廣西桂林“七星大酒店與松園度假村”項(xiàng)目可行研究報(bào)告

1、“七星大酒店及松園度假村”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章總論 .31 1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 .31 2 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式31 3 項(xiàng)目總投資及項(xiàng)目建設(shè)總周期31 4 可行性研究的基本結(jié)論3第二章本項(xiàng)目環(huán)境分析.42 1 市概況及地質(zhì)條件.42 2 市交通狀況分析.42 3 市宏觀經(jīng)濟(jì)分析.42 4 市城市規(guī)劃分析.42 5 市人口狀況分析.42 6 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.52 7 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析.52 8 本項(xiàng)目周邊區(qū)域個(gè)案分析.62 9 本項(xiàng)目地塊狀況分析.72 10環(huán)境分析小結(jié).7第三章市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析.73 1 市旅游業(yè)現(xiàn)狀.73 2 市旅游業(yè)客源分析.73 3 市旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究.73 4 市

2、旅游業(yè)分析小結(jié).7第四章本項(xiàng)目的綜合定位.74 1 本項(xiàng)目的SWOT分析 .74 2 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位.104 3 本項(xiàng)目的形象定位.錯(cuò)誤 ! 未定義書(shū)簽。4 4 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位.114 5 本項(xiàng)目的價(jià)格定位.12第五章本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì).125 1 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想.125 2 本項(xiàng)目可行性方案策劃及優(yōu)化比選.135 3 本項(xiàng)目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)容.13第六章本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目組織.136 1 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度.136 2 本項(xiàng)目的組織.13第七章本項(xiàng)目投資、籌資及銷售計(jì)劃.137 1 本項(xiàng)目投資費(fèi)用估算.137 2 本項(xiàng)目的投資及籌資計(jì)劃.167 3 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃

3、.16第八章本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).168 1 本項(xiàng)目的盈虧平衡分析.168 2 本項(xiàng)目的敏感性分析.168 3 本項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施.16第九章結(jié)論和建議 .179 1 結(jié)論 .179 2 有關(guān)說(shuō)明及建議.17第六章投資預(yù)算及銷售計(jì)劃.176.1 投資預(yù)算176.2 資金使用計(jì)劃及籌措206.3 項(xiàng)目銷售計(jì)劃21第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析.227.1 財(cái)務(wù)分析227.2 項(xiàng)目不確定性分析267.3 項(xiàng)目綜合效益分析28第八章結(jié)論及建議 .298.1結(jié)論 .298.2有關(guān)說(shuō)明與建議.30第一章總論11項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：市七星大酒店及松園度假村改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目地點(diǎn)：市七星區(qū)穿路西、漓江路南。開(kāi)發(fā)

4、單位：廣西財(cái)富天地投資監(jiān)理單位：正在招標(biāo)中設(shè)計(jì)單位：正在招標(biāo)中施工單位：正在招標(biāo)中銷售代理： XX房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作室12 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式本項(xiàng)目由廣西財(cái)富天地投資獨(dú)資開(kāi)發(fā)。整個(gè)項(xiàng)目由新建商業(yè)物業(yè)、高檔住宅、 酒店式公寓和改造現(xiàn)有的七星大酒店組成。新建的商業(yè)物業(yè)、高檔住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的七星大酒店計(jì)劃聘請(qǐng)國(guó)或國(guó)際上的知名酒店經(jīng)營(yíng)公司管理經(jīng)營(yíng)，提升七星大酒店的整體水平和檔次。同時(shí)， 考慮到城市的特殊性，部分酒店式公寓將提前考慮整體經(jīng)營(yíng)，并理順各利益相關(guān)方的關(guān)系，以吸引更多的外地投資購(gòu)房者。13 項(xiàng)目總投資及項(xiàng)目建設(shè)總周期本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為5.2 億元。 資金來(lái)源由四部分組成，一是開(kāi)發(fā)商自有

5、資金，二是公司股東借款，三是銀行貸款，四是銷售收入再投入。本項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間為2004 年 3 月，預(yù)計(jì)完成時(shí)間為2006 年 12 月。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)總周期為34個(gè)月。14 可行性研究的基本結(jié)論第二章本項(xiàng)目環(huán)境分析21 市概況及地質(zhì)條件2 1 1 市概況市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng)10936至 11129，北緯 2415至 126123，扼處“湘桂走廊”的南端，是世界著名的風(fēng)景游覽城市和中國(guó)歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。市自然環(huán)境優(yōu)美，是中國(guó)旅游觀光的最佳景區(qū)之一。全市轄五個(gè)城區(qū)12 個(gè)縣，即秀峰、疊彩、高新 ( 七星 ) 、 象

