煙臺(tái)名人高爾夫公寓可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一章 項(xiàng)目總述一、項(xiàng)目名稱、說(shuō)明、地點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商概況、設(shè)計(jì)單位3二、可行性研究的依據(jù)4三、研究的范圍及內(nèi)容5四、可行性研究工作概況5五、可行性研究結(jié)論6六、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)7第二章 項(xiàng)目背景與市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目背景分析8二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析8第三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案一、建設(shè)規(guī)模14二、建設(shè)條件14三、項(xiàng)目方案選址18第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)目標(biāo)19二、總體布局19三、總體規(guī)劃方案19四、建筑景觀設(shè)計(jì)20五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)20六、消防設(shè)計(jì)21七、公共服務(wù)設(shè)施21第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、項(xiàng)目環(huán)境概況25一、主要污染源及污染物25二、環(huán)境治理措施25三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)26四、節(jié)能26第

2、六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃安排28第七章：銷售策略分析29第八章：物業(yè)管理30第九章：投資估算和資金籌措一、估算依據(jù)及說(shuō)明32二、投資估算32三、項(xiàng)目建設(shè)投資估算表35四、資金籌集及使用計(jì)劃37第十章 項(xiàng)目效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益38二、社會(huì)效益39三、環(huán)境效益40附件42 第一章 項(xiàng) 目 總 論一、 項(xiàng)目名稱、說(shuō)明、地點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商概況、設(shè)計(jì)單位（一）項(xiàng)目名稱：煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目（2#、3#）樓（二）項(xiàng)目說(shuō)明：煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地15000平方米，總建筑面積34500平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度22%，容積率2.3，綠化率39%。整個(gè)項(xiàng)目共分3幢公寓樓，本期2#、

3、3#樓位于整個(gè)項(xiàng)目的南側(cè)，出讓土地面積6000平方米，建筑面積22710.40平方米。（三）項(xiàng)目地點(diǎn)：煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目位于煙臺(tái)市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場(chǎng)東南側(cè)，北靠煙臺(tái)名人酒店，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側(cè)緊依煙威高速，項(xiàng)目周邊環(huán)境及其優(yōu)越，有先天的休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、度假優(yōu)勢(shì)。（四）開(kāi)發(fā)商及其概況： 1、開(kāi)發(fā)商名稱：煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限公司2、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)3、開(kāi)發(fā)商概況：煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限公司成立于二零零四年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，法定代表人黃占和，擁有職工30多人，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售。公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)力量齊全，售后服務(wù)優(yōu)良。公司現(xiàn)在已建“牟平新世界”、

4、“牟平匯龍灣大廈”。牟平新世界是煙臺(tái)市牟平區(qū)傾力打造的重點(diǎn)商住樓工程，總建筑面積約25000平方米，該項(xiàng)目位于牟平區(qū)的主要商業(yè)街寧海大街與通海路交界處，南對(duì)華聯(lián)商廈、西臨商業(yè)大廈，社區(qū)底蘊(yùn)充足，是居住經(jīng)商之聚福寶地。該項(xiàng)目2004年初開(kāi)工，于2005年4月竣工并交付使用。牟平新世界產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售，為廣大有閑散資金的投資都提供了一種全新的投資產(chǎn)品，同時(shí)必將吸引外來(lái)資金的流入，帶動(dòng)牟平當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。牟平新世界無(wú)論在建筑立面、建筑形態(tài)還是在商業(yè)業(yè)態(tài)分布方面具有超前性，是標(biāo)志性建筑，是牟平新城區(qū)建設(shè)中的一張名片。匯龍灣大廈位于牟平區(qū)北關(guān)大街與東關(guān)路交界處，占地約6550平方米，總建筑面積為26000

5、平方米的十七層商住樓：公司以打造“牟平最高品質(zhì)的住宅”和創(chuàng)建“牟平第一財(cái)富中心”商業(yè)廣場(chǎng)為開(kāi)發(fā)理念。該項(xiàng)目2004年10月開(kāi)工，并于2006年6月底竣工并交付使用。隨著城市化的快速推進(jìn)，城市面積的急劇擴(kuò)大，城市人口的急劇膨脹，牟平區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的消費(fèi)需求！且存在發(fā)展失衡的趨勢(shì)，而匯龍灣大廈的建成及營(yíng)業(yè)恰巧迎合了這種需求，為牟平商業(yè)的騰飛奠定了基礎(chǔ)，并以十七層城市顛峰的高度，成就牟平的新地標(biāo)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限公司以雄厚的資金實(shí)力作后盾，用品牌開(kāi)拓市場(chǎng)，公司一直秉承著人文開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念和強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感為市民打造精品樓盤，以最熱情的服務(wù)、最

6、高品質(zhì)的樓盤為牟平人民盡心。（五）規(guī)劃設(shè)計(jì)：威海新元建筑設(shè)計(jì)院二、可行性研究的依據(jù)1、項(xiàng)目建設(shè)單位編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；2、煙臺(tái)名人高爾夫公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；3、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同；4、國(guó)有土地使用證；5、煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目巖土工程勘察報(bào)告；6、委托方提供的煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目相關(guān)資料。三、研究的范圍及內(nèi)容1、項(xiàng)目背景與市場(chǎng)分析2、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案4、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能5、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃6、銷售策略分析7、物業(yè)管理8、投資估算和資金籌措9、項(xiàng)目效益分析四、可行性研究工作概況煙臺(tái)光大房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司在接受委托后，即組成項(xiàng)目組，到建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)考

7、察，并了解了煙臺(tái)市建設(shè)、土地、規(guī)劃等相關(guān)規(guī)定及政策，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行了座談，就取得土地、規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案及有關(guān)配套條件等重要問(wèn)題交換了意見(jiàn)，并就編制可行性研究報(bào)告的一些關(guān)鍵問(wèn)題基本達(dá)成一致，隨后項(xiàng)目組又查閱了大量相關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報(bào)告。五、可行性研究結(jié)論煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地15000平方米，總建筑面積34500平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度22%，容積率2.3，綠化率39%。整個(gè)項(xiàng)目共分3幢公寓樓，本期2#、3#樓位于整個(gè)項(xiàng)目的南側(cè)，出讓土地面積6000平方米，建筑面積22710.40平方米。煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目總

8、投資7184.41萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用713.62萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用116.97萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)4451.24萬(wàn)元，其他費(fèi)用122.86萬(wàn)元，管理費(fèi)用162.14萬(wàn)元，銷售費(fèi)用327.03萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用680.40萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)197.23萬(wàn)元，稅費(fèi)412.92萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表。其中開(kāi)發(fā)商自籌資金3000萬(wàn)元，占總投資的41.76%，向金融部門融資3000萬(wàn)元，占總投資的41.76%。項(xiàng)目預(yù)售收入預(yù)計(jì)1184.41萬(wàn)元，占總投資的16.49%。經(jīng)濟(jì)效益：該項(xiàng)目完成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入10900.99萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3008.01萬(wàn)元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為41.87%；實(shí)現(xiàn)利稅3716.57萬(wàn)元

