中原10月成都中冶文投大魔方項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)方案128p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 給成都一個(gè)世界的大魔方 中冶文投大魔方項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)方案 四川中原營運(yùn)二部 sichuan.10.2010 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 第一章：華 麗 啟 幕 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 項(xiàng)目開發(fā)背景研判part 1.1 co

2、de of this report | 4 copyright centaline group, 2010 成都城市空間結(jié)構(gòu)意向圖成都城市空間結(jié)構(gòu)說明 空間格局：以成綿成雅南北向交通走廊為主軸，以東西走向 的水系為生態(tài)廊道，呈“魚骨式”串聯(lián)起中心城與各個(gè)組團(tuán)構(gòu) 建四大新城： 南部科技商務(wù)城：以行政中心、會(huì)展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為 支撐，重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè) 東部工業(yè)商務(wù)城：重點(diǎn)發(fā)展汽車制造、工程機(jī)械、電子元件等 現(xiàn)代制造業(yè)和配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 北部商貿(mào)城：重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通，配套發(fā)展物流、會(huì)展等相關(guān) 產(chǎn)業(yè) 西部健康休閑城：重點(diǎn)發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè) 世界現(xiàn)代田

3、園城市 1）城市發(fā)展規(guī)劃背景 p成都要建設(shè)的世界現(xiàn)代田園城市，本質(zhì)上是符合科學(xué)發(fā)展觀要求，體現(xiàn)“自然之美、 社會(huì)公正、城鄉(xiāng)一體”核心思想的新型城市。 code of this report | 5 copyright centaline group, 2010 天府新城發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃說明 天府新城按功能劃分為天府新城cbd、總部核心區(qū)、 集中居住區(qū)、軟件園區(qū)、商務(wù)及金融服務(wù)區(qū)、中部 綠化景觀區(qū) 完善的交通體系，地鐵一號(hào)線的順利開通運(yùn)行，天 府新城的國際化步伐正在向前邁進(jìn) 總用地面積37平方公里，規(guī)劃總建筑面積6000萬 平方米，就業(yè)人口60萬人，其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn) 業(yè)20萬30萬人，總居住人口

4、達(dá)60萬人。 天府新 城cbd 總部核心區(qū) 集中居 住區(qū) 軟件園區(qū)商務(wù)及金融服務(wù)區(qū) 中部綠化景觀區(qū) p天府新城將重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。不僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 的聚集地，更是成都開放、時(shí)尚、國際、宜居的代表之城 天府新城再造成都新中心 2）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃背景 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 成都文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃說明 2009-2012年，全市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值年均增長 18%以上；2012年，增加值占gdp的比重達(dá)到 4.2%，把成都建設(shè)成為“中國文化產(chǎn)業(yè)的鼎立之 城”； 2015-2010年，通

5、過“網(wǎng)基地”（全國領(lǐng)先的數(shù)字 內(nèi)容產(chǎn)業(yè)基地、文博旅游基地、創(chuàng)意設(shè)計(jì)基地、出 版發(fā)行基地）和“兩中心”（中西部演藝娛樂中心、 文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)中心）建設(shè)，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增 加值占全市g(shù)dp的比重達(dá)到6%，將其培養(yǎng)成為我 市支柱產(chǎn)業(yè)； 2009-2012年，演藝娛樂業(yè)增加值年均增長20%以 上 傳媒業(yè) 文博旅游 創(chuàng)意設(shè)計(jì) 演藝娛樂 文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng) 動(dòng)漫游戲 出版發(fā)行 締造文化 產(chǎn)業(yè)帝國 p演藝娛樂綜合指標(biāo)及綜合實(shí)力居全國同等實(shí)力城市前列，打造西部演藝娛樂中心。 中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鼎立之城 3）成都文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃背景 code of this report | 7 copyright centalin

6、e group, 2010 城市發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展定位 成都向南，城南國際化的步伐不會(huì)停止， 國際化的發(fā)展趨勢(shì)需要與之相匹配的文 化娛樂配套 數(shù)字娛樂化的區(qū)域發(fā)展定位，為大魔方 提供了生長的平臺(tái)，政府的大力支持將 是項(xiàng)目發(fā)展強(qiáng)力后盾 產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景 西部演藝娛樂中心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，將 是項(xiàng)目發(fā)展的動(dòng)力所在，日益增長的文 化需求，將為項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的市場(chǎng)支 撐 城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景共同構(gòu)筑了項(xiàng)目發(fā)展背景 成都需要一個(gè)城市演 藝綜合體來帶動(dòng)成都 文化娛樂業(yè)的發(fā)展， 這是一種趨勢(shì)，也是 一種需求。 code of this report | 8 copyright centalin

7、e group, 2010 開發(fā)商資源整合研判part 1.2 code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 中冶文投背景分析 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，成都房地產(chǎn)開發(fā)再添新力量 成都傳媒集團(tuán):中國五冶：央企，資金實(shí)力雄厚 5張報(bào)紙、5個(gè)電臺(tái)頻率、9個(gè)電視頻道、2家出版 社以及包括被喻為“中國報(bào)業(yè)第一股”的博瑞傳播 （sh.600880）在內(nèi)的10多家直屬文化企業(yè)和50 多家二、三級(jí)文化企業(yè)，產(chǎn)業(yè)涵蓋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的 主要部分即報(bào)刊出版業(yè)、廣播影視業(yè)、網(wǎng)絡(luò)傳輸業(yè)、 廣告會(huì)展業(yè)等，是典型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。 具有豐富的文化娛樂資源，涉及業(yè)務(wù)和領(lǐng)域相當(dāng)廣 泛

8、，具備超強(qiáng)資源整合能力。 中國中冶子公司，2009年，由美國財(cái)富雜志 評(píng)選的世界企業(yè)500強(qiáng)中，中國中冶排名第380位， 在中國企業(yè)500強(qiáng)排名第27位。 集工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、房地產(chǎn)開發(fā)、 資源開發(fā)、項(xiàng)目投資為一體的大型綜合企業(yè)集團(tuán)公 司 在成都有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：中冶堰景 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，只為成都大魔方而來！ code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 項(xiàng)目自身?xiàng)l件研判part 1.3 code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 p黃金區(qū)域地段，高端

