工程項(xiàng)目管理規(guī)劃案例

1、工程項(xiàng)目管理歸劃案例一 項(xiàng)目概況1. 工程概況（1）項(xiàng)目承擔(dān)人員工程名稱：xx商場(chǎng)建設(shè)單位：xx有限責(zé)任公司設(shè)計(jì)單位：xx設(shè)計(jì)院建設(shè)地點(diǎn)：昆明市xx新區(qū)xx南路監(jiān)理單位：西南x(chóng)x監(jiān)理公司施工單位：云南省xx建筑工程公司運(yùn)行單位：昆明xx集團(tuán)有限公司（2）項(xiàng)目總體情況如下：xx商場(chǎng)占地面積1881平方米，建筑面積1881平方米，建筑層數(shù)總共5層，其中地下一層（停車場(chǎng)），地上四層。一層建筑面積1008平方米，建成后主要經(jīng)營(yíng)服裝類產(chǎn)品。二層建筑面積882平方米，建成后主要經(jīng)營(yíng)化妝品類的產(chǎn)品。三層建筑面積882平方米，建成后主要經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)服務(wù)。四層建筑面積630平方米，建成后主要經(jīng)營(yíng)餐飲服務(wù)。該建筑的基

2、礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)，土方開(kāi)挖后外運(yùn)，土方開(kāi)挖以機(jī)械挖土方為主，人工挖土方為輔。該建筑的結(jié)構(gòu)體系為框架結(jié)構(gòu)，一到三層外墻南北面采用玻璃幕墻，東西面采用混凝土空心磚，另第四層外墻全部采用玻璃幕墻。其中第四層有252平方米的露天陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)中心有一個(gè)15000*9000的露天游泳池。建筑的外墻采用清水磚墻，室內(nèi)地面一層二層采用花崗巖石塊裝飾，三層采用硬木地磚，四層餐廳部分采用水磨石地面，冷飲店采用木地板，露天陽(yáng)臺(tái)防滑石塊。室內(nèi)天棚的吊頂采用輕鋼龍骨，石棉板的規(guī)格為250*250。室內(nèi)墻面刷雙飛粉，墻裙鋪設(shè)大理石塊，高度為1.2米。xx商場(chǎng)的安裝工程由施工單位分包給昆明金鑫安裝工程公司。項(xiàng)目建成后兩周后開(kāi)始

3、移交使用。附：xx商場(chǎng)的大致布局圖2100021000210006000一層大廳服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)一層2100021000600021000一層大廳服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)二、三層21000210006000900012000一層大廳餐廳服務(wù)區(qū)冷飲店陽(yáng)臺(tái)游泳池150009000四層2.項(xiàng)目背景該項(xiàng)目坐落在昆明市xx新區(qū)大學(xué)城的中心地帶。隨著云南高校陸續(xù)向大學(xué)城搬遷，當(dāng)?shù)卦械纳唐芬褔?yán)重供不應(yīng)求。初步估計(jì)，大學(xué)城的人口在68萬(wàn)左右，其中大學(xué)生占了95%左右，而今后幾天大學(xué)城的人口還會(huì)陸續(xù)增長(zhǎng)，飽和人口大約在15萬(wàn)左右。經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)城中的大學(xué)生有90%的人購(gòu)物都到主城去，而在這些人中又有75%的人希望可以在學(xué)

4、校附近購(gòu)物。正是由于人口的增長(zhǎng)導(dǎo)致商品供不應(yīng)求的這種局面，導(dǎo)致該項(xiàng)目在建成后能夠謀取高額的利潤(rùn)。不僅如此，該商場(chǎng)附近還正在建設(shè)大型的住宅小區(qū)，估計(jì)場(chǎng)產(chǎn)建成后，住宅小區(qū)也可以投入使用，到時(shí)商場(chǎng)的客戶將以大學(xué)生為主，面向各類社會(huì)階層人的綜合商場(chǎng)。3.項(xiàng)目范圍的確定項(xiàng)目名稱xx商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目6個(gè)月內(nèi)完工，總投資829.65萬(wàn)交付物一棟建筑面積4410平方米的高級(jí)商場(chǎng)交付物完成準(zhǔn)則工程設(shè)計(jì)，建造，室內(nèi)裝修，安裝工作描述主體結(jié)構(gòu)，公用系統(tǒng)，室外內(nèi)化，室外道路工作規(guī)范依據(jù)國(guó)家建設(shè)工程的有關(guān)規(guī)范所需資源估計(jì)人力，材料，設(shè)備的需求預(yù)計(jì)重大里程碑拆遷及施工準(zhǔn)備從當(dāng)年3月5日到4月25日；基礎(chǔ)工程從4月