9、，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為51.73%。結(jié)論：該項(xiàng)目已得到政府全力支持，開(kāi)發(fā)商煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限公司，管理科學(xué)、信譽(yù)較高，加之本項(xiàng)目為新型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在全國(guó)范圍內(nèi)也屬于先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，具有廣闊的發(fā)展前景。本項(xiàng)目北靠臨高爾夫球場(chǎng)，隔海與養(yǎng)馬島相望，包括2棟11層公寓。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念為借助高爾夫球場(chǎng)的天然環(huán)境，為其提供配套服務(wù)的商業(yè)會(huì)所，使打球者在享受高爾夫的同時(shí)，又可享受到全方位的星級(jí)服務(wù)，坐落在黑松林中，是理想的度假場(chǎng)所。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查和分析，該項(xiàng)目已得到商界人士特別是高爾夫愛(ài)好者的認(rèn)可，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是勢(shì)在必然，因此，該項(xiàng)目可行。六、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（表1-1） 序號(hào)指標(biāo)名稱單位

10、數(shù)量備注一項(xiàng)目用地m26000二建筑規(guī)模1建筑面積m222710.40地上規(guī)劃建筑面積m222710.40三容積率2.3四綠地率%39五項(xiàng)目總投資萬(wàn)元7184.41土地費(fèi)用萬(wàn)元713.62前期工程費(fèi)用萬(wàn)元116.97房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)萬(wàn)元4451.24其他費(fèi)用萬(wàn)元122.86管理費(fèi)用萬(wàn)元162.14銷售費(fèi)用萬(wàn)元327.03財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元680.40不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元197.23稅費(fèi)萬(wàn)元412.92六單位面積平均造價(jià)元/m23163.49七建設(shè)工期年1第二章 項(xiàng)目背景與市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目背景分析煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目位于煙臺(tái)市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場(chǎng)南側(cè)，北靠高爾夫球場(chǎng)，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側(cè)緊依煙威高速，

11、項(xiàng)目周邊環(huán)境極其優(yōu)越，有先天的休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、度假優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所在地高爾夫球場(chǎng)是區(qū)規(guī)劃濱海路東延的必經(jīng)之處，依據(jù)牟平區(qū)建成“煙臺(tái)東部沿海城市”的總體布局，牟平區(qū)全力發(fā)展以大型休閑、娛樂(lè)和旅游主題為主體的休閑服務(wù)業(yè)，目前已形成了：九哩假期、半島藍(lán)灣等休閑娛樂(lè)項(xiàng)目。通過(guò)對(duì)上述項(xiàng)目的大力支持，將打造出一個(gè)超過(guò) 3億的新商圈。 名人高爾夫公寓項(xiàng)目為區(qū)域性的休閑娛樂(lè)類消費(fèi)項(xiàng)目，主要行業(yè)業(yè)態(tài)為高爾夫娛樂(lè)等，其地段的唯一性、稀缺性的自然資源對(duì)高爾夫公寓錦上添花。加之，項(xiàng)目周邊已形成了九哩假期、半島藍(lán)灣、精英高爾夫球場(chǎng)等；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成后，將成為人們休閑和消費(fèi)的天堂，與市區(qū)及養(yǎng)馬島旅游、休閑、娛樂(lè)等共同形成一個(gè)

12、新的休閑旅游城。本項(xiàng)目位于牟平高爾夫球場(chǎng)南側(cè)，與養(yǎng)馬島隔海相望，周圍環(huán)境極其優(yōu)越，距煙臺(tái)及威海均不足30分鐘的車程。再加上煙臺(tái)市政府的大力支持，本項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景。二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析（一）牟平總體經(jīng)濟(jì)狀況2007年，牟平經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值153.9億元，地方財(cái)政收入5.7億元，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資99.3億元，同比增長(zhǎng)27.7，增幅高出全市平均增長(zhǎng)水平2.5個(gè)百分點(diǎn)，列全市第三位。其中城鎮(zhèn)投資53.8億元，增長(zhǎng)29.0；農(nóng)村投資35.7億元，增長(zhǎng)8.0；房地產(chǎn)投資9.8億元，增長(zhǎng)2.3倍。城市居民人均可支配收入14464元，農(nóng)民人均純收入7100元。牟平區(qū)，位于煙臺(tái)中心

13、市區(qū)東端，與萊山區(qū)接壤?？偯娣e1588平方公里，耕地面積4萬(wàn)公頃，海岸線長(zhǎng)65公里。轄10個(gè)鎮(zhèn)（大窯鎮(zhèn)、姜格莊鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、玉林店鎮(zhèn)、莒格莊鎮(zhèn)、水道鎮(zhèn)、武寧鎮(zhèn)、王格莊鎮(zhèn)、觀水鎮(zhèn)、高陵鎮(zhèn)）、3個(gè)街道辦事處（寧海辦事處、文化辦事處、養(yǎng)馬島辦事處）、608個(gè)行政村，設(shè)有1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、1個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)（與養(yǎng)馬島辦事處合署）和沁水工業(yè)區(qū)、港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，總?cè)丝?8萬(wàn)人。牟平，資源繁博，特產(chǎn)豐富。農(nóng)業(yè)主要盛產(chǎn)小麥、玉米、甘薯、花生等，是全國(guó)的糧油基地縣之一。果品主要有蘋果、梨、大櫻桃、板栗等，是“煙臺(tái)蘋果”的主產(chǎn)區(qū)之一，年產(chǎn)量超過(guò)十萬(wàn)噸。區(qū)內(nèi)海域盛產(chǎn)鮑魚、海參、紫石房蛤等多種海珍品和經(jīng)濟(jì)魚類，灘

14、涂面積較大，是全國(guó)一百個(gè)水產(chǎn)先進(jìn)縣（區(qū)）之一。牟平礦藏資源繁多，現(xiàn)已探明可供開(kāi)采的礦產(chǎn)有十八種，黃金產(chǎn)量和儲(chǔ)量均居世界前列。近幾年，牟平區(qū)依托開(kāi)放優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等，大力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會(huì)事業(yè)的全面進(jìn)步。在第一產(chǎn)業(yè)中，圍繞糧油、食用菌、干雜果、水果、畜牧、蔬菜、水產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)品，培植起九發(fā)、安德利、楓林、花蓮、蛤堆后、偉成等20多個(gè)“農(nóng)”字號(hào)龍頭企業(yè)，帶動(dòng)了農(nóng)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，使蘋果、梨、雙孢菇、海參漿、濃縮果汁等一批名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品創(chuàng)出了全國(guó)名牌。在第二產(chǎn)業(yè)中，重點(diǎn)發(fā)展了工業(yè)經(jīng)濟(jì)，并圍繞食品、輕紡、電子、黃金等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育起九發(fā)和新潮2家上市公司、