6、山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽(yáng)、資源、永福、陽(yáng)朔、荔浦、平樂(lè)縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。全市總?cè)丝?87 萬(wàn)人?？偯娣e2.78 萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積 565 平方公里，人口66 萬(wàn)人。2 1 2 市地質(zhì)條件大約在 3 億多年前， 廣西的大部分地區(qū)，包括，還處在一片汪洋大海之中。后來(lái)地球發(fā)生了一次劇烈的地殼運(yùn)動(dòng)，和廣西其他許多地方一度露出水面，成為陸地。 不久陸地又慢慢下沉，海水從、 廉州一帶進(jìn)入廣西，淹沒(méi)了許多地方， 又重新陷入了海底。經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的歷史年代，在一帶， 也就逐漸沉積了許多由海水帶來(lái)的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。 這種層狀的石灰?guī)r，是由

7、含鈣質(zhì)成分的物質(zhì)不斷沉積膠結(jié)而成的。大約到一億五六千萬(wàn)，地殼上升，今陽(yáng)朔一帶開(kāi)始露出水面。在以后漫長(zhǎng)的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的風(fēng)化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以為中心，環(huán)陽(yáng)朔、靈川、平樂(lè)、興安、全州、荔浦、恭城等縣，約 2.24 萬(wàn)多平方公里的巖溶峰林地貌區(qū)。22 市交通狀況分析23 市宏觀經(jīng)濟(jì)分析24 市城市規(guī)劃分析25 市人口狀況分析2 5 1 人口規(guī)模1999 年市域總?cè)丝冢?79 萬(wàn)人，市域非農(nóng)業(yè)人口100 萬(wàn)人，城市化水平21%。主城區(qū)戶籍總?cè)丝?5.5 萬(wàn)人，主城非農(nóng)業(yè)人口46.07 萬(wàn)人，城市化水平83%。主城一年以上暫住人口5.35萬(wàn)人，主城實(shí)際居住人口60.85 萬(wàn)人。市

8、規(guī)劃人口規(guī)模表單位：萬(wàn)人項(xiàng)目名稱1999 年2005 年2010 年2020 年市域總?cè)丝?79.19505545570市域非農(nóng)人口100.48152206314市域城市化率21%30%38%55%主城總?cè)丝?5.561.563.567主城非農(nóng)人口46.07555963.5主城城市化率83%89%93%95%主城暫住人口5.355.56.58從上面的表中反映，市主城區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢，為了保護(hù)的山水風(fēng)景，政府始終計(jì)劃控制著城市人口的膨脹，這跟市的特殊地位關(guān)系緊密。2 5 2 人口的就業(yè)情況及工資水平26 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析27 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析市房地產(chǎn)行業(yè)自1999 年以后的高速發(fā)展， 除了 1

9、998 年底開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造引發(fā)的房屋拆遷增加，吸引了大量房地產(chǎn)投資外，另一個(gè)主要原因就是國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策。從區(qū)域看，推動(dòng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施主要有：?根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，市停止了住房實(shí)物福利分配，逐步實(shí)施住房分配貨幣化；建立了住房公積金制度。? 在進(jìn)一步深化住房制度改革的同時(shí)， 為鼓勵(lì)住房消費(fèi)， 推出暫停征收固定資產(chǎn)投資方向的調(diào)節(jié)稅、土地增值稅，降低普通住宅契稅以及免征空置房契稅、營(yíng)業(yè)稅等政策。? 市從 1999 年元月起停止單位自籌建房，單位職工住房主要通過(guò)全額集資建房的方式解決，這一政策也在一定程度上刺激了個(gè)人住房消費(fèi)。?市于 2002

10、年 11 月發(fā)布了市土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)暫行規(guī)定。這一規(guī)定，提高了市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻，提高了土地供應(yīng)的透明度。?2003 年 3 月市出臺(tái)市個(gè)人住房公積金委貸款試行辦法，辦法放寬了貸款尺度和貸款額度標(biāo)準(zhǔn)。28 本項(xiàng)目周邊區(qū)域分析國(guó)家高新區(qū)和市七星區(qū)是1997 年 6 月合并的新區(qū)， 位于市區(qū)漓江東畔，總面積 83 平方公里，總?cè)丝?3 萬(wàn)，區(qū)域風(fēng)景秀麗，位置優(yōu)越，依山傍水，交通便捷，資訊發(fā)達(dá)，設(shè)施完善。國(guó)際會(huì)展中心、體育館都是轄區(qū)的標(biāo)志性建筑。大致分為幾個(gè)板塊：CBD：以國(guó)際會(huì)展中心為核心，依托原有的七星路和漓江路的商業(yè)氣氛，形成新的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，現(xiàn)已有甲天下休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，國(guó)貿(mào)

