物管前期介入技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(合并初版)教材

1、住宅物業(yè)管理前期介入技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)目錄1. 市政配套的調(diào)研前介標(biāo)準(zhǔn) 12. 前期周邊配套條件的前介標(biāo)準(zhǔn) 33. 項目立項至規(guī)劃方案確定階段技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 44. 開發(fā)建設(shè)至交樓階段技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 錯. 誤 !未定義書簽。第 3 頁 共 46 頁、市政配套條件的調(diào)研、搜集前介技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)主要工作內(nèi)容包括市政周邊配套條件的調(diào)研和搜集，應(yīng)詳細(xì)測算水、電、氣的真實供 應(yīng)容量，以避免將來遭遇使用瓶頸問題。在規(guī)劃設(shè)計的初期，物業(yè)部門應(yīng)從開發(fā)建設(shè)部門 取得該項目的市政規(guī)劃綜合管網(wǎng)圖紙。此階段的工作成果是規(guī)劃階段各系統(tǒng)確定方案與標(biāo) 準(zhǔn)的基礎(chǔ)和依據(jù)。前介工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)如下：1.1 電力(1) 市政供電線路電壓等級。(2) 供電接入的

2、位置和方向。(3) 是否具備雙回路供電條件。(4) 根據(jù)住宅供電量的配套指標(biāo)，核算變壓器容量。(5) 當(dāng)?shù)仉娰M(臨時電、正式電)的繳納標(biāo)準(zhǔn)、用電攤分辦法、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)。1.2 通訊(1) 有線網(wǎng)絡(luò)的接入條件。需調(diào)研可接入幾家電信運營商，不得出現(xiàn)一家電信運營商壟斷的 情況。(2) 移動通訊的覆蓋情況。電信、聯(lián)通、移動的通訊覆蓋信號是否良好，是否覆蓋3G、 4G信號。(3) 收費政策和標(biāo)準(zhǔn)。1.3 給水(1) 市政給水管網(wǎng)接入位置、位置、接入條件(是否有雙路供水管網(wǎng))(2) 核算市政給水用量、壓力是否滿足項目使用要求。(3) 收費政策和標(biāo)準(zhǔn)(臨時水、正式水)、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)。1.4 排水、雨水(1)

3、 市政排水管網(wǎng)接入位置、管徑。(2) 污廢是否分流。(3) 排污的收費政策和標(biāo)準(zhǔn)。(4) 市政雨水管網(wǎng)接入位置、管徑。1.5 中水(1) 當(dāng)?shù)貙τ谥兴到y(tǒng)的建設(shè)要求與法規(guī)。(2) 當(dāng)?shù)厥姓袩o集中中水處理站。1.6 熱力(1) 熱力接入位置、管徑。(2) 市政供熱溫度、壓力參數(shù)(熱水采暖供回水溫度、壓力；蒸汽壓力)(3) 核算市政供熱量是否滿足項目使用要求。(4) 市政供熱收費政策。1.7燃?xì)?1) 市政燃?xì)獾姆N類、壓力、接入位置、管徑。(2) 燃?xì)馐召M政策。1.8消防(1) 當(dāng)?shù)叵婪ㄒ?guī)。(2) 當(dāng)?shù)叵乐鞴懿块T對項目的意見和要求。、周邊配套條件的調(diào)研物管人員需要在前期到項目所在現(xiàn)場深入了解

4、地理位置、周邊交通情況、周邊可能對 未來運營管理造成影響的事項。結(jié)合對物業(yè)檔次定位，考慮規(guī)劃未來物業(yè)日常運行成本。具體內(nèi)容包括：了解項目所處位置；周邊大環(huán)境的治安情況，管轄派出所的位置；現(xiàn)在 能夠到達項目的公共交通工具，預(yù)計以后客戶可能需要的交通工具（建議規(guī)劃設(shè)計的小區(qū) 主出入口應(yīng)方便使用交通工具）；周邊的日常商業(yè)配套情況（包括餐飲、商場、銀行、酒 店、賓館、郵政等）；周邊是否有對項目有負(fù)面影響的企業(yè) 城市公路（產(chǎn)生噪聲、污水、 氣味等），將不利影響條件前期提交開發(fā)建設(shè)部門采取補救措施；周邊是否有關(guān)于消防、 山體滑坡等隱患。三、項目立項至規(guī)劃方案確定階段前介技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完

5、整、舒適、便利功能的先天制約因素，設(shè)計部門主要從技術(shù)法規(guī)角度考慮問題，往往忽視了以后管理和使用方面的需求，因此，物業(yè)人員要參 與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計方案的確定。應(yīng)該結(jié)合長期積累的物管經(jīng)驗，從使用、維護管理、經(jīng)營以 及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對規(guī)劃設(shè)計中存在的不足和遺漏，加以補充 和修正，針對建筑布局、物業(yè)配套用房、設(shè)備材料的選型等功能方面進行審核。在規(guī)劃設(shè)計前期與開發(fā)建設(shè)部門進行討論并完善以下規(guī)劃方案：供配電系統(tǒng)規(guī)劃；弱電智能化系統(tǒng)規(guī)劃；給排水系統(tǒng)規(guī)劃；暖通空調(diào)系統(tǒng)規(guī)劃；消防 系統(tǒng)規(guī)劃；設(shè)備用房規(guī)劃(變配電房、水泵房、換熱站、消防監(jiān)控中心)；建筑主體及景 觀規(guī)劃；停車場設(shè)施(機動車、非機

6、動車)規(guī)劃；機動車出入、行人出入管控規(guī)劃；非機 動車停車及充電樁規(guī)劃；商業(yè)規(guī)劃及管理；個性化的安全問題；物管配套用房規(guī)劃；垃圾 中轉(zhuǎn)運輸方案、垃圾房定位等。規(guī)劃階段總體技術(shù)要求：(1) 道路交通規(guī)劃合理，人車分流組織合理，機動車、非機動車停車位充足。(2) 建筑與景觀相和諧，采光、通風(fēng)充足，基本生活配套便利，出行方便。(3) 設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播、電梯、污水處理系統(tǒng)可靠完備。(4) 注重綠色節(jié)能，采用環(huán)保、節(jié)能的先進材料、設(shè)備，達到降低能耗的目的。(5) 安全防衛(wèi)設(shè)計完善，運用先進的技防手段，安全及消防配置充分。形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反映快速。(6) 智能化

7、配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分。(7) 便于安保管理巡視，消除管理死角。(8) 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。(9) 各設(shè)備房應(yīng)該有足夠的布置空間以及維修空間(包括大型設(shè)備拆除、更換)。(10) 配電房、變壓器房應(yīng)考慮必要的防水淹措施(例如整體抬高房間地面等)。水泵房內(nèi)的 電氣控制柜基礎(chǔ)高度要適當(dāng)抬高(為防止水淹，基礎(chǔ)高于 300mm 為宜)。(11) 各類水、電管井內(nèi)設(shè)置檢修照明，門口設(shè)置擋水反坎 100mm 為宜。(12) 由于消防水池、生活水池滲漏現(xiàn)象較為普遍，在建筑設(shè)計中要考慮有效的防水措施。3.1給排水系統(tǒng)3.1.1 給水系統(tǒng)(1) 供水方案經(jīng)濟合理，有條件的項目應(yīng)接入兩路市政

8、管道供水。(2) 供水量滿足用戶需求，有足夠的儲備水量，生活水箱容積不小于最大日用水量的25%。(3) 整個小區(qū)供水應(yīng)做統(tǒng)一規(guī)劃，一般 20003000戶設(shè)置一處集中泵房，水泵房的設(shè)置要遠(yuǎn) 離住宅，也不應(yīng)設(shè)置在住宅下方地下室，避免噪聲影響。(4) 合理劃分各供水系統(tǒng)，各區(qū)域用水點水壓均衡。應(yīng)優(yōu)先利用市政給水系統(tǒng)壓力直供(建 筑三層以下宜采用市政直供)。當(dāng)壓力不足時，不足的層數(shù)采用加壓分區(qū)供水。(5) 水泵應(yīng)選用高效節(jié)能、經(jīng)久耐用的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，做好備品備件。(6) 選用關(guān)閉性能可靠、零泄露的閥門，給水系統(tǒng)應(yīng)采用全銅截止閥或不銹鋼閘閥，室外管 路避免采用塑料閥門。原則上設(shè)備站房(換熱站、水泵房)內(nèi)主

