北京市高層住宅沿街底商市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告word精品

1、北京市高層住宅沿街底商市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 目錄 第一部分引言 . 4 第二部分項(xiàng)目產(chǎn)品分析 . 4 一、合立方 4 （一 ）項(xiàng)目概況 4 （二 ）合立方街產(chǎn)品分析 6 （三 ）項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 10 二、沿海 ?賽洛城 11 （一 ）項(xiàng)目概況 11 （二）賽洛 ?有條斜街產(chǎn)品分析 12 （三 ）項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 15 三、中海紫御公館 16 （一 ）項(xiàng)目概況 16 （二 ）項(xiàng)目底商產(chǎn)品分析 17 （三 ）項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 20 四、新景家園 20 （一 ） 項(xiàng)目概況 20 （二 ） 項(xiàng)目底商產(chǎn)品分析 22 （三 ） 項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 25 五、鉑晶豪庭 26 （一 ） 項(xiàng)目概況 26 （二 ）

2、項(xiàng)目底商產(chǎn)品分析 27 （三 ） 項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 29 六、京投快線(xiàn) ?陽(yáng)光花園 30 （一 ） 項(xiàng)目概況 30 （二 ） 項(xiàng)目底商產(chǎn)品分析 31 （三 ） 項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 35 七、華紡易城 35 （一 ） 項(xiàng)目概況 35 （二 ） 華紡易街產(chǎn)品分析 36 （三 ） 項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 38 第三部分項(xiàng)目總結(jié)分析 39 一、 項(xiàng)目分析總結(jié) 39 二、 底商產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)建議 40 （一 ） 產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 40 （二 ） 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo) 41 第一部分引言 所謂底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的一層、 二層銷(xiāo)售都較為困 難， 其價(jià)位相對(duì)其他層位也較低， 開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)向做底商， 價(jià)

3、格可以賣(mài)得更好，同時(shí)小區(qū)的商業(yè)配套 也得以解決。 近兩年，隨著國(guó)家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，各城市（北京等一 線(xiàn)城市為主）住宅類(lèi)產(chǎn) 品市場(chǎng)進(jìn)入寒冬期，投資者紛紛將目光轉(zhuǎn)向日趨火爆的商 業(yè)投資上來(lái)。尤其是底商類(lèi)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)小， 面積只占據(jù)社區(qū)很小部分比例，擁 有穩(wěn)定的客源，競(jìng)爭(zhēng)也不十分激烈；且投資回報(bào)率相對(duì)住宅類(lèi)產(chǎn)品也 具有一定優(yōu) 勢(shì)。 然而并不是任何項(xiàng)目都適合開(kāi)發(fā)底商或者說(shuō)并不是每個(gè)項(xiàng)目的底商都具備 很高的投資價(jià)值，關(guān)于底商產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)也是一門(mén)很深的學(xué)問(wèn)。 第二部分項(xiàng)目產(chǎn)品分析 一、合立方 （ 一） 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目綜述 合立方位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)，中灘村大街與立水橋西路交叉口處，

4、地鐵 號(hào)線(xiàn)與13號(hào)線(xiàn)換乘站 立水橋站向北 300米。5號(hào)線(xiàn)貫通南北，13號(hào)線(xiàn)連接 東西，更有40條公交線(xiàn)路形成網(wǎng)狀交通，實(shí)為奧北交通中樞 項(xiàng)目對(duì)外共推出3棟樓盤(pán)，其中兩棟50年產(chǎn)權(quán)l(xiāng)oft公寓產(chǎn)品、一棟70年 產(chǎn)權(quán)住宅類(lèi)平層產(chǎn)品另 有部分40年產(chǎn)權(quán)臨街底商 2.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) (1)建筑風(fēng)格 合立方采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，立面凝練、簡(jiǎn)約，室內(nèi)布局在有限的面積內(nèi) 設(shè)計(jì)出多功能復(fù)合空 間，滿(mǎn)足生活多方位需求。 (2)建筑結(jié)構(gòu)形式 項(xiàng)目上層住宅采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，一層底商及地下車(chē)庫(kù)為框架結(jié)構(gòu)。 (3)停車(chē)解決方案、車(chē)位配比 項(xiàng)目車(chē)位共計(jì)200余個(gè)(地上80個(gè)，地下約140個(gè))，統(tǒng)一由物業(yè)對(duì)業(yè)主 出租，

