在售樓盤孝感長湖項(xiàng)目營銷策劃方案

1、前言經(jīng)委托，我司特針對(duì)長湖項(xiàng)目的營銷策劃工作對(duì)整個(gè)孝感城區(qū)內(nèi)所在售樓盤進(jìn)行了調(diào)查分析，市場調(diào)研工作自2010年2月19日2月22日，報(bào)告作業(yè)期為2月22日3月24日。本次主要是通過市場調(diào)研，了解項(xiàng)目地塊周邊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，明確項(xiàng)目地塊的開發(fā)條件和開發(fā)競爭環(huán)境，細(xì)分消費(fèi)市場，確定目標(biāo)客戶群，為項(xiàng)目定位提供決策支持信息。呈貴司為確定產(chǎn)品性質(zhì)作為參考依據(jù)，現(xiàn)根據(jù)孝感長湖項(xiàng)目策劃要求，編制項(xiàng)目策劃案，其中分四個(gè)部分進(jìn)行：1、產(chǎn)品出爐的依據(jù)：宏觀市場、區(qū)域市場、樓盤調(diào)查區(qū)域、樓盤總結(jié)、訪談總結(jié)、市場總結(jié)。2、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目swot分析、被訪者客戶群定位、項(xiàng)目概念定位、項(xiàng)目形象描述、小區(qū)規(guī)劃

2、建議、建筑風(fēng)格建議、戶型設(shè)計(jì)建議、園林風(fēng)格建議、各種設(shè)施建議、價(jià)格定位建議。3、項(xiàng)目營銷推廣：廣告定位語設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格設(shè)計(jì)、主題推廣活動(dòng)、媒體整合、營銷策略、費(fèi)用預(yù)算、效果監(jiān)測、評(píng)估、修正。4、開發(fā)節(jié)奏控制。在貴公司的指導(dǎo)和配合下，經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和認(rèn)真分析，我司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了極為準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，在原規(guī)劃上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn)品更完善，減少未來入市障礙，并根據(jù)該項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品定位和孝感的市場環(huán)境，尋求最佳的市場推廣方案，以實(shí)現(xiàn)貴公司牟取最大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)也為本公司獲取相應(yīng)的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。第一部分 市場信息調(diào)研一、城市概況（一）區(qū)位優(yōu)勢孝感市東鄰“九省通衢”的大武

3、漢，北連河南省的南大門信陽市，南靠廣闊富饒的江漢平原，西接古城襄樊、荊州、車城十堰。孝感城區(qū)位于市域南部、孝南區(qū)西部，地處東經(jīng)11355，北緯3056。 市域南北長188公里,東西寬122公里, 位于湖北省東北部，東臨省會(huì)武漢市，北與河南、隨州交界，西接天門、仙桃、京山等縣市，東連黃岡市的紅安縣和武漢市的黃陂區(qū)。市域總面積8910平方公里,占湖北省國土總面積的4。8%。現(xiàn)轄漢川、應(yīng)城、安陸、三個(gè)縣級(jí)市及云夢、大悟、孝昌三縣和孝南區(qū)。孝感是距離武漢最近的附屬衛(wèi)星城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟(jì)邊際效應(yīng)逐步得到釋放。（二）交通狀況孝感交通區(qū)位優(yōu)越。京廣、漢丹和即將投入使用的長荊鐵路穿境而過，107、316

4、國道、京珠高速公路在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。漢江、環(huán)河、澴河匯通長江，城區(qū)距武漢天河國際機(jī)場32公里，隨著孝感市孝天路的改造，孝感與武漢國際航空港的關(guān)系將更為緊密。形成了以鐵路為動(dòng)脈、公路為主體、水運(yùn)、航運(yùn)為補(bǔ)充的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。發(fā)展概況公路北京至深圳(107)、烏魯木齊至福州(316)兩條國道和建設(shè)中的北京至珠海高速公路在孝感市區(qū)交匯而過，市境內(nèi)214條省、市、縣公路干道經(jīng)緯如網(wǎng)，溝通全市城鄉(xiāng)，公路密度居湖北省之首。鐵路京廣鐵路縱貫?zāi)媳保瑵h渝線橫穿東西，并有安衛(wèi)鐵路將京廣線與漢渝線連接。建設(shè)中的川漢鐵路穿境而過，孝感鐵路貨場可辦理全國聯(lián)運(yùn)手續(xù)。航空孝感城區(qū)距武漢天河國際機(jī)場32公里，有一級(jí)公路

5、和高速公路直達(dá)。國內(nèi)大中城市和香港特區(qū)均有班機(jī)定期飛行。水運(yùn)市境內(nèi)漢江、澴河、環(huán)河、漢北河等連通長江，可直達(dá)長江沿岸各地。交通的便利與快捷是經(jīng)濟(jì)騰飛的保障，孝感完善的立體交通體系為經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)，拉近了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈接與置業(yè)聯(lián)動(dòng)，以武漢天河機(jī)場臨空產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)各階層將向孝感輻射，而孝感的置業(yè)階層部分將進(jìn)入武漢置業(yè)。同時(shí)，隨著孝感經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，孝感武漢城際鐵路的開通，孝感將會(huì)吸引更多的異地置業(yè)人群向其靠攏。（三）面積、人口孝感轄區(qū)圖孝感市區(qū)圖孝感市是一個(gè)發(fā)展中的新興的中等城市，疆域面積8910平方公里，全市轄三縣級(jí)市(應(yīng)城、安陸、漢川)、三縣(孝昌、大悟、云夢)和一區(qū)(孝南區(qū))。區(qū)劃名稱應(yīng)城市安

6、陸市漢川市孝昌縣大悟縣云夢縣孝南區(qū)人口（萬人）207012065636075面積（平方公里）110313601663120019866049602009年，孝感市總戶數(shù)162。2萬戶，戶籍總?cè)丝?28。7萬人，其中孝感市城區(qū)人口33萬，全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)7。4萬人，下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)2。6萬人。隨著孝感市城市發(fā)展水平上升，將吸引大量周邊縣市人群進(jìn)城就業(yè)、生活，會(huì)進(jìn)一步放大各種消費(fèi)需求，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)從中受益。（四）資源環(huán)境1、水資源孝感市多年平均水資源總量38。14億m，其中地表水資源量36。73億m，地下水資源量6。59億m，地表水與地下水的不重復(fù)計(jì)算量1。41億立方米。多年平均入境水量3