9、干管及主要設(shè)備前后上 應(yīng)采用閘閥，嚴(yán)禁采用蝶閥出現(xiàn)關(guān)閉不嚴(yán)的現(xiàn)象。(7) 選用耐腐蝕、耐候性能好、強度高的管材和管件，北方嚴(yán)寒地區(qū)室外直埋雨、污排水管 材建議采用 HDPE 管道替換 PVC-U 管道。(8) 給排水閥門、水表的安裝位置和高度須滿足日常維修方便。高度要適中，水表位置方便 讀取，各類閥門、水表高度不宜高于 1.5 米。住宅水暖井內(nèi)管道、設(shè)備布置要合理，水 表、暖表不得被管道遮擋。(9) 按照管理需求設(shè)置水表，均應(yīng)按照遠(yuǎn)程抄表進行前期設(shè)計。商業(yè)用水和住宅用水應(yīng)分別 設(shè)置計量表，清潔用水、園林綠化用水、不同的付費單元應(yīng)分別設(shè)表計量。下一級水表 應(yīng)覆蓋上一級水表所有出流量，不得出現(xiàn)漏計

10、量的支路。(10) 室外各類表井、閥門井內(nèi)空間應(yīng)確保滿足操作、維修的需要，閥門井應(yīng)留有0.6 米以上的操作凈空，表井至少應(yīng)留有 1.0 米以上抄表凈空。表井、閥門井底應(yīng)設(shè)置集水坑以便 使用時進行排水操作。水池、水箱內(nèi)浮球閥應(yīng)靠近檢修口等。(11) 必須確保供水安全和良好的供水條件。 寒冷地區(qū)設(shè)置在室外的水表、 閥門應(yīng)采取保溫措 施防止凍裂。室外直埋管道(含人工湖給水管、綠化澆灌管道、各類排水管等)要滿足 防凍深度要求，杜絕水管凍裂現(xiàn)象。(12) 以下公共及后勤區(qū)域需要設(shè)置供水點：(13) 地下室內(nèi)隔油池邊設(shè)置沖洗給水點；? 各設(shè)備房內(nèi)(垃圾房、冷凍換熱站、水泵房、鍋爐房、柴油發(fā)電機房、空調(diào)機房

11、、冷卻 塔水盤等)設(shè)置給水點；? 室外各水景、人工湖、園林綠化等。(14) 水景及人工湖應(yīng)考慮用水水源的便利性、可靠性(優(yōu)先使用處理后的中水)，要滿足清 潔、保潔、排空、防倒灌、防滲漏的各項要求。(15) 室內(nèi)外管線綜合設(shè)計時的互相避讓原則如下：? 大管優(yōu)先，小管徑避讓大管徑；? 臨時管線避讓永久管線；? 壓力管線避讓重力管線；? 金屬管道避讓非金屬管道(金屬管道強度高，易于彎曲、切割和連接)；? 管道附件少的管道避讓附件多的管道；? 檢修次數(shù)少的管道避讓檢修次數(shù)多的管道(如電氣橋架)。3.1.2 排水(雨、污)系統(tǒng)(1) 排水管道布置合理，能迅速排除雨污水，防止管道內(nèi)的系統(tǒng)水封被氣壓破壞。排

12、水立管 應(yīng)間隔三層增加明裝檢修口， 建議將檢修口設(shè)置在吊頂上方明露， 便于后期疏通管道維 修操作。(2) 寒冷地區(qū)設(shè)置于非采暖房間的排水橫管必須做保溫處理，防止管道凍裂。(3) 排水橫管不得穿越電氣房間和廚房、餐廳、臥室操作間的上方。(4) 排水系統(tǒng)室外閥門采用鑄鐵閘閥，不得采用塑料閥門。(5) 雨水排放系統(tǒng)應(yīng)該完善， 盡量避免雨水管延伸到地面未接通排水管線、 四處橫溢的現(xiàn)象， 應(yīng)就近連接地下雨水管線。(6) 雨水斗應(yīng)優(yōu)先選用 87 式鑄鐵雨水斗，排水能力大，堅固耐用。室外雨水口優(yōu)先采用平 箅式單箅雨水口。(7) 水泵房應(yīng)有足夠的維修空間和使用凈高， 滿足后期安裝吊鉤更換水泵和電機 (水泵檢修

13、 通道不小于 1.5 米，水泵房凈高不小于 3.5 米)。(8) 南方多降雨地區(qū)地下車庫入口應(yīng)設(shè)置雙道排水橫溝， 并就近接入集水坑。 地庫內(nèi)集水坑數(shù)量設(shè)置要充足，應(yīng)每 500平米配置 1 處。3.1.3 中水系統(tǒng)(1) 如項目有中水系統(tǒng)，應(yīng)優(yōu)先用作綠化、道路澆灑、車庫洗地、水景以及衛(wèi)生間沖廁用水。3.2暖通空調(diào)系統(tǒng)根據(jù)項目所在地條件，合理進行方案確定和采暖、空調(diào)負(fù)荷的確定。供暖系統(tǒng)應(yīng)由市政集中供暖或自建鍋爐房供暖。建議所有空調(diào)通風(fēng)設(shè)備優(yōu)先選用高效率、低噪聲、低震動的節(jié) 能產(chǎn)品。結(jié)合以前北方地區(qū)存在的采暖問題對于現(xiàn)有采暖設(shè)計給出有效的改進措施。3.2.1 防排煙及通風(fēng)系統(tǒng)(1) 各區(qū)域、機房的通

14、風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)各自獨立，通風(fēng)系統(tǒng)不應(yīng)跨越物業(yè)管理的界面。(2) 產(chǎn)生噪聲對用戶造成影響通風(fēng)系統(tǒng)，應(yīng)釆取必要的消聲減震措施。(3) 通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)置需結(jié)合防排煙系統(tǒng)、事故通風(fēng)系統(tǒng)進行統(tǒng)一的考慮。(4) 風(fēng)機、閥門、風(fēng)口等設(shè)施的位置應(yīng)設(shè)于公共空間便于觀察和操作、檢修處，暗裝設(shè)置時 應(yīng)設(shè)檢修口，檢修口不小于 450*450 ，檢修口位置要便于檢修設(shè)備。3.2.2 小型中央空調(diào)系統(tǒng)(1) 室外空調(diào)機應(yīng)考慮噪聲的影響，有需要時設(shè)置隔音墻、減震器等措施。3.2.3 分體空調(diào)系統(tǒng)(1) 室外空調(diào)機應(yīng)考慮噪聲的影響，有需要時設(shè)置隔音板、減震器等措施。(2) 室外空調(diào)機位應(yīng)考慮坡水，防止積水，反滲入室內(nèi)。(3) 室外空

15、調(diào)機位應(yīng)考慮安裝檢修便利，且安裝及運行時不要對鄰戶造成影響。(4) 穿墻孔洞需根據(jù)室內(nèi)機的安裝位置及尺寸，合理開孔。第 7 頁 共 46 頁3.2.4 中央空調(diào)系統(tǒng)(1) 設(shè)置集中中央冷源的項目，除項目整體為業(yè)主自持物業(yè)外，應(yīng)遵照產(chǎn)權(quán)分割明確、便于 統(tǒng)一管理的原則， 各業(yè)態(tài)空調(diào)冷源系統(tǒng)宜分開獨立設(shè)置，集中布置，方便集中或分散管 理。(2) 制冷系統(tǒng)形式除非通過經(jīng)濟技術(shù)動態(tài)比較證實其它形式的冷源更有優(yōu)勢， 否則應(yīng)優(yōu)先考 慮采用電制冷水冷冷水機組。同時充分考慮當(dāng)?shù)胤骞入妰r差，優(yōu)先論證采用冰(水)蓄 冷的蓄能系統(tǒng)， 靜態(tài)回收期在 5 年以內(nèi)可采用蓄能系統(tǒng)。采用冰蓄冷系統(tǒng)時，宜設(shè)基載 主機。(3) 制