5、項(xiàng)目前期住宅公 寓產(chǎn)品已于3月底完成入住，車(chē)位預(yù)計(jì)6月份開(kāi)始出租，車(chē)位配比約為1:04 3.營(yíng)銷(xiāo)狀況 合立方自2009年初入市以來(lái)，因其優(yōu)越的地理位置以及巧妙的產(chǎn)品設(shè)計(jì)備 期產(chǎn)品均在短期內(nèi)全部售罄，并樹(shù)立了良好的市場(chǎng)信譽(yù)與群眾口碑。 受廣大客戶(hù)的青睞，兩 2011年初項(xiàng)目乘勝追擊，推出臨街底商類(lèi)產(chǎn)品一一合立方街，吸引眾多客 戶(hù)慕名而來(lái)，銷(xiāo)售依然 火爆 (二)合立方街產(chǎn)品分析 1.產(chǎn)品概況 (1)區(qū)域商業(yè)環(huán)境 合亠立方街項(xiàng)目區(qū)位圖號(hào)二Y八翌 合立萬(wàn)街為合立萬(wàn)項(xiàng)目底商，緊鄰立水橋地鐵5號(hào)線(xiàn)/城鐵13號(hào)線(xiàn)雙軌交匯 處，便捷的交通、龐大的流動(dòng)人群使得財(cái)富價(jià)值極速提升。 緊鄰?qiáng)W北最大的shoppi ng

6、mall 龍德廣場(chǎng)，北方明珠、萬(wàn)意商品市場(chǎng)、 地下商街等，一起構(gòu)筑了奧北區(qū)域最為成熟的商業(yè)圈。此外，項(xiàng)目周邊環(huán)伺著大量成熟穩(wěn)定的居住社 區(qū)，匯聚了大批具有高消費(fèi)能力的白領(lǐng)、都會(huì)人士及城市新 貴，形成穩(wěn)定長(zhǎng)久的消費(fèi)人群。為商業(yè)經(jīng) 營(yíng)、投資帶來(lái)了極大的保障。 社區(qū)名稱(chēng) 合立方街 開(kāi)發(fā)商 北京新城時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 地鐵13號(hào)線(xiàn)與5號(hào)線(xiàn)換 建筑面積（平米） 4、5#樓一層部分共計(jì) 乘站立水橋站西北 300米處 2700平米 目前售價(jià)（兀/ 均價(jià)55000 單套面積范圍（平米） 120-300 零售（14 平米） 套） 層咼（米） 6 進(jìn)深（米） 10-20 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 有無(wú)退、錯(cuò)、漏設(shè)

7、計(jì) 無(wú) 上市時(shí)間 2011年初 銷(xiāo)售情況 已售出80% 11 .1 i au I B V so ITh - 二書(shū)匸,H - （2）基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 合立方街主要為合立方 4、5#樓一層底商產(chǎn)品，總建筑面積2700平米。共 14套產(chǎn)品，戶(hù)型面積為 120-300平米，層高6米，使用率高達(dá) 90%按loft產(chǎn)品出售，均價(jià)55000元 /平米，目前已完成 80%勺產(chǎn)品去化。 （3）產(chǎn)品條件 臨街外向型商業(yè)，位于龍德廣場(chǎng)商業(yè)圈，在龍德廣場(chǎng)和家樂(lè)福等商業(yè)配套的帶動(dòng)下，形成超過(guò)100 萬(wàn)的固定時(shí)尚消費(fèi)人群，對(duì)其商業(yè)有一定的帶動(dòng)作用，發(fā) 展?jié)摿薮?產(chǎn)品總建筑面積2700平米，體量小，去化壓力較小。 層高統(tǒng)

8、一 6米，實(shí)際使用層高 5.5米以上，成功具備自建 LOFT商業(yè)空間的先 決條件，120-300卅 的方正戶(hù)型平層達(dá)到90%以上的較高得房率，賦予了更多 框架結(jié)構(gòu)，進(jìn)深10-20米（15米-20米居多），柱距控制在 6-8米，大大提 高可利用空間，充分 滿(mǎn)足客戶(hù)各種需求。 產(chǎn)品內(nèi)部商業(yè)供水、供電，多數(shù)商鋪通燃?xì)獠⑴溆信盼酃艿赖仍O(shè)計(jì)，具備餐飲 條件，獨(dú)特的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，也會(huì)帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 展示面設(shè)計(jì)：產(chǎn)品按 loft 產(chǎn)品出售，展示面雙層設(shè)計(jì)，并設(shè)有店招位置、雨搭、 產(chǎn)品按loft 出售， 55000元/平米， 塑鋼門(mén)窗以及壁掛式店招位置，充分滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)于展示面的多種需求。 店招位賢 一 i壁

