資的有關(guān)規(guī)定，擴(kuò)大服務(wù)業(yè)利用外資的領(lǐng)域。研究逐步放寬服務(wù)領(lǐng)域?qū)ν馍掏顿Y在地域、股權(quán)、業(yè)務(wù)范圍等方面限制的政策。積極、穩(wěn)妥推進(jìn)壟斷性行業(yè)和領(lǐng)域?qū)?nèi)外資統(tǒng)一、有序開放。據(jù)悉，中國將循序漸進(jìn)推進(jìn)證券業(yè)對外開放，上市企業(yè)股權(quán)分置改革完成后，允許境外戰(zhàn)略投資者對其進(jìn)行戰(zhàn)略投資。同時，嚴(yán)格按照加入世界貿(mào)易組織承諾向外資開放電信業(yè)，允許外商在法定范圍內(nèi)以合資方式開展國內(nèi)電信業(yè)務(wù)，擴(kuò)大外資在電信增值服務(wù)市場的投資。中國還將著力實現(xiàn)利用外資方式多樣化，引導(dǎo)外資以并購、參股、再投資等多種形式參與國內(nèi)企業(yè)改組改造，除關(guān)系國家安全的重要領(lǐng)域和重點企業(yè)外，逐步放松對外方控股其它企業(yè)和領(lǐng)域的限制。2.2.2 我

33、省服務(wù)業(yè)利用外商投資政策1、本項目是建設(shè)浙江“經(jīng)濟(jì)旅游強(qiáng)省”的重要補(bǔ)充浙江省委、省政府提出了到2010年建設(shè)“旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省”的宏偉目標(biāo)。我省旅游資源僅次于四川，位居全國第2位，但旅游業(yè)發(fā)展存在資源開發(fā)總體水平不高、旅游企業(yè)規(guī)模小、旅行社接待能力不強(qiáng)、交通基礎(chǔ)設(shè)施落后等問題。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年中國將成為世界第一大入境旅游接待國，旅游業(yè)作為中國對外開放最早和開放程度最高的行業(yè)之一，也是我省確定的外商投資優(yōu)先產(chǎn)業(yè)，具備良好的投資和發(fā)展環(huán)境。加入wto以來，中國旅游業(yè)利用外資的總體規(guī)模已達(dá)500億美元。在旅游飯店業(yè)中，香格里拉、希爾頓、喜來登、雅高等著名國際飯店集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場；在開

34、放度相對較低的旅行社業(yè)，也已成立5家獨資旅行社、13家合資旅行社。外資大量涌入所形成的激烈競爭，有可能從根本上改變目前旅游業(yè)“小散弱差”的狀況，使其在競爭中整合、改革、提高、壯大。利用外資將加快我省旅游業(yè)發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)成長，提升行業(yè)素質(zhì)。2、本項目的建設(shè)將加快義烏服務(wù)業(yè)的發(fā)展根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的總體部署，國家發(fā)展和改革委員會于2005年12月21日發(fā)布了第40號產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)，本項目符合第一類鼓勵類第二十五條其他服務(wù)業(yè)中的21條旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。本項目正是為加快義烏市的旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，為義烏市的商務(wù)活動、國內(nèi)外旅行者提供優(yōu)質(zhì)、舒適的旅游接待服務(wù)設(shè)施而

35、進(jìn)行的。本項目的建設(shè)將加快義烏旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平和服務(wù)檔次質(zhì)量。第三章 酒店業(yè)市場分析3.1 總體概況酒店是在古時候的“亭驛”、“客舍”和“客?！钡幕A(chǔ)上，隨著人類的進(jìn)步、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達(dá)而發(fā)展起來的?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。2005年，中國入境旅游人數(shù)達(dá)到12029萬人次，旅游外匯收入達(dá)到292.96億美元，國內(nèi)旅游出游人數(shù)達(dá)到12.12億人次，國內(nèi)旅游收入達(dá)到5286億元，國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入為7656億元，公民出國（境）人數(shù)達(dá)到3103萬人次，各項統(tǒng)計指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。旅游商務(wù)人