16、冷機選型 :制冷機組的臺數(shù)應(yīng)根據(jù)全年動態(tài)負(fù)荷變化情況選配，單個機房內(nèi)宜設(shè)24臺制冷主機 (其中 1 臺為備用主機 )，采用大小搭配設(shè)置，在全年負(fù)荷狀態(tài)下均能正常運 行，并考慮建筑部分負(fù)荷的情況，大小機型合理搭配。制冷機組應(yīng)采用國際知名品牌。(4) 中央制冷站房設(shè)置有以下要求：? 制冷站盡量靠近負(fù)荷中心布置，站內(nèi)應(yīng)設(shè)置值班室(兼配電室)。制冷機房應(yīng)有足夠面 積及通道， 設(shè)備布置時應(yīng)充分考慮安裝運輸通道及運行檢修空間。 制冷站還應(yīng)考慮更換 設(shè)備運輸通道。? 中央制冷站房應(yīng)充分利用建筑物的地下室。? 制冷機房與控制室之間應(yīng)設(shè)玻璃隔斷，并做好隔聲處理。? 制冷機房的凈高(地面到梁底)應(yīng)根據(jù)制冷機種類和

17、型號而定。設(shè)備最高點到梁底不小 于1.5m,且設(shè)備間凈高不應(yīng)小于 3.5m。? 制冷機房應(yīng)有良好的通風(fēng)措施。? 集中供暖地區(qū)的制冷機房的室內(nèi)溫度不應(yīng)低于15C，在停止運轉(zhuǎn)期間不得低于 5C。? 制冷機房、輔助設(shè)備間和水泵采用壓光水泥地面,并要有沖洗地面的上下水設(shè)施。設(shè)備 宜漏水的地方，應(yīng)設(shè)地漏和排水明溝。? 機房內(nèi)溫度表、壓力表及其它測量儀表應(yīng)設(shè)在便于觀察的地方。閥門高度一般離地1.2 1.5m，高于此高度時，應(yīng)設(shè)工作平臺。? 壓縮機的主要通道及壓縮機突出部分到配電盤的通道寬度不應(yīng)小于1.5m;兩臺壓縮機突出部分之間的距離不小于 1.0m；制冷機與墻壁之間的距離和非主要通道不小于0.8m。?

18、大型制冷機組的制冷機房上部最好預(yù)留起吊最大部件的吊鉤或設(shè)置電動起吊設(shè)備。(5) 冷卻塔有如下要求：第9 頁共46 頁? 冷卻塔應(yīng)優(yōu)先布置在裙房(如需布置在塔樓屋頂，需要與建筑師協(xié)商)。位置應(yīng)便于檢 修、維護。? 冷卻塔需要冬季運行，則需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c，考慮是否需要在冷卻塔集水盤和冷 卻水管分別配設(shè)電加熱器和伴熱電纜，以防止在冬季運行時水的凍結(jié)。? 冷卻塔的布置位置需要考慮對周邊環(huán)境的噪聲和振動影響，并采取適當(dāng)降噪方案。? 屋面的冷卻水管道應(yīng)設(shè)保溫，并加鋁板保護層。冬季不運行的冷卻水管道不設(shè)保溫。(6) 空調(diào)熱源參照采暖熱源采用相應(yīng)方式。(7) 超高層的地上大型設(shè)備應(yīng)考慮垂直運輸條件， 與

19、相關(guān)專業(yè)配合綜合考慮經(jīng)濟合理的運輸 方式。(8) 空調(diào)冷凍水及冷卻水系統(tǒng)有如下要求：? 水系統(tǒng)水平管應(yīng)注意坡度、坡向。系統(tǒng)最高點、上翻彎的最高處均應(yīng)設(shè)排氣閥。? 系統(tǒng)最低點設(shè)泄水閥。為檢修方便，主要分支處供回水管始端應(yīng)設(shè)泄水閥。水系統(tǒng)應(yīng)設(shè) 置快速排水：在分集水器上各設(shè)置不小于 DN100 泄水管及閥門。并考慮設(shè)置快速補水 措施。? 循環(huán)水泵需要設(shè)置備用泵。(9) 水路平衡：首先應(yīng)在管路布置時考慮平衡，盡量避免各處設(shè)平衡閥，水系統(tǒng)設(shè)計優(yōu)先采 用同程式。冷卻水系統(tǒng)不設(shè)置，冷凍水系統(tǒng)集水器各回路干管上設(shè)置靜態(tài)平衡閥。(10) 冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)、空調(diào)熱水系統(tǒng)均需設(shè)置全自動的化學(xué)加藥系統(tǒng)。(11)

20、 維修時需嚴(yán)密關(guān)斷的水系統(tǒng)閥門應(yīng)采用閘閥、截止閥，不許采用蝶閥。(12) 需調(diào)節(jié)、觀察的閥門、儀表應(yīng)設(shè)于公共空間便于觀察和操作處，暗裝設(shè)置時應(yīng)設(shè)檢修 口，檢修口不宜小于 450*450，檢修口位置要便于檢修檢修設(shè)備。(13) 空調(diào)凝結(jié)水給水排水管道系統(tǒng)設(shè)計時應(yīng)注意：? 應(yīng)說明管道材料及管徑的選用。? 水封的設(shè)置位置。凝結(jié)水水平管與立管相連接處和立管底部排入排水井前均應(yīng)設(shè)置水 封。? 管道的坡向和坡度。? 保溫材料的選型。保溫材料的厚度應(yīng)按防止表面結(jié)露的方法計算。(14) 空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)房間用途、標(biāo)準(zhǔn)高低、負(fù)荷變化以及使用時間等特點劃分。設(shè)置應(yīng)考 慮內(nèi)外分區(qū)、朝向分區(qū)。(15) 風(fēng)機盤管加新風(fēng)系

21、統(tǒng)中，新風(fēng)經(jīng)過處理后應(yīng)直接送入房間，不應(yīng)經(jīng)過風(fēng)機盤管后再進 入房間。(16) 各層空調(diào)排風(fēng)量與衛(wèi)生間排風(fēng)量總和宜為新風(fēng)量的 80%。(17) 要求較高場所，建議在標(biāo)準(zhǔn)層空氣處理機設(shè)除菌凈化措施：如設(shè)置紫外線或靜電除塵 等防菌除塵措施。(18) 嚴(yán)寒、寒冷及夏熱冬冷地區(qū)新風(fēng)道上應(yīng)設(shè)與風(fēng)機聯(lián)鎖控制的新風(fēng)密閉保溫閥，嚴(yán)寒地 區(qū)的設(shè)計圖紙中應(yīng)明確新風(fēng)密閉保溫閥的性能要求。(19) 空調(diào)新風(fēng)口、送風(fēng)口必須設(shè)調(diào)節(jié)閥?；仫L(fēng)口布置原則：集中回風(fēng)口不能布置在封閉房 間內(nèi)，應(yīng)布置在大空間內(nèi)，回風(fēng)口不能設(shè)在人員長時間停留區(qū)域，也不能設(shè)在送風(fēng)的射 流區(qū)內(nèi)。必須采用有組織回風(fēng)，不得采用吊頂回風(fēng)。(20) 全空氣系統(tǒng)對應(yīng)

