安寧大屯新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)研究82p

1、安寧大屯新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)研究目錄第一部分 項(xiàng)目屬性分析4一、項(xiàng)目地段4二、項(xiàng)目區(qū)位4三、技術(shù)指標(biāo)5四、項(xiàng)目資源5（一）自身資源5（二）周邊資源6五、交通流量6六、價(jià)值判斷7七、swot分析7八、屬性界定7第二部分 城市屬性判斷8一、城市發(fā)展規(guī)劃8（一） 城市規(guī)劃方向9（二） 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃10二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析10（一） 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況10（二） 居民消費(fèi)情況12（三） 消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀13（四） 商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀15三、城市屬性界定15第三部分 區(qū)域?qū)傩匝信?6一、區(qū)域市場(chǎng)分析16（一） 區(qū)域規(guī)劃范圍16（二） 區(qū)域規(guī)劃理念17（三） 區(qū)域招商引資18（四） 區(qū)域建設(shè)目標(biāo)18二、區(qū)域?qū)傩越缍?8第四部分 競(jìng)爭(zhēng)

2、環(huán)境分析19一、住宅市場(chǎng)19（一） 市場(chǎng)格局分析19（二） 重點(diǎn)項(xiàng)目分析20二、商業(yè)市場(chǎng)25（一） 市場(chǎng)格局分析25（二） 重點(diǎn)項(xiàng)目分析26三、商務(wù)市場(chǎng)27第五部分 核心商圈分析28一、核心商圈范圍28二、商業(yè)需求估計(jì)28三、商圈商業(yè)普查30四、商圈流量分析31五、區(qū)域商業(yè)空間31第六部分 客戶特征分析33一、自住客戶需求特征33（一） 客戶購(gòu)房需求33（二） 客戶購(gòu)房意向38（三） 客戶個(gè)人及家庭背景40二、經(jīng)營(yíng)客戶需求特征42（一）客戶經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀42（二）客戶投資、經(jīng)營(yíng)意向及需求44（三）客戶大屯新區(qū)商鋪投資意向及需求47（四）客戶大屯新區(qū)商鋪投資能力48（五）客戶個(gè)人及家庭背景信息49三、

3、消費(fèi)客戶需求特征50（一）客戶消費(fèi)行為50（二）客戶大屯新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)意愿54（三）客戶個(gè)人和家庭背景信息57四、企業(yè)客戶需求分析59（一） 客戶辦公現(xiàn)狀59（二） 購(gòu)買需求分析60（三） 項(xiàng)目選擇意向60五、品牌商家需求分析61（一） 國(guó)美電器61（二） 港都家具62（三） 滔博運(yùn)動(dòng)63（四） 美好家園65（五） 宇瑩服飾66（六） 大明星ktv67（七） 拿渡麻辣香鍋68（八） 肯德基69第七部分 項(xiàng)目研究結(jié)論70一、住宅發(fā)展分析70二、商業(yè)發(fā)展分析71三、商務(wù)發(fā)展分析73四、綜合發(fā)展建議73附件：突破商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)瓶頸75商業(yè)地產(chǎn)成功招商攻略75一、商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn)75二、商業(yè)地產(chǎn)招商誤

4、區(qū)77三、商業(yè)地產(chǎn)招商核心要決78四、商業(yè)地產(chǎn)招商工作的操作要點(diǎn)80第一部分 項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目屬性分析旨在表現(xiàn)基地研究所獲得的相關(guān)資料，對(duì)于地塊位置、現(xiàn)狀、資源等進(jìn)行了解，做出初步的地塊屬性判斷。一、項(xiàng)目地段本案位于安寧市大屯城市新區(qū)的核心位置片區(qū)主干道大屯路和珍泉路交叉口東北角，可以方便的到達(dá)周邊規(guī)劃片區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通條件便利，具有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力。二、項(xiàng)目區(qū)位根據(jù)安寧市主要片區(qū)總體規(guī)劃，大屯城市新區(qū)是城市中心區(qū)連接規(guī)劃中的麒麟片區(qū)、武鋼片區(qū)和安寧市職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地的咽喉。項(xiàng)目用地距離城市核心區(qū)直線距離約1.5公里，距離麒麟片區(qū)中心和職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地中心的直線距離都在3公里左右。圖1

5、-1 項(xiàng)目區(qū)位示意圖三、技術(shù)指標(biāo)本案用地性質(zhì)現(xiàn)為居住用地，共45畝，容積率為3.5。根據(jù)貴方關(guān)于項(xiàng)目的設(shè)想，希望項(xiàng)目以一個(gè)綜合體的項(xiàng)目入市，打造成為安寧具有區(qū)域影響力的地標(biāo)性項(xiàng)目，對(duì)于住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)類型都有一定規(guī)模的考慮。表1-1 項(xiàng)目基本指標(biāo)信息表總占地面積45畝容積率3.5綠地率40%建筑密度28%地上建筑面積10-11萬平方米地下建筑面積地下兩層，負(fù)2層均為車庫(kù)，負(fù)1層50%為車庫(kù)，50%為商業(yè)目前的物業(yè)面積分配住宅約5萬平方米；商業(yè)約3萬平方米；公寓、寫字樓約23萬平方米。四、項(xiàng)目資源（一）自身資源項(xiàng)目地塊僅45畝，自身資源匱乏，其核心優(yōu)勢(shì)在于其無可替代的區(qū)位和地段。圖1-2

6、 項(xiàng)目周邊資源分布圖（二）周邊資源1、現(xiàn)有資源 交通條件：位于大屯片區(qū)主干道大屯路和珍泉路交匯處； 教育資源：周邊分布有安寧中學(xué)和安寧實(shí)驗(yàn)學(xué)校都是安寧區(qū)域的重點(diǎn)學(xué)校； 行政配套：安寧市公檢法機(jī)關(guān)新址設(shè)置于項(xiàng)目周邊區(qū)域； 人氣氛圍：周邊住宅小區(qū)陸續(xù)交房，人氣處于初步聚集階段。2、潛在資源 體育配套：項(xiàng)目對(duì)面地塊規(guī)劃建設(shè)為運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，項(xiàng)目便利性得天獨(dú)厚； 商業(yè)氛圍：項(xiàng)目周邊的社區(qū)商業(yè)處于逐步升溫階段，寧湖峰境項(xiàng)目商業(yè)步行街進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作階段，政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目金色商業(yè)中心已經(jīng)開工建設(shè)，建設(shè)銀行大樓已經(jīng)樓成等，都預(yù)示著區(qū)域商業(yè)具有巨大的發(fā)展?jié)摿?。圖1-3 項(xiàng)目周邊商業(yè)分布圖五、交通流量通過對(duì)工作日