9、項(xiàng)目及配套聚集，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目至此而來。 天府新城核心區(qū) 擁完善高檔配套 高端項(xiàng)目聚集 與高端人群為鄰 領(lǐng)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展 演藝圈近水樓臺(tái) 天府新城核心區(qū)，與新天 府廣場(chǎng)一路之隔，天堂島 海洋樂園、成都歌劇院， 大魔方的鄰居都很有分量 金融城、中航國際廣場(chǎng)、 成都國際廣場(chǎng)、茂業(yè)中心、 保利國際廣場(chǎng)，代言成都 高端發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 領(lǐng)銜成都高新產(chǎn)業(yè)、文化 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，代言成都產(chǎn)業(yè) 未來發(fā)展方向 緊鄰新行政中心 處優(yōu)勢(shì)核心地段 新政中心影響力不言而喻， 與此相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備， 源源而來 1）項(xiàng)目外在資源分析 code of this report | 12 copyright centali

10、ne group, 2010 濱江華宅 總建面：131680 商務(wù)公寓 總建面：115100 寫字樓 總建面：119280 演藝中心 總建面：65130 座位數(shù)：12000座 功能：可舉辦大型演出、 演唱會(huì)、頒獎(jiǎng)儀式及體 育賽事等等。 220米超高建筑 總建面：106120 物業(yè)形態(tài)：超五星精 品酒店、超甲級(jí)寫字 樓、裙樓部分 商業(yè)集群 總建面：98290 涵蓋內(nèi)容：餐飲、娛 樂、休閑、購物配套 中影院線 p項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)包含了一個(gè)成熟綜合體的必備條件，配合演藝中心以及220米地標(biāo)性建筑 ，項(xiàng)目本身已經(jīng)具備了成功條件。 2）項(xiàng)目本體分析 code of this report | 13 copy

11、right centaline group, 2010 演藝綜合體的全新模式，為項(xiàng)目創(chuàng)造了核心競(jìng)爭(zhēng)力，但物業(yè)形態(tài)的同質(zhì)化，也讓項(xiàng) 目處于周邊競(jìng)品的強(qiáng)勢(shì)包圍，如何突圍，成為項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵所在。 s：優(yōu)勢(shì)分析 o：機(jī)會(huì)分析 w：劣勢(shì)分析 t：挑戰(zhàn)分析 地處天府新城核心區(qū)，緊鄰新行政中心 地鐵一號(hào)線開通運(yùn)行，規(guī)劃中的地鐵六號(hào)線， 形成兩鐵三縱三橫的交通網(wǎng)絡(luò)體系 成都演藝綜合體項(xiàng)目尚屬空白，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大 成都傳媒集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資源整合，項(xiàng)目運(yùn)營并無太 大難度 利用差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，打造中冶文傳精品項(xiàng)目 項(xiàng)目通達(dá)的交通體系，在提升項(xiàng)目可達(dá)性的同 時(shí)，會(huì)有較大的噪音影響 污水處理廠離項(xiàng)目距離較近，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)稍

12、有 影響 周邊物業(yè)形態(tài)較為相近，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 要在高端項(xiàng)目聚集區(qū)域打造項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)，存在一定難度 總體優(yōu)勢(shì)明顯，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)并存。 3）項(xiàng)目swot分析 code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 項(xiàng)目市場(chǎng)需求研判part 1.4 code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 1）住宅市場(chǎng)需求分析 序號(hào)項(xiàng)目名稱 未來供應(yīng)住宅建筑面積 （萬平方米） 未來 供應(yīng) 1在售項(xiàng)目剩余體量、后續(xù)供應(yīng) 513 2已知項(xiàng)目未來供應(yīng)148.3 3

13、未出讓用地的住宅供應(yīng)1，764 合計(jì)2425.3 現(xiàn)有 存量 4區(qū)域內(nèi)已竣工項(xiàng)目供應(yīng) 220 5安置小區(qū)住宅供應(yīng) 70 6在售項(xiàng)目存量 221 合計(jì) 511 u根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)、已知項(xiàng)目未來供應(yīng)的測(cè)算，可預(yù)測(cè)出未來區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量大約 為2425萬平米； u 據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅存量511萬平米。 天府新城住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì) code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 u根據(jù)天府新城住宅市場(chǎng)情況，對(duì)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目、未來已知項(xiàng)目分別預(yù)測(cè)出區(qū)域未來2年各年住宅 供應(yīng)體量，如上圖所示； u未來3年，區(qū)域內(nèi)住宅年均供應(yīng)量較均

14、衡，約110萬平米。 天府新城住宅供應(yīng)預(yù)測(cè) 1）住宅市場(chǎng)需求分析 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)調(diào)研得出，除 城南1號(hào)等3個(gè)豪宅項(xiàng)目外，住宅戶 均面積主要集中在120平米/戶 根據(jù)天府新城總體建設(shè)規(guī)劃，區(qū) 域內(nèi)居住人口規(guī)模將達(dá)60萬人 根據(jù)成都市戶均人口量2.82人/戶計(jì)算 ，未來區(qū)域內(nèi)居民戶數(shù)約21萬戶 1、未來天府新城住宅需求量60萬人2.82人/戶120平米/戶 ，可預(yù)測(cè)出未來天府新城住宅需求量為2553萬平米 2、假設(shè)條件： u 天府新城規(guī)劃的60萬人口規(guī)模是截至2020年； u 隨

15、著2010年地鐵的開通及區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施的建成，區(qū)域住 宅市場(chǎng)需求將進(jìn)一步加大； u 天府新城總規(guī)劃建筑面積達(dá)6000萬平方米，2008年已建成 1000萬平方米，預(yù)計(jì)每年新開工1000萬平方米以上，從第三年起 每年竣工1000萬平方米，由此可推算，2010年區(qū)域建設(shè)已完成 50， 可假設(shè)到2011年，區(qū)域規(guī)劃人口的35將進(jìn)駐，則有： 2011年住宅需求量60萬入352.82人/戶120平米/戶， 894萬平米 根據(jù)上述方法預(yù)測(cè)得出，2011年天府新城住宅需求量為894萬平米。 1）住宅市場(chǎng)需求分析 code of this report | 18 copyright centaline g