22、的排風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)滿足如下要求：? 最小風(fēng)量滿足空調(diào)季設(shè)計最小新風(fēng)量排風(fēng)要求。? 最大風(fēng)量滿足最大新風(fēng)比運行時的排風(fēng)要求。(21) 風(fēng)閥的位置應(yīng)設(shè)于公共空間便于觀察和操作處，暗裝設(shè)置時應(yīng)設(shè)檢修口，檢修口不宜 小于 450*450 ，檢修口位置要便于檢修檢修設(shè)備。3.2.5 供暖系統(tǒng)(1) 鑒于目前多樓盤反應(yīng)靠北有兩面外墻房間不熱情況， 熱負(fù)荷計算時， 應(yīng)充分考慮兩面外 墻因素，設(shè)計布置散熱面積應(yīng)充足。施工過程中應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計執(zhí)行。(2) 有洗浴器的衛(wèi)生間，室內(nèi)設(shè)計溫度按浴室采用25C進行設(shè)計。(3) 水井房地暖管與水管兩邊分列，以免互相影響。(4) 嚴(yán)寒地區(qū)、 寒冷地區(qū)的對外主要入口處應(yīng)設(shè)蒸汽或熱水型

23、熱風(fēng)幕。 夏熱冬冷地區(qū)主要入 口宜設(shè)風(fēng)幕。(5) 應(yīng)考慮按戶熱表計量和分室控制溫度的可能性。(6) 水系統(tǒng)水平管應(yīng)注意坡度、坡向。系統(tǒng)最高點、上翻彎的最高處均應(yīng)設(shè)排氣閥。(7) 系統(tǒng)最低點設(shè)泄水閥。為檢修方便，主要分支處供回水管始端應(yīng)設(shè)泄水閥。水系統(tǒng)應(yīng)設(shè) 置快速排水： 在系統(tǒng)泄水點或分段泄水點處各設(shè)置不小于 DN50 泄水管及閥門。 并考慮 設(shè)置快速補水措施。(8) 循環(huán)水泵需要設(shè)置備用泵。(9) 應(yīng)在管路布置時考慮平衡，水系統(tǒng)設(shè)計優(yōu)先采用同程式。(10) 采暖水系統(tǒng)補水均需考慮軟化水。(11) 維修時需嚴(yán)密關(guān)斷的水系統(tǒng)閥門應(yīng)采用閘閥、截止閥，不許采用蝶閥。(12) 需調(diào)節(jié)、觀察的閥門、 儀表

24、應(yīng)設(shè)于公共空間便于觀察和操作處， 暗裝設(shè)置時應(yīng)設(shè)檢修口， 檢修口不宜小于 450*450，檢修口位置要便于檢修檢修設(shè)備。3.3弱電智能化系統(tǒng)。熟悉消化集團最新版的住宅智能化設(shè)計要求及標(biāo)準(zhǔn)，各系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計應(yīng)符合集團 最新版的住宅智能化設(shè)計要求及標(biāo)準(zhǔn)或交樓標(biāo)準(zhǔn)，下文簡稱標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)劃階段，從小區(qū)出入口的設(shè)置、小區(qū)監(jiān)控中心的選址開始，就應(yīng)考慮智能化系統(tǒng)的設(shè) 計，到提交“智能化設(shè)備配置及布點需求”流程，就應(yīng)全面全過程介入設(shè)計過程。在設(shè)計 各階段，應(yīng)及時了解熟悉設(shè)計內(nèi)容。3.3.1 監(jiān)控中心(1) 溝通落實監(jiān)控中心的位置和土建要求：小區(qū)智能化監(jiān)控中心與消防監(jiān)控中心合并建設(shè)， 面積要求40-80m2，最

25、短邊不宜少于4.5m,且宜選擇在小區(qū)中心區(qū)域，原則上只設(shè)一個, 最多不能超過 2 個。(2) 監(jiān)控中心應(yīng)設(shè)在首層或地下一層；(3) 機房布置合理，操作臺的位置應(yīng)能兼顧安防系統(tǒng)和消防系統(tǒng)；(4) 電視墻和操作臺的布置，應(yīng)滿足人員長時間工作的需求，避免超出視角、仰頭等情況；(5) 設(shè)備維護面應(yīng)有 800mm 的維修通道，且能確保設(shè)備門正常開啟(6) 機房不應(yīng)設(shè)置在廁所、浴室、或其他潮濕、易積水場所的正下方或毗鄰；如無法避開， 應(yīng)采取防護措施；(7) 需審核園林方案，避免將監(jiān)控中心設(shè)置在園林水景下方；(8) 機房不應(yīng)設(shè)置在強電磁場干擾場所，不設(shè)置在變壓器室、配電室的樓上、樓下及隔壁場 所，如不可避免

26、，應(yīng)采取相應(yīng)的防電磁措施；(9) 機房內(nèi)不允許與其無關(guān)的水管、風(fēng)管、電纜等各種管線通過；(10) 機房內(nèi)不能有伸縮縫，不能設(shè)置衛(wèi)生間；(11) 監(jiān) 控中心空調(diào)設(shè)置詳參 標(biāo)準(zhǔn)，且應(yīng)設(shè)置進氣、 排氣扇等通風(fēng)措施， 監(jiān)控中心的裝修、 電氣、防雷、接地防雷等要求詳參標(biāo)準(zhǔn)；3.3.2 管路設(shè)計(1) 消化室外綜合管網(wǎng)， 對室外綜合管網(wǎng)提出優(yōu)化建議， 確保每棟樓應(yīng)能連接室外弱電管網(wǎng) 或地下室弱電線槽，室外管網(wǎng)的交接處應(yīng)設(shè)置維護井；(2) 室外管網(wǎng)、出地下室的預(yù)埋套管位置及數(shù)量，應(yīng)滿足數(shù)字式監(jiān)控系統(tǒng)的需要，即數(shù)字式 監(jiān)控系統(tǒng)室外攝像機的與網(wǎng)絡(luò)交換機的線路距離應(yīng)小于 90 米，且監(jiān)控設(shè)備箱應(yīng)設(shè)置于 室內(nèi)環(huán)境(

27、各單元樓或地下室)，室外管網(wǎng)和出地下室套管的設(shè)置應(yīng)滿足此要求。(3) 室內(nèi)公共線槽、線管應(yīng)不經(jīng)過商鋪等出租、出售區(qū)域；(4) 弱電管、槽距離具有強磁場、強電場的電氣設(shè)備、管路間的凈距離應(yīng)大于0.8m；(5) 線纜槽敷設(shè)截面利用率不應(yīng)大于 60%；線纜穿管敷設(shè)截面利用率不應(yīng)大于 40%；(6) 系統(tǒng)的電源、信號傳輸線路入室端應(yīng)采用防雷電感應(yīng)過壓、過電流的保護措施；(7) 電源線、信號線經(jīng)過不同防雷區(qū)的界面處，宜安裝電涌保護器，系統(tǒng)的重要設(shè)備應(yīng)安裝 電涌保護器，電涌保護器接地端和防雷接地裝置應(yīng)做等電位連接；3.3.3 可視對講門禁系統(tǒng)(1) 結(jié)合樓盤定位，確定樓宇可視對講系統(tǒng)為半數(shù)字式還是全數(shù)字式

28、；(2) 人行出入口的設(shè)置，在滿足小區(qū)管理需求的前提下，盡量少設(shè)置值班崗；(3) 圍墻機、單元門口機、門鎖、室內(nèi)機、門鈴、家庭安防等的設(shè)置參照標(biāo)準(zhǔn)；(4) 單元門是雙扇門時，磁力鎖不用雙門鎖，而采用兩把單門鎖；(5) 消防車出入口門，根據(jù)出入口的配置，設(shè)置刷卡門禁；(6) 圍墻機線纜的兩端均應(yīng)設(shè)計防雷模塊；(7) 系統(tǒng)的管理主機設(shè)置于監(jiān)控中心，但需要在物業(yè)管理處設(shè)置發(fā)卡管理工作站；(8) 系統(tǒng)所具備的功能及各主要設(shè)備技術(shù)參數(shù)參照標(biāo)準(zhǔn)；(9) 小區(qū)一卡通， 小區(qū)內(nèi)所有需要刷卡的門采用同一系統(tǒng)， 且所用 IC 卡和停車場的 IC 卡共 一張卡(門禁、停車場采用同一品牌或門禁、停車場使用 IC 卡不