7、和休息日的車流量和人流量監(jiān)測(cè)我們可以發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)部車流量大于人流量，且人流量約在5500人/日的水平。上述結(jié)果說明，目前區(qū)域內(nèi)部居住氛圍、人氣氛圍都處于很低的水平，尚需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行培育。表1-2 項(xiàng)目主入口交通流量監(jiān)測(cè)表監(jiān)測(cè)點(diǎn)工作日休息日日均車流量估計(jì)（輛/日）日均人流量估計(jì)（人/日）日均車流量估計(jì)（輛/日）日均人流量估計(jì)（人/日）大屯路與珍泉路交叉口7730554363205520六、價(jià)值判斷核心價(jià)值：區(qū)位和地段優(yōu)勢(shì)；附加價(jià)值：周邊區(qū)域未來配套齊全，發(fā)展?jié)摿薮?，具備形成區(qū)域核心商圈的條件。七、swot分析表1-3 項(xiàng)目swot分析表項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目機(jī)遇 地段優(yōu)勢(shì)明顯，處于大屯新區(qū)核心位

8、置； 周邊區(qū)域發(fā)展，周邊社區(qū)入住率不斷提升，社區(qū)商業(yè)逐步發(fā)展； 未來周邊配套資源豐富。 區(qū)域規(guī)劃明確，未來將和現(xiàn)有中心區(qū)一起發(fā)展成為安寧區(qū)域的配套服務(wù)中心區(qū)； 安寧城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，整體定位為工業(yè)城市，強(qiáng)化了大屯新區(qū)未來的發(fā)展地位。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目挑戰(zhàn) 用地性質(zhì)尚不明確； 如果根據(jù)設(shè)想打造成為綜合性物業(yè)項(xiàng)目整體體量偏?。?項(xiàng)目自身資源有限，必須通過其它方式尋求項(xiàng)目的核心定位，推動(dòng)項(xiàng)目自身價(jià)值彰顯。 區(qū)域商業(yè)成熟度提升需要加以時(shí)日； 對(duì)面的金色商業(yè)中心是區(qū)域規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位形成直接競(jìng)爭(zhēng)； 伴隨著安寧中心城區(qū)的改造，大量的商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)在中心城區(qū)出現(xiàn)，形成強(qiáng)烈的人流競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。八

9、、屬性界定安寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿痛笸托聟^(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃，加之項(xiàng)目擁有良好的區(qū)位地段條件，使得項(xiàng)目具備了良好的發(fā)展前景。伴隨著安寧城市中心區(qū)改造的啟動(dòng)，大量的商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)在中心城區(qū)涌現(xiàn)，加之區(qū)域內(nèi)部金色商業(yè)中心的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目未來的商業(yè)部分面臨較大的市場(chǎng)威脅，另外區(qū)域的商業(yè)成熟尚需時(shí)日，將導(dǎo)致項(xiàng)目的商業(yè)、商務(wù)功能的考慮面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二部分 城市屬性判斷安寧市地處滇中高原，昆明市的西郊，距昆明市中心區(qū)公里。北面與西山區(qū)、南面與晉寧縣接壤，西南與易門縣、西北與祿豐縣相連。年建成區(qū)面積平方公里。安寧市域范圍包含個(gè)鎮(zhèn)和個(gè)街道辦，總面積為平方公里。一、城市發(fā)展規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)控制范圍：連然和金方兩個(gè)街道辦

10、事處行政轄區(qū)范圍及太平、溫泉、草鋪三個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)域大部分范圍和青龍、縣街兩個(gè)鎮(zhèn)的小部分范圍，城鎮(zhèn)重點(diǎn)建設(shè)控制區(qū)總面積約平方公里。城市規(guī)劃區(qū)：連然和金方兩個(gè)街道辦事處的行政轄區(qū)范圍及溫泉、縣街和草鋪三個(gè)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)域部分范圍，城市規(guī)劃區(qū)總面積約平方公里。圖：2-1 安寧市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖（一） 城市規(guī)劃方向1、城市總體發(fā)展目標(biāo)根據(jù)云南省安寧市城市總體規(guī)劃（2008-2020）安寧城市發(fā)展的總體目標(biāo)是建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的資源節(jié)約型現(xiàn)代化綠色工業(yè)城市。2、城市發(fā)展目標(biāo)與性質(zhì)森林式、環(huán)保型、園林化的現(xiàn)代綠色工業(yè)強(qiáng)市和休閑養(yǎng)生名城，現(xiàn)代新昆明的西部新城，中國(guó)西部重要的工業(yè)基地。3、市域產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃圖2-2 安寧市域產(chǎn)

11、業(yè)發(fā)展規(guī)劃圖三區(qū)一帶：工業(yè)園區(qū)、城市中心區(qū)、水資源保護(hù)及生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，螳螂川旅游度假與景觀帶。4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo) 西部重化工與能源產(chǎn)業(yè)區(qū) 南部水資源保護(hù)與生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū) 中部城市中心區(qū) 東部體育與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 北部螳螂川旅游度假與景觀帶5、城市發(fā)展規(guī)模近期至年，城區(qū)城鎮(zhèn)人口為萬人。遠(yuǎn)期至年，城區(qū)城鎮(zhèn)人口為萬人。城區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模預(yù)測(cè)：城區(qū)城鎮(zhèn)人口最終達(dá)到萬人。（二） 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃由于安寧城市整體定位為工業(yè)城市，所以目前暫未提出專項(xiàng)的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從城市整體規(guī)劃的角度來看，城市中心區(qū)、大屯城市新區(qū)、太平鎮(zhèn)和溫泉鎮(zhèn)將會(huì)形成一定體量的商業(yè)供應(yīng)。城市中心區(qū)和大屯城市新區(qū)將會(huì)形成區(qū)域性的商業(yè)中心，而太平將以住宅

12、居住配套商業(yè)為主，溫泉?jiǎng)t以旅游休閑配套商業(yè)為主。二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析（一） 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1、地區(qū)生產(chǎn)總值安寧市的區(qū)域生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的整體趨勢(shì)。2009年全市完成生產(chǎn)總值120.70億元，同比增長(zhǎng)11.2%，地區(qū)生產(chǎn)總值在昆明市十四個(gè)縣（市、區(qū)）中排名第5位，增長(zhǎng)速度排名第10位。圖2-3 2005-2009安寧區(qū)域生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢(shì)圖2009年安寧區(qū)域生產(chǎn)總值中：第一產(chǎn)業(yè)增加值7.14億元，增長(zhǎng)6.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值71.53億元，增長(zhǎng)10.6%，其中：工業(yè)增加值66.13億元，增長(zhǎng)8.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值42.03億元，增長(zhǎng)13.2%。表2-1 2005-2009安寧區(qū)域生產(chǎn)總值分產(chǎn)業(yè)構(gòu)成