16、roup, 2010 項(xiàng)目區(qū)域住宅發(fā)展空間分析 時(shí)間天府新城住宅供應(yīng)總量天府新城住宅需求量 2011年740萬平米894894萬平米萬平米 住 宅 市 場(chǎng) 萬平方米 229 894 現(xiàn)有供應(yīng)新增供應(yīng)2011年總需求 511 2011年總供應(yīng) 740 本項(xiàng)目住宅市場(chǎng)將 有較好發(fā)展空間 1）住宅市場(chǎng)需求分析 n 根據(jù)天府新城規(guī)劃居住人口規(guī)模，結(jié)合本地戶均人數(shù)及戶均面積可得出未來住宅需求量為154萬平米. code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 2）公寓市場(chǎng)需求分析 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)面積（平米） 供應(yīng)套數(shù) 推出時(shí)間 譽(yù)峰5000

17、0未知2013年 金融城 78588未知2012年 茂業(yè)項(xiàng)目未知未知2011年 鴻昌嘉泰項(xiàng)目60000未知2011年 仁和項(xiàng)目 70000未知2012年 市場(chǎng)供應(yīng)說明： 區(qū)域潛在項(xiàng)目2011年入市僅2個(gè)項(xiàng)目， 其余均在2-3年后開發(fā)。 隨著天府新城的日趨完善，本區(qū)域?qū)?寓的需求將增大，本項(xiàng)目此時(shí)發(fā)展公寓， 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小的時(shí)候，迅速銷售，回 籠資金 區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目眾多，入市銷售者少，未來市場(chǎng)供應(yīng)量較大。 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 未來使用需求預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求說明 未來使用需求分為三大類： 外籍人士：根據(jù)高新區(qū)商

18、務(wù)局的介紹，區(qū)域目前居 住的外籍人士在1000多人左右（包括從事軟件、 制造、貿(mào)易行業(yè)）。 區(qū)域工作人士：根據(jù)區(qū)域人口規(guī)劃我們可以發(fā)現(xiàn) 2012年區(qū)域辦公人口將達(dá)到60萬人。將有各行業(yè) 企業(yè)的中青年人士，年齡在25-45歲之間，收入較 高。 商務(wù)接待需求：隨著區(qū)域的發(fā)展，商務(wù)需求的逐步 增加，用于私營企業(yè)主的接待需求將逐步增加。 未來使用需求分為三大類：外籍人士、區(qū)域工作人士、商務(wù)接待需求增加。 2）公寓市場(chǎng)需求分析 code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)較為活躍，供應(yīng)量與成交量均較大。未來區(qū)域內(nèi)寫字樓

19、放量持續(xù)增加， 競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)進(jìn)一步加大，但供需相對(duì)均衡。 區(qū)域總供應(yīng)：區(qū)域總潛在供應(yīng)23個(gè)項(xiàng)目， 總體量預(yù)計(jì)255萬方左右；截止2010年上半 年天府新城存量達(dá)到80萬方左右； 天府新城區(qū)域未來供應(yīng)：預(yù)計(jì)2011年之后 ，區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)在50萬方/年（預(yù)計(jì)4年時(shí) 間完成寫字樓的全部供應(yīng)） 2009年天府新城新增供應(yīng)26.68萬，成交 量達(dá)到25.8萬，供需基本持平。 新希望國際、美年廣場(chǎng)、蜀都中心均受到市 場(chǎng)的熱捧，銷售情況較好，價(jià)格約6000- 8000元/。較早開盤的項(xiàng)目如拉德方斯、特 拉克斯國際廣場(chǎng)等銷售價(jià)格也保持了9000- 13000元/的較高水平 3）寫字樓市場(chǎng)需求分析 code o

20、f this report | 22 copyright centaline group, 2010 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研判part 1.5 code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 開發(fā)背景 市場(chǎng)需求 資源整合 自身價(jià)值 區(qū)域、地段、配套優(yōu)越完善 能整合政府、傳媒、演藝等資源 具備高端項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)血統(tǒng) 天府新城市場(chǎng)活躍，供需平衡 優(yōu) 勢(shì) 集 結(jié) 具備演藝綜合體 開發(fā)條件，本項(xiàng) 目定能成功開發(fā) 開發(fā)戰(zhàn)略： p以大型演藝中心為噱頭，配以超甲寫字樓、超五星酒店和大規(guī)模的高檔商業(yè)配 套，提升項(xiàng)目物業(yè)品質(zhì)，順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售。 code

21、 of this report | 24 copyright centaline group, 2010 如果按照這樣的操作方式， 常規(guī)且穩(wěn)妥的開發(fā)戰(zhàn)略， 不需要大動(dòng)干戈， 大魔方項(xiàng)目就能按照既定方案 順利完成開發(fā)和銷售。 平穩(wěn)的發(fā)展模式 是最為保險(xiǎn)的 但是 后人也許會(huì)給我們這個(gè)項(xiàng)目四個(gè)字的評(píng)價(jià) 虛有其表 我們也最終落入用噱頭兜售物業(yè)的行列 。 所以，這不是我們想要的結(jié)果。 code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 第二章：完 美 轉(zhuǎn) 身 code of this report | 26 copyright centali

22、ne group, 2010 6513012000座室內(nèi)演藝場(chǎng) 館 可變6000、 8000、 12000座 文娛演藝藝術(shù)展示體育競(jìng)技電影博覽 每年超過 200場(chǎng)大 型演出 中影集團(tuán) 強(qiáng)勢(shì)入駐 成都傳媒 資源整合 成都強(qiáng)有 力的娛樂 精神 p簡(jiǎn)單列舉的背后，我們是否能夠洞察玄機(jī)，占領(lǐng)先機(jī)，抓住時(shí)機(jī)，最終把握天時(shí)地利 人和，為成都乃至全世界貢獻(xiàn)一個(gè)不一樣的大魔方？ 項(xiàng)目硬件 服務(wù)功能 背景支撐 。 。 。 code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 你能夠想象一個(gè)文化娛樂帝國的誕生， 需要多少產(chǎn)業(yè)的支撐嗎？ 一場(chǎng)演唱會(huì)的上演，

23、 需要多少個(gè)行業(yè)的配合嗎？ 金雞百花紅地毯的背后， 需要多少人傾力參與嗎？ 一部電影的問世， 需要除了膠片之外的哪些東西嗎？ 。 有些問題不是我們無法給出答案，而是我們?nèi)狈λ伎肌?code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 演藝公司廣告公司票務(wù)公司設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商 服裝行業(yè)化妝業(yè)工程安裝音像業(yè) 媒體文化傳播包裝業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù) 產(chǎn)業(yè)集聚，帶來的必定是產(chǎn)業(yè)人群的集聚。 衍生行業(yè)，不勝枚舉。形成完整的文化娛樂產(chǎn)業(yè)鏈，才是本項(xiàng)目核心價(jià)值所在。 code of this report | 29 copyright centaline g