7、3。4851億m、多年平均出境水量55。8462億m (出入境水量不包括漢江)、多年平均供水量20。9321億m、多年平均其它供水量0。5895億m、多年平均用水量20。9321億m、多年平均耗水量10。4277億m。地表水水質(zhì)較差，無類水，大中型水庫水質(zhì)為類。2、森林資源孝感市林業(yè)用地面積是17。6997萬公頃，森林面積13。1751萬公頃；活立木總蓄積量579。0634萬立方米，森林蓄積451。7219萬立方米。孝感境內(nèi)木本植物可分針葉林、闊葉林、灌叢3個(gè)植被型組、12個(gè)植被型、43個(gè)群系。3、礦產(chǎn)資源全市主要礦產(chǎn)有7大類23種，其中優(yōu)質(zhì)礦11種。應(yīng)城石膏地質(zhì)儲(chǔ)量2。49億噸；應(yīng)城、云夢巖

8、鹽地質(zhì)儲(chǔ)量2。8億噸；大悟磷礦地質(zhì)儲(chǔ)量1。72億噸；另外還有芒硝、稀土、金、銀、銅、鎳、重晶石、云母石、大理石等礦產(chǎn)資源。4、旅游資源雙峰山旅游度假風(fēng)景區(qū)孝感第一高峰，形成以孝文化主題公園、白云古寨、洋泗峽谷、雙峰托日等重要景點(diǎn)，成為武漢市民理想休閑度假勝地。預(yù)計(jì)2010年接待游客將達(dá)到30萬人次，旅游綜合收入達(dá)到6000萬元。觀音湖生態(tài)旅游區(qū)孝感市以水體休閑度假的重點(diǎn)景區(qū)，打造了觀音苑、觀音普渡、仙人擺渡、孟宗文化園、蓮花廣場等特色旅游元素。預(yù)計(jì)2010年接待游客達(dá)到30萬人次，旅游綜合收入8000萬元。應(yīng)城湯池溫泉以地?zé)豳Y源為依托，建成集商務(wù)會(huì)展、休閑度假、娛樂保健、療養(yǎng)康復(fù)于一體的華中浴

9、谷基地。預(yù)計(jì)2010年接待游客達(dá)到60萬人次，旅游綜合收入達(dá)1。8億元。紅色旅游大悟宣化店是周恩來與美蔣代表談判舊址、白果樹灣新五師司令部舊址、鄂豫邊區(qū)革命烈士陵園、安陸趙棚鄂中抗日革命根據(jù)地、鄂中革命紀(jì)念館等系列紅色景點(diǎn)。預(yù)計(jì)2010年接待游客25萬人次，旅游綜合收入8000萬元。安陸白兆山旅游風(fēng)景區(qū)該風(fēng)景區(qū)是唐代大詩人李白“酒隱安陸、蹉跎十年”之地，李白遺址、遺跡很多。充分體現(xiàn)李白文化及其相關(guān)的旅游元素，注入唐詩園、白兆寺、唐俑雕塑園等重要小景觀。預(yù)計(jì)2010年接待游客達(dá)到20萬人次，旅游綜合收入達(dá)到5000萬元。（五）文化傳承孝感具有深厚的孝文化底蘊(yùn)。南朝宋孝建元年（公元454年），因此

10、地“孝子昌盛”，遂置縣名“孝昌”。后唐同光二年（公元924年），莊宗李存勖因孝昌縣名之“昌”字犯了其祖父名諱，遂根據(jù)董永賣身葬父、黃香扇衾溫被和孟宗哭竹生筍等孝子感天動(dòng)地的故事，改孝昌縣為孝感縣，是為“孝感”得名之始。近年來，孝感市對(duì)待傳統(tǒng)孝文化，一方面努力將其傳承延續(xù)，另一方面盡可能地挖掘以“孝”為核心的傳統(tǒng)文化資源，將傳統(tǒng)的“孝文化”與先進(jìn)的時(shí)代精神相結(jié)合，融入到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域，“孝道昌隆，誠信天下”的美好氛圍穿越時(shí)空歷久愈純，形成閃亮的文化品種。在孝道的熏陶下，孝感的當(dāng)代孝子成批涌現(xiàn)，社會(huì)風(fēng)尚日臻至善。今天的孝感，大力弘揚(yáng)古孝子的孝德遺風(fēng)，大打孝文化品牌，于1996年、2002

11、年連續(xù)開展了兩屆“十大孝子”評(píng)選活動(dòng)，涌現(xiàn)出了“全國敬老好兒女”周玉蘭等一批新時(shí)期孝子，樹立了社會(huì)新風(fēng)，秉承了孝文化。（六）城市建設(shè)1、規(guī)劃布局老城區(qū)：以行政商業(yè)、文化居住為發(fā)展方向。北城區(qū)：以交通中轉(zhuǎn)、物資物流等生產(chǎn)服務(wù)性為發(fā)展方向。南城區(qū)：以安置老城區(qū)疏散人口、城市休閑功能綠地為發(fā)展方向。東城區(qū)：未來城市發(fā)展方向，以行政商業(yè)、文化居住為主。政府東遷：未來規(guī)劃中，政府將遷移至東城新區(qū)。城際鐵路：孝感至武漢城際鐵路將在東城區(qū)設(shè)置終點(diǎn)站。規(guī)劃示意圖滾子河公園：沿107國道方向，打造綠色走廊，形成以滾子河公園為代表的生態(tài)長廊。2、發(fā)展空間孝感城市發(fā)展橫向以東為主要方向，縱向則以107國道為主軸進(jìn)行

12、延伸，整體呈現(xiàn)核心橢圓式向武漢擴(kuò)散，并形成環(huán)形發(fā)展圈，以迎合泛武漢城市發(fā)展圈。城市發(fā)展空間示意圖東北南（七）8+1武漢城市圈發(fā)展專題1、武漢城市圈總體布局武漢城市圈將借助 “珠三角”城市群和京、津、冀都市圈南北兩端的支撐，并依托于 “長三角”城市群，建成綠色、宜居、和諧，并充滿活力、快捷的生態(tài)型城市圈。到2020年，武漢城市圈將提前3至5年實(shí)現(xiàn)小康，武漢市產(chǎn)業(yè)在長江中游地區(qū)基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，武漢城市圈成為我國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長極之一。建成以武漢市大外環(huán)和環(huán)城市圈高速路構(gòu)成的“兩環(huán)”，以及由13條以武漢為中心的高速公路和快速路構(gòu)成的公路主骨架網(wǎng)，形成以武漢為中心，通往城市圈8市市區(qū)的“1小時(shí)交通圈”。2