13、情況圖年份第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)率（%）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)率（%）第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)率（%）2005年4.914.70%45.72-3.10%24.423.90%2006年5.356.10%50.9313.50%27.912.90%2007年6.255.80%62.8119.00%30.125.70%2008年6.865.80%69.9812.10%37.1716.60%2009年7.146.10%71.5310.60%42.0313.20%2、固定資產(chǎn)投資2009年安寧市完成固定資產(chǎn)投資總額52.59億元，增長(zhǎng)41.2%，在昆明市十四個(gè)縣（市、區(qū)）中排名第6位，增長(zhǎng)速度排

14、名第11位。從發(fā)展趨勢(shì)上看，安寧的固定資產(chǎn)投資總額值和增長(zhǎng)率都呈現(xiàn)出“v”型特征，2005年大幅增長(zhǎng)后，2006、2007相繼出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，從2008年才重新走向恢復(fù)期，2009年才逐漸恢復(fù)超過了2005年的水平。圖2-4 2005-2009安寧區(qū)域固定資產(chǎn)投資總額發(fā)展趨勢(shì)圖在2008和2009年安寧固定資產(chǎn)投資總額恢復(fù)性增長(zhǎng)的過程中，房地產(chǎn)扮演了重要角色，房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資總額中的占比不斷提升，2009年安寧房地產(chǎn)投資完成20.02億元，增長(zhǎng)36.8%。圖2-5 2005-2009安寧區(qū)域房地產(chǎn)投資額發(fā)展趨勢(shì)圖（二） 居民消費(fèi)情況1、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2005-2009年安寧市社會(huì)消

15、費(fèi)品零售總額翻了一番，從12.48億元增加至25.31億元，并且保持了較高的增長(zhǎng)率，居民的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力都有了較大幅度的提升。圖2-6 2005-2009安寧區(qū)域社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì)圖2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2005-2009安寧區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總額逐步提升，但增長(zhǎng)率在2006和2009年分別出現(xiàn)了6.8%和4.1%的低值，與其他年份形成顯著差異。這主要是由于安寧是以工業(yè)為主的城市，整體的居民收入水平受產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較大。2009年安寧市社會(huì)消費(fèi)品零售總額在昆明市十四個(gè)縣（市、區(qū)）中排名第5位，增長(zhǎng)速度排名第12位。圖2-7 2005-2009安寧區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

16、發(fā)展趨勢(shì)圖3、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出受到收入變化的影響，從居民人民消費(fèi)性支出方面我們也可以看到類似的發(fā)展趨勢(shì)。2009年城鎮(zhèn)居民可支配收入在昆明市十四個(gè)縣（市、區(qū)）中排名第1位，增長(zhǎng)速度排名第14位。圖2-8 2005-2009安寧區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出發(fā)展趨勢(shì)圖（三） 消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀2009年，在國(guó)家一系列刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需政策的拉動(dòng)下，安寧市消費(fèi)品市場(chǎng)出現(xiàn)了市場(chǎng)繁榮活躍、消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)的大好形勢(shì)，2009年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額253135萬元，同比增長(zhǎng)18.1%。1、安寧市市消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 全年消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)從全年消費(fèi)品市場(chǎng)，一季度安寧市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)28.8%，

17、二季度增長(zhǎng)27.6%，三季度增長(zhǎng)20.6%，四季度增長(zhǎng)18.1%，充分展現(xiàn)了安寧城鄉(xiāng)市場(chǎng)的活躍和繁榮。 城鄉(xiāng)市場(chǎng)共同繁榮在城市居民收入預(yù)期增長(zhǎng)的大背景下，城市居民消費(fèi)，消費(fèi)信心逐步恢復(fù)，推動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍。2009年城市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額180517萬元，同比增長(zhǎng)20.6%；隨著安寧市農(nóng)村居民收入的增加和新農(nóng)村建設(shè)的逐步深入，拓寬了農(nóng)村市場(chǎng)的消費(fèi)領(lǐng)域，在各級(jí)政府消費(fèi)惠農(nóng)政策的強(qiáng)力刺激下，農(nóng)村市場(chǎng)的潛力得到進(jìn)一步挖掘和釋放，農(nóng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額72616萬元，同比增長(zhǎng)12.4%。 住宿餐飲業(yè)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)安寧市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，消費(fèi)的理念轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)了住宿餐飲業(yè)快速增長(zhǎng)。安寧市住

18、宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額49925萬元，同比增長(zhǎng)23.9%，增速高于批零業(yè)增速6.2個(gè)百分點(diǎn)。 非公有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展2009年,安寧市積極營(yíng)造公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，為非公有經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，確保了非公有經(jīng)濟(jì)一直保持著快速發(fā)展的勢(shì)頭。安寧市非公有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額156267萬元，同比增長(zhǎng)16.4%。2、三大因素推動(dòng)安寧市消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng) 消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)促進(jìn)了消費(fèi)增長(zhǎng)隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，居民的生活質(zhì)量得到切實(shí)提高，消費(fèi)由必需型逐步向發(fā)展型和享受型轉(zhuǎn)變，加之國(guó)家的“汽車下鄉(xiāng)”、“小排量汽車減免購(gòu)置稅”、“家電下鄉(xiāng)”等一系列政策的實(shí)施，加快了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，汽車和住房消費(fèi)繼續(xù)成為2009

19、年消費(fèi)亮點(diǎn),促使安寧市消費(fèi)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)。 國(guó)家宏觀政策對(duì)安寧市消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)起了重要作用2009年各級(jí)政府不斷出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的惠民政策，通過建立正常的工資增長(zhǎng)機(jī)制，實(shí)施提高離退休人員養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和失業(yè)保險(xiǎn)金標(biāo)準(zhǔn)，增發(fā)低保對(duì)象臨時(shí)補(bǔ)貼以及上調(diào)個(gè)人所得稅起征點(diǎn)等政策，切實(shí)提高居民收入，居民購(gòu)買力增強(qiáng)。通過增加財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)義務(wù)教育對(duì)象實(shí)行免收學(xué)費(fèi)，醫(yī)療保障等社會(huì)保障措施逐步到位，居民后顧之憂得到緩解，消費(fèi)信心增強(qiáng)，消費(fèi)潛力得以釋放，對(duì)安寧市消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)起了重要推動(dòng)作用。 假日經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)的增長(zhǎng)自國(guó)家改革休假制度，人們有了更多的假期，節(jié)假日期間，特別