24、roup, 2010 1 2 3 4 5 華誼兄弟成都分公司 中影集團(tuán)成都分公司 勵(lì)展博覽成都分公司 北京橙天拾捌成都公司 ticketmaster 成都公司 1 2 3 4 5 經(jīng)紀(jì)人 廣告設(shè)計(jì)師 化妝師 服裝設(shè)計(jì)師 造型師 我們能列舉的有限，中冶文投的資源整合也許有限，但產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)生的 黑洞吸引力無限。 產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)人群的集聚，必將帶來居住、辦公、商業(yè)及酒店消費(fèi)需求。 code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 有了這群人的存在，大魔方就永遠(yuǎn)不會(huì)落寞 有了這群人的存在，成都人不用擔(dān)心娛樂精神無處消遣 有了這群人的存在，公寓

25、式辦公寫字樓里，永遠(yuǎn)會(huì)有天馬 行空的創(chuàng)意和堅(jiān)決有力的執(zhí)行 有了這群人的存在，大魔方將是明星大腕頻頻登臺(tái)的地方 超五星酒店的空房率將比同類型酒店低出很多 至于超級(jí)大賣場(chǎng)，這群人的消費(fèi)能力不容小視 中影影院，隨時(shí)上演世界級(jí)的大片 。 這群人將是大魔方的源動(dòng)力所在 追求個(gè)性、時(shí)尚，崇尚自由 消費(fèi)欲望較強(qiáng)，普遍具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力 對(duì)生活的品質(zhì)感要求較高 對(duì)配套和服務(wù)要求較高 產(chǎn)業(yè)人群的聚集，將從根源盤活整個(gè)項(xiàng)目，依靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身的力量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)； 對(duì)產(chǎn)業(yè)人群的特征分析至關(guān)重要，他們的行為習(xí)慣及愛好需求將影響項(xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)置。 看到這些，你能想象出怎樣的情景？ code of this report

26、| 31 copyright centaline group, 2010 演藝 驅(qū)動(dòng) 產(chǎn)業(yè) 集聚 高端寫 字樓需 求旺盛 酒店 需求 旺盛 驅(qū)動(dòng) 商業(yè) 部分 發(fā)展 至此，我們發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目的開發(fā)有著一種不同常規(guī)的的獨(dú)特模式：大魔方模式 在這種模式的驅(qū)動(dòng)下，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目江湖地位顯而易見，逐鹿群雄。 產(chǎn)業(yè)人 群集聚 寫字樓 需求旺 盛 寫字樓 需求 商務(wù)公 寓需求 住宅需 求 商業(yè)消 費(fèi)需求 其他企 業(yè)辦公 需求 其他企 業(yè)辦公 需求 其他高 端商務(wù) 人群 其他高 端居住 人群 其他高 端消費(fèi) 人群 其他商 業(yè)消費(fèi) 人群 其他商 業(yè)消費(fèi) 人群 code of this report | 32 c

27、opyright centaline group, 2010 城市新中心的文化娛樂生活集聚區(qū) 為城市綜合體提供一種全新發(fā)展模式 code of this report | 33 copyright centaline group, 2010 第 三 章：王 者 歸 來 code of this report | 34 copyright centaline group, 2010 項(xiàng)目整體定位part 3.1 code of this report | 35 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 公寓定位寫字樓定位 形象定位客群定位 住宅定

28、位 形象定位客群定位形象定位客群定位 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 演藝中心定位 超高建筑定位 商業(yè)集群及街區(qū)定位 code of this report | 36 copyright centaline group, 2010 天府新城金融城版塊城市綜合體分布圖天府新城城市綜合體概況 項(xiàng)目業(yè)態(tài) 康普雷斯商業(yè)+寫字樓 中航城市廣場(chǎng)商業(yè)+寫字樓 茂業(yè)中心商業(yè)+寫字樓+住宅 仁和項(xiàng)目商業(yè)+寫字樓+住宅 中航國際廣場(chǎng)商業(yè)+寫字樓+酒店 泓昌嘉泰項(xiàng)目商業(yè)+寫字樓+住宅 東方希望中心商業(yè)+寫字樓+酒店、 創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)+寫字樓+住宅 旺旺商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)+寫字樓+酒

29、店 大鼎+旺旺商業(yè)+寫字樓+酒店 未來2-3年內(nèi)，成都將進(jìn)入城市綜合體規(guī)模發(fā)展階段， 全市將有50座左右的城市綜合體競(jìng)相登場(chǎng)。而天府新 城將成為城市綜合體的主力分布區(qū)域，近一半以上的 項(xiàng)目將遍布天府新城。 注：該部分不含大源組團(tuán)項(xiàng)目 雖然天府新城各物業(yè)形態(tài)供需相對(duì)平衡，但是區(qū)域內(nèi)未來綜合體競(jìng)爭(zhēng)異 常慘烈，常規(guī)的項(xiàng)目定位可能難以支撐其發(fā)展，我們必須另辟蹊徑 code of this report | 37 copyright centaline group, 2010 調(diào)整定位基礎(chǔ) 調(diào)整定位相互關(guān)系調(diào)整物業(yè)定位 以產(chǎn)業(yè)聚集為基礎(chǔ) 剝離傳統(tǒng)綜合體依靠項(xiàng)目周邊環(huán) 境作為項(xiàng)目定位基礎(chǔ)的模式 從項(xiàng)目本身

30、尋找驅(qū)動(dòng)引擎 以產(chǎn)業(yè)聚集為基礎(chǔ)，輻射項(xiàng)目周 邊范圍，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響 力 摒棄傳統(tǒng)酒店、寫字樓、商業(yè)、 公寓、住宅分散的影響力，在產(chǎn) 業(yè)內(nèi)形成合力 通過產(chǎn)業(yè)內(nèi)合力的形成，最終成 就一種可以復(fù)制的模式，而這種 模式對(duì)外力的依賴度最小 利用文化娛樂影響力影響區(qū)域人 群 根據(jù)演藝特征，定位超五星酒店 根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚特點(diǎn)，調(diào)整寫字樓 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 根據(jù)產(chǎn)業(yè)人群特點(diǎn)，定位商務(wù)公 寓個(gè)性化市場(chǎng)特征 綜合產(chǎn)業(yè)集聚人群與區(qū)域關(guān)注人 群特點(diǎn)，定位住宅部分產(chǎn)品 以產(chǎn)業(yè)集聚為基礎(chǔ)，調(diào)整傳統(tǒng)定位模式，創(chuàng)造大魔方定位模式 城市新中心的文化娛樂生活集聚區(qū) code of this report | 38 copyright