36、流大幅增長，為酒店業(yè)創(chuàng)造了巨大市場需求。2006年19月中國入境旅游人數(shù)合計為92221468人，比2005年同期增長2.86。其中，單只是2006年9月，中國入境旅游人數(shù)就達(dá)到了10437724人，比2005年同期增長5.56。2006年9月中國入境旅游外匯收入達(dá)到了26.96億美元，比2005年同期增長9.28。2005年中國賓館酒店行業(yè)持續(xù)發(fā)展，營業(yè)額和就業(yè)人數(shù)都有所增長；酒店業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢，客房出租率和房價同時增長，其經(jīng)營依舊呈現(xiàn)“星級越高、效益越好”的特點，但是單體酒店的經(jīng)營模式阻礙了酒店業(yè)的發(fā)展，外資酒店的經(jīng)營狀況明顯的好于國內(nèi)的同類型酒店。國際品牌的領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)

37、大，各項經(jīng)營指標(biāo)均領(lǐng)先于內(nèi)資酒店企業(yè)；同時，行業(yè)內(nèi)品牌競爭成為主導(dǎo)，酒店集團(tuán)化趨勢尤為突出。2006年度假游，自助游和汽車自駕游等旅游方式受到普遍歡迎，此類旅游客源快速增長。一些酒店更加趨向于專一性客源定位，其產(chǎn)品也更加細(xì)化，更有深度。主題酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和一些專題酒店如會議酒店和度假酒店在市場上以其鮮明的市場形象擁有著更強(qiáng)的競爭力。而2008年的北京奧運(yùn)會和2010年的上海世博會，將會大大的推動中國酒店業(yè)的發(fā)展，所以中國賓館酒店行業(yè)在未來幾年的前景將看好。隨著義烏國際化進(jìn)程的不斷加快，這些年，高星級賓館、酒店和國際連鎖酒店品牌不斷入駐商城，這讓義烏酒店業(yè)也不斷走向國際化。商貿(mào)業(yè)的蓬勃發(fā)展，直

38、接帶動了義烏酒店業(yè)的迅速發(fā)展。據(jù)義烏餐飲協(xié)會統(tǒng)計，目前義烏已有大小酒店1300多家，其中上規(guī)模的600多家，三星級以上有21家。3.2 義烏酒店市場分析3.2.1 義烏高檔酒店經(jīng)營良好酒店業(yè)的業(yè)務(wù)目標(biāo)和發(fā)展方向是圍繞著客房、餐飲、會展、娛樂健身、旅游等展開的。在這個目標(biāo)下和發(fā)展方向上，業(yè)主、管理方各司其職、各負(fù)其責(zé)。義烏大酒店2005年就已被授予四星級涉外旅游飯店稱號。2006年義博會期間，還通過了“中國餐飲名店”的認(rèn)定。升級改造后，酒店入住的客戶群中，外籍客商占到45%以上，這一比例比原來上升了近三成。義烏作為國際性商貿(mào)城市，餐飲、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)極為興旺，各類酒店生意十分紅火，星級酒店客房率

39、平均在80%以上。義烏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為省級開發(fā)區(qū)，位于義烏市城區(qū)西南，規(guī)劃總面積38平方公里。為產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域，人興氣旺，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)。目前義烏五星級酒店建設(shè)十分迫切，且該地段環(huán)境優(yōu)美，非常適合酒店業(yè)發(fā)展，故投資五星級酒店前景看好，效益明顯。3.2.2 義烏酒店折保現(xiàn)狀各酒店都有折扣，折扣類型主要有三種，一是普通折扣，主要針對散客，一般58折不等；二是貴賓折扣，一般45.9折；三是協(xié)議折扣，主要針對長住客戶，4.57.5折不等，但某些賓館可能只采用其中的兩種。就具體某一酒店來看，一般協(xié)議折扣的優(yōu)惠最大，貴賓折扣次之。3.2.3 義烏酒店價格水平由于各星級酒店之間對于客房設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)不一致，在此僅以普通標(biāo)

40、房為例，大致說明其價格水平。目前義烏四星級酒店標(biāo)房的平均散客折扣為6.1折，折后價平均為436元/天。3.2.4 客房入住率目前義烏四星級酒店的客房入住率均在70%以上，平均入住率約80.5%。3.3 我國酒店業(yè)發(fā)展趨勢隨著知識經(jīng)濟(jì)時代的到來和中國加入wto，中國的酒店業(yè)面臨著許多新的機(jī)遇，當(dāng)然也面臨著許多新的挑戰(zhàn)。如何認(rèn)清形勢，把握方向，這對于中國酒店業(yè)而言是至關(guān)重要的。面對變化的環(huán)境，中國酒店業(yè)將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：3.3.1 酒店管理向人性化發(fā)展在知識經(jīng)濟(jì)時代，人才不僅是生產(chǎn)要素，更是企業(yè)寶貴的資源，尤其是酒店企業(yè)，其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的決定因素關(guān)鍵在于人的資源。因此，酒店企業(yè)將會更多地采用以