15、安德利果汁和大華紙業(yè)2家即將上市的股份公司、3家國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、19家省級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)，涌現(xiàn)出吉斯家具、可利爾亞麻羅布麻制品等知名品牌。在第三產(chǎn)業(yè)中，重點(diǎn)發(fā)展了旅游服務(wù)業(yè)，不斷加強(qiáng)了昆崳山“國(guó)家級(jí)森林公園”、養(yǎng)馬島“省級(jí)旅游度假區(qū)”、龍泉和院格莊溫泉、東海宏偉娛樂(lè)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑起獨(dú)具特色的“山、島、泉、濱海”旅游業(yè)新格局。牟平區(qū)堅(jiān)持以招商引資、項(xiàng)目建設(shè)為主線，以完善載體功能、提升形象品位為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制、改善投資軟環(huán)境為保證，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，奮力拚搏，扎實(shí)工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃快速發(fā)展的良好局面。（二）未來(lái)市場(chǎng)本項(xiàng)目所倚的牟平高爾夫球場(chǎng)為煙臺(tái)高爾夫俱樂(lè)部所在地，球場(chǎng)靠近煙臺(tái)市東

16、郊煙威高速公路，與旅游風(fēng)景點(diǎn)養(yǎng)馬島隔岸相望，并有交流道可直達(dá)球場(chǎng)；煙臺(tái)市區(qū)經(jīng)煙威高速公路至球場(chǎng)約15分鐘車程；威海市區(qū)經(jīng)煙威高速公路至球場(chǎng)約30分鐘車程；煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)至球場(chǎng)約25分鐘車程。便捷的交通再加上其周圍風(fēng)光明媚、黑松成林、氣候清涼宜人、景致秀麗樸實(shí)，是高爾夫愛(ài)好者的首選之地。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，買房子看重的是居住環(huán)境和居住品質(zhì)，在社區(qū)或周邊擁有大片的綠地、潔凈的空氣和自然的環(huán)境對(duì)于久居城市的人來(lái)說(shuō)，意味著一分難覓的閑適心情和生活品質(zhì)的提升。而與綠色、健康比較貼近、令人身心放松、回歸自然的高爾夫運(yùn)動(dòng)，不僅正在成為現(xiàn)代人喜愛(ài)的一種運(yùn)動(dòng)，更是人們樂(lè)于擁有的生活方式。尤其是對(duì)收入較高的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，高爾夫

17、更代表著一種健康自然的生活理念。因此在此開(kāi)發(fā)酒店與別墅，應(yīng)具有良好的市場(chǎng)前景。從長(zhǎng)期看，這個(gè)市場(chǎng)的美好前景是完全可以預(yù)期的。這個(gè)項(xiàng)目具有明顯的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)充滿活力與潛力的發(fā)展迅猛的區(qū)域。 其次，牟平區(qū)政府把創(chuàng)建旅游環(huán)境、尋求服務(wù)業(yè)的新跨越作為政府中長(zhǎng)期工作目標(biāo)。尤其是濱海東路區(qū)域建設(shè)，正全力加快服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)的布局，特別是對(duì)于養(yǎng)馬島區(qū)域和高爾夫球場(chǎng)區(qū)域的投資建設(shè)給予大力支持，這使得本項(xiàng)目具有無(wú)可比擬的政策支持優(yōu)勢(shì)。 在九哩假期正式交付使用和半島藍(lán)灣（名人大酒店）的精心運(yùn)作，通過(guò)一段時(shí)間的培育，完全可以使項(xiàng)目市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)，成為濱海東路的一大亮點(diǎn)。（三）市場(chǎng)定位【市場(chǎng)預(yù)測(cè)】：當(dāng)前

18、，牟平區(qū)正全力建設(shè)成為煙臺(tái)市的居住中心，以大力發(fā)展牟平區(qū)配套環(huán)境為起點(diǎn)，不斷完善居住新理念；區(qū)政府在道路規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)方面先后投入巨大人力、物力、財(cái)力。如濱海路東延等交通建設(shè)，使得牟平區(qū)的沿海區(qū)域與煙臺(tái)市中心無(wú)縫對(duì)接，困擾牟平高爾夫區(qū)域旅游度假環(huán)境的交通瓶頸將被打破，使高爾夫區(qū)域各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)上升到一個(gè)新高度，房產(chǎn)也會(huì)有很大增值空間。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在行政區(qū)劃上屬于牟平區(qū)，牟平區(qū)的城市化進(jìn)程正加速進(jìn)行，項(xiàng)目所在地是煙臺(tái)市和牟平區(qū)共同規(guī)劃濱海東路向東部延伸的必經(jīng)地，濱海東路計(jì)劃在2008年10份建成通車，通車后從市區(qū)到名人高爾夫公寓約半個(gè)小時(shí)的路程就可以到達(dá)。一個(gè)區(qū)域的城市化程度越高，所帶來(lái)的

19、人流、物流、資金流越多，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)巨大商機(jī)。項(xiàng)目未來(lái)升值空間較大。 同時(shí)項(xiàng)目座落在高爾夫球場(chǎng)內(nèi)，這無(wú)疑給項(xiàng)目的投資環(huán)境添磚加瓦；便利的交通條件使項(xiàng)目所在地成為與煙臺(tái)五區(qū)、周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn)，延長(zhǎng)了項(xiàng)目的輻射半徑與影響力。得天獨(dú)厚的環(huán)境，使得本項(xiàng)目擁有了巨大的發(fā)展?jié)摿?，我們相信，這一優(yōu)勢(shì)也將使項(xiàng)目得到各方投資者和經(jīng)營(yíng)者的強(qiáng)烈關(guān)注?，F(xiàn)代化的迅猛發(fā)展，城市的日益擴(kuò)張，使得工作和生活在城市中的人們遠(yuǎn)離了大自然，遠(yuǎn)離了使人謙卑和充滿智慧的藍(lán)天、土地；自然美麗的景觀、高品質(zhì)的休閑生活一躍成為人人向往的生活方式，成為富貴階層財(cái)富與個(gè)性的表現(xiàn)。本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的公寓，它基于良好的區(qū)域環(huán)境，以親近大自然為

20、主題，強(qiáng)調(diào)對(duì)精神需求的關(guān)懷，具有較好的性能價(jià)格比。陽(yáng)光、空氣、樹木、草地、golf、海景更是成就了其本身的貴族情結(jié)。故本項(xiàng)目將客戶群主要集中在常打高爾夫球的商界人士、有客戶需求的企業(yè)、有投資意識(shí)的中高等收入者等。（四）交通環(huán)境煙臺(tái)雄踞山東半島東端，是山東半島的重要水陸樞紐，現(xiàn)已形成公路、鐵路、海運(yùn)、航空相互銜接的立體化交通體系。公路：主要干線有同三高速公路、煙青一級(jí)公路、煙威高速公路、煙濰公路以及將投資近七個(gè)億興建的雙向八個(gè)車道206國(guó)道煙蓬線等。 鐵路：煙臺(tái)火車站為國(guó)家二級(jí)站，境內(nèi)藍(lán)煙鐵路橫貫東西,火車可直達(dá)北京、上海、西安、濟(jì)南、青島等地。航空：煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)為國(guó)家一級(jí)干線機(jī)場(chǎng)，國(guó)際貨運(yùn)空港已經(jīng)

