關(guān)于如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的看法

1、淺談做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的策略房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)投入資金大、整合資源多、開發(fā)投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大的 投資開發(fā)過程。項(xiàng)目開發(fā)根本目標(biāo)是適合市場的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售贏利。房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā)包括資源整合、投資分析、土地決策、價(jià)值研判、營銷主題、規(guī)劃設(shè) 計(jì)、建筑施工、市場推廣、物業(yè)管理這十個(gè)方面。按照建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目分為六個(gè)階段：項(xiàng)目建議書可行性研究階段、 設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段、施工實(shí)竣工驗(yàn)收及保修階段。屬于施工實(shí)施階段的 前期工作有：建議書和可行性研究的決策階段；確定設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè) 計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)階段；規(guī)劃、監(jiān)等報(bào)建階段；勘察、監(jiān)理、施工、采購 招標(biāo)等施段。銷售策劃工作隨同項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度展開。如

2、何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，達(dá)到效 益多、進(jìn)度好、投資省的效果呢？本文結(jié)合開封福興家園的一個(gè)商業(yè)住宅項(xiàng)目 的管理體驗(yàn)，談?wù)剮c(diǎn)看法。健全項(xiàng)目部，做好項(xiàng)目開發(fā)安排選拔一位精通項(xiàng)目開發(fā)工作的、具有管理能力的人擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，并選派 投資、設(shè)計(jì)、合約、營銷、采購、工程等作為項(xiàng)目管理成員，共同組成一個(gè)公 司領(lǐng)導(dǎo)下的、以項(xiàng)目經(jīng)理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強(qiáng)的項(xiàng)目部。明確 項(xiàng)目部成員的責(zé)、權(quán)、利，做好任務(wù)分工、工作流程、將各項(xiàng)工作落到實(shí)處。公司各相關(guān)部門要配合好項(xiàng)目管理工作。項(xiàng)目部要做好項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃安排。編制和落實(shí)項(xiàng)目發(fā)展售策劃等網(wǎng)絡(luò)計(jì) 劃。首先要做好前期工作，開發(fā)適合市場銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作決定了 90

3、%以上的成本，它對項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量、銷售影響很大。前期工作中，項(xiàng)目定位至關(guān)重要。項(xiàng)目定位將決定樓房的價(jià)格預(yù)期。因此，在前期工作 中，營銷策劃部作了詳細(xì)客觀的市場調(diào)研，認(rèn)為該項(xiàng)目為于開封新老城區(qū)結(jié)合 部，既有較完善的基礎(chǔ)設(shè)施，又有便利的交通條件，且周邊上也教育設(shè)施較為 齊全，該項(xiàng)目的開發(fā)定位為除部分拆遷回樓安置外，主要給市內(nèi)企業(yè)家、金領(lǐng) 人士、公務(wù)員等高收入階層提供售價(jià)每平米 2500 元至 3000 元的二至四房住宅 戶型，同時(shí)建設(shè)部分汽車車位、商鋪對外租售。在設(shè)計(jì)上，為方案的更合理 化，邀請四家知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)投標(biāo)，且在中標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu) 化。將沿街地上兩層設(shè)計(jì)為商鋪，且層高

4、較大，便于空間有效利用，地下一層 設(shè)計(jì)成設(shè)備房及地下車庫，地上三層及以上為三棟塔式住宅。外立面采用塑鋼 窗、玻璃陽臺欄桿和外墻磚裝飾。整個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格新穎、時(shí)尚。施工招標(biāo)階段采用了土建安裝工程總包、其他 專業(yè)工程獨(dú)立分包的方式，都是由專業(yè)施工單位承包工程。既降低了造價(jià)，又 確保了質(zhì)量和進(jìn)度。其次，要控制好施工實(shí)施、竣工驗(yàn)收及保修階段。施工實(shí)施階段是一個(gè)投 入大量資金、施工工期長、形成工程實(shí)體質(zhì)量的階段?？⒐を?yàn)收階段是進(jìn)行工 程質(zhì)量的全面檢查驗(yàn)收。工程保修階段是交付使用后提供質(zhì)量保修服務(wù)。再次，要做好銷售策劃工作。項(xiàng)目銷售具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，是需要精心策劃 的。只有銷售得好，開發(fā)的商業(yè)住宅樓才算是被市場

5、認(rèn)可，項(xiàng)目的贏利目標(biāo)才 能夠?qū)崿F(xiàn)。進(jìn)度控制進(jìn)度控制的目標(biāo)是確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)總工期。這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì) 劃，控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，提前或按期實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)工期目標(biāo)。首先，要了 解完成項(xiàng)目各階段工作所需的時(shí)間，制訂項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、控制性節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì) 劃、操作性進(jìn)度計(jì)劃。其次，通過精細(xì)安排、狠抓落實(shí)，控制好辦理可行性研 究、設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項(xiàng)目開工、樓房預(yù)售、竣工交樓等 關(guān)鍵工作的工期目標(biāo)。再次，要及時(shí)預(yù)見、預(yù)控和解決建設(shè)過程中的問題。對項(xiàng)目報(bào)建等難以控制的前期工作，需要充分準(zhǔn)備、認(rèn)真落實(shí)、密切配合， 爭取一次性通過。對于項(xiàng)目實(shí)施階段中出現(xiàn)的可能影響進(jìn)度的情況要極力避免，并采取組