13、015年后，建設(shè)武漢至孝感、鄂州、黃石、仙桃等城市的城際鐵路專用線，形成城市圈軌道交通網(wǎng)。加速完成天河機(jī)場擴(kuò)建及配套工程，使之成為華中地區(qū)最大的國際航空港，而圈內(nèi)主要城市到天河機(jī)場的快速通道的建設(shè)，將使圈內(nèi)城市到天河機(jī)場都有捷徑。國家城市圈戰(zhàn)略示意圖武漢城市圈示意圖武漢城市圈城際鐵路2、孝感在武漢城市圈中的地位在中部崛起大武漢1+8城市圈中，孝感市是距離武漢最近的城市。孝感城區(qū)離武漢中心區(qū)僅60公里，而在孝感城區(qū)與武漢中心區(qū)距離的中心就是有著華中第一、全國第三之稱的武漢天河國際航空港。隨著天河機(jī)場第二航站樓的修建，武漢國際航空港將形成以天河機(jī)場為核心，加快航空運(yùn)輸、綜合物流、高新技術(shù)、裝備制造

14、、食品加工、商務(wù)會(huì)展、現(xiàn)代服務(wù)、休閑旅游及宜人居住等臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成航空物流產(chǎn)業(yè)鏈和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，建成以機(jī)場為核心的60平方公里的臨空經(jīng)濟(jì)走廊，使空港經(jīng)濟(jì)成為孝感、黃陂、武漢重要的經(jīng)濟(jì)增長極。如果 “8+1城市圈”是一個(gè)“加大號(hào)的城市”，那么孝感事實(shí)上已經(jīng)成為這座城市的北大門，其交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，將作為融入武漢城市圈的第一梯隊(duì)城市。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展（一）城市經(jīng)濟(jì)概況1、孝感國民生產(chǎn)總值（gdp）截止2009年末，全市完成生產(chǎn)總值681。2億元，增長15。1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資397。3億元，增長46。7%；財(cái)政總收入48。5億元，增長23。4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13562元，增長9。2%

15、；人口自然增長率5。45，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于武漢城市圈和全省平均水平。2、居民可支配收入截止2009年末，孝感城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13562元人民幣，增長趨勢與孝感國民經(jīng)濟(jì)保持同步發(fā)展。連續(xù)4年增長速度超過8。5%，2009年隨著國家宏觀政策調(diào)控，與08年相比城鎮(zhèn)居民人均收入增加了1143元，實(shí)現(xiàn)9。2%的增長率。3、固定資產(chǎn)投資截止2010年2月19日，統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，2009年全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)品市場同比增長46。78%和20。9%，保持快速增長的趨勢。全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成397億元，同比增長46。7%。其中，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成341。5億元，同比增長49。6%，

16、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32。4億元，同比增長13。4%。4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額隨著城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和城市化步伐的加快，孝感消費(fèi)品市場也保持快速發(fā)展態(tài)勢。2009年，孝感市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)326。9億元，同比增長20。9%，其中城市消費(fèi)品市場實(shí)現(xiàn)零售額189。2億元，同比增長20。5%；農(nóng)村消費(fèi)品市場實(shí)現(xiàn)零售額137。7億元，同比增長21。4%。隨著農(nóng)村消費(fèi)潛力的逐步釋放，從09年8月開始，農(nóng)村消費(fèi)品市場增幅超過城區(qū)，且占全市消費(fèi)品市場呈大比例增加。農(nóng)村市場全年增幅快于城市0。9個(gè)百分點(diǎn)，占全市零售總額的42。1%。5、金融機(jī)構(gòu)新增各項(xiàng)存款截止2009年末，孝感市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新增

17、各項(xiàng)存款122。88億元，增長24。42%，新增各項(xiàng)貸款74。45億元，增長30。54%，雙雙大幅超出市政府年初下達(dá)的存貸款任務(wù)目標(biāo)。貸款增幅高于存款增幅6。12個(gè)百分點(diǎn)在我市近十年歷史上尚屬首次。6、城鎮(zhèn)人均可支配收入截止2009年末，孝感城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13562元，增長9。2%；農(nóng)民人均純收入5131元，增長10。7%，超過全省平均水平。（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局1、綜合概況截止2009年末，孝感市生產(chǎn)總值681。2億元,按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長15。1%。第一產(chǎn)業(yè)增加值145。2億元，增長5。8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值286。8億元，增長20。1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值249。2億元，增長14。9

18、%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為21。3：42。1：36。6。其中，在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵電通信業(yè)增長14。2%，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長19。4%，住宿餐飲業(yè)增長8。0%，金融業(yè)增長23。8%，房地產(chǎn)業(yè)增長18。2%，其他服務(wù)業(yè)增長13。3%。2、農(nóng)業(yè)截止2009年末，孝感全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲得豐收，糧食播種面積517。9萬畝，比上年增長5。4%。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量如下：種類數(shù)量增長比例糧食228。87萬噸5。2%棉花3。24萬噸13。3%油料23。19萬噸16。9%茶葉2626噸10。3%園林水果12。95萬噸7。5%蔬菜298。09萬噸6。1%3、工業(yè)及建筑業(yè)截止2009年末，孝感全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)100

19、4家,比上年凈增142家。完成全口徑工業(yè)增加值250。7億元，比上年增長22。5%。其中：規(guī)模以上工業(yè)增加值221。4億元，增長26。9%。中省工業(yè)增長8。8%，地方工業(yè)增長33。9%；輕工業(yè)增長27。7%，重工業(yè)增長26。2%。市本級(jí)工業(yè)完成增加值32。4億元，增長16。1%。全市汽車機(jī)電、鹽磷化工、輕工紡織、食品醫(yī)藥、金屬制品等五大支柱產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)增加值131。2億元，增長26。2%。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量如下：種類數(shù)量增長比例紗30。38萬噸27。0%服裝3092。25萬件23。6%純堿128。78萬噸57。2%水泥215。84萬噸27。4%化肥44。81萬噸27。8%發(fā)電量56。24億千瓦時(shí)

20、5。3%原鹽479。26萬噸7。1%鋼材15。05萬噸28。5%中成藥3。02萬噸20。6%機(jī)制紙及紙板22。8萬噸44。3%4、交通、郵電及旅游截止2009年末，2009年，全市共完成交通投資8。7億元。孝漢大道完成投資2億元，完成工程量的50%；漢川新河大橋建成通車；完成了孝感城區(qū)至天紫湖路段刷黑改造；建成通村油路和水泥路1800公里；建成農(nóng)村五級(jí)客運(yùn)站6個(gè)、候車亭160個(gè)、招呼站280個(gè)。全市公路通車?yán)锍踢_(dá)11249公里，其中：一級(jí)公路42公里，二級(jí)公路934公里，三級(jí)公路1362公里，四級(jí)公路8911公里。2009年，全年通信業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13。7億元，比上年增長8。0%。其中郵政業(yè)1

