國外房地產(chǎn)政策與制度建設(shè)的經(jīng)驗借鑒

1、日本房地產(chǎn)制度和政策對我國的啟示11法51 陳亞強 11035018日本房地產(chǎn)制度和政策、日本土地制度概述土地是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件，一個國家的土地政策及土地經(jīng)營 管理地好壞直接影響到一國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.就當前世界范圍內(nèi)，各 國（地區(qū)）土地政策（包括所有制）大體可以分為兩個大的類型 類是私有上地居主導地位，日本是極為典型的土地私有；另一類是有土 地占主導地位，最為典型的便是以我國為例的社會主義國家。土地私有制，并不當然地意味著全部土地都歸私人占有，事實上, 國家也是一部分土地的所有者，只是在占有比例上低于私人占有。日本國土總面積為37.78萬平方公里，僅占世界總面積的。0.3%, 其中65%屬

2、私人擁有,35%為國家所有.在日本，土地是完全可以自由買 賣或租賃的，可以在本國的個人之間，個人與法人之間作交易，也可以 根據(jù)各個主權(quán)國家的有關(guān)政策、法令同外國的個人、法人之間作交易。但日本為了抑制土地價格急劇上升的趨勢，于1974年制定國土利用規(guī)劃法,并在這一法律中建屯了上地交易許可制度和土地交易申報制，對私人土地買賣交易直接限制和管理.（1）土地交易許一可制度.其目的 在于直接拄制某些地區(qū)的地價水平及土地利用方向。地方政府可以依據(jù)某些情況已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生而確定這些地區(qū)為“限制地區(qū)”；上地活動集中或異常的地區(qū)、地價上漲過快的地區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)以外難一掛制的地區(qū)以及難以合理利用的地區(qū).限制時4

3、8多間一般為五年。凡在限制區(qū)內(nèi)發(fā)生任何土地交易活動所要簽訂的契約必須向該地區(qū) 所在地方政府提出許可申請書，由地方政府進行審查并通過許可批準.獲準的專屬權(quán)轉(zhuǎn)移契約才算有效。如果申請不被批準 ，即被認為不許可，契約將不產(chǎn)生法律效用，不被法律所保護。（2）土地交易申報勸告 制。這種制度通過間接手段影響土地交易活動，以達到控制土地壟斷 和投資的目的。根據(jù)日本有關(guān)規(guī)定，凡在市區(qū)內(nèi)2000平方米以上，市區(qū) 以外城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)5000平方米以上，城市規(guī)劃區(qū)以外1000平方米 以上的土地交易都被視為大規(guī)模土地交易，均在這一制度管制之內(nèi)。如果發(fā)生此類土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移活動，交易當事人必須向交易所在地的地 方政府申報，

4、政府進行審查，如果政府認為地價水平不合適或土地利用目的不當，即向土地交易雙方提出中止契約或采取其它措施的勸告，當事人應遵從政府的勸告，進一步修改地價水平，修正土地利用目的，或 采取其他調(diào)整措施。二、日本房地產(chǎn)開發(fā)概述和世界大多數(shù)國家一樣，日本根據(jù)自己的國情，在土地制度、資 金來源、開發(fā)機構(gòu)等許多方面頒布了一系列的法令法規(guī)，并在以法律 為依據(jù)的基礎(chǔ)上，政府制訂了許多放勵房地產(chǎn)開發(fā)的政策，并積極保證 這些政策的貫徹實施，對促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和解決國內(nèi)住房 問題起了巨大的推動作用。1、解決住房問題的政策(I) 根據(jù)不同的情況，制定不向的居住標準日本不僅有“平均住宅標準”和最低住宅標準”等 ，并且

5、這些標準都得到了充分的貫徹落實。日本于 1976年制定了 “最低住宅標 準”和“平均住宅標準，在隨后的1976 1980年第三個住宅建設(shè)五年計劃中共建設(shè)住宅860萬套。至y 1985年，低于最低住宅標準的住宅基本消除，一半戶數(shù)達到平均住宅標準。據(jù)1988年統(tǒng)計，日本已有26 8萬套空房。(2) 政府直接投資建造低價住宅。這項政策在日本有著重要地位。(3) 在投資政策上，政府和銀行對房屋建設(shè)均提供低息貸款。為了實施日本政府為房地產(chǎn)業(yè)服務的政策。日本的商業(yè)銀行的 首要業(yè)務是專門為低收入者買房、 建房、資助建房合作社建房而發(fā)放 長期低息貸款，低息貸款與普通貸款的利率差，由國家和地方財政予 以補貼。(