21、開(kāi)通，國(guó)內(nèi)客運(yùn)已經(jīng)開(kāi)通北京、上海、廣州、大連、深圳等16條航線，每周航班達(dá)70多個(gè)。港口：煙臺(tái)市有港口8個(gè)，其中煙臺(tái)港和龍口港是對(duì)外開(kāi)放的港口，港口年吞吐量達(dá)2360萬(wàn)噸。良好的對(duì)外交通條件為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了極大的便利條件。煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目位于煙臺(tái)市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場(chǎng)西南側(cè)，北靠高爾夫球場(chǎng)，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側(cè)緊依煙威高速，項(xiàng)目所在地是煙臺(tái)市和牟平區(qū)共同規(guī)劃濱海東路向東部延伸的必經(jīng)地，交通便捷，濱海東路計(jì)劃在2008年10份建成通車，通車后從市區(qū)到名人高爾夫公寓約半個(gè)小時(shí)的路程就可以到達(dá)。第三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案一、建設(shè)規(guī)模煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目建

22、設(shè)規(guī)劃用地15000平方米，總建筑面積34500平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度22%，容積率2.3，綠化率39%。整個(gè)項(xiàng)目共分3幢公寓樓，本期2#、3#樓位于整個(gè)項(xiàng)目的南側(cè)，出讓土地面積6000平方米，建筑面積22710.40平方米。二、建設(shè)條件（一）自然條件1、地理位置 煙臺(tái)市位于山東半島東部,東連威海，西接濰坊市，西南與青島市毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望。全市面積13745.74平方公里，總?cè)丝?45.8萬(wàn)人,現(xiàn)轄芝罘、福山、牟平、萊山、開(kāi)發(fā)區(qū)五區(qū)，是中國(guó)首批開(kāi)放的沿海城市之一。境內(nèi)交通便利，通訊快捷，已開(kāi)通二十條國(guó)內(nèi)外航線,煙臺(tái)港可同世界一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)直接

23、通航，火車直達(dá)北京、上海、西安、濟(jì)南、青島等地,基本形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件。2、氣候條件煙臺(tái)市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征,境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤(rùn)、氣候溫和，年平均氣溫11.8 ，年日照時(shí)數(shù)平均為2717小時(shí)；極端最高氣溫38，極端最低氣溫-13.1，年平均降水量為716.7毫米，且時(shí)空分布不均，差異較大，由南向北遞減，全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向：冬季北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。3、巖土工程勘察情況經(jīng)鉆探揭露，擬建場(chǎng)地表層為人工素填土，其下依次為第四系全新統(tǒng)沖洪積細(xì)砂、粉質(zhì)粘

24、土，沖積海積細(xì)砂、海陸交互相中砂及沖洪積粉質(zhì)粘土、中砂。現(xiàn)自上而下分述如下：（1）素填土（qml）分布于場(chǎng)區(qū)表層，褐黃色褐色，主要由粘性土夾少量砂性土構(gòu)成，含大量植物根系。結(jié)構(gòu)松散，強(qiáng)度差。該層厚度0.60-6.70米，平均厚度2.17米，層底標(biāo)高為9.23-16.04米。標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn)實(shí)測(cè)擊數(shù)1.512擊，說(shuō)明該層極不均勻。（2）細(xì)砂（q4al+pl）分布于全場(chǎng)1#、2#、3#、5#、6#、11#、12#、14#、16#、19#、20#孔段。褐黃色，主要成分以石英為主，磨圓度及分選性均較好，飽和，稍密偏松散。該層厚度1.405.30米，平均厚度2.60米，層底標(biāo)高8.4613.30米。（2t）

25、細(xì)砂（q4h）僅分布于場(chǎng)區(qū)19#孔段。黑灰色，主要成分以石英為主，混多量淤泥質(zhì)土，含有機(jī)質(zhì)。飽和，松散。該層厚度1.20米，層底標(biāo)高10.26米。標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn)n=1.9擊。（3）粉質(zhì)粘土(q4al+pl)僅分布于場(chǎng)區(qū)3#、4#、6#、7#孔段。褐黃色或黃灰色，混少量細(xì)砂顆粒，切面較光滑，韌性中等，中等干強(qiáng)度。飽和，呈流塑狀態(tài)，具中等偏高壓縮性。該層厚度1.604.70米，平均厚度3.05米，層底標(biāo)高8.0511.48米。（4）細(xì)砂(q4al+m)該層除19#孔外場(chǎng)區(qū)均有分布。褐黃色，主要成分以石英為主，少量長(zhǎng)石和云母，混粘粉粒較多，粒度較均勻。飽和，中密密實(shí)。該層厚度0.96.90米，平均厚度

26、3.33米，層底標(biāo)高5.809.12米。（4t）細(xì)砂(q4al+m)僅分布于1#、2#、5#、9#、12#、16#、18#孔段。褐黃色或灰黃色，以細(xì)砂為主，混粘性土，且含量不均，局部地段以粘性土為主，飽和，松散。該層厚度0.601.70米，平均厚度1.10米，層底標(biāo)高7.5310.56米。（5）細(xì)砂（q4al+m）該層整個(gè)場(chǎng)區(qū)均有分布。土黃淺黃黃白色，主要成分以石英為主，質(zhì)純，分選性及磨圓度好，該層向下粒度漸變粗，相變?yōu)橹猩?。飽和，密?shí)。該層厚度11.2016.40米，平均厚度13.83米，層底標(biāo)高-7.36-5.32米。（6）中砂（q4mc）該層整個(gè)場(chǎng)區(qū)均有分布，屬海陸交互相沉積層。綠黃色，

27、主要礦物成分為長(zhǎng)石、石英及少量云母，含少量粉粘粒，分選及磨圓良好，飽和，密度。該層厚度4.406.30米，平均厚度5.41米，層底標(biāo)高-11.90-11.30米。（7）粉質(zhì)粘土(q4al+pl)該層分布于1#、2#樓場(chǎng)區(qū)。棕褐、黃綠、綠黃或土黃色，含少量氧化鐵及云母細(xì)片，見(jiàn)有灰白色高嶺土條紋。切面光滑，韌性中等，高干強(qiáng)度。飽和，呈可塑狀態(tài)，具中等壓縮性。該層厚度1.902.70米，平均厚度2.21米，層底標(biāo)高-14.27-13.32米。（8）中砂（q4al+pl）分布于整個(gè)場(chǎng)區(qū)。綠黃綠色，主要砂物成分為長(zhǎng)石、石英及少量云母，含少量粉粘粒。分選磨圓良好，飽和，密實(shí)。本次勘探未揭穿該層，揭露厚度4

28、.4011.60米，孔底標(biāo)高-23.34-17.96米。4、基礎(chǔ)設(shè)施條件【煙臺(tái)】（1）供水煙臺(tái)市水資源比較豐富，該區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來(lái)自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層,地表水源來(lái)自市區(qū)周圍的河流和水庫(kù)，綜合生產(chǎn)能力96.8萬(wàn)立方米/日，并由自來(lái)水公司供水，供水有保證。（2）排水區(qū)域排水為雨、污分流方式，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，排水管道密度6.51公里/平方公里，排水設(shè)施齊全，排水通暢。（3）供電煙臺(tái)市電力設(shè)施完備，由山東電網(wǎng)的骨干電廠煙臺(tái)電廠和龍口電廠雙回路雙電源供電，電力充足，用電有保障。（4）通訊煙臺(tái)市擁有先進(jìn)的郵電通訊網(wǎng)絡(luò)，同全國(guó)和世界各地的通訊十分方便快捷。目前已具備了當(dāng)今最