29、同扇區(qū))，具體詳參 標(biāo)準(zhǔn)。3.3.4 停車場系統(tǒng)(1) 停車場出入口設(shè)備的配置，參照標(biāo)準(zhǔn)，且在滿足管理的前提下，盡量少設(shè)置收費崗 亭。前期停車場出入口僅作預(yù)留的，應(yīng)將管線預(yù)留到位，并規(guī)劃納入整個系統(tǒng)。(2) 出入口設(shè)備設(shè)置于室外時，應(yīng)有防雨措施；室外設(shè)備應(yīng)有防水、防腐功能；(3) 停車場管理系統(tǒng)設(shè)計時，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)貙嶋H情況及本項目的定位，結(jié)合摩托車、電動車、 自行車位的設(shè)置，合理設(shè)置摩托車 /電動車出入口，并采用刷卡控制進出；(4) 停車場的道閘應(yīng)采用柵欄式，防止人員進出。(5) 安全島的具體定位(施工階段深化設(shè)計)，應(yīng)能使出入場的流線通暢，且應(yīng)優(yōu)先設(shè)置于 平地上，不可避免設(shè)置于陡坡上時， 安全

30、島應(yīng)采用階梯形式， 確保出入口票箱、 閘桿機、 收費亭高度滿足使用要求；安全島上設(shè)備不與安全島邊線平齊，應(yīng)有 5-10cm 的退縮；(6) 停車場管理系統(tǒng)的功能及主要設(shè)備參數(shù)，參照標(biāo)準(zhǔn)；(7) 停車場系統(tǒng)的配電及 UPS 要求，參照標(biāo)準(zhǔn)；(8) 監(jiān)控中心設(shè)置管理系統(tǒng)服務(wù)器， 崗?fù)ぴO(shè)置收費工作站， 在小區(qū)物業(yè)管理處設(shè)置發(fā)卡管理 工作站，系統(tǒng)應(yīng)在同一網(wǎng)絡(luò)中；(9) 停車場系統(tǒng)中的 IC 卡與門禁系統(tǒng)所使用的 IC 卡應(yīng)共用一張卡， 門禁、停車場采用同一 品牌或門禁、停車場使用 IC 卡不同扇區(qū)，具體詳參標(biāo)準(zhǔn)。3.3.5 視頻監(jiān)控系統(tǒng)(1) 視頻監(jiān)控系統(tǒng)采用全數(shù)字式。(2) 系統(tǒng)的布點詳參 標(biāo)準(zhǔn) ，

31、且應(yīng)參照標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同位置選用與之匹配的攝像機類型；(3) 電梯攝像機線纜應(yīng)采用電梯專用隨行線纜；(4) 室外盡量不設(shè)置落地安裝監(jiān)控設(shè)備箱， 室外攝像機的監(jiān)控設(shè)備箱應(yīng)盡量設(shè)置于各樓棟內(nèi) 或地下室；(5) 室外攝像電源和視頻信號線的兩端均需設(shè)置防雷設(shè)備；(6) 視頻監(jiān)控系統(tǒng)功能及設(shè)備參數(shù)詳參標(biāo)準(zhǔn)；(7) 布線、網(wǎng)絡(luò)應(yīng)具備系統(tǒng)擴展的條件；(8) 電視墻應(yīng)預(yù)留空間備后期擴展；3.3.6 電子巡查系統(tǒng)(1) 參照標(biāo)準(zhǔn)，檢查信息鈕和訊更棒的數(shù)量是否滿足項目需求。3.3.7 周界入侵報警系統(tǒng)(1) 了解園林圍墻的樣式、園林綠化的設(shè)計，選用合適的周界入侵報警系統(tǒng)的形式，周界報 警探測能與圍墻進行較好地結(jié)合，探

32、測無盲區(qū)，且能避免園林綠化隊圍墻探測的影響。(2) 探測器的實際布置距離應(yīng)為其標(biāo)稱距離的 60-70%，且實際探測距離不能大于 70 米；(3) 在探測器銜接處、圍墻轉(zhuǎn)角處無盲區(qū)無死角；(4) 無人值守的消防車道門、人行次出入口的門，應(yīng)結(jié)合門的形式設(shè)置探測器，防止人員翻 門入內(nèi)；(5) 室外電源、信號線應(yīng)在室外設(shè)備端、室內(nèi)端設(shè)置防雷裝置；(6) 臨街商鋪裙樓頂和分期開發(fā)中的臨時圍墻應(yīng)設(shè)置探測器；(7) 系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置 110 報警功能。3.3.8 公共廣播系統(tǒng)(1) 室外揚聲器的布點設(shè)置參照標(biāo)準(zhǔn)并且不能對首層住戶及幼兒園有干擾。(2) 功率輸出線不與其他通信、數(shù)據(jù)線共管、共槽，不與強電線共管、共槽

33、；(3) 進室內(nèi)線有防雷設(shè)備；(4) 音源設(shè)備滿足使用需求，分區(qū)控制和音量調(diào)節(jié)滿足使用需求；3.3.9 樓宇傳媒電視系統(tǒng)(1) 設(shè)計點位符合標(biāo)準(zhǔn)，管路設(shè)計預(yù)留是否滿足實際使用需求。(2) 盡量早與媒體合作單位溝通，在施工前明確系統(tǒng)架構(gòu)和線纜規(guī)格；(3) 系統(tǒng)功能和產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)滿足使用需求；3.3.10 電梯五方系統(tǒng)(1) 每部電梯對講管理主機所管理的電梯不能超過 40 部。(2) 對講系統(tǒng)架構(gòu)和用線規(guī)格與電梯要求一致，且線路距離在要求范圍內(nèi)，如超出距離，則采用光纖傳輸或增加信號放大器；(3) 系統(tǒng)功能符合標(biāo)準(zhǔn)；3.3.11 電子公告系統(tǒng)(1) 為電子公告屏的設(shè)置進行選址，設(shè)置位置合理且滿足實際

34、使用。(2) 管路設(shè)計預(yù)留符合標(biāo)準(zhǔn)；(3) 公告評應(yīng)具有防御防腐散熱等功能，和電子公告屏合作單位應(yīng)約定點間距、平整度、視 角、亮度及亮度調(diào)節(jié)、灰度、換幀率、圖像刷新率、控制模式、軟件管理等等功能和參 數(shù)。3.3.12 有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(1) 與各運營商溝通簽訂信號入戶協(xié)議，應(yīng)包括用電費用、設(shè)備用房租賃、返利等內(nèi)容；(2) 落實各運營商入戶信號線纜 /光纜符合當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法，盡量爭取電信運營商采用光纖入(3) 在建筑施工圖階段，應(yīng)溝通落實：? 土建、管網(wǎng)應(yīng)具備各運營商干線路由的條件；? 電井至弱電箱管路設(shè)計，應(yīng)滿足每個運營商有一條管進入弱電箱；3.3.13 網(wǎng)絡(luò)及布線系統(tǒng)(1) 整個小區(qū)建

35、設(shè)一個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和一套布線系統(tǒng)，為小區(qū)所有需要使用網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)提供服 務(wù)；(2) 銅網(wǎng)線布線信道應(yīng)由最長 90m水平線纜、最長10m的跳線和設(shè)備線纜組成；工作區(qū)設(shè)備線纜、配線間設(shè)備跳線和設(shè)備線纜之和大于 10米時，水平線纜長度( 90)米應(yīng)適當(dāng) 減少，確保配線子系統(tǒng)信道的最大長度不超過100米；(3) 系統(tǒng)能進行劃分不同的 V-LAN ，以實現(xiàn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、停車場管理系 統(tǒng)、物業(yè)辦公網(wǎng)的隔離。(4) 系統(tǒng)功能和設(shè)備參數(shù)符合標(biāo)準(zhǔn)(5) 交換機端口有一定的余量，供今后系統(tǒng)的擴容，預(yù)留端口 V-LAN 的劃分，應(yīng)滿足今后 可能的需求；(6) 可預(yù)見的網(wǎng)絡(luò)需求(如 BA 系統(tǒng)以及部分停車場出