5、26日到5月30日；主體工程從5月31日到7月15日；安裝工程從7月16日到8月12日；裝飾工程從8月1日到8月21日；戶外工程從8月22到9月10日；工程驗(yàn)收為9月11到9月16日；工程投入使用日期為10月1日。二 項(xiàng)目可行性分析1.市場(chǎng)需求分析（1）云南高校陸續(xù)向該地搬遷，大量人口注入大學(xué)城?，F(xiàn)大學(xué)城的人口在68萬(wàn)，并在以后三年內(nèi)將達(dá)到15萬(wàn)左右。龐大的人口勢(shì)必對(duì)這一地區(qū)的餐飲，服裝，娛樂(lè)，化妝品造成供不應(yīng)求的局面。（2）擬建商場(chǎng)的附近正在建造兩個(gè)大型的小區(qū)，這又進(jìn)一步擴(kuò)大商場(chǎng)客戶的來(lái)源與數(shù)目。（3）經(jīng)調(diào)查分析，大學(xué)城中大學(xué)生的人口占總?cè)丝诘?5%，而根據(jù)大學(xué)生的消費(fèi)觀念，餐飲，服裝，娛樂(lè)

6、，化妝品是大學(xué)生最喜歡的消費(fèi)對(duì)象，故商場(chǎng)在建成后將獲得大學(xué)生的青睞。（4）擬建商場(chǎng)附近方圓五公里范圍內(nèi)沒(méi)有第二家聚餐飲，服裝，娛樂(lè)，化妝品為一身的商場(chǎng)。經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，大學(xué)城中的大學(xué)生有90%的人購(gòu)物都到主城去，而在這些人中又有75%的人希望可以在學(xué)校附近購(gòu)物。故項(xiàng)目商場(chǎng)建成后可以很好的運(yùn)營(yíng)。 通過(guò)上述分析，該項(xiàng)目有很好的市場(chǎng)前景，建成營(yíng)運(yùn)能產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。故原則上可行。2. 現(xiàn)有資源分析由于該項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好，故得到了信貸銀行的300萬(wàn)元貸款，另外盛大投資公司注入資金200萬(wàn)元，其余所需投資由本公司負(fù)責(zé)。根據(jù)本公司的資產(chǎn)負(fù)債表以及現(xiàn)金流量，本公司有多余資金注入到本項(xiàng)目中。3. 環(huán)境分析（1

7、） 該項(xiàng)目的建設(shè)正好趕上政府大力建設(shè)xx新城的大好時(shí)期，由于該項(xiàng)目的建設(shè)符合政府的政策，故在項(xiàng)目的審批上不會(huì)遇到太多的阻礙，并且能夠用低成本獲得土地的使用權(quán)，使該項(xiàng)目的成本降低。（2） 該項(xiàng)目建成后不久，大學(xué)城到主城的地鐵將能運(yùn)營(yíng)，從主城到大學(xué)城的交通將變得通暢，這將有利于貨物的運(yùn)輸。（3） 由于新城建設(shè)剛起步，故大學(xué)城的基礎(chǔ)設(shè)施不完善，尤其對(duì)于商品的需求，故在這種環(huán)境下，該項(xiàng)目符合大眾的需求。4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 （1）昆明新螺螄灣商貿(mào)城 昆明新螺螄灣商貿(mào)城是該項(xiàng)目在服裝行業(yè)的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，該商城的服裝品種多，價(jià)格低廉，在一定程度吸引著消費(fèi)者。但該商城所銷售的產(chǎn)品都是大額行的，零售的價(jià)格與產(chǎn)品本身

8、的價(jià)值相差很大，并且新螺螄灣的服裝大多都是大眾型的，對(duì)于大學(xué)生來(lái)說(shuō)，他們更喜歡名牌。另外，新螺螄灣距離大學(xué)城有一定的距離，故xx商場(chǎng)建成后能服裝行業(yè)超越新螺螄灣。 （2）雨花玉秀小區(qū)商鋪 該小區(qū)商鋪位于昆明理工大學(xué)與云南師范大學(xué)之間，有很好的地理位置，但這些商鋪都比較零星，沒(méi)有集成一體化，這些小型的商鋪容易讓消費(fèi)者產(chǎn)生不信任感。4. 項(xiàng)目的定位及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目建成后，將作為中級(jí)商場(chǎng)出現(xiàn)在大學(xué)城，它的客戶源將是大學(xué)城中的大學(xué)生。其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如下：（1） 地理位置優(yōu)越，能很好的接近顧客群。（2） 有大量的潛在消費(fèi)者，并有條件吸引其他非潛在消費(fèi)者。（3） 商場(chǎng)聚餐飲，服裝，娛樂(lè)，化妝品于一身，能滿足消

9、費(fèi)者的需求。（4） 商品的價(jià)格適中，能適合大學(xué)生的消費(fèi)水品。（5） 附近沒(méi)有化妝品的專業(yè)營(yíng)銷，故能在化妝品行業(yè)壟斷市場(chǎng)。（6） 附近沒(méi)有大型的冷飲店，故商場(chǎng)能很快在冷飲方面吸引消費(fèi)者。5. 技術(shù)可行性該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位和施工單位都是省內(nèi)一流的單位，在商場(chǎng)的設(shè)計(jì)，施工方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，故能保證商場(chǎng)的質(zhì)量。該項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)單位昆明xx建團(tuán)有限公司，在商場(chǎng)方面有豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，故能保障項(xiàng)目的正常營(yíng)運(yùn)。三 項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)劃1.工期目標(biāo)根據(jù)本工程施工招標(biāo)文件的要求，我們決定最遲于2012年4月26日進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工，2012年8月22日完工，2012年8月27日前竣工驗(yàn)收，2012年9月11日正式投入使用。（1）保證工期