29、先進(jìn)的光纜、微波、衛(wèi)星通信三大傳輸手段，基本建成了一個(gè)電話交換網(wǎng)、數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動(dòng)通信網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)為主要框架，包括支撐網(wǎng)、接入網(wǎng)、智能網(wǎng)在內(nèi)的多功能、高科技、大容量、高層次、海陸?？樟Ⅲw化的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)，使煙臺(tái)的通信傳輸達(dá)到了世界最先進(jìn)的水平。區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，屬基本營(yíng)業(yè)區(qū)，通訊線路以地下管道為主，輔以架空線路，通訊線路暢通。（5）供暖煙臺(tái)市內(nèi)大部分地區(qū)已實(shí)現(xiàn)集中供暖，主要由500工程熱力網(wǎng)及各大熱力公司負(fù)責(zé)中心區(qū)域的集中供暖工作。（6）供氣煙臺(tái)市內(nèi)的管道天然氣由新奧燃?xì)夤矩?fù)責(zé)，可覆蓋區(qū)域內(nèi)的主要地區(qū)。三、項(xiàng)目方案選址本項(xiàng)目選址煙臺(tái)與威海交界處的牟平區(qū)，位于煙臺(tái)市政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的精

30、品旅游線上：沿著明年10月即將開(kāi)通的濱海路從養(yǎng)馬島向東僅需3分鐘即可到達(dá)；南行10分鐘是擁有天然溫泉的龍泉鎮(zhèn)；距國(guó)家4a級(jí)旅游景區(qū)昆崳山也只需20分鐘的路程。本項(xiàng)目矗立在27洞的golf球場(chǎng)南側(cè)，碧綠的球場(chǎng)、萬(wàn)畝蔥翠的黑松林、碧波的大海盡受眼底，形成煙臺(tái)最美的風(fēng)景線。第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)目標(biāo)煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目位于煙臺(tái)濱海高爾夫球場(chǎng)南北向主道一側(cè)，東側(cè)為名人大酒店，北側(cè)為高爾夫球場(chǎng)，可以看到海景，南側(cè)是茂密的樹木綠化。建筑組群建成后將為這片美麗的風(fēng)景區(qū)增加一道亮麗的風(fēng)景線，并與高爾夫球場(chǎng)形成功能互補(bǔ)，相輔相成。二、總體布局項(xiàng)目用地呈較規(guī)劃矩形，基地內(nèi)部平整，設(shè)計(jì)方案將主體建筑盡可能沿

31、南北布置。同時(shí)建筑嚴(yán)格控制在規(guī)劃中確定的高度范圍中。通過(guò)這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使本方案設(shè)計(jì)嚴(yán)格滿足了規(guī)劃部門的規(guī)劃要求，同時(shí)合理劃分了人行、車行范圍，充分發(fā)掘了基地的所有建設(shè)潛力。三、總體規(guī)劃方案名人高爾夫公寓設(shè)計(jì)地面以上11層。其各層功能如下：1層：公寓大堂，門衛(wèi)值班和部分高爾夫公寓；2-11層：高爾夫公寓裙房門廳設(shè)計(jì)弧形玻璃幕墻，考慮可能產(chǎn)生的日曬，立面設(shè)計(jì)了精致的遮陽(yáng)構(gòu)件。標(biāo)準(zhǔn)層部分將建筑的電梯核心筒及消防樓梯布置在建筑中間，空間緊湊，設(shè)置合理，也便于人流的疏散。建筑平面方案緊湊合理，所有房間均可直接對(duì)外通風(fēng)采光，結(jié)合造型，有的套型設(shè)計(jì)了空中平臺(tái)，便于更充分的利用。交通組織：根據(jù)規(guī)劃要求高爾夫

32、公寓流線便捷，主要入口為南向，與酒店兩側(cè)公用次要道路相連接。用廣場(chǎng)磚鋪車道，以達(dá)到與廣場(chǎng)相協(xié)調(diào)，且與城市的景觀協(xié)調(diào)一致。四、建筑景觀設(shè)計(jì)充分利用基地的城市景觀資源，盡量實(shí)現(xiàn)建筑每個(gè)區(qū)都有良好的景觀視線，建筑北向與西向以高爾夫球場(chǎng)為主的綠化景觀為主，另外可以看見(jiàn)美麗的濱海景觀，建筑東向以茂密的林地綠化為主。基地規(guī)劃充分體現(xiàn)“以人為本”思想，營(yíng)造既有地方風(fēng)格又有時(shí)代特征的環(huán)境氛圍，創(chuàng)造出綠色的，現(xiàn)代和諧的高爾夫公寓樓。建筑之間有精心設(shè)計(jì)的庭院，形成與開(kāi)闊的綠化的過(guò)渡。方案在不影響建筑內(nèi)部使用功能的前提下，創(chuàng)造出豐富的建筑形體和獨(dú)特的建筑形象。設(shè)計(jì)突出高貴大氣的特點(diǎn)，用建筑本身的形體變化，作為造型構(gòu)

33、成的語(yǔ)言，又通過(guò)細(xì)節(jié)的變化彰顯不同的個(gè)性。設(shè)計(jì)通過(guò)在建筑上部下部設(shè)置造型亮點(diǎn)，吸引人們的注意；通過(guò)建筑頂部形體的大變化及色彩的變化，吸引遠(yuǎn)處的視線；通過(guò)底部裙房形體的小變化及材質(zhì)變化吸引近處行人的視線。立面通過(guò)不同質(zhì)感與顏色的對(duì)比，襯托出建筑的高貴富有特色的形象。立面還運(yùn)用虛實(shí)對(duì)比，色彩對(duì)比，形體對(duì)比等設(shè)計(jì)手法最終創(chuàng)造出一個(gè)城市區(qū)域的地標(biāo)。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則，本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按7級(jí)地震裂度設(shè)防，公寓為十一層。結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用砂石樁法（振動(dòng)沉管）復(fù)合地基處理方案，。本項(xiàng)目為2棟11層酒店式公寓，內(nèi)設(shè)上下電梯一部，層高4.7m，為復(fù)式結(jié)構(gòu)公寓。六、消防設(shè)計(jì)1、總