41、人為本管理的方式來密切企業(yè)與員工的關(guān)系。人本管理的最終目的不是以規(guī)范員工的行為為終極目標(biāo)，而是要在酒店企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造一種員工自我管理、自主發(fā)展的新型人事環(huán)境，充分發(fā)揮人的潛能。因此，未來的酒店企業(yè)將會更加注重提高員工的知識含量。在人員培訓(xùn)上，將會以一種“投資”觀念舍得較大投入。在酒店企業(yè)內(nèi)部，將會建立一套按能授職、論功行賞的人事體制，通過員工的合理流動，發(fā)揮員工的才能；通過目標(biāo)管理，形成一套科學(xué)的激勵機(jī)制，在企業(yè)內(nèi)部做到自主自發(fā)；通過酒店企業(yè)文化，利用文化的滲透力和訴求力，培養(yǎng)忠誠員工，確保酒店企業(yè)人力資源的相對穩(wěn)定。2.2.2 酒店工作人員的職業(yè)化目前對于酒店企業(yè)而言，已經(jīng)形成一套相對成熟的運(yùn)

42、行機(jī)制和管理機(jī)制，專業(yè)化管理的水平要求不斷提高，隨著國際化進(jìn)程的加快，對專業(yè)的酒店從業(yè)人員尤其是管理人員提出了一種挑戰(zhàn)，要求有一種國際型、創(chuàng)新型、復(fù)合型的職業(yè)經(jīng)理群體。要求一般具備豐富的酒店管理經(jīng)驗、崇高的道德品質(zhì)、優(yōu)秀的經(jīng)營意識、良好的心理素質(zhì)、寬闊的知識結(jié)構(gòu)。為強(qiáng)化從業(yè)人員的責(zé)任意識和風(fēng)險意識，年薪制將會使得個人和企業(yè)成為息息相關(guān)的命運(yùn)共同體。2.2.3 酒店發(fā)展的可持續(xù)化目前，酒店將逐步走上一條可持續(xù)發(fā)展的道路。它要求酒店企業(yè)在發(fā)展過程中，不應(yīng)以短期的、狹隘的利潤作為行為導(dǎo)向，而應(yīng)具備強(qiáng)烈的社會意識和環(huán)保意識，講義求利，考慮到顧客、酒店、員工、社會等各個方面的利益，將酒店企業(yè)、顧客的利益

43、與整個社會的長期利益作為酒店發(fā)展的最終目標(biāo)。可持續(xù)發(fā)展對于酒店行業(yè)來說是一種趨勢，也是一種社會責(zé)任。本世紀(jì)內(nèi)將會出現(xiàn)大量的綠色酒店。節(jié)約能源，減少消耗，保護(hù)環(huán)境，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)，提供綠色服務(wù)，將成為我國酒店業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。2.2.4 酒店市場競爭的品牌化隨著酒店服務(wù)對象的日益成熟，感性消費(fèi)時代的來臨以及酒店市場的日趨規(guī)范化，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，國際上擁有著名品牌的酒店集團(tuán)開始大量登陸中國酒店市場，中國酒店業(yè)將進(jìn)入品牌競爭的時代。品牌競爭是以客人的滿意度、忠誠度和酒店的知名度、美譽(yù)度為核心的競爭，其關(guān)鍵點是如何把握消費(fèi)時尚，抓住消費(fèi)者的心理，打動消費(fèi)者，把自己的品牌根植于消費(fèi)者的心目中。