31、 centaline group, 2010 演藝中心定位part 3.2 code of this report | 39 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 公寓定位寫字樓定位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 演藝中心定位 超高建筑定位 商業(yè)集群及街區(qū)定位 code of this report | 40 copyright centaline group, 2010 承接大型演藝活動(dòng)，形成以文娛表演、藝術(shù)展示、體育競(jìng)技、電影 博覽為主

32、的城市娛樂新中心 休閑之都的娛樂引擎 最大室內(nèi)演藝場(chǎng) 最完整的設(shè)施設(shè)備 最熱情周到的服務(wù) 最頻繁的藝術(shù)大餐 最高的明星光顧率 code of this report | 41 copyright centaline group, 2010 220米超高標(biāo)志性建筑定位part 3.3 code of this report | 42 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 公寓定位寫字樓定位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 演藝中心定位 超高建筑

33、定位 商業(yè)集群及街區(qū)定位 code of this report | 43 copyright centaline group, 2010 為大型演藝公司、經(jīng)紀(jì)公司等產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)辦公平臺(tái) 為各路文化名人提供優(yōu)質(zhì)酒店服務(wù)以及為行政商務(wù)中心提供高品質(zhì)配套 匹配各路名人身份和區(qū)域特征，我們建議引入四季酒店 超甲級(jí)寫字樓，220米超高建筑，頂級(jí)配置，造區(qū)域地標(biāo) 區(qū)域地標(biāo)，商務(wù)平臺(tái) code of this report | 44 copyright centaline group, 2010 商業(yè)集群及街區(qū)定位part 3.4 code of this report | 45 copyrig

34、ht centaline group, 2010 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 公寓定位寫字樓定位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 演藝中心定位 超高建筑定位 商業(yè)集群及街區(qū)定位 code of this report | 46 copyright centaline group, 2010 項(xiàng)目商業(yè)配套，集合演藝需求及區(qū)域商業(yè)需求，形成大型購物廣場(chǎng)、餐飲、 娛樂、休閑聚集區(qū) 配合項(xiàng)目整體定位和人群特征，配置各檔次商業(yè) 特色餐飲、休閑娛樂 中影院線，配置電影衍生品，打造電影商務(wù)平臺(tái) 特色商業(yè)步行街

35、，結(jié)合園林打造 潮流廣場(chǎng) code of this report | 47 copyright centaline group, 2010 寫字樓定位part 3.5 code of this report | 48 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 公寓定位寫字樓定位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 演藝中心定位 超高建筑定位 商業(yè)集群及街區(qū)定位 code of this report | 49 copyright centaline

36、group, 2010 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概述 國企、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等寫字樓 國投電力中航城市廣場(chǎng)茂業(yè)中心 川投調(diào)度大廈恒澤動(dòng)力大廈三峽大廈 四川電力旺旺商業(yè)廣場(chǎng)科創(chuàng)中心 中國聯(lián)通中航國際廣場(chǎng)東方希望中心 中國華電創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)特拉克斯 西南建筑設(shè)計(jì)院天府新谷民豐寫字樓 新華社拉德芳斯孵化園 譽(yù)峰仁和項(xiàng)目 新希望國際高新國際廣場(chǎng) 美年廣場(chǎng) 天府新城的寫字樓供應(yīng)占未來5年全市供應(yīng)的80%，同時(shí)， 眾多的總部基地、以及孵化園等高新技術(shù)園區(qū)等。 在不久的將來，天府新城將有力提升成都的商務(wù)形象，提升 城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，代表成都在國際商務(wù)中的話語權(quán)。 區(qū)域總供應(yīng)：區(qū)域總潛在供應(yīng)22個(gè)項(xiàng)目，總體量預(yù)計(jì)250萬 方左右

37、； 截止2010年上半年天府新城存量達(dá)到80萬方左右； 天府新城區(qū)域未來供應(yīng)：預(yù)計(jì)2011年之后，區(qū)域?qū)懽謽枪?應(yīng)在60萬方/年（預(yù)計(jì)4年時(shí)間完成寫字樓的全部供應(yīng)） 項(xiàng)目名稱 寫字樓體量 （萬方） 茂業(yè)中心14.4 奧克斯財(cái)富廣場(chǎng)8 德商國際9.6 金融城5.8 新天府廣場(chǎng)72 中信廣場(chǎng)8.55 總體量118.35 區(qū)域預(yù)計(jì)今年下半年至明 年供應(yīng)：入市項(xiàng)目6個(gè)（總 體量118.35萬方），寫字 樓放量加劇，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 code of this report | 50 copyright centaline group, 2010 1、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目定位 形象定位 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)分為了三大類

38、： 由政府主導(dǎo)的研發(fā)樓（高新孵化園和天府軟件園等），該類產(chǎn)品僅針對(duì)滿足政策要求的產(chǎn)業(yè)主 導(dǎo)型企業(yè)，不對(duì)市場(chǎng)流通 企業(yè)總部自建自用的寫字樓（如三峽大廈、恒澤動(dòng)力等），該類產(chǎn)品由于檔次不高，通常的規(guī) 劃是按企業(yè)自身的使用要求訂制的，且寫字樓通常沒有專業(yè)的物業(yè)管理和服務(wù)，因而市場(chǎng)吸引 力不強(qiáng) 優(yōu)質(zhì)寫字樓（如中信大廈、拉德方斯等），該類產(chǎn)品檔次較高，能夠達(dá)到甲、乙級(jí)寫字樓的通 行標(biāo)準(zhǔn) 從區(qū)域新增寫字樓供應(yīng)情況來看，甲級(jí)寫字樓及超甲級(jí)寫字樓是未來供應(yīng)的主力方向。 即將面市的茂業(yè)中心、奧克斯財(cái)富廣場(chǎng)、德商國際、金融城、新天府廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)等項(xiàng)目寫 字樓均定位為甲級(jí)寫字樓 code of this repo