10、的措施1. 組織精干高效的現(xiàn)場(chǎng)指揮機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化管理；集中技術(shù)骨干，組織過(guò)硬的施工隊(duì)伍上場(chǎng)施工。2.編制和完善以工期、勞動(dòng)力分配、材料使用為主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的施工組織設(shè)計(jì)，合理統(tǒng)籌，科學(xué)管理，細(xì)心操作，杜絕浪費(fèi)及重復(fù)施工，最大限度地提高工效。3.施工準(zhǔn)備本著“進(jìn)點(diǎn)快、安家快、開(kāi)工快”的原則，配齊施工所需人員、材料、機(jī)械和機(jī)具等生產(chǎn)要素，迅速展開(kāi)施工。4.加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，積極與建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位聯(lián)系，簽訂有關(guān)施工協(xié)議，協(xié)調(diào)好本單位各專業(yè)施工隊(duì)之間的施工關(guān)系，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。5.對(duì)施工人員進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底，使施工人員熟知工作內(nèi)容及要求，提高工作效率。6.實(shí)行項(xiàng)目法施工管理，強(qiáng)化激勵(lì)

11、約束機(jī)制獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，競(jìng)爭(zhēng)上崗，嚴(yán)格定額管理。組織和開(kāi)展社會(huì)主義勞動(dòng)競(jìng)賽活動(dòng)，比技術(shù)、比貢獻(xiàn)、比團(tuán)結(jié)協(xié)作。堅(jiān)持按勞分配原則，定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，充分調(diào)動(dòng)廣大職工的積極性。7.制定雨、夜施工措施，保證雨、夜施工措施質(zhì)量和安全。若影響很大時(shí)，將適當(dāng)增加施工能力，調(diào)整施工組織計(jì)劃進(jìn)行施工，確?？偣て?。8.抓好物資設(shè)備的管理，積極與建設(shè)單位配合，保證物資設(shè)備及時(shí)接收、檢驗(yàn)、入庫(kù)及進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。保證自購(gòu)物資的質(zhì)量和及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。9.加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備及儀器儀表的管理和維護(hù)，消除設(shè)備隱患，使機(jī)械設(shè)備及儀器儀表安全、高效、低耗地運(yùn)轉(zhuǎn)。（2）、交叉施工條件下保證工期的措施1.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況，了解設(shè)計(jì)情況、合理安排各

12、專業(yè)施工時(shí)間，減少交叉施工干擾，協(xié)調(diào)好各專業(yè)工程施工配合事宜，調(diào)整施工進(jìn)度安排，必要時(shí)請(qǐng)建設(shè)單位進(jìn)行施工配合。2. 與其他專業(yè)沒(méi)有交叉或干擾較小的工程項(xiàng)目，組織力量進(jìn)行突擊和會(huì)戰(zhàn)，搶出因交叉施工而影響的工期。3.協(xié)調(diào)本標(biāo)段與站前標(biāo)段施工關(guān)系，保證站前和站后工程的合理銜接及站后工程（主要為信號(hào)工程）的過(guò)渡施工順利完。（3）、冬雨季施工中保證工期的措施因?yàn)槎⒂昙臼┕?duì)工作效率均有不同程度的影響，所以要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求，合理安排施工作業(yè)時(shí)間和施工順序，嚴(yán)格按照施實(shí)性施工組織設(shè)計(jì)部署生產(chǎn)要素，充分利用氣象信息，有預(yù)見(jiàn)性地安排施工計(jì)劃，避開(kāi)不利天氣影響或有事先的周密防范措施。為此特采取如下保證工期的措

13、施：1.雨季施工保證工期的措施（1）在雨季來(lái)臨之前，完成基坑回填工作，做好防洪、防水及排水工作。（2）配齊各種防雨、防洪、防汛用具和設(shè)施，加強(qiáng)對(duì)路基上支柱坑的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)防沉土臺(tái)低于地平并積水時(shí)及時(shí)清除積水并進(jìn)行加固回填。 （3）增加材料儲(chǔ)備數(shù)量，防止因下雨發(fā)生停工待料的情況。（4）作好材料庫(kù)、水泥庫(kù)的防雨工作，對(duì)破損之處及時(shí)修補(bǔ)。（5）現(xiàn)場(chǎng)中、小型機(jī)電設(shè)備按規(guī)定加防雨罩或搭防雨棚。閘箱防雨漏電接地保護(hù)裝置靈敏有效，每星期檢查一次線路絕緣情況。（6）雨天澆注混凝土?xí)r，減小坍落度，必要時(shí)將水泥單方用量提高一級(jí)。大到暴雨時(shí)停止?jié)沧⒒炷?，已澆注的部分加以覆蓋。(7)加強(qiáng)同當(dāng)?shù)貧庀蟛块T(mén)密切聯(lián)系，預(yù)