21、。6億元，增長7。3；電信業(yè)12。1億元，增長8。0。電話擁有量達(dá)275萬部，比上年增加21萬部。其中固定電話85萬部，增加1萬部；移動(dòng)電話190萬部，增加20萬部，其中新增3g用戶2。1萬戶。電話普及率53；互聯(lián)網(wǎng)用戶35萬戶，其中寬帶用戶20萬。2009年，全年旅游入境游客1。3萬人次，旅游創(chuàng)匯685萬美元，分別比上年增長16%、16。6%；接待國內(nèi)游客643。5萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入37。4億元,分別比上年增長26。2%和25。5%。在各項(xiàng)優(yōu)惠政策、措施出臺(tái)的影響下，2009年房地產(chǎn)市場已全面回暖，開發(fā)商融資及資金壓力都得到解決。預(yù)計(jì)未來中央在針對(duì)開發(fā)商資本市場融資及土地信貸方面將進(jìn)一

22、步收緊，這將有利于控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，抑制地價(jià)快速上漲，促使房價(jià)的穩(wěn)定。三、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（一）房地產(chǎn)總體發(fā)展掃描2009年，孝感全市完成商品房施工面積370萬平方米，商品房銷售面積240萬平方米。各地完成施工面積、銷售面積計(jì)劃中，孝感城區(qū)施工150萬平方米，已銷售90萬平方米，漢川施工55萬平方米，已銷售45萬平方米，應(yīng)城施工35萬平方米，已銷售25萬平方米，安陸施工50萬平方米，已銷售30萬平方米，云夢施工35萬平方米，已銷售20萬平方米，大悟施工20萬平方米，已銷售15萬平方米，孝昌施工25萬平方米，已銷售15萬平方米。預(yù)計(jì)2010年孝感房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)三年倍增的發(fā)展態(tài)勢，持續(xù)平穩(wěn)健康上

23、升。（二）土地市場分析1、起步階段2001年至2004年月，共出讓國有土地352宗，總面積96。14公頃，占供地總數(shù)的59。27%，獲取土地收益10231。24萬元。其中，招標(biāo)41宗，面積1。57公頃，收益535。73萬元；拍賣141宗，面積3。98公頃，收益1900。1萬元；掛牌58宗，面積6。82公頃，收益676。45萬元。2、發(fā)展階段2006年11月30日，孝感市土地拍賣市場進(jìn)入到發(fā)展階段，一塊面積為269。27畝的土地經(jīng)過50多輪競價(jià)，最終被武漢福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司以2。45億元的價(jià)格競?cè)耄貎r(jià)突破90萬每畝，此舉標(biāo)志著孝感土地市場步入到快速發(fā)展期。3、上升階段2009年8月19日，

24、拍賣的孝20091號(hào)地塊（位于北京路與槐蔭大道交匯處的農(nóng)業(yè)銀行旁的綠化廣場），以301萬/畝的價(jià)格被武漢天下置業(yè)拍得。301萬/畝創(chuàng)造了孝感市土地價(jià)格市場的新高，不知道以后的房價(jià)會(huì)不會(huì)又創(chuàng)造孝感的房價(jià)新高。2009年10月23日，湖北乾坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4。38億元拿下孝感東城區(qū)乾坤大道董永路一宗地塊，土地規(guī)劃總面積為105962。5平方米，共計(jì)158。94畝，地價(jià)高達(dá)275萬每畝。以上兩地塊的成功出讓，標(biāo)志著孝感土地市場進(jìn)入到快速上升發(fā)展階段，也預(yù)示著房地產(chǎn)市場的發(fā)展步入新的上升周期。（三）開發(fā)量分析2007年孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目65個(gè)，2008年孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目56個(gè)，20

25、09年開發(fā)項(xiàng)目78個(gè)。2007年的消費(fèi)透支，導(dǎo)致2008年的市場一度陷入低谷，開發(fā)商也是謹(jǐn)慎入市，到了2009年，政府的大力扶持及2008年的剛性需求擠壓到09年，樓市出現(xiàn)小陽春，開發(fā)項(xiàng)目迅增。2007年孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額15。42億元，2008年孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18。65億元，2009年投資額為16億元。2007年樓市價(jià)格上漲，部分開發(fā)商投入了大量資金作儲(chǔ)備，大致2008年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅上漲，遭遇市場蕭條，部分產(chǎn)品積壓到2009年才消化。年份開發(fā)項(xiàng)目量（個(gè)）投資額（億元）2007年6515。422008年5618。652009年7816（四）供需分析2007年孝

26、感城區(qū)商品房銷售面積為54。9萬，竣工面積44。92萬，2008年孝感城區(qū)商品房銷售面積為32。1萬，竣工面積44。56萬，2009年孝感城區(qū)的銷售面積和竣工面積分別為80。77萬和69。5萬，總的銷售面積比竣工面積多11。27萬。從數(shù)據(jù)顯示，近三年，孝感城區(qū)的商品房供需繼續(xù)保持基本平衡。年份銷售面積（萬）施工面積（萬)2007年54。944。922008年32。144。562009年80。7769。5（五）新增施工面積2007年商品房施工面積為94。6萬，2008年商品房施工面積為126。87萬, 2009年孝感城區(qū)商品房施工面積133。3萬。 年份施工面積（萬）2007年94。62008年

27、126。872009年133。3商品房施工面積的大幅增長，是由于當(dāng)前的銷售狀況樂觀，開發(fā)企業(yè)為抓住良好的銷售行情，增加了新開工項(xiàng)目的數(shù)量，同時(shí)，開發(fā)企業(yè)也加快了結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度，保證項(xiàng)目能夠按進(jìn)度或者超進(jìn)度完成施工任務(wù)，這也是商品房施工面積同比增長較多的原因。（六）價(jià)格趨勢2007年孝感市區(qū)商品房銷售均價(jià)為2238元/，2008年商品房銷售均價(jià)為2502元/，2009年孝感市區(qū)商品房銷售均價(jià)為2527元/。隨著銷售形勢的好轉(zhuǎn)和商品房銷售價(jià)格的趨穩(wěn)回升，市場上剛性需求和投資性需求大量入市，有效需求繼續(xù)增加，銷售持續(xù)升溫，在此情況下，開發(fā)企業(yè)增加了新開工項(xiàng)目，加快了在建工程施工進(jìn)度，使

