地產(chǎn)無(wú)效成本管理工作指引

1、無(wú)效成本管理工作指引 1. 目的與作用 1.1. 培養(yǎng)、提高全員成本意識(shí)； 1.2. 分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無(wú)效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無(wú)效成 本管理與控制； 1.3. 歸納、匯總無(wú)效成本，分析無(wú)效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門(mén)專業(yè)能力和計(jì)劃能力 的提高； 1.4. 尋求減少無(wú)效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對(duì)最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考； 1.5. 減少無(wú)效成本，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。 2. 范圍 覆蓋各類合同以及非合同性成本的分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、成本等各 個(gè)業(yè)務(wù)口。 3. 定義 3.1. 無(wú)效成本： 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品

2、、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒(méi)有作 用，無(wú)法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。 3.2. 有效成本： 能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值，對(duì)促進(jìn)營(yíng)銷有積極作用的成本費(fèi)用。 3.3. 計(jì)算公式： 有效成本 =總成本 -無(wú)效成本 3.4. 無(wú)效成本與有效成本的區(qū)分： 有效成本在短期或長(zhǎng)期的收益中可以獲得補(bǔ)償，無(wú)效 成本無(wú)法獲得補(bǔ)償。 4. 職責(zé)與分工 4.1. 各公司成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，明確無(wú)效成本產(chǎn)生的金額、原 因，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)層和相關(guān)部門(mén)、人員通報(bào)。 4.2. 公司各部門(mén)針對(duì)相關(guān)的無(wú)效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。 4.3. 各公司成本管理部有義務(wù)在日常工作中督促、提醒、并采取主

3、動(dòng)行為避免和減少無(wú) 效成本的發(fā)生。 5. 無(wú)效成本管理工作的實(shí)施過(guò)程 5.1. 52 5.3. 5.4. 5.4 5.5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.4 5.5. 成本有效性管理理念的灌輸 向公司管理層、各部門(mén)明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點(diǎn)，獲得公司 全體對(duì)成本有效性管理工作的支持。 無(wú)效成本的分析對(duì)象 以項(xiàng)目分期（例如：四季花城一期）為分析對(duì)象。 無(wú)效成本的分類 參見(jiàn)附件項(xiàng)目無(wú)效成本分類 無(wú)效成本的總結(jié)與發(fā)布。 1）通過(guò)對(duì)每單結(jié)算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無(wú)效成 本數(shù)據(jù)，建立無(wú)效成本檔案；（參見(jiàn)附件無(wú)效成本分析表） 2）定期（每月或每季度

4、）向公司管理層和各部門(mén)通報(bào)無(wú)效成本動(dòng)態(tài)信息、做出比較; 3）根據(jù)對(duì)無(wú)效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議。 4）合適時(shí)機(jī)，可提請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)層針對(duì)無(wú)效成本的發(fā)生變化情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 目標(biāo)成本制定中成本有效性的應(yīng)用 制定目標(biāo)成本時(shí)，根據(jù)對(duì)前期無(wú)效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過(guò)努力導(dǎo)致無(wú)效成 本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。 無(wú)效成本的控制 控制無(wú)效成本是降低項(xiàng)目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門(mén)的共同參與。具 體的措施包括： 1）限額設(shè)計(jì)； 2）設(shè)計(jì)方案優(yōu)化； 3）加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更； 4）確定合理的施工技術(shù)方案（降低廢品率）； 5）加強(qiáng)供應(yīng)商考察； 6）加大集中

5、采購(gòu)力度； 7）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證制度； 8）提高專業(yè)能力； 9）加強(qiáng)部門(mén)間信息溝通。 月無(wú)誠(chéng)本貓表 附件2: 項(xiàng)目無(wú)效成本分類 作業(yè)環(huán)節(jié) 無(wú)效成本產(chǎn)生原因 現(xiàn)象表現(xiàn) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)失誤 對(duì)設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn) 拆除和重建 后期加固與補(bǔ)強(qiáng) 資金浪費(fèi) 拆除與重建 設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí) 材料、施工工藝選擇不當(dāng) 多工序設(shè)計(jì)圖矛盾 裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀 設(shè)計(jì)保守 經(jīng)濟(jì)性不合理 招標(biāo) 招標(biāo)策劃 標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性不足 影響工期與質(zhì)量 投標(biāo)單位選擇 施工單位考祭失誤，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充 分 中途變化，總價(jià)增加 招標(biāo)文件編制 合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失 誤 多承擔(dān)費(fèi)用 評(píng)定標(biāo) 評(píng)標(biāo)分析失誤 中標(biāo)價(jià)格偏咼 施工 施工

6、準(zhǔn)備 使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè) 拆除與重建 施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理 延誤工期，增加成本 施工過(guò)程 施工安排失誤 賠償與維修費(fèi)用 工程質(zhì)量管理不善 考慮不周，費(fèi)用大增 非關(guān)鍵線路搶工 費(fèi)效比不咼 合同執(zhí)行 拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充 合同 總成本增加，卻無(wú)法從相 應(yīng)單位扣回 維修 維修工作程序不到位 維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任 單位，維修費(fèi)用無(wú)法落實(shí) 銷售 銷售承諾 超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾 為承諾付出大量成本 展示資料有誤 業(yè)主投訴引發(fā)賠償 銷售過(guò)程 改變房屋用途 拆除與重建 樣板房過(guò)早銷售 重復(fù)建設(shè) 信息溝通不暢 信息失真，工作失誤 預(yù)結(jié)算 預(yù)算失誤 合同價(jià)款失實(shí)導(dǎo)致費(fèi)用 增加 結(jié)算失誤 結(jié)算價(jià)不符，工程

7、款超付 付款 付款失誤 工程款超付 附件2: 無(wú)效成本分析表 項(xiàng)目名稱: 施工單位: 結(jié)算總造價(jià)：Y 其中工程指令造價(jià)：Y 設(shè)計(jì)變更共計(jì)份 設(shè)計(jì)變更率% 工程簽證共計(jì)份 工程簽證率% 結(jié)算中無(wú)效成本共計(jì)：Y占結(jié)算造價(jià)的比例：% 結(jié)算中有效成本共計(jì)：Y占結(jié)算造價(jià)的比例：% 序號(hào) 無(wú)效成本責(zé)任部門(mén) 無(wú)效成本造價(jià)合計(jì)(萬(wàn)元) 產(chǎn)生原因 1 設(shè)計(jì)部 2 項(xiàng)目部 3 營(yíng)銷部 4 其他部門(mén) ( ) 說(shuō)明： 附件5: 無(wú)效成本統(tǒng)計(jì)表（年月） 填寫(xiě)人：審核：填寫(xiě)時(shí)間: 序號(hào) 合同（或非合同成本）名稱 結(jié)算造價(jià)（元） 其中無(wú)效成本（元） 無(wú)效成本比例（） 無(wú)效成本產(chǎn)生原因 改進(jìn)辦法 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計(jì) 項(xiàng)目無(wú)效成本統(tǒng)計(jì)表 填寫(xiě)人：審核：填寫(xiě)時(shí)間