14、先獲取氣象信息，超前布署施工計(jì)劃。 2.冬季施工保證工期的措施(1)冬季來(lái)臨前，作好施工設(shè)備的換季保養(yǎng)工作（如作業(yè)車輛更換冬季機(jī)油、防凍液等）。路面有積雪浮冰時(shí)車輛加掛防滑鏈。(2)冬季施工作業(yè)人員配齊防寒用品，高空作業(yè)時(shí)輪流作業(yè)。(3)開(kāi)挖工程施工時(shí)，遇有凍土層采用風(fēng)鎬、爆破等方法。(4)冬季進(jìn)行電纜敷設(shè)及電纜頭制作時(shí)，采取有效的保溫措施。2.盈利目標(biāo)規(guī)劃 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，施工企業(yè)能否在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，關(guān)鍵在于企業(yè)的信譽(yù)和實(shí)力。而企業(yè)的實(shí)力，來(lái)源于企業(yè)完成的工程項(xiàng)目能否取得較好的盈利，從而發(fā)展和壯大企業(yè)。因此，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益勢(shì)在必行，這就要求企業(yè)提高項(xiàng)目管理

15、水平，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，努力控制成本，以低成本、短工期、符合設(shè)計(jì)要求的質(zhì)量，達(dá)到提高效益的目的。因此，我們應(yīng)該改變粗放式管理方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)與控制。目前大部分項(xiàng)目的成本管理屬于粗放型，主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面：1、成本管理不是貫穿于整個(gè)施工過(guò)程的管理和控制，因此，出現(xiàn)只有待項(xiàng)目完成后做出決算才能得知項(xiàng)目盈虧的情況，一旦項(xiàng)目虧損也無(wú)法補(bǔ)救。2、項(xiàng)目在開(kāi)工前很少編制施工預(yù)算作為目標(biāo)成本，以對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程形成的成本進(jìn)行核算，發(fā)現(xiàn)虧損時(shí)不能及時(shí)采取措施糾正成本的偏差。3、項(xiàng)目的人工、材料、機(jī)械費(fèi)用的消耗很少采取措施進(jìn)行控制。4、項(xiàng)目施工方案很少編制相應(yīng)的預(yù)算并與合同價(jià)格比較，一味地考慮施工進(jìn)度和施工方便

16、。因此，往往是按項(xiàng)目制定的施工方案組織施工，結(jié)果施工成本大于合同價(jià)格。5、決策加快施工進(jìn)度，不考慮是否加大施工成本?？朔鲜鰡?wèn)題，必須要面向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變思想，樹(shù)立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念，加強(qiáng)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核算和控制，只有這樣才能從工程項(xiàng)目中取得更大的收益。根據(jù)目前存在的問(wèn)題，探討適合于企業(yè)自身發(fā)展的項(xiàng)目成本管理與控制辦法勢(shì)在必行。項(xiàng)目成本管理與控制（降低成本）的意義在于：1、降低成本是企業(yè)發(fā)展的需要；2、降低成本是以最少的投入獲取最大的產(chǎn)出；3、降低成本是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要；4、降低成本是提高企業(yè)全體職工物質(zhì)待遇的需要。 當(dāng)然啦！上述我所講的都是通過(guò)降低成本來(lái)實(shí)現(xiàn)提高盈利的，我們xx商場(chǎng)這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目我們

17、的總投資費(fèi)用擬定為829.65萬(wàn)元，項(xiàng)目建成投入使用后，我們會(huì)努力經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)持以“質(zhì)量?jī)?yōu)，服務(wù)好?！钡睦砟顏?lái)滿足廣大消費(fèi)者的需要，我們的定位顧客主要是大學(xué)城的學(xué)生、柏枝營(yíng)和吳家營(yíng)消費(fèi)者和流動(dòng)顧客，認(rèn)真貫徹黨的路線方針。經(jīng)過(guò)我的忘我計(jì)算，我們這個(gè)商場(chǎng)總共5層，地下停車場(chǎng)，我們預(yù)計(jì)4年內(nèi)收回成本（因?yàn)槲覀冞@個(gè)商場(chǎng)坐落在繁華地帶），至于的地上4層我們計(jì)劃8年內(nèi)收回成本（由于我們管理經(jīng)驗(yàn)都很豐富）。四 項(xiàng)目的組織管理分解項(xiàng)目的組織管理結(jié)構(gòu)圖如下：、五 項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)xx商場(chǎng)可行性分析審批項(xiàng)目建設(shè)宣傳招商行政主管部門(mén)審批城市規(guī)劃部審批住建部審批基礎(chǔ)工程主題結(jié)構(gòu)維護(hù)工程安裝工程門(mén)窗工程裝飾工程屋面工程環(huán)