9、掛式店招 位置 雨搭 塑鋼門(mén)窗 單套面積120-300平米，總價(jià)偏高。部分產(chǎn)品面臨較大銷(xiāo)售、回款壓力。 （4）項(xiàng)目定位 都會(huì)人士及城市新 產(chǎn)品目標(biāo)客群為立水橋商圈居住、工作人群，多為具有較高消費(fèi)能力的白領(lǐng)、 貴，因此項(xiàng)目定位為中低端時(shí)尚消費(fèi)稀缺商鋪。 2. 開(kāi)發(fā)模式 （1）開(kāi)發(fā)模式 由北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司獨(dú)家代理，統(tǒng)一向市場(chǎng)出售。 （2）業(yè)態(tài)定位 可從事包括中式餐飲在內(nèi)的各種時(shí)尚消費(fèi)業(yè)態(tài)。 （3）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 自2011年初入市以來(lái)，受到中小型投資者的普遍關(guān)注，目前出售率已達(dá)80% 3. 合立方街實(shí)景 （三）項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 合立方作為區(qū)域代表性樓盤(pán)，在前期住宅公寓類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售火爆的情況下，底

10、 商產(chǎn)品同樣大受歡 迎。 1. 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) （1）前期產(chǎn)品的銷(xiāo)售火爆為底商產(chǎn)品的銷(xiāo)售積累了充足的人氣與市場(chǎng)口碑； （2）根據(jù)區(qū)域商業(yè)環(huán)境以及主要消費(fèi)人群合理定位； （3）體量小，減小去化壓力； （4）產(chǎn)品按loft產(chǎn)品出售，實(shí)際使用層高可達(dá) 5.5米，展示面雙層臨街設(shè)計(jì)，區(qū)域商業(yè)氛圍濃 厚，擁有固定消費(fèi)人群； （5）部分產(chǎn)品滿(mǎn)足中式餐飲條件，彌補(bǔ)區(qū)域餐飲底商稀缺現(xiàn)狀； （6）上層住宅、下層底商、地下車(chē)庫(kù)建筑結(jié)構(gòu)靈活轉(zhuǎn)換，框架結(jié)構(gòu)滿(mǎn)足產(chǎn)品 空間需求，使得底商產(chǎn)品具備創(chuàng)造靈動(dòng)空間條件； （7）注重店招、雨搭等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。 2產(chǎn)品存在問(wèn)題 戶(hù)型面積120-300平米，均價(jià)55000元/平米，總價(jià)偏高，部

11、分較大戶(hù)型總價(jià)可達(dá)1500萬(wàn)元，去 化、回款面臨明顯壓力，但是項(xiàng)目勝在體量小，所以此類(lèi)問(wèn)題并未造成太大困難。 二、沿海？賽洛城 （一）項(xiàng)目概況 s阿東 W?詢(xún) XI 1.項(xiàng)目綜述 旳苗r n 沿海賽洛城（麗江新城）位于朝陽(yáng)區(qū)CBD區(qū)域東四環(huán)外，距 CBD核心區(qū)域約1300米，位于廣渠路 與石門(mén)東路交匯十字路口東北角。 沿海賽洛城（麗江新城）具有相對(duì)良好的交通體系。四環(huán)路、百子灣路與改造 后的廣渠路構(gòu)成了快捷的交通系統(tǒng)，可以方便地進(jìn)出市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)縣；改造后 的石門(mén)東路與規(guī)劃中 的建筑木材廠(chǎng)西路、東郊倉(cāng)庫(kù)一路、金海灣花苑中街共同形成社區(qū)周邊的交通系統(tǒng)，可以從社區(qū)快速的 進(jìn)入城市主干路，很好地與城

12、市融為一體。 項(xiàng)目規(guī)劃體現(xiàn)了大體量、配套完善、特色明晰的產(chǎn)品特質(zhì)。其產(chǎn)品形態(tài)豐富，有住宅、酒店式公 寓及商鋪。 2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) (1) 建筑風(fēng)格 歐式地中海風(fēng)情結(jié)合現(xiàn)代表現(xiàn)手法，立面簡(jiǎn)約、凝練。 (2) 建筑結(jié)構(gòu)形式 上層住宅框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及車(chē)庫(kù)為框架結(jié)構(gòu)。 (3) 停車(chē)解決方案、車(chē)位配比 停車(chē)位3517個(gè)，車(chē)位配比1.5:1，地上車(chē)位統(tǒng)一由物業(yè)出租，租金150元/位*月；地下車(chē)位可租 可售，租金 400元/位*月，售價(jià)16萬(wàn)元/位。 3.營(yíng)銷(xiāo)狀況 項(xiàng)目自2005年入市，共推出住宅公寓類(lèi)產(chǎn)品約5000戶(hù)，基本售罄并于 2008年順利入住。剩余產(chǎn) 品及底商賽洛？有條斜街目前正處于現(xiàn)房