11、展覽中心和喜洋洋購(gòu)物廣場(chǎng)等?？平虆^(qū) ： 區(qū)科研實(shí)力雄厚，智力資源豐富。擁有14 所大中專院校，8 所部省屬科研院所，8 處國(guó)家級(jí)和部級(jí)產(chǎn)品檢測(cè)中心，9 個(gè)國(guó)際貿(mào)易展覽、科研交流、 科技培訓(xùn)中心。郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級(jí)公寓、娛樂(lè)中心、醫(yī)學(xué)學(xué)校一應(yīng)俱全。高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策區(qū)域面積為12.07 平方公里。 2002 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入840 億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值86億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 3.3億元，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)了每三年翻兩番的快速發(fā)展速度。規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)占全市總量的26.68%，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)年達(dá)45.3%。目前全區(qū)擁有各類企業(yè)900 多家，其中

12、“三資”企業(yè)280 多家，產(chǎn)值超5 億元的企業(yè)1 家，超億元的企業(yè)11 家，超 5000 萬(wàn)元企業(yè) 20家。經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)166 家；累計(jì)實(shí)施高新技術(shù)項(xiàng)目682 項(xiàng)，其中國(guó)家火炬計(jì)劃項(xiàng)目等國(guó)家級(jí)項(xiàng)目44 項(xiàng)，自治區(qū)火炬計(jì)劃項(xiàng)目等自治區(qū)級(jí)項(xiàng)目118項(xiàng)。開(kāi)發(fā)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品342 個(gè)， 45%處于國(guó)際國(guó)領(lǐng)先水平。國(guó)際會(huì)展中心國(guó)際會(huì)展中心位于漓江路22 號(hào)是一座現(xiàn)代化的展覽中心。建筑面積為5.1萬(wàn)平方米，分為六個(gè)展廳，共2000 個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，各展廳無(wú)立柱，形成跨度50米至 78米，凈高分別為 9 米、 12 米、 15 米及 28 米的大空間，地板承重3 噸 / 平方米，水電空調(diào)設(shè)備

13、齊全，出入口 16 個(gè)，貨運(yùn)出入口高6 米，寬 5 米，貨運(yùn)車可直達(dá)展位。另外，還設(shè)有25000平方米的室外展場(chǎng) ，可以適應(yīng)各種不同辦展需要，為展覽中心配套的還有9000 平方米的商務(wù)樓，設(shè)有展團(tuán)辦公室、會(huì)議室、洽談室、商務(wù)室、新聞、信息發(fā)布室，以及相應(yīng)的銀行、郵電、通訊、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、報(bào)關(guān)、旅游、餐飲、娛樂(lè)等系列服務(wù)設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目。室外的甲天下廣場(chǎng)， 總面積達(dá)10 萬(wàn)平方米， 除可舉行大型慶典活動(dòng)外，還設(shè)有可同時(shí)停放1000輛汽車的大型停車場(chǎng)。據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計(jì)，無(wú)論在場(chǎng)館規(guī)模、還是設(shè)施設(shè)備的檔次上，國(guó)際會(huì)展中心都可進(jìn)入全國(guó)會(huì)展場(chǎng)館前10 名。29 本項(xiàng)目地塊狀況分析210環(huán)境分析小結(jié)第三章市旅游

14、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析31 市旅游業(yè)現(xiàn)狀32 市旅游業(yè)客源分析33 市旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究34 市旅游業(yè)分析小結(jié)第四章本項(xiàng)目的綜合定位41 本項(xiàng)目的 SWOT分析411優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目處于漓江路與穿山路的交匯處， 處于中心地段的十字路口， 具有良好的地段優(yōu)勢(shì)， 毗鄰國(guó)際會(huì)展中心和國(guó)際體育中心， 與甲天下大型休閑購(gòu)物中心遙相對(duì)應(yīng)， 有盡 600 米的臨街路段，周邊配套成熟，有相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)潛力。2、交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目緊靠三里店廣場(chǎng)，三里店廣場(chǎng)作為連接漓江路、七星路和普陀路的樞紐，交通量巨大。同時(shí)，普陀路和七星路是市環(huán)城快速交通干道的主要組成部分，漓江路又是城區(qū)主干道的主要組成部分， 因此本項(xiàng)目所處的位置既可

15、以快速通往市城市外圍，又可以方便的到達(dá)主城區(qū)的任何位置，交通優(yōu)勢(shì)十分突出。3、世界級(jí)旅游名城優(yōu)勢(shì)作為世界著名的旅游城市，具有良好的自然環(huán)境，每年都能吸引成千上萬(wàn)的國(guó)游客來(lái)此觀光旅游。 的城市環(huán)境很有吸引力， 其非常適合居住， 是個(gè)很適合生活或休閑的地方，在國(guó)外享有很高的聲譽(yù)和知名度。4、地塊環(huán)境優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所處地塊，自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好，各種喬木生長(zhǎng)繁榮茂盛，且地形從高到低，層次分明， 對(duì)規(guī)劃片區(qū)的建筑的產(chǎn)生良好視覺(jué)效果。項(xiàng)目有近十幾畝的湖泊，對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)景觀規(guī)劃和配套設(shè)施的建立有利，降低開(kāi)發(fā)成本，而且地塊面積相對(duì)較大，容易精心規(guī)劃， 制造出高水平的物業(yè)。412 劣勢(shì)1、開(kāi)發(fā)模式復(fù)雜本項(xiàng)目所處地