36、入口前期僅作管線預(yù)留， 不安裝設(shè)備)， 需預(yù)留好網(wǎng)絡(luò)端口及劃好 V-LAN ；3.3.14 樓宇自控系統(tǒng)(1) 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、布線系統(tǒng)應(yīng)針對樓宇自控系統(tǒng)作預(yù)留；今后可能納入樓宇自控系統(tǒng)的受控設(shè)備，其控制箱應(yīng)預(yù)留有 BA 接口3.4消防系統(tǒng)3.4.1 總則(1) 消防各系統(tǒng)均需在前期規(guī)劃中考慮：消防電源接入點、消防控制室位置、消防水源接入 點和接入方式、消防水泵房位置、消防水池位置、高位消防水箱位置、噴水滅火系統(tǒng)模 式、防排煙風(fēng)機位置、防排煙模式、防火卷簾位置等。(2) 消防控制主機、聯(lián)動控制器、消防水泵、報警閥組、防排煙風(fēng)機等設(shè)備選型時，其技術(shù) 性能和經(jīng)濟性需滿足以下條件：? 所選設(shè)備具有一定的技

37、術(shù)先進性，近幾年內(nèi)不可能被淘汰。? 在設(shè)備技術(shù)性能具有領(lǐng)先水平的前提下，不增加后期的管理成本。? 保證設(shè)備運行的安全性、可靠性、經(jīng)濟性，且便于維修、便于材料和備件的采購。? 所選設(shè)備具備良好的功能擴展性。? 針對國家重點監(jiān)控的設(shè)備和材料，如消防設(shè)備、器材及材料，保證相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)符合國家 強制標(biāo)準(zhǔn)。(3) 機房、設(shè)備、管井布置原則：? 消防水泵房盡量靠近生活水泵房， 以接近主水源。消防水泵房地面應(yīng)做防水， 并設(shè) DN100 地漏等排水設(shè)施。水泵電氣控制箱設(shè)計在方便操作的門口位置。? 屋面的風(fēng)機和出屋面管井不得影響屋面綠化及塔樓的環(huán)境、安全等；屋面設(shè)備、立面風(fēng) 口應(yīng)減少對外立面的影響。3.4.2 自

38、動報警系統(tǒng)(1) 消防控制主機盡量集中， 避免設(shè)立分控制室。 如因分期開發(fā)需要， 不可避免設(shè)立分控室， 應(yīng)預(yù)留合并到主控制室的技術(shù)條件， 或在主控制室設(shè)置對分控制室只監(jiān)視不控制的消防 分監(jiān)設(shè)備。(2) 每棟住宅樓地上部分與埋地主線接口處，單獨安裝一個總線短路隔離器。(3) 占地面積大、平面布局較復(fù)雜的項目，應(yīng)增加圖形顯示器，以提高火警響應(yīng)速度。(4) 地下車庫停車公共區(qū)域可采用非編碼型溫感， 以減少自動報警點位， 但每個模塊的管理 區(qū)域應(yīng)不跨越防煙分區(qū)。3.4.3 水滅火系統(tǒng)(1) 生活水池與消防水池盡量避免共用。如共用，必須采取可靠的切換措施，確保消防用水 量要求。(2) 位于高地勢的水池補

39、水管應(yīng)考慮供水壓力，盡量采用常壓補水。如不滿足，必須采用可 靠的壓力補水措施。(3) 消防水泵房應(yīng)設(shè)置固定吊鉤或移動吊架，以便日后維修吊裝水泵。(4) 嚴(yán)寒地區(qū)消防水池、高位消防火水箱應(yīng)采用有效的防凍措施。(5) 消防水池、高位消防水箱溢水管、排氣管管口，進人口應(yīng)設(shè)防護網(wǎng)，防止小動物進入水 池。水池或水箱內(nèi)外應(yīng)設(shè)鋼梯，便于通過進人口入內(nèi)清洗。(6) 消防水池、高位消防水箱在便于觀察位置安裝玻璃或透明塑料示液管，以觀察水位。(7) 埋地供水管盡量采用法蘭連接。如采用卡箍連接，應(yīng)確保施工后半年內(nèi)注水。否則注水 前應(yīng)重新檢查管道的密閉性。(8) 嚴(yán)寒地區(qū)消火栓系統(tǒng)如采用濕式系統(tǒng)，外露管路、大堂首層管

40、路必須采用電伴熱。(9) 樓層消火栓應(yīng)設(shè)置在核心筒或靠外窗，避免立管位于業(yè)主單元內(nèi)。(10) 樓層消火栓應(yīng)分散設(shè)置，避免高層建筑因無法滿足兩條充實水柱同時到達任一點的 要求。(11) 樓層消火栓箱應(yīng)可與滅火器合用存放。(12) 樓層隱藏式消火栓箱裝飾面表面應(yīng)安裝手環(huán)、隱形拉手等裝置。(13) 室外消火栓應(yīng)沿路設(shè)置，設(shè)于綠化帶時，應(yīng)在附近設(shè)有明顯指引標(biāo)識。(14) 嚴(yán)寒地區(qū)宜采用預(yù)作用噴淋系統(tǒng)。如采用濕式系統(tǒng)，外露管路、大堂首層管路必須采用電伴熱，確保水溫高于4C。(15) 噴淋立管安裝減壓閥時，減壓閥應(yīng)設(shè)在水管管井內(nèi)或公共區(qū)域(16) 報警閥組應(yīng)集中設(shè)置，設(shè)于消防水泵房內(nèi)。如因供水路程必須外設(shè)

41、時，應(yīng)設(shè)在設(shè)備 房內(nèi)，并設(shè)排水設(shè)施。水力警鈴應(yīng)安裝在設(shè)備房外的公共區(qū)域，設(shè)置檢修閥門。報警閥 安裝時須滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的操作空間。(17) 報警閥進出口的控制閥應(yīng)采用普通閘閥，并用鎖具鎖定閥位。(18) 噴淋末端試水裝置應(yīng)設(shè)置在排水口上方，或引排水管至最近的排水口。(19) 底商明火廚房、鍋爐房等日常運行溫度較高的房間，采用噴淋系統(tǒng)時，安裝93C噴淋頭。設(shè)有格柵天花的場所，噴頭應(yīng)布置在頂板下，通透面積小于天花總面積的 30% 時，噴頭下方應(yīng)安裝集熱罩。(20) 水流指示器、信號閘閥應(yīng)安裝在靠近該防火分區(qū)噴淋系統(tǒng)總水管的入口處，且位于 公共區(qū)域，吊頂天花在設(shè)備處留有 500mm X 500mm 的檢

42、修口。(21) 消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)最高點設(shè)置泄壓安全閥。(22) 變壓器室宜采用水噴霧滅火系統(tǒng)。3.4.4 防排煙系統(tǒng)(1) 防煙樓梯間和合用前室的機械加壓送風(fēng)防火系統(tǒng)應(yīng)分別設(shè)置， 風(fēng)口靠近進入防煙樓梯的 防火門入口。(2) 防煙樓梯間內(nèi)的正壓送風(fēng)口應(yīng)每隔 3層設(shè)置 1 個，并設(shè)在轉(zhuǎn)換平臺、 風(fēng)口靠近地面的墻 面上。 建筑高度小于100m的建筑物，防煙樓梯間采用自然排煙時，可不設(shè)機械防煙措施。(4) 機械排煙風(fēng)口有效迎風(fēng)面積不應(yīng)被裝修遮擋，且易于手動打開或復(fù)位排煙風(fēng)閥。(5) 機械加壓送風(fēng)機置于室外時，應(yīng)采用離心風(fēng)機風(fēng)柜，風(fēng)柜應(yīng)設(shè)不小于 300mm X 300mm的檢修門，表面做防腐處理