34、平面布置及防火間距本項(xiàng)目按一類高層建筑設(shè)計(jì)，在基地周圍設(shè)環(huán)形的消防車道。建筑物外墻設(shè)有足夠的消防登高面，能夠滿足消防撲救的要求。2、防火分區(qū)及室內(nèi)安全疏散酒店地下室為四個(gè)防火分區(qū)，首層與二層均為一個(gè)防火分區(qū)。塔樓設(shè)兩部疏散樓梯及一部電梯，兩個(gè)疏散樓梯之間的間距小于80米，與盡端客房之間的間距小于15米。七、公共服務(wù)設(shè)施 1、學(xué)校、醫(yī)院、銀行牟平區(qū)教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已形成了大、中、小學(xué)和幼兒教育的完整網(wǎng)絡(luò)體系，職業(yè)、專業(yè)、成人教育也得到加強(qiáng)，全市普及了九年制義務(wù)教育。發(fā)達(dá)的教育為牟平的社會(huì)發(fā)展提供了高素質(zhì)的勞動(dòng)力和管理技術(shù)人才。牟平區(qū)有多所商住及專業(yè)醫(yī)院，醫(yī)院擁有ct、b超等多種先進(jìn)醫(yī)療設(shè)備，

35、各醫(yī)院從全國(guó)各地招聘了大批主治醫(yī)師以上的醫(yī)療骨干和副主任醫(yī)師以上的醫(yī)療專家，能夠?qū)颊咛峁┘膊≈委煛㈩A(yù)防保健、心理康復(fù)等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等金融機(jī)構(gòu)都在牟平區(qū)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，可為投資客商提供信貸、國(guó)際結(jié)算與匯兌等金融服務(wù)。中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)公司等也在牟平區(qū)設(shè)有相應(yīng)的辦事機(jī)構(gòu)，可為投資客商提供財(cái)產(chǎn)、人壽、工傷投保服務(wù)及受理保險(xiǎn)索賠業(yè)務(wù)。2、基礎(chǔ)設(shè)施牟平基礎(chǔ)設(shè)施完備，交通、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)。距煙臺(tái)、威海兩個(gè)國(guó)際港口分別為30公里、50公里,距離煙臺(tái)火車站30公里，距煙臺(tái)國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里，乘航班可直達(dá)韓國(guó)漢城、釜山、日本大阪、香港及北京、上海、天津

36、、廣州、深圳、西安、成都、廈門等國(guó)內(nèi)外大中城市。牟平港作為煙臺(tái)港的一個(gè)作業(yè)區(qū)，系一級(jí)開(kāi)放口岸，現(xiàn)已建成2個(gè)5000噸級(jí)泊位碼頭。牟平城區(qū)西接煙臺(tái)繞城高速公路，石(島)煙(臺(tái))公路、煙(臺(tái))威(海)高速公路橫貫東西。公路通車?yán)锍踢_(dá)540多公里，實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)鎮(zhèn)通公路。電話裝機(jī)容量15萬(wàn)余門，可直撥全國(guó)及世界170多個(gè)國(guó)家和地區(qū)?，F(xiàn)有興利庫(kù)容5000萬(wàn)立方米，1000萬(wàn)立方米以上的水庫(kù)四座。自來(lái)水廠兩處，日供水能力8萬(wàn)立方米。已建成110k變電站4座，35kv變電站19座，年供電量超過(guò)5億kwh。3、旅游牟平素有南山北海之稱，旅游資源得天獨(dú)厚。南依膠東屋脊昆崳山，山下有龍泉溫泉，水溫達(dá)40多度，素有華夏

37、第一湯的美稱。.北瀕黃海，海岸線長(zhǎng)達(dá)60多公級(jí)旅游度假區(qū)，如今已成為享滿聲譽(yù)海內(nèi)外的旅游度假勝地。素有膠東屋脊之稱的昆崳山為1992年國(guó)家不準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)森林公園，因山清水秀、生態(tài)獨(dú)特、古跡眾多而聞名中外.景區(qū)內(nèi)動(dòng)、植物種類繁多，形成穩(wěn)定的森林生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)群落，經(jīng)專家堅(jiān)定達(dá)到環(huán)境無(wú)公害森林.是旅游、度假、觀光、避暑、療養(yǎng)、科研的最佳去處。地處黃海之中的養(yǎng)馬島，因秦始皇東巡時(shí)曾在此養(yǎng)馬而得名。島上氣候宜人，藍(lán)天、碧海、陽(yáng)光、綠地、鮮氧得天獨(dú)厚，素有東方夏威夷之稱，獨(dú)具特色的養(yǎng)馬島跨海大橋和石景苑景區(qū)正在興建之中。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況當(dāng)前，煙臺(tái)處在加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要時(shí)期。以牟平區(qū)為重點(diǎn)加快五區(qū)融合，

38、將有利于落實(shí)全省“一體兩翼”發(fā)展布局和煙臺(tái)市“拓展東西兩翼”的城市發(fā)展思路，促進(jìn)五區(qū)在生產(chǎn)、空間、體制和基礎(chǔ)設(shè)施上的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展。“牟平城市發(fā)展論壇”的召開(kāi)，正是為“五區(qū)融合”樹立了一個(gè)很好的典范。緊鄰牟平的萊山區(qū)，現(xiàn)在市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)6000元/平方米，從距離上看，而從牟平中心去到萊山，驅(qū)車僅要15分鐘左右。15分鐘的距離，價(jià)格高一倍，其性價(jià)比不言而喻。從環(huán)境來(lái)看，萊山的生活配套相對(duì)成熟，交通比較便利，但牟平作為煙臺(tái)重要的旅游景區(qū)，擁有豐富的旅游資源，自然環(huán)境優(yōu)越，比萊山更適合生活。從升值潛力來(lái)看，萊山已經(jīng)處于高價(jià)位，升值空間已經(jīng)不大，而牟平房地產(chǎn)剛剛起步，隨著市政建設(shè)和公共交通的完

39、善，其升值空間將會(huì)很大。五區(qū)融合 助推區(qū)域發(fā)展2008年初，煙臺(tái)市委、市政府出臺(tái)關(guān)于以牟平區(qū)為重點(diǎn)加快五區(qū)融合的意見(jiàn)，為牟平區(qū)加快融入中心市區(qū)，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)牟平區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一部署，未來(lái)五年，牟平區(qū)將在城市建設(shè)方面快速推進(jìn)，全面提升城市品位，基本形成現(xiàn)代化城區(qū)格局，使濱海城市風(fēng)貌和宜居生態(tài)環(huán)境彰顯魅力。在定位上，突出濱海生態(tài)特色，保護(hù)生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能，努力建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)和諧、民生富庶、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱海新區(qū)。政府重點(diǎn)扶持、旅游、房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)增值作為煙臺(tái)重要的旅游景區(qū)，牟平具有得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)。養(yǎng)馬島、昆崳山等旅游度假區(qū)，每年吸引中外游

40、客超過(guò)百萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字還在以每年10%的速度遞增。今年，市、區(qū)兩政府都非常重視對(duì)牟平旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)。煙臺(tái)市總體規(guī)劃顯示，牟平的城市發(fā)展目標(biāo)為：“現(xiàn)代化、生態(tài)化、園林化海濱城區(qū)”。規(guī)劃中明確提出牟平要突出濱海生態(tài)特色，保護(hù)生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能。發(fā)揮養(yǎng)馬島、昆崳山優(yōu)質(zhì)旅游資源，突出“山、海、島、泉”旅游品牌，著力打造面向海內(nèi)外的旅游度假圣地。隨著這些規(guī)劃的逐漸實(shí)現(xiàn)，牟平將成為煙臺(tái)的生態(tài)后花園，其旅游產(chǎn)業(yè)將會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。5、土地概況估價(jià)對(duì)象所在宗地土地形狀規(guī)則，呈長(zhǎng)方形，東至煙臺(tái)名人大酒店，西至林地，北至煙臺(tái)華瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用地（九哩假期），整宗宗地呈規(guī)則