13、銷(xiāo)售中。 (二) 賽洛？有條斜街產(chǎn)品分析 (1) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 賽洛？有條斜街位于東四環(huán)黃金位置，總建筑面積 1. 產(chǎn)品概況 11萬(wàn)平方米，南倚“第二 長(zhǎng)安街”廣渠路， 踞首皇家糧倉(cāng)舊址，是京城的風(fēng)水寶地。 周邊匯集了十多個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)，同時(shí)距離CBD商圈、華貿(mào)商圈都在 10分鐘 的交通半徑內(nèi)。商業(yè)氛 圍濃厚，消費(fèi)人群眾多。 周邊擁有立體便捷的交通網(wǎng)線(xiàn)，廣渠路、東四環(huán)、東三環(huán)近在咫尺，地鐵1 號(hào)線(xiàn)、2號(hào)線(xiàn)、7號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)環(huán)伺周?chē)?，十余條公交線(xiàn)路可通達(dá)京城各大核心區(qū)域。交通便利，發(fā)展 潛力較大。 （2）產(chǎn)品基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 社區(qū)名稱(chēng) 賽洛?有條斜街 開(kāi)發(fā)商 北京咼盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 朝陽(yáng)廣

14、渠東路33號(hào) 建筑面積（平米） 11萬(wàn)平米 目前售價(jià)（兀/ 平米） 30000-40000 單套面積范圍（平米） 60-2000 層咼（米） 4-6 進(jìn)深（米） 10-20 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 有無(wú)退、錯(cuò)、漏設(shè)計(jì) 無(wú) 上市時(shí)間 2007 年 銷(xiāo)售情況 少量剩余現(xiàn)房銷(xiāo)售中 賽洛有條斜街即沿海賽洛城底商部分，總建筑面積11萬(wàn)平米，單套面積 60-2000平米，2007年正式推出，2008年轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售，目前售價(jià)30000-40000 元/平米。 （3）產(chǎn)品條件分析 成熟的社區(qū)和便捷的交通為賽洛？有條斜街提供了足夠的人流量和需求量，投 資回報(bào)率較為客觀(guān) 周邊匯集了十多個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)，同時(shí)距離CBD商圈都在1

15、0分鐘的交通半徑內(nèi)，可以盡享周?chē)倘λ鶐?來(lái)的繁華氛圍和頂級(jí)設(shè)施。 地鐵 1 號(hào)線(xiàn)、地鐵 7 號(hào)線(xiàn)，十余條公交線(xiàn)路可通達(dá)京城各大核心區(qū)域，可輻 射區(qū)域 130 萬(wàn)城市精英 和消費(fèi)人群，特別是建設(shè)中的地鐵 7 號(hào)線(xiàn)，百子灣站出 站即達(dá)項(xiàng)目，商業(yè)財(cái)富價(jià)值直線(xiàn)攀升。 斜街設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)歐式地中海風(fēng)情，風(fēng)格獨(dú)特，吸引大批消費(fèi)群體。 60-2000 平米靈動(dòng)面積，業(yè)態(tài)選擇多元化。 體量大，大戶(hù)型較多，銷(xiāo)售、回款壓力較大，拖延銷(xiāo)售周期。 （ 4） 項(xiàng)目定位 地中海風(fēng)情品質(zhì)商業(yè)街。 2. 開(kāi)發(fā)模式 （1）開(kāi)發(fā)模式 由北京偉業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司全盤(pán)代理對(duì)外銷(xiāo)售。 （ 2） 業(yè)態(tài)定位 集餐飲、娛樂(lè)、金融、教育等

16、各種商業(yè)配套為一體。 （ 3） 經(jīng)營(yíng)狀況 中小型戶(hù)型已達(dá)到 70%去化率，由于體量較大，仍有部分產(chǎn)品尚未售出， 尤其是 500-2000 平米大戶(hù)型，總價(jià)千萬(wàn)甚至上億，延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期。 3. 賽洛 ?有條斜街實(shí)景 （三）項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 特的歐式地中海風(fēng)情 賽洛有條斜街擁有黃金地理位置，交通便利，產(chǎn)品空間靈動(dòng)開(kāi)闊加之風(fēng)格獨(dú) 斜街設(shè)計(jì)，受到大批投資客戶(hù)的青睞。 70滬品去化；由于體量較大，且部分500 60-2000平米面積范圍，業(yè)態(tài)多元化，成功完成 平米以上戶(hù)型總價(jià)過(guò)高，影響銷(xiāo)售進(jìn)度 三、中海紫御公館 （一）項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目綜述 中海紫御公館，中海地產(chǎn) 2008年度力作，坐落陶然橋東南側(cè)，緊