39、rt | 51 copyright centaline group, 2010 2、本項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 形象定位 大型演藝綜合體內(nèi) 的寫字樓，在產(chǎn)業(yè) 聚集上與其它項(xiàng)目 存在本質(zhì)區(qū)別 具備一線江景資源，具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐的創(chuàng) 意文化辦公聚集地 優(yōu)勢(shì)概述 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集 聚，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn) 品設(shè)計(jì)及配套配置 提出不同要求 具有獨(dú)特的江景資 源優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域內(nèi) 具備差異化競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì) code of this report | 52 copyright centaline group, 2010 3、本項(xiàng)目形象定位 形象定位 檔次定位 甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)范本 市場(chǎng)定位 推廣定位 可與區(qū)域內(nèi)寫字樓形成差異化競(jìng)

40、爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群辦公平臺(tái) 錦江河畔文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)樂園 錦江畔文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)頭等艙 code of this report | 53 copyright centaline group, 2010 4、案名及釋義 形象定位 案名：中冶文投國際廣場(chǎng) 釋 義： p中冶文投：以公司名稱命名，利于品牌傳播。 p國際廣場(chǎng)展現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)代感和包容性，國際化商務(wù)平臺(tái)。 code of this report | 54 copyright centaline group, 2010 1、區(qū)域客群分析 國內(nèi)企業(yè)成為需求主力：成交數(shù)量和面積都高于 跨國企業(yè) 新成立公司繼續(xù)成為成都甲級(jí)寫字樓的主要需求 來源 高科技行業(yè)

41、、金融服務(wù)業(yè)以及專業(yè) 服務(wù)業(yè)需求最為強(qiáng)勁 客群定位 code of this report | 55 copyright centaline group, 2010 1、區(qū)域客群分析 客群定位 編號(hào)客戶來源客戶分類總站比比例 1自住型客戶 金融保險(xiǎn)行業(yè) 85% 20% it軟件業(yè)15% 房地產(chǎn)行業(yè)25% 醫(yī)藥行業(yè)15% 制造業(yè)8% 貿(mào)易8% 各相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)9% 2投資性客戶 自由職業(yè)者 15% 40% 私營企業(yè)主45% 其它15% 區(qū)域?qū)懽謽浅山豢蛻魞纱箢惪蛻簟?大行業(yè)、3大從業(yè)背景 code of this report | 56 copyright centaline group, 2

42、010 2、本項(xiàng)目客群分析 客群定位 企業(yè)入 駐需求 產(chǎn)業(yè)鏈 驅(qū)動(dòng) 外地機(jī)構(gòu) 投資客聚集 其它 5. 受市場(chǎng)因素的 影響，會(huì)有部分特 殊客群進(jìn)入市場(chǎng) 4. 投資客戶的 聚集效應(yīng)可與 產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng) 抗衡，形成強(qiáng) 大市場(chǎng)購買力 1.區(qū)域本身的市場(chǎng) 號(hào)召力依然是項(xiàng)目 的主要客群所在 2.文化娛樂演藝的 驅(qū)動(dòng)會(huì)促使產(chǎn)業(yè)鏈 上公司入駐 3. 演藝中心的國 際化，會(huì)促使外 地文化娛樂公司 入駐 以區(qū)域客戶為主導(dǎo)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展需求，引 進(jìn)文化娛樂產(chǎn)業(yè)客群，尋找項(xiàng)目差異化人群 客群 分析 code of this report | 57 copyright centaline group, 2010 3、客

43、群定位 客群定位 基礎(chǔ)客群 以高科技行業(yè)、金融服務(wù)業(yè)為主 要載體，結(jié)合其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)客群 差異化客群 依托產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，吸引娛樂經(jīng)紀(jì)、 廣告、制作、電影等相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐 以投資客為代表的其它類型客戶 其它客群 區(qū)域聚集行業(yè)及文化娛樂產(chǎn)業(yè)鏈衍生行業(yè) code of this report | 58 copyright centaline group, 2010 1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析 產(chǎn)品定位及建議 項(xiàng)目地址 高新區(qū)人民南路南延線 益州大道北段與民豐大 道交匯處 項(xiàng)目等級(jí)甲級(jí) 占地面積23860平方米建筑面積 97250平方 米 開發(fā)商成都德商置業(yè)有限公司 物管顧問仲量聯(lián)行 樓層16層外立面 大堂9m挑

44、高1000大堂層高3.65米 電梯18部車位配置693個(gè) 整層面積2850分割面積 140-310 銷售價(jià)格10000-13000元/物管費(fèi)16元/.月 開盤時(shí)間待定交房時(shí)間 2011年12月 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目摒棄傳統(tǒng)寫字樓追求高大的特點(diǎn)，而是追 求一種寬厚穩(wěn)健的氣質(zhì)。 低調(diào)內(nèi)斂的外立面下，卻是“內(nèi)藏乾坤” 項(xiàng)目內(nèi)部裝修總體采用的是art deco風(fēng)格，既 配合現(xiàn)代人干脆利落的商務(wù)方式和習(xí)慣，同時(shí) 又透著精致的古典韻味和氣質(zhì)。 德商國際 code of this report | 59 copyright centaline group, 2010 1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析 產(chǎn)品定位及建議 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

45、 蜀都中心 體量：約10萬平米 等級(jí)：甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6米凈高2.8米 電梯配置：每棟10部高速電梯， 設(shè)置高低區(qū)分區(qū)運(yùn)行，每秒速度 約3米 入戶大堂：8.7米挑高，500平米 豪華大堂 車位：約1400個(gè) code of this report | 60 copyright centaline group, 2010 1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析 產(chǎn)品定位及建議 項(xiàng)目地址 天府大道與大源三線交匯 處 項(xiàng)目等級(jí)甲級(jí) 占地面積16668建筑面積c座6萬 開發(fā)商新希望房地產(chǎn)公司物管公司錦官新城 樓層26層外立面玻璃幕墻 大堂5009米挑高大堂層高3.7米 電梯8部車位配置1160個(gè) 整層面積2000分割