28、得大量的商品房提前竣工，增加了市場供給量，保證市場供給。同時(shí)，由于2008年經(jīng)濟(jì)增長減速，持觀望態(tài)度的消費(fèi)者增多，市場需求不夠旺盛，致使有32。3萬平方米的待售商品房轉(zhuǎn)至2009年，開發(fā)商為加快庫存商品房的消化速度，盡快回籠資金，從而保證了孝感市商品房價(jià)格的穩(wěn)定。消費(fèi)者合理投資，理性消費(fèi)的意識(shí)逐漸增強(qiáng)，也保證了孝感房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，并且在投資額的大量入市，價(jià)格還有一定的上漲空間。年份銷售均價(jià)（元/）銷售面積（萬）銷售額（億元）2007年223854。912。292008年250232。18。032009年252780。7720。41（七）總體特征1、以本土品牌為主孝感市房地產(chǎn)市場整體以本土發(fā)展品

29、牌為主，如宇濟(jì)、宇輝、宇惠、國貿(mào)、乾坤等企業(yè)，缺乏外來知名品牌開發(fā)商進(jìn)駐，類似于福星惠譽(yù)、天下置業(yè)等開發(fā)商與孝感有著多重淵源，其進(jìn)入孝感實(shí)屬回歸的性質(zhì)。2、市場趨于穩(wěn)健發(fā)展從2009年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較2008年同比分別增長了154。1%和182。3%；商品房施工面積同比增長了35。2%，商品房及商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持基本穩(wěn)定。3、新區(qū)、老城板塊對(duì)比失衡由于政府引導(dǎo)，城市發(fā)展規(guī)劃等因素，導(dǎo)致東城板塊成為受人矚目的熱點(diǎn)區(qū)域，成為孝感未來新城市的示范代表，而作為城市中心的老城區(qū)域，則落后于新城板塊。其發(fā)展的不均

30、衡性直接反應(yīng)到各自的價(jià)格差距，眾多人群被引導(dǎo)到配套尚未齊全，生活不便利的新區(qū)置業(yè)。4、高端市場未形成孝感房地產(chǎn)市場作為起步發(fā)展階段，經(jīng)歷了由最初級(jí)的有居生活，在城市中心安置物業(yè)，到現(xiàn)階段的安居生活，在城市新區(qū)進(jìn)行改善置業(yè)，實(shí)現(xiàn)生活晉級(jí)。但作為最終“逸居”生活的物業(yè)體現(xiàn)，目前市場較為缺乏，高品質(zhì)別墅產(chǎn)品未進(jìn)入市場，隨著孝感人居水平及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提升，此空白將逐步會(huì)得到填補(bǔ)。（八）未來市場發(fā)展趨勢1、市場整體向上格局不變從2009年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較2008年同比分別增長了154。1%和182。3%；商品房施工面

31、積同比增長了35。2%，商品房及商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持基本穩(wěn)定。2、價(jià)格將在4000的基礎(chǔ)上進(jìn)行多梯次提升根據(jù)調(diào)研各競爭項(xiàng)目的銷售價(jià)格和問卷、訪談中調(diào)查受訪者的價(jià)格預(yù)期，2010年，預(yù)計(jì)孝感市區(qū)普通住宅均價(jià)32003800元/平方米；多層因銷售價(jià)格較低，還會(huì)占據(jù)一定的市場，為16002300元/平方米左右，在市場上已經(jīng)出現(xiàn)個(gè)別高端項(xiàng)目的最高價(jià)突破4000元/平方米。未來兩至三年內(nèi)，孝感市房價(jià)將保持著與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步的持續(xù)增長，隨著因孝感城市經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的剛性需求的增加，這種有效需求還將繼續(xù)擴(kuò)大。3、產(chǎn)品發(fā)展多樣化調(diào)查孝感市各個(gè)在售樓盤，發(fā)現(xiàn)大部份項(xiàng)目都配有130-150平方米左右

32、的大三房，受各項(xiàng)目的客戶群定位影響，中低端項(xiàng)目的大戶型存在滯銷現(xiàn)象（如東方龍城），隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步成熟和發(fā)展，以及價(jià)格上漲的影響，總價(jià)概念將會(huì)出現(xiàn)；未來的戶型面積將逐漸理性向下集中，二房在80-100左右、三房將控制在100120平方米區(qū)間內(nèi)，而面積在130150平方米的戶型會(huì)設(shè)計(jì)為4室戶型。同時(shí)，即使在面積不變，或減少的情況下，開發(fā)企業(yè)在戶型設(shè)計(jì)的過程中，也將更注重功能的豐富化，也將注重書房、儲(chǔ)藏室、陽臺(tái)等功能的設(shè)計(jì)，并盡量減少公攤，考慮贈(zèng)送面積等方面。4、本土消費(fèi)群體將繼續(xù)是主流目前，孝感市的主要消費(fèi)群體主要來自各大型企業(yè)、事業(yè)單位、公務(wù)員、老師以及私營業(yè)主，以及做工程的包工頭，還有

33、因改善居住環(huán)境，重新置業(yè)。孝感外出打工消費(fèi)人群也是每年購房的主力軍。同時(shí)由于孝感市房地產(chǎn)市場特別是住宅市場處于較初期的發(fā)展階段，市場供應(yīng)未飽和，因此大部分的消費(fèi)者依然認(rèn)為孝感市目前的房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，在這樣的從眾心理支撐下，這些消費(fèi)群體對(duì)于市場雖然抱有希望降價(jià)的愿望，但購買意愿依然相當(dāng)強(qiáng)烈，在未來較長的一段時(shí)間內(nèi)仍然是消費(fèi)市場的主力軍。此外，隨著武漢市 “8+1”城市圈的融合，省內(nèi)其他城市，以及周邊縣市的置業(yè)/投資者也將逐漸充實(shí)消費(fèi)市場，未來的消費(fèi)客群來源將更為廣泛。（九）商業(yè)專題分析1、孝感市商業(yè)分布調(diào)研通過對(duì)商圈及項(xiàng)目所在商圈具有代表性的主要街道商鋪和主要商家的調(diào)查，可以得到項(xiàng)目商圈及其周