20、是春節(jié)黃金周、中秋國(guó)慶兩個(gè)大黃金周期間，各商家紛紛開展讓利促銷活動(dòng)，讓消費(fèi)者感受到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，節(jié)日市場(chǎng)熱點(diǎn)紛呈。各超市在貨源準(zhǔn)備上更加注重綠色健康，蔬菜、肉制品、名牌煙酒、水果等節(jié)日商品銷售火爆，服裝商品大幅打折，吸引和刺激了消費(fèi)者的購(gòu)買欲，凸顯了“假日經(jīng)濟(jì)”的魅力。（四） 商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀由于城市整體定位為工業(yè)城市，城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度較低，目前市場(chǎng)也沒有專業(yè)的寫字樓出現(xiàn)，也從側(cè)面反映了城市商務(wù)發(fā)展水平的落后，市場(chǎng)對(duì)于專業(yè)寫字樓的需求尚不明朗。三、城市屬性界定安寧市是典型的工業(yè)城市，無論從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還是居民收入和消費(fèi)能力的變化都變現(xiàn)出極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性。根據(jù)城市的未來的發(fā)展規(guī)劃，工業(yè)仍將是城市

21、發(fā)展的核心，但有新加入了旅游度假和體育文化產(chǎn)業(yè)等，這將為城市注入新的生機(jī)與活力。伴隨著城市中心區(qū)的擴(kuò)大與改造，城市中心區(qū)將會(huì)承擔(dān)更多的區(qū)域服務(wù)配套、商業(yè)商務(wù)的功能，形成新的發(fā)展機(jī)遇與空間。第三部分 區(qū)域?qū)傩匝信幸弧^(qū)域市場(chǎng)分析（一） 區(qū)域規(guī)劃范圍安寧寧湖新城是安寧目前建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的城市建設(shè)重點(diǎn)，是服務(wù)配套大工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的城市綜合區(qū)。寧湖新城總規(guī)劃面積15平方公里，其中大屯片、寧湖片7.1平方公里為重點(diǎn)核心區(qū)。大屯片規(guī)劃面積3.28平方公里，以行政辦公、文化教育、衛(wèi)生、體育、商業(yè)、金融以及住宅為主，人口規(guī)模 8萬人。寧湖片規(guī)劃總面積3.82平方公里。以寧湖公園（水域面積0.85平方

22、公里）為主，將形成城市濱湖休閑、康體休閑、自然生態(tài)的城市標(biāo)志性公園。圖3-1 寧湖片區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖（二） 區(qū)域規(guī)劃理念為培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，高效促進(jìn)寧湖新城良性化發(fā)展，樹立經(jīng)營(yíng)城市的理念，發(fā)揮寧湖新城城市平臺(tái)服務(wù)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集、招商引資促動(dòng)、內(nèi)需拉動(dòng)的積極作用，寧湖新城不斷優(yōu)化建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、市政公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施建設(shè)，充分考慮土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，堅(jiān)持不斷調(diào)整和優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)化商務(wù)休閑娛樂和商業(yè)購(gòu)物的功能，突出特色、做優(yōu)環(huán)境、提升城市品質(zhì)。致力將寧湖新城打造成高端的休閑商務(wù)區(qū)、最具特色的餐飲購(gòu)物聚集區(qū)、最好的休閑娛樂區(qū)。寧湖新城按照“5331新區(qū)開發(fā)建設(shè)模式”，

23、堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地拆遷安置、統(tǒng)一配套基礎(chǔ)設(shè)施、統(tǒng)一公益性項(xiàng)目建設(shè)、統(tǒng)一招商引資”；破解了“二次搬遷、城中村、失地農(nóng)民身份”三大關(guān)鍵問題；全面提高了“農(nóng)民綜合素質(zhì)、農(nóng)民生活水平和城市規(guī)劃建設(shè)水平”；搭建了“一個(gè)城市融資投資、招商引資平臺(tái)”。寧湖新城逐步實(shí)現(xiàn)了“商業(yè)服務(wù)、文化教育、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)功能向?qū)幒鲁羌?、資源土地向?qū)幒鲁羌小⑥r(nóng)民就地向?qū)幒鲁羌小?的三集中創(chuàng)新。（三） 區(qū)域招商引資截至2009年年底寧湖新城各類投資項(xiàng)目共38個(gè)，其中：已建設(shè)竣工項(xiàng)目24個(gè)，已開工和即將啟動(dòng)建設(shè)項(xiàng)目14個(gè)。實(shí)際投入資金24億元，初步統(tǒng)計(jì)，固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)45億元。（四） 區(qū)域建設(shè)目標(biāo)2010年

24、，寧湖新城的區(qū)域建設(shè)目標(biāo)可以概括為以下兩個(gè)方面。第一，加大招商引資力度，加速引進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及商業(yè)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目，努力提升新城的品質(zhì)和檔次。第二，加強(qiáng)新城的綜合管理和服務(wù)，提高服務(wù)工作水平和工作效率，使洽談項(xiàng)目早日落地，引進(jìn)項(xiàng)目早日動(dòng)工，開工項(xiàng)目加速建設(shè)。加速推進(jìn) “金色商業(yè)廣場(chǎng)”、“工商局辦公樓”、“安寧公交車站場(chǎng)”、“移動(dòng)辦公大樓”、“鼎立醫(yī)院”以及 “金色半島”、 “保利寧湖峰境”住宅小區(qū)等一批項(xiàng)目建設(shè)。金色商業(yè)廣場(chǎng)位于寧湖新城中心位置，總規(guī)劃用地面積5合84.47畝，總建筑面積85927.47平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為集中商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、大型超市、品牌餐飲、健身中