17、鄰南二環(huán)，總占地面積 11萬(wàn)平米，項(xiàng)目包括住宅、底商及高檔寫(xiě)字樓，總建筑面積近40萬(wàn)平米。 2010年年底，項(xiàng)目完成入住辦理，剩余少量房源及底商均轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售。 2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) （1）建筑風(fēng)格 歐式建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代表現(xiàn)手法，細(xì)節(jié)勻稱(chēng)豐富。 （2）建筑結(jié)構(gòu)形式 上層住宅框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及地下車(chē)庫(kù)為框架結(jié)構(gòu)。 （3）停車(chē)解決方案、車(chē)位配比 車(chē)位配比1:1，地上地下車(chē)位統(tǒng)一由物業(yè)向業(yè)主出租，地上車(chē)位租金150元/個(gè)*月（含管 理費(fèi)），地下車(chē)位 400元/個(gè)*月（含管理費(fèi)）。 3. 營(yíng)銷(xiāo)情況 中海紫御公館期房住宅類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售率達(dá)90%剩余產(chǎn)品及底商目前已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售。 (二) 項(xiàng)目底商產(chǎn)品分析

18、 1.產(chǎn)品概況 (1)區(qū)域商業(yè)環(huán)境 中海紫御公館緊鄰南二環(huán)，周邊商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所眾多，商業(yè)氛圍濃厚。 社區(qū)本身為匯聚較高消費(fèi)人士的豪華居住區(qū)，如今項(xiàng)目已完成入住，加之周邊多為成熟居 住社區(qū)，固定消費(fèi)人群保質(zhì)保量。 周邊公交線(xiàn)路十分發(fā)達(dá)，地鐵 4號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)、14號(hào)線(xiàn)與公交線(xiàn)路 交相輝映，構(gòu) 成完備的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為出行提供了優(yōu)秀的便利條件，附近云集了天壇、先農(nóng)壇等著名文物古 跡，同時(shí)附近還擁有大觀(guān)園公園、陶然亭公園等擁 有皇城特點(diǎn)的著名人文景區(qū)和自然景區(qū)，保 證一定流動(dòng)消費(fèi)人群。 (2) 產(chǎn)品基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 社區(qū)名稱(chēng) 中海紫御公館 開(kāi)發(fā)商 北京中海豪峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 崇文

19、陶然橋東南角 建筑面積（平米） 5000 目前售價(jià)（兀/平 米） 均價(jià)60000 單套面積范圍（平米） 單層110-280零售 層咼（米） 7 （雙層設(shè)計(jì)） 柱距（米） 6 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 有無(wú)退、錯(cuò)、漏設(shè)計(jì) 無(wú) 上市時(shí)間 預(yù)計(jì)2011年下半年 銷(xiāo)售情況 尚未開(kāi)售 中海紫御公館底商產(chǎn)品約5000平米，預(yù)計(jì)于今年下半年入市，loft雙層設(shè) 計(jì)，單層110-280平米，目前報(bào)價(jià)均價(jià) 60000元/平米。 （3）產(chǎn)品條件分析 臨街外向型商業(yè)，擁有本社區(qū)及周邊固定時(shí)尚消費(fèi)人群，景觀(guān)保證部分流動(dòng)人 群，對(duì)其商 業(yè)有一定的帶動(dòng)作用。 產(chǎn)品雙層設(shè)計(jì)，整體層高高達(dá)7米（一層4.2米，二層2.8米），框架結(jié)構(gòu)