16、塊原為七星大酒店和松園渡假村，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利用涉及了很大一部分酒店渡假村的改造。酒店旅游業(yè)本身是一種專業(yè)性強(qiáng)、資金密集度高、利潤(rùn)高、風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)業(yè)，必須擁有專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，整合外部眾多的社會(huì)資源，才能實(shí)現(xiàn)期望利潤(rùn)水平。因此，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式復(fù)雜，為項(xiàng)目的具體運(yùn)作造成一定的困難。2、拆遷安置難本項(xiàng)目涉及兩個(gè)酒店的職工宿舍區(qū)的拆遷，需要對(duì)他們進(jìn)行安置， 由于原有職工的收入有限，對(duì)于能否承受住為之安置房的房?jī)r(jià)不能確定。再加上新的城市拆遷安置補(bǔ)償辦法的實(shí)施，一定程度上提高了拆遷安置成本。3、周邊小區(qū)對(duì)本項(xiàng)目外部景觀的影響由于周邊項(xiàng)目七星花園建筑層數(shù)過(guò)高，已經(jīng)影響到松山的視野，使小區(qū)的外部景觀受到一定的

17、影響，對(duì)開(kāi)發(fā)松山的別墅用地造成了難度。4、市商鋪?zhàn)馐矍闆r疲軟通過(guò)對(duì)市有關(guān)商鋪?zhàn)馐矍闆r的了解，由于本地居民消費(fèi)能力相對(duì)有限，造成了市房地產(chǎn)市場(chǎng)上商鋪的租售情況疲軟，除了處于街和路核心地段的商鋪情況稍微理想一點(diǎn)外，其他區(qū)域商鋪情況不甚理想， 幾乎沒(méi)有一家二樓商鋪經(jīng)營(yíng)成功的。好多在售商鋪價(jià)格和鋪位分割遲遲不能出來(lái)，退鋪現(xiàn)象普遍存在，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面。4 1 3 機(jī)會(huì)點(diǎn)1、戶籍政策的放松作為世界著名的旅游城市，具有良好的自然環(huán)境，每年都能吸引成千上萬(wàn)的國(guó)游客來(lái)此觀光旅游。 的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個(gè)很適合生活或休閑度假的地方，而政府有政策規(guī)定，外地人在每購(gòu)買(mǎi)25 平方米的商品

18、房就獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)入戶指標(biāo)，外來(lái)人口特別是周邊縣市的人口將是房地產(chǎn)的重要買(mǎi)家。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升階段房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升階段，城市化進(jìn)程的加快與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不斷深入，人民生活水平的不斷提高，居民購(gòu)房觀念的不斷轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目提供機(jī)會(huì)。3、城市規(guī)劃根據(jù)市“十五”規(guī)劃，市政府將重點(diǎn)向新城市新方向，嚴(yán)格控制舊城區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)。作為世界級(jí)的旅游城市， 其市區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地資源相當(dāng)有限，的控制。 在市中心開(kāi)發(fā)像本項(xiàng)目一樣規(guī)模的樓盤(pán)幾乎沒(méi)有。且對(duì)政府城市建筑容積率有嚴(yán)格所以本項(xiàng)目的擁有在市區(qū)大面積土地開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。4、周邊項(xiàng)目給本項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)本項(xiàng)目臨國(guó)際會(huì)展中心和體育中心， 政府在很大程度上會(huì)打旅游會(huì)展牌

19、， 擴(kuò)大市在國(guó)和國(guó)際上的知名度， 吸引國(guó)外有關(guān)企業(yè)的投資， 推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 因此對(duì)擴(kuò)大本項(xiàng)目知名度有利，為本項(xiàng)目建造具有一定辦公職能的酒店式公寓提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。5、旅游名城效應(yīng)隨著人民生活水平的不斷提高， 尤其是我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展， 出現(xiàn)了一批先富起來(lái)的人們， 他們?cè)诜泵Φ墓ぷ髦啵?正努力尋找休閑放松的地方， 交通的發(fā)達(dá)，距離已經(jīng)不再是鴻溝， 無(wú)疑的山水和不算太高的房?jī)r(jià)對(duì)他們置業(yè)有一定的吸引力， 有點(diǎn)投資和休閑兩不誤的感覺(jué)。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看， 外地置業(yè)者偏好小戶型， 為本項(xiàng)目修建酒店式公寓提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。6、住宅區(qū)體量小，區(qū)配套差由于各種綜合原因， 市區(qū)的住宅區(qū)體量都相