6、4) 制訂長遠的房屋開發(fā)規(guī)劃，以利于住房建設(shè)的不斷更新改造。如日本制訂了 4個住宅建設(shè)五年計劃，其中第一和第二個五年計劃的目標旨在解決注房短缺.實現(xiàn)“一戶一套”和“一人間”到1973 年，在日本各縣范圍住宅套數(shù)已超過戶數(shù)，基本土解決了日本戰(zhàn)后的房 荒問題。2、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源穩(wěn)定的資金來源是從事房地產(chǎn)業(yè)的重要前提.綜合分析日本資 金來源，大致分為三個方面：通過金融信貸機構(gòu)對房屋建設(shè)及房地產(chǎn) 開發(fā)投資；國家對公房建設(shè)直接投資；以社會集資形式進行投資.(I) 銀行貸款。不只在日本，在國際范圍內(nèi)，銀行貨款也是目前房地產(chǎn)資金來源的一個主要渠道。(2) 住宅儲畜制度和儲畜銀行。住宅儲畜制度，是通過建

7、立居民住宅儲蓄機構(gòu)和通過居民儲蓄到一定程度，按程序享受分配住房的制度.其成功的經(jīng)驗即在于把住房建設(shè)與居民儲蓄結(jié)合起來，把住房流通領(lǐng) 域的資金，通過儲蓄的手段納人房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。日本住宅建設(shè)資金 在很大程度上依賴住宅儲蓄制度。日本在房地產(chǎn)開發(fā)方面主要是私 人投資，除了公司的直接建設(shè)投資外，居民作為投資者則是通過一定的 儲蓄來享受特種公共住宅融通資金和通過每月存儲一定數(shù)額的錢來 優(yōu)先取得公共住宅。發(fā)行股票和國家公債.利用發(fā)行股票和國家公債籌集資金，實 際上就是把房屋住宅的消費資金和房地產(chǎn)開發(fā)的投資緊密地聯(lián)系起 來。股東既是住宅的所有者，也是住宅的投資者。股東從購買房產(chǎn)股 份中直接獲利，即可以成為具

8、有具體法律地位的股份房產(chǎn)主，房產(chǎn)股份 的持有者并不轉(zhuǎn)讓或買賣手中的住宅股票，而是始終擁有房子股權(quán)。另一類房地產(chǎn)股票，則是由地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)通過銀行進行金融性的發(fā)行 其形式類似于國家公債。股票的持有人對住宅開發(fā)機構(gòu)以股東的身份 就住宅建設(shè)有發(fā)言權(quán)，其投資收益來源于房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的利潤。(4)國家對房地產(chǎn)的直接投資。政府對房地產(chǎn)業(yè)的直接役資一般包括了兩種形式：一是政府以資助和貸款的形式進行開發(fā)投資；二是 政府對住宅建設(shè)專項拔款。(5) 公積金和公益金。利用公積金制度解決住房問題比較成功的國家是新加坡。日本關(guān)于這一制度的相關(guān)規(guī)定基本上是借鑒于新加坡 的成功經(jīng)驗。3、房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)日本的房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)按組

9、織形式大致可以分為三類(1)政府型開發(fā)機構(gòu)。包括中央一級的開發(fā)機構(gòu)和地方一級的開發(fā)機構(gòu)(2)半官方、半民間的房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)由政府和民問團體聯(lián)合組成，經(jīng)營范圍廣泛，在能上與政府型的房 地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)相似。日本在50年代初就成立了住宅公團，成為在國 際范圍內(nèi)最典型的官商合營的大型住宅建設(shè)托拉斯。(3) 私人房地產(chǎn)開發(fā)公司這些房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)、組織一般只經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)的某一單一項目。就目前來看，這些各自獨立的開發(fā)機構(gòu)在逐漸聯(lián)合，主要途徑是有組織地舉行會議、統(tǒng)一計劃、交換情報和信息。日本的房地產(chǎn)制度和政策對我國的其實在解決居民住房困難問題上，我國應采取足夠的措施 ，花大氣力。目前,我國城市居民住房緊張問題