34、邊業(yè)態(tài)、租金情況，見下表：街道名稱主要業(yè)態(tài)主要業(yè)種/經(jīng)營品種租金情況 (元/月)槐蔭大道專業(yè)店、便利店建材、五金、汽配、中介50-100乾坤大道專業(yè)店便利店、超市日用百貨、中西餐廳、40-100服裝、醫(yī)院醫(yī)藥北京路專業(yè)店通訊、餐飲、服裝、汽配40-60城站路購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店百貨、服裝、通訊、攝影40-100文化路專業(yè)店、專賣店休閑、酒吧、飲食40-90長征路專業(yè)店、便利店中西餐廳、電動(dòng)車行、副食、家用電器電腦40-602、商業(yè)通行時(shí)間由城站路至本項(xiàng)目，其商業(yè)測試時(shí)間為10分鐘。由交通路至本項(xiàng)目，其商業(yè)測試時(shí)間為8分鐘。其商業(yè)攔截時(shí)間符合基本商業(yè)動(dòng)線規(guī)律，見下表：商業(yè)名稱商業(yè)面積

35、到本項(xiàng)目時(shí)間城站路商鋪2080010分鐘交通路商鋪160008分鐘3、項(xiàng)目周邊臨街型商業(yè)統(tǒng)計(jì)城站路沿街商鋪?zhàn)饨鹪?0-50元/月之間，交通路沿街商鋪?zhàn)饨鹪?5-45/月之間，商業(yè)租金水平提升存在一定的空間。臨街型商業(yè)商業(yè)面積租金情況(元/月)城站路商鋪2080030-50交通路商鋪1600035-454、項(xiàng)目周邊集中型商業(yè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目周邊1000米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還未形成城市級(jí)商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。集中型商業(yè)商業(yè)面積業(yè)態(tài)餐謀天下1500餐飲乾坤酒店5000酒店泰源酒店5000酒店中百倉儲(chǔ)1000超市現(xiàn)代麗人醫(yī)院1800醫(yī)院孝武超市2000超市武商量販3500超市5

36、、人車流量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目周邊1000米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還未形成城市級(jí)商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。6、業(yè)專題訪談統(tǒng)計(jì)（1）孝感商業(yè)發(fā)展前景展望商業(yè)經(jīng)營環(huán)境一般，由于距離武漢較近，交通便利，高端客戶群體大都在武漢消費(fèi)?？陀^上阻礙了孝感商業(yè)的發(fā)展。對(duì)未來商業(yè)的發(fā)展看法偏冷，現(xiàn)有商業(yè)中心區(qū)域特別是文化路商業(yè)街，商鋪的租金已經(jīng)過高、嚴(yán)重?cái)D壓了經(jīng)營戶的利潤，降低了經(jīng)營戶信心。（2）孝感商業(yè)經(jīng)營模式、價(jià)格在訪談的商戶中傳統(tǒng)零售業(yè)表現(xiàn)對(duì)未來經(jīng)營仍然以租用為主、裝飾建材、特色餐飲行業(yè)部分經(jīng)營者表示未來會(huì)考慮購買商鋪?zhàn)约航?jīng)營。但對(duì)預(yù)期的價(jià)位偏低，大多預(yù)期在10000元/平方米，租金預(yù)期在30

37、50元/平方米。（3）對(duì)本項(xiàng)目地段商業(yè)價(jià)值的展望針對(duì)本項(xiàng)目地段，訪談客戶普遍認(rèn)為該地段未來發(fā)展?jié)摿Υ?，與老的商業(yè)街相比具有價(jià)格上的優(yōu)勢，同時(shí)性的建筑形式也是一大優(yōu)勢。經(jīng)營客戶主要關(guān)注產(chǎn)品所處的地段、人流、產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等因素。商業(yè)分析結(jié)論：1、主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店、休閑、便利店、超市。2、經(jīng)營品種以休閑娛樂、餐飲、日用品、五金電器為主，屬于自發(fā)性經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。3、整體租金水平在40-100元/月之間，部分未開發(fā)地段租金更低。4、小區(qū)內(nèi)街商鋪門面空置率較高，整個(gè)市場趨于飽和狀態(tài)，阻礙城區(qū)商業(yè)的有效發(fā)展。5、商業(yè)物業(yè)類型為街鋪（包括裙摟商業(yè)）為主，集中商業(yè)較少。6、商業(yè)分布

38、較為零散，難以形成極具規(guī)模的商圈，商業(yè)氛圍不濃。四、典型項(xiàng)目綜合分析（一）福星城1、項(xiàng)目基本情況福星城位于東城新區(qū)，西臨熊咀村，東臨天仙路及槐蔭公園，北臨北京一路，南臨槐蔭大道。福星城總占地面積18萬平方米，總建筑面積32萬平方米。該項(xiàng)目為現(xiàn)代簡約的外立面風(fēng)格，綠化率34。6%，容積率1。8，可容納近9000人居住。2、產(chǎn)品特征該項(xiàng)目由3棟32層高層、2棟24層高層，13棟18層高層、30棟退臺(tái)式花園洋房組成，計(jì)劃分三期開發(fā)。 其中一期建筑面積90000，花園洋房212套，高層住宅約665套。項(xiàng)目配套設(shè)施全面，其中主題會(huì)所1000，幼兒園1200，商業(yè)街近20000。3、戶型面積及銷售情況福星

39、城暢銷戶型為90-130的兩房和三房。一期洋房銷售99%、高層銷售90%，二期洋房銷售90%、高層銷售70%。4、客戶構(gòu)成在項(xiàng)目周邊商圈的生意人及部分企事業(yè)單位的中高層。少量投資者，他們?cè)谫彿糠矫婕纯紤]自住又考慮投資的因素，對(duì)樓盤的自身的品質(zhì)和升值的潛力都有考慮。公務(wù)員和本市機(jī)關(guān)辦事機(jī)構(gòu)的人員。武漢客戶比例為5%，本土占到90%以上。5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：位于東城區(qū)，隨著新區(qū)的建設(shè)步伐加快，區(qū)域地段有很大的優(yōu)勢。東低西高，南低北高的布局方式。沿槐蔭公園布置洋房，于西面地塊布置高層，凸顯景觀均好性?；▓@洋房采用臺(tái)階式建筑造型，立面層次豐富。退臺(tái)式設(shè)計(jì)，戶戶擁有花園或露臺(tái)。 劣勢：在區(qū)域地段價(jià)位過高