20、對(duì)較小，建筑密度大， 區(qū)配套和景觀都相對(duì)較差。總的來(lái)說(shuō)，市房地產(chǎn)企業(yè)提供給市民大多數(shù)是個(gè)狹義的居住空間。隨著人民生活水平的提高，人們不僅需要的是一個(gè)居住空間，而且是居住的環(huán)境和更多的附加值，比如小區(qū)景觀、 小區(qū)物業(yè)、 小區(qū)的人文環(huán)境等等。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，同時(shí)也為本項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。414 威脅1、旅游業(yè)相對(duì)脆弱旅游業(yè)相對(duì)脆弱，疾病、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩、政局不穩(wěn)等因素都能影響旅游業(yè)的業(yè)績(jī)，2003年的 SARS對(duì)市的旅游業(yè)可謂是一次不小的沖擊。2、相對(duì)遠(yuǎn)離的水本項(xiàng)目所處的位置相對(duì)遠(yuǎn)離漓江，缺乏了山水中最重要的要素之一的漓江的水。3、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)多本區(qū)域其它一些可比性項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的

21、威脅，如七星花園、 恒祥花園等， 分流一部分的購(gòu)房者。4、建材價(jià)格的上漲隨著我國(guó)能源相對(duì)緊缺，尤其是電力能源的緊缺，拉動(dòng)了建材價(jià)格的上漲，這給本項(xiàng)目的成本控制帶來(lái)了一定的威脅。42 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的提煉我們認(rèn)為作為一個(gè)山水城市，越來(lái)越多的外地人愿意到這里投資居住，是因?yàn)槭鞘澜缟献钸m合人類居住的地方之一。山、水組成了不可或缺的城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。自然而然山水也就成為了住宅項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。該項(xiàng)目具有了良好的地理位置，但在自然環(huán)境上并不在漓江邊的熱點(diǎn)區(qū)域， 所以我們認(rèn)為能夠盡量保持原有的自然風(fēng)貌，特別是對(duì)山地、 植被以及湖面的保護(hù)非常重要， 將來(lái)這些自然景觀無(wú)疑是小區(qū)重要的景觀要素。屆時(shí)， 這些

22、區(qū)自然環(huán)境與現(xiàn)代極簡(jiǎn)約的光體住宅、城市園林、 大型廣場(chǎng)、 水上會(huì)所以及未來(lái)完善的商業(yè)配套將構(gòu)成該項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目的體量相對(duì)較大，在項(xiàng)目功能設(shè)置可以相對(duì)完善，充分利用國(guó)展中心， 和政府一起攜手打造的品牌， 同時(shí)依托在國(guó)及國(guó)際上的品牌優(yōu)勢(shì)，把本項(xiàng)目推向世界。 具有良好城市品牌和社會(huì)資源作為依托恰恰是本項(xiàng)目的另一核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)， 他所操作的項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，是不是能夠采納新穎的設(shè)計(jì)方案、大膽的想象，不斷提高開(kāi)發(fā)能力和產(chǎn)品品質(zhì)等問(wèn)題是解決項(xiàng)目的關(guān)鍵，是項(xiàng)目本身能夠超越當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，使企業(yè)成為行業(yè)領(lǐng)軍者的必要條件之一；是代理公司為開(kāi)發(fā)商提供高效方案和實(shí)現(xiàn)高價(jià)的中心原則

23、。43 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位廣區(qū)“最強(qiáng)專業(yè)特色，最高商業(yè)價(jià)值， 最齊全服務(wù)功能”的融專業(yè)性、導(dǎo)向性、 娛樂(lè)性、標(biāo)志性、 文化性為一體的復(fù)合型高端地產(chǎn)項(xiàng)目，是國(guó)際間交流的平臺(tái)，中國(guó)與外國(guó)交流的平臺(tái)，與外界交流的平臺(tái)；中國(guó)地形象的窗口，廣西形象的窗口，形象的窗口。本項(xiàng)目主要由酒店、高尚住宅和體驗(yàn)式商業(yè)三大部分組成，具有旅游酒店、會(huì)議酒店、住宅、休閑娛樂(lè)空間等功能。1、酒店部分保留現(xiàn)七星酒店的主體，對(duì)其立面以及部進(jìn)行改建，對(duì)其大堂部分進(jìn)行重建， 并在現(xiàn)酒店外廣場(chǎng)位置擬增建一幢現(xiàn)代化的酒店。重建后的酒店大堂與新的酒店大堂將聯(lián)為一體。 建議增建酒店的客房規(guī)模，但不宜太大。整體將達(dá)到四星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)，以滿足旅