18、境分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 資源分析 市場(chǎng)需求分析技術(shù)可行性廣播宣傳電視臺(tái)宣傳網(wǎng)上宣傳橫幅宣傳商家看門(mén)面洽談簽合同物業(yè)管理收水電費(fèi)車位管理電動(dòng)車管理自行車管理驗(yàn)收交付驗(yàn)收階段交付收水電費(fèi)車位管理電動(dòng)車管理項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)(wbs)項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)字典（wbsd）編號(hào)名稱描述xx商場(chǎng)餐飲，服裝，娛樂(lè)，化妝品1可行性分析對(duì)交通、地理、環(huán)境、市場(chǎng)需求、估算資金分析1.1交通分析對(duì)xx商場(chǎng)車道，交通流量，人口流量的分析1.2地理位置分析xx商場(chǎng)在大學(xué)城，地理位置好1.3環(huán)境分析周圍是學(xué)校，處在大學(xué)城中1.4市場(chǎng)需求分析餐飲，服裝，娛樂(lè)，化妝品1.5資金分析先向銀行貸款，再用商場(chǎng)租金償還1.6資源分析對(duì)大學(xué)城周

19、圍資源，以及云南特產(chǎn)分析1.7技術(shù)可行性有什么技術(shù)含量，我們商場(chǎng)在技術(shù)上有什么優(yōu)勢(shì)1.8競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)2審批為項(xiàng)目建設(shè)辦理相應(yīng)的證件2.1行政主管部門(mén)審批拿到施工許可證及相應(yīng)的證2.2城市規(guī)劃部審批拿到規(guī)劃用地2.3住建部審批辦理房產(chǎn)證3項(xiàng)目建設(shè)按時(shí)按質(zhì)量完成，達(dá)到預(yù)期目的3.1基礎(chǔ)工程屬于里程碑事件，按時(shí)在工期內(nèi)完成3.2主題結(jié)構(gòu)屬于里程碑事件，按時(shí)在工期內(nèi)完成3.2屋面工程屬于里程碑事件，按時(shí)在工期內(nèi)完成3.4維護(hù)工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)完成3.5門(mén)窗工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)完成3.6安裝工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)完成3.7裝飾工程不在關(guān)鍵線路上，在

20、進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)完成4驗(yàn)收交付已具規(guī)模，合格后商場(chǎng)準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)4.1驗(yàn)收階段對(duì)已建的項(xiàng)目驗(yàn)收，均合格后可驗(yàn)收4.2交付接受項(xiàng)目5宣傳為了使商場(chǎng)達(dá)到預(yù)期的營(yíng)業(yè)目的，采取宣傳5.1網(wǎng)上宣傳在網(wǎng)站，博客上打廣告使足夠多的人知道xx商場(chǎng)5.2電視臺(tái)宣傳在電視臺(tái)做廣告使足夠多的人知道xx商場(chǎng)5.3廣播宣傳利用廣播傳播信息5.4橫幅宣傳在昆明鬧市區(qū)拉橫幅讓市民知道商場(chǎng)6招商利用已打出的廣告招商6.1商家咨詢采取電話，qq,博客咨詢6.2洽談跟商家洽談價(jià)格6.3簽合同與談好價(jià)格的商家簽訂合同7物業(yè)管理項(xiàng)目完工，商家進(jìn)入運(yùn)營(yíng)后需要對(duì)他們的水電管理，以及對(duì)他們提供服務(wù)7.1收水電費(fèi)對(duì)商家收取水電費(fèi)7.2車位管理對(duì)汽車進(jìn)行

21、管理，并收取停車費(fèi)，或購(gòu)物達(dá)到多少的顧客不收取費(fèi)用7.3電動(dòng)車管理對(duì)電動(dòng)車統(tǒng)一管理7.4自行車管理對(duì)自信車統(tǒng)一管理7.5服務(wù)商家服務(wù)商家的需求詞編號(hào)名稱描述xx商場(chǎng)餐飲，服裝，娛樂(lè)，化妝品1可行性分析對(duì)交通、地理、環(huán)境、市場(chǎng)需求、估算資金分析1.1交通分析對(duì)xx商場(chǎng)車道，交通流量，人口流量的分析1.1.1對(duì)車道分析1.1.2對(duì)交通流量分析1.1.3人口流量的分析1.2地理位置分析xx商場(chǎng)在大學(xué)城，地理位置好1.2.1對(duì)周圍各所大學(xué)距離分析1.2.2商場(chǎng)集中在哪幾所學(xué)校1.3環(huán)境分析周圍是學(xué)校，處在大學(xué)城中1.3.1對(duì)周圍公園的分析1.3.2對(duì)周圍廣場(chǎng)的分析1.4市場(chǎng)需求分析餐飲，服裝，娛樂(lè)，化

22、妝品1.4.1對(duì)餐飲的研究1.4.2對(duì)服裝研究分析1.4.3娛樂(lè)的研究分析1.4.4化妝品的研究分析1.5資金分析先向銀行貸款，再用商場(chǎng)租金償還1.5.1現(xiàn)有資金分析1.5.2預(yù)算資金1.6資源分析對(duì)大學(xué)城周圍資源，以及云南特產(chǎn)分析1.6.1云南特產(chǎn)的分析1.6.2云南特色小吃分析1.7技術(shù)可行性有什么技術(shù)含量，我們商場(chǎng)在技術(shù)上有什么優(yōu)勢(shì)1.8競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)1.8.1優(yōu)勢(shì)分析1.8.2劣勢(shì)分析2審批為項(xiàng)目建設(shè)辦理相應(yīng)的證件2.1行政主管部門(mén)審批拿到施工許可證及相應(yīng)的證2.1.1施工許可證2.2城市規(guī)劃部審批拿到規(guī)劃用地2.2.1用地規(guī)劃許可證2.3住建部審批辦理房產(chǎn)證2.3.