10、是比較嚴重的，尤其是城市。解決城 市居民住房困難問題應該是我國房地產(chǎn)業(yè)的首要問題之一。一、根據(jù)我國的實際情況，應給予解決居民住房的房地產(chǎn)開發(fā)的 傾斜政策給予解決居民住房的房地產(chǎn)開發(fā)的傾斜政策， 也就是說給以多方面的優(yōu)惠政策。我國頒布的 城市房地產(chǎn)管理法在這方面的筆墨并 不多，僅在第二十八條一筆帶過，所給的優(yōu)惠措施也是非常有限和不具 體的如二十八條規(guī)定：國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。筆者認為,首先應制訂類似日本的“平 均住 宅標準”、“最低住宅標準”計劃，然后,為使這一計劃得到充分的 實現(xiàn),給以土地出讓,資金融通，以及稅收等方面充分的、具體優(yōu) 惠?？紤]到我

11、國人多地 少，基礎(chǔ)較差的因素，制定計劃中的住房標準可 適放低，計劃實施的年限放長，可借鑒日本“四個五年計劃”的做法 步達到解決住房困難的目標。用于解決住房困難的土地在出讓時應，在減收甚至免收土地出讓費，或者直接利用土地使用權(quán)劃撥的措施 稅收方面，應減收或者免收開發(fā)的營業(yè)稅，居民的房產(chǎn)稅等。二、在資金融通方面應建立多種融資渠道我國應當建立房地產(chǎn)開發(fā)的多途徑融資渠道，如公積金和公益金 制度,住房儲蓄制度，以及建立國家的住宅銀行，由國家財政進行補貼三、國家應建立起政府型的開發(fā)機構(gòu)，作為具有中國特色的社會主義國家， 從國家性質(zhì)來講，建立政府 型的開發(fā)機構(gòu)是保障民生，保障人民最基本權(quán)力一一生命權(quán)的本質(zhì)要

12、 求。政府型的開發(fā)機構(gòu)其主要的任務是進行解決居民住房難的房地產(chǎn) 開發(fā)。四、全面推進保障性住房建設(shè)第一，做好保障性住房的空間分配工作。 對建設(shè)保障性住房區(qū)域的選擇在很大程度上反映出我國土地資源情況、 人口及生態(tài)環(huán)境及社 會經(jīng)濟狀況等諸多方面的相互關(guān)聯(lián)。第二，協(xié)調(diào)保障性住房與周邊配 套設(shè)施建設(shè)進度。保障性住房的發(fā)展是一個動態(tài)的過程。 在可持續(xù)發(fā) 展的前提下，客觀分析中低收入群體的住房實際狀況及需求， 并根據(jù) 城市總體規(guī)劃來確定階段性目標。結(jié)合人口發(fā)展的趨勢及資源和環(huán) 境的承受能力來落實保障性住房建設(shè)的總體目標。 使保障性住房真正 成為長遠行的福利措施。第三，確保保障性住房的質(zhì)量和環(huán)境。我們 不能單

13、純的解決居住問題，而要全方位的考慮事情。而保障性住房的 質(zhì)量也包含著建設(shè)結(jié)構(gòu)、私人空間及公共設(shè)施的布局等物質(zhì)性標準,五、切實加強土地管理調(diào)控力度為能夠使我國土地資源得到充分、合理的利用及開發(fā)，必須加強 土地管理及調(diào)控的力度，應從如下兩個方面實施：第一，要調(diào)控土地 的供給問題。政府部門有必要控制土地資源，并一規(guī)劃、分配使用土 地。根據(jù)房地產(chǎn)市場情況的變化，有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)商低價拿地 的行為，并實行合理的土地分配、實時監(jiān)管及嚴格的處罰條例來制約 濫用土地行為。此舉既能有效節(jié)省土地資源過度開發(fā)， 又能最大程度 的控制房地產(chǎn)市場商品房的價格，并且實現(xiàn)了土地級差收益的回收,從而為我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和持

14、續(xù)發(fā)展提供了強有力的幫助。另外，在土地供應時還應注意控制土地的使用程度,加強對土地市場的調(diào)控力度。這是培養(yǎng)和規(guī)劃土地市場的第一步。第二，政府要為其做好各種 準備措施，可以將土地調(diào)控歸納成：政府統(tǒng)一收購、征用和回收土地;統(tǒng)一儲備；統(tǒng)一出售土地。這樣，就從宏觀上加強了政府對房地產(chǎn)市場土地使用問題的調(diào)控。在具體操作方面，要嚴格按照具體規(guī)劃使用土地；禁止農(nóng)業(yè)用地過度開發(fā)；嚴格控制土地存量，對現(xiàn)有的劃撥土地不能輕易進入市場。對于農(nóng)業(yè)用地一定要保持原有的水平，切實地保護耕地。參考文獻1王阿忠.中國住宅市場的價格博弈與政府規(guī)制研究M.北京：中國社會科學出版社，2007.2李濤.城市土地市場運行與政策控管研究

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