44、所以，品牌競爭實際上就是通過消費(fèi)者的滿意最大化達(dá)到市場份額和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。品牌競爭要求酒店企業(yè)必須增強(qiáng)品牌意識，注重品牌的設(shè)計和推廣，堅持以過硬的質(zhì)量作為品牌競爭的基礎(chǔ)，以獨特、新穎、鮮明、引人入勝的形象作為品牌競爭的標(biāo)識，以靈活多變的公關(guān)宣傳作為品牌拓展的手段，以合理的價格作為品牌含金量的尺度，并以深厚的文化底蘊(yùn)作為品牌的生命，從而在消費(fèi)者的心目中確立酒店的品牌形象。2.2.5 酒店服務(wù)的定制化所謂定制化服務(wù)模式，就是酒店為迎合消費(fèi)者日益變化的消費(fèi)需求，以針對性、差異化、個性化、人性化的產(chǎn)品和服務(wù)來贏得市場的服務(wù)模式。這種服務(wù)模式的基本特征是：第一，酒店充分理解客人的需求，即以客人的需求

45、作為服務(wù)的起點和終點，既要掌握客人共性的、基本的需求，又要分析研究不同客人的個性需求；既要注意客人的靜態(tài)需求，又要在服務(wù)過程中隨時注意觀察客人的動態(tài)需求；既要把握客人的顯性需求，又要努力發(fā)現(xiàn)客人的隱性需求；既要滿足客人的當(dāng)前需求，又要挖掘客人的潛在需求。第二，個性化，即酒店要強(qiáng)調(diào)一對一的針對性服務(wù)。第三，人性化，即強(qiáng)調(diào)用心服務(wù)，真正體現(xiàn)一種真誠的人文關(guān)懷精神。第四，極致化，即在服務(wù)結(jié)果上追求盡善盡美，要求做到盡心和精心。切實貫徹定制化服務(wù)模式，就要求酒店企業(yè)應(yīng)深入細(xì)分客源，根據(jù)自身的經(jīng)營條件選準(zhǔn)客源市場中的一部分作為主攻對象；通過建立科學(xué)的客史檔案，靈活提供各種“恰倒好處”的服務(wù)；強(qiáng)化客源管理

46、；并以獨特的主題形象深入人心，在充分理解顧客需求、顧客心態(tài)的基礎(chǔ)上，追求用心極致的服務(wù)，和顧客建立一種穩(wěn)定的、親近的關(guān)系。2.2.6 酒店營銷的網(wǎng)絡(luò)化營銷網(wǎng)絡(luò)化指酒店企業(yè)在開展?fàn)I銷活動時，要綜合利用“關(guān)系網(wǎng)絡(luò)”和“互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)”，通過“人工網(wǎng)絡(luò)”和“電子網(wǎng)絡(luò)”的互補(bǔ)，全方位構(gòu)建酒店企業(yè)的營銷網(wǎng)絡(luò)?！瓣P(guān)系網(wǎng)絡(luò)”營銷區(qū)別于原先的營銷方式，較好地考慮了中國國情。傳統(tǒng)的營銷活動突出的是顧客和酒店雙方交易行為的金錢色彩而忽略了雙方之間的感情色彩，而“關(guān)系網(wǎng)絡(luò)”營銷方式將營銷的重心轉(zhuǎn)移到如何吸引更多的賓客重復(fù)使用或購買酒店的產(chǎn)品或服務(wù)。它注重鞏固酒店和這些賓客的關(guān)系，以建立長期的交易關(guān)系作為營銷的目標(biāo)?？梢姡?/p>

47、它將酒店從片面追求短期效應(yīng)的圈子中解放出來?！瓣P(guān)系網(wǎng)絡(luò)”營銷的基礎(chǔ)是酒店向顧客提供各類附加利益，以附加值來增加酒店產(chǎn)品的價值。在酒店經(jīng)營管理過程中，酒店應(yīng)把客人超常的需要看作是增加價值的機(jī)會，而不是對正常工作的擾亂；酒店還可以通過減少顧客消費(fèi)總成本的方法來增加客人的滿意程度，如減少顧客的貨幣成本、時間成本、體力成本和精神成本等。隨著知識經(jīng)濟(jì)時代的到來，電子技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開始介入酒店企業(yè)的各項活動，尤其是在營銷領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)將給酒店業(yè)的營銷活動注入更新的活力。所謂“網(wǎng)絡(luò)關(guān)系”營銷，是指酒店企業(yè)借助聯(lián)機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電腦通信和數(shù)字交互式媒體的威力來實現(xiàn)營銷目標(biāo)。它是一種以消費(fèi)者為導(dǎo)向、強(qiáng)