25、心、精品風(fēng)情街、電影超市等。安寧鼎立醫(yī)院是由昆明鼎立醫(yī)院有限公司投資建設(shè)的綜合性醫(yī)院，項(xiàng)目占地面積20畝，總建筑面積20200平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為門診、醫(yī)技、住院綜合樓，行政、后勤綜合樓。二、區(qū)域?qū)傩越缍ò殡S著保利寧湖峰境、金色半島、欣和雅苑等周邊一大批住宅項(xiàng)目的相繼交房，區(qū)域的居住氛圍將進(jìn)入逐漸提升的階段，目前現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)也逐漸受到市場(chǎng)關(guān)注，特別是伴隨著保利寧湖峰境項(xiàng)目商業(yè)街的啟動(dòng)和金色商業(yè)中心項(xiàng)目的面市，加速推動(dòng)了區(qū)域成熟度的提升，商業(yè)和居住價(jià)值逐步彰顯。從區(qū)域?qū)傩詠砜矗瑓^(qū)域定位服務(wù)配套大工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的城市綜合區(qū)，我們認(rèn)為區(qū)域的商業(yè)將獲得較大的發(fā)展空間，居住價(jià)值也將提升。區(qū)域?qū)τ谏?/p>

26、務(wù)空間需求不足，由于周邊區(qū)域都為重型工業(yè)或化工企業(yè)其對(duì)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的支撐有限。第四部分 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析根據(jù)貴方對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展方向的設(shè)想，我們將針對(duì)區(qū)域的住宅、商業(yè)和商務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行分析，以考察上述物業(yè)的市場(chǎng)空間。一、住宅市場(chǎng)（一） 市場(chǎng)格局分析安寧住宅地產(chǎn)成為各界關(guān)注的重點(diǎn)，首先源于太平。伴隨著恒大金碧天下、萬輝星城、昆華苑等一批大盤項(xiàng)目的相繼進(jìn)入，太平板塊借助于昆明臨近的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，先于其他區(qū)域開始如火朝天的房地產(chǎn)開發(fā)。其次是溫泉的旅游地產(chǎn)，安寧溫泉作為昆明最為臨近的溫泉旅游區(qū)，也吸引了旅游地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)，建設(shè)了以溫泉山谷為代表的一批旅游度假項(xiàng)目。2008年昆明重新提出了“一湖四片”的城市整體規(guī)

27、劃，安寧也針對(duì)自身特點(diǎn)重新提出“三區(qū)一帶”的規(guī)劃布局，明確了各個(gè)區(qū)域的發(fā)展重心，也使得安寧中心城區(qū)改頭換面，快速發(fā)展的機(jī)遇。經(jīng)過兩年時(shí)間的孕育，安寧區(qū)域已經(jīng)形成太平、溫泉、中心區(qū)三足鼎立的住宅開發(fā)格局。圖4-1 安寧區(qū)域住宅地產(chǎn)格局（二） 重點(diǎn)項(xiàng)目分析本案位于安寧大屯新區(qū)的核心區(qū)位，就目前安寧住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)來看，我們認(rèn)為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域應(yīng)限定于中心區(qū)。在這一區(qū)域內(nèi)，近期最有代表性的樓盤應(yīng)數(shù)寧湖峰境和伊皇晶座，前者是安寧中心區(qū)品質(zhì)樓盤的代表，伊皇晶座則是安寧城市核心地段首次推出的高層住宅項(xiàng)目。1、寧湖峰境保利寧湖峰境項(xiàng)目占地240畝，總建筑面積30萬平方米，建筑密度為24.8%。地址位于安寧連

28、然鎮(zhèn)大屯新區(qū)。從保利產(chǎn)品的定位中，保利寧湖峰境項(xiàng)目作為安寧市城市中心最大、最高端的一個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品定位瞄準(zhǔn)中、高端消費(fèi)群體。項(xiàng)目在產(chǎn)品戰(zhàn)略中，明確以高性價(jià)比的精品住宅為主，以城市地標(biāo)性商用物業(yè)為輔的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，通過一系列涉及商業(yè)辦公、購(gòu)物中心、會(huì)展、酒店等多種物業(yè)形態(tài)的成功開發(fā)，走綜合型地產(chǎn)的發(fā)展方向。表4-1 寧湖峰境項(xiàng)目基本信息表名 稱保利寧湖峰境開發(fā)商保利集團(tuán)所屬區(qū)域安寧市連然鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)廣州城建設(shè)計(jì)院營(yíng)銷策劃中原地產(chǎn)電 話6423616地 址安寧市連然鎮(zhèn)大屯新區(qū)物業(yè)類型小高層、洋房、別墅占地面積占地240畝容積率1.6總建筑面積30萬平米總 戶 數(shù)1800綠化率40.2%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯目前

29、主力產(chǎn)品100-400平米層高3米交房時(shí)間2010年3月31號(hào)價(jià)格小高層2680元/平米，聯(lián)排別墅4000-8000元/平米交通狀況位于大屯新區(qū)，離安寧3-5分鐘路程社區(qū)配套規(guī)劃商業(yè)，會(huì)所等周邊環(huán)境緊鄰安寧中學(xué)，安寧公安局，檢察院，法院，安寧萬人青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目特色水景營(yíng)造較好，綠化面積較大，產(chǎn)品有特色。寧湖峰境規(guī)劃有別墅、洋房、小高層、高層和主題商業(yè)。其中主題商業(yè)項(xiàng)目前端，寧湖路旁，公檢法及上城名筑對(duì)面。別墅區(qū)位于項(xiàng)目的核心區(qū)域，是水景區(qū)域內(nèi)，基本做到每戶別墅都能見水。洋房區(qū)在別墅區(qū)后，圍繞別墅區(qū)；小高層圍繞洋房區(qū)；而高層住宅則在項(xiàng)目的后側(cè)。圖4-2 寧湖峰境產(chǎn)品位置分布示意圖項(xiàng)目的洋房以

30、3房和4房為主，小高層以2房和3房為主。2房面積基本都設(shè)計(jì)在100平米左右，3房面積段集中于130-140平米的區(qū)間，4房面積基本在200平方米左右，整體設(shè)計(jì)以居家舒適為主旋律。表4-2 寧湖峰境項(xiàng)目產(chǎn)品信息表項(xiàng)目分棟統(tǒng)計(jì)戶型棟數(shù)戶型戶型平均面積戶數(shù)可售面積整盤比例別墅雙拼c戶型小計(jì)8c285.9164574.411.81%雙拼d戶型小計(jì)4d32182568.36三聯(lián)排a戶型小計(jì)1a1953585.17三聯(lián)排b戶型小計(jì)6b246184436.88四聯(lián)排a戶型小計(jì)16a1936412393.6四聯(lián)排b戶型小計(jì)7b246286893.74多層多層小計(jì)10949.02%高層