23、1房產(chǎn)證3項(xiàng)目建設(shè)按時(shí)按質(zhì)量完成，達(dá)到預(yù)期目的3.1基礎(chǔ)工程屬于里程碑事件，按時(shí)在工期內(nèi)完成3.1.1挖土3.1.2墊層3.1.3砼基礎(chǔ)3.1.4磚基礎(chǔ)3.2主體結(jié)構(gòu)屬于里程碑事件，按時(shí)在工期內(nèi)完成3.2.1柱子3.2.2梁，樓面3.3屋面工程屬于里程碑事件，按時(shí)在工期內(nèi)完成3.3.1保溫層3.3.2防水層3.3.3隔熱層3.4維護(hù)工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)完成3.4.1砌磚3.4.2欄桿3.4.3護(hù)手3.5門(mén)窗工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)完成3.5.1門(mén)制作安裝3.5.2創(chuàng)制作安裝3.6安裝工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)完成3.6.1水管安裝3.6.2設(shè)備安裝3.6.3電線安裝3

24、.7裝飾工程不在關(guān)鍵線路上，在進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)完成3.7.1外裝飾3.7.2內(nèi)裝飾4驗(yàn)收交付已具規(guī)模，合格后商場(chǎng)準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)4.1驗(yàn)收階段對(duì)已建的項(xiàng)目驗(yàn)收，均合格后可驗(yàn)收4.1.1對(duì)基礎(chǔ)驗(yàn)收4.1.2對(duì)主體驗(yàn)收4.1.3門(mén)窗驗(yàn)收4.1.4防水驗(yàn)收4.1.5屋面驗(yàn)收4.1.6維護(hù)工程驗(yàn)收4.2交付接受項(xiàng)目4.2.1接受項(xiàng)目5宣傳為了使商場(chǎng)達(dá)到預(yù)期的營(yíng)業(yè)目的，采取宣傳5.1網(wǎng)上宣傳在網(wǎng)站，博客上打廣告使足夠多的人知道xx商場(chǎng)5.1.1圖片5.1.2文字5.1.3視頻5.2電視臺(tái)宣傳在電視臺(tái)做廣告使足夠多的人知道xx商場(chǎng)5.1.1廣告5.3廣播宣傳利用廣播傳播信息5.3.1廣播廣告5.4橫幅宣傳在昆明鬧市區(qū)拉

25、橫幅讓市民知道商場(chǎng)5.4.1文字，圖片6招商利用已打出的廣告招商6.1商家咨詢采取電話，qq,博客咨詢6.1.1電話員6.1.2博客負(fù)責(zé)人6.1.3qq負(fù)責(zé)人6.2洽談跟商家洽談價(jià)格6.2.1會(huì)議洽談6.3簽合同與談好價(jià)格的商家簽訂合同6.3.1簽合同7物業(yè)管理項(xiàng)目完工，商家進(jìn)入運(yùn)營(yíng)后需要對(duì)他們的水電管理，以及對(duì)他們提供服務(wù)7.1收水電費(fèi)對(duì)商家收取水電費(fèi)7.1.1收水電費(fèi)7.2車位管理對(duì)汽車進(jìn)行管理，并收取停車費(fèi)，或購(gòu)物達(dá)到多少的顧客不收取費(fèi)用7.2.1收停車費(fèi)7.3電動(dòng)車管理對(duì)電動(dòng)車統(tǒng)一管理7.3.1收停車費(fèi)7.4自行車管理對(duì)自信車統(tǒng)一管理7.4.1收停車費(fèi)7.5服務(wù)商家服務(wù)商家的需求7.5

26、.1對(duì)商家的需求服務(wù)六 項(xiàng)目的成本管理規(guī)劃（1）項(xiàng)目資源計(jì)劃 項(xiàng)目資源計(jì)劃是決定項(xiàng)目工作所需要的資源類型(人力、設(shè)備、材料)及其數(shù)量的規(guī)劃過(guò)程，它是費(fèi)用估計(jì)的基礎(chǔ)。根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)及有關(guān)計(jì)算實(shí)際需要的材料、設(shè)備總量，編制好需求計(jì)劃。在施工中做好旬、月計(jì)劃，要充分考慮資金的合理運(yùn)轉(zhuǎn)和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地實(shí)際情況以及工程進(jìn)度需要，合理安排施工所需機(jī)械的進(jìn)退場(chǎng)，注意材料的保管，避免不必要的浪費(fèi)。由于工程所需的材料種類繁多，且經(jīng)常有許多最新的材料應(yīng)用問(wèn)題。因此，必須解決好以下幾方面的問(wèn)題。1）.材料供應(yīng)。根據(jù)圖紙、設(shè)計(jì)方和業(yè)主的要求確定所需材料的品牌、材質(zhì)、規(guī)格，精心測(cè)算所需材料的數(shù)量，組織材料商供貨。 2）.材