20、設(shè) 計(jì)，110-280 卅的方正戶(hù)型達(dá)到 90濃上的較高得房率，賦予了更多的空間資源。展示面設(shè)計(jì)：展示面雙層 設(shè)計(jì)，并設(shè)有店招位置、雨搭、塑鋼門(mén)窗。但產(chǎn)品距主干道部分有綠化隔開(kāi)，且部分戶(hù)型由于歐 式建筑風(fēng)格有一拱形門(mén)設(shè)計(jì)， 展示山i形成一矩遮描 產(chǎn)品尚未開(kāi)始銷(xiāo)售，但總價(jià)偏高，去化、回款壓力較大。 (4) 項(xiàng)目定位 中咼端時(shí)尚消費(fèi)商街 2. 開(kāi)發(fā)模式 (1) 開(kāi)發(fā)模式 由開(kāi)發(fā)商北京中海豪峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自行銷(xiāo)售 (2) 業(yè)態(tài)定位 包括中式餐飲在內(nèi)的中端時(shí)尚消費(fèi)業(yè)態(tài)。 (3) 經(jīng)營(yíng)狀況 尚未開(kāi)售，但由于其優(yōu)越的地理位置及產(chǎn)品設(shè)計(jì)已吸引大批客戶(hù)關(guān)注 3.底商產(chǎn)品實(shí)景 產(chǎn)品外部實(shí)景 內(nèi)部一、二層設(shè)

21、計(jì) （三）項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 中海紫御公館底商產(chǎn)品地理位置優(yōu)越，交通便利，固定消費(fèi)及流動(dòng)人群眾多，且其產(chǎn)品本身 內(nèi)部高達(dá)7米的二層靈動(dòng)空間設(shè)計(jì)使得項(xiàng)目產(chǎn)品具備了很高的市場(chǎng)價(jià)值。 但其展示面由于綠化設(shè)計(jì)及歐式建筑風(fēng)格影響受遮擋較為明顯，再加上大戶(hù)型高總價(jià)，可 能會(huì)對(duì)其銷(xiāo)售造成些許困擾。 四、新景家園 項(xiàng)目概況 1.項(xiàng)目綜述 開(kāi)發(fā)建設(shè)，規(guī) 新景家園位于崇文磁器口路口東北角，北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 劃建筑面積 76 萬(wàn)平方米，作為總建筑規(guī)模 250 萬(wàn)平方米的新世界 規(guī)劃區(qū)的一部分，新景家園被 建成新型、現(xiàn)代、高品質(zhì)的大眾的居家之所。 項(xiàng)目商品房 2005 年開(kāi)始入市， 2009 年全部完成

22、入住 （包括底商產(chǎn)品 ），底商 產(chǎn)品發(fā)展較 為成熟，已形成底商一條街。 2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 1） 建筑風(fēng)格 新景家園采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，立面凝練、簡(jiǎn)約， （ 2） 建筑結(jié)構(gòu)形式 上層住宅框架 - 剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及車(chē)庫(kù)框架結(jié)構(gòu)。 （ 3） 停車(chē)解決方案、車(chē)位配比 車(chē)位配比 1:1 ，統(tǒng)一由物業(yè)對(duì)業(yè)主出租，地上車(chē)位150 元/ 個(gè)*月，地下車(chē)位 450 元/ 個(gè) * 月。 3. 營(yíng)銷(xiāo)情況 產(chǎn)品出售，出租率均達(dá) 100%，并順利完成入住工作辦理 (二)項(xiàng)目底商產(chǎn)品分析 1.產(chǎn)品概況 (1)區(qū)域商業(yè)環(huán)境 ?航方廣壞 ill g| -* M i 卍”如津 i!K 1.J i *ill Jxft

23、anmi x Kf AriM mn 陽(yáng)曬.* i.Ei- T Ulipjtr ?天壇縊 F 耳VMr! 新景家園位于崇文門(mén)磁器口東北角，二環(huán)以?xún)?nèi)，緊鄰北京站、崇文門(mén)、磁器 有多條公交干線(xiàn)，交通便利，地理位置極為優(yōu)越 口地鐵站，另 北京新世界商場(chǎng)、國(guó)瑞城、金倫大廈、崇文門(mén)菜市場(chǎng)舉目可及；東單銀街、 王府井、西單、建國(guó)們商業(yè)區(qū)驅(qū)車(chē)幾分鐘即到；新僑飯店、金朗大酒店、新世界 萬(wàn)怡酒店、崇文門(mén)飯店、北京飯店、國(guó)際飯店皆在新景家園2公里輻射圈內(nèi)；商 作為區(qū)域內(nèi)集中性稀缺底商產(chǎn)品，與崇文門(mén)各大商城相輔相成，發(fā)展?jié)摿?業(yè)氛圍濃厚。 大。 產(chǎn)品基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 社區(qū)名稱(chēng) 新景家園 開(kāi)發(fā)商 北京崇文？新世界房地