31、9層j戶型小計(jì)24272.51%9層f戶型小計(jì)8212層j戶型小計(jì)76612層f戶型小計(jì)1f1449613898.4612層h戶型小計(jì)2h9735033993.6418層h戶型小計(jì)1h9828828440.52住宅類總計(jì)185524860993.33%商業(yè)總計(jì)10617754.126.67%整盤匯總1961266363.1100.00%項(xiàng)目營(yíng)銷重點(diǎn)傾向于時(shí)尚感與稀缺感的結(jié)合，主要突出在細(xì)節(jié)上和產(chǎn)品上。突出項(xiàng)目與周邊樓盤之間的層次，希望通過這樣的營(yíng)銷來拔高產(chǎn)品價(jià)格。圖4-3 寧湖峰境項(xiàng)目定位策略分析圖伴隨著市場(chǎng)環(huán)境的一

32、路走好，項(xiàng)目?jī)r(jià)格也不斷攀升，小高層價(jià)格從銷售初期的2680元/平米，漲至4000元/平米。圖4-4 寧湖峰境項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析圖表4-3 寧湖峰境項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)表項(xiàng)目要素評(píng)價(jià)項(xiàng)目規(guī)劃寧湖峰境整體規(guī)劃有特色，前后錯(cuò)落有致，水景布置合理，整個(gè)項(xiàng)目采光景觀處理較好，水景利用有特色。產(chǎn)品產(chǎn)品主要是別墅、洋房、小高層和高層。產(chǎn)品突出舒適感與實(shí)用的結(jié)合。價(jià)格伴隨著市場(chǎng)整體形勢(shì)走好，項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)步提升，小高層價(jià)格從最初2680元/平米提至4000元每平米。定位安寧市中心區(qū)中高檔樓盤客戶主要為安寧本地昆鋼、云天化等企業(yè)職工換房者。銷售情況在2008年受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，經(jīng)歷了短暫的滯銷，在市場(chǎng)整體回暖，安寧投資價(jià)值

33、提升的背景下，從2009年開始，項(xiàng)目去化速度較快。2、伊皇晶座伊皇晶座位于安寧市百花西路，電力大廈東側(cè)。建筑面積約5萬平米。本項(xiàng)目位于安寧市中心傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，周邊擁有強(qiáng)大生活配套，幾乎囊括了安寧市的主要高檔消費(fèi)場(chǎng)所。表4-4 伊皇晶座項(xiàng)目基本信息表項(xiàng)目名稱伊皇晶座項(xiàng)目圖示項(xiàng)目位置安寧 百花西路電力大廈東側(cè) 售樓部位置安寧 百花西路電力大廈東側(cè) 開發(fā)商云南卓可力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 海南元正建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 建筑面積48190.17 層數(shù)21層物業(yè)類型住宅、商業(yè)車位145 住宅總套數(shù)190套（回遷房42套） 戶型面積區(qū)間88.74-139.58 開盤時(shí)間2010-5-29 綠化率1

34、6.22 % 開盤均價(jià) 4860元/ 開盤銷售率93% 容積率7.13 交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯交通狀況項(xiàng)目所在地交通是四通八達(dá)，百花路、金方路、洪源路、連然街迅速抵達(dá)整個(gè)市區(qū)。距安寧市客運(yùn)站需3分鐘車程。周邊環(huán)境項(xiàng)目自身近2萬商業(yè)，項(xiàng)目周邊市政商業(yè)配套齊全，有金方超市、連然綜合市場(chǎng)；親親寶貝幼兒園、連然小學(xué)、安寧一中 客戶來源 以安寧本地客戶為主 伊皇晶座項(xiàng)目立面風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，雙子塔樓式設(shè)計(jì)，每座建筑高71米，共21層，精心打造安寧的地標(biāo)建筑。1-5層營(yíng)建20000平米大型商業(yè)項(xiàng)目必然使其成為安寧市地標(biāo)型商業(yè)場(chǎng)所。6-21層為項(xiàng)目住宅，兩梯六戶設(shè)計(jì)，戶型以兩房三房為主，面積區(qū)間89-139平米。項(xiàng)目

35、共有190套房源，其中回遷房42套，對(duì)外銷售房源148套。2010年5月30日開盤銷售，截至中午12：40，銷售139套。7種戶型，面積區(qū)間88.74-139.58，均價(jià)約4860元/。表4-5 伊皇晶座產(chǎn)品配比與價(jià)格說明表樓棟房型戶型面積區(qū)間（）推出套數(shù)（套）單價(jià)區(qū)間(元/平方米)總價(jià)區(qū)間（萬元）銷售套數(shù)a座2房a1/a489.26-98.43314577-508740-71313房a3/a5113.08-139.586462b座2房a4/b188.74-114.0315153房b3/b5123.75-138.713831匯總7種戶型88.74-139.58148139a1戶型：2室2廳1衛(wèi)

36、1廚1陽(yáng)臺(tái)，參考建筑面積89.26平米戶型優(yōu)點(diǎn)： 舒適客廳攬盡社區(qū)主景，俯瞰城市繁華； 臥室觀景飄窗，盡攬城市風(fēng)景； 明廚明衛(wèi)，采光、通風(fēng)俱佳，盡享愜意人生。a3戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)，參考建筑面積139.58平米戶型優(yōu)點(diǎn)： 超大客廳開闊氣派，配以落地窗，視野遼闊； 客廳、主臥、次臥與7.5公頃百花公園比鄰向往，奢享滿眼青翠、鮮氧生活； 客房飄窗，盡攬城市街景繁華，雙衛(wèi)通透，廚房明亮； 戶型整體方正，布局合理，讓您盡享舒適人生。a4戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)，參考建筑面積91.62平米戶型優(yōu)點(diǎn)： 主臥、次臥采光通透，視野開闊，直面社區(qū)主景觀； 開發(fā)式客廳舒展大氣，全名獨(dú)立觀景陽(yáng)臺(tái)，舒適

37、寫意； 明廚明衛(wèi)，營(yíng)造健康空間，安享依然生活。a5戶型：2室2廳1書房1衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)，參考建筑面積113.8平米戶型優(yōu)點(diǎn)： 戶型布局合理，客廳寬闊，客廳、主臥、次臥、書房全采光設(shè)計(jì)，面朝社區(qū)主景觀； 雙陽(yáng)臺(tái)前后擁攬精致景觀，鮮氧生活穿堂過戶，拉闊生活功能空間； 寬敞廚房，美味飄香。b1戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)，參考建筑面積114.02平米戶型優(yōu)點(diǎn)： 戶型全明設(shè)計(jì)，通透性極佳； 客廳落地窗彰顯大家風(fēng)范，臥房觀景飄窗，盡攬城市繁華街景； 獨(dú)立功能陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，延展生活空間。b3戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)，參考建筑面積138.71平米戶型優(yōu)點(diǎn)： 全明設(shè)計(jì)，客廳通透，與陽(yáng)臺(tái)銜接，更顯遼闊； 客廳、主