48、調(diào)個性化的營銷方式，適應(yīng)了定制化時代的要求；它具有極強(qiáng)的互動性，是實現(xiàn)企業(yè)全程營銷的理想工具；它還能極大地簡化顧客的購買程序，節(jié)約顧客的交易成本，提顧客的購物效率。并且，網(wǎng)絡(luò)化營銷更多地強(qiáng)調(diào)酒店應(yīng)借助于電子信息網(wǎng)絡(luò)，在全球范圍內(nèi)拓展客源，為酒店企業(yè)走向世界提供基礎(chǔ)。現(xiàn)代酒店應(yīng)充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)”的互動優(yōu)勢，靈活開展網(wǎng)絡(luò)營銷，促進(jìn)酒店業(yè)的持續(xù)發(fā)展。2.2.7 酒店設(shè)施設(shè)備的科技化在知識經(jīng)濟(jì)時代，科技成為酒店企業(yè)生存和發(fā)展的資本。并且，為滿足現(xiàn)代人“求新奇、求享受、求舒適”的需求，酒店企業(yè)將會更多地應(yīng)用各類新科技、新知識，強(qiáng)化現(xiàn)代企業(yè)的智能個性。首先，酒店企業(yè)可利用新科技加強(qiáng)酒店企業(yè)的信息管理。在

49、以信息為主要驅(qū)動力量的現(xiàn)代社會，酒店企業(yè)可通過互聯(lián)網(wǎng)拓展酒店形象信息；收集來自全球的各類所需信息；滿足顧客尤其是商務(wù)顧客對信息的強(qiáng)烈渴求。其次，酒店企業(yè)可利用新科技加強(qiáng)酒店企業(yè)的服務(wù)能力。3.3 未來3年酒店用品市場銷售額預(yù)測在未來幾年中我國酒店用品市場業(yè)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。奧運(yùn)和世博會的在國內(nèi)的舉行，將大大促進(jìn)我國酒店業(yè)的發(fā)展，因此未來幾年內(nèi)我國酒店業(yè)以及酒店用品市場也將會以較高的速度增長。 表3-1 未來3年酒店用品銷售額預(yù)測由上圖可以看出，如果按這個趨勢發(fā)展下去，在20052006年間，市場整體銷售額將會突破5000億元大關(guān)，而2008年將會出現(xiàn)一個新的高峰。隨著我國經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)穩(wěn)步

50、增長和中國酒店餐飲業(yè)的迅猛發(fā)展，在未來一年里，酒店產(chǎn)品的市場規(guī)模與經(jīng)濟(jì)增長同步將會保持穩(wěn)定增長狀態(tài)。其次，隨著科學(xué)技術(shù)水平的進(jìn)一步提高以及用戶對酒店產(chǎn)品認(rèn)識和要求的不斷深入，酒店用品的專業(yè)化程度將越來越強(qiáng)，科技含量也會越來越高。最后，因為酒店用品市場規(guī)模龐大，已經(jīng)顯示出誘人的前景，所以在未來將會吸引更多商家的進(jìn)入，而由此帶來的直接后果將是這個市場上的競爭會趨向于更加激烈。第四章 項目選址及土地利用4.1 項目選址4.1.1 項目選址原則(1) 符合義烏市城市規(guī)劃及旅游服務(wù)行業(yè)布局規(guī)劃；(2) 交通便利、水電等公用設(shè)施齊全；(3) 土地平整，工程地質(zhì)條件較佳。4.1.2 項目選址方案項目位于義烏

51、高慧酒店有限公司位于義烏市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經(jīng)發(fā)大道，項目在城市的位置詳見附圖。4.1.3 用地周邊情況及特點項目周邊情況詳見表4-1。表4-1 項目所在地周邊情況表方位距離現(xiàn)狀情況規(guī)劃情況西50米內(nèi)香山路香山路東南相接臨江濱綠廊河濱南河路北50米內(nèi)經(jīng)發(fā)大道經(jīng)發(fā)大道項目用地緊靠香山路和經(jīng)發(fā)大道，對外交通十分便利，用于對外交通的投資也較小。且項目所在地與周圍的毗鄰展覽中心及休憩公園相隔適當(dāng)?shù)木嚯x，是一個極具開發(fā)潛力的地段。周邊環(huán)境條件較好，沒有大的生產(chǎn)企業(yè)。4.2 建設(shè)條件4.2.1 自然條件義烏市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，夏冬季長，春秋季短，