27、料采購(gòu)。面對(duì)品類繁多的材料采購(gòu)單，必須將數(shù)量（含實(shí)際損耗）、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地等一一標(biāo)識(shí)清楚，尺寸、材質(zhì)等必須符合設(shè)計(jì)或規(guī)范要求，以避免材料訂購(gòu)不符。根據(jù)供貨周期長(zhǎng)短和現(xiàn)場(chǎng)需要材料的緩急情況，靈活安排采購(gòu)量和采購(gòu)時(shí)間以免影響工程進(jìn)度。 3）.材料分類堆放。根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)情況及進(jìn)度情況，合理安排材料進(jìn)場(chǎng)，對(duì)材料做進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，抽檢抽樣，并報(bào)檢于業(yè)主或監(jiān)理單位。整理分類，根據(jù)施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場(chǎng)地，盡量避免發(fā)生材料的二次搬運(yùn)，特別注意易燃品，防潮品均需采取相應(yīng)的保護(hù)措施。 4）.材料發(fā)放、使用追蹤，清驗(yàn)。對(duì)于到場(chǎng)材料，清驗(yàn)造冊(cè)登記，嚴(yán)格按照施工進(jìn)度憑材料出庫(kù)單發(fā)放使用，并且需對(duì)發(fā)放材

28、料進(jìn)行追蹤，并加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作，避免材料丟失，或者浪費(fèi)。（2）項(xiàng)目費(fèi)用管理規(guī)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)，結(jié)合進(jìn)度、質(zhì)量和當(dāng)?shù)丨h(huán)境等多種因素，運(yùn)用估算方法，然后根據(jù)費(fèi)用條目包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)器使用費(fèi)及管理費(fèi)等，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究和詳細(xì)測(cè)算確定項(xiàng)目的預(yù)算費(fèi)用，如表1所示。 表1 項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用任務(wù)名稱工期/天分月費(fèi)用/萬(wàn)元總費(fèi)用/萬(wàn)元第1月第2月第3月第4月第5月第6月施工準(zhǔn)備拆遷3586322119.21 施工準(zhǔn)備151.751.753.5基礎(chǔ)工程土方工程1722.84.8基礎(chǔ)工程173.35811.35主體工程地下工程1510.0215.325.32主體工程4239.4687.4687.4687.4

29、687.4687.46476.76安裝工程給排水工程45.4644417.46暖通工程安裝55.4644417.46設(shè)備安裝69.8344421.83電器安裝917.458.758.7417.4552.39消防系統(tǒng)安裝313.518.3221.83裝飾工程外裝飾（按最遲時(shí)間開(kāi)始）1010.1101015.345.4內(nèi)裝飾101511.271546.27戶外工程停車場(chǎng)及道路617.917.9室外照明613.113.1綠化工程60.370.40.87工程驗(yàn)收工程驗(yàn)收5155.5220.52項(xiàng)目管理181每月2.255萬(wàn)元13.53小計(jì)829.65在對(duì)此工程中可以分析出分項(xiàng)工程是成本發(fā)生，也是成本分

30、析的基本要素，對(duì)施工項(xiàng)目成本的管理也應(yīng)以分項(xiàng)工程為基本單位，針對(duì)分項(xiàng)工程，也就是每一個(gè)基本工作，確定其實(shí)施過(guò)程的人工、材料、機(jī)械以及其他費(fèi)用的消耗標(biāo)準(zhǔn)，制定成本目標(biāo)。在實(shí)施過(guò)程中，隨時(shí)跟蹤，發(fā)現(xiàn)偏差，并及時(shí)糾正偏差。只有這樣，才能保證項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。而且要建立一個(gè)完善的成本管理組織機(jī)構(gòu)，建立以項(xiàng)目經(jīng)理為主的成本控制體系。成本控制工作不僅要從技術(shù)上下功夫，更要建立以項(xiàng)目經(jīng)理為主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的機(jī)制。由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工班組的協(xié)調(diào)工作，這樣才有可能統(tǒng)籌各專業(yè)的施工班組，保證施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施成本最低化且有序到位，以達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本的要求。制訂和完善成本管理責(zé)任制，制定出一