24、游和會(huì)議消費(fèi)者的消費(fèi)需求。在提高酒店硬件設(shè)施的同時(shí)，引進(jìn)國(guó)外知名酒店管理公司，提高管理水平和軟環(huán)境。使整個(gè)酒店軟硬件設(shè)施有一個(gè)整體的提升。2、商業(yè)部分商業(yè)的分布主要以沿穿山路和漓江路為主。商業(yè)類型以為城市和項(xiàng)目的酒店做配套的高檔旅游休閑服務(wù)為主，如：風(fēng)情餐飲和酒吧等娛樂(lè)。該項(xiàng)目處于新興的形象區(qū)域“會(huì)展中心板塊”，周邊未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目主要以大型的一站式購(gòu)物為主。而該項(xiàng)目將集中針對(duì)高檔旅游人群、休閑渡假以及商務(wù)會(huì)議人士，為他們集中提供良好的聚會(huì)及休閑的場(chǎng)所。 商業(yè)部分未來(lái)將有相當(dāng)一部分以產(chǎn)權(quán)形式出售，因此要考慮單體的造型、面積以及與住宅項(xiàng)目的協(xié)調(diào)。3、住宅部分除酒店與商業(yè)部分外的所有用地均為住宅用地

25、。該住宅將分為兩部分：酒店式公寓與高檔服務(wù)公寓。 酒店式公寓以小面積為主， 主要考慮景觀因素。 而高檔服務(wù)公寓則必須考慮朝向、 坐落與景觀等綜合問(wèn)題。 該項(xiàng)目的住宅部分主要考慮在全國(guó)市場(chǎng)以及境外消化。目前基地現(xiàn)有景觀資源為松山以及人工湖面，分布不十分均勻， 主要在項(xiàng)目的北部、中部和西部，因此， 為了考慮項(xiàng)目的均好性， 現(xiàn)有景觀資源不豐富的地塊需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。該項(xiàng)目周邊現(xiàn)有項(xiàng)目多為小高層電梯公寓和多層的住宅項(xiàng)目，容積率在1.8 左右，均價(jià)在 2600 元 / 平方， 電梯房略高于多層房。同類地段的酒店式公寓與普通公寓的市場(chǎng)差價(jià)在1500-2000 元 / 平方。在該項(xiàng)目

26、定位為豪華居住區(qū)，屆時(shí)將引進(jìn)酒店的部分服務(wù)系統(tǒng)和國(guó)際知名物業(yè)管理，考慮酒店式公寓與酒店間設(shè)置專門(mén)的通路，銷售價(jià)格擬高于市同類地段房屋售價(jià) 30-80%。需要控制的是兩種產(chǎn)品的比例，酒店式公寓所占比例不宜過(guò)高，約 30%。44 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位荒島公司針對(duì)本項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過(guò)對(duì)市及全國(guó)各大城市高檔住宅、酒店式公寓、 商鋪和酒店的客戶群研究，結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，得到如下對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位分析。1、酒店客戶定位中高檔旅游渡假者中高檔會(huì)議客戶中高檔商務(wù)人士2、商務(wù)部分客戶定位中高檔休閑娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供商務(wù)配套經(jīng)營(yíng)者針對(duì)商務(wù)旅游群體購(gòu)物習(xí)慣的購(gòu)物場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)者投資者3、住宅部分酒店式公寓部分?

27、港、澳、臺(tái)置業(yè)者? 東南亞置業(yè)者? 沿海發(fā)達(dá)地區(qū)置業(yè)者（主要來(lái)自、江浙、等地）? 市城市精英高收入階層（導(dǎo)游、年輕的個(gè)體老板）? 外地來(lái)經(jīng)商者? 投資者高級(jí)住宅部分? 市城市精英高收入階層（導(dǎo)游、年輕的個(gè)體老板）? 周邊海關(guān)、銀行、商檢、高校的官員? 市周邊縣市先富起來(lái)的人們? 外地的投資者（主要來(lái)自、江浙、等地）45 本項(xiàng)目的價(jià)格定位結(jié)合本項(xiàng)目的建設(shè)成本第五章本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)51 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想52 本項(xiàng)目可行性方案策劃及優(yōu)化比選53 本項(xiàng)目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)容第六章本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目組織61 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度62 本項(xiàng)目的組織第七章本項(xiàng)目投資、籌資及銷售計(jì)劃71 本項(xiàng)目

28、投資費(fèi)用估算本項(xiàng)目總建筑面積為170000 平方米，占地面積為100000 平方米。7 1 1 土地成本本項(xiàng)目的土地成本主要是由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、征地安置補(bǔ)償費(fèi)和契稅三部分組成。其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金為17000 萬(wàn)元，征地安置補(bǔ)償費(fèi)為1000 萬(wàn)元，契稅為 2000 萬(wàn)元，三部分合計(jì)為 20000 萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目各類開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表。712前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用本項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要是由三通一平費(fèi)用， 工程勘測(cè)費(fèi)、 工程設(shè)計(jì)費(fèi)、 工程監(jiān)理費(fèi)和質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)組成，合計(jì)為 1471 萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目各類開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7 1 3 建安成本本項(xiàng)目的建安成本由商業(yè)空間、高級(jí)住宅和酒店式公寓三部分組成，其中

29、酒店式公寓的建安成本中包括室精裝修； 總的建安成本合計(jì)為21190 萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目各類開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7 1 4 公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)合計(jì)為2220 萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目各類開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7 1 5 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為2157 萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目各類開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7 1 6 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用由管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用這三部分組成，總共合計(jì)為3975 萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目各類開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7 1 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按建安成本的3%取費(fèi)，為636 萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目各類開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表。項(xiàng)目各類開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量單價(jià)（元 /金額（