41、長(zhǎng)方形，地形較平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件為宗地紅線外“五通”（指路通、電通、供水、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限公司以轉(zhuǎn)讓方式取得了該宗地的土地使用權(quán)，用途為住宅，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2055年12月3日，使用權(quán)總面積6000平方米。第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、項(xiàng)目環(huán)境概況本項(xiàng)目的主題為中國(guó)東海岸高爾夫公寓，提倡自然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然、親和自然是其重要任務(wù)。健康的生活環(huán)境不能缺少綠意，廣闊的高爾夫球場(chǎng)與成片的黑松林是本項(xiàng)目選址的優(yōu)勢(shì)所在。高爾夫球場(chǎng)本身就是一個(gè)巨大的綠色氧吧，植物的光合作用不僅可以給周邊環(huán)境帶來(lái)更多、更新鮮的空氣，也可以將空氣中的有毒氣體、廢

42、氣進(jìn)行吸收。本項(xiàng)目的綠化率達(dá)到了52%，規(guī)劃時(shí)增加了有關(guān)綠化覆蓋率、喬木植種的數(shù)量和栽種密度的要求，大量種植闊葉喬木和小喬木、針葉木，增加立體綠化和植物立體配置，保持人和自然的高接觸性。 本項(xiàng)目從環(huán)境的衛(wèi)生、清潔、美觀出發(fā)，在景觀和色彩上保持明亮、整齊、協(xié)調(diào)，既具有住區(qū)的個(gè)性和感染力，又具備文化性、傳統(tǒng)性。二、主要污染源及污染物1、本項(xiàng)目為酒店建設(shè)，其主要污染源及污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。2、建設(shè)施工、裝飾過(guò)程產(chǎn)生的噪聲；3、建設(shè)施工過(guò)程產(chǎn)生的建筑垃圾，裝飾過(guò)程產(chǎn)生的裝飾廢物；4、建設(shè)過(guò)程中對(duì)現(xiàn)有綠化植被的破壞；5、酒店運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的生活污水、生活垃圾。三、環(huán)境治理措施為保證該項(xiàng)

43、目具有良好的生活環(huán)境，對(duì)上述的污染源及污染物必需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?、建設(shè)施工、裝飾過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲采取必要的屏蔽措施和規(guī)范建筑施工時(shí)間等措施降低噪聲值。2、施工過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾、裝飾過(guò)程產(chǎn)生的裝飾廢物，及時(shí)清運(yùn)，不隨意堆存。3、建設(shè)過(guò)程中采取邊開(kāi)發(fā)邊綠化的措施，減少對(duì)現(xiàn)有綠化植被的破壞。4、生活污水采取糞池進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)市區(qū)設(shè)置的污水管道排入市政污水處理管網(wǎng)。四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目在施工期對(duì)環(huán)境的影響主要是建筑施工噪聲、建筑垃圾，通過(guò)采取必要的預(yù)防措施，能減少周圍環(huán)境的影響，并在施工后及時(shí)對(duì)空地加以綠化。本項(xiàng)目建成后綠化率為52%，并通過(guò)有效的設(shè)計(jì)，使其與周圍環(huán)境相映襯。使本項(xiàng)目的

44、存在，對(duì)周圍的環(huán)境起到了積極的作用，完全達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生任何惡性污染。五、節(jié)能1、所有設(shè)備、電器等選用符合國(guó)家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備和新型高效電器。2、衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，燈具采用節(jié)能燈具。3、采用新型墻體材料，推廣使用新技術(shù)、新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。4、屋頂、門窗選用節(jié)能的材料，達(dá)到節(jié)能建筑的標(biāo)準(zhǔn)。5、本項(xiàng)目欲建設(shè)為四星級(jí)酒店，工程的防火設(shè)計(jì)，按照我國(guó)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)合進(jìn)。第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施本項(xiàng)目計(jì)劃2008年5月份開(kāi)始施工，進(jìn)行土地平整，2008年6

45、月進(jìn)行基坑開(kāi)挖及地下基礎(chǔ)部分施工，2008年7月開(kāi)始對(duì)1-11層標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行建設(shè)； 2008年12月主體工程全部完工并開(kāi)始進(jìn)行外墻裝飾及室內(nèi)裝修、整樓配套設(shè)施及室外附屬工程建設(shè)，2008年5月室內(nèi)外裝修工程全部完成，別墅完工。全部配套設(shè)施完成，整個(gè)項(xiàng)目全部建設(shè)完成。（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排見(jiàn)下表）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排序號(hào)項(xiàng)目200820095-67-89-1011-121-23-451土地平整2基礎(chǔ)31-11層標(biāo)準(zhǔn)層4外墻裝飾及室內(nèi)裝修5配套及室外工程第七章 銷售策略分析本項(xiàng)目所在土地為開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)讓所得，開(kāi)發(fā)商在接手前，已經(jīng)針對(duì)煙威地區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行了大量的市場(chǎng)調(diào)查。且項(xiàng)目周圍的在項(xiàng)目正式批準(zhǔn)建設(shè)

46、時(shí)，即聘請(qǐng)北京置地前景專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)進(jìn)行相應(yīng)的營(yíng)銷策劃及全盤承銷，采取多種形式的營(yíng)銷方式，包括預(yù)訂、預(yù)售、出售、按揭等，同時(shí)投入大量資金面向社會(huì)有目標(biāo)的做廣告宣傳，擴(kuò)大銷售力度，以達(dá)到快速回收成本降低風(fēng)險(xiǎn)目的。本次酒店銷售以突出“中國(guó)東海岸高爾夫公寓”為主題，選擇煙臺(tái)個(gè)人或團(tuán)體投資者展開(kāi)市場(chǎng)推廣，宣傳上突出產(chǎn)品的高投資回報(bào)、商務(wù)往來(lái)便利、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、榮耀的個(gè)人地位等，使消費(fèi)者相信不會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商的惡意套現(xiàn)，遠(yuǎn)期收益有保證。在廣告宣傳上，要利用媒體關(guān)系制造軟廣告，利用廣告牌、新聞、專版等形式，形成以較小的廣告投入取得較高的樓盤知名度和銷售業(yè)績(jī)。第八章 物業(yè)管理在物業(yè)管理成本控制的理論和實(shí)踐上進(jìn)行了