40、。區(qū)域的商業(yè)還未形成氣候，項(xiàng)目商業(yè)銷售情況不佳。 可借鑒/關(guān)注之處：可借鑒其多層次的建筑設(shè)計(jì)，豐富的中央園林景觀。專業(yè)的物業(yè)管理，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。孝感首創(chuàng)的退臺(tái)式花園洋房，臺(tái)階式建筑造型，立面豐富。戶戶擁有花園或露臺(tái)。（二）銅雀臺(tái)1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于董永北路1號(hào)，占地面積10萬方，總建筑面積30萬方。項(xiàng)目背面有一個(gè)大型商業(yè)中心，沿街配置商業(yè)，高層點(diǎn)式分布。該項(xiàng)目為現(xiàn)代簡約的外立面風(fēng)格，綠化率34。6%，容積率1。8，可容納近9000人居住。2、產(chǎn)品特征聯(lián)排別墅、高層、小高層三種產(chǎn)品搭配，高層住宅14棟，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，別墅為聯(lián)排設(shè)計(jì)，帶私家花園和停車庫及地下室。外部涂料色彩新穎大方，現(xiàn)代風(fēng)

41、格，領(lǐng)先市場其他項(xiàng)目。3、客戶構(gòu)成看好項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Φ拈_發(fā)區(qū)企業(yè)員工，兼有部分教師和事業(yè)單位員工。4、戶型面積及銷售情況戶型2房3房別墅合計(jì)（套）面積90100100120160180464數(shù)量（套）186156122比例40。09%33。62%26。29%項(xiàng)目別墅產(chǎn)品作為孝感市首個(gè)低密度產(chǎn)品入市，就贏得市場良好的反響，高層產(chǎn)品主要以90100的兩房為主。高層均價(jià)3200元/，別墅均價(jià)6800元/，營銷策略為高層總價(jià)減一萬，別墅總價(jià)減一萬五，截止到2010年元月10日，別墅產(chǎn)品推出部分銷售70%，高層銷售80%5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，規(guī)劃有武漢至孝感城際鐵路站、新市政府。別墅稀

42、缺產(chǎn)品、城際鐵路、戶型設(shè)計(jì)好、未來發(fā)展?jié)摿Α?劣勢：現(xiàn)有配套不足，目前交通不便利?，F(xiàn)階段居住氛圍差，周邊多為工業(yè)廠房。 可借鑒/關(guān)注之處：開創(chuàng)孝感市首個(gè)高層加低密度產(chǎn)品綜合性生活社區(qū)。多重景觀設(shè)置，在營銷理念上均有支撐點(diǎn)。通過園林和安防設(shè)施的打造，增加項(xiàng)目的買點(diǎn)。（三）全州國際商城1、項(xiàng)目基本情況住宅總建面280000，商業(yè)130000。項(xiàng)目由19棟高層、15棟多層、5個(gè)大型商場、2個(gè)休閑廣場、1個(gè)籃球場和243間商鋪組成。2、產(chǎn)品特征高層采用2梯4戶點(diǎn)式布局，底部為商業(yè)、深紅色面磚外墻、戶型設(shè)計(jì)合理但通風(fēng)性欠缺。1000米商業(yè)步行街、5個(gè)商場（武商量販已入駐）、籃球場。3、客戶構(gòu)成政府公務(wù)人

43、員；私營業(yè)主和孝感學(xué)院老師；4、戶型面積及銷售情況暢銷戶型為90-120的兩房和三房現(xiàn)場銷售均價(jià)3600元/、層差3060元不等，東西朝向價(jià)差150元/。2010年元月16日三期開盤、當(dāng)天購房者優(yōu)惠5000元再打97折、一次性付款客戶優(yōu)惠2萬元。一期剩余2套、二期已售85%。5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：項(xiàng)目位于交通路西側(cè)，屬于較繁華地段。周邊商業(yè)氛圍逐漸完善，酒店、銀行、大型超市分布其周圍。交通便利。規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化、合理阻隔噪音。商業(yè)配套齊全，宜商宜居。 劣勢：4000元均價(jià)過高。商業(yè)比例過大、降低住宅品質(zhì)。 可借鑒/關(guān)注之處：項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮建筑與周圍配套的整體協(xié)調(diào)性。打造大型的商業(yè)街營造賣點(diǎn)。（

44、四）錦繡后湖1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于孝感市航空南路（孝感學(xué)院南側(cè)），城鄉(xiāng)結(jié)合部，道路為新開通路面，周邊配套設(shè)施少。2、產(chǎn)品特征小高層與高層圍合式布局，板式樓點(diǎn)式樓結(jié)合。1梯兩戶、1梯三戶兩種搭配，南北朝向，通風(fēng)采光。外墻涂料色彩明快，鋁合金門窗。3、客戶構(gòu)成項(xiàng)目地處孝感市中心，客戶群體主要為孝感學(xué)院教師、軍人、醫(yī)生和縣市客戶。4、戶型面積及銷售情況項(xiàng)目主力戶型為3房，面積區(qū)間為100-120?，F(xiàn)場2800元/起，一次性付款98折、按揭99折優(yōu)惠。目前一期售罄、二期銷售50%。戶型2房3房4房合計(jì)（套）面積70901001101101201201351501602800數(shù)量（套）41538094

45、398577比例14。82%13。57%33。67%35。18%2。76%5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：立面色彩鮮艷。孝感學(xué)院教育資源。價(jià)格優(yōu)勢明顯。 劣勢：項(xiàng)目地段差，小區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)一般。周邊生活配套缺乏。 可借鑒/關(guān)注之處：企業(yè)具備良好的口碑，使項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展打下了必備條件。項(xiàng)目價(jià)格給顧客很大的升值空間，在孝感市占據(jù)一定的市場。將園林（樣板示范區(qū)）提前展示，使客戶可以很直觀的體驗(yàn)。（五）北大鴻城1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于城站路特9號(hào)。周邊有多家商務(wù)酒店、中百超市、商業(yè)街。2、產(chǎn)品特征采用一個(gè)中心、兩個(gè)景觀軸格局，入口安排綠化廣場，形成商業(yè)與住宅的緩沖?？v向景觀軸人文主題景觀錯(cuò)落分布。中間六米架空層聯(lián)通

46、小區(qū)內(nèi)部空間，高層小高層、多層相互搭配。立面色彩搭配得當(dāng)，內(nèi)部為毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)。3、客戶構(gòu)成周邊大量的生意人士。部分企事業(yè)單位人員。4、戶型面積及銷售情況目前銷售價(jià)格是2650元/起 ，營銷策略為一次性98折、按揭99折，一期已交房，剩余部分160的大戶型。該項(xiàng)目主要是以3房為主，主力戶型面積為100130。5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：地段優(yōu)勢明顯，交通便利，周邊生活配套設(shè)施完善。集中供熱、中心景觀、成熟配套。內(nèi)部水系景觀是區(qū)域樓盤的一大亮點(diǎn)。 劣勢：現(xiàn)階段生活氛圍差。地段人流有限。 可借鑒/關(guān)注之處：水系景具有重大吸引力。借鑒不少外地大城市的先進(jìn)開發(fā)理念，如建筑、景觀設(shè)計(jì)。（六）東方龍城1、項(xiàng)目基本情