30、萬(wàn)備注平米）元）1土地成本200001.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金1000001700170001.2征地安置補(bǔ)償費(fèi)10001.3契稅20002前期開(kāi)發(fā)費(fèi)14712.1三通一平費(fèi)用100000505002.2工程勘測(cè)費(fèi)424建安總價(jià)的2%計(jì)提2.3工程設(shè)計(jì)費(fèi)424建安總價(jià)的2%計(jì)提2.4工程監(jiān)理費(fèi)38建安總價(jià)的0.18%計(jì)提2.5質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)85建安總價(jià)的0.4%計(jì)提3建安成本170000211903.1商業(yè)空間20000107021403.2高級(jí)住宅90000107096303.3酒店式公寓60000157094204公建配套設(shè)施費(fèi)6000037022205房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)2157建安總價(jià)的10.1

31、8%計(jì)提6開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用39756.1管理費(fèi)用424建安總價(jià)的2%計(jì)提6.2銷售費(fèi)用6.3財(cái)務(wù)費(fèi)用7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8合計(jì)按銷售收入的3%計(jì)提，2651另加 50 萬(wàn)元售樓處建造費(fèi)900636建安總價(jià)的3%計(jì)提516487 1 8 項(xiàng)目各類成本費(fèi)用匯總本項(xiàng)目總投資51648 萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目各類成本費(fèi)用匯總表。項(xiàng)目各類成本費(fèi)用匯總表序項(xiàng)目名稱總投資 ( 萬(wàn)元）單方成本（元）占總投資比例號(hào)1土地成本20000133338.72%2前期開(kāi)發(fā)費(fèi)1471982.85%3建安成本21190141341.03%4公建配套設(shè)施費(fèi)22201484.30%5房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)21571444.18%6開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用397526

32、57.70%6.1管理費(fèi)用424280.82%6.2銷售費(fèi)用26511775.13%6.3財(cái)務(wù)費(fèi)用900601.74%7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)636421.23%8投資合計(jì)516483443100.00%注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。細(xì)則： 1、按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)偅? 、各項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅? 、若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)偅?、各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅? 、與功能無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偂?2 本項(xiàng)目的投資及籌資計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資

33、的資金來(lái)源有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股東借款， 三是銀行借款，四是銷售部分收入再投入。73 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃第八章本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)81 本項(xiàng)目的盈虧平衡分析82 本項(xiàng)目的敏感性分析83 本項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施1、 風(fēng)險(xiǎn)類型及防措施成本風(fēng)險(xiǎn)： 從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，由于能源比較緊，尤其是電力能源的缺乏，建材價(jià)格上漲比較快，但與由于決策和管理的失誤導(dǎo)致的成本上升，還是相對(duì)較小，換句話說(shuō)，就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)。因此在重要決策上要避免一個(gè)人說(shuō)了算，避免主觀錯(cuò)誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時(shí)，可以與承包商簽定有效的承包合同，讓承包商承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目的主

34、要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是銷售價(jià)格和銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。2、 風(fēng)險(xiǎn)控制工期：首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮到地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。投資決策： 上層決策機(jī)構(gòu)的決策水平對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要深入進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查， 密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)作出相應(yīng)的措施調(diào)整，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。第九章結(jié)論和建議91 結(jié)論92 有關(guān)說(shuō)明及建議第六章投資預(yù)算及銷售計(jì)劃6.1 投資預(yù)算本項(xiàng)目總建筑面積為58060 平方米， A 地塊建筑面

35、積為21957 平方米， B 地塊建筑面積為 36103平方米。6 11 開(kāi)發(fā)成本預(yù)算1、 土地成本為26416 萬(wàn)元，其中地價(jià)為25400 萬(wàn)元，契稅為1016 萬(wàn)元。2、 前期工程費(fèi)為2604.5 萬(wàn)元詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)結(jié)算表前期工程費(fèi)結(jié)算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1勘探27.52設(shè)計(jì)560.03自來(lái)水管網(wǎng)及工程380.04供電設(shè)施及工程750.05規(guī)費(fèi)827.06其他60.0小計(jì)2604.53、 建安工程費(fèi)為21912.4萬(wàn)元。詳見(jiàn)建安工程費(fèi)預(yù)算表建安工程費(fèi)預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目1工程樁2圍護(hù)樁3土方開(kāi)挖4土建工程5監(jiān)理費(fèi)6電梯、自動(dòng)扶梯（含安裝）7暖通空調(diào)及防排煙8其他設(shè)備8.1消防設(shè)備及安裝8