38、臥、次臥直面社區(qū)主景觀，客房俯瞰繁華城市街景； 明廚明衛(wèi)，更顯健康理念，安享怡然生活。b5戶型：2室2廳1書房1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)，參考建筑面積123.75平米戶型優(yōu)點(diǎn)： 戶型全明設(shè)計(jì)，通透性極佳； 客廳落地窗彰顯大家風(fēng)范，獨(dú)賞城市繁華，臥房觀景飄窗，盡攬城市社區(qū)主景觀； 獨(dú)立功能陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，延展生活空間。二、商業(yè)市場(chǎng)（一） 市場(chǎng)格局分析在現(xiàn)代新昆明的總體規(guī)劃中，安寧被納入昆明都市圈“一湖四片及二城”的總體戰(zhàn)略規(guī)劃中，加之去年以來，安寧片區(qū)進(jìn)駐了多家知名房地產(chǎn)開發(fā)商，住宅開發(fā)帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)步入一個(gè)新的發(fā)展方向。安寧傳統(tǒng)的商業(yè)格局漸漸有所轉(zhuǎn)變，最顯著的特點(diǎn)是商業(yè)發(fā)展開始由安寧主城區(qū)開始向太平新區(qū)、大屯新

39、區(qū)及溫泉鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，形成四足鼎立之勢(shì)。安寧主城：伊皇晶座、金方大廈、東湖金城等項(xiàng)目相繼面市，安寧中心城區(qū)的價(jià)值進(jìn)一步被市場(chǎng)認(rèn)可，商業(yè)升級(jí)也開始起步，伴隨著安寧中心城區(qū)舊城改造的步伐，安寧主城的商業(yè)氛圍將進(jìn)一步提升。大屯新區(qū)：保利寧湖峰境及金色半島、欣和雅苑等地產(chǎn)項(xiàng)目相繼入駐。保利寧湖峰境的社區(qū)商業(yè)街目前正在對(duì)中高檔餐飲、社區(qū)超市、便利店、藥店、銀行等品質(zhì)生活需求商業(yè)進(jìn)行招商工作，肯德基、廣州御元堂spa的進(jìn)駐意向均比較強(qiáng)烈。溫泉小鎮(zhèn)：目前正在建設(shè)中的溫泉山谷項(xiàng)目，占地 9600畝，規(guī)劃了國(guó)際會(huì)議中心、五星級(jí)度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲娛樂中心、民俗文化展示館、民族工藝品制作中心等配套設(shè)施，可以說幾乎

40、考慮了休閑度假生活的全部要求。太平新區(qū)：未來15年，太平新區(qū)將吸資500億元打造中國(guó)奧林匹克小鎮(zhèn)，總開發(fā)面積達(dá)62平方公里，而其距離昆明主城區(qū)20公里、新昆安、高海和安晉三大干線匯交于此的地理優(yōu)勢(shì)，頗具商業(yè)發(fā)展?jié)摿ΑＷ?005年開始，一撥又一撥的開發(fā)商奔赴太平新區(qū)考察，尋找新的商機(jī)。據(jù)了解，目前這一片區(qū)的商業(yè)支撐來自于在建的地產(chǎn)項(xiàng)目萬輝星城及恒大金碧天下社區(qū)商業(yè)。其中萬輝星城三期“時(shí)光九篇”擁有 3000平方米的社區(qū)商業(yè)配比、恒大金碧天下則擁有90000國(guó)際航母配套打造的綜合生活服務(wù)區(qū)。包括了鉑金超五星級(jí)酒店，會(huì)議、飲食、娛樂、健康、運(yùn)動(dòng)和商業(yè)等六大中心及一所國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園。其中飲食中心建筑面

41、積約9000，設(shè)有高檔次宴會(huì)中西餐廳、中檔風(fēng)味特色餐廳、無國(guó)界食府三個(gè)功能分區(qū)，可供享用中外各地域名品佳肴。娛樂中心建筑面積約8000，內(nèi)設(shè)電影城、各種檔次的影視廳、歌舞中心、兒童歡樂中心等。商業(yè)中心建筑面積約4300，將結(jié)合旅游度假中心，設(shè)置公交車站，配備大型超市、精品店、金融、生活配套等多種職能，便利購(gòu)物需求。（二） 重點(diǎn)項(xiàng)目分析結(jié)合項(xiàng)目處于大屯新區(qū)的核心位置的區(qū)位特征，我們認(rèn)為項(xiàng)目將來需要重點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)項(xiàng)目主要有同區(qū)位的金色商業(yè)中心和寧湖峰境商業(yè)街，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位的伊皇晶座、金方大廈和東湖金城。表4-6 安寧區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱伊皇晶座金色商業(yè)中心寧湖峰境商業(yè)街金方大廈東湖金城項(xiàng)目區(qū)位

42、安寧主城大屯新區(qū)大屯新區(qū)安寧主城安寧主城項(xiàng)目定位地標(biāo)性商業(yè)場(chǎng)所安寧商業(yè)地標(biāo)安寧最高檔的商業(yè)步行街傳統(tǒng)商業(yè)核心大型商業(yè)綜合體商業(yè)面積（平方米）2000085927.4717754待定130000業(yè)態(tài)規(guī)劃尚未確定集中商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、大型超市、品牌餐飲、健身中心、精品風(fēng)情街、電影超市等。安寧最高端的，也是第一個(gè)步行體系的商業(yè)街，肯德基、廣州御元堂spa的進(jìn)駐意向均比較強(qiáng)烈。目前正在對(duì)中高檔餐飲、社區(qū)超市、便利店、藥店、銀行等品質(zhì)生活需求商業(yè)進(jìn)行招商工作。在原有商業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)，上部為住宅規(guī)劃為都市豪宅產(chǎn)品。休閑中心（咖啡、茶、健身3000平米）、娛樂中心（ktv10000平米、酒吧、影院8000

