新房收房手續(xù)及流程

1、新房收房手續(xù)及流程一、新房交房要滿足哪些條件 ？按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：1、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質(zhì)量等級, 如合格、優(yōu)良等。2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不士沙理入戶手續(xù)。可以通過登錄房管局網(wǎng)站查詢。3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）實際上只要取得大產(chǎn)證，就必須具備一、二條所列條件。沒有“大產(chǎn)證”的，開發(fā)商不能

2、辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿,開發(fā)商卻交不出符合合同約定標 準的房屋；或配套不到位；或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費用未繳付，導(dǎo)致不能按時取得住宅交付使用許可證和商 品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無 法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟損失，因為購房者也有過錯，也應(yīng)對提前 裝修造成的損失承擔一定責(zé)任。因此，在收房時一定要審核開發(fā)商是否符合上面的條件。二、新房交付的一

3、般流程1、通知開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出 30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開 發(fā)商已實際將該房交付買家使用。2、驗收購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn) 權(quán)是否清晰進行核驗。驗收時，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒 絕驗收，由開發(fā)商承擔責(zé)任。3、提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書根據(jù)商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明

4、書制度的規(guī)定等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時，應(yīng)當提供住宅 質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定，住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責(zé)任的法律文件， 可以作為商品房預(yù)、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔保修責(zé) 任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位；而住宅使用說明書應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。4、簽署房屋交接書購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對不

5、符合合同約定的，應(yīng) 做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標準，再簽署房屋交接書。三、業(yè)主收房時需注意的要點1、在驗房之前，如果開發(fā)商要求交費或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，否則在驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題， 就只能自己付錢解決了。2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是可以拒絕的，因為產(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還 要給開發(fā)商交代辦費。3、必須先驗房后收住宅鑰匙購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)關(guān)于審理商 品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用

6、。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。4、驗房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還 要寫明開發(fā)商承諾的解決時間，這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。5、收房時必須仔細查看的文件。律師說，在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：第一：房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表，這是國家強制要求的。第二：常說的兩書-質(zhì)量保證書和使用說明書，這是建設(shè)部商品房銷售管理辦法中要求的，現(xiàn)在交房時 開發(fā)商都應(yīng)提供。第三：開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定

7、的有出入，以便盡早使問 題獲得解決。四、逾期交房可否先收房后追究責(zé)任 ？擔心開發(fā)商逾期交房，擔心一旦接收房屋后，就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任是沒有必要的。原因如下：第一、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究 開發(fā)商違約責(zé)任；第二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身 的權(quán)利；第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。當然，追究開發(fā)商違約 責(zé)任受到訴訟時效限制，購房者應(yīng)當在開發(fā)商實際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。六、哪些情況可以退房？由于

8、買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，導(dǎo)致退房事件時有發(fā)生，那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢 ？精品文檔1、延遲交付房屋這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過 3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。2、開發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無效目前，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效 合同。由于是無效合同，購房人應(yīng)當騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)當返還購房人交納的房款。3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同

9、意變更設(shè)計在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約,購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、也面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同 約定要求開發(fā)商退房。4、無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積 金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購 房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。5、拿不到產(chǎn)權(quán)證由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房

10、人就可以要求退房。另 外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入 住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人也可以要求退房。6、房屋面積誤差超過 3%目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%z內(nèi)（含3%）,購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。7、房屋質(zhì)量不合格房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到竣工備案表，無法交房?；蛘呤欠课?交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還

11、沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房 的案例。8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴重影響使用根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期 施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。9、開發(fā)商把房子抵押如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求 退房。毛坯房驗收注意事項業(yè)主從房地產(chǎn)商那買來的房多是毛坯房，通常內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房。在開放

12、 商通知驗房之后，需在 30天內(nèi)房屋進行驗收交接。那么如果買的是毛坯房，驗收的時候有哪些主要要點呢？一、毛坯房驗收標準毛坯房是房子的初步成型，而開放商交到業(yè)主手中的毛坯房要達到什么樣的程度才算合格呢？也即毛坯房有哪些驗收標準呢？1、毛坯房的全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計文件完成裝修工程。2、毛坯房的公用部位、公共設(shè)施、各種管道（給、排、雨水、暖、熱）、電氣設(shè)備（配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈m）等都應(yīng)按設(shè)計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成測試項目。3、毛坯房的各種管道應(yīng)經(jīng)過通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。4、毛坯房的屋面工程項目已經(jīng)完成蓄水、淋水試驗。5、毛坯房戶門以內(nèi)

13、各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接 搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直；戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實，達到粘結(jié)牢固、無裂縫。6、毛坯房中有防水要求的房間地面應(yīng)嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應(yīng)進行兩次蓄水試驗， 做到無滲漏。7、毛坯房地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴密平順，無滲漏。8、毛坯房各種房間水泥地面基層標高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求。二、毛坯房驗收常用工具專用驗房工具：激光測距儀、對角檢測尺、激光投線儀、激光放線儀、三孔驗電插頭、15m卷線尺、對角線檢測尺、5m卷