36、.2停車設(shè)備及安裝8.3智能及弱電系統(tǒng)8.4水電安裝8.5水泵房設(shè)備及安裝9外裝飾10裝飾11市政及景觀工程費(fèi)12臨時(shí)水電施工費(fèi)及差價(jià)13AB塊中間連廊14不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)小計(jì)金額（萬(wàn)元）700.01480.5480.07280.071.01566.01560.03025.0920.0180.0810.01035.080.01950.02430.0450.0120.0200.0600.021912.44、 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用為3012 萬(wàn)元。詳見(jiàn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用預(yù)算表開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1公司管理費(fèi)350.02銷售費(fèi)用（含廣告費(fèi)）1600.03財(cái)務(wù)費(fèi)用1062.0小計(jì)3012.05、 后期費(fèi)

37、用為10 萬(wàn)元。6 12 總成本費(fèi)用及匯總本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目1土地成本2前期工程費(fèi)3建安工程費(fèi)4開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用5后期費(fèi)用小計(jì)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。細(xì)則： 1、按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)?；金額（萬(wàn)元）264162604.521912.430121053954.92 、各項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅? 、若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)偅?、各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅? 、與功能無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偂?.2

38、資金使用計(jì)劃及籌措6 21 資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股東借款， 三是銀行借款，四是銷售部分收入再投入。本項(xiàng)目高宏公司投入自有資金及股東借款合計(jì)23473 萬(wàn)元，銀行借款 5000 萬(wàn)元， 剩余部分25482 萬(wàn)元是銷售收入再投入。詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表6.3 項(xiàng)目銷售計(jì)劃高宏公司聘請(qǐng)荒島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為銷售代理公司?；膷u房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為國(guó)知名的房地產(chǎn)代理公司，具有豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)良的銷售業(yè)績(jī)。為了進(jìn)一步了解市場(chǎng)的行情，2003 年底，高宏公司特意為對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位做了一次市場(chǎng)反應(yīng)測(cè)試。 針對(duì)登記的部客戶推出了五間A 塊底商商鋪的預(yù)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，物業(yè)的

39、基本情況為：面積在 95-120 平方米， 按套面積計(jì)算單價(jià)為48000 元 / 平方米， 折合成建筑面積單價(jià)約為 42500 元/ 平方米， 比預(yù)估價(jià)格40000 元 / 平方米高開(kāi)了約6.3%，每間商鋪總價(jià)在400-540萬(wàn)元左右。我們還制定了非常高的預(yù)訂門(mén)檻，每人限訂一套，預(yù)訂時(shí)付足總房款的20%作為保證金。這次活動(dòng)的結(jié)果令人興奮，五套這么高總價(jià)的商鋪在未做任何宣傳的情況下，短短一周全部被預(yù)認(rèn)購(gòu)，并且沒(méi)有一戶出現(xiàn)價(jià)格上的折扣優(yōu)惠現(xiàn)象，保證金都按時(shí)付足。通過(guò)這次價(jià)格定位測(cè)試，完全可見(jiàn)， 目前的項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位不僅是市場(chǎng)能接受的定位，而且還有一定的上漲空間。預(yù)認(rèn)購(gòu)者中既有投資客也有自營(yíng)客，他們的

40、踴躍認(rèn)購(gòu)也表明，市場(chǎng)對(duì)“未來(lái)城”信心是很強(qiáng)的。銷售收入詳見(jiàn)銷售收入計(jì)劃表第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析7.1 財(cái)務(wù)分析7 11 稅金計(jì)算本項(xiàng)目的稅金計(jì)算詳見(jiàn)銷售收入和銷售稅金及附加表7 12 損益表與靜態(tài)盈利分析計(jì)算過(guò)程見(jiàn)損益表。本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為20.47%本項(xiàng)目的投資利稅率為19.23%本項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為49.18%以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。7 13 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) ，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目的全部資金的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)

41、行了評(píng)價(jià)。由于本項(xiàng)目的復(fù)雜性和特殊性，所以要運(yùn)用多種評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期。本項(xiàng)目的貸款利率 5.31% 。建議項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率選取稍大于銀行同期貸款利率，故取8%詳見(jiàn)現(xiàn)金流量表評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%）176588178財(cái)務(wù)部收益率56.46%31%投資回收期（靜態(tài)）30 個(gè)月（ 2005 年 5 月）以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。7 14 資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析詳見(jiàn)資金來(lái)源與運(yùn)用表本項(xiàng)目在2004 年 2 月開(kāi)始借款， 2004 年 11 月初就能償還貸款，因此本項(xiàng)目貸款償還能力較強(qiáng)。7.2 項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、 售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、 貸款利率等。這些因素受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。7 21 盈虧平衡分析本項(xiàng)目的總投資為53954.9萬(wàn)元，銷售收入為75373 萬(wàn)元，扣除相關(guān)稅（銷售收入的10.5%）后，毛收入為67459 萬(wàn)元，在考慮相關(guān)支出和收入不變的情況下，盈虧平衡點(diǎn)在銷售率為 80.0%。所以本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)