43、平米）、飲食中心（高檔餐飲7000平米、美食廣場(chǎng)3000平米）、購(gòu)物中心（超大型超市10000平米、名品購(gòu)物街8000平米、大型家居市場(chǎng)）。三、商務(wù)市場(chǎng)安寧區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，市場(chǎng)對(duì)于專業(yè)商務(wù)樓宇體量需求有限，大規(guī)模推出商務(wù)體量也面臨較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，未來新入市項(xiàng)目可能會(huì)形成少量的市場(chǎng)供應(yīng)。第五部分 核心商圈分析一、核心商圈范圍項(xiàng)目位于大屯新區(qū)主干道大屯路和珍泉路交叉口，根據(jù)區(qū)域的交通條件、區(qū)域地形以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，我們?cè)O(shè)定項(xiàng)目的分級(jí)商圈輻射范圍如下。 核心商圈項(xiàng)目所在地1公里范圍內(nèi)，即大屯片的主要區(qū)域； 主要商圈寧湖新城整個(gè)區(qū)域，由寧湖片和大屯片共同構(gòu)成； 次要商圈包括城市中心、昆鋼、麒

44、麟片區(qū)和安寧市職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域，其中，麒麟片區(qū)和教育產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域項(xiàng)目的輻射能力相對(duì)較強(qiáng)； 特殊商圈即武鋼項(xiàng)目用地區(qū)域，主要是由于項(xiàng)目相對(duì)于城市中心距離該區(qū)域范圍更近，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。圖5-1 項(xiàng)目商業(yè)覆蓋范圍示意圖二、商業(yè)需求估計(jì)人口比例對(duì)應(yīng)的需求面積可由未來人口推算，運(yùn)用人口與所需要商業(yè)面積的比例關(guān)系（按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平1：1，即人均商業(yè)面積達(dá)到1平米），推算出區(qū)域未來需求的商業(yè)體量。項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)，目前共有19個(gè)住宅項(xiàng)目，總戶數(shù)約16075戶，以每戶3人來估計(jì)，目前核心商圈區(qū)域居住人口約為29348人，最高居住人口約為48225人。另需綜合考慮，寧湖新城大屯片規(guī)劃人口規(guī)模為 8萬

45、人。表5-1 核心商圈人口量估計(jì)表序號(hào)住宅項(xiàng)目名稱總戶數(shù)（戶）入住率（%）目前人口數(shù)（人）最高人口數(shù)（人）1金沙小區(qū)36770%77111012興屯小區(qū)98495%280429523興屯二區(qū)7095%2002104寧和家園136100%4084085文苑雅居167433%165750226大屯新村23090%6216907天竹苑326490%881397928江東天然居120040%144036009寧湖東岸小區(qū)36090%972108010一碗水社區(qū)165100%49549511連然新苑48100%14414412金屯花園700100%2100210013金屯二區(qū)34895%99210441

46、4金色半島13262%80397815祥和上城581100%1743174316欣和雅苑480100%1440144017麗景家園149692%4129448818寧湖峰境180010%540540019盛世風(fēng)景8460%02538總計(jì)1607561%2934848225通過對(duì)項(xiàng)目周邊的二手房市場(chǎng)的調(diào)查，共采集有效樣本19個(gè)，經(jīng)過計(jì)算后周邊區(qū)域住宅目前的二手房銷售均價(jià)約為3181元/平方米。表5-2 核心商圈二手房產(chǎn)品價(jià)格表項(xiàng)目名稱房型戶型面積（平方米）總價(jià)（萬元）均價(jià)（元/平方米）上城明珠4房2廳149503356華西馨苑3房2廳110383439金城花園4房2廳125352804興屯二區(qū)4

47、房2廳146382607寶興佳園2房2廳108333046天然居3房2廳229632751文苑雅居3房2廳130403077文苑雅居3房2廳127362835寧湖左岸3房2廳108403704文苑雅居2房2廳97414227麗景家園4房2廳158412595寶興佳園4房2廳100444400文苑雅居4房2廳150473133欣和雅苑3房2廳110353182天然居164472866寶興花園120423500金方路100282800寧湖左岸120463833金色半島132463485總體24837903181三、商圈商業(yè)普查項(xiàng)目核心商圈目前沒有在營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，共有在營(yíng)商鋪約935個(gè)，總面積561

48、46平方米，目前總體空置率為35%，在營(yíng)商鋪面積為36520平方米。表5-3 項(xiàng)目核心商圈商鋪情況普查表街道名稱在營(yíng)商鋪情況空置商鋪情況商鋪總量（個(gè)）商鋪總面積（平方米）空置率在營(yíng)商鋪數(shù)量（個(gè)）在營(yíng)商鋪面積（平方米）空置商鋪數(shù)量（個(gè)）空置商鋪面積（平方米）大屯路57676535205292881723%大屯南路21106835196056302865%大屯西路222088325025233811%富安路865849552407141825629%規(guī)劃路442094623450232810%金康路2318712062543249625%金屯路1247138112350159470%金興巷6037

49、9942276440266%景興街755064226471281480%泉山路3518043518040%人民路4104333303743476%無名路5254159846121501002746%興屯路165135851465090%珍泉路684577392957107753439%總計(jì)49236520443196269355614635%從可獲得商鋪價(jià)格來看，大屯新區(qū)各路段目前平均的商鋪面積為60平方米，平均租金為39元/平方米，月，平均銷售價(jià)格為6083元/平米。項(xiàng)目所在的大屯路和珍泉路目前商鋪銷售均價(jià)分別為6129元/平方米和6175元/平方米。表5-4 項(xiàng)目核心商圈分路段商鋪價(jià)格情況

50、調(diào)查表街道名稱商鋪平均面積（平方米）目前平均租金（元/平米，月）銷售均價(jià)（元/平米）大屯路96416129大屯南路54356125大屯西路9440富安路59416540規(guī)劃路47396024金康路58385915金屯路32406250金興巷63406316景興街40355682泉山路52365860人民路12328571無名路67385436興屯路4641珍泉路70416175總計(jì)60396083四、商圈流量分析在工作日，項(xiàng)目周邊人流量和車輛量在上下班時(shí)間形成高峰，主要是由于項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)分布有安寧實(shí)驗(yàn)學(xué)校和安寧中學(xué)，以及少量的企業(yè)單位。表5-5 工作日項(xiàng)目周邊交通流量統(tǒng)計(jì)表路段名稱監(jiān)測(cè)時(shí)段通過車輛總數(shù)（輛）通過人數(shù)批次（批）通過總?cè)藬?shù)（人）珍泉路與大屯路交叉口7：45-8泉路與大屯路交叉口9：45-10泉路與大屯路交叉口11：45-12泉路與大屯路交叉口14：00-14：30434185331珍泉路與大屯路交叉口16：15-16：4537892151珍泉路與大屯路交叉口17：30-18：00518