52、氣候溫和，雨量充沛，日照充足，濕度較大，季風(fēng)氣候特征明顯，并具盆地小氣候特點。每年3-6月為雨季，易形成洪澇災(zāi)害；7-9月天晴少雨，蒸發(fā)量大，易形成旱災(zāi)，但該時期亦屬臺風(fēng)影響期，時有洪災(zāi)發(fā)生。多年主導(dǎo)風(fēng)向為北風(fēng)。據(jù)氣象站統(tǒng)計，義烏市的多年氣象狀況如下：平均氣溫：17.1年極端最高氣溫：40.9（1996年8月6日）年極端最低氣溫：-10.7（1977年1月6日）最冷月：1月最冷月平均氣溫：4.6最熱月：7月最熱月平均氣溫：29.3年日照時數(shù)：2129.7h常年太陽總輻射量：113.5 kcal/cm2平均相對濕度：77%全年平均風(fēng)速：2.6 m/s全年主導(dǎo)風(fēng)向：n-nne，夏季為sw多年平均陸

53、地面蒸發(fā)量：700-800mm多年平均水面蒸發(fā)量：950-1000mm年降雨量：1300-1600 mm多年平均降雨量：1388.28 mm4.2.2 地質(zhì)水文工程地質(zhì)：項目所在地位于義烏市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，用地較為平坦，市區(qū)標(biāo)高在黃海59.075.6米之間，呈北部高，南部低地勢，市區(qū)及附近地區(qū)地貌形態(tài)多為溝谷剝蝕殘丘、河漫灘，因此市區(qū)局部地區(qū)（主要是南部洼地和鐵路西部）較易積水。地質(zhì)條件基本均勻一致，土地承載能力適合一般工業(yè)民用建筑。水文：義烏市域河流屬錢塘江水系，主要有義烏江（包括南江）、大陳江和洪巡溪等。義烏江自廿三里何宅村入市境后，流徑9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，于義亭鎮(zhèn)上低田村西入金華

54、市境，市內(nèi)總長約39.75公里，流域面積約812.7平方公里，年平均流量為48.5m3/s，年平均入境水量為15.08億立方米。楊宅和塔下洲水泵壩對義烏江在義烏境內(nèi)的流量起了很大的調(diào)節(jié)作用，當(dāng)滾水壩關(guān)閉時，只有泄漏量，義烏江十年最枯月平均流量為2.45m3/s，年平均流量為62.86m3/s，90%保證率流量為13.52m3/s。地震：項目所在區(qū)域內(nèi)屬于金衢盆地東緣，地貌以丘陵為主，系少震、弱震區(qū)，遠(yuǎn)場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征。地震設(shè)防烈度為6度。4.2.3 土地性質(zhì)該項目的土地性質(zhì)為酒店用地，屬于義烏市國土資源局以掛牌出讓方式出讓的土地，項目用地面積為47945平方米。4.2.4

55、交通條件義烏市地處同三高速公路、溫福鐵路、104國道組成的大交通走廊發(fā)展軸上，項目所在地距義烏機(jī)場僅5公里左右，距龍灣碼頭約10公里，離洞頭碼頭也只有40分鐘車程。水陸交通四通八達(dá)，具有相當(dāng)輻射范圍。4.2.5 公用工程配套條件項目所在地的給排水、排污、通訊、道路等均由義烏市政統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)。供水：項目所在地用水由市政網(wǎng)供給。水質(zhì)能夠滿足生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求。本工程接入點給水管管徑dn250，兩路進(jìn)水，沿建筑道路環(huán)形狀管網(wǎng)布置，以滿足本工程生活與消防用水的要求。排水：本項目排水設(shè)施均列入市政排污管網(wǎng)，在地塊南北面均埋設(shè)有dn700雨水管和dn380排污管。地塊四周市政排污排水網(wǎng)基本齊全。供電：項目所在地的供電電源由義烏市供電局統(tǒng)一供給。本項用的供電電源，由義烏市供電局高壓專線供給，采用雙回路 10kv 電源供電，以滿足一級負(fù)荷的供電要求。4.3 土地利用本項目選址按照義烏市城市規(guī)劃布局的要求，根據(jù)中華人