46、面積140-430 銷售價(jià)格12000-14000元/物管費(fèi)7元/.月 開盤時(shí)間2010年6月交房時(shí)間2010年12月 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 新希望國際位于天府新城科技商務(wù)區(qū)，緊鄰天府大道， 地理位置優(yōu)越，是天府新城較早投入使用的項(xiàng)目，能 有效占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。項(xiàng)目總建筑面積28萬，體量巨 大。c座是繼a、b兩座之后的壓軸之作。c座較之a(chǎn)、 b座在地理位置、層高、整層面積、電梯配置等方面有 了進(jìn)一步的提升。但是9800-14000元/的價(jià)格與a、 b座6000-7000元/的價(jià)格相比，價(jià)格幾乎上漲一倍， 幅度非常大，未來對(duì)租金回報(bào)要求較高。 新希望國際 code of this report | 61 cop

47、yright centaline group, 2010 面積（）占比 40-10010% 100-15015% 150-20020% 250-35019% 350-50016% 500-100010% 500-20009% 1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析 產(chǎn)品定位及建議 區(qū)域內(nèi)寫字樓面積劃分區(qū)域內(nèi)寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓均設(shè)置了較高的配置標(biāo)準(zhǔn) 尤其在電梯、車位、大堂等方面均突出其競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 隨著區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大，尚未面世的 項(xiàng)目會(huì)在項(xiàng)目配置上花費(fèi)更多心思，爭(zhēng)取創(chuàng)造 出項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，未來配置會(huì)越來越高 code of this report | 62 copyright centaline

48、 group, 2010 2、基于客群定位的產(chǎn)品分析 產(chǎn)品定位及建議 1 2 3 4 5 1000平米以上 500-1000平米 300-500平米 200-300平米 200平米以下 大型國企 各相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè) 貿(mào)易行業(yè)、it軟件企業(yè) 制造業(yè)、建筑業(yè) 房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、醫(yī)藥行業(yè) 比例：9 比例：55 比例：23 比例：8 比例：5 code of this report | 63 copyright centaline group, 2010 n 以區(qū)域內(nèi)行業(yè)分布特點(diǎn)為依托，本項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間應(yīng)以200左右為宜; 2、基于客群定位的產(chǎn)品分析 產(chǎn)品定位及建議 n 文化娛樂產(chǎn)業(yè)多屬創(chuàng)意性產(chǎn)業(yè)，

49、特別是成長階段企業(yè)對(duì)面積需求不大，應(yīng)適當(dāng)考 慮100以下面積劃分; n 演藝產(chǎn)業(yè)聚集人群對(duì)配套配置要求較高，因此在項(xiàng)目配套配置的設(shè)置上，應(yīng)充分 考慮該部分人群的需求. code of this report | 64 copyright centaline group, 2010 3、產(chǎn)品定位及建議 產(chǎn)品定位及建議 項(xiàng)目前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，在面積分布上以100-200物業(yè) 分布為主，面積較為適中，方便進(jìn)行組合出售 但是缺失對(duì)100以下面積的劃分，應(yīng)在原有基礎(chǔ)上進(jìn) 行相應(yīng)調(diào)整 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積3200，可以滿足大型企業(yè)入駐要求 code of this report | 65 copyright ce

50、ntaline group, 2010 3、產(chǎn)品定位及建議 產(chǎn)品定位及建議 面積（）占比 40-100（小工作室、個(gè)人）22% 100-150（中、小工作室）28% 150-200（小型企業(yè)）40% 200-250（中型企業(yè)）10% 面積配比產(chǎn)品配置建議 按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)配置 為寫字樓部分配置滿足基本需求的商業(yè)配套，與項(xiàng) 目整體商業(yè)適當(dāng)進(jìn)行有效區(qū)隔 層高不低于3.6米，凈層高不低于2.8米 中央空調(diào)、加熱、通風(fēng)設(shè)備 動(dòng)力電配置，電力充足，至少保證30va/平米的 電壓輸出 智能化消防設(shè)備 數(shù)量足夠的高速電梯，保證客流 和貨運(yùn)的順暢 完善合理的布線系統(tǒng)和足夠的線路接口 足夠的安保監(jiān)控設(shè)備

51、，彩色監(jiān)視屏， 24小時(shí)安全 呼叫系統(tǒng) 世界五大行專業(yè)管理體系 公共部分采用豪華裝修，配以高檔石材和裝修材料 code of this report | 66 copyright centaline group, 2010 1、區(qū)域內(nèi)價(jià)格及去化情況分析 價(jià)格定位 區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目月去化面積（萬平米）說明 09年至10年6月，甲、乙級(jí)寫字樓平均項(xiàng) 目月去化速度分別為0.35萬平米、0.22萬 平米。 甲級(jí)寫字樓銷售速度受到新希望國際的大 幅拉升，使得項(xiàng)目平均去化面積提升，實(shí) 際銷售速度沒有這么快 code of this report | 67 copyright centaline group,

52、 2010 有回款要求，售價(jià)較低， 因而銷售速度較快 無回款的壓力，因 而價(jià)格很高 1、區(qū)域內(nèi)價(jià)格及去化情況分析 價(jià)格定位 p區(qū)域?qū)懽謽谴媪看?，潛在供?yīng)量大，且以甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)為主，甲級(jí)寫字樓月 均去化3500，整體均價(jià)在10000元/ code of this report | 68 copyright centaline group, 2010 比較項(xiàng)目選擇寫字樓價(jià)格定位 根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)等指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行篩選，寫字樓 可參考項(xiàng)目拉德方斯、新希望國際、中國水電 大廈、國航世紀(jì)中心、美年廣場(chǎng)、蜀都中心、 天合凱旋廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行打分比較 項(xiàng)目名稱售價(jià)/轉(zhuǎn)讓價(jià)水平（元/） 中國水電大廈9500 美年廣

53、場(chǎng)9200 新希望國際10000 拉德方斯12500 國航世紀(jì)中心14500 蜀都中心8600 天合凱旋廣場(chǎng)8700 通過市場(chǎng)比較法，寫字樓靜態(tài)均價(jià)為11000元/ 平米； 鑒于未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，保守估計(jì)按照5-10%的年 增長率計(jì)算 1、區(qū)域內(nèi)價(jià)格及去化情況分析 價(jià)格定位 code of this report | 69 copyright centaline group, 2010 2、本項(xiàng)目入市價(jià)格建議 價(jià)格定位 為超甲級(jí)寫字樓預(yù)留價(jià)格空間 項(xiàng)目資源優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng) 力 吸引產(chǎn)業(yè)集聚，回籠資金 實(shí)現(xiàn)均價(jià)：10500元/ 項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)高于區(qū)域內(nèi)成 交均價(jià)，與區(qū)域較高價(jià)持 平13000元/