24、產(chǎn)發(fā)展有限公司 位置 崇文磁器口路口東北角 建筑面積（平米） 5000 目前售價(jià)（兀/ 平米） 均價(jià) 80000-100000 單套面積范圍（平米） 20-100為主 層咼（米） 3.1 柱距（米） 4-6 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 有無(wú)退、錯(cuò)、漏設(shè)計(jì) 無(wú) 上市時(shí)間 2008 年 銷(xiāo)售情況 已售罄 新景家園底商產(chǎn)品約 5000平米，主要以20-100平米小戶(hù)型為主，2008年 入市，目前已售 罄，二手房報(bào)價(jià) 80000-100000元/平米。 （3）產(chǎn)品條件分析 地理位置極為優(yōu)越，周邊大型商業(yè)咫尺可見(jiàn)，作為底商類(lèi)產(chǎn)品與之相輔相成， 使得本項(xiàng)目產(chǎn)品投資價(jià)值大為提升； 準(zhǔn)確定位為稀缺性配套商業(yè)； 戶(hù)型面積2

25、0-100平米為主，另外搭配部分較大戶(hù)型，既能滿(mǎn)足大范圍小型配套煙酒行、精 品服飾店、花店、小吃店等低總價(jià)需求，又能解決小范圍較 大型配套銀行、郵局、美容美發(fā)、賓館等業(yè)態(tài)補(bǔ)充，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 90%。 新景家園底商產(chǎn)品采用框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間開(kāi)闊，得房率高達(dá) 總價(jià)偏高。 （4） 項(xiàng)目定位 精品生活配套商業(yè)街。 2. 開(kāi)發(fā)模式 （1）開(kāi)發(fā)模式 統(tǒng)一對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售。 （2）業(yè)態(tài)定位 衣食住行生活配套。 （3）經(jīng)營(yíng)狀況 目前產(chǎn)品已全部售罄，除幾套二手房銷(xiāo)售外，其余全部商鋪正常營(yíng)業(yè) 4.底商產(chǎn)品實(shí)景 （三）項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 新景家園就產(chǎn)品本身而言能夠賣(mài)到80000-100000但優(yōu)越的地 元/平米確實(shí)有些夸

26、張， 理位置，周邊商業(yè)的帶動(dòng)決定了它的價(jià)格水平，確定位也決定了此項(xiàng)目初期對(duì)產(chǎn)品的準(zhǔn) 時(shí)商業(yè)街的繁榮。 五、鉑晶豪庭 (一) 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目綜述 鉑晶豪庭是由上海安盛集團(tuán)公司投資，北京安盛華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的，位于北 京最大的交通樞紐東直門(mén)外新中街，項(xiàng)目總共一棟樓，兼顧住宅、 辦公、商業(yè)及地下車(chē)庫(kù) 地上11層，地下1層，占地2288.61平方米，規(guī)劃建筑面積 15507.8平方 米，容積率 6.6，住宅有8種戶(hù)型，建筑面積從 85平米到180平米不等，精裝修交房。 2010年9月集中入市，目前住宅公寓類(lèi)產(chǎn)品成交 交15套，銷(xiāo)售率83% 60%,底商18套，已成 2.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) (

27、1)建筑風(fēng)格 樓盤(pán)外立面以玻璃幕墻為主，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格的，銀灰色的設(shè)計(jì) 更顯大氣且不失時(shí) (2) 建筑結(jié)構(gòu)形式 上層住宅框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及地下車(chē)庫(kù)框架結(jié)構(gòu)。 (3)停車(chē)解決方案、車(chē)位配比 地下車(chē)位17個(gè)，統(tǒng)一對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售，成交均價(jià)7000元/平米，大約27萬(wàn)/位。 車(chē)位配比 1:0.2 3. 營(yíng)銷(xiāo)情況 2010年9月底所有產(chǎn)品集中開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，底商產(chǎn)品銷(xiāo)售情況最好，其余產(chǎn)品成交率均超過(guò) 50%。 (二) 項(xiàng)目底商產(chǎn)品分析 1. 產(chǎn)品概況 (1)區(qū)域商業(yè)環(huán)境 / /確芳棚參 4莒悟公氐 門(mén)商圈成熟配套， 套設(shè)施。 OH UK潅嗆 二*骨宙噌上HI I 1 ar杯細(xì) *ii , _亠 g 9