43、。進風(fēng)口設(shè)鍍鋅網(wǎng)格，45斜向下進風(fēng)。(6) 機械加壓送風(fēng)機、 排煙風(fēng)機的消防模塊不應(yīng)設(shè)置于風(fēng)機控制箱內(nèi)， 應(yīng)安裝在控制箱外墻 墻面上，或設(shè)置于消防模塊箱內(nèi)。(7) 排煙風(fēng)管應(yīng)按中壓風(fēng)管系統(tǒng)選材、設(shè)計。3.4.5 氣體滅火系統(tǒng)(1) 控制箱應(yīng)設(shè)于防護區(qū)門口，急停開關(guān)應(yīng)設(shè)置不帶鎖具防護罩，防止誤動作。(2) 宜采用預(yù)制式氣體滅火系統(tǒng)，盡量避免采用管道式氣體滅火系統(tǒng)。(3) 管道式氣體滅火系統(tǒng)應(yīng)采用七氟丙烷作為滅火劑，儲瓶間設(shè)于防護區(qū)外。(4) 發(fā)電機房應(yīng)采用柜式七氟丙烷， 柜體置于發(fā)電機進風(fēng)側(cè)。 高低壓配電房宜采用氣熔膠氣 體滅火系統(tǒng)，靠墻放置。3.4.6 防火分隔措施(1) 地下車庫應(yīng)采用無紡布

44、折疊式雙軌垂直防火卷簾作為防火分區(qū)分隔。(2) 防火卷簾電機手鏈下方吊頂天花留有 300mm X 300mm 的操作口，控制箱下方吊頂天花 留有 300mm X 300mm 的檢修口。(3) 雙扇或多扇防火門的順序器應(yīng)安裝在開門側(cè)，牢固可靠。3.4.7 應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志(1) 應(yīng)急照明應(yīng)通過電路設(shè)計采用消防電源單獨供電的日常照明燈具作為應(yīng)急照明燈具。 或 采用自帶蓄電池的筒燈作為應(yīng)急照明燈具。(2) 會所、影城等需地面設(shè)置連續(xù)疏散指示的場所，地面應(yīng)采用熒光疏散指示標(biāo)貼、固定疏 散指示燈，避免采用智能疏散系統(tǒng)。3.4.8 滅火器(1) 樓層、公共區(qū)域應(yīng)采用 3kg ABC 干粉滅火器，地下

45、車庫應(yīng)采用推車式干粉滅火器，層 間配電房、非主要配電房、設(shè)備房應(yīng)采用二氧化碳滅火器。3.5垃圾房布置規(guī)劃設(shè)置垃圾房、垃圾中轉(zhuǎn)站，便于垃圾分類處理，選址要減少對周邊環(huán)境和建筑的影響， 優(yōu)先布置在遠(yuǎn)離中心景觀和商業(yè)的位置，宜采用綠化形成與建筑的隔擋。設(shè)置有效的通風(fēng)、 清洗措施。3.6交通流線規(guī)劃(人流、車流)結(jié)合建筑平面布局，有效確定機動車、非機動車、人流、物流等流線組織，合理確定地 下車庫的出口、入口、地面停車場的出入口 ,包括考慮各商業(yè)業(yè)態(tài)的卸貨口，卸貨區(qū)等。商 業(yè)體與市政主要街道結(jié)合部分建議設(shè)置港灣式停車區(qū)，使社會車輛能夠安全、迅速的停靠、 離開。3.7物業(yè)管理用房規(guī)劃物管管理用房根據(jù)我司要

46、求結(jié)合各地法規(guī)進行配置，滿足日常管理使用需要。3.8 電梯規(guī)劃參照電梯的使用經(jīng)驗和要求，對數(shù)量、荷載、速度、轎廂尺寸等給予關(guān)注和規(guī)劃。3.9設(shè)備房選址對給水泵房、消防水池、換熱站、變配電所、弱電機房的位置、面積，從運行管理角度 提出意見和建議。設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護管理。對設(shè)備房凈高給予把控。水泵房、換熱站梁下凈高不得低于 3.5 米；變配電所、弱電機 房凈高不低于 3.0 米。第 27 頁 共 46 頁四、建設(shè)開發(fā)至交樓階段前介工作技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)此階段開始要從建設(shè)開發(fā)部門取得全套建筑、機電圖紙(建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電、裝修、 景觀、室外綜合管網(wǎng)等)。熟悉施工圖紙，參與圖紙會審與主要設(shè)備的采購，提

47、出設(shè)備設(shè) 置、服務(wù)方面的改善意見，減輕后期工作壓力。整個建設(shè)階段中，要與建設(shè)部門就設(shè)計、采購、施工中的問題共同商榷，及時提出需 求、落實整改方案。工作內(nèi)容的重點：審查工程質(zhì)量的優(yōu)劣，提供功能布局等有關(guān)專業(yè)管 理的意見。建設(shè)施工介入工作主要有以下幾個方面：(1) 消化審查專業(yè)施工圖、綜合管線圖等，從用戶角度參與對設(shè)計的修改、洽商，跟進各項設(shè)計在施工中的落實情況， 及時根據(jù)實際情況提出調(diào)整， 改進不合理設(shè)計和不合理施工， 所有這些都應(yīng)進行記錄。(2) 對各項工程施工質(zhì)量進行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場，跟進工程進度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過跟進施工掌握隱蔽工程的狀況。

48、(3) 掌握工程的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進行記錄，這對日后的管理和維護非常重要。(4) 對材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進行驗證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。(5) 在系統(tǒng)、設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：4.1給排水系統(tǒng)及主要設(shè)備(1) 消化圖紙。(2) 審查給排水系統(tǒng)的合理性，明確市政直供區(qū)的層數(shù)。(3) 核算各種主要設(shè)備的容量和用電功率，如水泵、水池、水箱、集水坑。(4) 審核消防泵房、給水泵房、中水站、水箱間的建筑層高、荷載是否滿足設(shè)備安裝、檢修的需要。(5) 審核地下室綜合管網(wǎng)圖紙

49、，協(xié)調(diào)通風(fēng)、重力排水、壓力排水、電氣管線交叉問題，確保使用凈高。車庫區(qū)域車行道凈高不得低于 2.2 米，停車位上方不得低于 2.0 米；設(shè)備房內(nèi)管道施工后凈高不得低于 2.2 米(6) 所有水泵房，均應(yīng)采用減振防噪措施。大型水泵應(yīng)配置減振混凝土配重和彈簧減震器， 比鄰住宅的水泵房墻體和頂板應(yīng)采取隔音降噪措施。換熱站應(yīng)做整體吸聲減振方案。(7) 水表的設(shè)置要求：水表應(yīng)設(shè)置于相應(yīng)立管所在的管道井內(nèi)，安裝位置應(yīng)便于人工抄表。 以下公共區(qū)用水均應(yīng)設(shè)置獨立水表：? 生活、消防水池的進水管上；? 冷卻塔補水的給水管上；? 綠化、道路澆灑、車庫沖洗、水景補水的給水管上；? 物業(yè)要求的其他必要計量點。4.1.