47、況項(xiàng)目位于廣場街九真村，占地面積20480，建筑面積142810。周邊有酒店、中百超市、商業(yè)街。2、產(chǎn)品特征1條商業(yè)街、1個(gè)大型商場、1家酒店、1棟寫字樓及多層、小高層、高層組合搭配。立面設(shè)計(jì)陳舊，整體布局較為傳統(tǒng)。3、客戶構(gòu)成項(xiàng)目周邊的原居民。周邊的私營業(yè)主。4、戶型面積及銷售情況該項(xiàng)目主力戶型為110150的3房，一期銷售50%，客戶反應(yīng)項(xiàng)目的戶型面積偏大，客戶群是以中檔收入的工薪階層為主。銷售價(jià)格2980元/起，一次性98折、按揭99折。戶型2房3房4房合計(jì)（套）面積90110110150150以上108數(shù)量（套）96633比例8。33%61。11%30。56%5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：地處老

48、城區(qū)、配套完善，交通便利。未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，配套酒店物業(yè)。 劣勢：產(chǎn)品設(shè)計(jì)普通。商業(yè)街未來噪音較大。整體戶型設(shè)計(jì)偏大。 可借鑒/關(guān)注之處：項(xiàng)目集生活、辦公、商業(yè)為一體，昭示性極強(qiáng)。高商業(yè)綠化率,眾多景觀小品分布在項(xiàng)目的商業(yè)街中。（七）北辰花園1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于孝感市火車站旁邊?？傉嫉孛娣e5000，總建筑面積30000。2、產(chǎn)品特征22棟多層組成，呈不規(guī)則形狀擺放，內(nèi)部無其它規(guī)劃設(shè)施。采取封閉式管理，小區(qū)多處有監(jiān)控，物業(yè)費(fèi)為0。25元/。城北火車站旁邊，地段較為偏僻。3、客戶構(gòu)成項(xiàng)目價(jià)位偏低，針對(duì)低收入家庭，兼有大部分周邊縣市消費(fèi)群。4、戶型面積及銷售情況該項(xiàng)目以多層入市，主力戶型為74

49、109的2房。銷售均價(jià)2200元/，一次性97折，貸款98折。整體銷售率為90%，剩下大部分底層和頂層。戶型2房3房4房合計(jì)面積（）74。0687。1998。77101109。07110。84119。46125。49129137。58147。97154157700數(shù)量（套）6179150192487824比例%0。8025。50%21。40%27。40%6。90%11。10%0。34%5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：多層住宅，低密度，中型社區(qū)。地處火車站邊上，有多條公交線路通往市區(qū)。 劣勢：地段較偏，屬于城市發(fā)展邊緣。小區(qū)內(nèi)設(shè)施較少，雖然綠化率高達(dá)48%，但不夠精致。 可借鑒/關(guān)注之處：項(xiàng)目運(yùn)作初期便注重

50、形象包裝，如營銷中心的裝修和包裝，為成功銷售給予有利的支持。（八）2008城市花園1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于孝感火車站旁，總占地面積3。07萬，總建筑面積5。57萬。2、產(chǎn)品特征項(xiàng)目有14棟多層，分兩行縱向排列而成，有小部分商業(yè)。多層社區(qū)，無明顯分布格局分兩排擺放，小區(qū)內(nèi)部無基本設(shè)施。3、客戶構(gòu)成大部為縣市居民，部分孝感市低收入市民和火車站職工。4、戶型面積及銷售情況主力戶型為8184的2房。銷售均價(jià)1650元/，層差30元/，朝向差50元/。貸款98折，最低可到96折，08年9月開盤，整體銷售率為60%。戶型2房3房4房合計(jì)（套）面積（）81。7187。6890。2594。2106119。64

51、120。73132。4147。12166。29300數(shù)量（套）30854012432比例10。00%58。00%13。30%41。30%10。60%5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：銷售價(jià)格低，板式結(jié)構(gòu)，通透實(shí)用，位于火車站旁，交通方便。 劣勢：規(guī)劃無創(chuàng)新，整體格局呆板。小區(qū)內(nèi)部設(shè)施少，舒適度欠缺。售樓部陳設(shè)簡單，昭示性不強(qiáng)，沒有凸顯項(xiàng)目的特點(diǎn)。 可借鑒/關(guān)注之處：孝感市區(qū)銷售價(jià)格最低的項(xiàng)目，給人很大的吸引力。項(xiàng)目運(yùn)作初期便注意在營銷方面引進(jìn)外力，如孝感火車站等概念。（九）后湖御景1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于后湖西路特1號(hào)，住宅銷售90%，剩余少量現(xiàn)房，商鋪還未開始銷售。2、產(chǎn)品特征整體有5棟高層圍合式布局，加

52、1棟多層結(jié)構(gòu)，外立面為現(xiàn)代風(fēng)格。高層+多層，一梯兩戶和一梯三戶，4500的商業(yè)配套，內(nèi)部設(shè)施簡單，與后湖一墻之隔。3、客戶構(gòu)成項(xiàng)目周邊高收入居民，包括私營業(yè)主和企事業(yè)單位的中高層人員，以及在此做工程的包工頭。4、戶型面積及銷售情況該項(xiàng)目主力戶型為110150的3房。銷售均價(jià)3000元/，現(xiàn)場無折扣，住宅銷售90%。戶型2房3房4房復(fù)式合計(jì)面積（）70-9090-110110-130130-150150-170170601數(shù)量（套）301591841287820比例5。00%26。46%30。62%21。30%13。31%3。33%5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢：城市中心地段，生活配套完善，交通便利。后湖景觀，市中心地段優(yōu)越。地段好，與后湖僅一墻之隔，獨(dú)享湖景資源。周邊配套設(shè)施較齊全；戶型設(shè)計(jì)滿足各種需求。 劣勢：交通狹窄，周邊較嘈雜。 可借鑒/關(guān)注之處：大膽借鑒外地優(yōu)秀樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣理念為我所用。整合了周邊資源，如孝感學(xué)院人文資源、后湖景觀資源等。（十）航天首府1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于西濱河路以西、孝三路以北。項(xiàng)目由10棟小高層、高層為圍合而成，有兩個(gè)大型綠化廣場；布局錯(cuò)落有致。2、產(chǎn)品特征