28、 鉑晶豪庭位于北京最大的交通樞紐東直門(mén)外新中街，本項(xiàng)目既共享東直 又盡享東直門(mén)優(yōu)越環(huán)境，距東直門(mén)地鐵口和機(jī)場(chǎng)快軌步行 只要5分鐘。這里有成熟的涉外商圈和國(guó)際化商業(yè)氛圍，還有齊備的生活配 產(chǎn)品基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 社區(qū)名稱(chēng) 鉑晶豪庭 開(kāi)發(fā)商 北京女盛華泰房地丿開(kāi)發(fā)有限公司 位置 東城東直門(mén)外新中街 1號(hào)住 宅樓 建筑面積（平米） 700 目前售價(jià)（兀/ 平米） 成交均價(jià)70000 單套面積范圍（平米） 15-60為主 層咼（米） 3 柱距（米） 4-5 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 有無(wú)退、錯(cuò)、漏設(shè)計(jì) 錯(cuò)層，門(mén)頭突出 上市時(shí)間 2010 年 銷(xiāo)售情況 基本售罄 （3）產(chǎn)品條件分析 地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利； 框架

29、結(jié)構(gòu)，空間開(kāi)闊得房率高； 區(qū)域水平帶動(dòng)高單價(jià)，15-60平米精品戶(hù)型，控制總價(jià) 區(qū)域消費(fèi)人群保質(zhì)保量。 （4）項(xiàng)目定位 區(qū)域稀缺精品旺鋪 2. 開(kāi)發(fā)模式 (1) 開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)發(fā)商北京安盛華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自行銷(xiāo)售 (2) 業(yè)態(tài)定位 生活用品等小型精品商鋪。 (3) 經(jīng)營(yíng)狀況 備受對(duì)地段要求嚴(yán)格的中小型投資者歡迎，已成交83% 3. 底商產(chǎn)品實(shí)景 (三) 項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié) 項(xiàng)目擁有優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)及便利的交通條件，進(jìn)而保證了消費(fèi)人群的質(zhì)與量，考慮到區(qū)域 同種產(chǎn)品的價(jià)格水平對(duì)投資者的購(gòu)買(mǎi)壓力，項(xiàng)目主推精品小戶(hù)型 以此控制總價(jià)，收到很好效果 六、京投快線(xiàn)？陽(yáng)光花園 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目綜述 京投快

30、線(xiàn)陽(yáng)光花園位于豐臺(tái)區(qū)大紅門(mén)西路26號(hào)，介于南三環(huán)至南四環(huán)之 間核心地段，是京投銀泰股份有限公司悉心打造的優(yōu)質(zhì)軌道物業(yè)產(chǎn)品系列，總規(guī)劃有7棟住宅 樓，臨街部分設(shè)有底商產(chǎn)品，另外有8萬(wàn)平米大型商業(yè)購(gòu) 物中心 京投快線(xiàn)陽(yáng)光花園的業(yè)主率先享有地鐵大堂與生活社區(qū)零距離直接連通 的過(guò)人優(yōu)勢(shì)。業(yè)主從地鐵閘機(jī)出口，可直接進(jìn)入商業(yè)地下二層，穿過(guò)100余 米的商業(yè)通道之后，即可到達(dá)住宅部分的地下2層。無(wú)需經(jīng)過(guò)任何地面通道， 瞬間返抵家門(mén)。換言之，居住者隨時(shí)都可乘坐地鐵到達(dá)北京市的四面八方，無(wú)懼風(fēng)吹雨打，瞬間 通達(dá)全城。 2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) (1 )建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格，立面簡(jiǎn)約、凝練 (2) 建筑結(jié)構(gòu)形式 上層

31、住宅框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及地下車(chē)庫(kù)為框架結(jié)構(gòu)。 (3) 停車(chē)解決方案、車(chē)位配比 車(chē)位共627個(gè)，地上車(chē)位250個(gè)，由物業(yè)向業(yè)主出租，其中底商前面車(chē)位預(yù)留出租給底商 業(yè)主，租金150元/位*月；地下車(chē)位 477個(gè)，可售可租，租金 450元/位*月，售價(jià)16-22萬(wàn)元/ 位。 3. 營(yíng)銷(xiāo)情況 項(xiàng)目自2009年入市，憑借良好的地段位置、產(chǎn)品質(zhì)量及地鐵無(wú)縫連接的獨(dú)特便捷設(shè)計(jì)得到 客戶(hù)的普遍青睞，1176套住宅產(chǎn)品短短半年全部售罄并于2011年3月31日順利入住。8萬(wàn)平米 獨(dú)棟商業(yè)也成功出租給銀泰百貨。底商產(chǎn)品近期推出，目前正處于客戶(hù)積累時(shí)期。 (二)項(xiàng)目底商產(chǎn)品分析 1.產(chǎn)品概況 (1 )區(qū)域商業(yè)環(huán)境 衛(wèi)空頁(yè)冨站 L T- (LAL - 0:1匕京天馬衣塔 桶一門(mén)一用