47、深度的探索。使管理處的主動(dòng)性、積極性、責(zé)任性更加明確，以達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三個(gè)效益同步增長(zhǎng)。親情式的服務(wù)理念堅(jiān)持“以人為本、以情為線”的服務(wù)理念，用親情式服務(wù)換來(lái)每一位顧客的笑容。每位員工誠(chéng)信待人，與顧客建立相互信任的良好關(guān)系，一個(gè)笑容、一聲問(wèn)候處處表達(dá)著親情。完善的前期顧問(wèn)專業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)該積極的參與到產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅的高度規(guī)劃和建設(shè)中去，并本著對(duì)顧客、對(duì)產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)的精神，為酒店、別墅的設(shè)計(jì)和建設(shè)提供合理的意見(jiàn)。憑著淵博而專業(yè)化的物業(yè)管理知識(shí)，服務(wù)于業(yè)主； 理念的不斷更新集團(tuán)為提高員工素質(zhì)，不間斷地組織開(kāi)展思想品質(zhì)、服務(wù)理念，近階段的“專業(yè)構(gòu)筑品質(zhì)生活”大討論，更深層次地把員工的服務(wù)思想提

48、升到專業(yè)的平臺(tái)上，為集團(tuán)的服務(wù)構(gòu)筑了新的思想品質(zhì)，從而加深了“全程關(guān)懷，全心服務(wù)”思想理念的實(shí)現(xiàn)。 服務(wù)內(nèi)容的提升在“全程關(guān)懷，全心服務(wù)”思想理念的指導(dǎo)下，集團(tuán)不斷地更新和完善，為提供業(yè)主的服務(wù)內(nèi)容，滿足業(yè)主的服務(wù)需求，以開(kāi)拓服務(wù)市場(chǎng)，提升服務(wù)檔次，集團(tuán)還為業(yè)主提供有償、無(wú)償、特色等服務(wù)項(xiàng)目。通過(guò)全方位的服務(wù)，贏得業(yè)主的認(rèn)可，從而打造物業(yè)的品牌。 星級(jí)服務(wù)精心服務(wù)便捷舒適，專業(yè)管理無(wú)微不至。物業(yè)管理公司憑借多年成功的物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，樹立無(wú)可挑剔的零缺陷服務(wù)目標(biāo)，使身在其中的每個(gè)業(yè)主都能體會(huì)到細(xì)致入微的管家式服務(wù)。 第九章 投資估算和資金籌措一、估算依據(jù)及說(shuō)明1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布建設(shè)項(xiàng)目

49、經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)2、山東省建筑工程綜合定額及其費(fèi)用定額3、山東省安裝工程綜合定額及其費(fèi)用定額4、煙臺(tái)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)管理5、其他相關(guān)資料二、投資估算（一）、估算范圍包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期貸款利息。工程費(fèi)用包括小區(qū)智能化系統(tǒng)，建筑工程費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)，其中設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用包括暖通系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，其價(jià)格按市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行估算。（二）、估算說(shuō)明：1、土地費(fèi)用：（1）土地轉(zhuǎn)讓金：開(kāi)發(fā)商取得土地所支付的轉(zhuǎn)讓金為135萬(wàn)元。契稅，按土地轉(zhuǎn)讓金的3%：1353%=4.05萬(wàn)元（2）土地開(kāi)發(fā)配套費(fèi)用，按規(guī)劃建筑面積為253元/m2。25322710.40=574.

50、57(萬(wàn)元)土地費(fèi)用共計(jì)：713.62萬(wàn)元2、前期工程費(fèi)用：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、三通一平等費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)用：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模及該區(qū)域規(guī)劃實(shí)際收費(fèi)，確定規(guī)劃費(fèi)用為10元/m2。1022710.40=22.71(萬(wàn)元)勘察費(fèi)用，按6.3元/m2。60006.3=3.78(萬(wàn)元)設(shè)計(jì)費(fèi)用：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模、建筑造型、戶型種類及煙臺(tái)地區(qū)的設(shè)計(jì)實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按30元/m2：22710.4030=68.13(萬(wàn)元)可行性研究費(fèi)：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模及煙臺(tái)地區(qū)的可行性研究實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取可銷售價(jià)值的1.5: 10900.991.5=16.35(萬(wàn)元)三通一平，根據(jù)本項(xiàng)目宗地平整狀況

51、、周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況及總開(kāi)發(fā)面積確定為按土地面積的10元/m2：106000=6.00(萬(wàn)元)合計(jì)：116.97（萬(wàn)元）3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)用，根據(jù)煙臺(tái)市建筑工程造價(jià)管理、山東省建筑工程綜合定額，概算本項(xiàng)目工程建安費(fèi)用如下：公寓建筑面積22710.40m2，單方造價(jià)1800元/m2（公寓層高4.7m，局部為復(fù)式，含裝修）；22710.401800=4087.87（萬(wàn)元）建筑成本共計(jì)：4087.87萬(wàn)元附屬工程費(fèi)用：包括小區(qū)綠化工程及智能化工程費(fèi)用。結(jié)合該區(qū)域整體規(guī)劃方案及煙臺(tái)市小區(qū)綠化工程投資費(fèi)用，按60元/m2：6022710.40=136.26(萬(wàn)元)室外工程費(fèi)用：包括景觀設(shè)置、水

52、電暖室外配套設(shè)施、道路等室外工程。結(jié)合該項(xiàng)目整體規(guī)模、人文景觀、基礎(chǔ)設(shè)施條件，其后期配套工程費(fèi)用按100元/m2：10022710.40=227.10(萬(wàn)元)合計(jì)：4451.24（萬(wàn)元）4、其它費(fèi)用：包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用，根據(jù)正常質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用按工程造價(jià)費(fèi)的2.54087.872.5=10.22（萬(wàn)元）勞保費(fèi)用：根據(jù)煙臺(tái)市勞保收費(fèi)相關(guān)規(guī)定，按該城市單方工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)征收標(biāo)準(zhǔn)（即800元/m2）的2.6%計(jì)：22710.4

53、08002.6%=47.24（萬(wàn)元）監(jiān)理費(fèi)用：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模及煙臺(tái)地區(qū)的監(jiān)理工程實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按工程造價(jià)的0.8%計(jì):4087.870.8%=32.70(萬(wàn)元)招投標(biāo)及其他費(fèi)：根據(jù)煙臺(tái)市招投標(biāo)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合該項(xiàng)目的整體規(guī)模，按工程造價(jià)的0.8%。4087.870.8%=32.70(萬(wàn)元) 合計(jì)：122.86（萬(wàn)元）5、管理費(fèi)用：包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位以及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的各種費(fèi)用。根據(jù)該小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排、整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成時(shí)間，按上述14項(xiàng)總和的3%計(jì)?。?13.62+116.97+4451.24+122.86）3%=162.14萬(wàn)元6、銷售費(fèi)用：是指銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)該小區(qū)開(kāi)發(fā)期、市場(chǎng)銷售需求調(diào)查及房屋售價(jià)、小區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，按銷售收入的3%計(jì)取10900.993%=327.03（萬(wàn)元）7、財(cái)務(wù)費(fèi)用：是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息及手續(xù)費(fèi)等。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)貸款額3000萬(wàn)，貸款期為3年，按建設(shè)期開(kāi)工時(shí)全額投入年貸款利率7.56%計(jì)算。30007.56%3=680.4