50、1 生活冷水系統(tǒng)(1) 核實市政供水管線的閥門井位置及管徑，消化審查圖紙。(2) 閥門應(yīng)裝設(shè)在便于檢修和易于操作的位置，設(shè)備、閥門、壓力表、計量表、管道工作正 常，無跑冒滴漏。(3) 室外給水管要求埋深在凍土層以下。室內(nèi)、外給水管線在溫度易結(jié)露、結(jié)凍的部位采取 防結(jié)露保溫、防凍保護措施。(4) 給水管道穿過伸縮縫、 沉降縫時需加裝伸縮節(jié)等技術(shù)措施。 給水管道穿過地下室外墻或 地下構(gòu)筑物的墻壁處 , 應(yīng)采取防水措施。管道穿隔墻、樓板處應(yīng)采取封堵措施。(5) 生活給水引入管與污水管外壁間距應(yīng)符合要求。(6) 給水設(shè)備的選用，應(yīng)采用高效節(jié)能、性能可靠的產(chǎn)品。不銹鋼水箱應(yīng)采用食品級 316L 不銹鋼。

51、4.1.2 直飲水系統(tǒng)(1) 消化圖紙。(2) 審核直飲水系統(tǒng)中的的一、二次水箱設(shè)置是否合理，查驗施工方提供的水質(zhì)檢測報告。(3) 審核直飲水系統(tǒng)管線、控制閥門、分區(qū)閥門是否齊備。(4) 核實直飲水系統(tǒng)的制水流程并將直飲水系統(tǒng)流程圖上墻懸掛。4.1.3 中水系統(tǒng)(1) 消化圖紙。(2) 對中水設(shè)備設(shè)施進行查驗，保證中水系統(tǒng)正常運行。(3) 中水管道嚴(yán)禁與飲用水管道連接， 其管道應(yīng)有防滲防漏措施， 小區(qū)中水處理站按規(guī)劃要 求獨立設(shè)置， 處理構(gòu)筑物宜為地下式或封閉式； 對中水處理中產(chǎn)生的臭氣應(yīng)采取有效的 除臭措施(多采用活性炭吸附)后進行排放。(4) 中水池 ( 箱) 內(nèi)的自來水補水管應(yīng)采取自來水

52、防污染措施， 補水管出水口應(yīng)高于中水貯存 池(箱) 內(nèi)溢流水位，其間距不得小于 2.5 倍管徑。嚴(yán)禁采用淹沒式浮球閥補水。(5) 中水貯存池 ( 箱) 設(shè)置的溢流管、泄水管，均應(yīng)采用間接排水方式排出， 溢流管應(yīng)設(shè)隔網(wǎng)(6) 中水系統(tǒng)的自來水補水宜在中水池或供水箱處，采取最低報警水位控制的自動補給。4.1.4 雨水排放系統(tǒng)(1) 消化審查圖紙，核實市政雨水井位置、管徑及標(biāo)高。(2) 審核圖紙中內(nèi)排雨水的部分，雨水立管布置應(yīng)方便檢修，避免安裝在主要出入口處，可 以布置在公共管井、建筑陰角、裝修立柱內(nèi)。如包裹在混凝土立柱內(nèi)，應(yīng)采用鋼制雨水 管。(3) 由于雨水斗安裝后突出地面會影響人員活動， 對于雨

53、水量較小的露臺應(yīng)采用地漏的形式 來實現(xiàn)排放。(4) 核實排放出戶位置，并據(jù)此繪制外圍管線布置圖。(5) 對大廈外圍的雨水排放管線進行檢查， 確定市政管線位置， 并據(jù)此繪制外圍管線布置圖。4.1.5 污水排水(污水、污水泵、集水坑)系統(tǒng)(1) 核實市政污水井位置、管徑及標(biāo)高。(2) 排水管道不得敷設(shè)在以下區(qū)域：? 商品倉庫、通風(fēng)室、變配電間和電梯機房內(nèi)。? 排水管道不得穿過煙道和風(fēng)道。? 排水立管不得穿越臥室、櫥窗、壁柜及靠近與臥室相鄰的內(nèi)墻。? 塑料排水管避免布置在熱源附近。? 排水管不得穿越生活飲用水池部位的上方。(3) 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超高壓。塑料管、地涌、排污管

54、接口、 檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。(4) 確保排水橫管的檢修方便：? 有地下室的單體樓， 首層排水管應(yīng)采用在地下室梁下吊裝出戶 (盡量避免安裝在裝修區(qū) 域內(nèi)，如有吊頂，應(yīng)預(yù)留檢修口)；? 若為人防地下室管道不能穿頂板時， 應(yīng)做局部降板利用管溝出戶， 管溝必須做檢修蓋板， 方便日后管道檢修維護，管溝的兩端必須采用混凝土封堵。(5) 污水泵、閥門、管道等應(yīng)選擇耐腐蝕、大流通量、不易堵塞的設(shè)備。(6) 建筑物地下室應(yīng)設(shè)集水坑和提升裝置排至室外檢查井，集水坑符合下列規(guī)定：? 集水坑井壁內(nèi)需全抹灰處理，井蓋完整無缺，無斷裂、變形，重量易于開啟。? 深井應(yīng)設(shè)置鋼制爬梯。(7) 集水坑設(shè)計在室內(nèi)地下

55、室時，池蓋應(yīng)密封，并設(shè)通氣管，室內(nèi)有敞開的集水池時，應(yīng)設(shè) 強制通風(fēng)裝置。(8) 污水泵的啟閉，應(yīng)設(shè)置自動控制裝置，多臺水泵可并聯(lián)交替。(9) 對室外化糞池進行檢查，確定化糞池的大小、數(shù)量是否與設(shè)計一致，池內(nèi)不得有雜物。(10) 對室外的污水排放管線進行檢查，并據(jù)此繪制外圍管線、污水井、化糞池等的位置圖。4.1.6 泳池系統(tǒng)(1) 循環(huán)水的預(yù)凈化應(yīng)在循環(huán)水泵的吸水管上裝設(shè)毛發(fā)聚集器。(2) 循環(huán)水泵必須設(shè)置備用泵。(3) 水處理設(shè)施主機及管路、附件無滲漏，防污染及安全措施有效。(4) 循環(huán)水過濾器應(yīng)采用壓力過濾器符合下列要求： 過濾器的個數(shù)按照設(shè)計要求確定； 過濾 器采用水進行反沖洗，沖洗管道不

56、得與市政給水管網(wǎng)直接連接。(5) 進入室內(nèi)公共游泳池的通道，應(yīng)設(shè)置漫腳消毒池。(6) 游泳池的管道、設(shè)備、容器、附件均應(yīng)采用耐腐蝕材料或內(nèi)壁涂襯耐腐蝕材料，材質(zhì)符 合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，不得影響水質(zhì)。4.2暖通、空調(diào)系統(tǒng)及主要設(shè)備4.2.1 防排煙及通風(fēng)系統(tǒng)(1) 審查熟悉防排煙及通風(fēng)系統(tǒng)施工圖。(2) 排煙風(fēng)口、送風(fēng)風(fēng)口安裝應(yīng)牢固。(3) 軟連接為防火材料最大寬度符合規(guī)范要求。(4) 防煙樓梯間的送風(fēng)口每隔二至三層設(shè)置，前室的送風(fēng)口層層設(shè)置。(5) 每個送風(fēng)口的面積大小滿足設(shè)計要求。(6) 防火閥信號線接入無松動，280C易溶片完好。(7) 金屬風(fēng)道制作安裝符合規(guī)范要求，建筑結(jié)構(gòu)風(fēng)道內(nèi)壁光滑無漏風(fēng)現(xiàn)象。(8) 止回閥：配重安裝正確，風(fēng)機停止后能自動關(guān)閉，開啟時能正常開啟。(9) 排煙口手拉繩：手動能開啟風(fēng)口，并能復(fù)位?？刂剖矣行盘枅缶?。(10) 風(fēng)管的支、吊架不宜設(shè)置在風(fēng)口、閥門、檢查門及自控機構(gòu)處。安裝間距符合規(guī)范 要求。(11) 調(diào)節(jié)風(fēng)閥啟閉應(yīng)靈活，定位后應(yīng)無明顯自由松動。(12) 防火閥直徑或長邊尺寸大于等于630mm寸，應(yīng)設(shè)獨立支、吊架。(13) 風(fēng)口的外表裝飾面應(yīng)平整、葉片或擴散環(huán)的分布應(yīng)勻稱、顏色