6、 織、管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的措施保證進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。為了縮短工期，可以 采取應(yīng)用領(lǐng)先技術(shù)，降低施工難度、加大成本投入等方法。最后經(jīng)研究項(xiàng)目的 總工期兩年多一點(diǎn)的時(shí)間。3. 質(zhì)量控制控制目標(biāo)是要滿足設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)范、規(guī)定及業(yè)主方質(zhì)量要求，質(zhì)量目標(biāo)包 括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、材料等各方面。所以應(yīng)當(dāng)建立好質(zhì)量控制體 系，采取全面、全過程、全員的三全質(zhì)量管理，事前、事中、事后三階段質(zhì)量 管理。在項(xiàng)目建議書和可行性研究的決策階段，進(jìn)行客觀、詳實(shí)工作。在設(shè)計(jì)階 段，要求進(jìn)行 “三材”限額及限期設(shè)計(jì)。并且跟進(jìn)設(shè)計(jì)工作，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù) 先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用，設(shè)計(jì)圖滿足施工要求。譬如工程中設(shè)計(jì)使用的電梯，項(xiàng)目部

7、 專門組織了專項(xiàng)招標(biāo)和對中標(biāo)單位的后期服務(wù)考察工作，在確保質(zhì)量的同時(shí)， 節(jié)約了投資。招標(biāo)階段，選擇具備施工實(shí)力的合格的投標(biāo)單位。施工階段，審查監(jiān)理規(guī) 劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督監(jiān)理日常工作。督促好設(shè)計(jì)交底、圖紙會審、施工組 織等技術(shù)工作?？刂坪眠M(jìn)場材料設(shè)備、樣板工程質(zhì)量。嚴(yán)格控制施工全過程的 質(zhì)量，重點(diǎn)監(jiān)控質(zhì)量控制點(diǎn)。管理好影響質(zhì)量五大要素，減少質(zhì)量問題?？⒐?驗(yàn)收期間，加強(qiáng)檢查整改，工程保修期間，及時(shí)做好維修服務(wù)工作。4. 投資控制控制目標(biāo)是減少項(xiàng)目總投資。項(xiàng)目總投資是由土地成本、前期開發(fā)成本、 建筑安裝施工成本、營銷成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本、有關(guān)稅費(fèi)等組成。為了 減少項(xiàng)目總投資，提高住房性價(jià)比

8、，很多房地產(chǎn)公司都采取 “大規(guī)模快速開發(fā)， 快速銷售 ”的模式。項(xiàng)目部對投資控制的主要內(nèi)容有：投資概算、投資回報(bào)率、投資回收期、工程預(yù)算，做好招標(biāo)階段工作，審批工程進(jìn)度款，處理變更 和索賠，參與擬定銷售價(jià)格、審查竣工結(jié)算。只有開發(fā)適合市場銷售的項(xiàng)目， 嚴(yán)格控制各部分成本，做到盡量不高價(jià)拿地，預(yù)算不超概算，決算不超預(yù)算； 嚴(yán)格控制變更和索賠等費(fèi)用；精心合理定價(jià)，及時(shí)完成銷售任務(wù)，才能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。5. 安全控制控制 “安全第一，預(yù)防為主 ”的方針，督促監(jiān)理和施工安全控制。要求施工 單位建立健全安全生產(chǎn)保證體系，落實(shí)好安全管理制度、安全技術(shù)措施、安全 預(yù)防措施、安全培訓(xùn)教育、安全檢查及整改等工作

9、；加強(qiáng)現(xiàn)場文明施工管理， 包括工地場容場貌、材料堆放、封閉管理、現(xiàn)場住宿、現(xiàn)場防火、施工標(biāo)牌、 治安整治、生活設(shè)施、 xx 急救等方面工作。6. 合同及信息管理合同管理的目的是確保合同履行，避免爭議和索賠。合同是項(xiàng)目管理的主 要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)密、完善的合同體系，避免合同履行的風(fēng) 險(xiǎn)。項(xiàng)目管理人員要熟悉合同文件，并對合同進(jìn)行深入細(xì)致的研究，掌握合同 的關(guān)鍵條款、存在的漏洞，提出完善措施，開發(fā)公司聘請資深律師，凡須簽訂 的合同，全部經(jīng)技術(shù)人員與專業(yè)律師和議，確保技術(shù)層面和法律層面沒有漏 洞。嚴(yán)格督促承包商履行合同，預(yù)防合同變更引起的爭議和索賠。信息管理目 的是通過信息傳輸，為項(xiàng)目建

10、設(shè)提供增值服務(wù)。通過現(xiàn)場調(diào)查、召開會議、直 接溝通、資料傳送等多種形式，及時(shí)收集、傳輸、反饋、整理、匯總信息，確 保信息管理規(guī)范、及時(shí)、準(zhǔn)確、暢通。通常情況下，還應(yīng)利用電腦輔助信息管理工作。7. 綜合管理根據(jù)該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，以項(xiàng)目建設(shè)程序和項(xiàng)目開發(fā)十個(gè)內(nèi)部流程為主 線，按照決策、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等五大管理職能，采取組織、管理、 經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面措施，進(jìn)行有力、有序、有效的綜合管理，確保項(xiàng)目開發(fā)目 標(biāo)實(shí)現(xiàn)。進(jìn)行綜合管理，需要建立完善的規(guī)章制度，提倡團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神；合理分 工、知人善任，對控制目標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的目標(biāo)管理。需要加強(qiáng)預(yù)見預(yù)控能力，加 強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)處理好各種問題。8. 結(jié)束語房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個(gè)資源整合的過程。要想在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中勝 出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，選擇好有實(shí)力的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營 銷單位，建設(shè)出適銷的樓房產(chǎn)品，通過促銷及時(shí)回籠資金，達(dá)到效益高、進(jìn)度 快、質(zhì)量好、投資省的效果。在項(xiàng)目四大控制目標(biāo)中，進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)、安 全的關(guān)系是可以相輔相成的。質(zhì)量、造價(jià)、安全控制得好，工