14、尺、電子水平尺、2米靠尺、垂直檢測尺、游標塞尺、響鼓錘、游標卡尺、感應(yīng)驗電筆、驗電螺絲刀、內(nèi)外直角檢測 尺、伸縮桿等。一般驗房工具：1、量具：5m盒尺、2533cm直角尺、5060cm丁字尺、1m直尺；2、電鉗工具：帶兩頭和三頭插 頭的插排（即帶指示燈的插座）、各種插頭、萬用表、搖表、多用螺絲刀 （-字和+字）、5號電池2節(jié)、測電筆、手錘、 小錘、大燈、小燈；輔助驗房工具：鏡子、手電、塑料袋、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆、計算器等。三、毛坯房的驗收順序1、先看外部檢查外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。2、再查內(nèi)部逐個查驗入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電

15、、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、 排氣。3、后測相鄰進行閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。四、毛坯房驗收具體項目精品文檔1、凈面積測量、開間進深及凈高尺寸測量用尺子測量房間的實際面積。根據(jù)房屋交接書中提供的套內(nèi)建筑面積和圖紙為依據(jù)，實地測量，如果誤差較大可以要 求開發(fā)商或委托專業(yè)機構(gòu)復(fù)測。也可以請裝修公司派人來直接量尺寸，省去以后的麻煩。測量層高是否達到要求。建筑層 實際高度不能低于2.6米，層高3米的實際高度不能低于 2.75米，住宅層高不能低于 2.8米。測量層高很簡單，把尺順 著其中的兩堵墻的陰角測量，盡量多測幾處。2、樓地面空鼓、裂縫、起沙檢驗地面是否平整：地面不平一般來講有

16、兩種情況，一是局部地方不平，有小坑小洞，這種情況主要出現(xiàn)在墻角或門角的 地方；一是大面積不平，這種情況用目測或者利用紅外線水平儀可以檢查出來，如果出現(xiàn)不平一定要重新找平，否則無論 鋪瓷磚還是地板都會受到影響。地面是否開裂：一般目測就能看出來了，但是否空鼓則需要利用質(zhì)檢錘工具來檢測，一般情況下裂紋和空鼓都會同時 出現(xiàn)，但是二者也有單獨出現(xiàn)的情況。 地面空鼓和開裂會直接影響到后期的裝修施工，因此在驗收的時候一定要慎重細心。地面是否有起砂現(xiàn)象： 地表面有浮灰、浮沙，松軟、強度差 ；一般原因是：水泥標號不標準或過期，沙子的含泥量過 大，水泥砂漿比例不當，養(yǎng)護不到位等都會造成地面起砂。3、墻空鼓、裂縫、

17、龜裂、爆灰、平整度、陰陽角檢查墻面的垂直度和平整度：墻面除了要檢查其平整度之外，還要查驗墻面是否垂直，是否有傾斜。墻面的平整度和垂直度除了用目測之外還可以通過靠尺和角尺等工具來檢驗。墻面是否有裂紋和空鼓問題：墻面的裂紋可以直接目測到，墻面的空鼓需要用質(zhì)檢錘敲擊才能檢測出來。墻面是否方正： 兩個相鄰墻面是否成 90度角，這個可以用角尺來檢驗 ；兩個相對的墻面是否平行等。墻面陰陽角是否順直： 墻面的陰陽角（墻角外陽里陰）驗收時需要仔細檢查墻面的陰陽角是否順直。4、門、窗安裝質(zhì)量及配件檢驗門窗工程關(guān)乎業(yè)主的居住安全,業(yè)主在收房驗房的時侯除了要仔細核對型材是否與合同上的一致之外，主要是檢查門窗閉合的靈

18、活性，密封性，零配件是否短缺損壞等。5、進行滲漏試驗閉水試驗：指做好擋水墻在待試驗空間蓄水，檢驗是否有滲漏現(xiàn)象。淋水試驗：對于輕質(zhì)墻體防水施工的驗收，應(yīng)采取淋水試驗，即使用水管在做好防水涂料的墻面上自上而下不間斷噴 淋3秒，4小時以后觀察墻體的另一側(cè)是否會出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，如果無滲透現(xiàn)象出現(xiàn)即可認為墻面防水施工驗收合格。6、電路絕緣、接地試驗除了要檢查電閘、開關(guān)和線路沒有問題，還要做好電路絕緣和接地實驗，確保家居用電的安全。7、給、排水安裝質(zhì)量檢驗毛坯房給排水工程驗收主要是檢查冷熱排水管安裝的規(guī)范性、給水管的接頭嚴密性、是否有滲漏水現(xiàn)象；此外水表、地漏、排水管是否通暢也是需要特別注意的地方。8、核對購房合同的附件及配套設(shè)施驗收房子