54、 項(xiàng)目有超甲級(jí)寫字樓規(guī)劃，為了預(yù)留價(jià) 值空間，該部分物業(yè)定價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低， 與周邊項(xiàng)目均價(jià)持平11000元/ 為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并在項(xiàng) 目首期銷售中形成口碑效應(yīng)，在市場(chǎng)價(jià)格基 礎(chǔ)上應(yīng)適當(dāng)給出優(yōu)惠，低于市場(chǎng)均價(jià)5%左右 在產(chǎn)業(yè)集聚和資金回籠的雙重目標(biāo)下，實(shí)現(xiàn)寫字樓入市整 體均價(jià)10500元/，略低于市場(chǎng)均價(jià)水平 重新調(diào) 整價(jià)格 code of this report | 70 copyright centaline group, 2010 2、本項(xiàng)目入市價(jià)格建議 價(jià)格定位 本項(xiàng)目區(qū)位及景觀資源優(yōu)越 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段整體均價(jià)10000元/ 對(duì)文化娛樂產(chǎn)業(yè)吸引力較強(qiáng) 入市價(jià)格：11000元/

55、 區(qū)域內(nèi)均價(jià)10000元/， 各項(xiàng)目由于區(qū)位及戰(zhàn)略不 表不同，價(jià)格差異較大 本項(xiàng)目位于新行政中心旁，且臨名都公 園和錦江，資源相當(dāng)優(yōu)越 由于會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，項(xiàng)目在市場(chǎng)需求 上與其它項(xiàng)目相比，更為旺盛 在產(chǎn)業(yè)集聚和資金回籠的雙重目標(biāo)下，實(shí)現(xiàn)寫字樓入市價(jià) 格11000元/，整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)13000元/ code of this report | 71 copyright centaline group, 2010 住宅定位part 3.6 code of this report | 72 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 公寓定位寫字樓定

56、位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位 及建議 價(jià)格定位 演藝中心定位 超高建筑定位 商業(yè)集群及街區(qū)定位 code of this report | 73 copyright centaline group, 2010 區(qū)域住宅市場(chǎng)概述 上普禮頓山15萬方 住宅用地 仁和地塊：25萬方 商業(yè)用地 金融城 商業(yè)用地 譽(yù)峰 城南一號(hào) 奧克斯地塊15萬方 商業(yè)用地 茂業(yè)地塊 商業(yè)用地 半島城邦 南城都匯 時(shí)代晶科名苑 區(qū)域項(xiàng)目分布圖/潛在入市項(xiàng)目（2010-2011年入市） 類別項(xiàng)目名 總體量/剩 余體量 （萬方） 預(yù)計(jì)1

57、1- 12年推出 體量（萬 方） 備注 待入市 項(xiàng)目 仁和項(xiàng)目25未定2011年入市 上普禮頓山1122010入市 茂業(yè)中心30/ 2010年下半 年亮相 金融城項(xiàng)目/2011年入市 奧克斯項(xiàng)目6052011年入市 在售項(xiàng) 目剩余 體量 譽(yù)峰336開發(fā)周期4年 中海城南一號(hào)275開發(fā)周期4年 長城半島城邦457開發(fā)周期5年 南城都匯2105開發(fā)周期8年 時(shí)代晶科名苑394開發(fā)周期5年 合計(jì)48036 本項(xiàng)目所在地 區(qū)域住宅市場(chǎng)以中高端產(chǎn)品為主要類型，總價(jià)較高。同質(zhì)化嚴(yán)重，集中放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 code of this report | 74 copyright centaline group,

58、 2010 1、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目定位 形象定位 code of this report | 75 copyright centaline group, 2010 2、本項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)梳理 區(qū)位配套資源 天府新城軸心位 置，東與地鐵1 號(hào)線零距離連接， 西與錦江毗鄰。 雄踞金融城，天 府新城核心住區(qū)。 地鐵、天堂島海 洋樂園、茂業(yè)百 貨、成都七中、 一醫(yī)院生活 各方面配套一應(yīng) 俱全。 中冶集團(tuán)世界 500強(qiáng)品質(zhì)保證， 文投集團(tuán)優(yōu)勢(shì)資 源成都無二，中 影集團(tuán)領(lǐng)銜助力， 文化地產(chǎn)雛形已 成。 形象定位 code of this report | 76 copyright centali

59、ne group, 2010 3、本項(xiàng)目形象定位 形象定位 我們必須從紛繁的項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)中尋求最有代表性，最具優(yōu)勢(shì)的資源來提煉出產(chǎn)品鮮明的形象定位 天府新城 唯一地標(biāo)級(jí)灣區(qū)華宅 code of this report | 77 copyright centaline group, 2010 4、案名及釋義 形象定位 案名：帝 景 灣 釋 義： p帝：暗含項(xiàng)目高端氣質(zhì)及內(nèi)涵，并與金融城城市中心區(qū)相契合； p帝景：絕佳風(fēng)景，傳達(dá)項(xiàng)目住宅物業(yè)的景觀及視線皆屬極佳。 p帝景灣：錦江河畔的高端豪宅，寬景闊野，氣度不凡。 code of this report | 78 copyright centaline

60、 group, 2010 1、區(qū)域客群分析 客群定位 數(shù)據(jù)來源：譽(yù)峰、公館1881、疊翠峰、時(shí)代晶科名苑、世豪廣 場(chǎng)、嘉里雅頌居等成交客戶約1000組 中原地產(chǎn)二手地鋪成交數(shù)據(jù)約150組 p區(qū)域客群體現(xiàn)出對(duì)地鐵和區(qū)域的強(qiáng)烈認(rèn)同，寄望物業(yè)升值帶來財(cái)富增長。因?yàn)樽灾?為主，所以對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求更高。購房者多為改善居住。 code of this report | 79 copyright centaline group, 2010 2、本項(xiàng)目客群分析 客群定位 項(xiàng)目客群顯得更為單純： p無法脫離城市的中產(chǎn)階層。 p事業(yè)發(fā)展期追求更好品質(zhì)的居住 環(huán)境，更注重圈層意識(shí)。 p開始追求更多的自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)。