31、系列規(guī)章制度，使成本控制的責(zé)任落實(shí)到施工管理的每個(gè)角落和每一個(gè)人。七 項(xiàng)目進(jìn)度管理規(guī)劃1.項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為了使商場(chǎng)能夠在十一黃金周正式運(yùn)營(yíng)，考慮到項(xiàng)目的建設(shè)期，我們必須抓緊時(shí)間，使項(xiàng)目在三月五號(hào)以前做好所有的準(zhǔn)備工作，即項(xiàng)目的可行性研究和項(xiàng)目審批。 可行性研究做好了，各項(xiàng)審批也過(guò)關(guān)了，接下來(lái)的工作是進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目圖紙的設(shè)計(jì)和工程的招投標(biāo)，為了節(jié)約工期，其可以在做施工準(zhǔn)備和拆遷的時(shí)候進(jìn)行。當(dāng)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作均已完成，便是項(xiàng)目的施工，在這個(gè)過(guò)程中，不僅要注意質(zhì)量和安全問(wèn)題，進(jìn)度也是不容忽視的，在建設(shè)過(guò)程中，可以通過(guò)進(jìn)度偏差，費(fèi)用偏差，來(lái)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行全過(guò)程的管理，對(duì)于出現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度的，應(yīng)及

32、時(shí)糾偏，采取措施，對(duì)于進(jìn)度計(jì)劃超前的，也要看清它對(duì)后續(xù)工作的影響，有必要的話要進(jìn)行調(diào)整。 宣傳階段鎖定不同的消費(fèi)人群，根據(jù)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)進(jìn)行宣傳。宣傳工作的好壞，決定了項(xiàng)目獲益的大小，因此，不容忽視，我們計(jì)劃從五一開(kāi)始就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，讓消費(fèi)者以及投資商對(duì)其有一定了了解，大力度的宣傳工作是在項(xiàng)目建設(shè)后期，及快投入經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，尤其是十一是我們宣傳的很好時(shí)機(jī)。 建設(shè)工作做好了，各種宣傳也做到位了，那么，接下來(lái)的主要工作就是招商，招商的最好方法就是我們從五一到十一一直在做的各種宣傳，它能有力的吸引那些有開(kāi)店想法或想投資開(kāi)店的人群，直至項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)，那我們的計(jì)劃就完成一半了，至于后期經(jīng)營(yíng)，還得看公司的

33、發(fā)展方向以及個(gè)人的經(jīng)營(yíng)就看商家的經(jīng)營(yíng)了，項(xiàng)目從建設(shè)到試運(yùn)營(yíng)階段的進(jìn)度控制工作也就到此結(jié)束了。下面是項(xiàng)目從投資到試運(yùn)營(yíng)階段的甘特圖：2.項(xiàng)目進(jìn)度控制2.1項(xiàng)目進(jìn)度控制的方法：針對(duì)該項(xiàng)目的進(jìn)度控制，過(guò)程控制是極其重要的，因此將過(guò)程控制作為控制的重點(diǎn)，過(guò)程控制中，我們主要采用以下幾種方法進(jìn)行控制，至于過(guò)程中有調(diào)整的話將另作歸檔：（1）采用各種控制手段保證項(xiàng)目及各個(gè)工程活動(dòng)按計(jì)劃及時(shí)開(kāi)始，在工程過(guò)程中記錄各工程活動(dòng)的開(kāi)始和結(jié)束時(shí)間及完成程度。 （2）在各控制期末(如月末、季末，一個(gè)工程階段結(jié)束)將各活動(dòng)的完成程度與計(jì)劃對(duì)比，確定整個(gè)項(xiàng)目的完成程度，并結(jié)合工期、生產(chǎn)成果、勞動(dòng)效率、消耗等指標(biāo)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目進(jìn)

34、度狀況，分析其中的問(wèn)題， 找出哪些地方需要采取糾正措施。（3）對(duì)下期工作作出安排，對(duì)一些已開(kāi)始，但尚未結(jié)束的項(xiàng)目單元的剩余時(shí)間作估算，提出調(diào)整進(jìn)度的措施，根據(jù)已完成狀況作新的安排和計(jì)劃，調(diào)整網(wǎng)絡(luò)(如變更邏輯關(guān)系，延長(zhǎng)縮短持續(xù)時(shí)間，增加新的活動(dòng)等)，重新進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)分析，預(yù)測(cè)新的工期狀況。 （4）對(duì)調(diào)整措施和新計(jì)劃作出評(píng)審，分析調(diào)整措施的效果，分析新的工期是否符合目標(biāo)要求。 2.2項(xiàng)目進(jìn)度控制的措施進(jìn)度控制所采取的措施主要有組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和管理措施等。 （1）組織措施：建立進(jìn)度控制的組織系統(tǒng)，落實(shí)各層次的控制人員及其職責(zé)分工，建立各種有關(guān)進(jìn)度控制的制度和程序。 （2）技術(shù)措施：采用先進(jìn)的進(jìn)度計(jì)劃編制技術(shù)和控制方法、手段保證進(jìn)度控制有效進(jìn)行。 （3）合同措施：采用有利于進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的合同模式，通過(guò)簽訂合同明確進(jìn)度控制責(zé)任，加強(qiáng)合同管理，以合同管理為手段保證進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （4）經(jīng)濟(jì)措施：保證進(jìn)度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)所需資金，采取對(duì)工期提前給予獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)工期延誤給予懲罰等措施。 （5）管理措施就是通過(guò)內(nèi)部管理提高進(jìn)度控